COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 DECEMBRE 2021

N° RG 20/02151 N

° Portalis DBV3-V-B7E-T3FU

AFFAIRE :

AF B

…

C/

X, Y, Z-AG AC épouse épouse A

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mars 2020 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 18/04305

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES -

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dont le délibéré a été prorogé le 9 décembre 2021, les parties en ayant été avisées, dans l’affaire entre :

Monsieur AF B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 – N° du dossier 619303

Madame AI AJ épouse B

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 – N° du dossier 619303

APPELANTS

****************

1 /Madame X, Y, Z-AG AC épouse A

née le […] à […]

de nationalité Française

15 rue Saint Jean Z Vianney

[…]

2 / Madame C, Z H

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

3 / Madame D, E, AK K épouse F

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

4 /Madame Z-E, G, AL AC épouse H

née le […] à SAINT-[…]

de nationalité Française

[…]

[…]

5 / Madame I, J, Z, AM AC épouse K

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

6 / Madame L, Z, AN AC épouse divorcée M

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

7 / Madame N, X, AO K épouse O

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

8 / Madame AP, N, I A

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

9 / Madame P, Z A épouse Q

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

10 /Madame R, S, AT AU

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2063737 -

Représentant : M^e Emmanuelle MORVAN de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Octobre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Z-José BOU, Président chargé du rapport et Madame Caroline DERNIAUX, conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Z-José BOU, Président,

Madame AN BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Suivant promesse synallagmatique de vente conclue par acte sous seing privé le 12 décembre 2015, M^mes Z-E AC épouse H, M^me I AC épouse K, M^me X AC épouse A, M^me L AC, M^me C H, M^me D K épouse F, M^me N K épouse O, M^me AP A, M^me P A épouse Q, M^me R AU et M. AQ H ont promis de vendre à M. AF B et à son épouse, M^me AI AJ, un terrain à bâtir d’une contenance de 403 m² situé […], au prix de 288 000 euros.

L’acte a été conclu sous diverses conditions suspensives dont :

— l’obtention de prêts par les acquéreurs qui se sont engagés à déposer une ou plusieurs demandes de prêts dans le délai d’un mois ;

— l’obtention d’un permis de construire pour la réalisation d’une maison individuelle d’une surface d’environ 200 mètres carrés habitables.

La promesse prévoyait une clause pénale d’un montant de 28 800 euros. Les acquéreurs se sont engagés à remettre au plus tard le 31 décembre 2015, à titre de séquestre et en garantie de leurs engagements, à M^e AE, notaire à Saint Germain en Laye, la somme de 14 400 euros.

Selon la promesse, la signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 29 juillet 2016.

Par lettre datée du 29 juin 2016, le notaire des consorts AC a notamment demandé au notaire de M. et M^me B que ces derniers justifient de la demande de permis de construire et de prêt.

Se prévalant d’une étude géotechnique des sols confiée à la société Armasol révélant l’existence d’une structure souterraine sous l’emprise du terrain, le conseil de M. et M^me B a, par lettre du 7 juillet 2016, informé notamment M^e AE et M^mes X AC épouse A, I AC épouse K et Z-E AC épouse H que ses clients renonçaient à l’acquisition du terrain.

Les époux B ont assigné en octobre et novembre 2016 les promettants devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles en paiement de la somme de 14 400 euros sous déduction de celle de 504 euros, montant des frais de remise en état du terrain. Ces derniers ont sollicité reconventionnellement la libération à leur profit du séquestre et le paiement de la somme de 14 400 euros à titre d’indemnisation forfaitaire de leur préjudice.

Suivant ordonnance du 19 janvier 2017, le juge des référés a débouté les parties de leurs demandes au motif qu’elles ne présentaient pas un caractère non sérieusement contestable.

Par actes d’huissier en date des 3,4, 6 et 24 avril 2017, les époux B ont assigné au fond devant le tribunal de grande instance de Versailles M^mes Z-E AC épouse H, M^me I AC épouse K, M^me X AC épouse A, M^me L AC, M^me C H, M^me D K épouse F, M^me N K épouse O, M^me AP A, M^me P A épouse Q et M^me R AU (ci-après, les consorts AC) en paiement de la somme de 13 896 euros.

Par ordonnance du 4juin 2018, le juge de la mise en état a, au regard du défaut de diligence des demandeurs, ordonné la radiation de l’affaire du rôle du tribunal.

L’instance a été rétablie suivant ordonnance du 28 juin 2018.

Par jugement du 17 mars 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté la demande de nullité du paragraphe c) de l’article 7 'conditions suspensives’ de la promesse synallagmatique de vente conclue le 12 décembre 2015 formulée par les consorts AC,

— débouté M. et M^me B de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné M. et M^me B à payer à M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU la somme de 14 400 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique de vente,

— autorisé en conséquence M^e AE, notaire à Saint-Germain-en-Laye (78 100), à se libérer de la somme de 14 400 euros séquestrée en son étude entre les mains de M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU,

— condamné M. et M^me B à verser à M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU la somme de 1 595 euros au titre des frais de remise en état du terrain,

— condamné M. et M^me B aux dépens, avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. et M^me B à payer à M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— rejeté le surplus des demandes.

Suivant déclaration du 12 mai 2020, les époux B ont interjeté appel et prient la cour par dernières conclusions du 25 janvier 2021, de :

— juger recevable l’appel formé par M. et M^me B,

— juger que les concluants sont en possession des pièces leur permettant d’argumenter, qu’ils énumèrent leur production au cours des présentes et en dressent à la suite le bordereau,

— juger M. et M^me B fondés en leur action,

'donnant droit’ :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du paragraphe c) de l’article 7 'conditions suspensives’ de la promesse synallagmatique de vente conclue le 12 décembre 2015 formulée par les consorts AC,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* débouté M. et M^me B de l’intégralité de leurs demandes,

* condamné M. et M^me B à payer à M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q, R AU la somme de 14 400 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique de vente,

* autorisé en conséquence M^e AE, notaire à Saint-Germain-en-Laye (78 100), à se libérer de la somme de 14 400 euros séquestrée en son étude entre les mains de M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU,

* condamné M. et M^me B à verser à M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU la somme de 1 595 euros au titre des frais de remise en état du terrain,

* condamné M. et M^me B aux dépens taxables d’instance,

* condamné M. et M^me B à payer à M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau :

— juger qu’au sens d’une convention qu’ils considèrent comme caduque et, qu’en toute occurrence, ils n’ont ni négociée, ni conclue, ni exécutée de bonne foi, les consorts AC sont redevables à M. et M^me B d’une incontestable obligation de remboursement,

— condamner en conséquence solidairement et en tout cas in solidum M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU à payer aux époux B :

la somme principale de 14 400 euros sous déduction de celle de 504 euros, montant des frais de remise en état du terrain, soit un montant de 13 896 euros.

♦

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les époux B à verser la somme de 14 400 euros au titre de la clause pénale aux consorts AC,

en conséquence :

— juger que les époux B ne sont redevables d’aucune clause pénale à l’égard des consorts AC,

incidemment, dans l’hypothèse où la cour estimerait les époux B redevables d’une clause pénal:

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a diminué le montant de la clause pénale à la somme de 14 400 euros,

— débouter les consorts AC de leur demande d’allocation de la somme de 28 800 euros au titre de la clause pénale fixée à la promesse synallagmatique,

— débouter les consorts AC de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les mêmes requis sous les mêmes formes de solidarité à payer à M. et M^me B une somme de 3 500 euros à titre d’indemnité de procédure,

— condamner les consorts AC aux entiers dépens taxables de procédure, dont ceux du référé,

— débouter tout contestant.

Par dernières écritures du 26 octobre 2020, les consorts AC prient la cour de :

A. sur le rejet des demandes des époux B et la confirmation :

1. sur la demande liée à l’indemnité d’immobilisation :

a. sur le non-respect de la condition suspensive tenant à l’obtention du permis de construire :

— constater que l’étude géotechnique du 4 mars 2016 :

ne conclut pas à l’existence des 'galeries et cavités' alléguées,

♦

ne contient aucune information relative au coût et au financement du projet de construction des époux B,

♦

— constater que les époux B ne produisent aucun élément renseignant sur :

le coût prévisionnel de leur projet de construction initial,

♦

le coût prétendument « onéreux » que représenteraient les fondations à mettre en 'uvre du fait des carrières imaginées,

