COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/03108 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V3DF

AFFAIRE :

[V] [X]

C/

Etablissement Public ILE DE FRANCE MOBILITES (IDFM)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Février 2023 par le juge de l’expropriation de VERSAILLES

RG n° : 21/00042

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS,

M^e Dominique LE BRUN,

Mme [S] [F] (Commissaire du Gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [V] [X]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et M^e Bruno SCHRIMPF de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R228

APPELANT

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Etablissement Public ILE DE FRANCE MOBILITES (IDFM)

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Dominique LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4 et M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [S] [F], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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L’IDFM procède à l’expropriation d’un bien, à savoir une maison divisée en trois appartements séparés, avec jardin, sis [Adresse 2] à [Localité 11] (78), sur une parcelle cadastrée BD [Cadastre 6], appartenant à M. [X], et ce, aux fins de réaliser une voie de Tram. La déclaration d’utilité publique est datée du 6 décembre 2018, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 30 mai 2022.

Saisi par l’IDFM selon requête parvenue au greffe le 14 décembre 2022, le juge de l’expropriation de Versailles a par jugement en date du 9 février 2023 fixé le montant de l’indemnité due à M. [X] comme suit (sur la base de 3 100 euros/m²) :

— dans l’hypothèse d’un bien libre, 638 600 euros au titre de l’indemnité principale et 64 860 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— dans l’hypothèse d’un bien occupé, 510 880 euros au titre de l’indemnité principale et 52 088 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

et condamné l’IDFM au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 9 mai 2023, régularisée par acte électronique, puis par lettre recommandée avec avis de réception du 9 mai 2023 parvenue au greffe le 12 mai 2023, M. [X] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance datée du 17 mai 2023, le président de la chambre a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 23/03087 et 23/3108.

En son mémoire parvenu au greffe le 1er août 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 4 août 2023 dont le commissaire du gouvernement et l’IDFM ont accusé réception le 7 août 2023, M. [X] expose :

— que le premier juge a commis une erreur quant à la surface du bien, qui est de 215 m² et non pas 206 m², dans la mesure où il existe une surface supplémentaire de plancher (entrée, escaliers, paliers) de 9 m² ;

— qu’il produit un certain nombre de références de ventes de biens similaires dont le prix moyen est de 5 307 euros/m², ce qui donne 4 776 euros/m² compte tenu de la marge de négociation ;

— que de plus, une agence immobilière lui a communiqué des références de ventes donnant un prix moyen de 5 250 euros/m² ;

— que d’autres références issues du fichier DVF donnent une somme plus importante, soit 5 633,80 euros/m² ;

— que le cabinet Segat, mandaté par l’IDFM, a fait une offre d’acquisition à hauteur de 3 500 euros/m² alors que le commissaire du gouvernement, dans son mémoire, a évoqué une valeur de 3 200 euros/m².

M. [X] demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de lui allouer, sur la base de 3 500 euros/m² :

— dans l’hypothèse d’un bien libre, 752 500 euros au titre de l’indemnité principale et 76 250 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— dans l’hypothèse d’un bien occupé, 602 000 euros au titre de l’indemnité principale et 61 200 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

et de condamner l’IDFM au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 3 novembre 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 3 mai 2024, l’IDFM réplique :

— que s’agissant de la surface à prendre en compte, l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que sont exclues les marches et cages d’escaliers, de sorte que les 9 m² supplémentaires n’ont pas à être pris en compte ;

— qu’au vu des références par lui produites, la valeur moyenne est de 3 024,30 euros/m², tandis que les références données par le commissaire du gouvernement aboutissent à une valeur de 3 028 euros/m² ;

— que de simples offres d’achat non concrétisées ne peuvent être prises en compte ;

— qu’il en est de même des ventes dont les actes ou les références ne sont pas produits ;

— que s’agissant des mutations issues du fichier DVF, ne sont pas non plus fournies les références de publication au service de publicité foncière, alors que la superficie est incorrecte ;

— que les quatre références de ventes versées aux débats par l’appelant ne sauraient être prises en compte comme portant sur des maisons d’habitation et non pas des immeubles de rapport, alors que des erreurs ont été commises quant à la superficie, que ces biens étaient en meilleur état que celui objet du présent litige ;

— que le taux d’abattement pour occupation a été fixé exactement à 20 % et non pas 10 % comme le demande M. [X].

L’IDFM demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement.

Le 7 novembre 2023, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 29 novembre 2023 dont le l’IDFM et M. [X] ont accusé réception respectivement les 18 et 15 décembre 2023. Il indique que la déclaration d’appel est irrecevable car elle ne lui a pas été notifiée. Il propose à la Cour de confirmer le jugement, faisant valoir qu’il n’y a pas lieu de revenir sur la superficie retenue par le juge de l’expropriation, que l’essentiel des termes invoqués par l’appelant ne sont pas des cessions effectives mais des évaluations, que l’offre amiable qui avait été faite par l’IDFM peut être prise en compte, et qu’une valeur moyenne de 3 100 euros/m² peut être retenue, au vu des quatre termes qu’il produit.

MOTIFS

La déclaration d’appel a été notifiée par le greffe au commissaire du gouvernement par une lettre recommandée avec avis de réception du 12 mai 2023 reçue le 16 mai 2023 ; la procédure est dès lors régulière.

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En vertu de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 30 mai 2022).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 9 février 2023.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 21 février 2020, date à laquelle la commune de [Localité 11] a modifié pour la dernière fois le plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Ce dernier est sis à 10-15 mn à pied de la gare de [Localité 11] ; il s’agit d’une maison édifiée en 1823, divisée en trois appartements avec jardin ; celui du rez-de-chaussée a une superficie de 61 m² + 27,80 m² en sous-sol, celui du 1er étage a une surface de 61 m² et comprend une cuisine, une pièce à vivre, un dressing, des toilettes, une salle d’eau et une chambre, tandis que celui du second étage est mansardé et a une superficie de 55,70 m², et comprend une cuisine, une pièce de vie, une chambre, un dressing et une salle d’eau. Le bien est occupé par des locataires.

Les parties sont contraires quant à la superficie à prendre en compte. Selon les dispositions de l’article R 156-1 du code de la construction et de l’habitation :

(…)

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

C’est donc à tort que l’appelant soutient qu’une surface supplémentaire de plancher (entrée, escaliers, paliers) de 9 m² doit être prise en compte.

La partie expropriée a versé aux débats diverses estimations, mais seules des références de ventes effectivement réalisées peuvent être retenues. En outre, s’agissant de celles-ci, ne peuvent pas non plus l’être celles pour lesquelles ne sont pas donnés les dates et/ou numéros de publication au service de publicité foncière afin que la partie adverse puisse en vérifier utilement la teneur.

Restent donc en ligne de compte les quatre références qui suivent, dont les actes notariés de vente ont été produits in extenso par M. [X] :

— la vente du 24 juillet 2020 portant sur une maison d’habitation de 115 m² (selon le site etalab.gouv.fr) sise [Adresse 8] à [Localité 11], pour un prix de 736 000 euros (le prix de vente étant de 665 000 euros, le surplus constituant l’indemnité de remploi et les accessoires), ce qui donne un prix de 5 782,61 euros/m² ; or l’avis des Domaines, produit par l’IDFM, mentionne une superficie de190 m² ; il existe donc une incertitude quant à la superficie réelle de cette maison et par voie de conséquence quant au prix au m² ;

— la vente du 3 novembre 2021 portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 11], pour un prix de 888 000 euros (le prix de vente étant de 867 510 euros, le surplus constituant les meubles) ; l’acte ne mentionne pas de superficie et le site susvisé mentionne 199 m² sans que l’intimée ne démontre que ce chiffrage est erroné ; toutefois il s’agit là d’une maison d’habitation et non pas d’un immeuble de rapport ce qui rend la comparaison difficile, alors qu’elle est de construction plus récente (soit 1991 alors que le bien litigieux a été édifié en 1823) ;

— la vente du 26 septembre 2019 portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 11], pour un prix de 518 000 euros ; l’acte de vente ne mentionne pas sa superficie mais le site susvisé indique qu’elle est de 91 m² ; ici l’IDFM introduit des doutes sérieux sur cette superficie vu que celle de l’assiette du bâti est de 83 m² et que le bien comporte un rez-de-chaussée, un rez-de-jardin et un étage ;

— la vente du 5 juillet 2018 portant sur une maison d’habitation de 70 m² (selon le site susvisé) sise [Adresse 4] à [Localité 11], pour un prix de 400 000 euros ; la photographie versée aux débats montre que sa façade est en excellent état, d’un aspect nettement meilleur que celle du bien de M. [X] ; en outre, là encore il ne s’agit pas d’un immeuble de rapport mais d’une maison d’habitation.

Les quatre références ne sont donc pas adéquates et seront écartées, si bien que les contestations de l’appelant ne peuvent qu’être rejetées, le juge de l’expropriation ayant à bon droit retenu un certain nombre de références, aboutissant à un prix de 3 100 euros/m², ce qui correspond d’ailleurs à l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

M. [X], qui succombe, sera débouté de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement entrepris ;

— REJETTE la demande de M. [V] [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [V] [X] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT