Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 21 novembre 2018, n° 17/07281

TGI Paris 16 mars 2017

CA Paris
Infirmation partielle 21 novembre 2018

Arguments

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Accepté
Interprétation du courriel du 17 avril 2015
La cour a jugé que le courriel ne modifiait pas les obligations contractuelles et que la SAS FASTBOOKING était redevable des loyers selon les termes du bail.
Rejeté
Intention malicieuse dans l'action en justice
La cour a estimé qu'il n'y avait pas d'intention malicieuse dans l'action de la SAS FASTBOOKING, qui cherchait simplement à contester les sommes dues.
Accepté
Dépens de première instance et d'appel
La cour a jugé que la SAS FASTBOOKING, ayant succombé dans ses prétentions, devait rembourser les frais d'avocat du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 21 nov. 2018, n° 17/07281
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	17/07281
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 16 mars 2017, N° 15/11821
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Vincent BROCHETPhilippe REZEAU
Cabinet(s) :	PAULHAN & ASSOCIESQUANTUM IMMO
Parties :	Société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS c/ SAS FASTBOOKING

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2018

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/07281 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3BX2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/11821

APPELANTE

Société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS prise en la personne de ses représentants légaux

société de droit danois

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 509 622 239

[…]

Représentée par M^e Y REZEAU de la SELARL AQUILON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

INTIMÉE

SAS FASTBOOKING prise en la personne de ses représentants légaux

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 431 513 852

[…]

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

Représentée par M^e A B de la SELARL PAULHAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0196 substitué par M^e Chloé TOUSSAINT de la SELARL PAULHAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0196

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET 'PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2012, la société de droit danois 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSÉES a donné à bail commercial à la SAS FASTBOOKING des locaux à usage de bureaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé […] a Paris 8^e, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du l er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 751.500 euros, hors taxes et hors charges.

Par avenant sous seing privé signé le même jour, intitulé 'avenant portant résiliation de bail commercial', les parties ont convenu de mettre un terme au bail précité au 31 mars 2015, compte tenu des travaux projetés par le bailleur sur l’immeuble et ont prévu une franchise de loyers et de charges venant en déduction des loyers et des charges courants, pour la période du ler octobre 2012 au 31 mars 2015

Cette franchise était stipulée à l’avenant de la façon suivante :

A) pour les loyers dus :

a)1^er octobre 2012 au 31 mars 2013, la différence entre le loyer contractuel résultant du bail et un loyer annuel de 495.699,56 euros HT/HC, ce montant étant indexé selon l’article 2 ci-après, de sorte que pour la période citée ci-dessus, la franchise de loyer sera de (751.500 euros-495.699,56 euros)/2 soit 127.900,22 euros HT/HC, la somme correspondante étant imputée sur chaque échéance au prorata ;

b) pour les loyers du 1^er avril 2013 au 31 mars 2014 ainsi que l’année suivante, le montant net à payer (HT/HC) se calculera selon les modalités suivantes :

loyer contractuel révisé – franchise à calculer = 495.699,56 euros + indexation (y)

(suit un tableau)

B) pour ce qui est des charges, le bailleur accepte de prendre à sa charge 50% du surcoût entre les charges annuelles du […] et le […]. (…) Les appels semestriels se feront en tenant compte de la franchise. (…)'

Par acte d’huissier de justice du 30 mars 2015, la SAS FASTBOOKING, preneur a fait délivrer à la société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES, bailleur, un congé pour le 30 septembre 2015, date de fin de la première période triennale.

Par acte d’huissier de justice du 24 juin 2015, la société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS, bailleur, a fait délivrer à la SAS FASTBOOKING, preneur, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer une somme de 451.262,11 euros en principal, montant des loyers et charges arrêté au 6 avril 2015.

Par acte d’huissier de justice du 23 juillet 2015, la SAS FASTBOOKING a assigné la société de droit danois 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS à son siège social à Copenhague (Danemark) et à titre de domicile élu au siège social de la société REDBLUE, devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir dire que les sommes demandées par la bailleresse ne sont pas dues et qu’il n’y a lieu à mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Par jugement du 16 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit que la SAS FASTBOOKING n’est plus redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges des ler, 2^e et 3^e trimestres 2015,

— Débouté la société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS de sa demande en paiement de la somme de 181.537,46 euros au titre des loyers et charges restant dus,

— Débouté la société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS V111 APS de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

— Condamné la société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS à payer à la SAS FASTBOOKING la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire,

