COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 NOVEMBRE 2023

N° RG 21/01930 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UMVE

AFFAIRE :

[S] [N]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 8], [Adresse 1] ET [Adresse 3] A [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7],

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Février 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° Section :

N° RG : 19/03183

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Grégory VAVASSEUR,

M^e Stéphanie GAUTIER,

M^e Xavier GUITTON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [S] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Grégory VAVASSEUR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 238

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 8], [Adresse 1] ET [Adresse 3] A [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7], dont le siège est sis [Adresse 4] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,

[Adresse 1]

et [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et M^e Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Septembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [N] est propriétaire des lots n° 13, 22 et 203 dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé à [Localité 6] (92), soumis au statut de la copropriété, et composé de trois bâtiments.

Le gardien de l’immeuble, salarié du syndicat des copropriétaires, a été licencié le 1er février 2016 et ce dernier a engagé une procédure afin de contester son licenciement, lequel a été jugé sans cause réelle et sérieuse.

A l’occasion de l’assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2018, deux résolutions, visant à la suppression du poste de gardien et à l’aliénation du logement de fonction réservé au gardien, ont été rejetées, faute de majorité des 2/3 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l’assemblée ordinaire du 17 décembre 2018, ont été mises au vote et adoptées deux résolutions, n°19 et n°20, similaires à celles déjà soumises au vote de la précédente assemblée extraordinaire, celles-ci ayant toujours pour finalité la décision à prendre concernant la suppression du poste de gardien et l’aliénation du logement de fonction réservé au gardien.

Par actes d’huissier des 29 mars 2019, M. [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et son syndic, la société Foncière et Immobilière de [Localité 7], aux fins d’annulation des résolutions n°19 et 20 de l’assemblée générale du 17 décembre 2018 et d’indemnisation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Débouté M. [S] [N] de ses demandes d’annulation des résolutions n°19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 17 décembre 2018,

— Débouté M. [S] [N] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre la société Foncière et Immobilière de [Localité 7],

— Condamné M. [S] [N] à payer les sommes de :

—  3.000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

—  3.000 euros au profit de la société Foncière et Immobilière de [Localité 7] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;

— Condamné M. [S] [N] aux dépens de l’instance.

M. [S] [N] a interjeté appel suivant déclaration du 23 mars 2021, à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Foncière et Immobilière de [Localité 7]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 15 juin 2021, au visa des dispositions des articles 10-1, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, de :

— Infirmer intégralement le jugement entrepris et,

Statuant à nouveau :

— Déclarer la contestation de M. [S] [N] comme étant recevable,

— Prononcer l’annulation des votes des résolutions n°19 et n°20 figurant dans le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 18 décembre 2018,

— Condamner la société Foncière et Immobilière de [Localité 7] à payer à M. [S] [N] au titre des préjudices subis la somme de 5.000 euros,

— Condamner la société Foncière et Immobilière de [Localité 7] à prendre les mesures nécessaires pour se conformer à toutes les exigences de l’arrêté municipal de la mairie de [Localité 6] en date du 16 janvier 2017 ainsi que celles de l’arrêté du 20 novembre 2017 portant réglementation du service de collecte des déchets ménagers et assimilés du Territoire de Grand [Localité 7] Seine Ouest et ce, sous astreinte de 100 euros par journée de retard, quinze jours après la signification de l’arrêt à intervenir,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Foncière et Immobilière de [Localité 7] à payer à M. [S] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 5.000 euros,

— Condamner solidairement les défenderesses aux entiers dépens,

— Dire que M. [S] [N] sera exclu de la prise en charge des condamnations résultant du jugement à intervenir qui seront réparties entre tous les autres copropriétaires,

— Dire que M. [S] [N] sera également exclu de la prise en charge des honoraires d’avocats défendant les intérêts du syndicat des copropriétaires, lesquels seront répartis entre tous les autres copropriétaires.

