COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 MAI 2019

N° RG 17/07464

N° Portalis DBV3-V-B7B-R4K6

AFFAIRE :

Y C D E X

C/

SAS EXELL FINANCE

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Septembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 6

N° RG : 12/12391

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT

M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Z A B de la SCP ZURFLUH – A – SIZAIRE ET

ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF MAI DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Y C D E X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 17078086

Représentant : M^e Claire JORIO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substituant M^e Anne-sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0391

APPELANT

****************

1/ SAS EXELL FINANCE

N° SIRET : 424 582 823

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1758508

Représentant : M^e Stéphane RUFF SCP RSGN AVOCATS, Plaidant au Barreau de Toulouse

INTIMEE

2/ S.A. […]

N° SIRET : B 542 110 291

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : V 626 – N° du dossier 23936

Représentant : M^e Pierre JUNG de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R013

INTIMEE

3/ SA EDELIS ancienne dénomination AKERYS PROMOTION

N° SIRET : 338 434 152

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Z A B de la SCP ZURFLUH – A – SIZAIRE ET ASSOCIES, Postulant, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Mars 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président chargé du rapport, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Se fiant à une simulation financière intitulée « Plan d’épargne fiscal » établie par la société Exell Finance, mandatée par la société Akerys Promotion, M. X a signé le 21 septembre 2006 avec cette société un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement pour un appartement de type T3 de 63 m² dans un ensemble immobilier dénommé « Résidence du Rocher» situé à Fontenay Le Comte moyennant un prix global de 151 500 euros.

Cette acquisition s’est faite dans le but de bénéficier des avantages de défiscalisation offerts par la loi dite « Robien recentré ».

L’acte de vente a été signé le 4 avril 2007.

Par acte du 23 octobre 2012, M. X a assigné la société Exell Finance et son assureur Allianz, ainsi que la société Akerys Promotion en réparation du préjudice causé par cette opération.

Par jugement du 8 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— débouté M. X de ses demandes,

— condamné M. X à verser à chacune des sociétés défenderesses, sauf Allianz, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté les autres demandes,

— condamné M. X aux dépens, avec recouvrement direct.

Par acte du 19 octobre 2017, M. X a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 16 janvier 2018, de :

— débouter les sociétés Akerys Promotion et Exell Finance de toutes leurs demandes,

— juger que les sociétés Akerys Promotion et Exell Finance ont manqué à leur devoir de conseil et d’information,

— les condamner solidairement à l’indemniser de la perte de chance de ne pas contracter l’opération litigieuse, évaluée à la somme de 86 500 euros,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières écritures du 17 avril 2018, la société Allianz prie la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter l’appelant de ses demandes,

— juger que la société Exell Finance n’a pas manqué à son obligation d’information et de conseil,

à titre subsidiaire,

— juger que la société Exell Finance a agi hors du périmètre de la garantie « transactions immobilières » telle que défini par la police Multagim 41319158,

— constater que la société Exell Finance n’a souscrit une police « conseil en investissements financiers » qu’à effet du 2 avril 2012 soit postérieurement aux fautes qu’elle aurait commises,

plus subsidiairement,

— juger qu’Allianz ne peut garantir la faute intentionnelle ou dolosive commise par la société Exell

Finance,

— juger que le mauvais placement reproché à la société Exell Finance est exclu de la police,

— appliquer le plafond et la franchise stipulés par le contrat d’assurance Multagim n°41319158,

— débouter la société Exell de ses demandes formées contre elle,

— condamner la société Exell à verser à Allianz la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 25 février 2019, la société Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion, prie la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes,

— condamner M. X à lui payer la somme complémentaire de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel,

à titre subsidiaire,

— juger que la société Edelis n’a commis aucune faute dans le cadre de la signature de l’acte de vente du 4 avril 2007,

— juger que la société Edelis a parfaitement rempli ses obligations de conseil et d’information,

— juger que les pertes locatives et immobilières invoquées par M. X n’ont nullement comme origine les interventions ou les omissions de la société Edelis,

— débouter M. X de toutes ses demandes,

— débouter tout autre partie à la présente instance de toutes demandes contre la société Edelis,

à titre très subsidiaire,

— condamner in solidum la société Exell Finance et Allianz à la garantir de toute condamnation au profit de M. X dans le cadre de la présente affaire,

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui verser, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 2 février 2019, la société Exell Finance prie la cour de :

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes,

— condamner M. X à payer à la société Exell Finance la somme complémentaire de

5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d’appel,

à titre subsidiaire,

— juger que le préjudice de M. X est constitué par la perte d’une chance de ne pas contracter,

interdisant la réparation intégrale du préjudice invoqué,

— réduire, par conséquent, les demandes de M. X à de plus justes proportions,

— débouter la société Edelis de sa demande en garantie,

— constater qu’ Allianz est tenue à la garantie de la responsabilité civile professionnelle de la société Exell Finance, et la condamner à la garantir, en principal, intérêts et frais,

— condamner Allianz à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2019.

