COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MAI 2022

N° RG 21/03633 – N° Portalis DBV3-V-B7F-URVG

AFFAIRE :

M. [Y] [C]

C/

M. [P] [H]

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 06 Avril 2021 par la Cour d’Appel de VERSAILLES

N° chambre : 1ère

N° Section : B

N° RG : 19/07480

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/05/22

à :

M^e Franck LAFON

M^e Frédérique FARGUES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Franck LAFON, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20210227

DEMANDEUR A L’OPPOSITION

****************

Monsieur [P] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Frédérique FARGUES, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

Représentant : Maître Valérie COLIN, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : E0959

DEFENDEUR A L’OPPOSITION

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Février 2022, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 28 février 2008, Monsieur [P] [H] a loué à Monsieur [Y] [C] un studio meublé situé [Adresse 2] (92), moyennant un loyer mensuel de 600 euros pour une durée d’un an tacitement reconductible.

Par acte d’huissier de justice délivré le 26 mars 2019, M. [H] a assigné M. [C] devant le tribunal d’instance d’Asnières-sur-Seine aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— ordonner à M. [C] de lui communiquer au plus tard dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à venir :

— l’adresse de son lieu de travail,

— le montant de ses ressources actuelles par la production de son dernier avis d’imposition ou de non-imposition sur les revenus de 2017, ainsi que ses trois derniers bulletins de salaire ou autres justificatifs de ressources récentes et de préciser le montant maximal du loyer qu’il serait en mesure de régler ainsi que la localisation du logement souhaité,

— ordonner à défaut son expulsion sans délai avec si besoin l’assistance de la force publique,

— l’autoriser à pénétrer dans l’appartement loué, accompagné de toute entreprise afin d’y effectuer à ses frais les travaux nécessaires à la cessation des désordres affectant l’appartement du dessous et les parties communes avec si besoin l’assistance d’un huissier, d’un serrurier et de la force publique,

— condamner M. [C] à lui verser :

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 635 euros, jusqu’à libération des lieux,

— la somme de 5 868 euros au titre des loyers dus pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2018,

— la somme de 1 440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation du 15 octobre 2018.

Par jugement réputé contradictoire du 12 septembre 2019, le tribunal d’instance d’Asnières-sur-Seine a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— autorisé M. [H] à pénétrer dans le local occupé par M. [C] sis [Adresse 2]) accompagné de toute entreprise de son choix pour réaliser à ses frais les travaux de dépose du ballon d’eau chaude alimentant ledit local et installé dans les combles,

— débouté M. [H] de ses autres demandes,

— condamné M. [H] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 23 octobre 2019, M. [H] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 décembre 2019, il a demandé à la cour de :

— constater que depuis le jugement, il a été adressé à M. [C] plusieurs offres de relogement pour des logements situés à [Localité 4],

— dire et juger que, faute pour M. [C] d’y avoir répondu, il sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef,

— ordonner en conséquence son expulsion avec si besoin, l’assistance de la force publique,

— condamner M. [C] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 635 euros par mois jusqu’à la libération de lieux,

— subsidiairement, ordonner à M. [C] de communiquer au plus tard dans les huit jours de la signification de l’arrêt, l’adresse de son lieu de travail et ses ressources ainsi que la localisation souhaitée et le montant maximal du loyer qu’il serait en mesure de régler,

— rappeler qu’à défaut, M. [C] rend impossible son relogement et qu’il sera expulsé,

— condamner dans tous les cas M. [C] à lui verser la somme de 5 868 euros au titre des loyers dus pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2018,

— condamner M. [C] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation du 15 octobre 2018.

Par arrêt rendu par défaut le 6 avril 2021, la cour d’appel de Versailles a :

— infirmé le jugement rendu le 12 septembre 2019 par le tribunal d’instance d’Asnières-sur-Seine en toutes ses dispositions sauf celles relatives aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— prononcé la résiliation du bail meublé conclu le 28 février entre les parties,

— à défaut de départ volontaire, prononcé l’expulsion de M. [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fait droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et condamné M. [C] à son paiement à compter de l’arrêt et jusqu’à libération des lieux se matérialisant par la remise des clés ou par son expulsion,

— condamné M. [C] à verser à M. [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 7 juin 2021, M. [C] a formé opposition à cet arrêt.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 février 2022, M. [C], demandeur à l’opposition, demande à la cour de :

— le dire et juger bien fondé en son opposition et en ses demandes,

— infirmer l’arrêt rendu par défaut le 6 avril 2021 ordonnant son expulsion,

— débouter M. [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel :

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— faire injonction à M. [H] de le reloger à ses frais pendant une période de trois mois à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 février 2022, M. [H], défendeur à l’opposition, demande à la cour de :

— écarter les pièces n°2 et n°7 de M. [C],

— confirmer le jugement du tribunal d’instance d’Asnières-sur-Seine du 12 septembre 2019 en ce qu’il l’a autorisé à pénétrer dans l’appartement pour procéder à des réparations,

— l’infirmer pour le surplus et statuer à nouveau,

— constater que depuis le jugement, il a été adressé à M. [C] plusieurs offres de relogement dans des logements situés à [Localité 4], loués à des loyers comparables,

— prononcer la résiliation du bail meublé conclu le 28 février 2008 entre les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, sans délai, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— condamner M. [C] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 635 euros par mois jusqu’à la libération des lieux,

— condamner dans tous les cas M. [C] à lui verser la somme de 5 868 euros au titre des loyers dus pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2018,

— condamner M. [C] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation du 15 octobre 2018.

La clôture de l’instruction a été reportée au 15 février 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande de M. [H] visant à voir écarter des débats les pièces n° 2 et n°7 du demandeur à l’opposition respectivement intitulées sur le bordereau ' congé pour vendre’ et 'Réponses apportées aux propositions de M. [H]'

M. [H] indique que la pièce n°2 ne lui a pas été communiquée et que la pièce n°7 est un unique courrier daté du 25 août 2020 dont le récépissé d’envoi et l’accusé de réception ne sont pas joints.

Réponse de la cour

M. [H] soutient, sans être contredit, que la pièce n°2 du demandeur à l’opposition ne lui a pas été communiquée et justifie avoir sollicité, en vain, la communication de cette pièce au conseil de la partie adverse. Cette pièce sera, par suite, écartée des débats au visa des articles 16 et 132 du code de procédure civile.

En revanche, le fait que l’accusé de réception du courrier recommandé qui constitue la pièce n°7 ne soit pas joint n’est pas un motif justifiant que cette pièce soit écartée des débats.

II) Sur les demandes de résiliation du bail meublé, d’expulsion et de condamnation de M. [C] au paiement d’une indemnité d’occupation

M. [C] sollicite la rétractation de l’arrêt de défaut rendu le 6 avril 2021 en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail qui lui avait été consenti, a ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion, et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation

Au soutien de sa demande de rétractation, il expose à la cour que son bailleur s’est contenté de lui adresser des annonces de logement imprimées sur le site internet ' Se loger. com', sans chercher à connaître ses besoins et ses capacités contributives.

Il indique, par ailleurs à la cour que :

— le congé pour vendre qui lui a été adressé doit être considéré comme nul et non avenu, faute d’avoir mentionné les conditions et le prix de vente et d’avoir reproduit les alinéas 1 à 5 de l’article 15, de la loi du 6 juillet 1989,

— le logement donné à bail ne peut être considéré comme un logement meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que les locaux ne sont garnis que d’un petit réfrigérateur et d’une plaque chauffante électrique,

— le bail ne mentionne pas la surface du logement et la superficie en elle-même ne répond pas aux normes de la décence.

M. [H], défendeur à l’opposition demande à la cour de dire n’y avoir lieu à rétractation de l’arrêt de défaut du 6 avril 2021 et réplique que :

— le tribunal administratif de Pontoise ayant rejeté le recours qu’il avait formé contre l’arrêté d’insalubrité ayant frappé les lieux loués, le caractère impropre à l’habitation des lieux n’est plus discuté en cause d’appel,

— M. [C] n’a jamais répondu ni aux demandes de renseignements ni aux six offres successives pour des logements comparables au sien qu’il lui a adressées, et il ignore tout de la situation familiale de M. [C] qui a pu évoluer en treize ans, et il ne sait s’il travaille, dispose d’un moyen de transport, ni quels sont ses revenus, qui ont une incidence sur le montant du loyer qu’il serait en mesure d’acquitter.