♦

le coût final du projet de construction des époux B après découverte du puits,

♦

— juger que les époux B n’apportent pas la preuve que le coût de construction nécessiterait au regard de leur projet 'un investissement dépassant le coût normal de tels travaux',

b. Sur le non-respect de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt :

— constater qu’aux termes de la promesse de vente du 12 décembre 2015, les époux B devaient déposer une demande de prêt avant le 12 janvier 2016 et obtenir une offre de prêt avant le 12 février 2016,

— constater que les époux B ne justifient pas avoir déposé de demande de prêt, ni obtenu une offre de prêt dans les délais impartis par la promesse de vente,

— constater que l’étude géotechnique a été réalisée le 4 mars 2016, soit postérieurement aux délais prévus à la condition suspensive tendant à l’obtention d’un prêt,

— juger que les époux B n’ont pas déposé de demande de prêt, et, a fortiori, obtenu d’offre de prêt dans les délais impartis par la promesse, et que cette carence ne peut pas s’expliquer par la découverte, le 4 mars 2016, du puits et des prétendues carrières,

c. sur la prétendue mauvaise foi des consorts AC :

— juger que les consorts AC n’avaient pas connaissance de l’existence d’un puits sous leur propriété,

— juger que les consorts AC n’ont pas fait preuve de mauvaise foi dans la négociation et l’exécution de la promesse,

2. sur la demande liée aux travaux de remise en état du terrain :

— constater que la promesse de vente prévoit que le bénéficiaire devra supprimer à ses frais toutes les traces d’études de sol effectuées en cas de non réalisation de la vente,

— juger que les époux B sont tenus de prendre en charge les frais de remise en état du terrain,

— juger que le coût de remise en état du terrain réglé par les consorts AC s’élève à 1 595 euros TTC,

en conséquence :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux B de leur demande en condamnation des consorts AC à leur verser la somme principale de 14 400 euros sous déduction de celle de 504 euros, montant des frais de remise en état du terrain, soit un montant de 13 896 euros,

— débouter M. et M^me B de leur demande en paiement de la somme de 13 896 euros,

B. sur les demandes formées par les consorts AC à l’encontre des époux B et l’infirmation du jugement :

— constater que la promesse de vente prévoit une clause pénale aux termes de laquelle 'la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 28 800 euros de l’autre partie',

— constater qu’aux termes de la promesse de vente du 12 décembre 2015, les époux B devaient déposer une demande de prêt avant le 12 janvier 2016 et obtenir une offre de prêt avant le 12 février 2016,

— constater que les époux B ne justifient pas avoir déposé de demande de prêt, ni obtenu une offre de prêt dans les délais impartis par la promesse de vente,

— constater que les époux B n’ont pas justifié auprès des consorts AC avoir déposé de demande de permis de construire,

— juger que les époux B n’ont respecté ni les dispositions contractuelles de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt, ni celles de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire,

— constater que les conditions d’application de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente du 12 décembre 2015 sont réunies,

en conséquence :

— confirmer le jugement en ce qu’il a fait application de l’article 'clause pénale',

— infirmer le jugement en ce qu’il a réduit le montant de l’indemnité forfaitaire prévue dans la promesse de vente du 12 décembre 2015,

statuant à nouveau :

— condamner M. et M^me B à verser aux consorts AC la somme de 28 800 euros prévue à titre d’indemnisation forfaitaire de leur préjudice, avec intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2016, date contractuellement fixée pour la régularisation de l’acte authentique,

en tout état de cause :

— condamner les époux B à verser aux consorts AC une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal a rejeté la demande d’annulation du paragraphe c de l’article 7 des conditions suspensives de la promesse relative à la nullité de l’acte en cas de construction dépassant le coût normal de travaux de construction au regard du projet de l’acquéreur, considérant que cette clause ne dépendait pas de la seule volonté des acquéreurs. Mais il a jugé que les époux B ne justifiaient pas que la construction du bien projeté dépassait ce coût normal, notant en particulier que l’étude de la société Armasol ne permettait pas d’évaluer le surcoût généré par l’adoption d’un système de fondations profondes, que le courrier de la société Archivim constructeur était insuffisant et que les époux B ne justifiaient pas non plus du coût prévisionnel de leur projet de construction initial. Il a considéré que la découverte du puits n’avait pas rendu impossible l’accomplissement des conditions suspensives relatives à l’obtention d’un permis de construire et au financement et que la mauvaise foi des consorts AC n’était pas établie. Il a retenu que la vente n’avait pu être régularisée du fait des époux B, qui ne justifiaient pas avoir déposé de demandes de prêts dans le délai prévu, ni d’aucune diligence s’agissant du permis de construire. Il a jugé que la clause pénale était manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi, la ramenant à 14 400 euros. En application de l’article 7 c des conditions générales et au vu de la facture produite par les consorts AC, il a condamné les époux B au paiement de la somme de 1 595 euros au titre des frais de remise en état.