SUR QUOI LA COUR:

Le tribunal a retenu, pour écarter le dol, que les perspectives flatteuses de rentabilité de l’investissement avancées par les défenderesses n’avaient pas de caractère contractuel, que les mensonges allégués sur la valeur locative du bien vendu n’étaient pas établis, et que le fait de vendre ce bien à un prix supérieur à celui du marché ne suffisait pas à caractériser le dol.

En revanche, l’opération ne pouvant s’analyser en une simple vente mais constituant au contraire un investissement dans un but de défiscalisation, était établi un manquement à l’obligation d’information et de conseil précontractuelle engageant leur responsabilité délictuelle contre les deux défenderesses. Le tribunal a néanmoins considéré que M. X ne démontrait aucun préjudice, que ce soit au titre des loyers, ou de la valeur vénale du bien.

M. X fait valoir que la présentation de l’opération qui lui a été faite était fallacieuse, et qu’il a dû revendre son appartement 65 000 euros le 29 août 2017. Dès lors, si les sociétés intimées avaient rempli leur obligation de conseil, il ne se serait jamais engagé dans cette opération, et son préjudice est bien constitué par une perte de chance de ne pas subir les coûts qu’il a exposés.

Il considère qu’Akerys Promotion est le concepteur de l’opération et de l’argumentaire mensonger qui a permis à son mandataire Exell Finance d’obtenir son adhésion. Il n’a pas été informé qu’il perdrait son avantage fiscal si le bien restait vacant 12 mois consécutifs. Il soutient que l’échec de l’investissement ne résulte pas d’un aléa, mais est le seul fruit de la malhonnêteté des intimées, l’opération n’étant en réalité pas viable dès le départ, et qu’ainsi, il n’a donné son consentement que sur le fondement d’informations volontairement erronées qui ont été déterminantes de son consentement.

Akerys Promotion devenue Edelis expose qu’elle s’est bornée à mettre en vente un produit immobilier répondant aux impératifs d’une défiscalisation, mais que, mis à part un mandat de commercialisation, elle n’a aucun lien avec Exell Finance, et n’est donc pas engagée par les promesses qui ont pu être faites. Elle observe que nul ne pouvait prévoir la dégradation du marché immobilier survenue après la vente, et que M. X a été l’artisan de son propre préjudice en rompant le contrat de gestion avec Akerys Gestion, ce qui l’a privé de la garantie 'vacance locative'. Elle ajoute qu’un bien permettant une défiscalisation est nécessairement plus cher et que n’est produite aucune référence pertinente démontrant une surévaluation excessive du bien. A titre infiniment subsidiaire, elle considère qu’une éventuelle condamnation contre elle ne pourrait être prononcée qu’in solidum avec Exell Finance et Allianz.

Exell Finance fait valoir que M. X a parfaitement été informé des risques liés à l’investissement qu’il choisissait, puisque précisément étaient proposées des polices d’assurances le garantissant. Elle observe que la valeur du bien ne peut être établie à partir d’éléments postérieurs de 4 ans, qu’elle ne pouvait prévoir la baisse du marché immobilier, et qu’ainsi la prétendue surévaluation du bien n’est pas établie. A la supposer prouvée, elle ne suffirait d’ailleurs pas à caractériser un dol. Elle souligne que le document intitulé plan d’épargne fiscal est de nature commerciale et n’a aucune valeur contractuelle. Elle ajoute qu’elle ne pouvait se substituer à M. X pour apprécier l’opportunité de réaliser une opération comportant nécessairement un certain aléa, tel qu’un placement immobilier, et que n’est pas remise en cause l’adéquation de l’opération proposée à la situation patrimoniale de M. X. Elle considère qu’aucun préjudice n’est établi, et ne constituerait, en tout état de cause, qu’une perte de chance d’éviter de s’engager dans l’opération litigieuse. Subsidiairement, elle rappelle que l’opération constitue un investissement foncier, et qu’à ce titre la garantie d’Allianz est due, puisqu’elle n’est qu’un simple agent immobilier. Elle souligne en outre que le contrat souscrit garantit les opérations visées par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, ainsi que les activités de conseil dans toutes opérations immobilières, et celle de consultation fiscale, en sorte que la garantie d’Allianz doit être mise en oeuvre. Elle conteste que la faute qui aurait par elle été commise puisse être qualifiée de faute dolosive.

Allianz reprend à son compte l’argumentation d’Exell Finance sur son absence de manquement à son obligation de conseil, et subsidiairement relève que cette dernière a agi hors du périmètre de sa garantie 'transaction immobilière', puisque la mission de commercialisation pour le compte d’une SCI de promotion immobilière n’entre pas dans le champ d’application de la loi Hoguet. En effet, elle ne s’inscrit pas dans le cadre d’une opération immobilière, mais bel et bien dans celui d’un procédé dont l’objet principal est de minorer la charge fiscale d’un contribuable en utilisant le support immobilier, et relève de l’activité de conseil en investissements financiers, telle que définie par les articles 541-1 et 550-1 du code monétaire et financier. Allianz souligne d’ailleurs qu’Exell a souscrit une police spécialement dédiée à cette activité en 2012.

Elle rappelle en outre que le mauvais placement fait par l’assuré ou ses préposés est exclu de la garantie, et qu’en tout état de cause, une éventuelle garantie ne pourrait jouer que dans les conditions contractuelles.

***

M. X se fondant désormais exclusivement sur la responsabilité quasi délictuelle des sociétés Edelis et Exell Finance, au titre de leur obligation précontractuelle d’information et de conseil, la cour doit rechercher l’existence d’une faute de ces deux sociétés, et d’un préjudice subi par M. X en lien de causalité avec cette faute.

Le régime 'Loi Robien Recentré’ proposé à M. X comportait l’achat en l’état futur d’achèvement d’un bien éligible, limité à certaines localisations, et sa mise en location dans certaines conditions de loyers. Il permettait de déduire des revenus fonciers ainsi générés un amortissement égal à :

' 6% du prix de revient du logement pour les sept premières années, puis de

' 4% pour les deux années suivantes.

A l’issue de cette période de neuf ans de location, le bailleur avait ainsi la faculté d’amortir 50% du coût d’acquisition du logement. Il pouvait en outre, pendant cette période déduire de ses revenus locatifs les charges liées à l’investissement (frais de gestion, assurance, '), et la totalité des intérêts d’emprunts. Le déficit foncier ainsi obtenu, hors dépenses autres que les intérêts d’emprunts, venait en déduction du revenu global jusqu’à 10 700 euros par an. Le reste était reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

L’examen du document intitulé 'PLAN D’EPARGNE FISCAL’ montre bien qu’ainsi que l’a justement considéré le tribunal, c’est bien un produit de défiscalisation de ce type qui a été proposé et vendu à M. X et non simplement un appartement. L’objet du contrat y est en effet expressément désigné comme un 'support fiscal’ ou un 'produit fiscal'. Y est rappelé en première page le mécanisme de la défiscalisation, soit l’amortissement par le biais de l’avantage fiscal de 50 % de l’investissement en 9 ans, et la déductibilité totale des charges et intérêts d’emprunts.

A été proposée par Exell Finance une simulation des résultats de ce produit extrêmement flatteuse, sur la base de la situation patrimoniale et fiscale de M. X, comme lui permettant, sans mise de fonds initiale, une économie d’impôt de 19 938 euros, et, au bout des 9 ans la constitution d’un capital compris entre 37 200 euros et 62 239 euros, en fonction de la valeur de revente du bien. Exell Finance ne peut donc soutenir utilement qu’elle s’est bornée à vendre un appartement, et a ainsi agi en qualité de simple agent immobilier. Conseillant au contraire une forme d’investissement, elle a agi en qualité de conseiller en investissement financier à l’égard de M. X.

Le principe étant de financer les mensualités d’emprunt par les loyers, il n’a cependant pu échapper à M. X qu’existait un aléa inhérent à la mise en location du bien, constitué par le risque de vacance du bien, ou celui d’impayés. Les sociétés intimées soulignent à juste titre que le seul fait de proposer des assurances de ces risques montre qu’ils ont été exposés, et que celui, pour M. X, de souscrire aux assurances proposées, établit qu’il en a été informé et l’a compris.

Il est vrai que ne figure dans ce document aucune information sur le marché locatif local, aucune justification des montants de loyers indiqués, ni des perspectives de revente du bien, en sorte que la rentabilité annoncée apparaît totalement hypothétique. Exell ne peut être suivie lorsqu’elle énonce que la nature purement commerciale et non contractuelle de ce document justifiait une telle approximation.

Néanmoins, il n’a pu échapper à M. X que les variables constituées par le montant du loyer et la valeur de revente du bien à l’issue des 9 ans ne faisaient l’objet d’aucun engagement d’Exell Finance ni d’Akerys Promotion, étant rappelé que la simulation établie mentionnait clairement qu’elle n’avait pas de valeur contractuelle. Dans la mesure où il avait connaissance du lieu de situation du bien, et de ses caractéristiques, M. X était en mesure de s’informer lui-même sur le marché local, et était en mesure de pondérer l’optimisme manifeste de la simulation proposée. Or l’obligation de conseil et d’information du vendeur et du conseiller en investissement financier ne se substitue pas à l’obligation qui pèse sur tout acquéreur normalement diligent et désirant faire un placement locatif, de se faire par lui-même son opinion sur l’intérêt de l’achat proposé. Il doit d’ailleurs être observé que le loyer initialement obtenu par l’intermédiaire de la société Akerys Immobilier était conforme à la simulation, puisque son montant charges incluses était de 530 euros, et qu’après le départ du premier locataire, en 2011, M. X a mis fin au mandat de gestion consenti à la société gestionnaire du groupe, et n’a donc de ce seul fait pu bénéficier des garanties offertes. Par ailleurs n’est pas démontrée d’inadéquation du produit proposé à la situation patrimoniale et financière de M. X, qui n’invoque pas de difficultés particulières pour financer cet investissement, réalisé au départ sans mise de fonds, étant rappelé que lui a été expressément indiqué qu’il aurait à fournir un effort d''épargne'. M. X ne peut enfin utilement reprocher à Exell Finance de ne pas l’avoir informé sur le risque de remise en question de l’avantage fiscal en cas de vacance prolongée du bien, qui pouvait aisément se déduire de la présentation du produit.

Bien qu’ayant revendu au bout de près de 10 ans l’appartement au prix de

65 000 euros, M. X ne démontre pas de surévaluation manifeste du prix d’acquisition. Il n’offre en effet aucun point de comparaison avec des biens similaires en 2006, les prix de biens construits en 1968 ne constituant pas un élément utile, et l’unique évaluation de l’appartement faite en 2012, soit 5 ans après son achat, n’étant pas un élément pertinent. Le prix de vente du bien litigieux s’entendait en outre acte en main, et TVA et autres frais compris. Les sociétés Edelis et Excell Finance observent

par ailleurs à juste titre que l’effondrement du marché immobilier dans des villes moyennes n’était pas prévisible. Les sociétés Exell Finance et Edelis ne sauraient dès lors répondre de l’absence de réalisation des prévisions de revente du bien au prix d’achat ou avec une plus-value, et ainsi que la constitution d’un capital. Par ailleurs, la seule circonstance que le prix de revente du bien n’ait pas couvert au bout de neuf ans le capital restant dû de l’emprunt souscrit ne démontre pas le manquement d’Exell Finance et Edelis, puisque l’achat a eu lieu sans mise de fonds initiale, et que le prêt a été souscrit sur 288 mois, soit 24 ans.

En outre, n’est produit aucun élément sur l’avantage fiscal effectivement obtenu, alors pourtant qu’il constituait, dans la description du produit, l’élément déterminant, et que M. X ne conteste pas qu’il l’était pour lui. Il n’est ainsi justifié ni de l’économie d’impôt éventuellement réalisée, ni d’éventuelles locations ultérieures du bien, alors pourtant qu’il paraît difficilement concevable que M. X ait conservé ce bien sans le louer pendant

6 ans tout en en supportant les charges, étant relevé que le mandat de vente produit n’est pas daté. Il n’est pas davantage évoqué de redressement fiscal.

Ne sont ainsi suffisamment caractérisés ni la faute des sociétés Akerys Promotion et Exell Finance, ni le préjudice subi par M. X.

Les demandes formées contre Allianz sont donc sans objet, ainsi que les demandes en garantie.

M. X, qui succombe en son appel, en supportera les dépens, la charge de ceux de première instance étant confirmée.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant au titre de la première instance que de l’appel, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirmant le jugement déféré sur les indemnités de procédure allouées, et statuant à nouveau de ce chef,

Rejette toutes les demandes à ce titre,

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. Y X aux dépens d’appel, avec recouvrement direct,

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,