Réponse de la cour

L’ article L. 521-3-1, paragraphe II, du Code de la construction et de l’habitation dispose que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

En l’espèce, l’arrêté préfectoral du 1er juin 2018 mettant en demeure M. [H] de faire cesser la mise à disposition à des fins d’habitation du local en combles donné à bail à M. [C], lui a été notifié le 28 juin 2018.

Ce n’est qu’à partir du mois de septembre 2019 que le bailleur a présenté des offres de relogement au locataire.

Le logement insalubre est un appartement sous combles, d’une surface au sol d’un peu plus de 15 m², comportant une pièce principale scindée en deux, et dont le loyer mensuel charges comprises est de 630 euros.

M. [H] verse aux débats les offres de relogement qu’il a adressées à son locataire depuis le jugement rendu le 12 septembre 2019 par le tribunal d’instance d’Asnières, et concernant des biens proposés à la location situés à Asnières :

— une première offre adressée par lettre du 28 septembre 2019 et acte d’huissier de justice délivré le 7 octobre 2019, correspondant à une annonce de l’agence Foncia, et portant sur un appartement d’une pièce de 16, 72 m² à [Localité 4], situé à trois minutes de la gare SNCF et ses commerces, dans un immeuble de standing sécurisé avec ascenseur moyennant un loyer mensuel de 562 euros par mois, charges comprises,

— une deuxième offre a été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 octobre 2019 remis en main propre le 2 novembre suivant, correspondant à une annonce Foncia et portant sur un appartement d’une pièce de 21, 32 m² à [Localité 4] situé à proximité de la ligne 13 du métropolitain, avec un loyer de 596, 45 euros par mois, charges comprises,

— une troisième offre adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 novembre 2019, correspondant à une annonce de l’agence A.M. I.S, portant sur un appartement de deux pièces de 23, 60 m² situé à [Localité 4], à proximité de la gare, moyennant un loyer de 711,45 euros par mois,

— une quatrième offre a été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 décembre 2019 correspondant à une annonce d’une agence ' Guy Moquet', portant sur un appartement meublé d’une pièce de 11, 35 m² à [Localité 4], situé à une minute à pieds de la gare, moyennant un loyer de 500 euros par mois,

— une cinquième offre a été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 février 2020, correspondant à une annonce d’une agence ORPI, portant sur un appartement d’une pièce de 11 m² à [Localité 4] situé dans un immeuble de standing sécurisé avec ascenseur, moyennant un loyer de 470 euros par mois,

— une sixième offre a été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 8 mars 2020 dont M. [C] a accusé réception, correspondant à une annonce publiée sur le site ' Se loger. com’ portant sur un appartement d’une pièce de 25 m², sans précision du montant du loyer.

Par ailleurs, M. [H] justifie avoir à deux reprises, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 16 juillet 2018 et par acte d’huissier de justice délivré le 15 octobre 2018, fait sommation à M. [C] de lui faire connaître l’adresse de son lieu de travail, le montant de ses revenus actuels, le montant du loyer qu’il serait en mesure de régler.

M. [C] n’a pas répondu aux demandes de renseignements faites successivement par lettre recommandée et par acte d’huissier de justice.

Il produit devant la cour:

— un courrier en recommandé dont l’accusé de réception n’est pas versé aux débats adressé à son bailleur, dans lequel il indique :

' je fais suite à votre courrier daté du 4 août 2020 par lequel vous indiquez me proposer un nouveau logement. Néanmoins, cette proposition doit attendre la résolution définitive et globale de notre contentieux par la cour d’appel…… Dans cette attente, vos communications d’annonces immobilières de façon désincarnée, ne sauraient compenser l’énorme préjudice matériel et moral que vous m’avez fait doublement subir….'

— un courrier recommandé avec avis de réception du 24 janvier 2020, qui commence par ces termes :

' Par courrier daté du 17 janvier 2020, vous me renvoyer une annonce piochée sur le site ' se loger.fr’ pensant respecter les conditions légales de la proposition de relogement qui pèse sur vous.

Dois-je vous rappeler qu’il ne s’agit nullement d’une proposition mais d’une tentative de dédouanement …..'

— un courrier en recommandé avec avis de réception du 27 décembre 2019 dans lequel il est notamment indiqué :

' Par courrier daté du 3 décembre 2019, vous m’indiquez avoir rempli vos obligations légales en me proposant un logement sur la commune d'[Localité 4] et dont la situation serait équivalente à celui que vous me louez.