Sur le rejet de la demande de nullité du paragraphe c de l’article 7 des conditions suspensives

Si les époux B ont visé cette disposition du jugement dans leur déclaration d’appel, ils concluent à la confirmation de ce chef et les consorts AC n’ont pas formé appel incident sur ce point. En conséquence, le jugement doit être de ce chef confirmé.

Sur les demandes principales

M. et M^me B se prévalent de l’article 7 de la promesse autorisant l’acquéreur à faire réaliser des études de sol pour vérifier que l’adaptation au site ne nécessitera pas, au regard de son projet, un investissement dépassant le coût normal de tels travaux et prévoyant selon eux qu’à défaut, la promesse doit être considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part et d’autre.

Ils reprochent aux consorts AC de ne pas avoir négocié et exécuté de bonne foi le contrat. Ils soutiennent que ces derniers avaient connaissance de la présence de structures souterraines sous leur terrain et qu’ils ont manqué à leur devoir de loyauté. Ils soulignent aussi que les consorts AC ont considéré que le contrat était caduc dans la lettre de leur conseil du 4 octobre 2016 de sorte qu’il ne

peut plus avoir de conséquence juridique ou factuelle.

Ils se prévalent d’un investissement dépassant le coût normal des travaux envisagés initialement. Ils font valoir que l’étude Armasol n’a pas seulement mis en évidence l’existence d’un puits avec ouvertures en fond mais aussi d’un puits d’accès à des galeries souterraines dont l’entrée était comblée, nécessitant une solution de type pieux/micro-pieux avec travaux de comblement. Ils contestent que le dépôt par les nouveaux acquéreurs d’un permis pour un ouvrage à fondations classiques remette en cause les conclusions d’Armasol. Ils affirment qu’ils prévoyaient la construction d’un pavillon pour un budget extrême de 300 000 euros pour 200 m², conforme aux moyennes observées en Ile de France en gamme intermédiaire, et que le projet adapté aux contraintes du terrain (classement en zone du patrimoine, situation d’un terrain en contrebas) avait été revu pour un prix de 330 000 euros moyennant la réduction de 50 m² mais que la découverte des galeries souterraines a de nouveau augmenté le budget à hauteur minimum de 50 000 euros, soit une somme totale de 380 000 euros et 26% de plus que le budget initial.

Ils en déduisent que la condition relative au financement ne pouvait être accomplie et que la banque a d’ailleurs attesté de l’impossibilité de mise en place de son concours en l’absence de contrat de construction de maison individuelle. Ils concluent de même que la condition relative au permis de construire ne pouvait plus être accomplie, la clause concernant les études ajoutant une condition liée au coût de l’investissement, nécessairement préalable au dépôt d’une demande de permis de construire.

Les consorts AC répliquent que l’étude Armasol a seulement révélé un puits d’un diamètre inférieur à 1 mètre, situé de plus près de la limite séparative du terrain, sans mettre en évidence les galeries alléguées, et que l’exclusion d’une solution de fondations superficielles ou semi-profondes a été justifiée par un excès de prudence, dans l’attente de la réalisation de la mission G5 sollicitée. Ils soulignent que les conclusions de l’étude géotechnique réalisée par le nouvel acquéreur diffèrent, préconisant des fondations superficielles par radier central, solution adoptée par ce dernier. Ils font en outre valoir que le surcoût allégué de 50 000 euros n’est pas démontré et que les époux B ne produisent aucun élément renseignant sur le coût prévisionnel de leur projet de construction initial, le coût du fait des fondations à mettre en oeuvre du fait des carrières imaginées et le coût final de leur projet après découverte du puits. Ils ajoutent que l’implantation du projet de construction des époux B n’était pas conforme aux règles d’urbanisme applicables. Ils nient enfin avoir caché le puits dont l’accès était recouvert par trois dalles en pierre, mises en place vraisemblablement par des ascendants, elles-mêmes recouvertes par une épaisseur de terre.