— Condamné la société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 4 avril 2017, la société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSÉES PARIS VIII APS a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 5 juin 2017, la société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSÉES PARIS VIII APS demande à la cour de :

' Déclarer la Société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES recevable et bien fondée en son appel,

' Infirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions et ;

STATUANT A NOUVEAU,

' Dire n’y avoir lieu à interprétation du courriel du 17 avril 2015,

' Dire et juger que la Société FASTBOOKING est redevable des loyers et charges sur les bases contractuelles, à savoir le bail et l’avenant du 4 septembre 2012,

— Condamner la Société FASTBOOKING à payer à la Société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS la somme de 181.537,46 € en principal, outre les intérêts de droit à compter du 24 juin 2015, date du commandement,

— Condamner la Société FASTBOOKING à payer à la Société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner la Société FASTBOOKING à payer à la Société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés directement par Maître Y REZEAU, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 31 juillet 2017, la société FASTBOOKING, demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article 1162 du Code civil ;

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce ;

Vu les pièces versées aux débats ;

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 16 mars 2017 en toutes ses dispositions;

— Débouter la société « 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS » de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner la société « 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS » au paiement de la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société «63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS» aux entiers dépens de l’appel dont distraction au profit de la SELARL PAULHAN & Associés en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 juin 2018.

MOTIFS

Les parties ne sont pas d’accord sur le montant des sommes dues par le preneur pour la période écoulée entre le 31 mars 2015 et le 30 septembre 2015. La société locataire soutient que compte tenu d’un accord intervenu entre les parties, dont il est fait mention dans un courriel du conseil de la société bailleresse en date du 17 avril 2015, la fin du bail avait été reportée au 30 septembre 2015 et les loyers dus pour la période allant du 1^er janvier 2015 au 30 septembre 2015, devaient être calculés 'sur la base actuelle', ce qui signifie selon elle que la franchise stipulée dans l’avenant continuait à s’appliquer. Alors que la société bailleresse soutient, que le courriel du 17 avril 2015, ayant été établi postérieurement à la fin de la période de franchise contractuelle, l’expression 'base actuelle’ s’entend nécessairement du montant contractuel dû à cette date.

Le courriel du 17 avril 2015, émanant de M^e Y Z, conseil de la société bailleresse

adressé à M^e A B avec copie à M^e Laurence X, est rédigé de la façon suivante:

'Mon cher confrère,

Lors de la réunion qui s’est déroulée chez M^e X le 13 avril 2015, la société FASTBOOCKING a, dans le cadre de la conciliation, proposé le règlement de deux trimestres de loyers et charges pour solde de tout compte.

Or, le congé a été délivré par la société FASTBOOCKING pour le 30 septembre 2015, de sorte que doivent être payés trois trimestres.

Le bailleur est prêt à ne pas demander d’intérêts du loyer actuel en dépit des accords contractuels, mais il entend en revanche être payé des loyers dus pour la période allant du 1^er janvier 2015 au 30 septembre 2015 sur la base actuelle.

Il appartient donc à la société FASTBOOCKING de se mettre à jour de la totalité des sommes dues sous déduction du dépôt de garantie.

Je tenais à vous faire connaître la position de mon client.

Compte tenu du caractère officielle de la présente, j’en adresse copie à Maître X.

Votre bien dévoué confrère.'

La cour observe que le loyer, selon les stipulations du bail liant les parties était payable selon l’article 1-3.2 par trimestre et d’avance, outre les charges et taxes, les 1^er octobre, janvier, avril et juillet de chaque année.

En conséquence, lors des négociations entre les avocats des parties le 13 avril 2015, étaient déjà exigibles, les loyers et charges payables les 1^er janvier 1^er avril.

La société locataire proposait le règlement de deux trimestres de loyers et charges, dans ce courriel le conseil du bailleur faisait remarquer que le congé étant fixé au 30 septembre 2015, c’est trois trimestres qui devaient être payés. En effet, les loyers étant payables d’avance les 1^er janvier, 1^er avril et 1^er juillet, le départ étant prévu pour la fin de la première période triennale au 30 septembre 2015, le loyer du troisième trimestre étant exigible le 1^er juillet, c’est bien trois trimestres qui étaient au total dus, pour la période du 1^er janvier au 30 septembre.

