RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 10 Juin 2021

(n° 113 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/13388 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAH3X

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Avril 2019 par le juge de l’expropriation de Paris RG n° 18/00026

APPELANTE

LA SOCIETE CIVILE DU MARCHE X

[…]

[…]

représentée par M^e Romain THOME, avocat au barreau de PARIS, toque : C0920

INTIMÉES

Société LA SOREQA

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131, absent à l’audience

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Service local du domaine de Paris

[…]

[…]

représentée par M. Z A en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Monique CHAULET, conseillère

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : M^me Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour prévue le 03 juin 2021 prorogée le 10 juin 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

La SOREQA s’est vue confier le traitement de divers îlots et parcelles présentant des caractères d’habitat dégradé à Paris, dont la parcelle sise […] et 2, rue X à […] par avenant numéro 10 au traité de concession d’aménagement conclu le 17 juillet 2017 avec la Ville de Paris.

Par délibération de son conseil d’administration du 28 juin 2017, la SOREQA a été autorisée à engager la procédure de déclaration d’utilité publique et de cessibilité en vue de l’expropriation de l’immeuble susvisé.

Par arrêté préfectoral du 28 septembre 2017, a été prescrite l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire concevant ce projet.

Par arrêté du 16 février 2018, le projet d’aménagement a été déclaré d’utilité publique et l’ensemble immobilier situé […] et 2, rue X à […] sur la parcelle AI-34 a été déclaré cessible immédiatement au profit de la SOREQA.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 novembre 2018.

[…], Paris 14^e, située au sud de Paris, entre l'[…], est une voie assez courte, de 296 mètres, qui se distingue des voies résidentielles habituelles par la densité des lieux de réunions, de divertissement et de culture qu’elle accueille.

La parcelle AI-34 se trouve au croisement des rues de la Gaîté, X et de la rue du Maine. D’une forme trapézoïdale, le terrain présente trois façades sur les voies publiques, la rue du Maine venant couper l’angle formé par les rues X et de la Gaîté. Ce terrain était auparavant édifié d’un bâtiment de deux étages et combles sur la […] et d’un étage sur la rue X. Faisant l’objet d’un arrêté de péril en date du 21 mai 2013, l’immeuble a été démoli par suite de l’ordonnance du Tribunal de grande instance de Paris en date du 26 mai 2017.

Est notamment concerné par l’opération la SC du Marché X propriétaire des lots 1 et 51.

Faute d’accord sur l’indemnisation, la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) a, par mémoire visé au greffe le 24 juillet 2018, saisi le juge de l’expropriation de Paris.

Par jugement du 18 avril 2019, après transport sur les lieux le 09 janvier 2019, celui-ci a :

— Fixé l’indemnité due par la SOREQA à la SC du Marché X au titre de la dépossession foncière des lots n° 1 et 51 de l’immeuble sis […] et 2 rue X à […], en valeur libre, à la somme de 4 066 380 € dont 3 695 800 € au titre de l’indemnité principale et 370 580 € au titre de l’indemnité de remploi,

— Condamné la SOREQA à payer à la SC du Marché X, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SOREQA aux dépens.

La SC du Marché X a interjeté appel le 27 juin 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- déposées au greffe, par la SC du Marché X, appelante, le 23 septembre 2019, notifiées le 19 novembre 2019 (AR du 21 et 22 novembre 2019), et le 7 mai 2020 notifiées le 27 mai 2020 (AR du 29 mai et du 02 juin 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour :

— Rejeter la demande d’expertise sollicitée par la SOREQA ;

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SOREQA ;

— Réformer le jugement sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles et dépens de première instance ;

— Fixer le total des indemnités dues à l’expropriée, au titre de l’expropriation des lots n°1 et 51 de la parcelle AI n°34 à la somme de 6 544 553,50 € ;

— Condamner la SOREQA à verser à la SC du Marché X la somme de 15 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens d’appel ;

—  adressées au greffe, par la SOREQA, intimée et appelant incident, le 04 février 2020, notifiées le 12 février 2020 (AR du 14 février 2020), aux termes desquelles elle demande à la cour :

— Dire l’appel recevable mais mal-fondé ;

— Dire l’appel incident de la SOREQA bien-fondé ;

