COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4ème chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 SEPTEMBRE 2021

N° RG 20/00411 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TWVS

AFFAIRE :

M. B X

…

C/

Société d’Economie Mixte D’AMENAGEMENT DE GENNEVILLIERS 92

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Novembre 2019 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 18/98

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Patrick CHABRUN

M^e Bruno CHAUSSADE

M^me C D

Commissaire du Gouvernement

+

Parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur B X

[…]

[…]

Madame E Y épouse X

[…]

[…]

Madame G X

74 Boulevard L-Jaurès

[…]

Madame Z X

Chez Melle H X – […]

[…]

(ROYAUME-UNI)

Représentant : Maître Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : R009

APPELANTS

****************

Société d’Economie Mixte D’AMENAGEMENT DE GENNEVILLIERS 92

Ayant son siège […]

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Bruno CHAUSSADE, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

INTIMEE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame C D, direction départementale des finances publiques.

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Juin 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Valentine BUCK, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

FAITS ET PROCEDURE,

M. B X, M^me E X née Y son épouse, M^me I X et M^me Z

X (les consorts X) sont propriétaires d’un ensemble immobilier mis en location situé 9

[…] édifié sur la parcelle […].

L’opération d’aménagement de la ZAC Multi-sites « Chandon-République », qui inclut cette parcelle,

a été déclarée d’utilité publique au profit de la Société d’économie mixte d’aménagement de

Gennevilliers (SEMAG 92) suivant arrêté préfectoral du 14 juin 2013 qui a déclaré immédiatement

cessibles les parcelles nécessaires à sa réalisation.

Le transfert de propriété du bien exproprié au profit de la SEMAG 92 a été prononcé suivant

ordonnance d’expropriation du 17 septembre 2014.

A défaut d’accord intervenu entre les parties, la SEMAG 92 a saisi le juge de l’expropriation le 23

juillet 2018 pour voir fixer l’indemnité de dépossession.

Par jugement du 25 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— fixé l’indemnité totale à revenir aux consorts X pour la dépossession du bien immobilier situé 9

[…], sur la parcelle cadastrée AI 10 d’une contenance de 196 m², à

la somme de 228.978 € en valeur occupée, terrain intégré, se décomposant comme suit :

* 195.700 € au titre de l’indemnité principale ;

* 20.570 € au titre de l’indemnité de remploi ;

* 12.708 € au titre de la perte de revenus locatifs ;

— alloué aux mêmes, ensemble, une somme de 4.300 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ;

— rappelé que les dépens sont de droit supportés par la SEMAG’ 92 en vertu de L. 312-1 du code de

l’expropriation.

Les consorts X, expropriés ont interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 9 janvier

2020 à l’encontre de la SEMAG 92.

Ils demandent à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 16 juillet 2020, notifiées à

l’expropriant et au commissaire du gouvernement (AR signés le 21 aout 2020), de :

— déclarer recevable et fondé l’appel du jugement entrepris ;

— infirmer ce jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à 195.700 € , n’a pas tenu compte de

l’ensemble des surfaces habitables du bien et fixé à six mois la perte de revenus ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau,

— fixer les indemnités à revenir aux consorts X à l’expropriation du bien, immeuble de rapport à

destination locative comme suit :

* indemnité principale : 630.490 €

* indemnité de remploi : 64.049 €

* perte de revenus locatifs : 24.360 €

* débours pour frais de géomètre : 1.800 €

* article 700 du CPC en première instance : 2.500 €

* article 700 du CPC en cause d’appel : 3.500 €.

Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour le 21 octobre 2020,

notifiées à l’expropriant (AR signé le 24 octobre 2020), et aux expropriés (AR signé le 26 octobre

2020) sollicite la fixation de l’indemnité principale à la somme de 195.700 € et à la somme de 16.732

€ au titre des frais de remploi. Pour le surplus, il conclut à la confirmation du jugement entrepris.

La SEMAG 92, expropriante, par conclusions reçues au greffe de la cour le 18 novembre 2020,

notifiées aux expropriés et au commissaire du gouvernement (AR signés le 19 novembre 2020),

demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a, sur le fondement de la surface utile cadastrale, fixé la

surface du bien des consorts X à 103m² , alloué aux consorts X la somme de 12.708 euros au

titre de la perte de revenus locatifs et retenu, pour évaluer le bien des consorts X, un prix unitaire

de 1.900 euros ;

En conséquence, statuant à nouveau et sur le fondement d’un prix unitaire de 1.440 euros,

— fixer l’indemnité d’expropriation du pavillon situé 9, […], […] à

Gennevilliers, appartenant aux consorts X à la somme totale de 164.512 euros soit 148.320 euros

à titre d’indemnité principale et 15.832 euros au titre du remploi, outre 12.708 euros au titre de la

perte de revenus locatifs.

Les consorts X, par conclusions reçues au greffe de la cour le 20 janvier 2021, notifiées à

l’expropriant (AR signé le 22 janvier 2021) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 21

janvier 2021) répondent aux conclusions de l’expropriante, maintiennent leurs demandes et

produisent 10 pièces supplémentaires.

— n°31 invitation géomètre-expert,

— n°32 Factures d’entretien,

— n°33 CONSUEL du 26/4/2019,

— n°34 étude Qualiconsult du 14/5/2018,

— n°35 étude Ecco Etanchéité du 20/12/2018,

— n°36 facture protection,

— n°37 arrêté de la ville de Gennevilliers,

— n°38 arrêté de péril,

— n°39 travaux suite arrêté de péril,

— n°40 courrier conseil X du 10/11/2019).

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux

conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Vu l’article R 311-23 code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les articles 1 et 2 de

l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée par l’ordonnance n°2020-427 du 14 avril 2020

et l’ordonnance 2020-560 du 13 mai 2020, prorogeant de deux mois ce délai, s’il expire entre le 12

mars et le 23 juin 2020, les conclusions des parties sont recevables, étant observé qu’il n’est pas

contesté que la production des pièces 31 à 40 ci-dessus visées des consorts X a été rendue

nécessaire par les écritures adverses.

***

Vu les articles L321-1 , L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Il n’est pas en débat que le bien exproprié est un immeuble de rapport type pavillon, construit en

1930 en R+2, composé de 4 appartements, loués, auquel s’adjoint un bâtiment en plain pied qui

abrite un local de chaufferie et une cave, sur une parcelle de 196 m² située, en fond d’impasse, en

zone UA du PLU de Gennevilliers à la date de référence ,cette zone correspondant à un usage en

milieu urbain, en continuité du centre-ville.

En revanche, les parties s’opposent sur les points suivants :

— la surface habitable, soit 180,14 m² pour les appelants et 103 m² pour l’expropriante, le commissaire

du gouvernement et le jugement entrepris,

— le ratio unitaire à retenir pour l’évaluation du bien exproprié soit 3.500 €/m² pour les appelants,

1.450 €/m² pour l’expropriante, 1.900 €/m² pour le commissaire du gouvernement et le jugement

entrepris,

— l’indemnité pour perte de revenus locatifs, d’un an selon les appelants mais de six mois selon le

commissaire du gouvernement, l’expropriante et le jugement entrepris.

• sur la surface habitable

Le jugement entrepris retient exactement une surface utile de 103 m² correspondant à la surface

cadastrale compte tenu d’un arrêté préfectoral du 30 mars 2004, soit antérieur à l’ordonnance

d’expropriation , interdisant les logements en sous-sol de la location aux fins d’habitation (jugement

entrepris p.7 et 12).

Dès lors, peu importe l’état dressé le 28 mars 2019 par le géomètre expert intervenu en première

instance, au surplus non contradictoirement et les appelants procèdent par affirmation quant à

l’inclusion de la surface de terrase dans la surface utile.

• Sur le ratio unitaire à retenir

Le jugement entrepris retient un ratio à 1.900 €/m², sur la base de quatre termes de comparaison

(tableau p.13).

Les trois termes de comparaison situés […], écartés par ce jugement (p. 13 in fine) ne

sont pas repris en appel et le commissaire du gouvernement ne propose plus que les références

retenus par le jugement entrepris.

Les consorts X proposent 6 termes de comparaison, soutenant que leur bien de rapport a fait

l’objet d’une remise aux normes progressive mais contante.

L’expropriante se ralie à la comparaison du bien exproprié avec des immeubles de rapport et

produit trois termes de comparaison en conséquence, soutenant que ce bien est insalubre ou à tout le

moins en mauvais état et conteste de ce chef les termes de comparaison adverses.

La cour retient ce qui suit.

A l’instar du premier juge et comme l’admet l’expropriante, il convient de retenir le mauvais état

général de l’ensemble et un environnement peu agréable, en fond d’impasse et en mitoyenneté avec

des immeubles murés ou en ruine.

En effet, les trois arrêtés d’interdiction d’habiter et les rapports du service de l’hygiène de la

commune datés de 2018-2019, assortis de diverses mises en demeure quant à la salubrité et la mise

aux normes des lieux loués sont certes postérieurs au 17 septembre 2014, date de l’ordonnance

d’expropriation à laquelle le bien doit être évalué selon sa constistance à cette même date. Ils sont

donc inopérants, de même que les développements des appelants sur l’état du bien après cette date et

sur les travaux entrepris postérieurement à la date de référence, que les parties s’accordent à fixer au

28 mai 2013 eu égard au droit de préemption urbain institué par délibération du 23 mars 2005

(conclusions p. 8 et 18).

