N° 2

-----------

21 Mars 2022

------------

N° RG 21/00001 – N° Portalis DBVH-V-B7F-H5KN

------------

Z E F X, A G H B épouse X

C/

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DIRECTION DES FINANCES PUBLIQUES, […]

Représentée par son Maire en exercice domicilié ès qualités

--------------

JUGE DE L’EXPROPRIATION DE NIMES

18 décembre 2020

RG:19/00156

COUR D’APPEL DE NÎMES

2ème CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT DEUX

APPELANT :

Monsieur Z E F X

[…]

[…]

Représentant : M^e Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Représentant : M^e Georges POMIES RICHAUD, avocat au barreau de NIMES

Madame A G H B épouse X

[…]
Représentant : M^e Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Représentant : M^e Georges POMIES RICHAUD, avocat au barreau de NIMES

INTIME :

M . L E C O M M I S S A I R E D U G O U V E R N E M E N T D I R E C T I O N D E S F I N A N C E S PUBLIQUES

Département France Domaine

[…]

[…]

non représenté à l’audience du 17 janvier 2022

[…]

Représentée par son Maire en exercice domicilié ès qualités

[…]

[…]

Représentant : M^e Armance BOCOGNANO, substituant M^e E-henry BLANC de la SELARL BLANC-TARDIVEL-BOCOGNANO, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

- Madame Nicole GIRONA, Présidente,

- Madame Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère

- Madame Joëlle TORMOS, Conseillère

ont entendu les plaidoiries et ont ensuite délibéré conformément à la loi.

GREFFIER : Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT : absent à l’audience du 17 janvier 2022.

DÉBATS

À l’audience publique du 17 Janvier 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mars 2022.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d’Appel, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Entendus à ladite audience

- Madame Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, entendue en son rapport
- Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

- Maître M^e Armance BOCOGNANO, substituant M^e E-henry BLANC de la SELARL BLANC-TARDIVEL-BOCOGNANO, avocat au barreau de NIMES

ARRÊT

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente, publiquement, le 21 Mars 2022, date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.

M. Z X et M^me A B ép. X sont propriétaires de la parcelle cadastrée section […], sise sur la commune de la Bruguière, d’une superficie de 2 640 m², sur laquelle sont édifiés un mazet et un terrain de tennis.

Par délibération en date du 6 février 2018, la commune de la Bruguière a approuvé le nouveau plan d’urbanisme sur son territoire, sur lequel est prévu un emplacement réservé sur l’intégralité de la parcelle cadastrée section […] visant à la création d’un terrain multisport. La parcelle est, ainsi, classée en zone NI.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 septembre 2018, les époux X ont mis en demeure le maire de la commune de procéder à l’acquisition de leur parcelle cadastrée section […], conformément aux articles L230-3 et L230-4 du code de l’urbanisme, et ce pour un montant de 150 000 €.

Par courrier du 14 janvier 2019, la commune de la Bruguière a proposé aux époux X d’acquérir la parcelle pour un montant de 51 000 €. Cette proposition a été refusée par les époux X.

Par mémoire reçue le 4 décembre 2019, les époux X ont saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession due par la commune concernant leur parcelle cadastrée section […].

Devant cette juridiction, les époux X ont porté leur demande au titre de l’indemnité de dépossession à la somme de 150 000 €.

La commune de la Bruguière a demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale à la somme de 41 600 €, ou subsidiairement à la somme maximale de 51 000 €.

Le commissaire du gouvernement a, quant à lui, proposé de fixer l’indemnité principale à la somme de 58 880 €.

Un transport sur les lieux a été organisé, le 12 mars 2020, en présence des parties.

Par jugement contradictoire en date du 18 décembre 2020, la juridiction de l’expropriation du Gard a :

-prononcé le transfert de propriété de la parcelle cadastrée section C […] à la Bruguière, pour une emprise totale de 2 640 m² appartenant aux époux X,

-fixé l’indemnité de dépossession revenant aux propriétaires à la somme de 78 282 €, soit 69 120 € au titre de l’indemnité principale et 9 162 € au titre de l’indemnité de remploi,

-condamné la commune de la Bruguière à payer aux époux X la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par déclaration en date du 20 janvier 2021, les époux X ont relevé appel de cette décision.

Par mémoire reçu le 20 avril 2021, puis par conclusions n°2 reçues le 18 octobre 2021, régulièrement notifiés aux parties par le greffe, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, les époux X, en leur qualité d’appelants, demandent à la cour, au visa des articles L230-3 du code de l’urbanisme, L3222, L322-3 et L322-4 du code de l’expropriation de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

-prononcé le transfert de propriété et

-condamné la commune de la Bruguière à payer une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils souhaitent, en revanche, voir ladite décision réformée s’agissant de la fixation du montant de l’indemnité de dépossession et, statuant à nouveau, de :

-fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 150 000 €,

-débouter la commune de la Brugière de ses demandes, fins et prétentions,

-condamner ladite commune à leur payer la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leur appel, les époux X font savoir :

-qu’ils ont acquis la parcelle […] en 1990 et y ont construit un mazet équipé en eau et électricité, ainsi qu’un court de tennis en gazon synthétique;

-que, jusqu’à l’approbation du plan local d’urbanisme le 6 février 2018, la commune ne disposait ni d’un PLU ni d’un POS ou encore de carte communale, si bien que l’identification des parcelles constructibles du territoire communale et le régime de délivrance des permis de construire étaient soumis aux règles du règlement national d’urbanisme (RNU) ;

-qu’en 2014, la parcelle […] a été mise en vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière ; que deux offres d’achat ont été régularisées, pour un montant de 160 000 € pour la première et 150 000 € pour la seconde, mais n’ont pu aboutir en raison du refus exprimé par la mairie de délivrer un permis de construire sur cette parcelle ;

-qu’ensuite de l’approbation du PLU, la parcelle a été classée en zone NI «secteur à vocation d’équipements publics de sport et loisirs» et en emplacement réservé pour la création d’un tennis municipal ;

-que la date de référence à retenir est le 8 février 2017, et ce, par l’effet de l’application combinée des dispositions des articles L230'1 du code de l’urbanisme et L322'2 et suivants du code de l’expropriation, desquelles il résulte que le juge de l’expropriation doit rechercher l’usage effectif de la parcelle un an avant la publication de la délibération approuvant le PLU ; qu’en l’espèce la délibération du conseil municipal de la commune de la Bruguière a été transmise à la préfecture du Gard le 8 février 2018 et que sa publication dans le recueil des actes administratives et/ou son affichage en mairie doit dater du même jour ;

-qu’à cette date, la cour ne pourra que constater que la parcelle […] supportait une construction à destination « d’habitation » ; qu’elle constituait, au sens de la réglementation du RNU, un terrain bâti sis en zone constructible, puisque situé dans une partie actuellement urbanisée de la commune, conformément aux exigences de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme ; et qu’au sens du code de l’expropriation, elle constituait un terrain à bâtir supportant d’ores et déjà une construction à destination « d’habitation » ;

- que, pour qu’un terrain donné puisse être identifié comme compris dans une « partie urbanisée de la commune » au sens de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme, il faut, d’une part, que ces terrains se trouvent à proximité d’autres constructions afin de former un groupement suffisamment consistant d’évidence et, d’autre part, que le terrain à bâtir soit suffisamment équipé en voies et réseaux publics ; qu’en l’espèce il doit être constaté que la parcelle litigieuse est identifiée par la commune comme étant « déjà construite » « située dans la tâche urbaine 2008 » et qualifiée comme étant « constructible » selon le courrier du 12 août 2016 rédigé par le maire de la commune de la Bruguière ;

- qu’également, conformément aux dispositions de l’article L322-3 du code de l’expropriation, ladite parcelle se trouve dans une zone urbanisée de la commune et est effectivement desservie en réseau public d’eau, d’électricité et d’assainissement collectif ; que sur ce dernier point, il y a lieu de préciser que le code de l’expropriation exige que le terrain soit desservi en voies et réseaux publics, et non qu’ils soient raccordés à ces réseaux ;

- que s’agissant de la fixation de l’indemnité, il est versé aux débats deux évaluations foncières dressées par 2 agences immobilières fixant la valeur du terrain, pour la première, comprise dans une fourchette de 145 200 € à 158 400 € et, pour la seconde, dans une fourchette de 180 000 à 190 000€; également un rapport d’expertise immobilière établie par M. C D, expert judiciaire près la cour d’appel de Nîmes, en date du 28 novembre 2019, estime la valeur vénale de la parcelle litigieuse à la somme de 190 000€, soit 69,40 euros/m².

Par mémoire en défense reçu le 19 juillet 2021, régulièrement notifié aux parties par le greffe et auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la commune de la Bruguière, représentée par son maire en exercice, en sa qualité d’intimée et d’appelante sur incident, demande à la cour de :

-prononcer le transfert de propriété de la parcelle cadastrée section […] appartenant aux époux X au bénéfice de la commune de la Bruguière,

-fixer le prix de cette emprise totale, toutes indemnités confondues aux sommes de :

-à titre principal : 41 600 €,

-à titre subsidiaire : 45 768 €

-et statuer ce que de droit sur les dépens.

La commune de la Bruguière fait valoir :

-que le service des domaines a évalué la parcelle […] à la somme de 51 000 € ;

-que l’emplacement réservé a été créé par le nouveau plan local d’urbanisme, approuvé le 6 février 2018, à la demande des services de l’État, pour la préservation de ce secteur ; que cette volonté a été exprimée oralement par le représentant de la DDTM et que cette volonté de la DDTM est affirmée à plusieurs reprises dans le rapport de présentation du PLU ; ainsi, la création de cet emplacement résulte d’un impératif de préservation du secteur et d’un besoin de la collectivité ;

-que la procédure d’élaboration du PLU a été faite selon les règles en la matière, et notamment dans le respect des règles de publicité, et n’a fait l’objet d’aucune contestation, ni par les contribuables de la commune, ni par le préfet au titre de son contrôle de légalité ; que le PLU est donc parfaitement opposable et ne souffre d’aucune illégalité ; que M^me X, conseillère municipale de la commune de 2001 à 2008, était parfaitement informée qu’un PLU était en cours d’élaboration sur la commune depuis 2001 ;

-que l’autorisation d’urbanisme qui a été délivrée pour une construction sur cette parcelle, le 21 août 1990, aux époux X visait la création d’un « abri de jardin », lequel n’avait donc aucune vocation à l’habitation ;

-que s’agissant de la date de référence, les appelants ont une lecture erronée des dispositions visées ; que si l’article L322-2 du code de l’expropriation est l’article opposable en matière d’expropriation «classique », l’article L230-3 du code de l’urbanisme fixe le régime spécifique en matière d’expropriation qui intervient à la suite de la mise en jeu du droit de délaissement ; que le régime spécial déroge donc au régime général ; que l’article L230-3 du code de l’urbanisme est très clair sur la date de référence à retenir, à savoir la date d’approbation du plus récent document d’urbanisme, et donc en l’espèce la date d’approbation du PLU, soit le 6 février 2018 ;

-que la parcelle est classée en zone NI de l’actuel PLU et constitue « un secteur à vocation d’équipements publics de sport et de loisirs » ; que dans cette zone toute construction à vocation d’habitation est interdite ; que cette parcelle ne peut donc recevoir la qualification de parcelle constructible ni même la qualité de terrain à bâtir ; que même à considérer que le RNU devait s’appliquer, comme le soutiennent les appelants, la situation de ce terrain n’en fait absolument pas un immeuble situé « dans les parties actuellement urbanisées » au sens du RNU ; que selon une dernière jurisprudence du conseil d’État il faut tenir compte du nombre et de la densité significative des constructions existantes ; qu’en l’espèce la parcelle se situe certainement pas dans une zone où le nombre et la densité des constructions peuvent être qualifiés de significatifs ;

-que la qualification de « terrain à bâtir » au sens de l’article L322-3 du code de l’expropriation ne peut également être retenue, dès lors que la parcelle en cause n’est pas classée dans une zone constructible du PLU ;

-que s’agissant de l’évaluation de la parcelle, les termes de référence opposable aux époux X laissent concevoir un prix moyen inférieur à un euro le m² ; que sur la base de ces termes de référence, le premier juge aurait donc dû retenir une indemnité bien inférieure à celle finalement allouée aux époux X ; que le commissaire du gouvernement avait effectué une offre inférieure à celle retenue par le juge de première instance; que le juge de l’expropriation a retenu une valeur médiane entre la plus haute et la plus basse valeur de référence produite par le commissaire du gouvernement, en écartant les autres termes de référence sans explication, et ce, alors que le juge doit aborder l’évaluation au regard de la moyenne des termes opposables au litige, sans pouvoir effectuer une médiane de la plus haute et de la plus basse de ses valeurs ; qu’en l’espèce la moyenne des termes opposables retenus par le commissaire du gouvernement permettait de retenir la valeur de 31 680 € pour le terrain concerné, soit 12 € du m² ; qu’en tranchant pour des parcelles situées pourtant en zone inconstructible, comme c’est le cas en zone N, au prix de 20 € du m², le premier juge a manifestement commis une erreur d’appréciation puisque les dernières acquisitions, en emplacement réservé d’une zone constructible ont été conclues à 18 € du m² ; que seule la valeur de 12€ du m², tel que proposé par le commissaire du gouvernement, devait s’appliquer en l’espèce ;

-que s’agissant des indemnités accessoires, il n’est nécessaire de valoriser les « éléments de valorisation » présents sur le terrain que si ces derniers en sont réellement ; que le mazet n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif et aucune fosse septique n’a été déclarée au SPANC et qu’il ne peut, donc, en aucun cas, être considéré comme une habitation ; que toute comparaison de valorisation avec des biens ayant cette destination est donc impossible ; que l’analyse faite par le premier juge sur ce point doit donc être réformée ; qu’il ne s’agit que d’un abri de jardin et qu’à défaut de production d’élément d’évaluation pour l’indemnisation de cet abri, il est demandé à la cour de rejeter toute indemnisation pour ce dernier ; qu’à titre subsidiaire, il ne peut qu’être retenu une surface de 34 m², alors que ce ne sont que 12,40m² qui ont été initialement déclarés et qui doit servir de base à un éventuel calcul d’indemnisation d’un bâti.

Par mémoire reçu au greffe le 20 juillet 2021, le commissaire du gouvernement propose à la cour de fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 53 800 € se décomposant comme suit :

-indemnité principale : 48 000 €

-indemnité de remploi : 5 800 €

Le commissaire du gouvernement met en évidence :

-que la date du 15 février 2018, correspondant à la date d’opposabilité du dernier document d’urbanisme, à savoir le plan local d’urbanisme, doit être retenue comme date de référence ;

-qu’à cette date, la parcelle cadastrée section […] se situait en zone N, section NI, au PLU de la commune, qui fait apparaître le caractère inconstructible, au titre de l’habitation, de ladite parcelle ;

-que les termes de comparaison cités par les expropriés concernent des actes de vente portant sur des terrains à bâtir et ne sont donc pas recevables ; qu’au surplus les deux estimations établies par des agences immobilières n’apportent aucun détail sur l’évaluation faite ;

-que compte tenu des éléments cités, portant sur des ventes de terrains où seuls sont autorisés les équipements publics et de loisirs, et tenant également compte de la présence d’un équipement (court de tennis en état d’usage et clôturé), l’indemnité principale peut être estimée sur la base de 12 €/m², soit au total 31 680 € ;

-que s’agissant du bâti, l’appréciation de sa consistance s’effectue non sur les surfaces déclarées mais sur les surfaces réelles et constatées lors du transport, soit pour un total de 34 m² (18 m² au titre du au vent et 16 m² pour la partie fermée) ; qu’en comparaison avec de ventes réalisées en juin et novembre 2017, la valeur doit être estimée à 480 €/m², tenant compte de l’état « médiocre à mauvais » du bien, soit une indemnité principale de 16 320 €.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 novembre 2021, renvoyée au 17 janvier 2022 à la demande des appelants, au cours de laquelle les parties ont repris les termes de leurs écritures, et mise en délibéré au 21 mars 2022.

MOTIFS :

Sur la détermination de la date de référence :

Aux termes de l’article L230-3 alinéa 4 du code de l’urbanisme relatif aux droits de délaissement, « la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l’absence de plan d’occupation des sols rendu public ou de plan local d’urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l’article L. 424-1, celle d’un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l’article L. 102-13 et à l’article L. 424-1, celle de la publication de l’acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l’article L. 311-2, un an avant la création de la zone d’aménagement concerté ».

L’article L322-2 alinéa 1 et 2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique».

Par ailleurs, l’article L 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, auquel renvoie l’article L 322-2, indique que lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, par un document d’urbanisme ou par un plan d’occupation, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé ; la date de référence prévue à l’article L 322-3 est alors celle de l’acte le plus récent rendant le plan local d’urbanisme, ou le document d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols, opposable aux tiers.

En l’espèce, il est constant que les époux X ont sollicité la mise en 'uvre du droit de délaissement concernant la parcelle leur appartenant et située dans un emplacement réservé et que le plus récent des actes opposables aux tiers est la délibération du conseil municipal du 6 février 2018, portant adoption du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de la Bruguière, laquelle a été publiée le 15 février 2018.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la date de référence ne doit pas être fixée un an avant la publication de la délibération de la commune, les dispositions susvisées, et en particulier l’article L230-3 alinéa 3 du code de l’urbanisme étant particulièrement explicites sur ce point dès lors que la commune a approuvé un PLU. Les dispositions suivantes dudit article sont applicables lorsque la commune ne dispose pas de PLU ou de POS, or tel n’est pas le cas en l’espèce. La référence faite dans l’article L230-3 alinéa 3 du code de l’urbanisme à l’article L322-2 du code de l’expropriation est sans emport, et ce, d’autant que ce dernier article renvoie lui-même à l’article L322-6 du code de l’expropriation susvisé, lequel fixe également la date de référence s’agissant d’un emplacement réservé à « celle de l’acte le plus récent rendant le plan local d’urbanisme, ou le document d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols, opposable aux tiers ».

Il en résulte que c’est à bon droit que le premier juge a fixé la date de référence au 15 février 2018.

Sur la nature de la parcelle section […] :

Aux termes de l’article L 322-3 du code de l’expropriation la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains, qui ne répondent pas à ces conditions, sont évalués en fonction de leur usage effectif.

Le juge de l’expropriation a relevé qu’à la date de référence, la commune de la Bruguière disposait d’un PLU classant la parcelle concernée en zone N section Ni destinée à assurer la sauvegarde des sites naturels et forestiers, des coupes d’urbanisation, des paysages et des écosystèmes et que le secteur Ni correspondait à un secteur de sports et de loisirs, où seuls sont autorisées les installations sportives et les aires de stationnement. Il a, ainsi, considéré que la première condition de l’article L322-3 du code de l’expropriation n’était pas remplie, et qu’en dépit de la desserte par une voie d’accès et les autres réseaux requis, la parcelle ne pouvait être évaluée que selon son usage effectif.

Les appelants contestent cette analyse soutenant que la parcelle doit être qualifiée de constructible.

De prime abord, il convient de relever que les époux X fondent leur argumentation sur une date de référence qui n’est pas celle retenue par le premier juge ni par la cour. Ainsi, il ne peut être considéré, comme soutenu par les appelants, qu’à la date de référence la commune ne disposait pas de PLU et que la parcelle doit être considérée, au sens de la réglementation du RNU, comme constituant un terrain bâti sis en zone constructible, puisque situé dans une partie actuellement urbanisée de la commune, conformément aux exigences de l’article L111-3 du code de l’urbanisme.

Il n’y a, dès lors, pas lieu d’examiner l’application de ces dispositions du code de l’urbanisme. A la date de référence, la commune de la Bruguière a adopté un PLU lequel classe la parcelle en zone N section Ni. La zone NI, tel que rappelé dans la décision critiquée, est un « secteur à vocation d’équipements publics de sport et de loisirs» sur lequel seules sont autorisées les installations sportives et les aires de stationnement. Aucune construction n’est donc admise sur la parcelle en cause. Il ne s’agit, en conséquence, pas d’un secteur désigné comme constructible par le PLU.

Le fait que la parcelle soit desservie par une voie d’accès et les réseaux visés par l’article le 2° de l’article L322-3 du code de l’expropriation est sans conséquence dès lors que les conditions posées par cet article sont cumulatives et que la première condition n’est pas remplie.

Il s’ensuit que la parcelle cadastrée section […] doit être évaluée en fonction de son usage effectif. Or, à la date de référence, ont été édifiés sur cette parcelle un terrain de tennis et un mazet, lequel a manifestement été partiellement aménagé par les époux X et ne devait constituer qu’un abri de jardin selon la demande de permis de construire déposée par ces derniers en 1990. En tout état de cause, ce mazet tel que décrit dans le dossier ne saurait constituer une construction à destination d’habitation comme soutenu par les appelants.

Ces éléments, combinés avec le classement de la parcelle en zone N non constructible, justifient que la parcelle cadastrée section […] ne soit pas qualifiée de « terrain à bâtir ». C’est, en conséquence, à bon droit que le premier juge a rejeté cette qualification.

Sur l’indemnisation :

Sur l’indemnité principale :

L’article L230-3 alinéa 3 du code de l’urbanisme, relatif aux droits de délaissement, dispose qu’à défaut d’accord amiable (…) le juge de l’expropriation prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble, lequel est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.
Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité allouée doit permettre à l’exproprié de se replacer dans l’état dans lequel il se trouvait avant l’expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause.

Aux termes des article L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d’après la consistance des biens tels qu’ils existaient au jour de l’ordonnance d’expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance.

Ainsi, il ressort de l’application combinée de l’ensemble de ces dispositions que les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, soit le 18 décembre 2020, et leur qualification à la date de référence, soit le 15 février 2018.

En l’espèce, la discussion entre les parties ne porte pas sur la méthode d’évaluation à retenir pour déterminer l’indemnité de dépossession, l’application de la méthode de comparaison, retenue par le premier juge, n’étant pas contestée, mais s’opposent en revanche sur les termes de comparaison à retenir.

Les deux évaluations produites par les appelants, comprises entre 145 200€ et 158 400 € pour la première et entre 180 000 € et 190 000 € pour la seconde, ne peuvent être retenues, dès lors qu’elles sont réalisées sur la base d’un terrain constructible. Or, cette qualification a été écartée par la cour. Il en est de même du rapport d’expertise réalisé par M. C D lequel fixe la valeur vénale du terrain à la somme de 190 000 €, tout en précisant que cette évaluation est faite sur la base d’une classification de la parcelle en zone Ub du PLU, bien que cela ne corresponde pas à la classification exacte de ladite parcelle, et ce « à la demande des propriétaires dudit terrain, ceux-ci ayant (ont) souhaité faire réaliser une expertise afin de connaître la valeur vénale que pourrait avoir leur terrain dans le cas où celui-ci se trouverait en zone Ub ».

La commune de la Bruguière cite quatre termes de référence pour un prix moyen inférieur à 1 euro le mètre carré. Ces ventes concernent des parcelles classées en zone N du PLU qui pour deux d’entre elles représentent une surface beaucoup plus grande que la parcelle concernée dans le présent dossier. Une des parcelles est décrite comme étant en nature de lande. Au surplus, les actes de vente visés ne sont pas versés au dossier et peu de détails sont donnés par la commune de la Bruguière sur la nature des parcelles et leur emplacement et il n’est donc pas permis à la cour de s’assurer de la similitude des parcelles vendues avec la parcelle appartenant aux époux X. Ces termes de références ne seront, en conséquence, pas retenus.

Le service des domaines a évalué la parcelle […] à la somme de 51 000€. La commune de la Bruguière sollicitait, à titre subsidiaire, la fixation de l’indemnité principale à ce montant et, à titre principal, à la somme de 41 600 €.

Le commissaire du gouvernement fait état de sept ventes ou échanges réalisés entre 2009 et 2019, concernant des terrains où seuls sont autorisés des équipements publics et de loisirs :

- le 06/02/2009, à Saint Christol les Alès, 6 828 m² : 7 € le m²

- le 21/09/2010, à Margueritte (30), 21 428 m² : 4 € le m²

- le 09/11/2012, à Bernis (30), 2 300 m² : 10 € le m²

- le 30/06/2016, à Redessan (30), 3 626 m² : 25 € le m²

- le 30/08/2017, à Bouillargues (30), 12 450 m² : 25 € le m²
- le 30/08/2018, à Bouillargues (30), 15 740 m² : 15 € le m²

- le 25/11/2019, à Bouillargues (30), 540 m² : 25€ le m²

Le commissaire du gouvernement cite, également, un arrêt de la cour d’appel de Nîmes relatif à l’indemnisation d’un terrain de 11 450 m², à Bouillargues, à une valeur de 25 €/m², ainsi qu’une vente réalisée en 2012 sur un terrain de superficie comparable (2 300 m²), également en zone naturelle, pour la création d’une zone de loisir à Bernis, à 10 €/m².

Pour être pertinents les termes de référence doivent concerner des ventes portant sur des biens similaires, c’est à-dire se trouvant dans la même zone géographique et présentant des caractéristiques identiques. Doivent être également considérés comme plus pertinents des ventes réalisées à une date contemporaine ou proche de la date du jugement de première instance.

Ainsi, doivent être écartées les ventes ou indemnisations les plus anciennes au profit des plus récentes. C’est, en conséquence, à juste titre, que le premier juge a retenu la moyenne des deux ventes réalisées en 2018 et 2019 pour un prix au m² de 15 € et 25 €, soit une valeur moyenne (et non médiane comme le soutient l’intimée) de 20 €/m². Cette évaluation favorable permet de prendre en compte l’emplacement exceptionnel dont bénéficie la parcelle […] laquelle se trouve au milieu du village et à proximité de tous les réseaux.

La décision entreprise sera, en conséquence, confirmée en ce qu’elle a fixé l’indemnité principale à la somme 52 800 €, soit 20 €/m² x 2 640 m².

S’agissant du bâti, en dépit de son état de vétusté et du fait qu’il ne peut être qualifié d’ «habitation », il ne peut pour autant être considéré comme une « ruine », tel que soutenu par la commune de la Bruguière et doit, en tout état de cause, donné lieu à une indemnisation du fait de la dépossession des époux X.

La surface de 12,40 m², proposée par la commune de la Bruguière ne peut être retenue, dès lors qu’il ne s’agit aucunement de sa surface réelle et constatée lors du transport, mais uniquement de la surface déclarée. Dès lors, la surface de 34 m² retenue par le premier juge, et expliquée par le commissaire du gouvernement, doit être confirmée. Il en sera de même s’agissant du montant retenu au m², lequel tient compte de l’état de vétusté du bâti et applique un décompte de 40% sur le montant de 800€/m². L’indemnisation pour le bâti fixée à la somme de 16 320 € ((800€/m² ' 40%) x34m²) sera, en conséquence, également confirmée, soit un total au titre de l’indemnité principale de 69 120

€.

Sur l’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi, prévue par l’article R 322-5 du code de l’expropriation, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, avec l’application des trois tranches à 20 %, 15 % et 10 % comme suit :

- 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 €

- 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5001 € et 15 000 €

- 10 % de l’indemnité principale pour le surplus.

Elle s’établit donc ainsi :
10 000 X 15 % = 1 500 €

( 69 120 € ' 15 000 €) X 10 % = 5 412 €

soit un total de 7 912 €.

Il convient de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 9 162 €, la calcul réalisé par le premier juge étant erroné, et de fixer cette indemnité à la somme de 7 912 €.

L’indemnité de dépossession sera, en conséquence, de 77 032 € (69 120 € + 7 912 €).

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement de première instance seront confirmées concernant les dépens de première instance qui sont à la charge de la commune de la Bruguière, conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation, ainsi que l’indemnité au titre des frais irrépétibles accordée aux époux X.

Concernant les dépens d’appel, ceux-ci seront supportés par les époux X, qui succombent dans l’intégralité de leurs demandes en appel.

Les appelants succombent intégralement dans leurs prétentions en appel, ce qui justifie de rejeter la demande formulée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme la décision rendue par le juge de l’expropriation de Nîmes le 18 décembre 2020 en ce qu’elle a :

- prononcé le transfert de propriété de la parcelle cadastrée section C […] pour une emprise totale de 2640 m² appartenant à M. Z E F X et M^me J G H B ép. X,

- condamné la commune de la Bruguière aux dépens de première instance et à payer aux époux X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réforme la décision entreprise pour le surplus,

Et statuant à nouveau des chefs réformés,

Fixe à la somme de 77 032 € de dépossession revenant à M. Z E F X et M^me J G H B ép. X en leur qualité de propriétaires, au titre de la dépossession de parcelle cadastrée section C […] pour une emprise totale de 2 640 m²,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. Z E F X et M^me J G H B ép. X aux dépens de la procédure d’appel.
Arrêt signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente et par Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE 1. K L M N

[…]

5 000 X 20% = 1 000 €