En conséquence, selon l’article R.322-1 du Code de l’expropriation, désigner un expert pour déterminer si le terrain est pollué et dans l’affirmatif à évaluer les coûts de dépollution qui devront être mis à la charge des expropriés ;

Sous réserve des coûts de dépollution à déduire ;

— Fixer les indemnité comme suit ;

— Valeur vénale du terrain ; 293 m² x 11 000 €/m² = 3 223 000 €

— Chaque millième de copropriété est évalué à 3 223 €

Les lots n°1 et 51 correspondent respectivement à 5700 et 241/1000 des parties communes générales ;

Il est en conséquence évalués respectivement à 1 837 110 et 776 743 € soit 2 613 853 € avec pour indemnité de remploi de 262 385 € pour un total de 2 876 238 €';

- adressées au greffe, par le Commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, le 02 juin 2020 notifiées le 05 juin 2020 (AR du 08 juin 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :

— La révision du jugement afin de tenir compte des nouveaux éléments présentés par la partie expropriée, selon les modalités résumées comme suit :

— Alternative 1 : Indemnité principale de 4 024 720,84 €

Remploi de 403 472 €

Total 4 428 193 €

— Alternative 2 : Indemnité principale de 4 085 319€

Remploi de 409 532 €

Total 4 494 851 €

MOTIFS :

La SC Marché X fait valoir que ;

Concernant, à titre liminaire, l’expertise amiable produite ; il s’agit d’une expertise foncière réalisée par le cabinet IPFEC (dont font parties M. Y et M. B C D) et complétée postérieurement au jugement ;

Concernant l’évaluation de l’indemnité principale ;

— Critique du jugement ; pas sur le rejet des termes de la SOREQA, mais sur le fait :

— d’avoir analysé distinctement les 3 mutations portant sur le terrain à bâtir situé […] (termes 3, 4, 5) ; en ayant diminué artificiellement la valeur moyenne générale, qui doit être revue à la hausse par une valeur unique de 13 919 € /m²

— d’avoir retenu certains termes non pertinents du Commissaire du Gouvernement ; elle demande le rejet des termes 6, 7, 8 et 9 car n’ayant pas des caractéristiques essentielles et présentant des facteurs de moins-value ;

— d’avoir écarté des termes de l’expropriée ; deux termes furent rejetés considérés comme trop anciens (termes 2 et 3), hors du délai de 5 ans préconisé par la Cour de cassation et mais proche pour le terme 2 qui demeure un terme pertinent du fait d’une superficie analogue et de la double façade sur voie, au surplus, il est proposé un autre terme 2 [voir page 20] ; sur les nouveaux termes de référence produits en cause d’appel, ces derniers sont recevables étant conclues avant la date du jugement, et il

doit être pris en compte des facteurs de moins-value sur ces derniers';

— de n’avoir pas tiré les conséquences des facteurs objectifs de plus-value du bien exproprié ; il n’était pas pertinent de retenir une moyenne des valeurs ressortant des éléments de comparaison conduisant à une valeur finale inférieure, ensuite, il a été démontré et il n’est pas contesté que le bien présente des facteurs de plus-value objectifs par rapport à tous les éléments de comparaison même chez ceux ayant les prix les plus élevés, de plus, la valeur du bien doit être fixée à un montant supérieur à ceux ressortant des termes et fonde la demande de 25 000 €/m² présentée par l’expropriée ; de même, si la cour retient comme les premiers juges un raisonnement fondé sur la valeur moyenne des références recevables, il convient de ne retenir que les seules références effectivement recevables et d’appliquer sur cette moyenne un coefficient de pondération revalorisée à hauteur de 25% qui se justifie par les caractéristiques exceptionnelles du bien en question ;

En conclusion, l’évaluation en surface de terrain est de 25 000 € /m² x 293,40 m² = 7 335 000,00 € / évaluation surface de plancher 4 000/m² de SDP x 1 855m² de SDP = 7 420 000,00 €, soit une valeur totale retenue de 7 335 000,00 €, compte tenu de la consistance des lots de copropriété appartenant à la concluante, l’indemnité principale lui étant due sera fixé à 81,10% x 7 335 000,00 € = 5 948 685,00 € avec donc 595 868,50 € d’indemnité de remploi en plus ;

Dans un second jeu de conclusions ;

