COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 AVRIL 2021

N° RG 20/03751 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T72Y

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DOMAINE HARMONY […]

…

C/

SCI GF IMMO

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 02 Juillet 2020 par le Président du TJ de NANTERRE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 20/00450

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Bertrand LISSARRAGUE

M^e Dan ZERHAT

M^e Oriane DONTOT

M^e Michel RONZEAU

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DOMAINE HARMONY […] représenté par son syndic, la Société SAGIL-IDF, agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

ET

ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE PAJEAUD représentée par son président, la Société SAGIL-IDF, agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…],

Représentés par M^e Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2064081

Assistés de M^e Cynthia JOLLY, avocat au barreau de PARIS

APPELANTES

****************

SCI GF IMMO prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

N° SIRET : 818 086 076

[…]

[…]

Représentée par M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 20078101

Assistée de M^e Bertrand de LACGER, avocat au barreau de PARIS

SC JLMH prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 379 124 944

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20200597

Assistée de M^e Mireille MARCHI, avocat au barreau de PARIS

SCCV ANTONY PAJEAUD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 793 768 490

[…]

[…]

Représentée par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20200595

Assistée de M^e Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS

SELAS 14 PYRAMIDES NOTAIRES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 348 003 997

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel RONZEAU de la SCP SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 2027185

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Mars 2021, Madame Marie LE BRAS, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’ensemble immobilier dénommé '[…]', situé au […], se compose de 5 bâtiments dont le bâtiment dit ADEF, le tout faisant l’objet d’un règlement de copropriété comprenant un état descriptif de division établi le 18 décembre 2014 et modifié le 20 septembre 2017. La société SAGIL-IDF exerce le mandat de syndic de cette copropriété.

Cet ensemble immobilier correspond en outre au lot de volume n°1 d’un état descriptif de division en volumes de l’assiette foncière qui comprend en tout 6 lots de volumes, cet état descriptif ayant été publié le 23 janvier 2015.

L’association foncière urbaine libre, l’AFUL Pajeaud, dont les statuts ont été établis le 15 décembre 2014, et qui a pour président également la société SAGIL-IDF, a été constituée en vue notamment d’assurer la gestion des équipements collectifs communs aux 6 lots de volumes précités.

La SELAS 14 Pyramides Notaires a procédé à la rédaction et à la publication des statuts de l’AFUL Pajeaud, de l’état descriptif de division en volumes et du règlement de copropriété contenant l’état descriptif de division du 18 décembre 2014 modifié le 20 septembre 2017.

Le 5 juillet 2016, la SCI GF Immo a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société SCCV Antony Pajeaud 1 les lots de volume n°5 et n°6 dépendant dudit ensemble immobilier ainsi que les lots de copropriété 465, 466, 505, 506 et 509 correspondant à des emplacements de stationnement.

Ces 2 lots de volume s’entendent du droits à construire, pour le lot de volume 5 dit 'volume commerce A’ une réserve en sous-sol de 55 m2 et un commerce en rez-de-chaussée de 154 m2, et pour le lot de volume 6 dit 'volume commerce B’ une réserve en sous-sol de 110 m2 et un commerce en rez-de-chaussée de 244 m2.

Suivant acte authentique du 22 juillet 2019, la SCI GF Immo a vendu à la société civile (SC) JLMH les lots de copropriété 505 et 506 dépendant du lot de volume n°1 ainsi que le lot de volume n°5.

Faisant valoir que les lots de volumes 5 et 6 seraient structurellement solidaires des sous-sols et rez-de-chaussée du bâtiment ADEF et qu’il existerait donc une interdépendance entre eux, alors pourtant que ces 2 lots de volumes auraient été détachés du règlement de copropriété et seraient uniquement régis par l’état descriptif de division en volumes et par les statuts de l’AFUL Pajeaud, cette dernière représentée par son président et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 pris en la personne de son syndic en exercice, la société SAGIL-IDF (le syndicat des copropriétaires), ont, par acte en date des 12 et 13 décembre 2019 et du 13 janvier 2020, fait assigner en référé la société SCCV Antony Pajeaud 1, la SCI GF Immo et la SC JLMH afin d’obtenir sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile la désignation d’un expert judiciaire afin de faire établir des règles de répartition et de contribution qui ne puissent être remises en cause dans l’éventualité d’une action en recouvrement d’une contribution des lots de volume 5 et 6 aux différentes dépenses communes ainsi qu’en révision de la répartition des charges et/ou en nullité de la division en volumes.

