COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30A

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 FEVRIER 2020

N° RG 18/02634 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SKEX

AFFAIRE :

SARL FAB VOYAGES

C/

B X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 15 Février 2018 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 16/04639

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e François GERBER

M^e Jean-claude BERTHAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL FAB VOYAGES

N° SIRET : 495 226 201

[…]

[…]

Représentant : M^e François GERBER de la SELARL CABINET GERBER, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0297 – Représentant : M^e Tanguy RUELLAN, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 696

APPELANTE

****************

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité Française

55, Chemin de Saint-Sauveur

[…]

Représentant : M^e Jean-claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17 – N° du dossier 11257 par M^e COGNY

Madame C Y épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

55, Chemin de Saint-Sauveur

[…]

Représentant : M^e Jean-claude BERTHAULT de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17 – N° du dossier 11257 par M^e COGNY

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Décembre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Thérèse ANDRIEU, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

M. B X et son épouse, M^me C X, née Y, sont propriétaires d’un local commercial situé

dans le centre commercial Mantes II à Mantes-la-Jolie (78 200) donné à bail le 1^er octobre 2000.

Le 27 octobre 2009, le bail a été transféré dans le cadre d’une cession d’entreprise à la société Fab Voyages

laquelle exploite une agence de voyages.

Suite à un double incendie le 3 juillet 2013 puis le 8 août 2013 ayant gravement endommagé le centre

commercial où se situe le local, le syndic de copropriété a conclu, au vu d’un rapport établi par Structure et

Réhabilitation’à la nécessité de détruire les locaux existants en vue de leur reconstruction.

Par ordonnances en date des 8 janvier 2015 et 17 janvier 2015, une expertise du centre commercial de Mantes

II, confiée à M. A, a été diligentée aux fins de déterminer les dommages subis et de chiffrer les

préjudices.

Le 15 avril 2016, M. et M^me X ont délivré à la société Fab Voyages un commandement de payer la

somme de 17 198,68 euros au titre des loyers impayés d’août 2015 à avril 2016 visant la clause résolutoire.

Le 13 mai 2016, la société Fab Voyages a fait opposition à ce commandement de payer.

Par jugement du 15 février 2018, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— Constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre la société Fab Voyages d’une part et M

X et M^me X d’autre part, en raison de la perte de la chose louée.

— Dit que cette résiliation n’ouvre droit à aucune indemnisation,

— Déclaré sans objet la demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer délivré le 15 avril

2015 et la demande de délais de paiement,

— Débouté la société Fab Voyages de sa demande de dommages et intérêts,

— Débouté chaque partie de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— Condamné la société Fab Voyages aux dépens.

Par déclaration du 13 avril 2018, la société Fab Voyages a interjeté appel du jugement.

Le 22 juillet 2019, M. A, expert, a rendu son rapport.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2019, la société Fab Voyages demande à la cour de :

— Reformer la décision entreprise et statuant a nouveau,

A titre principal :

Vu la fin de non recevoir soulevée,

— Rejeter la demande des époux X ;

A titre subsidiaire :

— Dire que le bail entre les époux X et la société Fab Voyages n’est pas résilié de plein droit,

— Dire que le bail entre les époux X et la société Fab Voyages se poursuit,

— Prononcer la diminution du montant du loyer à 0 euro, rétroactivement depuis le 8 août 2013 jusqu’à la date

de reprise de possession des lieux,

A titre très subsidiaire :

— Condamner solidairement les époux X à verser la somme de 180.000 euros à titre d’indemnisation de la

société Fab Voyages,

A titre infiniment subsidiaire :

— Accorder à la société Fab Voyages un délai de deux ans pour procéder au paiement de l’arriéré,

En tout état de cause :

— Condamner solidairement les époux X au versement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile et les condamner aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2018, M. et M^me X sollicitent de la cour de :

— Dire l’appel de la société Fab Voyages mal fondé et, ainsi, l’en débouter,

— Constater la résiliation de plein droit du bail de la société Fab Voyages en raison de la perte de la chose

louée,

— Dire que cette résiliation n’ouvre droit à aucune indemnisation,

— Débouter la société Fab Voyages de ses demandes,

— Condamner la société Fab Voyages aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

conclusions des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour relève à titre liminaire que les pièces du dossier ne mentionnent pas toutes la même date pour le

second incendie survenu dans le centre commercial Mantes II, dans lequel se trouve le local loué à la société

Fab Voyages, l’expertise et M. et M^me X faisant état du 9 août 2013 et le jugement entrepris et la société

Fab Voyage indiquant la date du 8 août 2013.

Il sera retenu, au vu du compte rendu d’intervention établi par les services incendie et de secours des Yvelines

produit au dossier, que le sinistre est survenu dans la nuit du 9 août 2013.

Sur la fin de non-recevoir tirée du principe d’estoppel :

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui

tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir,

tel le défaut de qualité, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 124 du code de procédure civile dispose que les fins de non recevoir doivent être accueillies sans que

celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune

disposition expresse.

La société Fab Voyages soulève dans ses conclusions la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul

ne peut se contredire au détriment d’autrui, faisant valoir que M. et M^me X à la fois soutiennent que le

bail est résilié depuis le 8 août 2013 et délivrent un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15

avril 2016.

En effet, en application de l’obligation de bonne foi, il est admis qu’en procédure civile le principe de

l’estoppel est une fin de non-recevoir interdisant à une partie de se contredire au détriment d’autrui.

La cour relève tout d’abord que la société Fab Voyages ne tire aucune conséquence de la fin de non recevoir

soulevée puisqu’elle ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en application

de l’article 954 du code de procédure civile, l’irrecevabilité des demandes de M. et M^me X mais

uniquement le rejet de leurs demandes.

En tout état de cause, M. et M^me X ont toujours et uniquement soutenu dans la présente procédure que le

bail commercial les liant à la société Fab Voyages était résilié depuis le 9 août 2013, date du second incendie

et n’ont jamais demandé l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance le 15 avril 2016 du

commandement de payer ni d’ailleurs le paiement des loyers pour les années 2015 et 2016.

Par conséquent, il ne peut être reproché à M. et M^me X de se contredire sur la date de la résiliation du

bail.

Il s’ensuit que la fin de non-recevoir soulevée sera rejetée.

Sur la résiliation du bail:

La société Fab Voyages fait valoir que son local a été le seul à ne pas avoir été détruit, que l’îlot objet du

sinistre est en cours de reconstruction laquelle nécessite des fonds versés aux copropriétaires par les assureurs,

que M. et M^me X ont déjà été indemnisés au titre de leurs parties privatives et ont refusé d’abonder au '

fonds travaux’ pour financer les travaux de reconstruction.

Elle conteste toute perte totale de la chose louée puisque l’immeuble n’a pas été totalement détruit par

l’incendie et que le coût de la reconstruction n’est pas excessif d’autant qu’il est garanti par l’assureur. Elle

estime par conséquent que les conditions de l’article 1722 du code civil ne sont pas remplies, qu’elle ne

demande pas la résiliation du bail mais seulement la diminution du prix du loyer depuis la date de l’incendie

c’est à dire le 8 août 2013 jusqu’à la date où elle pourra prendre à nouveau possession des locaux.

M.et M^me X demandent la confirmation du jugement, indiquant que l’incendie a fragilisé l’ensemble des

structures métalliques du bâtiment, y compris de celles des locaux de la société Fab Voyages rendant

nécessaires sa démolition. Ils expliquent que les opérations de démolition et de reconstruction sont gérées par

le syndicat des copropriétaires et doivent être prises en charge par l’assureur de la copropriété, et qu’il ne peut

dès lors leur être reproché de ne pas avoir utilisé l’indemnisation reçue pour leurs parties privatives à cette fin.

Ils soutiennent que le sinistre du 8 août 2013 ayant entraîné la perte de la chose louée justifie la résiliation du

bail.

****

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité

par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les

circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il

n’y a lieu à aucun dédommagement.

En application de cet article, la destruction de l’immeuble entraînant la résiliation du bail doit empêcher

l’occupation de tout ou partie du local loué.

En l’occurrence, l’îlot sinistré ayant fait l’objet de l’incendie dans le centre commercial Mantes II est occupé

par huit commerçants indépendants dont fait partie la société Fab Voyages ( lot 282).En effet, le rapport

d’expertise déposé en l’état le 22 juillet 2019 indique que le 9 août 2013 à 3 heures du matin, un incendie s’est

déclaré dans le local commercial de la SCI OAO, lequel s’est propagé ensuite dans le local de la boulangerie

Bel Epi, faisant tous deux partie du même îlot que la société Fab Voyages.

Il est constant que lors du deuxième incendie du 9 août 2013, l’ensemble du local loué par la société Fab

Voyages a été détérioré si ce n’est uniquement par le feu lui-même mais comme le dit elle-même cette

dernière par la fumée, les suies, les graisses et l’élévation de température dans l’intérieur du local, ce qui ne lui

a plus permis d’exploiter son fonds de commerce.

Le rapport le confirme d’ailleurs en page 10 précisant que «les locaux de la société Fab Voyages sont

endommagés par le feu, la suie et les fumées, que l’exploitation des locaux n’est plus possible depuis le 9 août

2013», et relevant que l’exploitation des autres locaux commerciaux, plus ou moins touchés par l’incendie sera

suspendue pour des raisons de sécurité dans l’îlot par arrêté municipal.

Les investigations menées par l’expert montrent que si le lot 282 n’a pas constitué de zones de foyer, il a subi

les conséquences de l’incendie ( gaz chauds et suies), que les charges thermiques subies par la structure

métallique dans le local de la SCI OAO et dans les locaux contigus ont engendré des déformations visibles à

l''il nu, qu’il n’est pas exclu au regard de l’existence de cette structure horizontale métallique constituée de

poutres métalliques en treillis sur les façades et de poutres principales en profilés métalliques à l’intérieur des

locaux commerciaux, que l’ensemble des profilés métalliques ait été impacté par la chaleur dégagée par

l’incendie.

L’expert poursuit en estimant que l’ensemble de la structure a été affaibli, ainsi que l’a constaté le bureau

d’études Structure & Réhabilitation, et en approuvant la solution préconisée par le syndic de la copropriété

«'visant à déconstruire l’ensemble de l’îlot sinistré et à la reconstruire dans sa totalité plutôt que d’entreprendre

la reconstruction de la seule zone impactée par le sinistre et réparer les dommages du reste de l’îlot» . Il

indique que cette solution a recueilli la totalité des voix des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 29

décembre 2014 et qu’un permis de construire «prévoyant la démolition de l’îlot sinistré et sa reconstruction à

l’identique en conservant les murs porteurs et les murs de séparation entre lots commerciaux, avec

reconstruction à l’identique de la couverture en charpente métallique et des vitrines et des accès» a été accordé

à cet effet par la mairie de Mantes le 31 octobre 2014.

Il ressort de cette expertise diligentée dans le cadre du référé et sollicitée notamment par la société Fab

Voyages à l’encontre du syndicat des copropriétaires et des assureurs tant de la copropriété que des sociétés

locataires sources de l’incendie mais qui n’est pas au contradictoire de M. et M^me X, que la structure

métallique de l’îlot a subi des dommages du fait de la température de l’incendie engendrant des déformations

irréversibles sur les éléments de structure, qu’en conséquence les locaux de la société Fab Voyages ont été

rendus inutilisables par l’incendie survenu le 9 août 2013 dans les locaux commerciaux d’une autre société

avoisinante, et que des opérations de démolition de tout l’îlot sinistré puis de reconstruction sont nécessaires.

Il s’avère dès lors que l’incendie du 9 août 2013 a bien provoqué la perte totale du local commercial de la

société Fab Voyages, cette dernière reconnaissant d’ailleurs qu’à compter de cette date elle n’a pas pu exploiter

son fonds et sollicitant de ce fait une diminution du loyer ramenée à 0 euro de cette date jusqu’à la date à

laquelle elle pourra effectivement reprendre possession des locaux.