— Concernant le caractère infondé de la demande d’expertise ; selon l’article R.322-1 du Code de l’expropriation, de l’article 9 et 146-2 du Code de procédure civile, une demande d’expertise, une mesure d’instruction ne peut pas pallier la carence de la partie qui en fait la demande, et la partie adverse n’apporte aucun élément probatoire à cette demande, alors que [Pièce 13] la parcelle en question n’est pas répertoriée dans les secteurs à risque de pollution ;

— elle ajoute deux termes (5 et 6) par un rapport additionnel du 24 janvier 2020 ;

— La revalorisation de 25% est cohérente avec l’arrêt de la CA Paris du 20 décembre 2018 [17-14792] pour un bien aux plus-values analogues ;

— Concernant le rejet des éléments de comparaison de l’expropriante en appel ; ces termes proviennent d’arrêts portant sur le tréfond, et ne sont pas eux-mêmes apportés en tant que pièces ; il s’agit de valeur de bâti et non de valeur de terrain ; enfin, les parcelles de ces termes n’ont pas les mêmes caractéristiques ;

La SOREQA répond que ;

La Cour devra retenir la valorisation du terrain nu et non pas celle du bâti, qui a été objet d’un arrêté de péril, a été démoli par la préfecture pour des raisons de sécurité publique, l’appelante, ayant manifestement abandonné le bien, est malvenue dans le cadre du contentieux à prétendre que celui-ci peut être valorisé ;

— suit les critiques du Commissaire du Gouvernement sur les termes de références proposés par les expropriés qui ne reflètent pas l’état du marché et ne prend pas en compte la possible pollution du terrain, c’est donc à tort que les premiers juges retinrent une survalorisation de 10% ;

— la SOREQA tenta une démarche amiable refusée par l’expropriée pour qu’un diagnostic soit effectué';

— elle demande une expertise sur le fondement de l’article R.322-1 du Code de l’expropriation afin de constater ou non une pollution qui serait une cause de moins-value ;

— elle maintient son évaluation à 11 000 €/m² estimant qu’il n’y pas lieu d’aller au-delà de ce que préconise le Commissaire du Gouvernement soit 12 000 €/m² ;

— Dans des affaires similaires relatives à des terrains nus à Paris dans le quartier d’affaire du 8^e, la juridiction de Paris retint une valorisation de12 000 €/m² [Pièce 3] ;

Le Commissaire du Gouvernement observe que ;

— Concernant l’environnement et la situation de la parcelle ; les évolutions futures du marché de l’immobilier ne peuvent être tenues pour certaines et la superficie du terrain en question ne permettra pas un grand projet, toutefois, le terrain libre d’occupation et nu, n’est pas limité dans les hauteurs de ses constructions, il s’agit effectivement d’un bien exceptionnel et rarissime à Paris ;

— Concernant l’examen des termes de référence retenus par le jugement ; réduction des termes de 9 à 6 en recevant les critiques de l’appelant concernant les termes 10,12 et 14 qui n’en forment qu’un, et du terme 6 se situant en périphérie et connaissant des forts coûts de démolition ;

— Concernant la prise en compte d’une nouvelle étude de marché en cause d’appel ; deux hypothèses ;

-1) Soit on fait le calcul de la valeur moyenne, incluant le retrait du terme «70, […]'» et la contraction des 3 termes de la […], puis en intégrant à l’échantillon 3 des 4 termes cités par les expropriés en cause d’appel conduisant à une valeur moyenne majorée de 10% de 16 914, 33 € ;

-2) L’ensemble des termes de référence proposé par l’expropriée sont conservés, la vente du 22/12/2014 Vol 2015P350 136, […] est intégrée à l’échantillon, pour 33.300 €, ce qui fait ressortir une valeur moyenne de: (138.390 + 33.300) = 171.690 €/ 10 = 17.169 € ;

Par arrêt du 28 janvier 2021, la cour a :

Vu l’article R311-6 du code de l’expropriation ;

Soulevé d’office l’irrecevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement du 2 juin 2020 ;

Invité les parties en application de l’article 16 du code de procédure civile à présenter leurs observations sur ce moyen de droit ;

Renvoyé l’examen de l’affaire au fond à l’audience du 4 mars 2021 à 9h en salle Portalis, Escalier Z, 2^e étage ;