Néanmoins, les consorts X ne justifient par aucun document probant antérieur au 17 septembre

2014 du bon état d’entretien et de la mise aux normes à cette date du bien exproprié, alors que :

— l’état de l’insalubrité du logement du premier étage résulte à suffisance de l’injonction de la ville,

datée du 10 septembre 2014, soit une semaine avant l’ordonnance d’expropriation,

— les deux études d’étanchéité de 2018 produites aux débats (pièces 34-35) ne suffisent pas à établir

ces allégations, faute de précision chronologique et factuelle suffisante quant à la date d’apparition et

à l’origine de l’humidité à l’approche des murs mitoyens qu’ils relèvent.

De même, il y a lieu d’exclure la cession de 2011, trop ancienne (41 rue L-J K) et les

termes de comparaison ne correspondant pas à l’état du marché pertinent concernant :

— des biens situés hors de Gennevilliers,

— les biens d’une surface bien supérieure à celle du bien exproprié soit 2.385 m², (5ème référence des

appelants, qui plus est à Asnières sur Seine, pour un ratio de 3.429 €/m²), ou 562 m² (immeuble de

rapport situé […], arrêt de cette cour du 28 mars 2017, pièces 7 et 9 appelants, pour

un ratio de 2.850 €/m²),

— des biens situés dans le 'village' de Gennevilliers, environnement bien meilleur que celui du fond de

l'[…] de cette ville, concernée par l’opération d’aménagement en examen ( référence 3 du

jugement entrepris , bien situé 50 rue L-J K, ratio de 2.049 €/m² et référence des

appelants, bien situé 2, place L M, ratio de 4.198,47 €/m² ),

— le terme de comparaison retenu par le jugement entrepris pour un ratio de 1.647 €/m² situé […]

P Q R à Gennevilliers, cependant, non comparable au bien exproprié en ce qu’il

correspond à la vente en bloc de 3 types de bien ( lots de copropriété à usage d’habitation,

commercial et industriel) sans que soit distinguée la valeur allouée à chacun de ces usages distincts.

Enfin, les appelants revendiquent vainement la prise en compte de simples annonces dont il est

constant qu’elles ne sauraient constituer des références pertinentes dès lors qu’elles ne correspondent

pas à des ventes effectives.

En revanche, l’expropriante est fondée à voir retenir :

— le terme de comparaison également proposé par le commissaire du gouvernement en première

instance, pour un ratio de 1.630 €/m² et une surface 184 m², terme correspondant à la vente, le 9

juillet 2019 , de l’immeuble de rapport situé […] à Gennevilliers, dans un état et

une situation géographique comparables à celui retenu pour le bien exproprié en dépit des allégations

contraires des appelants à cet égard,

— la cession de la maison individuelleen R+2 de 106 m² située […] à Gennevilliers et se

décomposant en deux appartements , pour un ratio de 1.038 €/m², sauf à majorer ce ratio de 20 %

pour tenir compte de l’état plus délabré de ce bien que celui du bien exproprié, lors de la vente du 14

novembre 2018, selon l’acte de vente, manifestement corroboré par les photos produites par les deux

parties.

Les appelants font également valoir à bon droit :

— les deux cessions retenues par le jugement entrepris, pour des ratios de 2.727 et 2.480 €/m²(termes

de comparaison 1 et 4), de biens comparables quant aux surfaces (258 et 215 m² ), à la situation

locative et à la situation géographique, qui comportent en rez-de-chaussée un commerce, sauf à

minorer de 20% chacune de ces deux valeurs pour tenir compte de cette circonstance plus favorable

étrangère à celle du bien exproprié,

— la forte tendance haussière du marché immobilier de Gennevilliers qui ne saurait être imputée

exclusivement à l’opération d’aménagement en débat et qui doivent dès lors être pris en compte en

vertu de l’article L 322-2 dernier alinéa du code de l’expropriation (V. Notamment Cons. const. ,11

juin 2021, décision 2021-915916 QPC, point 18).

En définitive, le ratio à retenir, égal à 1.760,30 €/m² peut être porté à 1.900 €/m², ainsi que l’a

retenu le jugement entrepris.

En conséquence, la méthode de calcul de l’indemnité de remploi n’étant pas contestée, celle-ci

s’établit également comme retenu par le premier juge, soit 20.570 €.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.

• Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Il est constant que la perte des revenus locatifs est indemnisable, compte tenu de l’existence d’un lien

de causalité entre l’expropriation et la perte de revenus locatifs, qui génère un préjudice direct et

distinct accessoire de celui résultant de la dépossession foncière. Ce préjudice correspond au délai

nécessaire à l’exproprié, habituellement fixé à six mois, pour acquérir un bien et trouver un locataire

équivalents.

Les appelants ne contestent pas utilement cettedurée de six mois retenue par le jugement entrepris à

ce titre, faute d’établir davantage qu’en première instance tant la rareté alléguée du bien exproprié que

la réalité des difficultés particulières invoquées pour trouver un bien de rapport équivalent.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef également.

• Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l’expropriante

conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation et fait une application équitable de

l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties, dont le recours échoue, conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel et rejette toute autre demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Monsieur N O,

Greffier lors du délibéré, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,