Par ordonnance contradictoire rendue le 2 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— rejeté les fins de non recevoir de la SCCV Antony Pajeaud 1, de la SCI GF Immo et de la société JLMH et déclaré l’action du syndicat des copropriétaires et de l’AFUL Pajeaud recevable,

— débouté le syndicat des copropriétaires et l’AFUL Pajeaud de leur demande d’expertise judiciaire,

— rejeté le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 3 août 2020, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la société SAGIL-IDF, et l’AFUL Pajeaud représentée par son président, la société SAGIL-IDF, ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle les a déboutés de leur demande d’expertise judiciaire et a rejeté le surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires et l’AFUL Pajeaud demandent à la cour, au visa des articles 31, 122 et 145 du code de procédure civile, de :

— déclarer recevables leurs demandes, et à titre subsidiaire, s’il devait être jugé que l’AFUL Pajeaud est irrecevable à solliciter une mesure d’expertise judiciaire, déclarer recevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle les a déboutés de leur demande d’expertise judiciaire ;

statuant à nouveau,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission de :

1. se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

2. se rendre sur place au 80 à […] ;

3. visiter les lieux, les décrire et les photographier ;

4. faire tous relevés et toutes mesures utiles ;

5. décrire tous les ouvrages et/ou équipements et/ou raccordements et/ou toutes les assiettes de servitudes réciproques ou non existant entre les lots volumes 1, 5 et 6 de l’état descriptif de division en volumes de l’AFUL Pajeaud et dire :

a. s’ils sont décrits ou non dans les statuts et/ou dans le cahier des charges et/ou l’état descriptif de division en volumes de l’AFUL Pajeaud ;

b. s’ils sont compris ou non dans les parties communes générales et/ou spéciales et/ou les éléments d’équipements communs du syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 sise […] ;

6. donner son avis technique sur les dépenses réglées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 sise […] susceptibles de présenter une utilité pour les lots volumes 5 et 6 de l’état descriptif de

division en volumes de l’AFUL Pajeaud ;

7. donner son avis technique sur l’application des grilles de répartitions figurant dans les statuts et/ou dans le cahier des charges et/ou l’état descriptif de division en volumes de l’AFUL Pajeaud aux charges de conservation, d’entretien, de réparation et de remplacement de tous les ouvrages et/ou équipements et/ou raccordements et/ou toutes les assiettes de servitudes réciproques ou non existant entre les lots volumes 1, 5 et 6 de l’état descriptif de division en volumes de l’AFUL Pajeaud ;

8. déterminer les critères à retenir pour le calcul des contributions dues ou à devoir par les volumes n° 5 et 6 au syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 sise […] ;

9. le cas échéant, si l’application des grilles de répartition susvisées est disproportionnée ou crée des distorsions entre les lots volumes 1, 5 et 6 de l’état descriptif de division en volumes de l’AFUL Pajeaud, proposer des clés et/ou des pourcentages de répartition ;

10. fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot volume 5 et 6 dans l’hypothèse d’une intégration de ces derniers dans l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 sise […], proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots constituant l’état descriptif de division dudit le syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 sise […], et proposer :

a. une quote-part du sol et des parties communes générales ;

b. une quote-part dans chacune des catégories de parties communes spéciales susceptibles d’être concernées ;

c. une quote-part dans chacune des catégories d’éléments d’équipements communs concernés ;

d. une quote-part dans chacune des catégories de charges spéciales susceptibles d’être concernées ;

11. fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les termes des statuts et/ou du cahier des charges et/ou de l’état descriptif de division en volumes de l’AFUL Pajeaud sont de nature à apporter aux acquéreurs de l’un quelconque des lots volumes et/ou des lots de copropriété issus d’une division d’un lot volume une information complète sur la gestion de l’ensemble immobilier tant au niveau des lots volumes de l’AFUL Pajeaud que des lots de copropriété du syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 sise […] ;

12. fournir tous éléments techniques et, de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer la responsabilité encourue et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices ;

13. d’une manière générale, donner tous les éléments techniques et de fait utiles à la juridiction qui sera saisie sur le fond à la diligence des parties, pour permettre à ladite juridiction de trancher le litige susceptible d’opposer l’AFUL Pajeaud et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 sise […] correspondant au volume n° 1 d’une part, aux propriétaires des volumes 5 et 6 d’autre part, portant :

a. soit sur la nullité et/ou la pertinence de la division en volumes pour les deux volumes 5 et 6,

b. soit sur les modalités permettant de pallier les lacunes des statuts, du cahier des charges et de l’état

descriptif de division en volumes de l’AFUL Pajeaud, sur les répartitions précises à opérer sur les charges et dépenses entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 sise […] correspondant au volume n° 1 d’une part, et les propriétaires des lots volumes 5 et 6 d’autre part, et les contributions de chacun de ces trois volumes ;