Sursis à statuer sur les moyens et prétentions des parties ;

Réservé les dépens ;

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  adressées au greffe par la SOREQA le 15 février 2011 notifiées le 16 février 2011(AR des 17 et 18 février 2011, aux termes desquelles elle demande la cour de :

'statuer comme de droit sur la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement ;

'dire l’appel de l’exproprié recevable mais mal fondé ;

'dire son appel incident bien fondé,

En conséquence ;

Vu l’article R322-1 du code de l’expropriation, désigner un expert en vue de déterminer si le terrain exproprié pollué et, dans l’affirmative, évaluer les coûts d’évolutions qui devront être mises à la charge des expropriés ;

Sous réserve des coups démolition à déduire, et fixer les indemnités à revenir comme suit :

'lot n°1 et 51 :

indemnité : 2'613'853 €

remploi : 262'385 €

soit un total de 2'876'238 €.

'Adressées au greffe par la société civile du marché X, le 23 février 2011 notifiées le 25 février 2021(AR du 26 février et 01 mars 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

'statuer s’agissant de la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement,

'rejeter la demande d’expertise sollicitée par la SOREQA ;

'réformer le jugement sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles et dépens de première instance ;

'fixer le total des indemnités dues au titre des lots numéro 1 et numéro 51 de la parcelle AI numéro 34, l’immeuble en copropriété, à la somme de 6'544'553,50 € ;

'condamner la SOREQA à lui verser la somme de 15'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner la SOREQA aux dépens d’appel.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de nouvelles conclusions et indique comme noter dans les notes d’audience, que ces conclusions sont effectivement hors délai.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 27 juin 2019,à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI du Marché X du 23 septembre 2019 notifiées le 19 novembre 2019, de la SOREQA du 7 février 2020 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Le mémoire complémentaire et récapitulatif de la société du Marché X du 14 mai 2020 ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Les nouveaux documents produits N°13, 15 et 16 viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires; par contre, la pièce N°14 est un rapport rapport additionnel réalisé par les experts IFPEC le 24 janvier 2020 comprenant de nouvelles références et produite hors délai; si ce document ne pouvait en conséquence être produit dans le délai initial, il appartenait à la SCI du marché X de faire application de l’article R311-19 du code de l’expropriation applicable en appel en application de l’article R311-29 dudit code qui dispose que si l’une des parties ou le commissaire du gouvernement s’est trouvé dans l’impossibilité de produire, à l’appui de son mémoire et ses conclusions, certaines pièces ou documents, le juge peut, s’il l’estime nécessaire à la solution de l’affaire, l’autoriser sur sa demande à produire à l’audience ces pièces et documents; en l’absence d’une telle demande, Il convient en conséquence de déclarer irrecevable la pièce numéro 14.

Les conclusions du commissaire du gouvernement adressées hors délai le 2 juin 2020 seront déclarées irrecevables.

Les conclusions de la SOREQA du 15 février 2021 et la société du Marché du X du 23 février 2021 sont en réponse à l’arrêt du 28 janvier 2021, ne contiennent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux et seront donc déclarées recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel porte sur le montant de l’indemnité de dépossession

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l’article L213-6 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien soumis au droit de préemption urbain, la date du 27 août 2016 ; la société du Marché X et la SOREQA retiennent la même date ; la date de référence est celle du 27 août 2016, date de la dernière révision du règlement d’urbanisme applicable à la parcelle ; le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, le bien est situé à cette date en zone UG, zone urbaine générale ; la SOREQA souligne qu’il s’agit d’un secteur d’incitation à la mixité habitat emploi, d’une zone de déficit en logement social, d’un périmètre de protection des monuments historiques, d’une zone de surveillance et de lutte contre les termites, d’une zone à risque d’exposition au plomb et d’une zone de mise en valeur du végétal. Il ressort en outre du rapport IFPEC (pièce N°7) versé par la SCI Marché X que le bien est situé en zone UG, avec en application de l’article UG2-3 une affectation au logement locatif social d’au moins 30% de la surface de plancher destinée à l’habitation, cette disposition n’étant pas applicable si cette surface est inférieure à 800m².

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un immeuble édifié sur un terrain de 293 m², il forme l’angle de la rue de la gaieté et de la rue X, il est composé de 2 bâtiments R+2+ combles sur la rue de la gaieté et une construction plus légère R+1 sur la rue X se prolongeant du rez-de-chaussée jusqu’aux limites du 6 octobre X.

Le premier juge a indiqué que la rue de la gaieté, Paris XIVe, située au sud de Paris, entre la rue du Maine boulevard Edgar-Quinet, est une voie assez court, de 296 m, qui se distingue des voies résidentielles habituelles par la densité des lieux de réunion, divertissement et de culture qu’elle accueille ; elle abrite particulièrement plusieurs théâtres, théatre de la Gaîté Montparnasse numéro 26, le théâtre Montparnasse numéro 31, […], la comédie Italienne au numéro 19, […], en mitoyenneté avec la parcelle AI 34 située au numéro 8 ; la salle de spectacle Bobino se trouve numéro 20, la rue de la gaieté accueille également nombreux restaurants en rez-de-chaussée de ces immeubles ; la voie se situe à proximité immédiate de la Gare Montparnasse et desservie par les stations de métro gaieté (Ligne 13), Gare Montparnasse (ligne 4, 6, 12 et 13) et Vavin (ligne 4) ; la parcelle AI 34 se trouve au croisement des rues de la gaieté, X la rue du Maine ; d’une forme trapézoïdale, le terrain présente 3 façades sur les voies publiques, la rue du Maine venant couper l’angle formé par les rues X et de la Gaieté ; ce terrain était auparavant édifié d’un bâtiment de 2 étages et combles sur la rue de la gaieté d’un étage sur la rue X ; il a fait l’objet d’un arrêté de péril en date du 21 mai 2013, et l’immeuble a été démoli par suite de l’ordonnance du tribunal de grande instance de Paris du 26 mai 2017 ; le transport du 9 janvier 2019 a permis de constater qu’il s’agit désormais d’un terrain nu et libre, à bâtir, toutes les constructions ont été démolies ; la surface de la parcelle de 293,40 m², en forme de trapèze, à d’importantes possibilités d’ouverture sur les voies publiques ; la configuration des lieux permet d’envisager un bon potentiel de constructibilité, examiner au regard du règlement d’urbanisme afférent à la zone de la parcelle, puisqu’elle dispose d’un potentiel de construction, en terme de hauteur, calibrée sur la hauteur des murs pignons voisins, soit R+5 ; ainsi, les possibilités de construction du bien constituent un facteur de plus-value supplémentaire du bien exproprié, qui s’ajoute à sa localisation, sa consistance et sa configuration rare.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 18 avril 2019.

- Sur la demande d’expertise de la SOREQA

La SOREQA sur le fondement de l’article R322-1 du code de l’expropriation demandent la désignation d’un expert en vue de déterminer si le terrain exproprié est pollué et, dans l’affirmative, évaluer les coûts de dépollution qui devront être mis à la charge des expropriés ; elle indique que s’agissant du terrain, elle acquiesce aux critiques faites par le commissaire du gouvernement quant aux termes de références proposées par les expropriés, lesquels ne reflètent pas l’état du Marché et ce, d’autant plus que l’on ignore si le terrain a évolué ou non ; elle ajoute, qu’elle a tenté une démarche amiable auprès de l’exproprié qui a refusé qu’un diagnostic soit effectué, ce qui était parfaitement possible d’ici à l’audience de première instance (PJ : échange de lettre officielle des 5 et 7 février 2019) et elle rappelle que l’expropriation n’est pas une vente amiable et que l’acquéreur ne bénéficie pas de garantie pour le cas où le terrain s’avérerait pollué ; dans cette hypothèse, la pollution est une moins-value évidente et les coups de démolition doivent être déduits de l’indemnité d’expropriation.

L’article R322-1 du code de l’expropriation dispose qu’en vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires ; il peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l’éclairer en cas de difficultés d’ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l’alinéa qui précède.

En l’espèce, la SOREQA à l’appui de sa demande d’expertise se contente d’indiquer que l’on ignore si le terrain est pollué ou non ; il n’est pas mentionné dans le jugement déféré, qu’elle ait fait état de cet élément ; en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et aux termes de l’article 146 alinéa 2 dudit code en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans la migration de la preuve ; or en l’espèce, la SOREQA ne versent aucune pièce à l’appui de sa demande.

En outre, il est constaté comme l’indique la société du Marché X au regard de l’extrait graphique « secteurs d’information sur les sols », Georisques.gouv. FR (pièce numéro 13) que la parcelle cadastrée AI numéro 34 n’est pas répertorié au titre d’un « secteur d’information sur les sols ».

En conséquence, il convient de débouter la SOREQA de sa demande d’expertise.

- Sur l’indemnité principale

Il n’est pas contesté que le bien est un terrain nu et libre de toute occupation, qu’il doit être évalué en valeur vénale libre ; de même, la méthode de comparaison retenue par le premier juge est également celle proposée par la SCI du Marché X.

La SOREQA demande l’application de la méthode de lé récupération foncière, et demande de retenir une valeur de 11 000 €/m², mais ne verse aucune référence ; en conséquence, le jugement sera confirmé sur l’utilisation de la méthode de comparaison.

Le premier juge a écarté les termes de comparaison de la SOREQA de 2008 et 2013, trop anciens, ainsi que les neuf mutations proposées par le rapport d’expertise foncière IFPEC datant de 2011 et 2013, trop anciennes, une vente de juin 2018 d’une valeur trop élevée, a retenu les 6 autres mutations

proposées de 2014 à 2018 et a retenu en outre 3 autres mutations proposées par le commissaire du gouvernement aboutissant à une moyenne de 14'119,74 €/ m² ; il a retenu une valeur du Marché de 14'120 €/m² et en considération des facteurs favorables intrinsèques au bien exproprié, à savoir, potentiel constructible, sa localisation, sa consistance et sa configuration rare, a appliqué une majoration de 10 % à cette valeur de Marché et a donc retenu une valeur vénale de 14'120 € x 1, 1= 15'532 €/m² soit une valeur vénale du terrain de :

293,40 m² x 15'532 €/m²= 4'557'089 €.

Le premier juge a indiqué que la SCI du Marché X, copropriétaires des lots 1 et 51 détient respectivement :

'lot n°1 : 570/1000° des parties communes générales, soit 4 557,089 € x 570 = 2'597'540,73 €

'lot 51 : 241/1000° des parties communes générales, soit 4 557,089 € x 241 = 1'098'258,45 €,

soit une indemnité principale de 3'695'799,18 € arrondis à 3'695'800 €.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties, la qualification de terrain à bâtir n’étant pas contestée :

1° Les références de la société du Marché X

Elle indique que le premier juge a retenu 3 termes de références portant sur un projet situé […] dans le 15^e arrondissement, mais en examinant si distinctement ces 3 mutations, il a artificiellement conduit à une diminution de la valeur moyenne générale, alors qu’elles sont mitoyennes et que leurs acquisitions sont datées du même jour, qu’il s’agit d’opérations uniques, le prix payé par l’acquéreur étant dépendant de l’acquisition conjointe des 3 parcelles et le commissaire du gouvernement en première instance proposait d’ailleurs une analyse conjointe de ces 3 mutations.

Ces mutations sont les suivantes :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie Prix en € Prix en €/m² Zonage

T1

19 décembre 2016 10, […]

AG 15

138

1'900'000

13'768

UG

T2

19 décembre 2016 12, […]

AG 16

125

1'893'000

15'144

UG

T3

19 décembre 2016 […]

AG 17

130

1'600'000

12'846

UG

Le projet de construction du 10, 12 et […] a effectivement été demandé l’acquisition de plusieurs parcelles auprès de propriétaires différents ; il s’agit bien de contrats distincts qui peuvent être considérées comme une vente, intégrant dans le calcul de moyenne ; cependant il s’agit d’une opération unique, le prix payé par l’acquéreur étant dépendant de l’acquisition conjointe des 3 parcelles, la superficie totale des 3 parcelles de 393 m² proches de celle du bien exproprié de 293,40 m² et il convient donc de considérer ces 3 mutations comme un ensemble, et de retenir une valeur de : 13'768 + 15'144 + 12'846 = 13'919 €/m² (termeT1).

La SCI du Marché X indique que le premier juge a écarté deux termes de référence qu’elle produit, en considérant qu’ils sont trop anciens :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie Prix en € Prix en €/m² Zonage

T2

10 octobre 2013

[…]

DF 11

212

4'907'183

23'147

UG

T3

29 décembre 2011 3/[…], 17^e

CF 47

480

8'433'125

17'569

UG

Le premier juge a exactement écarté ces références trop anciennes, celles- ci datant de plus de 5 ans.

La SCI du Marché X indique qu’elle produit un terme de référence récent :

'T4 : juin 2018, parcelle […], […], 95 m², zone UG, 4'075'000 €, 42'895 €, bâtis à démolir, parcelle permettant aux acquéreurs de disposer d’un second accès à la voie publique.

Ce bien a une superficie non comparable de 95 m² par rapport à celle du bien exproprié de 293, 40 m² et la valeur est trop élevée par rapport à la référence déjà retenue et à la fourchette indiquée dans l’expertise IFPEC qui varie de 23 380 € à 11 463 €/m² ; ce terme sera donc écarté.

La SCI du Marché X produit 6 nouveaux termes en appel à partir de l’expertise IFPEC rapport additionnel (pièces N°7 et N°14):

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie

en m²

Prix en €

Prix en

€/ m²

Zonage Observations

T4

22 décembre

2014

[…]

[…]

CT 53

988

32'900'000

33'300

UG

terrain

encombré

localisation

dans le 19^e

une seule

façade sur voie

T5

29 mars 2018 6, […],

11^e

[…]

171

3'075'000

17'982

UG

terrain

encombré

localisation

dans le 11^e

une seule

façade sur voie

T6

14 novembre

2018

[…]

Blanche, 16°

BS 14

874

14'500'000

16'590

UG

terrain

encombré

localisation

dans le 16^e,

une seule

façade sur voie

T7

15 octobre

2018

[…]

Damrémont, 18^e

AX4

715

11'410'000

16'042

terrain

encombré

localisation

dans 18^e

une seule

façade sur voie

T8

3 mai 2018

184 la convention

BN 32

214

4'600'000

21'495

UG

localisation

dans le 15^e

une seule

façade sur voie

T9

20 novembre

2017

[…]

EM 10

194

3'400'000

17'526

UG

terrain

encombré

localisation

dans le 15^e

une seule

façade sur voie

Ces termes nouveaux T4,T5, T6, T7, T8, T9 étant issues du rapport additionnel de l’IPFEC déclaré irrecevables seront écartés.

La SCI du Marché X reprend en outre les références suivantes du rapport IFPEC (pièce N°17) :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie Prix en € Prix en

€/m²

Zonage

T1

14 avril 2018

[…]

CG 67

283

6'050'000 21'378

UG

T3

27 août 2014

[…]

AY22

181

2'940'000 16'243

UG

Ces termes sont situés dans un autre arrondissement de Paris, mais en raison du faible nombre de transaction dans le 14^e arrondissement, comme indiqué dans le rapport d’expertise, ceux-ci étant comparables en consistance et étant récents et en outre non critiqués par la SOREQA seront retenus. Il sera noté que l’expertise indique que le marché des terrains à bâtir parisien sur le 14^e arrondissement est pauvre, et que seule une cession a été identifiée comme étant exploitable, celle du 70 avenue du général Leclerc, pour une surface de 458 m² pour une valeur de 11 462,88 €/m², reprise dans la synthèse proposée également par le commissaire du gouvernement de première instance, mais qu’elle écarte en appel. Cette référence n’est pas citée par la SOREQA et les conclusions du commissaire du gouvernement en appel ont été déclarées irrecevables, de telle sorte qu’elle ne peut être examinée. Il en ressort cependant, que la SCI du marche X ne propose que des références dans le haut de la fourchette, puisque l’expert indique que la fourchette de prix varie de 23 380 € à 11 463 €/m²(rapport de 2, 03).

La SCI du Marché X fonde d’ailleurs sa demande de 25 000 €/m² à partir de la méthode plus selective proposée par le rapport IFPEC à savoir la zone identifié de marché la plus haute (termes […] et […]).

[…]

La société du Marché X ne critique pas le jugement en ce qu’il a écarté les cinq références de la SOREQA de 2008 et 2013, trop anciennes ; la SOREQA ne reprend pas en appel ces 5 termes de comparaison et n’en produit pas d’autres.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3° Les références du commissaire du gouvernement

La SCI du Marché X critique le jugement ce qu’il a retenu certains termes de comparaison non pertinents du commissaire du gouvernement (termes 6, 7, 8 et 9).

Il n’y a pas lieu d’examiner les références du commissaire du gouvernement d’appel, puisque ses conclusions ont été déclarées irrecevables.

Les termes retenus sont donc de :

13 919 + 21 378 + 16 243 = 51 540/3 = 17 180 €/m².

La SCI X indique en outre que le premier juge a insuffisamment pris en compte les facteurs de plus-value du bien exproprié.

Les éléments de plus-value sont les suivants :

'localisation favorable

'consistance et configuration rare

'potentiel constructible (R+5) bon, le rapport IFPEC retenant en outre + combles de logements avec 30% de social + 3 commerces en RDC mais la superficie limitée de 293 m² ne permet pas le développement d’un projet important.

Les éléments de plus value sont liés au fait que l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril du 21 mai 2013 et a été démoli en vertu d’une ordonnance de référé du 26 mai 2017 autorisant le préfet à faire procéder à la démolition de l’immeuble pour des raisons de sécurité publique. Le coût de démolition de 675 500 € a été pris en charge par les expropriés.

Ces éléments de plus value ne justifient pas une majoration de la moyenne retenue en raison des éléments de moins value et il n’y a pas lieu comme demandé par la société Marché X de tenir compte de la modernisation de la tour Montparnasse, de la modernisation du quartier Montparnasse, puisque l’indemnité d’expropriation ne peut être fixée en fonction de la vocation future du bien exproprié. En outre, comme déjà indiqué les références de la SCI du Marche X correspondent à la fourchette haute et ce d’après leur propre expert l’IFPEC ; il n’y a donc pas lieu comme demandé par la SCI du Marché X de retenir un coefficient de pondération revalorisé à 25%.

La valeur vénale du terrain est donc de :

17180 € x 293,40 m²= 5 040 612 €.

Les parties communes générales de la copropriété du 8 rue de la Gaieté étant divisées en 1000 millièmes, la valeur du millième est donc de 5040,612 /1000= 5040,612/tantième.

La SCI du Marché X, copropriétaires des lots 1 et 51 détient respectivement :

'lot 1 : 570/1000 des parties communes générales soit 5 040,612 € x 570 = 2 873 148, 84 €

'lot 51 : 241/1000 des parties communes générales, soit 5 040,612 € X 241 = 1 214 787,492 €

Soit un total de 2 873 148,84 + 1 214 787,492 =4 087 936, 332 € arrondis à 4 087 936 €.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur l’indemnité de remploi

20 % sur 5 000 € = 1 000 €

15% entre 5 000 et 15 000 € = 1 500 €

10% au-delà : 4 087 936 – 15 000 = 4 072 936 € x 10% = 407 293,6

soit un total de 409 793, 6 € arrondis à 409 794 €

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession en valeur libre est donc de :

4 087 936 + 409 794 € = 4 497 730 €.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer à la SCI du Marché X le somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SOREQA à payer la somme de 5000 € à la SCI du Marché X en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

LA SOREQA perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions de la société du Marché X du 23 septembre 2019, de la SOREQA du 7 février 2020,

Déclare recevables les conclusions de la société du Marché X hors délai du 14 mai 2020, sauf en ce qui concerne les nouvelles références produites en appel, la pièce n°14 : rapport additionnel réalisée par les experts IFPEC du 24 janvier 2020 étant déclarée irrecevable ;

Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement hors délai du 2 juin 2020 ;

Vu l’arrêt de la cour du 28 janvier 2021 ;

Déclare recevables les conclusions de la SOREQA du 16 février 2021 et de la SCI du Marché X du 23 février 2021 ;

Déboute la SOREQA de sa demande d’expertise en vue de déterminer si le terrain exproprié est pollué ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Fixe l’indemnité due par la SOREQA à la SCI du Marché X, au titre de la dépossession foncière des lots numéro 1 et 51 de l’immeuble sis 8, rue de la gaieté et de rue X à Paris 14^e arrondissement, en valeur libre, à la somme de l’indemnité totale de dépossession en valeur libre à la somme de 4 497 730 € se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 4 087 936 € ;

— indemnité de remploi : 409 794€ ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Condamne la SOREQA à verser la somme de 5000 € à la SCI du Marché X au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SOREQA aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT