COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 31 JANVIER 2019

N° RG 18/05829 – N° Portalis DBV3-V-B7C-STIZ

AFFAIRE :

SCI DU 27 RUE HOCHE à VERSAILLES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

C/

SCI CHAVILLE HOTEL DE VILLE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 18/00618

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Patricia MINAULT

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA

M^e Caroline CHARRON-DUCELLIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI DU 27 RUE HOCHE à VERSAILLES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1860214

assistée de M^e Caroline LONG de la SELAS AGN Avocats, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : J033

APPELANTE

****************

SCI CHAVILLE HOTEL DE VILLE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 537 769 838

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20180400

assistée de M^e Emmanuelle MORVAN de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211

COMMUNE DE CHAVILLE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 020072

assistée de M^e Sophie LATIEULE de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : G0467

INTIMEES

Société PUBLIQUE LOCALE SEINE OUEST AMENAGEMENT

[…]

[…]

Représentée par Caroline CHARRON-DUCELLIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 526 – N° du dossier 2018/072

assistée de M^e Fabien BODIN de la SELARL LAFARGE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T10 -

INTERVENANTE VOLONTAIRE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 novembre 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Odette-Luce BOUVIER, président,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Madame Florence SOULMAGNON, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE,

**********

EXPOSÉ DU LITIGE,

Par acte du 30 octobre 2013, la SCI Chaville Hôtel de ville a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI du […] à Versailles des biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé 'Grand Place’ à Chaville (78), notamment un lot de volume à usage de bureaux (lot n° 2) situé 11 place du Marché au sein du bâtiment E et un lot à usage commercial (lot n°8b) situé 5 place du Marché à Chaville.

La livraison du volume à usage de bureaux est intervenue avec réserves le 27 janvier 2016 et celle des locaux commerciaux le 11 mai 2016, la date prévisionnelle de livraison ayant été initialement fixée au 31 mars 2015.

Dénonçant de nombreuses malfaçons, la SCI du […] à Versailles a, par acte du 25 janvier 2018, assigné la SCI Chaville Hôtel de ville et la commune de Chaville devant le président du tribunal de grande instance de Nanterre, statuant en référé, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

La société publique locale (SPL) Seine Ouest aménagement est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance contradictoire du 5 juillet 2018, le juge des référés a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SPL Seine Ouest Aménagement,

— débouté la commune de Chaville de sa demande de mise hors de cause,

— ordonné une expertise et désigné à cet effet M. X Y avec mission de :

*se rendre sur les lieux,

*se faire communiquer documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*s’entourer, si besoin est, de tous sachant et technicien de son choix,

*examiner l’existence ou non de désordres sur les points suivants :

1) éléments de sécurité électrique au regard de la nécessité ou non d’un calfeutrement du réseau électrique,

2) le gainage, ou son absence, au niveau de l’arrivée électrique de 108 Kva et les conséquences qu’il convient d’en déduire quant à la possible utilisation en tant que local commercial,

3) l’accessibilité et la possibilité d’utilisation du bac à graisse situé dans les lots de la SPL Seine Ouest Aménagement, propriétaire des volumes à usage de parking,

* établir l’existence, la nature et l’importance des désordres,

* rechercher leur origine et fournir tous les éléments de nature à permettre de déterminer à qui ils sont imputables,

* examiner et donner son avis sur les griefs d’ordre technique invoqués par la SCI du […] à Versailles dans le document daté du 12 septembre 2017 intitulé 'Liste récapitulative des 7 impossibilités visant l’implantation d’une activité de bar-brasserie-restaurant avec ou sans licence de quatrième catégorie dans le local commercial 8B concernant :

1- la possibilité de porter la capacité électrique du local 8B à 2 x 108 Kva,

2- la possibilité technique pour le futur locataire du lot 8B exploitant un bar-brasserie d’utiliser le bac à graisse situé au sein du volume voisin du parking public appartenant à la SPL Seine Ouest Aménagement,

3- le respect des règles de sécurité au sein du lot 8B au regard notamment des sorties de secours,

4- la distance séparant le lot 8B de l'[…] de Lourdes voisine au regard des distances requises par l’arrêté préfectoral n° CAB/BSI/2013/78 du 8 février 2013 déterminant l’étendue des zones de protection autour de certains édifices,

*le cas échéant, se faire assister par tout sapiteur de son choix et proposer s’il y a lieu toutes solutions techniques pour favoriser l’implantation d’une activité de bar-brasserie-restaurant dans le local commercial 8B,

*décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,

*fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

*fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis, évaluer les différents troubles de jouissance subis,

— rejeté les autres demandes,

— laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

Le 14 août 2018, la SCI du […] à Versailles a relevé appel de la décision en ce qu’elle n’a pas fait droit à l’intégralité des chefs de mission qu’elle souhaitait voir confiés à l’expert judiciaire et en ce qu’elle a fait droit à la demande reconventionnelle de la commune de Chaville d’extension de mission de l’expert.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 7 novembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI du […] à Versailles, appelante, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté la commune de Chaville de sa demande de mise hors de cause,

— l’infirmer en ce que :

1- elle a restreint la mission de l’expert à l’examen de l’existence ou non de désordres sur les points suivants :

* éléments de sécurité électrique au regard de la nécessité ou non d’un calfeutrement du réseau électrique,

*le gainage -ou son absence- au niveau de l’arrivée électrique de 108 KvA et les conséquences qu’il convient d’en déduire quant à la possible utilisation en tant que local commercial,

* l’accessibilité et la possibilité d’utilisation du bac à graisse situé dans les lots de la SPL Seine Ouest aménagement, propriétaire des volumes à usage de parking,

2- elle a exclu tous les autres griefs de la SCI du champ d’application de l’expertise,

3- elle a fait droit à la demande d’extension de mission sollicitée par la commune de Chaville,

Par conséquent,

— nommer tel expert qu’il plaira à la cour aux fins de :

'- Se rendre sur place ;

- Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

- Visiter les lieux ;

- Examiner l’intégralité des désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans les présentes conclusions ainsi que les dommages à savoir :

o Sur les désordres concernant le branchement de 108 KvA (Lot 8b) :

- Examiner l’existence de désordres au niveau de l’arrivée électrique de 108 KvA consécutifs notamment au mauvais emplacement du coffret électrique de 108 Kva, au nombre de coudes non conformes qu’il faudrait infliger au câble électrique pour le relier du coffret électrique au Lot 8b, à l’absence de réservations dans le béton, à l’absence de chemins de câbles dédiés et à l’absence de fourreaux et gainages dédiés au branchement de 108 KvA;

- En tirer toutes les conséquences quant à l’impossibilité, en l’état, d’implanter dans le Lot 8b une activité à forte consommation électrique nécessitant un branchement supérieur à 36 Kva;

- Formuler les préconisations nécessaires concernant les travaux à réaliser afin que le Lot 8b puisse bénéficier d’un branchement de 108 KvA ;

o Sur les désordres concernant l’installation du bac à graisse et l’arrivée de gaz (Lot 8b) :

- Se prononcer sur les désordres affectant le bac à graisse et ses équipements, qui sont notamment liés à l’absence d’arrivée d’eau froide, l’absence de siphon de vidange au sol et l’absence de prise électrique dans le local accueillant le bac dégraisseur et ses équipements ;

- En tirer toutes les conséquences quant à la possibilité d’utiliser le bac dégraisseur et ses équipements en l’état ;

- Donner son avis sur l’entité qui devra prendre à sa charge le remplacement du bac dégraisseur, de son sable et du muret de protection l’entourant, de la grille du local dans lequel est implanté le bac dégraisseur et ses équipements, du conduit de graisse et des conduits des eaux usées reliant l’entrée du bac dégraisseur au Lot de copropriété 8b.

- Se prononcer sur la possibilité d’utiliser le Lot 8b en toute sécurité à défaut de certificat Qualigaz et d’attestation d’étanchéité et d’essais ;

- Formuler les préconisations nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

o Sur les désordres concernant l’absence de sortie de secours du Lot 8b :

- Examiner les désordres liés à l’absence de sortie de secours en fond de local ;

- Se prononcer sur les conséquences du défaut de sortie de secours sur l’aménagement du Lot 8b en cas d’implantation d’une part d’un magasin de vente, catégorie type M et d’autre part d’une activité de bar-restaurant-brasserie ;

- Formuler les préconisations nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

o Sur les désordres constatés dans le Lot 2 (bureaux) :

- Examiner les désordres liés à la réglementation sécurité-incendie et notamment à l’absence d’extincteurs, de contrats d’entretien et de dispositif de tirez-lâchez (système de désenfumage), de blocs autonomes d’éclairage de sécurité (BAES) et de plan d’intervention pour les secours ;

- Examiner les désordres liés à l’absence d’accès pompier sur les fenêtres du 2^e étage du Lot 2 donnant sur la […] ;

- Examiner les désordres liés à la ventilation non-conforme du local technique dans lequel est situé le moteur VMC du lot 2 ;

- Examiner les désordres liés à l’absence de rebouchage en matière coupe-feu des carottages et au défaut d’isolation en coupe-feu des deux volumes et entre les locaux et les couloirs communs;

- Examiner les désordres consécutifs à l’intervention pour une remise en état des ouvrages existants;

- Examiner les désordres liés à l’absence de prises électriques au niveau des quatre paliers d’ascenseur et à l’absence de barre PMR dans les toilettes des 2^e et 3^e étages du Lot 2 ;

- Examiner les désordres liés à l’existence d’un pont thermique au niveau d’une poutre en béton entre les combles et le 3^e étage du Lot 2 ;

- Établir la nature et l’importance des désordres ;

- Rechercher leur origine et fournir tous éléments de nature à permettre de déterminer à qui ils sont imputables ;

- Dire si les travaux réalisés ont permis de remédier de manière efficace et définitive aux désordres dont se plaint la SCI 27 RUE HOCHE A VERSAILLES ;

- Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ;

- Indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réparation des désordres et chiffrer, le coût des travaux, des remises en état et des reprises ;

- En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la demanderesse à faire exécuter les travaux estimés indispensables par l’expert ;

- Donner son avis sur les comptes présentés par les parties ;

- D’une façon générale, et dans le cadre de la mission technique ci-dessus, entendre les parties et répondre à tous dires qu’elles pourraient lui soumettre.

- Dire que l’Expert pourra s’adjoindre tel sapiteur et entendre tout sachant qui lui plaira aux fins de réalisation de sa mission ;

- Dire et juger que l’Expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 262 à 284-1 du Code de procédure civile ;

- Fixer la consignation à valoir sur la rémunération de l’Expert ;

- Dire que l’Expert devra adresser un pré-rapport aux parties destiné à recueillir leurs dires et observations avant le dépôt du rapport final ;'

En tout état de cause,

— condamner les intimés à verser à l’appelante la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions reçues le 20 novembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Chaville Hôtel de Ville, intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné une mesure d’instruction et écarté du périmètre de la mission de l’expert judiciaire la plupart des griefs de la SCI demanderesse,

— infirmer l’ordonnance en ce que la mission intègre les deux griefs suivants :

*les éléments de sécurité électrique au regard de la nécessité ou non d’un calfeutrement du réseau électrique,

*l’accessibilité et la possibilité d’utilisation du bac à graisse situé dans les lots de la SPL Seine Ouest aménagement, propriétaire des volumes à usage de parking,

Statuant à nouveau,

— 'dire et juger’ qu’aucune partie ne conteste le prononcé d’une mesure d’instruction,

— 'dire et juger’ que l’expert judiciaire désigné aura pour mission de :

« 10. Se rendre sur place ;

11. Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

12. Visiter les lieux ;

13. Examiner le grief relatif à la réalisation d’un branchement de 108Kva dans le local commercial n°8B ;

14. Rechercher son origine et fournir tous éléments de nature à permettre de déterminer à qui ce grief est imputable ;

15. Indiquer et évaluer les travaux permettant de remédier à ce grief et les chiffrer ;

16. Fournir tous éléments techniques et de faire de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ;

17. En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la demanderesse à faire exécuter les travaux estimés indispensables par l’expert ;

18. D’une façon générale, et dans le cadre de la mission technique ci-dessus, entendre les parties et répondre à tous dires qu’elles pourraient lui soumettre' .

A titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— condamner la SCI du […] à Versailles à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions reçues le 19 octobre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la commune de Chaville, intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

A titre incident, si la cour devait inclure en tout ou partie à la mission de l’expertise ordonnée les autres griefs opposés par la SCI acquéreur à la commune de Chaville et à la SCI Chaville Hôtel de Ville,

— lui donner acte de ses protestations et réserves,

En tout état de cause,

— condamner la SCI du […] à lui verser une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions reçues le 30 octobre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SPL Seine Ouest Aménagement, intimée, demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

— lui donner acte qu’elle formule les plus expresses protestations et réserves,

Subsidiairement, si la cour devait réformer en tout ou partie l’ordonnance entreprise,

— déclarer la SPL Seine Ouest Aménagement recevable en son intervention par application de l’article 68 du code de procédure civile,

— dire que la présente intervention se rattache indiscutablement à l’objet de la demande initiale dont se trouve saisie la cour à savoir la désignation de tel expert qu’il plaira à la cour de désigner,

— déclarer l’intervention volontaire de la SPL Seine Ouest Aménagement bien fondée comme ayant directement intérêt à agir, aux côtés de la commune de Chaville, en ses demandes reconventionnelles aux fins d’extension de la mission d’expertise dans les termes et conditions sollicitées par la commune, qui lui agréent,

En toute hypothèse,

— étendre la mission d’expertise dans les termes et conditions sollicitées par la commune, à savoir :

*examiner et donner son avis sur les griefs d’ordre technique invoqués par la SCI du […] dans le document daté du 12 septembre 2017 intitulé 'Liste récapitulative des sept impossibilités visant l’implantation d’une activité bar-brasserie-restaurant avec ou sans licence de quatrième catégorie dans le local commercial 8b', concernant :

— la possibilité de porter la capacité électrique du local 8b à 2x108 KvA

— la possibilité technique pour le futur locataire du lot 8b exploitant un bar-brasserie d’utiliser le bac à graisse situé au sein du volume voisin du parking public appartenant à la SPL Seine Ouest Aménagement,

— le respect des règles de sécurité au sein du lot 8b, au regard notamment des sorties de secours,

— la distance séparant le lot 8b de l'[…] de Lourdes voisine, au regard des distances requises par l’arrêté préfectoral du 8 février 2013 déterminant l’étendue des zones de protection autour de certains édifices,

*le cas échéant, se faire assister par tout sapiteur de son choix et proposer s’il y a lieu, toutes solutions techniques pour favoriser l’implantation d’une activité de bar-brasserie-restaurant dans le local commercial 8b,

— condamner la SCI du […] à lui verser la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 novembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

La cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit 'dit et jugé’ en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions.

La cour relève également qu’aucune critique n’est formée par les parties sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SPL Seine Ouest Aménagement, le rejet de la demande de mise hors de cause de la commune de Chaville, le principe de l’expertise ordonnée par le premier juge et les chefs de décision relatifs aux frais irrépétibles et aux dépens.

La demande subsidiaire de la société SPL Seine Ouest Aménagement tendant à la recevabilité de son intervention volontaire aux côtés de la commune de Chaville est en tout état de cause sans objet, celle-ci ayant été régulièrement intimée et aucune des parties ne critiquant en cause d’appel son

intervention volontaire en première instance.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès 'en germe’ possible, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui, étant précisé que l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il résulte de l’article 145 sus visé que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais qu’il doit justifier de l’existence de faits plausibles rendant crédibles ses allégations.

Sur le périmètre de la mission de l’expert judiciaire

La SCI du […] sollicite que les griefs dénoncés dans ses demandes initiales et que le premier juge a écartés soient intégrés dans le périmètre de la mission confiée à l’expert judiciaire, les parties intimées s’opposant à cette prétention.

1- le […]

Il est acquis aux débats d’une part, qu’un seul fourreau pour une puissance de branchement de 36 Kva a été installé dans le local basse tension situé bâtiment F et aucun fourreau pour l’arrivée d’un branchement 108 Kva, implanté hors construction, ce qui n’est pas conforme à la notice descriptive, et d’autre part, que la société Enedis a mis en évidence les difficultés techniques (pièces 12, 13, 14 appelante) pour réaliser un branchement de 108 Kva pour le local commercial 8b à partir de l’emplacement actuel du coffret électrique situé à plusieurs dizaines de mètres de l’emplacement initialement prévu, même si elle estime 'dans l’absolu pouvoir trouver une solution technique pour alimenter la brasserie sur une puissance demandée de 108 Kva’ (courriel du 31 janvier 2018, pièce 7, commune de Chaville).

Les questions complémentaires que l’appelante souhaite voir intégrées à la mission de l’expert, soulevées par la société Enedis elle-même, sont légitimes en ce qu’elles se rattachent aux préconisations qui devront être faites par l’expert au titre des travaux à réaliser afin que le lot commercial 8b bénéficie d’un branchement de 108 Kva, en présence d’une non-conformité contractuelle non contestée, et aux conséquences sur la possible utilisation en local commercial.

La demande sera donc accueillie dans les termes du dispositif ci-après.