Ils estiment en conséquence que les époux B ne peuvent pas se prévaloir de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis. Ils AS que ces derniers n’ont pas non plus déposé de demande de prêt et a fortiori obtenu de prêt, dans le délai de la promesse, et que cette carence ne peut s’expliquer par la découverte, le 4 mars 2016, du puits et des prétendues carrières. En tout état de cause, les appelants ne démontreraient pas qu’il leur aurait été impossible de lever cette condition, les mails produits ne justifiant pas de refus des constructeurs. Ils soutiennent qu’en réalité, la faisabilité du projet des époux B a été remise en cause par des contraintes étrangères aux puits et carrières.

***

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1176 du même code dans sa version également antérieure à celle issue de l’ordonnance précitée, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un

temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

L’article 1178 du même code dans sa version également antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 dispose que la condition est réputé accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

C’est à tort que M. et M^me B AS de la mauvaise foi des consorts AC. Rien ne démontre que ces derniers connaissaient l’existence de la structure souterraine mise en évidence par la société Armasol qui ne l’a découverte qu’après l’investigation réalisée. En outre, la circonstance que le conseil des consorts AC ait invoqué la caducité de la promesse dans sa lettre du 4 octobre 2016 ne saurait les empêcher de réclamer la clause pénale et n’est révélatrice d’aucune mauvaise foi de leur part, la caducité d’un acte n’affectant pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire ses effets en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

La clause relative à la condition suspensive portant sur le permis de construire figurant dans la promesse de vente est ainsi rédigée :

'7 – OBTENTION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE :

a) La réalisation des présentes est soumise à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et tout retrait par l’acquéreur, pour la réalisation de l’opération suivante : maison individuelle d’une surface d’environ 200 m2 habitable.

b) Il est précisé que l’acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. Au cas où l’acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception par le notaire des vendeurs, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.

c) La présente condition suspensive vaut autorisation immédiate pour l’acquéreur :

— de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d’urbanisme applicables

— de réaliser également à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses, afin de vérifier que la construction ne nécessitera pas, au regard du projet de l’acquéreur tel qu’il est défini ci-dessus, un investissement dépassant le coût normal de tels travaux. A défaut, les présentes seront nulles et non avenues sans indemnités de part et d’autre. Etant observé qu’en cas de non-réalisation des présentes pour quelque motif que ce soit, l’acquéreur devra supprimer à ses frais toutes les traces d’études de sol effectuées'.

La clause stipulée au paragraphe c), destinée à permettre aux acquéreurs de procéder aux études qu’ils jugeraient utiles pour étudier la faisabilité de leur projet et vérifier que le coût de la construction ne dépasserait pas, au regard de leur projet défini auparavant, le coût normal de tels travaux implique nécessairement que ces études soient un préalable au dépôt d’une demande de permis de construire.

M. et M^me B produisent le rapport de l’étude géotechnique pour la construction d’un pavillon phase avant projet (G2AVP) établi par la société Armasol le 4 mars 2016. Cette étude, d’une quinzaine de pages, reposant sur une enquête sur site, des sondages et prospections et une synthèse étayée, conclut que 'la présence d’une structure souterraine au droit du projet ne permet pas la réalisation d’une solution superficielle ou semi-profonde, les fondations adaptées pour ce type de

projet seront de type pieux/micropieux avec travaux de comblement et/ou traitement de l’ouvrage souterrain et des sols sus-jacents'.

La société Armasol explique dans son rapport que 'l’investigation sur site a permis la mise à jour d’un ouvrage souterrain (puits maçonné d’un diamètre de 1 m et une profondeur d’environ 3,9 m/TN), avec deux ouvertures en fond (l’une vers l’est et l’autre vers le sud-ouest). Le fond de cet ouvrage est inaccessible car remblayé'. Elle précise ensuite : 'La découverte d’un ouvrage souterrain sous l’emprise du projet ne permet pas, sans diagnostic précis de celui-ci, de se prononcer précisément sur le système de fondations. D’ores et déjà, un principe de fondations classiques est exclu. Un principe de fondations profondes devra très certainement être retenu ; il impliquera peut-être un comblement et/ou traitement de l’ouvrage souterrain repéré et des sols sus-adjacents'.

Les appelants versent aussi aux débats un courriel du 16 mars 2016 adressé par la société Archivim constructeur avec copie à M. et M^me B ainsi rédigé : 'Après étude et consultation des différents intervenants, la société Armasol maintient son rapport d’étude de sol et ne souhaite pas le modifier au regard des risques présentés par la nature du sol, la présence du puits et d’éventuelles galeries. En conséquence, nous sommes obligés de rester sur l’hypothèse de fondations profondes par micropieux. Le surcoût engendré par les différentes mises en oeuvre (études complémentaires, rampe d’accès, micropieux, terres excédentaires) peut être valorisé à 45/50 000 euros TTC'.

M. et M^me B justifient ce faisant que l’étude de sol qu’ils ont fait réaliser conformément à la promesse a révélé l’impossibilité de mettre en oeuvre un principe de fondations classiques. La conclusion de l’étude et le courriel de la société Archivim constructeur établissent que les professionnels consultés ont été d’avis que les fondations adaptées à la particularité du site étaient de type pieux/micropieux. La circonstance que la société Armasol ait préconisé la réalisation d’un diagnostic géotechnique (mission G5) pour 'préciser l’emprise et la profondeur de l’ouvrage souterrain repéré’ ne l’a pas empêchée d’exclure immédiatement la réalisation d’une solution superficielle ou semi-profonde.

Le fait que l’étude géotechnique réalisée le 28 juin 2017 à l’initiative du nouvel acquéreur du bien ait conclu que’des fondations superficielles par radier général’ pouvaient être envisagées et que cet acquéreur atteste que les fondations effectivement mises en oeuvre sont de 'type radier en béton armé, sans micro-pieux’ est indifférent. En effet, l’étude suivante ne suffit pas à remettre en cause le sérieux et la sincérité de celle produite par les époux B, alors que le nouvel acquéreur a pu adapter son projet de construction, qui est en ossature bois comme le démontre son dossier de permis de construire, compte tenu des informations révélées par l’éude Armasol. En outre, ces derniers, au moment litigieux, ne disposaient que des informations fournies par la société Armasol et, étant eux-mêmes profanes en matière de construction, ne pouvaient que se fier à l’avis du professionnel consulté.

M. et M^me B étaient donc en possession d’une étude de sol selon laquelle il était impossible de réaliser un système de fondations classiques, c’est-à-dire normales, le recours à des fondations de type pieux/micropieux s’avérant nécessaire. Le courriel de la société Archivim constructeur, basé sur l’étude d’Armasol, émanant d’un professionnel de la construction et à ce titre parfaitement crédible, justifie en outre que le coût de mise en oeuvre d’un tel type de fondations, compte tenu de l’ensemble des frais nécessaires comme les études complémentaires, était de l’ordre de 45 à 50 000 euros. Partant, les époux B démontrent que l’opération projetée nécessitait un investissement dépassant le coût normal de travaux de construction d’une maison de 200 m² habitables, le coût normal de tels travaux supposant des fondations classiques et non la réalisation de fondations particulières pour un prix de l’ordre de 50 000 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, le courriel du 24 mars 2016 de M. B (pièce n°17 des appelants) corrobore que le coût prévisionnel de leur projet de construction d’une maison de 200 m² était de l’ordre 300 000 euros et les documents précités des sociétés Armasol et Archivim

constructeur justifient d’un coût supplémentaire d’environ 50 000 euros rendu nécessaire par les résultats de l’étude de sol, ce qui est un surcoût particulièrement significatif. La pièce n°18 des intimés est en outre insuffisante à justifier de la non-conformité de l’implantation du projet des époux B aux règles d’urbanisme, rien n’établissant que les documents transmis à la direction de l’urbanisme pour avis correspondent au projet final des époux B.

En toute hypothèse, comme indiqué ci-dessus, M. et M^me B prouvent qu’après l’étude de sol réalisée, il est apparu que l’opération projetée et définie dans la promesse nécessitait un investissement dépassant le coût normal de travaux de construction d’un tel projet.