La société Foncière et Immobilière de [Localité 7], demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 24 août 2021, au visa des dispositions des articles 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

— Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— Débouter M. [S] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

— Condamner M. [S] [N] à régler à la société Foncière et Immobilière de [Localité 7] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 9 septembre 2021, au visa des dispositions des articles 18 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Confirmer le Jugement en toutes ses dispositions,

— Condamner M. [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [S] [N] aux entiers dépens d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Faugeras-Caron, membre de la Selarl des Deux Palais, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2018

M. [N] fait valoir que le tribunal n’a pas répondu aux moyens qu’il avançait, rappelant qu’il n’est pas possible pour une assemblée générale de prendre des décisions à l’occasion de questions trop imprécises ou équivoques dont le détail n’est pas énoncé à l’ordre du jour et qu’en l’espèce le projet de résolution est insuffisamment explicite en ce qu’il ne précise pas les moyens pour la rendre applicable, notamment en ce qui concerne les modalités de remplacement du gardien, soulignant qu’aucun contrat conclu avec une entreprise prestataire extérieure n’a été soumis au vote de l’assemblée générale, ni même soumis à une consultation du conseil syndical et à l’obligation de mise en concurrence. Il soutient également que la suppression du gardien entraînait nécessairement des modifications du règlement de copropriété, qui auraient dues être indiquées dans le cadre de cette résolution pour qu’elle soit valide. Il soutient encore que les règles de majorité n’ont pas été respectées puisque l’existence du poste de gardien étant prévue au règlement de copropriété, sa suppression ne pouvait être votée qu’à l’unanimité parce qu’elle modifiait nettement la destination de l’immeuble et portait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, notamment en ce que la solution de substitution n’offrait pas des avantages strictement équivalents.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la résolution est suffisamment explicite, que la suppression du poste de gardien n’a aucun impact sur l’état descriptif de division ou la répartition des charges et que de fait l’immeuble ne dispose plus de gardien depuis son licenciement effectif en mai 2016, que celui-ci n’a jamais demandé sa réintégration et que les règles de majorité ont été respectées, la suppression du poste de gardien ne portant nulle atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Sur ce,

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 18 décembre 2018, « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : (')

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ».

Il résulte de ce texte que la suppression du poste de gardien et l’aliénation du logement affecté audit gardien constituent deux questions distinctes qui doivent être abordées à la même assemblée, que ces deux questions exigent la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et que ce n’est qu’en cas d’atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives que l’unanimité est requise, la situation devant être appréciée au regard des dispositions du règlement de copropriété.

En l’espèce, la résolution n°19 querellée est ainsi libellée :

« DIX-NEUVIEME RESOLUTION : A LA DEMANDE DE 39 COPROPRIETAIRES : DECISION A PRENDRE CONCERNANT LA SUPPRESSION DU POSTE DE GARDIEN(NE)

L’assemblée générale décide de supprimer le poste de gardien de la copropriété.

L’assemblée générale donne tout pouvoir au syndic de faire toutes déclarations et généralement faire le nécessaire en vue de l’exécution de cette décision

Ont voté pour : 46 copropriétaires représentant 82224 tantièmes (')

En vertu de quoi cette résolution est adoptée à la double majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix de tous les copropriétaires (') ».

Il en ressort que cette résolution a été adoptée à la majorité des deux tiers des voix.

Le règlement de copropriété du 16 février 1972 stipule, à son article 15 intitulé service de l’ensemble immobilier « Le syndic fait assurer les services communs de l’ensemble immobilier par une gardienne et, éventuellement, tout autre personnel qu’il recrute et peut congédier. Sauf dispositions contraires de la législation du travail, la gardienne est engagée par trimestre et peut être congédiée après préavis d’usage. Elle exécute les ordres du syndic (') La gardienne habite dans les locaux spécialement affectés à cet effet (') ».

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoyait ainsi que les services communs de l’ensemble immobilier étaient assurés par une gardienne que le syndic recrutait et pouvait congédier, assisté éventuellement de tout autre personnel qu’il recrutait et pouvait aussi congédier. Le règlement prévoyait également un local réservé au gardien.