Le procès-verbal de constat établi sur demande de M. et M^me X le 4 juillet 2016 corrobore

l’inexploitation du local de la société Fab Voyages et le fait que le local commercial se trouve dans un

ensemble inexploité et barricadé de panneaux métalliques.

La société Fab Voyages ne peut utilement dans ces conditions faire état d’une perte partielle de son local en

invoquant la possibilité d’une reconstruction de l’îlot sinistré, d’autant que même si le permis de construire a

été accordé en 2014 les travaux de reconstruction n’ont pas encore été mis en 'uvre, qu’en tout état de cause le

local commercial dont s’agit est impropre à l’usage auquel il est destiné.

Il est inopérant de sa part de faire valoir que M. et M^me X n’ont pas utilisé l’indemnisation qu’ils ont

reçue au titre de leur partie privative pour faire les travaux correspondants, alors que les travaux dans les

parties privatives sont nécessairement postérieurs à ceux dans les parties communes, lesquels n’ont pas

commencé ainsi que l’atteste le courrier du syndic de la copropriété du 27 janvier 2016, sans que la société

Fab Voyages n’apporte la preuve du contraire.

Au vu de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a retenu la perte de la totalité du local commercial

et a fait droit à la demande de M. et M^me X en constatation de la résiliation du bail par application de

l’article 1722 du code civil, laquelle n’ouvre droit à aucune indemnisation pour le locataire. La cour précise

seulement la date de la résiliation du bail commercial entre les parties à savoir la date de l’incendie soit le 9

août 2013.

Dès lors, la société Fab Voyages sera déboutée de toutes ses demandes tendant à voir dire que le bail

commercial se poursuit entre les parties et à voir diminuer le loyer rétroactivement à compter de la date de

l’incendie du 9 août 2013.

Sur la demande d’indemnisation de la société Fab Voyages:

La société Fab Voyages réclame subsidiairement à M. et M^me X la somme de 180 000 euros à titre de

dommages et intérêts, faisant valoir la négligence des bailleurs dans l’entretien du local commercial avant

l’incendie, leur refus de coopérer aux opérations de reconstruction de l’îlot ce qui lui aurait permis de se

rétablir, et de leur intention de l’évincer du local dont elle était locataire, ce que contestent en tous points M. et

M^me X qui objectent que la résiliation opérée n’ouvre droit à aucune indemnisation.

Au regard des développements précédents, le bail commercial entre M. et M^me X et la société Fab

Voyages a été résilié le 9 août 2013 du fait de l’incendie survenu à cette date et dès lors la société Fab

Voyages ne peut se prévaloir à compter de cette date d’aucune disposition contractuelle ou statutaire à

l’encontre de ses bailleurs.

En tout état de cause, la société Fab Voyages ne rapporte pas la preuve d’une faute de M. et M^me X dans

l’exécution de leurs obligations d’entretien à l’origine de l’incendie survenu le 9 août 2013. Elle ne démontre

pas plus la passivité fautive des bailleurs au sein du syndicat des copropriétaires dans la mise en 'uvre des

opérations de reconstruction de l’îlot sinistré, et n’établit nullement, comme elle l’allègue, la volonté des

bailleurs de nuire dans cette procédure à leur locataire. La cour relève à ce sujet que l’indemnisation des

préjudices de la société Fab Voyages par le syndicat des copropriétaires et ses assureurs ne relève pas du

présent contentieux.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’indemnisation de la société Fab Voyages, qui n’est pas

fondée.

Sur les autres demandes:

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens.

En cause d’appel, il y a lieu de condamner la société Fab Voyages à verser à M. et M^me X la somme de 2

000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront à la charge de la société Fab Voyages.

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Fab Voyage,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 février 2018 par le tribunal de grande instance de

Versailles, sauf à préciser la date de la résiliation du bail commercial,

Y ajoutant,

Dit que le bail commercial entre M. et M^me X et la société Fab Voyages a été résilié le 9 août 2013 du

fait de l’incendie survenu à cette date,

Condamne la société Fab Voyages à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 euros au titre des frais

irrépétibles d’appel,

Rejette les autres demandes des parties,

Condamne la société Fab Voyages aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées

dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,