2- l’installation du bac à graisse

Il est constant que le bac dégraisseur à usage du lot 8b a été installé par le promoteur à la demande de la SCI acquéreur, mais dans l’emprise du lot de volume du parking public, dont la société SPL Seine Ouest Aménagement est propriétaire, au lieu de la partie parking de la copropriété dont dépend ledit lot.

L’appelante fait état des diverses difficultés engendrées par cette implantation extérieure à la copropriété, qui suppose la régularisation à tout le moins d’une servitude d’accès et d’utilisation et d’entretien de cet équipement au profit de la copropriété et du lot commercial concerné, pour laquelle un accord de principe a été donné par l’aménageur SPL sans pour autant être concrétisé à ce jour, et souligne que l’expertise ne peut se limiter à l’accessibilité d’utilisation de ce bac à graisse, mais doit permettre d’examiner l’installation en son ensemble, la société LC expertises ayant indiqué dans son rapport du 23 janvier 2018 que le local ne comportait pas de prise électrique, d’arrivée d’eau froide et de siphon de vidange de sol, et fournir des éléments techniques sur les systèmes d’évacuation des eaux usées, étant souligné que la SCI appelante n’est pas en possession des documents techniques relatifs à cet équipement.

Le moyen tiré de la forclusion de l’action de la SCI demanderesse soulevée par la SCI Chaville Hôtel de ville, qui fait valoir que ce grief est un vice ou un défaut de conformité apparent que l’appelante ne peut plus invoquer, la garantie annale de l’article 1642-1 du code civil étant expirée,

ne peut faire échec en l’état à la demande d’expertise de ce chef, dès lors qu’il ne peut être affirmé, avec l’évidence requise en référé, que l’action au fond qui pourrait être engagée est manifestement vouée à l’échec.

La cour relève en outre que la société SPL confirme son intérêt à participer aux opérations d’expertise portant sur la problématique du bac à graisse, nécessaire à l’exploitation du lot 8b implanté dans un volume lui appartenant.

Il n’y a donc pas lieu, comme le sollicite la SCI Chaville Hôtel de ville, d’infirmer l’ordonnance en supprimant du périmètre de la mission confiée à l’expert judiciaire la question de l’accessibilité et la possibilité d’utilisation du bac à graisse mais au contraire de compléter ce chef de mission dans les termes du dispositif ci-après.

3- les désordres concernant l’absence de sortie de secours du lot 8b

A la lumière d’un plan produit en pièce 19, l’appelante soutient qu’il a été supprimé une sortie de secours du lot 8b lors du permis de construire modificatif en août 2012, ce qui la contraint à procéder à des aménagements entraînant une perte de surface locative pour que le lot 8b soit conforme à la réglementation applicable en matière d’établissement recevant du public (ERP).

Il n’est ni contesté que les locaux sont conformes au permis de construire modificatif délivré en 2012, ni démontré que la porte supprimée dont il est fait état devait constituer une issue de secours, alors même que la SCI Chaville Hôtel de ville indique, sans être utilement contredite, que ce plan versé aux débats qui proviendrait du dossier du permis de construire, n’est pas celui annexé à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement.

Il n’existe donc pas de motif légitime à inclure ce grief dans la mission d’expertise, alors même que la mission de l’expert porte déjà sur le respect des règles de sécurité au sein du lot 8b 'au regard notamment des sorties de secours'.

4- les désordres constatés dans le lot 2 (bureaux)

*les désordres liés à la réglementation sécurité-incendie

La SCI appelante explique que la Tour des deux horloges, qui fait partie du lot de volume n° 3 à usage de halle commerciale et appartient à la commune de Chaville, est grevée d’une servitude de sortie de secours au profit du lot 2 qu’elle a acquis ; que les deux issues de secours aux 3^e et 2^e étages du lot 2 donnent sur les étages supérieurs de la Tour ; qu’actuellement, au sein de cette Tour, aucun extincteur ni plan d’intervention pour les secours n’ont été implantés par le propriétaire, et aucun contrat d’entretien des systèmes de sécurité incendie (SSI) n’a été souscrit par la commune de Chaville ; que des négociations ont été entreprises entre les parties pour que la Tour des deux horloges lui soit cédée, bien qu’elle n’y ait aucun intérêt particulier, sans que ces négociations aient pu aboutir.