Il résulte des explications des parties et des pièces de la procédure, notamment le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2016 (pièce n°2 de l’intimé) que le gardien a été licencié le 3 février 2016 avec une rupture effective du contrat au 4 mai 2016, et qu’à cet date serait envisagé le recrutement d’un nouveau gardien si la loge était disponible et qu’en tout état de cause il serait fait appel à un prestataire extérieur afin d’assurer la continuité des services (ordures ménagères, distribution du courrier, entretien des parties communes). L’appel au prestataire extérieur s’est finalement pérennisé et 39 copropriétaires ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la future assemblée générale la suppression du poste de gardien, laquelle a été approuvée dans le cadre de la résolution n°19 querellée.

Il reste ainsi à déterminer si cette décision, qui supprimait le poste de gardien, portait atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’ensemble immobilier, la réponse à cette question conditionnant les règles de majorité requise pour l’adoption d’une telle décision.

* Sur l’imprécision de la question posée

M. [N] soutient d’abord que la décision serait équivoque et imprécise sur les conditions de son exécution, notamment en ce qu’elle n’envisageait pas la modification du règlement de copropriété ni n’évoquait les modalités de la solution de remplacement, entraînant sa nullité.

Selon l’article 9 du décret du 17 mars1967 l’ordre du jour contenu dans la convocation doit être suffisamment précis et non équivoque pour permettre aux copropriétaires de connaître de façon explicite les questions qui seront débattues et notamment les points susceptibles de faire difficulté lors de la discussion et du vote.

C’est à M. [N] qui invoque l’imprécision de la question posée par la résolution n°19 qu’il appartient d’en rapporter la preuve.

Il résulte de cette résolution qu’a été posée la question de la suppression du poste de gardien.

Si M. [N] soutient qu’il y avait obligation d’inclure les questions relatives à la modification du règlement de copropriété, il n’explique pas en quoi cette modification devait faire partie de l’ordre du jour, étant observé, ainsi que le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, que l’article 26 précité impose que la suppression du gardien et l’aliénation de la loge soient inscrites à la même assemblée mais pas la modification du règlement de copropriété, qui peut dans ces conditions intervenir postérieurement. De la même façon, cet article n’impose pas que les conditions matérielles soient également précisées, étant rappelé que contrairement à ce que soutient M. [N], s’agissant de la gestion courante de l’immeuble, le syndic peut conclure seul les contrats et marchés relatifs à l’entretien quotidien de l’immeuble, en sorte que ses développements sur la nécessité d’une autorisation spéciale sont inopérants.

A titre surabondant, il sera observé que la question a été sollicitée par la pétition de 39 copropriétaires, que l’absence de gardien et son remplacement par une société prestataire étaient effectifs depuis mai 2016, en sorte que c’est avec une certaine mauvaise foi que M. [N] soutient que les conditions matérielles n’étant pas discutées, elles rendaient la question équivoque.

Dès lors, le fait que le modificatif au règlement de copropriété ou les conditions d’exécution postérieures n’aient pas été évoquées, n’entache pas la résolution d’équivoque, son objet étant particulièrement clair et défini.

Il convient en conséquence de rejeter ce premier moyen d’annulation.

* Sur les modalités de jouissance des parties privatives et la destination de l’immeuble

M. [N] fait valoir que la loge de gardien étant mentionnée au règlement de copropriété, sa suppression nécessite un vote à l’unanimité puisqu’il y a nécessairement atteinte à la destination de l’immeuble, et ce d’autant que la présence d’un gardien répond à une exigence de standing, outre que le règlement de copropriété rappelle que la résidence est occupée à usage d’habitation bourgeoise. Il souligne également que la seule présence de personnel par une société extérieure, interchangeable, et alors que la résolution n’a prévu aucune mesure de substitution, constitue bien une atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives.