A titre transactionnel, les négociations se poursuivant dans le cadre de cet échange de courriel, le conseil du bailleur précisait que 'Le bailleur est prêt à ne pas demander d’intérêts du loyer actuel en dépit des accords contractuels, mais il entend en revanche être payé des loyers dus pour la période allant du 1^er janvier 2015 au 30 septembre 2015 sur la base actuelle.'

Le sens des termes 'sur la base actuelle’ est discuté.

La cour relève que l’avenant du 4 septembre 2012, organisait la résiliation anticipée du bail, au 31 mars 2015, c’est à dire au cours de la première période triennale, en consentant en contrepartie, une réduction du montant du loyer appelé. Pour autant, cet avenant n’organisait pas les relations des parties, dans l’hypothèse d’une prolongation de l’occupation des lieux par le preneur, au delà 31 mars 2015, jusqu’à la fin de la première période triennale.

Il est vrai que l’expression utilisée de 'base actuelle’ est ambiguë, puisqu’elle peut signifier que la réfaction de loyer accordée par l’avenant pour la période du janvier 2015 au 31 mars 2015,

continuerait à produire ses effets sur la période postérieure, ce qui aurait pour effet de fixer les loyers appelés les 1^er avril et 1^er juillet, sur la base du loyer minoré stipulée à l’avenant, ou au contraire, signifier, compte tenu de l’emploi du terme 'actuel', c’est à dire contemporain du moment où le courriel a été émis, que les loyers devant être appelés les 1^er avril et 1^er juillet, devraient l’être sur la base du loyer contractuel redevenu applicable, compte tenu de la fin de la période de franchise convenue à l’avenant.

La cour relève que le congé a été délivré le 30 mars 2015, par la SAS FASTBOOKING, preneur pour le 30 septembre 2015 ; que ce congé qui visait les stipulations du bail conclu le 4 septembre 2012, était délivré pour la fin de la première période triennale ; que l’accord de réfaction des loyers ayant pris fin au 31 mars 2015 ; qu’ à la date d’expédition du courriel, qui est postérieure au terme de cet avenant, c’est le bail initial qui reprenait ses effets quant au montant du loyer; que les avis d’échéances produits aux débats, portent, en ce qui concerne l’échéance du 1^er janvier 2015, mention au débit du montant de la 'franchise sur loyer professionnel', alors que cette mention ne figure pas sur l’avis d’échéance du 1^er avril 2015 . Dans ces conditions, l’expression 'base actuelle’ doit s’entendre comme étant 'le montant du loyer actuellement appelé', en avril 2015, c’est à dire, le montant du loyer contractuel résultant du bail commercial conclu entre les parties.

Sur le compte entre les parties,

Il est reconnu par la bailleresse qu’elle a reçu de la société preneuse la somme de 426.499,96 euros et reconnaît devoir lui rembourser la somme de 125.756,28 euros au titre du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges appelées pour la période du 1^er janvier 2015 au 30 septembre 2015, la société locataire restait redevable des sommes suivantes :

-1^er trimestre 2015 : 176.478 euros, après déduction de la franchise,

-2^e trimestre 2015 : 274.784,11 euros, sans franchise

-3^e trimestre 2015 : 282.616,56 euros, sans franchise

En conséquence, il convient de condamner la société locataire après compensation entre ces créances réciproques, à payer à la société bailleresse la somme de 181.537,46 euros.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive

Il y a lieu de rappeler que l’action en justice ne dégénère en faute ouvrant droit à dommages-intérêts qu’autant qu’elle procède d’une intention malicieuse, tel n’est pas le cas en l’espèce, la société locataire n’ayant fait qu’essayer de s’opposer au paiement de sommes ainsi qu’à l’acquisition de la clause résolutoire découlant de la délivrance d’un commandement dont elle contestait les causes. En conséquence, il convient de débouter la bailleresse de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires,

La société locataire succombant dans ses prétentions en première instance et en appel, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel et de la débouter de sa demande présentée en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Il n’y a pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

statuant à nouveau,

Dit et juge que la société FASTBOOKING est redevable des loyers et charges sur les bases contractuelles, à savoir le bail modifié par l’avenant du 4 septembre 2012 jusqu’au 30 mars 2015, puis le bail seulement à compter du 1^er avril 2015 ;

Condamne la société FASTBOOKING à payer à la société 63 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES PARIS VIII APS la somme de 181.537,46 € en principal, outre les intérêts de droit à compter du 24 juin 2015, date du commandement,

y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société FASTBOOKING aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés directement par Maître Y REZEAU, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE