5^e Chambre

ARRÊT N°-407

N° RG 16/01951 – N° Portalis DBVL-V-B7A-MZTP

M. B Y

C/

M^me D X

infirmation

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame F G, lors des débats, et Madame D H, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 31 Octobre 2018

devant Monsieur LACHAL et Madame Geneviève SOCHACKI, magistrats rapporteurs, tenant seuls l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Décembre 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Laurence MALLET, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉE :

Madame D X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-rené GROULT de la SCP REGENT-GROULT-PILVEN, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

**************

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 15 février 2016, par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lorient qui a :

• fixé à compter du 1^er avril 2011 à 4 000 € HT par an le montant du loyer du bail renouvelé entre les parties,

• condamné M. B Y à verser à M^me D X la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• débouté les parties du surplus de leurs demandes,

• condamné M. Y aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et de complément d’expertise .

Vu les dernières conclusions, en date du 27 septembre 2016, de M. B Y, appelant, tendant à :

• réformer le jugement dont appel,

• débouter M^me X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

• fixer à 7 622,78 € en principal le montant du loyer annuel dû en révision, hors taxes et hors charges rétroactivement, à compter du 1^er avril 2011,

• dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer conformément aux

• dispositions de l’article 1155 du code civil, dire et juger que les intérêts dus pour plus d’une année entière seront eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l’article 1154 du même code,

• condamner M^me X à regler à M. Y la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner M^me X en tous les dépens en ce compris le montant des frais d’expertise correspondant aux rapports en date du 14 mars 2014 et du 6 mai 2015.

Vu les dernières conclusions, en date du 28 juillet 2016, de M^me D X, intimée, tendant à :

• dire n’y avoir lieu à homologation du rapport d’expertise complémentaire,

• constater le caractère monovalent des locaux loués,

• fixer à la somme annuelle de 4 000 € à compter du 1^er avril 2011 le montant du loyer renouvelé des locaux sis au rez-de-chaussée de 1'immeuble […], propriété de M. Y et donnée a bail à M^me X,

• débouter en conséquence M. Y de son appel,

• confirmer le jugement du 15 Février 2016 en toutes ses dispositions,

• condamner M. Y à payer à M^me X en outre une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles d’appel,

• le condamner aux dépens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 4 octobre 2018 ;

Sur quoi, la cour

Suivant acte sous seing privé du 20 avril 2000, M. I A et M^me L-M N, son épouse, ont donné à bail commercial à M^me D X épouse Z des locaux dépendants d’un immeuble situé à […], au sein desquels cette dernière exploitait son activité d’école de danse, pour une durée de neuf années , ayant commencé à courir le 1^er juillet 1998 pour se terminer le 30 juin 2007, moyennant un loyer annuel de 16 000 F ( 2 439,18 €) .

Par acte d’huissier du 27 juillet 2010, M. B Y, venant aux droits de M. et M^me A, a fait délivrer à M^me D X un congé pour le 31 mars 2011 avec offre de renouvellement de bail commercial moyennant un loyer annuel principal hors charges et hors taxes de 10 000 €, à compter du 1^er avril 2011.

Acceptant le principe de renouvellement du bail mais contestant le montant du loyer réclamé, M^me D X a saisi la commission de conciliation des baux commerciaux , laquelle , le 8 septembre 2011, a proposé un loyer annuel de 4 000 €, à compter de la date de l’offre de renouvellement, conformément à la proposition de M^me X.

Par acte du 23 mars 2012, M. B Y , autorisé par ordonnance du 5 mars 2012, a fait assigner M^me D X devant la juridiction des loyers commerciaux aux fins notamment de fixation du loyer révisé dû par M^me X à compter du 1^er avril 2011 à la somme de 10 000 € par an hors charge et hors taxe .

Par jugement du 19 novembre 2012 , le juge des loyers commerciaux a, notamment :

— ordonné une expertise aux fins de déterminer la valeur locative des locaux loués par M. B Y à M^me D X,

— désigné pour y procéder M. J K,

— dit que pendant la durée de l’instance le loyer prévisionnel dû par le preneur sera fixé à la somme de 4 000 € hors charges et hors taxes, tel qu’offert par le preneur.

L’expert a déposé son rapport le 14 mars 2014 en estimant la valeur locative à l’époque du renouvellement du bail, à la somme de 7 622,78 € hors taxes et hors charges.

À la suite de ce rapport, M. Y a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé à 7 622,78 € à compter du 1^er avril 2011 .

M^me X a maintenu sa demande de fixation du loyer à la somme de 4 000 € à compter du 1^er juillet 2011, en invoquant la monovalence des locaux.

Par jugement du 15 septembre 2014, le juge des loyers commerciaux a, notamment:

— constaté que le congé a été valablement donné pour le 31 mars 2011 et que la date de prise d’effet du bail à renouveler est celle du 1^er avril 2011,

— ordonné un complement d’expertise et désigné à nouveau pour y procéder M. J K , avec pour mission de donner son avis sur le caractère monovalent des lieux loués et sur le montant de leur valeur locative, déterminé par application des dispositions des articles L.145-36 et R .145-10 du code de commerce.

M. J K s’est adjoint un sapiteur qui, sur sa demande , a chiffré les travaux nécessaires pour que les locaux actuellement affectés à l’activité de salle de danse puissent être adaptés à d’autres activités commerciales, à la somme de 16 300 € pour le petit local ( vestiaire) et 16 800 € pour le grand local ( salle de danse ) .

Aux termes de son rapport déposé le 6 mai 2015, l’expert rappelle qu’il avait souligné dans son rapport du 19 mars 2014 que:

— le preneur ne respecte pas les dispositions régissant les salles de danse, entre autres concernant les sanitaires et les équipements obligatoires,

— le coût des travaux pour permettre l’exercice d’autres activités commerciales est amortisssable sur une brève période estimée à trois ans de location,

— les locaux avaient été affectés antérieurement à un commerce de mercerie .

L’expert conclut :

— le caractère monovalent des locaux ne devrait pouvoir être retenu du fait de la situation des locaux, de leur commercialité antérieure, de leur disposition, du montant des travaux nécessaires pour les adapter à d’autres activités commerciales ,

— le loyer annuel devra être fixé à la somme de 7 622, 78 € hors taxe pour les locaux en l’état,

— le loyer annuel des locaux rénovés et adaptés à d’autres activités commerciales pourrait être estimé à 3 051 € pour le petit local, et 8 489,10 € pour le grand local .

M. Y fait grief au premier juge d’avoir retenu le caractère monovalent des locaux litigieux aux motifs que le local en cause a été , avant la conclusion du bail par les parties, spécialement aménagé pour l’enseignement de la danse classique, seule activité pouvant y être exercée par le preneur, et qu’il était indifférent que les locaux concernés puissent ou non être réamenagés pour l’exercice d’une autre activité, et il fait valoir, au contraire, que le bail prévoit que le preneur pourra céder son droit

au bail pour tout commerce ou bureau , que les locaux avaient été précédemment loués à un autre usage que celui de salle de danse et que les locaux sont aménageables pour une autre activité à moindre coût .

Il accepte , eu égard aux conclusions de l’expert, que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la somme de 7 622, 78 € .

M^me X demande la confirmation du jugement qui a décidé qu’elle devait bénéficier de la dérogation de l’article R .145-10 du code de commerce, et elle maintient que l’activité autorisée par le bail dans les locaux loués étant exclusivement celle d’école de danse et les locaux ayant été spécialement aménagés pour cette activité, il s’agissait d’un bail monovalent, permettant de fixer le loyer en fonction des usages observés dans la branche d’activité concernée. Et, l’expert ne fournissant aucun élément de comparaison dans cette branche, elle demande que soit entérinée la proposition de la commission départementale des baux commerciaux, soit la valeur de 4 000 € .

En application des articles L. 145-33, L. 145-34 et R.145- 2 et suivants du code de commerce, à défaut d’accord, le montant des loyers des baux renouvelés, lorsque la durée du bail excède douze ans par l’effet d’une tacite reconduction, doit correspondre à la valeur locative déterminée selon les critères légaux relatifs aux caractéristiques du local considéré, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de la situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte des articles L.145-6 et R .145-10 du même code que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants du même code, être déterminés selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

L’indication par le bail du 20 avril 2000 que les locaux devront être utilisés par le preneur exclusivement pour l’activité d’école de danse classique ne permet pas de déduire que les locaux ont été construits ou aménagés en vue de cette seule utilisation et, au contraire, le bail stipule que le preneur pourra céder son droit au bail pour tout commerce ou bureau, sauf pour l’exploitation d’un débit de boissons ou l’exercice d’une activité pouvant nuire par le bruit ou les odeurs à la paisible jouissance de l’immeuble, et, il est constant qu’avant le bail de M^me X, les locaux avaient été affectés antérieurement à un commerce de mercerie .

De plus, il résulte du rapport d’expertise que les aménagements et équipements spécifiques à l’activité d’école de danse sont limités, et l’expert a conclu que le coût des travaux pour permettre

l’exercice d’autres activités commerciales est amortissable sur une bréve période estimée à trois ans de location .

En conséquence, il y a lieu, à l’inverse du premier juge, de retenir que les locaux loués par M^me X ne peuvent être qualifiés de monovalents et que les conditions de la dérogation prévue par l’article R.145-10 du code de commerce n’étant pas remplies, la valeur locative du bail renouvelé à compter du 1^er avril 2011 doit être fixée selon les critères des articles L. 145-33 et R. 145-33 et suivants du code de commerce .

L’expert a retenu une surface pondérée de 70,79 m² , 11,37 m² pour la partie entrée salle d’attente vestiaire après application d’un coefficient de pondération de 0,50 , et 59,42 m² pour la salle de danse .

Pour les prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert se réfère à ceux d’un magasin EDC à 150 € par m² et des locaux de la BNP à 110 € par m² et il opère une décote de 25 % compte tenu de leurs caractéristiques très supérieures en terme de commercialité et de présentation .

Au vu de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 7 622,78 € hors taxes et hors charges, à compter du 1^er avril 2011 .

S’agissant d’une décision sur la fixation du montant du loyer commercial, il n’y a pas lieu de l’assortir de

dispositions sur les intérêts de retard .

Enfin, la nature du litige justifie que les dépens, comprenant les frais d’expertise, soient partagés par moitié entre les parties, et il n’y a pas matière à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice ou au préjudice de quiconque .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme annuelle de 7 622,78 € hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1^er avril 2011;

Fait masse des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties;

Dit n’y avoir lieu à condamnation par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,