A rebours, le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement qu’il n’y a aucune atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives dans la mesure où le règlement de copropriété prévoit expressément la possibilité d’avoir recours à un personnel autre qu’un gardien ou un concierge et qu’un système de substitution a été mis en place offrant les mêmes caractéristiques qu’un gardien.

Sur ce,

Il n’est pas contestable que le règlement de copropriété prévoit le poste de gardien « Le syndic fait assurer les services communs de l’ensemble immobilier par une gardienne et, éventuellement, tout autre personnel qu’il recrute et peut congédier (') »). Mais contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne prévoit pas de solution alternative, puisque la conjonction « et » suppose seulement l’adjonction d’un personnel extérieur au gardien et non sa substitution.

L’existence du gardien étant prévue par le règlement de copropriété, il y a lieu de considérer que la suppression du poste de gardien porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant de ce règlement, sauf si les solutions de substitution mises en place par la copropriété offrent aux copropriétaires des avantages équivalents à ceux que leur proposait le service de gardiennage, dont M. [N] conteste la suppression.

A titre liminaire, il sera observé que le règlement de copropriété ne prévoit pas spécifiquement les attributions du gardien, lesquelles sont donc nécessairement laissées à la libre appréciation du syndic qui, contractuellement, en établit le contenu dans le cadre d’un contrat de travail.

A titre liminaire également, il sera relevé que le règlement de copropriété ne prévoit pas, s’agissant des règles de majorité, l’unanimité mais la double majorité pour « la modification du présent règlement dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes » (page 55 du règlement ' pièce n°1 de l’intimé).

Il ressort du contrat de la société Adenep (pièce n°3 de l’intimé) et du contrat de travail du gardien du 2 janvier 2007 (pièce n°18 de l’appelant) les éléments suivants :

— M. [R], gardien, a été embauché à compter du 2 janvier 2007 en contrat à durée indéterminée en qualité de gardien à service permanent moyennant des tâches générales, des tâches administratives, des tâches relatives à la propreté et l’entretien des parties communes et une permanence de jour dans la copropriété représentant moins de 10% de ses tâches (1.000 UV sur 9.400 UV), les heures d’ouverture de la loge étant fixé de 8 heures à 12 heures 30 et de 15 heures 30 à 20 heures les jours de semaine et de 8 heures à 12 heures 30 le samedi.

— le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat avec la société Anedep avec prise d’effet au 1er juin 2016, lequel prévoit différentes taches à exécuter par l’employé réparties en taches quotidiennes, hebdomadaires, trihebdomadaires, en travaux hebdomadaires et mensuels, outre l’exécution d’autres menues tâches ou travaux lorsque cela s’avère nécessaire, ainsi qu’une permanence pour la réception des colis.

Il s’évince de ces différents éléments que le poste de gardien supprimé se trouve être compensé :

— pour le courrier, par l’employé de la société Anedep qui prévoit dans son contrat la réception et la distribution quotidienne du courrier, étant précisé qu’il n’existait pas de solution de courrier porté mais un service normal (dans les boîtes aux lettres), outre qu’aucune précision ne figurait à ce titre au sein du règlement de copropriété. A cet égard, il sera souligné que l’arrêt, évoqué par M. [N] dans ses écritures, rendu par la cour d’appel de Paris le 15 février 2017 n’est pas strictement identique comme il le prétend, s’agissant d’un cas d’espèce où notamment le service de courrier porté était prévu matin et soir dans le règlement de copropriété, alors même que la solution de remplacement était l’installation d’une batterie de boîte aux lettres, la cour ayant considéré que le service rendu n’était pas équivalent,