Il ressort des pièces produites aux débats qu’un accord est intervenu entre les parties pour modifier l’état descriptif de division afin d’intégrer la cage d’escalier de la Tour dans le lot 2 à usage de bureaux et les échanges de courriels en 2016 et 2017 démontrent que les parties mènent desdiscussions pour aboutir à la solution de principe qui a été arrêtée. Il appartient dès lors à la SCI appelante de répondre aux demandes qui lui sont adressées sur le projet de modificatif envisagé, ce dont elle ne justifie pas s’agissant des courriels des 6 février et 1^er mars 2017 (pièces 13 et 15 SCI Chaville Hôtel de ville).

Il n’y a donc pas lieu d’inclure dans la mission de l’expert le grief tiré de l’absence de certains dispositifs nécessaires à la sécurité incendie, au regard des négociations existantes entre les parties qui doivent permettre de régler la difficulté soulevée.

En tout état de cause, il n’y a pas lieu de recourir à une mesure d’expertise pour faire constater le désordre dénoncé, qui n’est pas contesté, et ce, dans l’hypothèse où le modificatif de l’état descriptif de division ne serait pas régularisé.

La demande de l’appelante sera donc rejetée sur ce point.

*l’absence d’accès pompier sur les fenêtres du 2^e étage du lot 2 donnant sur la […]

La SCI du […] fait valoir que les prescriptions du rapport sécurité incendie du 23 décembre 2011 n’ont pas été respectées, dès lors que sur la façade du bâtiment côté […], les panneaux d’obturation ne sont pas repérables de l’extérieur et ne respectent donc pas l’article 3 CO de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public.

Si l’avis émis le 23 décembre 2011 par la brigade des sapeurs-pompiers de Paris préconise d’aménager dans cette façade du bâtiment (la rue de la Bataille Stalingrad visée étant devenue la […], ce dont il est justifié) des baies permettant le passage d’un sauveteur équipé, il ressort de la notice de sécurité incendie établie le 13 décembre 2016 par la société Casso & Associés à la demande de la SCI appelante (pièce 28) que cette façade comporte des fenêtres ouvrant à la française permettant le passage d’un sauveteur équipé et que ces baies sont conformes.

Il n’existe donc aucun indice de l’existence d’une non-conformité en la matière pouvant justifier la demande d’expertise.

Il n’y a donc pas lieu d’inclure ce grief dans le périmètre de la mission de l’expert désigné.

*la ventilation non conforme du local technique dans lequel est situé le moteur VMC

La SCI du […] explique que pour régler les problèmes d’humidité qu’elle a dénoncées au sein du local sous combles, le promoteur a remplacé la grille existante en toiture par une toiture en zinc avec une fenêtre de toit, ce qui a conduit à créer un problème de ventilation du local.

Les parties s’opposent sur l’obligation pour le constructeur d’implanter une ventilation basse du fait de la présence d’un moteur VMC dans les combles, la SCI Chaville Hôtel de ville contestant la qualification de local technique de cet espace et la nécessité de respecter la réglementation en vigueur y afférent (courriels pièce 33 intimée).

Il existe donc un motif légitime pour la SCI acquéreur de solliciter l’avis de l’expert judiciaire sur ce point, le rapport du contrôleur technique auquel se réfère la SCI Chaville Hôtel de ville n’étant pas versé aux débats.

*l’absence de rebouchage en matière coupe-feu des carottages afin que les deux volumes ainsi que les locaux et les couloirs communs soient isolés en coupe-feu

Selon le rapport de la société LC Expertises, les normes de sécurité incendie prévoient que la structure des bâtiments doit avoir une stabilité au feu des planchers d’au moins une heure, ce qui implique que les planchers soient totalement hermétiques ; que le défaut de calfeutrement du bâtiment le rend en l’espèce non conforme, seules quelques gaines électriques traversant les planchers et les cloisons verticales ayant fait l’objet de calfeutrement avec de la mousse polyuréthane dont il n’est pas démontré que les caractéristiques techniques répondent aux normes anti-feu.

La SCI Chaville Hôtel de ville prétend qu’elle est intervenue et que quitus lui a été donné par la SCI acquéreur le 31 mars 2017 mais la pièce 27 produite aux débats ne permet pas de confirmer que ce quitus porte effectivement sur les désordres dénoncés, pas plus qu’elle n’établit de manière certaine que pour les passages de réseaux inférieurs à 120mm il n’y a pas besoin de calfeutrer les carottages.

Il existe donc des divergences entre les parties sur la conformité du bâtiment aux normes de sécurité incendie, étant rappelé que le premier juge a intégré dans la mission de l’expert judiciaire l’examen d’éventuels défauts de sécurité liés à la nécessité du calfeutrement du réseau électrique qu’il conviendra de compléter dans les termes de la demande.

La SCI Chaville Hôtel de ville n’est dès lors pas fondée à solliciter que ce point de mission de l’expert judiciaire soit supprimé, la SCI appelante justifiant d’un motif légitime à rechercher des éléments de preuve sur la conformité ou non du bâtiment aux normes de sécurité incendie, au vu du rapport de la société LC Expertises.

*les reprises de finition nécessaires suite aux interventions réalisées par la SCI Chaville Hôtel de ville

La SCI du […] fait état de dégradations murales et de moquette survenues suite à une intervention du promoteur fin juillet 2017 et pour laquelle elle n’a pas donné quitus, contrairement à l’intervention en mars 2017.

La société LC Expertises, dans son rapport du 23 janvier 2018, mentionne la présence de 'tâches apparemment indélébiles au niveau des peintures murales et des moquettes du 2^e étage' qui seraient liées aux travaux postérieurs à la livraison réalisés par le promoteur pour lever les réserves.

Les parties s’opposent en réalité sur l’imputation de ces désordres, dont l’existence n’est pas contestée, la SCI Chaville Hôtel de ville se prévalant du quitus donné au mois de mars 2017 et de l’occupation des locaux depuis le mois d’octobre 2017.

Aucune mesure d’instruction n’apparaît nécessaire concernant ces dégradations, seul le juge du fond étant à même d’apprécier les éléments de preuve de chacune des parties pour statuer sur l’imputation de ces désordres.

*l’absence de prises électriques au niveau des paliers d’ascenseur et absence de barre PMR dans les toilettes des 2^e et 3^e étages

L’absence de ces éléments n’est pas contestée mais il s’agit de non-conformités apparentes qui n’ont pas fait l’objet de réserves à la livraison ou dans le mois suivant.

Aucune mesure d’expertise n’est nécessaire pour trancher le débat qui oppose les parties sur la responsabilité encourue et l’éventuelle forclusion de l’action de l’acquéreur à l’égard du promoteur.

*l’isolation coupe-feu entre les lots de volume non conforme

La SCI appelante fait état d’une problématique non traitée liée à de 'fortes odeurs de boulangerie’ se dégageant quotidiennement au sein du lot 2, qui pourraient résulter d’un défaut d’isolation entre les lots de volume.

Aucun élément justificatif n’est produit aux débats concernant ce grief. En l’absence d’indices plausibles d’un défaut d’isolation entre les lots de volume, la demande d’expertise sur ce point sera écartée faute de motif légitime.

*l’existence d’un pont thermique au niveau de la poutre en béton entre les combles et le 3^e étage

La société LC Expertises a relevé dans son rapport du 23 janvier 2018 'un début de dégradation de peinture en haut d’un mur de refend au 3^e étage’ qui proviendrait d’un pont thermique lié à l’absence d’isolation de la poutre béton supportant la dalle, susceptible de s’aggraver en l’absence d’activation du chauffage.

Cette constatation, bien que non contradictoire, constitue un indice plausible de l’existence d’un désordre, qu’il convient d’intégrer dans le périmètre de la mission de l’expert désigné.

En conséquence de ces constatations et énonciations, il y a lieu d’ajouter à la mission de l’expert judiciaire désigné l’examen des points relatifs au branchement de 108 Kva, à l’installation du bac à graisse, aux désordres liés à la ventilation du local dans lequel est situé le moteur VMC, à la réglementation incendie et à l’existence d’un pont thermique et de rejeter les demandes de la SCI Chaville Hôtel de ville tendant à la suppression dans la mission de l’expert des deux griefs portant sur les 'éléments de sécurité électrique au regard de la nécessité au non d’un calfeutrement du réseau électrique' et à 'l’accessibilité et la possibilité d’utilisation du bac à graisse situé dans les lots de la SPL Seine Ouest Aménagement'.

La mission de l’expert judiciaire doit être également complétée sur les comptes entre parties.

Il convient enfin de donner acte à la commune de Chaville et à la société SPL Seine Ouest Aménagement de leurs protestations et réserves.

Sur l’extension de mission sollicitée par la commune de Chaville

La commune de Chaville a formulé une demande d’extension de mission concernant le local commercial 8b, à laquelle la société SPL Seine Ouest Aménagement s’est associée, et qui a été accueillie par le premier juge, celui-ci énonçant que 'les chefs sollicités sont étroitement imbriqués avec la demande principale.'

Cette demande porte sur le document daté du 12 septembre 2017 intitulé 'Liste récapitulative des 7 impossibilités visant l’implantation d’une activité bar-brasserie-restaurant avec ou sans licence de quatrième catégorie dans le local commercial 8b', établi par la SCI du […].

La SCI appelante critique cette extension de mission en faisant valoir qu’une procédure au fond est actuellement pendante sur cette question, que cette extension de mission porte seulement sur une problématique juridique relative à la légalité de l’exploitation d’une licence IV et à sa pérennité au regard du lieu de situation du local et de sa proximité avec la paroisse voisine, sans lien avec des désordres de construction dans le cadre d’un contrat de VEFA et qu’elle ne pose pas de questions techniques.

C’est vainement que l’appelante soutient que l’extension de mission sollicitée ne relève que d’appréciations d’ordre juridique, puisque pour partie les questions posées à l’expert judiciaire rejoignent la problématique invoquée par la SCI appelante sur le branchement électrique du local 8b, les règles de sécurité du local au regard des sorties de secours et l’utilisation du bac à graisse par le futur locataire et qu’elle-même a qualifié d’ordre technique la liste des 7 impossibilités sus visée qu’elle a établie.

En outre, la commune de Chaville, qui conteste chacune des prétendues impossibilités opposées par la SCI du […] et dont la responsabilité est mise en cause, n’est pas partie à l’instance au fond engagée par cette dernière à l’encontre de la société SPL Seine Ouest Aménagement, étant rappelé que l’implantation d’un restaurant-brasserie au sein du lot 8b constitue une volonté de la commune, reprise dans les documents organiques de la ZAC opposables aux acquéreurs et investisseurs.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a accueilli la demande d’extension de mission de la commune de Chaville.

Sur les autres demandes

L’équité ne commande pas de faire application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes des parties sont donc rejetées.

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE sans objet la demande d’intervention volontaire de la société SPL Seine Ouest Aménagement,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 5 juillet 2018 du chef de l’expertise ordonnée sauf à ajouter à la mission de l’expert judiciaire désigné dans les termes suivants,

DIT que l’expert aura à examiner les points complémentaires suivants :

1- concernant le branchement de […]

*examiner l’existence de désordres ou non au niveau de l’arrivée électrique de 108 Kva en lien avec l’implantation du coffret électrique à l’extérieur du bâtiment, au regard notamment du nombre de coudes qui serait nécessaire, de l’absence de réservations dans le béton et de chemins de câbles dédiés et de fourreaux et gainages dédiés à ce branchement,

*donner un avis sur les conséquences qui en résultent et la possibilité d’implanter dans le lot 8b une activité nécessitant un branchement supérieur à 36 Kva, ainsi que sur les travaux nécessaires à réaliser pour permettre un branchement de 108 Kva,

2- concernant l’installation du bac à graisse et l’arrivée de gaz destinées au lot 8b

*examiner les désordres dénoncés par la SCI du […] à Versailles relatifs à l’absence d’arrivée d’eau froide, de siphon de vidange au sol et de prise électrique du local abritant le bac à graisse, ainsi qu’à l’absence de certificat Qualigaz et donner un avis sur les conséquences qui en découlent pour l’utilisation de cet équipement ; donner un avis sur les solutions permettant de remédier aux éventuels désordres constatés,

*fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer l’entité qui aura la charge du remplacement du bac dégraisseur, de son sable et du muret de protection l’entourant, de la grille du local dans lequel est implanté le bac à graisse et ses équipements, du conduit de graisse et des conduits des eaux usées reliant l’entrée du bac dégraisseur au lot 8b,

3- concernant les désordres dénoncés dans le lot 2 (bureaux)

*examiner l’existence de désordres ou non liés à la ventilation du local sous combles dans lequel se situe le moteur VMC, au pont thermique au niveau de la poutre en béton entre les combles et le 3^e étage et à l’absence de rebouchage en matière coupe-feu des carottages ainsi qu’au défaut d’isolation en coupe-feu des deux volumes et entre le couloir et les couloirs communs, tels qu’allégués,

*indiquer le cas échéant les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés,

DIT que l’expert désigné donnera un avis sur les comptes présentés par les parties,

DONNE ACTE à la commune de Chaville et à la société SPL Seine Ouest Aménagement de leurs protestations et réserves sur la mesure d’instruction ainsi complétée,

REJETTE toute autre demande des parties,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les dépens d’appel par elle exposés.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Odette-Luce BOUVIER, président et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,