COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/07357 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W4MR

AFFAIRE :

[D], [H], [W] [U]

…

C/

[X] [S] veuve [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 18/9150

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claudine MEANCE – LANGLET de la SELARL CABINET LANGLET ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE

M^e Asma MZE de la

SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 17 octobre 2024 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles du 17 novembre 2022 (3ème chambre) sur appel du jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 25 janvier 2021

Monsieur [D], [H], [W] [U]

né le 18 Juillet 1949 à [Localité 20] (91)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 15]

Madame [I], [E] [P] épouse [U]

née le 10 Août 1950 à [Localité 25] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 15]

S.C.I. JEPI

N° SIRET : 898 322 144

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentés par M^e Claudine MEANCE – LANGLET de la SELARL CABINET LANGLET ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 54 – N° du dossier 18155,

représentés par M^e Jean-marc PONELLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0460

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

Madame [X] [S] veuve [B]

née le 24 Mai 1933 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représentée par M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

Représentée par M^e Dominique MATHONNET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0773

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 juillet 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

**********

FAITS ET PROCEDURE

Mme [B] était propriétaire de deux biens immobiliers contigus, sis aux n° [Cadastre 1] (cadastré AB [Cadastre 9]) et [Cadastre 5] (cadastré AB [Cadastre 8]) [Adresse 21] à [Localité 24] (Val d’Oise) ; il s’agissait de deux pavillons divisés en appartements.

Un congé avec reprise a été délivré par Mme [B] à M. et Mme [U], locataires du second bien depuis le mois d’octobre 1984, le 10 avril 2002. Courant 2004, Mme [B] a donné son accord pour leur vendre l’immeuble sis au n° [Cadastre 5] en leur concédant, à titre gratuit, une bande de terrain prise sur le bien sis au n° [Cadastre 1], afin de faciliter l’accès du personnel à la société SEAPR.

Selon jugement daté du 18 février 2008, à ce jour définitif, le Tribunal de grande instance de Pontoise, saisi par les époux [U] d’une action en perfection de vente, a constaté que celle du bien sis [Adresse 6] à Enghien-les-Bains, avec une bande de terrain située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 19], entre Mme [B] et M. et Mme [U], était parfaite, au prix de 320 000 euros, et a renvoyé les parties devant le notaire.

Mme [B] ayant assigné M. et Mme [U] en résolution de vente, elle a été déboutée de ses demandes par un jugement du Tribunal de grande instance de Pontoise en date du 23 janvier 2012, qui sera confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 11 septembre 2014.

Une difficulté est survenue, en ce que le bien sis [Adresse 3] à [Localité 24], vendu par Mme [B], avait été mis sous le statut de la copropriété aux fins d’être vendu par lots, et que la bande de terrain située sur la parcelle cadastrée [Cadastre 19] était occupée par les copropriétaires dudit bien.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 8 novembre 2018, M. et Mme [U] ont assigné Mme [B] en réduction du prix devant le Tribunal de grande instance de Pontoise ; Mme [B] a sollicité reconventionnellement la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, sa nullité pour vileté du prix, absence de cause et lésion, et a demandé que le prix soit majoré des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2008 ayant constaté que la vente était parfaite.

Par jugement du 25 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Mme [B] ;

— renvoyé les parties devant le notaire aux fins de régulariser l’acte de vente sur un prix de 320 000 euros ;

— dit que M. et Mme [U] pourront substituer une SCI ;

— condamné la partie non comparante à signer l’acte sous astreinte de 200 euros par jour ;

— condamné M. et Mme [U] à payer à Mme [B] les intérêts au taux légal sur le prix de vente à compter du 10 avril 2014 et jusqu’au 31 juillet 2017, avec capitalisation desdits intérêts

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— fait masse des dépens, qui ont été partagés par moitiés.

Mme [B] ayant relevé appel de ce jugement, par arrêt en date du 17 novembre 2022 la cour d’appel de Versailles l’a confirmé sauf en en ce qui concerne le prix de vente et en ce qu’il avait statué sur les intérêts dus par M. et Mme [U], a renvoyé les parties devant le notaire aux fins de régulariser l’acte de vente sur un prix de 300 000 euros, et a rejeté leurs autres prétentions.

Pour statuer ainsi, la cour a notamment relevé que Mme [B] s’était abstenue volontairement de matérialiser physiquement cette nouvelle parcelle vendue aux époux [U] en laissant les copropriétaires voisins se garer sur cette bande de terrain depuis 2005, et en traçant au sol des places de parking l’occupant en partie, sans que l’on puisse savoir dans quelle proportion exacte. La cour a relevé que ces places avaient été vendues avec les appartements, sans que les acheteurs ne soient informés du litige qui opposait leur venderesse et M. et Mme [U], et que dans cette situation, Mme [B] aurait dû, soit trouver un terrain d’entente avec ces derniers, soit se retourner contre la copropriété du [Adresse 3] tout en clôturant la parcelle afin de l’identifier, la matérialiser et être en mesure de respecter son obligation de délivrance. La cour a également noté qu’ultérieurement, le 27 février 2018, Mme [B] avait tenté de contraindre le notaire instrumentaire et les acquéreurs à régulariser un acte authentique non conforme aux jugements intervenus.

Par arrêt en date du 17 octobre 2024, la Cour de cassation a cassé cet arrêt, seulement en ce qu’il a fixé à 300 000 euros le prix de vente de la parcelle [Cadastre 18], a infirmé le jugement ayant condamné M. et Mme [U] à payer à Mme [B] les intérêts au taux légal sur le prix de vente entre le 10 avril 2014 et le 31 juillet 2017, avec capitalisation, et a rejeté la demande de Mme [B] en fixation des intérêts sur la somme due au titre de la vente.

Pour statuer ainsi, la Cour de cassation a retenu que :

— la cour d’appel avait appliqué à tort l’article 1223 du code civil dans sa version issue de la loi du 28 avril 2018, alors que c’était par un jugement antérieur à cette date, du 18 février 2008, que le tribunal avait déclaré la vente parfaite ;

— la cour d’appel avait rejeté à tort la demande en paiement des intérêts moratoires sur le prix de vente, en ce que l’intérêt légal sur le prix, qui représentait la contrepartie de la jouissance du bien, était dû sur la période séparant la prise de possession du jour du paiement, cet intérêt légal étant dû par l’acquéreur dès la livraison.

Le 25 novembre 2024, M. et Mme [U] ont saisi la cour d’appel de Versailles en tant que cour de renvoi. Mme [B] a également saisi la présente cour le 26 novembre 2024.

En leurs conclusions notifiées le 30 juin 2025 (dossier 24-7375), M. et Mme [U] exposent:

— qu’un accord a pu être trouvé au mois de janvier 2004, selon lequel Mme [B] leur vendait bien sis au [Adresse 6], à charge pour eux de créer une copropriété avec la société SEAPR, laquelle sera finalement placée en liquidation judiciaire, pour un prix de 320 000 euros, alors que parmi les conditions, figurait la cession à titre gratuite d’une bande de terrain de 1,50 m de large (soit 2,50 m à partir de la limite cadastrale), prise sur le bien sis au [Adresse 3] ;

— qu’un plan d’arpentage a été refusé par Mme [B], laquelle a demandé que cette bande de terrain soit réduite en largeur ;

— que devant le refus de Mme [B] de régulariser l’acte notarié de vente, un jugement a été rendu le 18 février 2008 déclarant ladite vente parfaite ;

— que des difficultés sont survenues, car le notaire de Mme [B] avait proposé un troisième plan alors que le jugement susvisé faisait référence à un autre, datant du mois de juillet 2004 ; que la parcelle [Cadastre 19] était occupée par les copropriétaires du bien contigu ;

— que Mme [B] a voulu vendre au plus cher le bien sis au [Adresse 3], par lots, à la suite de quoi ils se sont rendus compte que la bande de terrain prise sur ce bien empêchait la constitution de places de parking prévues ;

— que les acquéreurs des appartements occupent ladite bande de terrain sans avoir été informés qu’ils le faisaient indument ;

— qu’en 2005, il était facile de clôturer ou d’identifier la parcelle et de réaliser une ouverture dans le mur pour y accéder sans passer par la copropriété ;

— que Mme [B] a préféré empêcher l’établissement de l’acte de vente et tenter de les contraindre à renoncer au bénéfice du jugement du 18 février 2008 ;

— que la décision de la Cour de cassation susvisée n’a pas remis en cause le principe de la vente, qui est revêtu de l’autorité de chose jugée ;

— que reste à trancher la question de la réduction du prix ;

— que la délivrance de la bande de terrain est désormais impossible, et Mme [B] manque à son obligation de délivrance ;

— que c’est à tort que le tribunal a rejeté leur demande de réduction du prix au motif que les prix avaient augmenté dans le secteur depuis l’année 2008 ; qu’ils ne sont nullement responsables du retard qui a été pris dans la réalisation de la vente ;

— que peut être appliqué l’article 1223 du code civil en sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ou l’article 1604 du même code qui permet une réfaction du prix ; que celle-ci serait applicable dans la proportion de 25 % dudit prix soit 80 000 euros ;

— qu’en effet la bande de terrain permet un accès privatif à l’appartement en rez-de-chaussée sans les faire passer par l’intérieur de la maison principale ;

— qu’une indemnisation a été justement retenue à hauteur de 20 000 euros dans l’arrêt de cette cour du 17 novembre 2022 ;

— subsidiairement, si la présente juridiction venait à considérer que la vente de la bande de terrain située sur la parcelle [Cadastre 19] est impossible, qu’une indemnisation de 80 000 euros est due ;

— que si, comme l’a décidé la Cour de cassation, des intérêts au taux légal sont dus par eux sur le prix, au titre de la jouissance du bien, ils ne le sont que jusqu’au mois de juillet 2017, date à laquelle le Tribunal d’instance de Montmorency a mis à leur charge le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 500 euros ;

— que Mme [B] n’ayant pas rempli son obligation de délivrance du chef de la bande de terrain, ils n’ont pas l’obligation de payer le prix, même s’ils sont en possession du bien sis au [Adresse 6] ; que l’obligation de payer le prix résulte de l’exécution complète, par le vendeur, de son obligation de délivrance ;

— subsidiairement, qu’en cas de livraison partielle, l’acquéreur ne doit les intérêts que sur la partie du prix résultant de cette livraison à savoir 240 000 euros (soit 320 000 euros moins 80 000 euros);

— que les intérêts ne seraient dus qu’à dater du 10 avril 2014, soit cinq ans avant la demande (2019), la prescription étant acquise sur la période antérieure, et cesseraient de l’être au 28 juillet 2017, date de prononcé du jugement du Tribunal d’instance de Montmorency susvisé ;

— que si la cour vient à considérer que des intérêts sont dus de l’année 2014 à l’année 2024, il y a lieu de rembourser les indemnités d’occupation versées par eux, soit 126 000 euros ;

— qu’il n’y a pas lieu de capitaliser les intérêts au bénéfice de Mme [B], cette mesure n’étant nullement obligatoire.

M. et Mme [U] demandent en conséquence à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer des intérêts à Mme [B] et les a déboutés de leurs demandes ;

A titre principal :

— fixer le prix du bien à 300 000 euros et renvoyer les parties devant le notaire ;

— condamner Mme [B] à signer l’acte authentique de vente sous astreinte de 200 euros par jour;

— la condamner à supporter les frais de modification du cadastre, d’un nouveau bornage et d’un nouveau plan d’arpentage ;

Susidiairement :

— renvoyer les parties devant le notaire pour régulariser l’acte de vente de la bande de terrain pour un prix de 20 000 euros ;

— condamner Mme [B] à signer l’acte authentique de vente sous astreinte de 200 euros par jour;

— la condamner à supporter les frais de modification du cadastre, d’un nouveau bornage et d’un nouveau plan d’arpentage ;

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de l’inexécution de son obligation de délivrance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation desdits intérêts ;

— ordonner la compensation avec le prix ;

Très subsidiairement, s’il y a impossibilité d’acquérir la bande de terrain :

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation desdits intérêts ;

— ordonner la compensation avec le prix.

— débouter Mme [B] de sa demande relative aux intérêts ;

— subsidiairement, dire que ceux-ci sont dus du 10 avril 2014 au 11 juillet 2024, sur le prix de 240 000 euros ;

— condamner Mme [B] à restituer les indemnités d’occupation fixées par le jugement du Tribunal d’instance de Montmorency sur la période allant du 1er août 2017 au 1er juillet 2024, soit 126 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la demande et capitalisation desdits intérêts;

— débouter Mme [B] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— ordonner la compensation avec le prix de vente ;

Très subsidiairement :

— dire que les intérêts sont dus du 10 avril 2014 au 31 juillet 2017 sur le prix de 240 000 euros ;

— débouter Mme [B] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— ordonner la compensation avec le prix de vente ;

En tout état de cause :

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— débouter Mme [B] de ses demandes ;

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 1 222 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 au titre des frais de diagnostic technique ;

— la condamner au paiement de la somme de 1 372 euros avec intérêts au taux de 10 % à compter du 12 août 2024 au titre du remboursement du dépôt de garantie qui lui avait été versé lors de la conclusion du bail ;

— la condamner au paiement de la somme de 7 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure ;

— la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Meance Langlet dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 24 juin 2025 (dossier 24-7375), Mme [B] réplique :

— que la bande de terrain litigieuse était restée sa propriété de telle façon que ses engagements vis-à-vis de ses voisins soient honorés ; qu’en 2005, soit antérieurement à la vente du bien sis au [Adresse 6], elle a vendu celui sis au [Adresse 27] de la même avenue, mais avait veillé à rester propriétaire de la bande de terrain prise sur la cour de ce pavillon, en créant la parcelle [Cadastre 17] pour 28 ca ; que le parcellaire cadastral a été modifié en conséquence ; que la bande de terrain n’a donc pas été vendue à la copropriété voisine, contrairement à ce qu’a énoncé à tort le jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 25 janvier 2021 ;

— que le jugement du 18 février 2008 constatant la perfection de la vente du bien sis au [Adresse 6] entre les parties vise des références cadastrales qui ne sont plus à jour (à savoir la parcelle AB [Cadastre 8]) ;

— que M. et Mme [U] n’ont pas payé la totalité du prix de vente, n’ayant réglé (par le truchement de la SCI JEPI) que la somme de 300 000 euros le 12 juillet 2024, au lieu de 320 000 euros ; que le prix est bien de 320 000 euros ;

— que M. et Mme [U] ont refusé de régulariser l’acte de vente, et continuent de réclamer l’allocation d’une bande de terrain à prendre sur bien sis au [Adresse 3] tout en sachant qu’ils n’y avaient plus accès ;

— que les intéressés ont modifié les lieux en rajoutant des constructions sur l’arrière de leur maison, et installé une société qui est locataire ;

— qu’ils se sont abstenus de demander la cessation du trouble causé par les voisins du [Adresse 26] [Cadastre 1], et ont finalement abandonné leur revendication de la bande de terrain, pour former en lieu et place une demande pécuniaire ;

— que la garantie d’éviction ne peut pas être invoquée au visa de l’article 1626 du code civil, puisque M. et Mme [U] étaient devenus propriétaires de la bande de terrain située sur la parcelle AB [Cadastre 12] ;

— que les intéressés étant occupants sans droit ni titre, le Tribunal d’instance de Montmorency les a condamnés à lui payer une indemnité d’occupation par un jugement daté du 28 juillet 2017, qui sera confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 3 juillet 2018 ; que si cette indemnité d’occupation doit se compenser avec les intérêts dont il sera parlé ci-après, elle ne constitue que l’un des articles du compte ;

— que par application de l’article 1652 du code civil, le bien litigieux étant frugifère, des intérêts sur le prix de vente sont dus ;

— que la prescription n’est pas acquise pour avoir été interrompue à de nombreuses reprises, notamment lors du dépôt de conclusions en référé, lors de la délivrance d’une interpellation à M. et Mme [U], lors de la sommation de comparaître, à l’occasion de l’établissement du procès-verbal de difficultés, et lors du prononcé de diverses décisions de justice ;

— qu’elle a remboursé les frais de diagnostics qui lui sont réclamés ;

— que la demande des époux [U] à fin de remboursement du dépôt de garantie est prescrite.

Mme [B] demande en conséquence à la cour de :

— infirmer le jugement ;

— déclarer les demandes de M. et Mme [U] irrecevables ou mal fondées ;

— condamner solidairement M. et Mme [U] et la SCI Jepi au paiement des intérêts moratoires depuis le jugement du 18 février 2008 ;

— condamner solidairement M. et Mme [U] et la SCI Jepi au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 320 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2008 et capitalisation desdits intérêts ; déduire le montant déjà versé le 17 juillet 2024 ; compenser les indemnités d’occupation versées ;

— débouter M. et Mme [U] de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. et Mme [U] et la SCI Jepi au paiement de la somme de

20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [U] et la SCI Jepi aux dépens ;

— débouter M. et Mme [U] et la SCI Jepi de leurs demandes.

Par acte en date du 20 février 2025, Mme [B] a assigné la SCI Jepi (gérée par Mme [U]) en intervention forcée (dossier 24-7380).

Dans leurs conclusions notifiées le 30 juin 2025 (dossier 24-7380), M. et Mme [U] forment les mêmes demandes que précédemment.

Dans ses conclusions notifiées le 30 juin 2025 (dossier 24-7380), la SCI Jepi demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [U] à payer des intérêts à Mme [B] ;

A titre principal :

— fixer le prix du bien à 300 000 euros et renvoyer les parties devant le notaire ;

— condamner Mme [B] à signer l’acte authentique de vente sous astreinte de 200 euros par jour;

— la condamner à supporter les frais de modification du cadastre, d’un nouveau bornage et d’un nouveau plan d’arpentage ;

Susidiairement :

— renvoyer les parties devant le notaire pour régulariser l’acte de vente de la bande de terrain pour un prix de 20 000 euros ;

— condamner Mme [B] à signer l’acte authentique de vente sous astreinte de 200 euros par jour;

— la condamner à supporter les frais de modification du cadastre, d’un nouveau bornage et d’un nouveau plan d’arpentage ;

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de l’inexécution de son obligation de délivrance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation desdits intérêts ;

— ordonner la compensation avec le prix ;

Très subsidiairement, s’il y a impossibilité d’acquérir la bande de terrain ;

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation desdits intérêts ;

— ordonner la compensation avec le prix et les dommages et intérêts ;

— débouter Mme [B] de sa demande relative aux intérêts ;

— subsidiairement, dire que ceux-ci sont dus du 10 avril 2014 au 11 juillet 2024, sur une assiette de 240 000 euros ;

— condamner Mme [B] à restituer les indemnités d’occupation fixées par le jugement du Tribunal d’instance de Montmorency sur la période allant du 1er août 2017 au 1er juillet 2024, soit 126 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la demande et capitalisation desdits intérêts;

— débouter Mme [B] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— ordonner la compensation avec le prix de vente ;

Très subsidiairement :

— dire que les intérêts sont dus du 10 avril 2014 au 31 juillet 2017 sur le prix de 240 000 euros ;

— débouter Mme [B] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— ordonner la compensation avec le prix de vente ;

En tout état de cause :

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— débouter Mme [B] de ses demandes ;

— la condamner au paiement de la somme de 7 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure ;

— la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Meance Langlet dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 24 juin 2025 (dossier 24-7380), Mme [B] forme les mêmes demandes que précédemment.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025.

Par mention au dossier la cour a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 24/7357 et 24/7380.

MOTIFS

Les demandes tendant à voir la cour « dire », « juger », « donner acte », « déclarer », « constater », « accueillir » et « recevoir » telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande de fixation du prix et la demande de dommages-intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance

Selon jugement daté du 18 février 2008, signifié les 23 et 29 avril 2018 et à ce jour définitif, le Tribunal de grande instance de Pontoise, saisi par les époux [U] d’une action en perfection de vente, a notamment :

— constaté que Mme [B] a donné son accord pour leur vendre la maison sise [Adresse 6] à [Localité 24], avec une bande de terrain prise sur la cour du [Adresse 2], cadastrée n° [Cadastre 9] section AB de 1,50 m de large et de 15,53 m de long débutant au niveau du porche de la maison du [Adresse 6] et finissant à l'[Adresse 21] conformément au premier plan de division établi au mois de juillet 2004 par le cabinet Bonnier-Vernet, géomètres-experts à [Localité 23] ;

— constaté que le prix de vente de la maison a été fixé à la somme de 320 000 euros pour l’ensemble de la propriété sise au [Adresse 6] à [Localité 24] et la bande de terrain prise sur celle sise au [Adresse 4] la même avenue, à la charge de M. et Mme [U] qui ont expressément accepté ce prix ;

— constaté que la vente en conséquence est parfaite en ce qu’il y a accord sur la chose et sur le prix et qu’elle a été conclue aux conditions d’usage et légales et charges habituelles, le vendeur devant prendre à ses frais les obligations réglementaires lui incombant (bornage, contrôle anti-parasitaire et du plomb…) ainsi que les frais d’enregistrement de la vente ;

— renvoyé les parties devant le notaire, Maître [O], qui sera chargé d’établir l’acte authentique de vente et les formalités subséquentes ;

— condamné Mme [B] à signer l’acte authentique sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Ce jugement est passé en force de chose jugée quant à la consistance des biens vendus, et également quant au prix. La bande de terrain querellée fait donc partie intégrante de la vente. Il convient de donner son plein effet à celle-ci et de permettre la rédaction de l’acte authentique conformément au jugement défintif du 18 février 2008, et ce, avant d’envisager la question de la réfaction du prix.

Mais des difficultés sont survenues : le 10 mars 2019 le notaire instrumentaire s’est trouvé contraint de dresser un procès-verbal de difficultés, M. et Mme [U] reprochant à Mme [B] de ne pas avoir respecté les termes de l’accord repris dans le jugement susvisé. Ils ont sollicité devant le juge de l’exécution de [Localité 30] sa condamnation à exécuter les obligations mises à sa charge par le jugement du 18 février 2008 ainsi que la liquidation de l’astreinte susvisée. Par jugement du 16 novembre 2009 ce magistrat les a déboutés de leurs prétentions, et selon arrêt du 16 décembre 2010 la cour d’appel de Versailles a confirmé ce jugement, après avoir relevé que la principale cause du retard dans la réalisation de la vente résidait dans le désaccord entre vendeur et acquéreurs sur le plan de division permettant de délimiter la chose vendue, notamment la bande de terrain dont il a été parlé plus haut, devant servir d’allée d’accès à la parcelle n° [Cadastre 8].

Saisi d’une action en résolution de la vente par Mme [B], le Tribunal de grande instance de Pontoise a suivant jugement daté du 23 janvier 2012 rejeté ses demandes, après avoir relevé que si M. et Mme [U] s’étaient refusés à signer l’acte de vente, c’était en raison d’une appréciation divergente des parties sur la signification de l’expression « conformément au premier plan de division établi au mois de juillet 2004 », et que leur attitude était justifiée par l’incertitude qui planait sur le plan de division à appliquer ; le tribunal a également renvoyé les parties devant le notaire pour qu’il établisse l’acte de vente.

Faute de précision, lors de la réunion des parties en l’étude de cet officier ministériel il n’a pas été possible de déterminer avec certitude le plan de division car il en existait deux, datés des 27 juillet 2004 et 15 juillet 2005. Le premier, à en lire une attestation du géomètre, comportait un lot à céder à M. et Mme [U] cadastré section AB n° [Cadastre 8] et pour partie section AB n° [Cadastre 9], cette seconde partie étant constituée d’une bande de terrain de 1,50 m de large sur une longueur de 15,53 m. Le second instituait une bande de terrain élargie, de 1,80 m de large au lieu de 1,50 m. Seuls ces deux plans ont été versés aux débats au contraire du document du 6 juillet 2004, une attestation du géomètre ayant indiqué qu’il ne s’agissait que d’un simple document d’arpentage non accepté par Mme [B] qui dès lors ne saurait constituer un plan de division, l’intéressée ayant seule qualité pour approuver la limite divisoire de sa propriété puisqu’elle était propriétaire de deux parcelles contiguës dont elle vendait une partie. Dès lors, l’expression « premier plan de division établi au mois de juillet 2004 » employée dans le dispositif du jugement, qui n’avait d’autre signification que de faire primer le plan de division du 27 juillet 2004 sur celui proposé par la venderesse le 15 juillet 2005 (lequel était plus favorable aux acquéreurs), doit s’entendre comme celui du 27 juillet 2004. La bande de terrain à prendre en compte est donc bien de 1,50 m de large, et partait de la limite initiale de la propriété de Mme [B].

Se pose la question de savoir si ladite bande de terrain située au [Adresse 29] peut être mise en possession de M. et Mme [U] ou non. Mme [B] indique dans ses écritures que lors de la vente du bien sis au [Adresse 26] [Cadastre 1], en 2005, elle a veillé à rester propriétaire de la bande de terrain prise sur le cour de ce pavillon, en créant la parcelle cadastrée [Cadastre 17] pour 28 ca, et que le règlement de copropriété réserve bien ladite bande de terrain. Elle en déduit qu’elle a respecté ses engagements, même si elle précise que M. et Mme [U] ont laissé la copropriété voisine occuper cette bande de terrain qui est utilisée comme parking, sans user de voies de droit pour mettre fin à cette situation, ce qui démontre qu’ils n’en n’ont pas l’usage.

L’extrait cadastral daté du 29 juillet 2005 montre que la bande de terrain litigieuse, portant le n°[Cadastre 12], est matérialisée sur le plan ; elle est prise sur le bien sis au [Adresse 28] (anciennement cadastré [Cadastre 16] [Cadastre 9]) ; le règlement de la copropriété voisine (sise au n° [Cadastre 5]), en page 4, stipule que l’immeuble anciennement cadastré section AB n° [Cadastre 9] (au n° [Cadastre 1]) a fait l’objet d’une division entre deux nouvelles parcelles cadastrées [Cadastre 16] [Cadastre 11], et AB [Cadastre 12] (d’une contenance de 28 centiares).

C’est en vain qu’il est objecté que le jugement du 18 février 2008 constatant la perfection de la vente du bien sis au [Adresse 6] entre les parties vise des références cadastrales qui ne sont plus à jour (parcelle AB [Cadastre 8]) ; en effet celle-ci a été renumérotée et constitue désormais la parcelle n° [Cadastre 13].

Il apparaît ainsi qu’en dépit des contestations que M. et Mme [U] et la SCI Jepi opposent, la bande de terrain litigieuse leur est bien vendue conformément au plan de division du 27 juillet 2004 et au jugement qui a été rendu le 18 février 2008 par le Tribunal de grande instance de Pontoise. La sommation interpellative délivrée à Mme [B] par M. et Mme [U] le 17 mai 2018, dans laquelle il lui était demandé de faire le nécessaire pour obtenir libération de la parcelle vendue, et lui était fait interdiction de disposer de ladite bande de terrain au profit de tiers, était donc infondée. Si la bande de terrain est occupée par des tiers, à savoir des copropriétaires voisins, ou si des places de stationnement y ont été installées, il s’agit d’un trouble de fait, et non pas de droit, dont il n’est nullement démontré qu’il était préexistant au prononcé du jugement constatant la vente, et auquel M. et Mme [U], puis la SCI Jepi, peuvent faire mettre un terme par toute procédure appropriée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et/ou des copropriétaires. Mme [B] a donc rempli ses obligations, et a par ailleurs donné son accord pour dégager des lieux vendus les meubles qui y avaient été abandonnés par la société Albouw-Pantz après sa mise en liquidation judiciaire ; en outre, elle ne s’est par ailleurs jamais engagée à faire construire un mur séparant les deux fonds.

La vente en question doit donc recevoir application dans les termes du jugement du 18 février 2008 et la demande de réfaction du prix sera rejetée de même que la demande en dommages et intérêts des acquéreurs.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a renvoyé les parties devant le notaire pour signer l’acte de vente pour un prix de 320 000 euros.

Sur la demande de condamnation de Mme [B] à signer l’acte authentique de vente

Par acte en date du 5 février 2018, Mme [B] a sommé M. et Mme [U] de comparaître en l’étude du notaire. Les intéressés ne s’y sont pas présentés. Le 4 mars 2019, une nouvelle sommation a été délivrée par Mme [B] à M. et Mme [U], à la suite de quoi le procès-verbal de difficultés a été dressé le 10 mars 2019. Ce sont les époux [U] qui ont refusé de signer l’acte, et selon jugement daté du 23 janvier 2012, le Tribunal de grande instance de Pontoise a renvoyé les parties devant le notaire, Maître [O], afin qu’il établisse l’acte authentique de vente suivant jugement du 18 février 2018. Force est de constater que Mme [B] n’a jamais refusé de signer l’acte de vente, alors que ce sont M. et Mme [U] qui s’y opposent. La demande susvisée sera en conséquence rejetée. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la partie non comparante à signer l’acte de vente sous astreinte, et seule la SCI Jepi, qui a désormais la qualité d’acquéreur à l’exclusion des époux [U], sera condamnée à le faire.

Sur la demande à fin de renvoi des parties devant le notaire

Il a d’ores et déjà été fait droit à cette prétention par le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Pontoise le 23 janvier 2012, qui a été confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Versailles daté du 11 septembre 2014. Cette demande est irrecevable.

Sur la demande subsidiaire de M. et Mme [U], s’il y a impossibilité d’acquérir la bande de terrain, de condamnation de Mme [B] au paiement de la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts

Cette demande sera écartée car il résulte de ce qui précède que M. et Mme [U] ont bien acquis la bande de terrain.

Sur les intérêts sur le prix de vente

Mme [B] demande à la cour de condamner solidairement M. et Mme [U] et la SCI Jepi au paiement des intérêts moratoires sur le prix de vente depuis le jugement du 18 février 2008.

Selon acte notarié daté du 12 juillet 2024, Mme [B] a cédé le bien litigieux à la SCI Jepi ; ladite SCI s’est donc substituée à M. et Mme [U] qui ne sont dès lors plus redevables ni du prix de vente, ni d’intérêts, les demandes en paiement formées à leur encontre étant d’ores et déjà rejetées.

En vertu des articles 1605 et 1652 du code civil, l’obligation de délivrer un immeuble est remplie par la remise des clés ou des titres de propriété, alors que l’acheteur doit l’intérêt sur le prix de vente jusqu’au paiement du capital, notamment si le bien vendu est frugifère. L’intérêt légal sur le prix de vente est donc une contrepartie de la jouissance du bien, et est dû sur la période séparant la prise de possession du jour du paiement. M. et Mme [U] sont donc redevables de l’intérêt légal sur la somme de 320 000 euros, et ce, depuis le depuis le jugement du 18 février 2008 ayant constaté la perfection de la vente, jusqu’au paiement complet du prix.

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La demande relative aux intérêts a été formée devant le tribunal le 10 avril 2019 par voie de conclusions. Dès le 4 mars 2009, Mme [B] avait délivré à M. et Mme [U] une sommation de comparaître en l’étude du notaire, mais cet acte ne renfermait aucune demande chiffrée alors que le procès-verbal de difficultés qui a été dressé ensuite le 10 mars 2009 n’en faisait pas état. Les conclusions qui ont été prises par Mme [B] devant le premier président de la cour d’appel de Versailles dans le cadre d’un référé-suspension de l’exécution provisoire pour l’audience du 5 octobre 2017 mentionnaient dans leur dispositif « indiquer dans la décision qu’il y a une nouvelle mise en demeure d’avoir à acquitter le prix avec les intérêts déjà dus » ; cette formulation bien que complexe démontre qu’une réclamation était faite au titre des intérêts. La prescription a été ainsi interrompue, si bien que seuls les intérêts antérieurs au 5 octobre 2012, soit cinq ans auparavant, sont prescrits.

La SCI Jepi a réglé une partie du prix (300 000 euros) le 12 juillet 2024. Elle sera donc condamnée à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 320 000 euros du 5 octobre 2012 au 12 juillet 2024, et sur la somme de 20 000 euros sur la période postérieure, jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de Mme [B] de condamnation solidaire de M. et Mme [U] et de la SCI Jepi au paiement de la somme de 320 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2008 et capitalisation desdits intérêts

M. et Mme [U], qui n’ont plus la qualité d’acquéreurs, ne peuvent se voir réclamer paiement du prix. Il en résulte que seule la SCI Jepi est redevable de ce dernier ; or elle n’en a réglé qu’une partie (soit 300 000 euros sur 320 000 euros). Elle sera donc condamnée à payer à Mme [B] la somme de 20 000 euros ; les intérêts qui ont été mis à sa charge supra seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil, les arguments adverses selon lesquels c’était Mme [B] qui avait opposé une résistance ne pouvant être retenus dès lors que la seule condition posée par la loi à cette mesure est l’expiration du délai annal. Et dès lors que ces intérêts ont commencé à courir avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, leur action en paiement, puisqu’ils sont capitalisés, se prescrit par trente ans, si bien que la prescription ne saurait être acquise.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation de la somme de 20 000 euros avec les indemnités d’occupation versées qui vont être compensées infra avec les intérêts.

Sur les indemnités d’occupation

Elles ont été fixées par le jugement du Tribunal d’instance de Montmorency en date du 28 juillet 2017, qui a condamné in solidum M. et Mme [U] à payer à Mme [B] une somme mensuelle de 1 500 euros à compter du mois suivant le prononcé de la décision et jusqu’à libération effective des lieux ou signature de l’acte authentique de vente. Par arrêt en date du 3 juillet 2018, la cour d’appel de Versailles a confirmé ce jugement, après avoir relevé que les époux [U] occupaient les lieux depuis l’année 2008 sans avoir versé le prix de vente ni versé d’indemnité.

Une indemnité d’occupation constitue la réparation du préjudice causé au propriétaire d’un bien par l’occupation irrégulière, sans titre, dudit bien par un tiers. Elle fait donc double emploi avec les intérêts au taux légal sur le prix qui représente la contrepartie de la jouissance du bien. Il y a lieu de dire, en conséquence, que ladite indemnité d’occupation n’est plus due ; la cour ne condamnera pas Mme [B] à les restituer mais celles qui ont été payées à ce jour viendront en déduction des intérêts à régler par la SCI Jepi.

Sur la demande de condamnation de Mme [B] à supporter les frais de modification du cadastre, d’un nouveau bornage et d’un nouveau plan d’arpentage

En vertu de l’article 954 alinéas 2 et 3 du code de procédure civile en sa version alors applicable, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte ; la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Au cas d’espèce la demande susvisée n’est aucunement envisagée dans le corps des conclusions de M. et Mme [U] et de la SCI Jepi ; ladite demande n’étant étayée par aucun moyen elle sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de Mme [B] au paiement des frais de diagnostic technique (1 222 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024)

M. et Mme [U] réclament la somme de 1 222 euros de ce chef, soutenant qu’ils se sont trouvés dans l’obligation de faire établir les diagnostics techniques obligatoires et d’en assumer le coût, que Mme [B] a refusé de prendre en charge au mépris des dispositions de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation. Ce texte donne un liste de documents à produire lors de la vente d’un immeuble bâti, mais ne précise nullement qui, du vendeur ou de l’acquéreur, doit en assumer le coût. L’attestation notariée de vente du bien par Mme [B] à la SCI Jepi en date du 12 juillet 2024 ne comporte pas de précision à cet égard, et l’acte notarié lui-même n’est pas produit. Dans ces conditions, M. et Mme [U] et la SCI Jepi n’établissent pas que Mme [B] est redevable de ces frais, étant observé en outre que l’intéressée soutient dans ses écritures qu’elle a remboursé les frais de diagnostics qui lui sont réclamés et qu’elle verse aux débats un décompte vendeur émanant du notaire qui le confirme au moins pour partie, comme mentionnant le règlement de frais (de diagnostic et d’assainissement) à hauteur de 956,28 euros.

M. et Mme [U] seront déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande, formée par M. et Mme [U], de condamnation de Mme [B] au paiement de la somme de 1 372 euros avec intérêts au taux de 10 % à compter du 12 août 2024, au titre du remboursement du dépôt de garantie

Lors de la conclusion du bail, portant sur le bien ultérieurement vendu à M. et Mme [U], ceux-ci avaient versé à Mme [B] un dépôt de garantie de 9 000 F soit 1 372,04 euros ; celle-ci soulève la prescription. En vertu de l’article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le 10 avril 2002, Mme [B] a délivré à M. et Mme [U] un congé pour reprise, mais ensuite a été menée une négociation entre les parties au sujet de l’acquisition du bien par M. et Mme [U], durant plusieurs mois et jusqu’en 2004 soit bien après la date prévue de prise d’effet du congé (14 octobre 2002), lequel n’a donc pas reçu application. Le bail a donc été résilié et le dépôt de garantie n’est devenu en conséquence exigible que le 18 février 2008, date du jugement constatant la perfection de la vente. Lors des débats devant les premiers juges, M. et Mme [U] n’avaient pas formé de demande en paiement au titre du dépôt de garantie, ainsi qu’il résulte de la lecture de l’exorde du jugement dont appel. Ce n’est que le 16 décembre 2024, date de notification de leurs premières écritures devant la cour d’appel, que M. et Mme [U] ont pour la première fois articulé leur demande ; ils l’ont fait plus de trois ans après le point de départ du délai de prescription qui est ainsi acquis. Leur demande en paiement sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de condamnation solidaire de M. et Mme [U] et de la SCI Jepi au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts

Mme [B] réclame la condamnation solidaire de M. et Mme [U] et de la SCI Jepi à ui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires au visa de l’article 1240 du code civil. Elle a été déboutée de cette prétention par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles daté du 17 novembre 2022, lequel n’a pas été cassé de ce chef ; la demande de dommages-intérêts de Mme [B] à l’encontre des époux [U] est irrecevable.

S’agissant de celle formée à l’encontre de la SCI Jepi, il est patent que M. et Mme [U] ont multiplié les contestations au sujet de la bande de terrain litigieuse, dont ils ont affirmé qu’elle ne pouvait pas leur être vendue car elle se situait sur un autre fond alors qu’il n’en est rien, qu’ils n’ont réglé une partie du prix de vente, par le truchement de la SCI Jepi, qu’au mois de juillet 2024 soit très tardivement alors même que le jugement constatant la perfection de la vente avait été rendu 16 ans auparavant, et qu’ils ont refusé de signer l’acte chez le notaire, pour ensuite tenter d’obtenir une réfaction du prix au prétexte que la bande de terrain ne leur était pas vendue, alors qu’il leur suffisait d’intenter toute action en justice adéquate à l’encontre de leurs occupants ou de la copropriété voisine pour la faire libérer, ce qu’ils n’ont pas fait. Mais la SCI Jepi n’est pas responsable de ces faits ; la demande sera en conséquence rejetée en ce qu’elle est formée à l’encontre de la SCI Jepi, dont il sera rappelé qu’elle n’a été substituée à M. et Mme [U] qu’au mois de juillet 2024 soit très récemment et même après le prononcé du précédent arrêt.

Sur les autres demandes

M. et Mme [U] et la SCI Jepi, qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition,

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les n° 24/7357 et 24/7380,

INFIRME le jugement en date du 25 janvier 2021 en ce qu’il a:

* à défaut de comparution, condamné la partie non comparante à signer l’acte authentique de vente conformément au jugement sous astreinte de 200 euros par jour ;

* condamné M. [D] [U] et Mme [I] [U] à payer à Mme [X] [B] des intérêts au taux légal sur le prix de vente de 320 000 euros entre le 10 avril 2014 et le 31 juillet 2017 avec capitalisation des intérêts ;

Et statuant à nouveau :

CONDAMNE la SCI Jepi, à défaut de comparution, à signer l’acte authentique de vente conformément au jugement du 18 février 2008 sous astreinte de 200 euros par jour, ladite astreinte courant à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la sommation qui lui en sera faite ;

CONDAMNE la SCI Jepi à payer à Mme [X] [B] la somme de 20 000 euros ;

CONDAMNE la SCI Jepi à payer à Mme [X] [B] les intérêts au taux légal sur la somme de 320 000 euros du 5 octobre 2012 au 12 juillet 2024, et sur la somme de 20 000 euros sur la période postérieure, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que les indemnités d’occupation ne sont plus dues ;

DIT que les indemnités d’occupation déjà versées se compenseront avec la somme susvisée ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur cette somme, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

DECLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Mme [X] [B] à l’encontre de M. et Mme [U] ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [U], Mme [I] [U] et la SCI Jepi à payer à Mme [X] [B] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [U], Mme [I] [U] et la SCI Jepi aux dépens d’appel ;

REJETTE toute autre demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président ,