— pour les colis, par l’employé de la société Anedep qui assure une permanence de 8 heures à 11 heures (pièce n°4 de l’intimé) pour la réception des colis, étant observé qu’il n’y a pas lieu de considérer que l’avantage est moindre du fait que l’employé d’immeuble ne peut pas réceptionner en permanence les colis, ceux-ci étant livrés à tout moment, puisque le gardien avait lui aussi des périodes de repos où il ne pouvait pas réceptionner les colis, que sa permanence de jour ne représentait que 10% de ses tâches, outre les moments où il n’était pas dans sa loge puisqu’il avait la charge de l’entretien de trois bâtiments, étant rappelé en outre que ni le règlement de copropriété ni le contrat de travail ne prévoyaient la réception des colis ou plis épais,

— pour l’entretien par les services de l’employé fourni par la société Anedep dont les prestations détaillées dans le cadre du contrat comprennent notamment le ménage dans les parties communes, halls d’entrée, ascenseurs, escaliers, paliers et la réalisation de petits travaux de maintenance lorsque cela est nécessaire, outre l’arrosage des jardins entre avril et octobre, étant observé que si M. [N] déplore une moins bonne tenue de l’immeuble, celle-ci n’est pas démontrée, les photos produites à la procédure, non datées, montrant des végétaux sans feuilles, ne permettant pas d’établir que ceux-ci seraient morts du fait d’un défaut d’arrosage,

— pour la sortie des poubelles, par les services de l’employé de la société Anedep, cette tâche étant prévue au contrat et mentionnée comme devant être effectuée « selon les exigences de la mairie », étant souligné que si M. [N] déplore maintenant des sorties de poubelles « en infraction avec la règlementation locale » impactant « gravement le standing de l’immeuble », il ne produit aucun élément démontrant d’une part que la copropriété serait en infraction avec la règlementation municipale ou que la mairie aurait enjoint la copropriété de se conformer aux horaires de collecte, outre qu’il ressort des éléments de la procédure que le conseil syndical lui-même (pièce n°4 de l’intimé) a autorisé le gardien à ne plus assurer la permanence le soir pour la sortie des poubelles,

— pour le déneigement, par les services de l’employé de la société Anedep, cette tâche étant prévue au contrat en cas d’épisode neigeux, M. [N] ne démontrant pas non plus que la copropriété aurait été en infraction avec la règlementation municipale à ce titre,

— pour les tâches de surveillance (ascenseurs, chaufferie, tâches des préposés) par le contrat conclu avec la société Anedep qui prévoit que son employé a l’obligation de signaler tout incident ou dégât de toute nature au syndic et pour les tâches de maintenance, des contrats ont été signés avec des sociétés tiers, notamment pour les vide-ordures (pièce n° 10 de l’intimé), en sorte qu’elles n’ont jamais été dévolues au gardien.

Il sera aussi souligné que M. [N] se réfère à la réalité des tâches telles qu’exécutées selon lui par la société Anedep et non pas aux tâches contractuellement arrêtées. Toutefois, à ce titre, il lui appartient de signaler toute difficulté au syndic, s’il estime que le travail n’est pas correctement exécuté, ce qu’il n’a pas fait, le seul mail produit par le syndicat des copropriétaires corroborant au contraire l’équivalence des avantages entre les deux solutions puisqu’il ne fait état d’aucune critique sur le prestataire extérieur.

Enfin, M. [N] soutient que la sécurité de l’immeuble ne serait pas assurée dans la mesure où seule la présence permanente d’un gardien permet d’éviter les intrusions que la permanence ponctuelle d’un employé ne permet pas d’assurer. Toutefois, outre qu’une mission de sécurité n’était pas prévue dans le cadre du contrat de travail du gardien, il ne peut être affirmé que la seule présence du gardien permettrait d’assurer la sécurité de l’immeuble, alors même que la copropriété est composée de trois bâtiments et que M. [N] reste particulièrement taisant sur les conditions d’accès des immeubles qui peuvent être pourvus de badges d’entrée ou d’interphones permettant un accès limité aux immeubles et remplaçant aisément la présence du gardien, qui n’est au demeurant pas tout le temps dans sa loge, compte tenu de ses tâches. Au surplus, il ne produit aucun élément venant étayer ses propos sur une prétendue insécurité depuis le départ du gardien.

