COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01880 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WNWN

AFFAIRE :

[B] [T]

…

C/

S.A. ICF [Adresse 5] – SA D’HLM

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Février 2024 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° RG : 23-000189

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.12.2024

à :

M^e Lalia MIR, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [B] [T]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2024-001785 du 04/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

Madame [H] [T]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Lalia MIR, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 – N° du dossier 24.1609

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-78646-2024-00240 du 10/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTS

****************

S.A. ICF [Adresse 5] – SA D’HLM

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 24145

Plaidant : M^e Emmanuelle GUICHETEAU, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 24 août 2009, la SA d’HLM ICF [Adresse 5] a donné à bail à [V] [U], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Hauts-de-Seine), – appartement au 3ème étage n° 042789 – moyennant un loyer mensuel révisable initialement fixé à 419,88 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 132,13 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 419,88 euros.

À la suite du décès de [V] [U] le 30 juillet 2020, le contrat de location a été transféré à ses enfants, M. [B] [T] et Mme [H] [T], à compter du 31 juillet 2020, selon avenant signé par les parties le 1er mars 2022.

Par acte de commissaire de justice, la société ICF [Adresse 5] a fait délivrer le 12 juin 2023 aux consorts [T] un commandement de lui payer la somme principale de 5 126,35 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse, le commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 24 août 2009.

Par acte délivré le 10 octobre 2023, la société ICF [Adresse 5] a fait assigner en référé les consorts [T] aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, le transport et la mise sous séquestre des meubles et objets mobiliers, leur condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 6 716,71 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 5 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

— déclaré recevable la demande de la société HLM ICF [Adresse 5] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail à effet du 24 août 2009 transféré à M. et Mme [T] le 31 juillet 2020, concernant le logement situé [Adresse 2] [Localité 4] – appartement au 3ème étage n° 042789,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail à effet du 24 août 2009 transféré à M. et Mme [T] le 31 juillet 2020, concernant le logement situé [Adresse 2] [Localité 4] – appartement au 3ème étage n° 042789 – sont réunies à la date du 16 août 2023,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. et Mme [T] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 2] [Localité 4] – appartement au 3ème étage n° 042789-, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par M. et Mme [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à la société HLM ICF [Adresse 5] la somme provisionnelle de 6 274,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 6 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 sur la somme de 5 126,35 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

— condamné solidairement M. et Mme [T] à verser à la société HLM ICF [Adresse 5] l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 6 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou l’expulsion,

— condamné in solidum M. et Mme [T] aux dépens de l’instance,

— condamné in solidum M. et Mme [T] à payer à la société HLM ICF [Adresse 5] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 19 mars 2024, les consorts [T] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 4 octobre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [T] demandent à la cour de :

'- déclarer Mme [H] [T] et M. [B] [T] recevables et bien fondés en ses écritures,

y faisant droit, infirmer l’ordonnance de référé rendue le 5 février 2024 par tribunal de proximité de Courbevoie en toutes ses dispositions,

en conséquence et statuant à nouveau,

— constater que la dette de loyer a été intégralement réglée et que Mme [H] [T] et M. [B] [T] sont à jour de leur loyer, et

— débouter la société Icf [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,

— dire que chacune des parties conservera ses propres dépens à sa charge.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 septembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société ICF [Adresse 5] demande à la cour, au visa des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989, 1134, 1147 et 1728 du code civil, de :

'- recevoir la société ICF [Adresse 5] en ses présentes écritures et l’y déclarer bien fondée.

— juger que Mme [H] [T] et M. [B] [T] ne contestent ni le principe ni le quantum de l’arriéré locatif ayant fondé la procédure d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail de la société ICF [Adresse 5] à leur encontre.

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance du 5 février 2024 entreprise en tous points

— débouter Mme [H] [T] et M. [B] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— condamner in solidum Mme [H] [T] et M. [B] [T] à payer à la société ICF [Adresse 5] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum Mme [H] [T] et M. [B] [T] aux entiers dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

Lors de l’audience de plaidoiries du 4 novembre 2024, les parties ont été invitées à faire connaître leur avis sur une éventuelle réouverture des débats afin de permettre aux consorts [T] se régulariser le dispositif de leurs conclusions, ne permettant pas en l’état de faire droit à leurs demandes.

Par lettre transmise par RPVA le 6 novembre 2024, le conseil des consorts [T] fait valoir que la demande figurant au dispositif des conclusions de ses clients, tendant à débouter la société ICF [Adresse 5] de ses demandes, concerne notamment la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et implique a contrario, et nécessairement, le fait d’écarter l’acquisition de cette clause, ou a minima d’en suspendre les effets, au besoin par l’octroi de délais de paiement rétroactifs.

Elle ajoute qu’il ressort de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que la cour a la possibilité d’accorder d’office des délais de paiement, à titre rétroactif jusqu’au 15 mars 2024, entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par message RPVA du même jour, le conseil de la société ICF [Adresse 5] a fait savoir que sa cliente s’opposait au rabat de la clôture, d’autant plus que la partie appelante ne peut modifier son dispositif au-delà du délai impératif qu’elle avait pour conclure et qui est aujourd’hui expiré.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les consorts [T] relatent que leur dette locative s’est créée suite à la suspension du versement de l’allocation adulte handicapé et de l’aide personnalisée au logement de Mme [T] du mois de décembre 2022 au mois d’août 2023 ; que toutefois, après cette période compliquée financièrement, les consorts [T] ont repris le paiement du loyer courant et ont commencé à apurer la dette.

Ils expliquent les circonstances qui les ont empêchés de comparaître devant le premier juge devant lequel ils n’ont pu faire valoir leur bonne foi.

Ils font valoir que désormais, leur situation a radicalement changé ; qu’ils ont reçu une aide du fonds de solidarité logement d’un montant de 6 764,50 euros, ce qui leur a permis d’apurer intégralement leur dette au 15 mars 2024 ; que cela ressort du décompte locataire en date du 6 mai 2024, et de la dernière quittance de loyer, produits dans le cadre de la présente instance, de sorte que les difficultés passagères qu’ils ont rencontrées ne sont plus d’actualité.

Ils ajoutent que Mme [H] [T] s’est mariée avec M. [P] [D] ; qu’elle a donné naissance à une petite fille, [L] [D], le 8 septembre 2024 ; que les époux vivent ensemble dans le logement ; que M. [D] travaille et perçoit des revenus mensuels de 1 700 euros.

Ainsi, compte tenu du règlement de l’intégralité de la dette de loyer, les consorts [T] sollicitent l’infirmation de l’ordonnance de référé et que la société ICF [Adresse 5] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

La société ICF [Adresse 5] intimée sollicite quant à elle la confirmation intégrale de l’ordonnance dont appel.

Elle fait observer qu’au vu des dernières pièces produites aux débats, il lui semble que la suspension des allocations de Mme [T] est survenue du fait de son mariage le 1er décembre 2022, relevant par ailleurs que les appelants ne sont pas sans savoir que l’aide personnalisée au logement ne couvre pas l’intégralité du loyer.

Elle ajoute que :

— les locataires n’étaient pas à jour du paiement de leur loyer depuis le mois de juillet 2022 alors que l’APL était versée ;

— ils se sont abstenus de tout paiement entre octobre 2022 et juin 2023 ;

— ils n’ont effectué que 3 règlements entre octobre 2022 et octobre 2023 ;

— ils se sont acquittés de 3 loyers consécutifs en octobre 2023 pour payer ensuite des sommes sans rapport avec le loyer ;

— ils ne se sont mis à jour de leur arriéré qu’au cours de la procédure d’appel ;

— ils ne respectent pas les obligations qui leur permettraient de bénéficier du fonds de solidarité.

Elle considère que le chef de demande visant l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 est devenu inopérant dans la mesure où les appelants sont désormais à jour du paiement de leurs loyers et qu’au demeurant, cette prétention n’est pas reprise dans leur dispositif.

Elle expose que les locataires ne paient leur loyer que selon leur bon vouloir et qu’ils ne démontrent pas que leur situation a « radicalement » changé, leur permettant de s’acquitter de l’indemnité d’occupation due.

Sur ce,

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant qu’en application de ce texte, le locataire qui n’a pas payé ou contesté les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire, prévue au contrat de bail d’habitation, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.

Il convient de souligner que bien que sollicitant l’infirmation intégrale de l’ordonnance querellée, les consorts [T] ne développent dans leurs conclusions aucun argument ni moyen de nature à pouvoir remettre en cause la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par le premier juge.

En application de l’article 954 du code de procédure civile, qui dispose en son 3ème alinéa que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, la cour ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Il se déduit des termes des conclusions des consorts [T], qu’ils sollicitent plus exactement l’octroi de délais rétroactifs de paiement, qu’il soit constaté qu’ils ont apuré intégralement leur dette, et qu’il soit donc constaté que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Cette reformulation des demandes des appelants ayant été mise dans les débats lors de l’audience de plaidoiries, et chaque partie ayant pu s’exprimer sur ce point, la cour considère qu’il convient de les examiner d’office.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. (…)

Le VII- de cet article indique quant à lui que : Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au cas présent, il ressort de l’historique du compte des consorts [T] produit aux débats par la société ICF [Adresse 5], qu’au 8 août 2024, ils étaient à jour de leurs paiements, ceux-ci ayant repris de manière régulière à compter du mois d’avril 2024, après le virement le mois précédent d’un montant de 6 764,50 euros provenant du fonds de solidarité logement, à la demande de M. [B] [T].

Par ailleurs, il est établi par les pièces qu’ils communiquent que les allocations, personnalisée au logement et aux adultes handicapés, dont est bénéficiaire Mme [T], ont fait l’objet de multiples rappels, tant pour la période s’échelonnant jusqu’au mois d’octobre 2022, que pour celle postérieure, les allocations du mois de janvier à août 2023 non versées à date ayant fait l’objet d’une régularisation au mois de septembre 2023.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement aux consorts [T], dont le terme sera fixé au 8 août 2024, et d’ordonner subséquemment la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les consorts [T] étant à jour de leurs paiements à cette date, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’expulsion des locataires, ni sur les mesures subséquentes.

Il sera également dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société ICF [Adresse 5] au titre des loyers et charges impayés.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de ce que les consorts [T] n’ont régularisé leur situation locative qu’au cours de la procédure d’appel, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Pour la même raison, ils supporteront in solidum les dépens d’appel.

L’équité commande en revanche de débouter la société ICF [Adresse 5] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance du 5 février 2024, sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’en ce qu’elle a jugé sur les dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Accorde à M. [B] [T] et Mme [H] [T] des délais de paiement qui prendront fin le 8 août 2024,

Ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à l’expiration de ces délais de paiement,

Constate qu’au 8 août 2024, M. [B] [T] et Mme [H] [T] se sont libérés de leur dette locative,

Dit que dès lors la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société ICF [Adresse 5],

Dit que M. [B] [T] et Mme [H] [T] supporteront in solidum les dépens d’appel,

Déboute la société ICF [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président