— parfaire et/ou modifier la mission s’il y lieu, de telle manière que la mission par l’expert qui sera désigné, permette de fournir à la juridiction, qui sera éventuellement saisie tous les éléments techniques et/ou de fait (à l’exclusion de toute appréciation juridique) dont pourraient dépendre la solution d’un litige qui porterait soit sur le fait que la constitution des lots volumes 5 et 6 est une fiction juridique au regard de la situation factuelle et des règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et que ces lots volumes doivent être intégrés dans de l’état descriptif de division du règlement de copropriété de la […], soit sur le fait qu’il convient de combler les lacunes des statuts et l’État Descriptif de division en volumes de l’AFUL Pajeaud, sur la répartition des charges et dépenses avancées par le syndicat des copropriétaires de la […] et qui profitent aux lots volumes 5 et 6 qui sont actuellement uniquement dans l’état descriptif de division en volumes de l’AFUL Pajeaud ;

— dire que l’expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de cette cour dans les six mois de la réception par lui de l’avis de consignation, après avoir transmis aux parties une note de synthèse sur laquelle ces dernières pourront formuler leurs observations sous forme d’un dire récapitulatif ;

— dire qu’il en sera référé en cas de difficultés ;

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’arrêt à intervenir ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 2 juillet 2020 pour le surplus ;

— déclarer mal fondé l’appel incident formé par la SELAS 14 Pyramides Notaires ;

— débouter la SELAS 14 Pyramides Notaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer mal fondé l’appel incident formé par la SCCV Antony Pajeaud 1 ;

— débouter la SCCV Antony Pajeaud 1 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer mal fondé l’appel incident formé par la Société GF Immo ;

— débouter la société GF Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer mal fondé l’appel incident formé par la société JLMH ;

— débouter la société JLMH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter les intimés au principal de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

— à titre subsidiaire, toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comme au titre des dépens, devront être réservées afin qu’il soit statué de ces chefs en même temps que le fond après le dépôt du rapport.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 octobre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SELAS 14 Pyramides Notaires demande à la cour de :

— lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice sur le bien fondé du syndicat des copropriétaires et de l’AFUL Pajeaud de voir ordonner une expertise judiciaire ;

— lui donner acte de ses plus larges protestations et réserves sur la mesure d’expertise judiciaire sollicitée ;

— débouter le syndicat des copropriétaires et l’AFUL Pajeaud de leur demande tendant à voir ordonner mission à l’expert judiciaire qui sera désigné aux fins de :

'13. d’une manière générale, donner tous les éléments techniques et de fait utiles à la juridiction qui sera saisie sur le fond à la diligence des parties, pour permettre à ladite juridiction de trancher le litige susceptible d’opposer l’AFUL Pajeaud et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 sise […] correspondant au volume n° 1 d’une part, aux propriétaires des volumes 5 et 6 d’autre part, portant :

a. soit sur la nullité et/ou la pertinence de la division en volumes pour les deux volumes 5 et 6,

b. soit sur les modalités permettant de pallier les lacunes des statuts, du cahier des charges et de l’état descriptif de division en volumes de l’AFUL Pajeaud, sur les répartitions précises à opérer sur les charges et dépenses entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence Harmony 1 sise […] correspondant au volume n° 1 d’une part, et les propriétaires des lots volumes 5 et 6 d’autre part, et les contributions de chacun de ces trois volumes' ;

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Michel Ronzeau, avocat, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 698 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 novembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI GF Immo demande à la cour, au visa des articles 146, 147 et 238 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 2 juillet 2020 ;

— en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé et débouter le syndicat des copropriétaires et l’AFUL Pajeaud de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires et l’AFUL Pajeaud au paiement chacun de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire qu’elle sera dispensée de la dépense commune des frais de procédure au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 novembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SC JLMH demande à la cour, au visa des articles 145 et 238 du code de procédure civile, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires et l’AFUL Pajeaud mal fondés en leur appel ;

— les en débouter ;

— rejeter la demande d’expertise ;

— confirmer purement et simplement la décision entreprise ;

— condamner les appelants au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire qu’elle sera dispensée de la dépense commune des frais de procédure au sens de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, JRF & Associés, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 698 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 novembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société SCCV Antony Pajeaud 1 demande à la cour, au visa des articles 145 et 238 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires et de l’AFUL Pajeaud ;

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires et de l’AFUL Pajeaud ;

subsidiairement,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle débouté le syndicat des copropriétaires et l’AFUL Pajeaud de leur demande de désignation d’expert ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires et l’AFUL Pajeaud à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens, dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, JRF & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires et de l’AFUL Pajeaud :

La société SCCV Antony Pajeaud 1 conclut à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré les appelants recevables en leur action.