Il ressort de cet ensemble d’éléments, que la suppression du poste de gardien est compensée par les solutions de substitution mises en place apportant à la copropriété des avantages équivalents à ceux dont ils disposaient antérieurement.

Par ailleurs, si M. [N] soutient que le poste de gardien fait partie du standing de l’immeuble, il ne produit aucun élément qui démontrerait qu’il s’agit d’un immeuble de standing nécessitant la présence d’un gardien et qu’il ferait ainsi partie de la destination de l’immeuble.

Dans ce contexte, il ne peut être soutenu que la décision adoptée portait atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. C’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que le vote de la résolution n°19 pouvait intervenir à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et écarté le moyen d’annulation.

Dès lors, le jugement sera confirmé à ce titre.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2018

M. [N] fait valoir que le logement de gardien étant mentionné au règlement de copropriété, sa suppression nécessite un vote à l’unanimité puisqu’il y a nécessairement atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives, et ce d’autant que la loge de gardien sert de poste de surveillance, outre que la suppression du logement est liée à la suppression du poste de gardien. Il soutient également que la résolution n’est pas suffisamment explicite dans la mesure où elle aurait dû préciser les modalités de suppression de la loge du règlement de copropriété, les modalités de modification des tantièmes et les modalités d’aliénation en tant que telles. Il souligne enfin que l’approbation de la résolution n°20 aurait pu provoquer un imbroglio juridique en cas de réintégration du gardien dans le cadre de la procédure de licenciement qu’il a contestée.

A l’inverse, le syndicat des copropriétaires, qui souligne que ce n’est pas la suppression de la loge de gardien qui a été votée mais son aliénation, fait valoir essentiellement qu’il n’y a aucune atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, outre que cette décision est complémentaire à la décision de supprimer le poste de gardien.

Sur ce,

En l’espèce, la résolution n°20 querellée est ainsi libellée :

« VINGTIEME RESOLUTION : A LA DEMANDE DE 39 COPROPRIETAIRES : DECISION A PRENDRE CONCERNANT L’ALIENATION DU LOGEMENT DE FONCTION

L’assemblée générale décide de l’aliénation du logement de fonction.

L’assemblée générale donne tout pouvoir au syndic de faire toutes déclarations et généralement faire le nécessaire en vue de l’exécution de cette décision.

L’assemblée générale demande par conséquent que les demandes soient entreprises afin de créer un lot par l’intermédiaire d’un géomètre expert ainsi que le projet de modificatif du règlement de copropriété.

Ont voté pour : 46 copropriétaires représentant 82224 tantièmes (')

En vertu de quoi cette résolution est adoptée à la double majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix de tous les copropriétaires (') ».

Ainsi qu’il a déjà été vu, en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour contenu dans la convocation doit être suffisamment précis et non équivoque pour permettre aux copropriétaires de connaître de façon explicite les questions qui seront débattues et notamment les points susceptibles de faire difficulté lors de la discussion et du vote, et c’est à M. [N] qui invoque l’imprécision de la question posée par la résolution n°20 qu’il appartient d’en rapporter la preuve.

Il résulte de cette résolution qu’a été posée la question de l’aliénation du logement de fonction.

Si M. [N] soutient qu’il y avait obligation d’inclure les frais et dépenses que la résolution impliquait, notamment ceux relatifs à un géomètre-expert ou ceux relatifs à la rédaction d’un nouveau règlement de copropriété, il n’explique pas en quoi ces éléments devaient faire partie de la résolution, étant observé, ainsi que le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, que la résolution adoptée décide de l’aliénation de la loge de gardien et en conséquence de faire établir les devis correspondants pour la mettre en 'uvre, en sorte que les frais de modification du règlement de copropriété ou les frais de géomètre-expert n’avaient pas à être inclus, s’agissant seulement d’une décision d’aliénation du logement de fonction, dont l’objet était particulièrement clair et défini.

Par ailleurs, si M. [N] soutient que la résolution aurait pu créer un imbroglio juridique en cas de réintégration du gardien à la suite de son licenciement, cet élément, étranger à la résolution, n’est pas de nature à rendre la résolution nulle, le syndicat des copropriétaires rappelant au demeurant à juste titre que ce moyen était sans objet, le gardien n’ayant jamais sollicité sa réintégration dans le cadre de l’instance prud’homale.

Il convient dès lors de rejeter ce moyen d’annulation et de confirmer le jugement à ce titre.

Sur la demande de condamnation du syndic sous astreinte

M. [N] sollicite la condamnation du syndic, la société Foncière et Immobilière de [Localité 7], à « prendre toutes mesures nécessaires pour se conformer à toutes les exigences de l’arrêté municipal du 16 janvier 2017 ainsi que celui du 20 novembre 2017 portant réglementation du service de collecte des déchets ménagers et assimilés du territoire du Grand [Localité 7] seine Ouest sous astreinte de 100 euros par journée de retard », soulignant qu’il n’a pas été répondu à sa demande en première instance.

Le syndic n’a pas conclu sur ce point.

M. [N] sollicite la condamnation sous astreinte du syndic, sans aucun fondement textuel, et n’explicite ni ne motive sa demande, étant observé au surplus que M. [N] ne démontre pas quelle serait précisément la règlementation municipale qui serait violée, la règlementation produite à la procédure (pièce n°11 de l’appelant) apparaissant incitative et non impérative.

Dès lors, la demande à ce titre de M. [N] sera rejetée.

Sur la responsabilité du syndic

M. [N] soutient que le syndic aurait manqué à son devoir de conseil en n’avertissant pas le conseil syndical que l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires du 11 juin 2018 n’était pas compatible avec l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’il aurait dû proposer la mise en place d’un service de substitution pour pouvoir adopter la résolution à la double majorité de l’article 26, que l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires du 10 octobre 2018 n’était pas compatible avec l’article 11 du décret du 17 mars 1967 entraînant des frais importants pour l’ensemble de la copropriété, en ne respectant pas les arrêtés municipaux relatifs au service de collecte des déchets, soulignant que le syndic ne pouvait ignorer les règles de majorité et que ces artifices lui ont causé un préjudice important puisqu’il a perdu une part substantielle des modalités de jouissances des parties privatives.

Le syndic, qui poursuit la confirmation du jugement sur ce point, soutient que M. [N] ne rapporte la preuve d’aucune faute de sa part, et qu’au demeurant, même en présence d’une éventuelle faute, aucun préjudice n’est démontré ni même son quantum.

Sur ce,

Il est admis que si une faute contractuelle du syndic envers son mandant peut constituer une faute délictuelle envers les tiers, soit les copropriétaires, pour autant le syndic n’est pas le conseil des copropriétaires.

En l’espèce, M. [N] ne caractérise aucune faute du syndic pas plus qu’il ne caractérise de préjudice personnel à son égard, évoquant l’absence de conseil du syndic à l’égard du conseil syndical ou la mise au vote de résolutions ambiguës ou encore l’état du jardin.

Dès lors, le jugement qui a débouté M. [N] à ce titre sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et apprécié en équité les indemnités de procédure allouées en vertu de l’article 700 de ce code.

M. [N], dont le recours échoue, doit supporter les dépens d’appel et l’équité commande de le condamner comme suit en application de l’article 700 précité.

Il en découle également que ses demandes de dispense de participation aux frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront également rejetées et le jugement confirmé à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [N] de sa demande de condamnation du syndic, la société Foncière et Immobilière de [Localité 7], sous astreinte ;

Condamne M. [N] aux dépens d’appel, avec application au profit de Maître Stéphanie GAUTIER, membre de la Selarl Des deux Palais qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et à son syndic, la société Foncière et Immobilière de [Localité 7], chacun, une indemnité de procédure de 3.000 euros ;

Déboute M. [N] de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,