Or, aux termes de l’article 7 de la promesse, 'la présente condition suspensive vaut autorisation immédiate pour l’acquéreur (…) de réaliser à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses, afin de vérifier que la construction ne nécessitera pas, au regard du projet de l’acquéreur tel qu’il est défini ci-dessus, un investissement dépassant le coût normal de tels travaux. A défaut, les présentes seront nulles et non avenues sans indemnités de part et d’autre'. L’étude confiée à la société Armasol ayant permis de révéler que la construction nécessiterait un investissement excédant le coût normal de travaux de construction d’une maison de 200 m² habitables, les époux B sont fondés à se prévaloir de la nullité et du caractère non avenu de la promesse tels que prévus dans l’acte du 12 décembre 2015 et de la clause selon laquelle, en ce cas, aucune indemnité n’est due de part et d’autre.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la condition suspensive relative au financement, les consorts AC ne peuvent réclamer le paiement d’une clause pénale à M. et M^me B. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné ces derniers à payer aux consorts AC la somme de 14 400 euros au titre de la clause pénale et autorisé M^e AE à se libérer de ladite somme entre leurs mains, les consorts AC étant déboutés de toute demande fondée sur la clause pénale prévue dans la promesse. M. et M^me B sont au contraire en droit de demander la restitution à leur profit de la somme de 14 400 euros, sous réserve de la question des frais visant à supprimer les traces de l’étude de sol examinée ci-après.

Sur les frais visant à supprimer les traces de l’étude de sol

M. et M^me B soutiennent que le devis produit par les consorts AC comporte une amélioration de l’état initial et que seule doit être prise en compte au titre des frais de remise en état la somme de 504 euros TTC telle qu’évaluée par la société Archivim constructeur.

Les consorts AC répliquent que le devis sur lequel ils se fondent correspond aux seuls travaux de remise en état alors que celui produit par les époux B n’est pas détaillé et ne suffit pas à permettre la remise en état.

***

L’article 7 c) de la promesse prévoit qu’ 'en cas de non-réalisation des présentes pour quelque motif que ce soit, l’acquéreur devra supprimer à ses frais toutes les traces d’études de sol'.

Les appelants produisent un devis de la société Archivim constructeur d’un montant de 504 euros TTC correspondant à la pose d’un couvercle en béton armé sur puits souterrain, comprenant toute fourniture, et remise en état de la terre végétale et engazonnement au pourtour.

La facture de la société Gherardi produite par les consorts AC, d’un montant de 1 595 euros TTC, porte sur le terrassement manuel pour accéder à la tête du puits, la démolition de la dalle en pierre, l’enlèvement de la barre en fer et l’évacuation des terres tombées au fond, la réalisation de 4 plaques en béton armé ainsi que d’une arase au mortier et la pose desdites dalles.

Les prestations visées dans le devis de la société Archivim constructeur suffisent à supprimer les traces de l’étude de sol, étant observé que rien ne justifie que la dalle et la barre trouvées au fond du puits soient tombées à l’occasion de l’étude réalisée par la société Armasol. Sera donc retenu le montant de 504 euros TTC résultant du devis produit par les appelants.

Dans ces conditions, après compensation, les consorts AC seront solidairement condamnés à payer aux époux B la somme de 13 896 euros (14 400 – 504).

Les consorts AC, qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens de première instance et d’appel, déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnés à payer à ce titre la somme de 3 500 euros à M. et M^me B. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens ceux de la procédure de référé dès lors que le juge des référés a laissé les dépens de cette instance à la charge des époux B, leur demande ne présentant pas un caractère non sérieusement contestable, et que cette procédure en référé n’a pas préparé, ni été utile à l’instance au fond ensuite introduite par les époux B.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement :

Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du paragraphe c) de l’article 7 'conditions suspensives’ de la promesse de vente conclue le 12 décembre 2015;

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant :

Condamne solidairement M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU à payer à M. et M^me B la somme principale de 13 896 euros ;

Condamne in solidum M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU à payer à M. et M^me B la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum M^mes Z-E AC épouse H, I AC épouse K, X AC épouse A, L AC, C H, D K épouse F, N K épouse O, AP A, P A épouse Q et R AU aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Z-José BOU, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président