Néanmoins, après m’être rapproché de l’agence Foncia, laquelle commercialise ce bien, il s’est avéré que le bien était déjà loué et qu’en conséquence, aucune nouvelle candidature n’était prise en compte.

J’attire votre attention sur le fait que l’obligation de relogement doit être effective et ne saurait être remplie par la simple communication d’une annonce immobilière, qui plus est dépassée…..'.

Il résulte de ce qui précède que M. [C] n’a communiqué aucun élément sur ses besoins et ses ressources et que les refus de prendre en considération les offres qui lui ont été faites et qui, contrairement à ce que soutient le demandeur à l’opposition, sont conformes aux exigences du code de la construction et de l’habitation précité, ne sont pas, à l’exception de l’une d’entre elles, qui concernait un bien déjà loué, légitimes, s’agissant de biens qui par leur surface et le montant du loyer demandé, étaient comparables au bien litigieux.

L’ article L. 521-3-2, paragraphe VII, du Code de la construction et de l’habitation dispose que, si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au tire des I, II ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.

En application de ces dispositions, le bailleur est donc fondé en sa demande de résiliation du bail et d’expulsion du locataire.

Les développements du demandeur à l’opposition relatifs à la validité du congé pour vendre délivré au preneur, à l’insuffisance du mobilier garnissant le logement, à l’indécence du bien donné à bail, qui n’est pas contestée, ne sauraient influencer la solution donnée au litige.

Néanmoins, toute somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cessant d’être due à compter du premier mois qui suit l’envoi de la déclaration d’insalubrité et, en l’espèce, un arrêté d’insalubrité ayant été pris concernant les lieux loués, aucune indemnité d’occupation ne pouvait être mise à la charge du preneur.

L’arrêt de défaut sera en conséquence rétracté de ce seul chef.

III) Sur le montant des loyers impayés antérieurement au 30 juin 2018

M. [C] sollicite la rétractation de l’arrêt de défaut en ce qu’il a l’a condamné à payer une somme de 5 868 euros au titre des loyers demeurés impayés pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2018.

Il indique qu’une partie des loyers était directement versée par la caisse d’allocations familiales à son bailleur, qu’il réglait la part restant à sa charge en espèces et qu’aucun manquement de sa part n’a été relevé par la caisse d’allocations familiales avant le mois d’août 2017, comme cela est constaté sur l’attestation de cet organisme public concernant l’année 2017.

Réponse de la cour

Il incombe à M. [C] de prouver qu’il s’est acquitté des loyers qui lui sont réclamés pour la période antérieurs au 30 juin 2018 et l’attestation CAF qu’il produit démontre seulement que le bailleur a reçu directement de la caisse d’allocations familiales une partie des loyers dus pour la période de juillet à décembre 2017. Elle ne prouve pas, en revanche, que le preneur s’est acquitté de la part résiduelle du loyer qu’il lui incombait de payer pour la période allant du mois de janvier 2017 au 30 juin 2018.

C’est pourquoi il n’y a pas lieu de rétracter l’arrêt de défaut en ce qu’il a condamné le preneur à payer la somme de 5 868 euros au titre des loyers demeurés impayés pour la période considérée.

IV) Sur les demandes de relogement pendant trois mois et de dommages et intérêts de M. [C] pour procédure abusive

La résiliation du contrat de location et l’expulsion ordonnée de M. [C] emportent rejet de ces demandes.

V) Sur les demandes accessoires

M. [C], qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens de l’instance sur opposition.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Déclare irrecevable la pièce n°2 de M. [Y] [C] ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter des débats la pièce n°7 de M. [Y] [C] ;

Déclare non fondée l’opposition de M. [Y] [C], la rejette et dit n’y avoir lieu à rétracter l’arrêt du 6 avril 2021 sauf en celle de ses dispositions ayant condamné M. [Y] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

Statuant à nouveau de ce seul chef

Déboute M. [P] [H] de sa demande visant à obtenir la condamnation de M. [Y] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Ajoutant à l’arrêt de défaut du 6 avril 2021

Déboute M. [Y] [C] de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Y] [C] à payer à M. [P] [H] une indemnité de 1 500 euros ;

Condamne M. [Y] [C] aux dépens de l’instance sur opposition.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,