Elle fait valoir, s’agissant de l’AFUL Pajeaud, que son président n’avait pas le pouvoir d’engager seul la présente procédure sans une délibération du conseil syndical et que cette action dont la finalité est d’obtenir la modification des statuts de l’AFUL Pajeaud, voire leur nullité, a par ailleurs été initiée en violation des règles de majorité stipulées par l’article 12 des statuts de l’AFUL Pajeaud qui prévoit que 'les délibérations ayant pour objet une modification des statuts de l’Association ou des règles d’intérêt général dudit ensemble immobilier sont prises à la majorité des trois quarts des voix des membres de l’association présents ou représentés'.

Sur ce dernier point, l’intimée soutient que l’action engagée ayant pour objet de rassembler des éléments techniques devant permettre au juge du fond de prononcer la nullité de la division en volumes et/ou de modifier les dispositions des statuts de l’AFUL relatives à la répartition des charges et dépenses, elle a trait à tout le moins aux règles d’intérêt général de l’ensemble immobilier, de sorte qu’en l’absence de délibération pour l’autoriser, l’action de l’AFUL Pajeaud est irrecevable.

Enfin, la société SCCV Antony Pajeaud 1 prétend que l’argumentation développée par les appelants révèle un conflit d’intérêts entre eux alors pourtant qu’ils agissent sous la constitution du même représentant, ce qui rend leur action irrecevable.

En réponse, les appelants rappellent que l’article 20 des statuts de l’AFUL Pajeaud confère aussi de manière permanente à son président le pouvoir de la représenter en justice.

Ils font également valoir que l’article 12 invoqué par l’intimée ne trouverait à s’appliquer que dans l’hypothèse où l’assemblée générale des membres de l’AFUL déciderait d’une modification des statuts ou des règles d’intérêt général ou diligenterait une action au fond à cette fin, et non dans le cas d’une saisine du juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

S’agissant par ailleurs de leur supposé conflit d’intérêts, les appelants précisent qu’à ce stade de la procédure, ils ont le but commun de faire établir pour l’avenir grâce à l’avis d’un expert les modalités de répartition des charges. Ce n’est qu’après la réalisation de l’expertise qu’un litige pourrait éventuellement les opposer dans l’hypothèse d’une demande de remboursement de charges par le syndicat des copropriétaires à l’égard de l’AFUL.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du même code dispose également qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a jugé recevable l’action initiée par le président de l’AFUL Pajeaud, l’article 20 des statuts de cette dernière donnant à son président un mandat permanent pour la représenter dans tous les actes de la vie civile, et 'en particulier en justice', ce pouvoir apparaissant concurrent à celui dévolu par l’article 19 des statuts au conseil syndical.

Il n’est en outre nullement précisé dans les statuts qu’une action en justice est soumise à l’autorisation préalable de l’assemblée générale, sachant par ailleurs que la saisine du juge des référés aux fins d’expertise n’a pas pour objet direct de modifier les statuts de l’AFUL ou les règles d’intérêt général. L’article 12 desdits statuts invoqué par l’intimée n’a donc pas vocation à s’appliquer.

L’ordonnance sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté les moyens d’irrecevabilité tirés du défaut de qualité à agir du président de l’AFUL Pajeaud.

Enfin, par des motifs qu’il convient d’adopter, le premier juge a justement considéré qu’il n’y avait à ce stade de la procédure aucun conflit d’intérêts entre les appelants, ceux-ci formulant une demande commune et convergente tendant à faire réaliser une expertise judiciaire in futurum.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef ainsi qu’en ce qu’elle a rejeté le moyen d’irrecevabilité tiré du non-respect de la clause de recours préalable, cette disposition n’étant pas discutée par les intimés.

- sur la demande d’expertise judiciaire :

Pour justifier de l’existence d’un motif légitime à leur demande d’expertise, le syndicat des copropriétaires et l’AFUL Pajeaud exposent en premier lieu que les lots de volumes 5 et 6 présentent une interdépendance physique et juridique avec le bâtiment ADEF au niveau des 'plots’ D et E.

Les appelants rappellent à cet effet que l’état descriptif de division en volumes définit un certain nombre de servitudes générales et particulières entre le lot de volume 1 constitué de l’assiette foncière du bâtiment ADEF et les lots de volumes 5 et 6, tendant à confirmer leur interdépendance, la plupart de ces servitudes étant supportées par le lot 1 en tant que fonds servant, telles que :

— la servitude d’implantation d’équipements techniques dans les locaux désignés 'sous-station générale tranche 1', 'local branchement égout général et eau des volumes 1,5,6', 'local branchement fibre et télécom',

— la servitude de passage de 2 gaines de ventilation et d’implantation d’équipement d’extraction en toiture pour permettre la ventilation des commerces devant s’installer dans les lots 5 et 6,

— les servitudes de passage piéton et véhicules.

Ils ajoutent que l’article 11 de l’état descriptif de division en volumes impose d’ailleurs au propriétaire du fonds dominant (les lots 5 et 6) d’obtenir l’accord du fonds servant, à savoir de la copropriété du bâtiment ADEF, préalablement à la réalisation de travaux d’implantation de nouveaux équipements, de nouvelles canalisation ou de nouveaux raccordements dans ce fonds.

Les appelants évoquent également pour établir cette interdépendance qu’il existe des charges communes relatives à l’entretien de locaux techniques et de leurs équipements (local 'branchement égout et eau', local 'fibre et télécommunication’ et local 'sous-station générale tranche 1') compris à la fois dans le périmètre de l’AFUL Pajeaud et dans les parties communes de la copropriété du bâtiment ADEF.

Or, selon eux, les statuts de l’AFUL restent taisants sur la répartition des dépenses d’entretien et de conservation desdits locaux et de leurs équipements, et plus généralement des ouvrages servant à l’exercice des servitudes, qui ne seraient en fait assumées que par le syndicat des copropriétaires, de sorte que les propriétaires des lots de volume 5 et 6, non soumis au règlement de copropriété, ont l’usage desdits locaux et de leurs équipements, à travers notamment les servitudes susvisées, sans assumer une part des charges d’entretien y afférentes.

Les appelants ajoutent que l’interdépendance des lots de volume litigieux est également structurelle dans la mesure où les 2 derniers lots se situent au rez-de-chaussée et au sous-sol des escaliers D et E (les plot D et E) du bâtiment ADEF, ce qui a notamment obligé le propriétaire du volume 5 à faire réaliser une étude concernant le percement de la dalle et des murs du bâtiment, pour raccorder son local au système d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes.

Ils considèrent que cette interdépendance non prise entièrement en compte dans les actes régissant la copropriété et l’AFUL Pajeaud est ainsi source d’enrichissement sans cause au profit des propriétaires des lots de volume 5 et 6 dès lors que c’est la copropriété qui assume seule les dépenses d’entretien et de conservation du bâtiment ADEF, les primes d’assurance de l’immeuble et les frais de gestion et qu’il n’existe aucun document précis permettant au syndicat des copropriétaires de leur réclamer leur quote-part de ces différentes dépenses.

Ils font sur ce point observer que si l’article 23 des statuts de l’AFUL énumère un certain nombre de charges et le principe d’une répartition des dépenses, les grilles de répartition ne mentionnent que des parts globales entre tous les volumes et apparaissent dès lors inadaptées ou incomplètes.

Les appelants considèrent donc qu’il existe un procès en germe concernant d’une part le recouvrement des dépenses litigieuses auprès des propriétaires des lots de volume 5 et 6 et d’autre part, compte tenu des lacunes ainsi relevées, l’éventuelle mise en cause de la responsabilité du notaire rédacteur des actes.

Pour l’ensemble de ces raisons, ils s’estiment légitimes à solliciter une expertise judiciaire afin de faire établir par un professionnel indépendant 'des règles de répartition et de contribution qui ne puissent pas être remises en cause par les intimés', sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, rappelant que les dispositions de l’article 146 qui suit ne peuvent leur être opposées.

Ils réfutent en outre le caractère prétendument disproportionné de la mesure d’expertise, faisant valoir que l’expertise amiable suggérée par la SCI GF Immo aurait le même coût mais pourrait donner lieu à d’autres litiges quant au respect du contradictoire et au choix et à la compétence de l’expert.

S’agissant enfin de la mission de l’expert, ils rappellent qu’elle vise à ce que celui-ci fournisse tous les éléments techniques et de fait permettant de définir les règles de répartition des charges avancées par le syndicat des copropriétaires et au paiement desquelles les propriétaires des volumes 5 et 6 ne participent pas.

En réponse, la SELAS 14 Pyramide Notaires s’en rapporte sur le principe de la demande d’expertise en exprimant toutefois les réserves et protestations d’usage.

Les autres intimés s’opposent à la mesure d’expertise au motif que les appelants ne justifient d’aucun motif légitime et que la mission qu’ils entendent confier à l’expert excède ce qui est légalement admissible.

Ils font valoir en substance que :

— les appelants ont déjà en leur possession les actes juridiques dont il est demandé l’analyse ainsi que le Dossier de l’Ouvrage Exécuté (le DOE) qui comprend les plans détaillés des équipements et raccordements, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de faire décrire par un expert les ouvrages, équipements et assiettes de servitudes communs aux 3 lots et que l’utilité de l’expertise en vue de conserver les éléments de preuve n’est pas démontrée,

— les servitudes et l’étude de faisabilité du percement des murs ne suffisent pas à établir l’existence d’une interdépendance des lots de volumes non déjà prise en compte,

— les griefs sont vagues, sans élément pour dire en quoi la grille de répartition actuelle des dépenses précisément définie dans les statuts de l’AFUL serait critiquable et incomplète,

— aucune réclamation n’a été formulée depuis 5 ans par le syndicat des copropriétaires auprès du président de l’AFUL Pajeaud à la suite de prétendus 'doublons de paiement', de sorte qu’il n’existe aucun procès en germe,

— la mission que les appelants entendent confier à l’expert a un caractère trop général et trop étendu en violation de l’article 238 du code de procédure civile, la question de la pertinence de la clé de répartition actuelle des dépenses, de l’état de division en volumes et des statuts de l’AFUL ainsi que de leur modification éventuelle relevant d’une appréciation juridique des actes litigieux qui outrepasse le champ d’une expertise technique ordonnée en référé,

— une telle expertise, impliquerait pour l’ensemble des copropriétaires des frais exorbitants au regard du profit escompté.

sur ce,

Selon l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque au soutien de sa demande de mesure in futurum puisque celle-ci est destinée à les établir, l’application de l’article 145 du code de procédure civile rappelé plus haut n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il lui incombe toutefois de justifier d’éléments rendant crédibles les griefs allégués, sachant par ailleurs que l’existence du motif légitime s’apprécie à la lumière des éléments de preuve produits mais aussi de l’utilité des mesures d’instruction sollicitées.

Il sera également rappelé que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès au fond ne s’appliquent pas devant le juge des référé saisi d’une demande fondée sur l’article 145 précité dès lors que la seule exigence de ce texte est pour le demandeur à l’expertise de démontrer qu’il justifie d’un motif légitime à la solliciter en vue d’établir ou de conserver la preuve des faits allégués avant toute action en justice.

Enfin, la mesure sollicitée devant être légalement admissible, elle ne peut tendre à ce que le juge confie à l’expert une mission qui conduirait celui-ci, en violation de l’article 238 du code de procédure civile, à apprécier juridiquement les faits, objet du litige, son intervention ne pouvant porter que sur des questions purement techniques.

En l’espèce, les appelants sollicitent une mesure d’expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile pour, précisent-ils en page 15 de leurs conclusions, 'faire établir par un expert, professionnel indépendant, des règles de répartition et de contribution qui ne puissent pas être remises en cause par les intimés', avant tout procès aux fins de recouvrement d’une contribution de différentes dépenses auprès des propriétaires des lots de volume 5 et 6 qui bénéficieraient selon eux d’un enrichissement sans cause, et le cas échéant aux fins de mise en cause de la responsabilité du notaire instrumentaire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil en raison de l’établissement d’un acte inutile et inefficace.

Ils leur incombent dès lors de démontrer d’une part en quoi la mesure sollicitée au stade du référé serait utile pour établir ou conserver la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution de ces futurs litiges en germe, et d’autres part quels sont les éléments déjà en leur possession qui tendraient à conforter leurs griefs à l’égard des propriétaires des lots de volume 5 et 6 et du notaire, rédacteur des actes intéressant l’ensemble immobilier.

Au soutien de leur argumentation, les appelants procèdent à une analyse comparative du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division en volumes et des statuts de l’AFUL Pajeaud qu’ils produisent d’ailleurs aux débats, pour tenter d’établir l’interdépendance des lots litigieux et le déséquilibre ou l’inexactitude des grilles de répartition des charges et dépenses relatives aux locaux et équipements communs définies dans les statuts de l’AFUL Pajeaud.

L’état descriptif de division en volume, après avoir exposé qu''en raison de la superposition et de l’imbrication des différents ouvrages composant l’ensemble immobilier et afin d’en permettre une utilisation rationnelle, les différents propriétaires de ces ouvrages devront souffrir et respecter des servitudes', donne une description précise de la nature des servitudes générales et particulières affectant chacun des volumes en tant que fonds dominant ou servant.

Pour leur part, les statuts de l’AFUL Pajeaud en ce compris son cahier des charges définissent notamment :

— l’objet de l’association comme comprenant la gestion et l’entretien des équipements communs à l’ensemble immobilier de la phase 1 constitués entre autres des locaux techniques et leurs équipements situés dans le sous-sol du volume 1, à savoir 'le local sous-station générale de chauffage urbain et son escalier d’accès, le local branchement égout, le local branchement fibre et télécommunication', précision étant faite que 'les équipements nécessaires à tous appartiendront et seront entretenus par l’AFUL même s’ils sont situés dans un volume différent, les locaux abritant ces équipements resteront attachés à la propriété où ils sont situés',(art. 2)

— les dispositions générales relatives notamment aux travaux d’entretien et de conservation nécessaires à l’exercice des servitudes susvisées (art. 21-1), aux accès communs (art 21-2), aux canalisations et réseaux divers (art. 21-3) avec concernant ce dernier point, une règle posée de répartition des dépenses d’entretien et de réfection des canalisations et réseaux dont l’usage est partagé entre plusieurs volumes au prorata des surfaces fiscales pondérées,

— les modalités de recouvrement par le fonds servant de la quote-part des frais et dépenses liés à l’exercice par le fonds dominant des servitudes consenties, le paiement devant se faire dans un délai de 2 mois après présentation par le premier du compte-rendu des dépenses effectuées (art. 21-4),

— les obligations de chacun concernant les structures porteuses, façades, toitures et ouvrages d’intérêt collectif et les modalités de règlement de leur quote-part respective sur présentation d’un compte-rendu des dépenses effectuées par celui ayant fait réaliser les travaux (art. 22-3),

— l’obligation de s’assurer pour chaque propriétaire de volume, au titre des ouvrages, constructions et équipements présents en son emprise et ce en tenant compte des servitudes (art. 22-4),

— la prise en charge par le propriétaire de volume des dépenses de reconstruction des ouvrages et équipements dans l’emprise de chaque volume, avec cette précision que ' les dépenses de reconstruction des fondations, des éléments (…) supportant des constructions édifiées dans des volumes différents, les dépenses de réfection des réseaux, des canalisation, des éléments d’équipement avec leurs gaines, emplacements techniques ou locaux,.., qui assurent la desserte de plusieurs volumes seront supportées par l’ensemble des propriétaires au pro-rata de la constructibilité affectée à leur volume; (…) La réfection des réseaux, canalisation, éléments d’équipement qui assurent exclusivement la desserte d’un volume mais sont situés à titre de servitude dans un autre volume, sera assumée aux frais exclusifs du ou des propriétaires du volume dont ils assurent la desserte' (art. 22-4),

— la répartition et les modalités de paiement des charges afférentes notamment aux constructions et équipement, entre propriétaires de chaque volume, avec des précisions lorsque celui-ci est grevé d’une servitude (art. 23),

— les charges générales compris dans le périmètre de l’AFUL en ce compris l’extension de la phase 2, avec une grille de répartition en fonction des tantièmes (art.23-1),

— les charges générales comprises dans le périmètre actuel de l’AFUL, dont 'les charges d’entretien des locaux techniques et leurs équipements' cités en l’article 2, avec une grille de répartition en fonction des tantièmes (art.23-2),

— les charges particulières liées aux circulations et espaces verts,(art.23-3).

Le règlement de copropriété comprend quant à lui les clauses suivantes :

— le descriptif de l’immeuble avec en page 24, la description du sous-sol en ce compris les locaux techniques précédemment évoqués et la précision que certains desservent également les lots de volume 5 et 6,

— la définition des parties communes générales en ce compris les locaux techniques susvisés et les servitudes actives ou passives pouvant exister, et cette précision que 'les parties communes générales, à l’exception du sol, seront entretenues par l’AFUL Pajeaud' (art 11 page 119),

— la définition des parties communes spéciales (art 12.1 et 12.2),

— les charges générales en ce compris celles imputées par l’AFUL au titre de la gestion, de l’entretien et de la conservation d’un certain nombre d’équipements dont ' le local sous-station générale 'tranche 1' et l’escalier d’accès, le local branchement égout et le local branchement fibre et telecom' (art. 37 page 138).

Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, apparaissent ainsi précisément définis à travers ces documents, toutes les servitudes existantes entre les différents lots de volumes, les différentes charges et les mécanismes précis de leur répartition au sein de l’AFUL et au sein de la copropriété ainsi que les tantièmes retenus pour y procéder, chaque propriétaire de volume étant également désigné pour assumer seul un certain nombre de charges liées aux ouvrages présents dans son emprise foncière.

A défaut d’autre pièce qui tendrait à établir l’existence des prétendues dépenses injustement mises à la charge du syndicat des copropriétaires en raison de l’absence de prescription claire des actes susvisés, les griefs allégués par les appelants n’apparaissent pas crédibles.

De surcroît, il résulte des pièces des appelants que le Dossier de l’Ouvrage Exécuté qui recense l’ensemble des plans détaillés des équipements et raccordements existants est aussi en leur possession et qu’il sont en outre nécessairement détenteurs des pièces justificatives des dépenses qu’ils ont effectuées pour l’entretien et la conservation de l’ensemble immobilier.

Aussi, au regard du contenu de tous les documents déjà en leur possession, les appelants détiennent à l’évidence l’ensemble des pièces susceptibles de constituer, par leur seule analyse comparative, la preuve des faits allégués, à savoir celle d’une possible interdépendance entre les volumes 1,5,6, de son entière prise en compte ou de son omission dans les statuts de l’AFUL et dans le règlement de copropriété, de l’omission de certaines dépenses ou charges à répartir, et par voie de conséquence la preuve de l’inexactitude de la grille de répartition et de la contradiction éventuelle entre ces actes notariés et de leur inefficacité.

L’expertise in futurum qui ne doit tendre qu’à établir ou conserver la preuve des faits allégués, n’apparaît donc d’aucune utilité, les réponses techniques susceptibles d’être apportées par l’expert étant nécessairement contenues dans tous ces documents que les appelants, représentés chacun par un professionnel de l’immobilier, la société SAGIL-IDF, sont à même d’analyser.

A supposer que les griefs avancés par les appelants à l’égard des propriétaires des lots de volume 5 et 6 soient retenus par le juge du fond, il appartiendra alors à ce dernier, s’il s’estime insuffisamment informé, d’ordonner si besoin une expertise conformément aux dispositions de l’article 144 du code de procédure civile pour définir une nouvelle répartition des dépenses et charges communes, une telle mesure d’instruction n’ayant pas la même finalité que celle de nature probatoire ordonnée par le juge des référés au visa de l’article 145 du même code.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les appelants ne démontrant pas le caractère plausible des griefs allégués et l’utilité de la mesure d’expertise à caractère probatoire, ils ne justifient d’aucun motif légitime à ce qu’elle soit ordonnée.

Il sera au surplus observé qu’à défaut de limiter la mission de l’expert à des dépenses et charges précisément ciblées, la mesure d’expertise telle que formulée par les appelants dans le dispositif de leurs conclusions revêt d’une part le caractère d’une investigation générale sur la pertinence et le caractère complet des statuts de l’AFUL Pajeaud et du règlement de copropriété alors pourtant que toutes les dépenses et charges ne sont pas critiquées, et invite d’autre part l’expert notamment en ses points 9 et 13 à émettre une appréciation juridique, ce qui contrevient aux exigences des articles 145 et 238 du code de procédure civile.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté les appelants de leur demande d’expertise.

- sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Parties perdantes, le syndicat des copropriétaires et l’AFUL Pajeaud ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il est en outre inéquitable de laisser aux intimés la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les appelants seront en conséquence ensemble condamnés à leur verser à chacun une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI GF Immo en tant que copropriétaire des lots 465, 466 et 509 et la SC JMLH en tant que copropriétaire des lots 505 et 506 au sein de la […] seront en outre dispensées à ce titre de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en date du 2 juillet 2020 en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la […] situé au […] à payer ensemble à la société SCCV Antony Pajeaud 1, la SCI GF Immo, la SC JMLH ainsi qu’à la SELAS 14 Pyramides Notaires une somme à chacun de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le syndicat des copropriétaires de la […] situé au […] supporteront ensemble les dépens d’appel qui pourront être recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande ;

DIT que la SCI GF Immo en tant que copropriétaire des lots 465, 466 et 509 et la SC JMLH en tant que copropriétaire des lots 505 et 506 au sein de la […] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des

copropriétaires de la […] conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,