COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01463 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XB2T

AFFAIRE :

S.A.R.L. LES PETITS MOUCHOIRS

C/

[G] [U]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 31 Janvier 2025 par le Président du TJ de [Localité 8]

N° RG : 23/01514

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 18.12.2025

à :

M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE (150)

M^e Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS (P0466)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. LES PETITS MOUCHOIRS

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 789 805 603

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Antoine DELPLA, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150 – N° du dossier E0008T4W

APPELANTE

****************

Monsieur [G] [U]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [E] [I]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0466 – N° du dossier FM

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de président,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2012, M. [G] [U] et Mme [E] [I] épouse [U] ont donné à bail commercial renouvelé à la société Anahit, des locaux sis [Adresse 4] [Localité 7] [Adresse 1]).

Aux termes d’un acte de cession de fonds de commerce du 1er mars 2013, la SARL Les Petits Mouchoirs est venue aux droits du preneur.

Des loyers et charges sont demeurées impayées.

Par acte de commissaire du 18 avril 2023, M. et Mme [U] ont fait délivrer à la société Les Petits Mouchoirs un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour une somme de 14 579, 73 euros, au titre des loyers et charges impayés au 2e trimestre 2023 inclus. Celui-ci est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 juin 2023, M. et Mme [U] ont fait assigner en référé la société Les Petits Mouchoirs aux fins d’obtenir principalement :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’expulsion de la société Les Petits Mouchoirs et de tout occupant de son chef des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— la condamnation, à titre provisionnel, de la société Les Petits Mouchoirs à payer à M. et Mme [U] la somme de 15 112,53 euros, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 14 579,73 euros à compter du 18 avril 2023, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— la condamnation, à titre provisionnel, de la société Les Petits Mouchoirs à payer à M. et Mme [U] une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du loyer, des charges et des taxes qui auraient été dus si le bail avait été maintenu, à compter du 3ème trimestre 2023, et ce jusqu’à la restitution des lieux et la remise des clés,

— la condamnation de la société Les Petits Mouchoirs à payer à M. et Mme [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la société Les Petits Mouchoirs aux entiers dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire du 18 avril 2023.

Par ordonnance contradictoire rendue le 31 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 18 mai 2023 à 24h,

— condamné à titre provisionnel la société Les Petits Mouchoirs à payer à [G] [U] et [E] [I] épouse [U] la somme de 11 591,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légaux à compter de la présente décision,

— accordé à la société Les Petits Mouchoirs des délais de paiement pour s’acquitter, en sus du loyer et des charges courants qui pourront être payés mensuellement, de leur dette, en six mensualités égales et consécutives, la dernière mensualité soldant la créance,

— dit que le premier versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite,

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,

— dit que, faute pour la société Les Petits Mouchoirs de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, l’entièreté de la somme, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le reliquat deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Les Petits Mouchoirs et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 5],

— en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— rejeté la demande de la société Les Petits Mouchoirs aux fins de remise de documents,

— condamné la société Les Petits Mouchoirs aux dépens,

— condamné la société Les Petits Mouchoirs à payer à M. et Mme [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Par déclaration reçue au greffe le 27 février 2025, la société Les Petits Mouchoirs a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Les Petits Mouchoirs demande à la cour, au visa des articles L. 145-40, L. 145-40-2, L. 145-41 et R. 145-36 du code de commerce, 834 du code de procédure civile, 1343-5 et 2224 du code civil, de :

'à titre principal,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 31 janvier 2025 par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Nanterre (N° RG 23/01514) en toutes ses dispositions,

I. Nullité du commandement de payer et existence d’une contestation sérieuse

— déclarer nul et de nul effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 18 avril 2023 par la SA ID Facto commissaire de justice à [Localité 9],

— dire qu’il existe une contestation sérieuse auxquelles les demandes de M. et Mme [U] se heurtent,

sur le paiement des loyers et charges

— constater que la demande de condamnation au titre des loyers et charges impayées à novembre 2024 est désormais sans objet, du fait des règlements effectués par la SARL Les Petits Mouchoirs,

en conséquence,

— débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

sur les charges locatives

— constater que M. et Mme [U] n’ont jamais procédé à la régularisation des charges annuelles,

— ordonner à M. et Mme [U] de restituer à la SARL Les Petits Mouchoirs l’intégralité des provisions sur charges versées de 80 euros mensuels et les sommes versées au titre des charges d’eau à compter du 1er janvier 2022,

en conséquence,

— condamner M. et Mme [U] à verser à la SARL Les Petits Mouchoirs, une somme de 3120 euros échéance [sic] de janvier 2022 à mai 2025, laquelle correspond aux provisions pour charges non régularisées,

— condamner M. et Mme [U] à verser à la SARL Les Petits Mouchoirs, une somme de 7 422,18 euros échéance [sic] de janvier 2022 à février 2025 laquelle correspond charges d’eau non régularisées,

— condamner M. et Mme [U] à verser à la SARL Les Petits Mouchoirs, une somme de 320 euros (80 euros X 4) de provisions sur charges injustifiées de juin 2025 à septembre 2025,

— condamner M. et Mme [U] à verser à la SARL Les Petits Mouchoirs, une somme de 475,20 euros de charges d’eau injustifiées réclamé par le bailleur par courrier du 10 février 2025,

sur les quittances

— condamner M. et Mme [U] à remettre à la SARL Les Petits Mouchoirs sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir l’ensemble des quittances depuis janvier 2019 inclus,

à titre subsidiaire

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 31 janvier 2025 par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé à la société Les Petits Mouchoirs des délais de paiement pour s’acquitter, en sus du loyer et des charges courants qui pourront être payés mensuellement, de leur dette, en six mensualités égales et consécutives, la dernière mensualité soldant la créance,

en tout état de cause,

— débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner M. et Mme [U] à payer à la SARL Les Petits Mouchoirs la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du cpc en cause d’appel,

— condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens de la procédure d’appel.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

'- débouter la société Les Petits Mouchoirs de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé dont appel, en ce qu’elle a décidé :

« – constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 18 mai 2023 à 24h,

— condamnons à titre provisionnel la société Les Petits Mouchoirs à payer à [G] [U] et [E] [I] épouse [U] la somme de 11 591,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légaux à compter de la présente décision. »

« – rejetons la demande de la société Les Petits Mouchoirs aux fins de remise de documents,

— condamnons la société Les Petits Mouchoirs aux dépens,

— condamnons la société Les Petits Mouchoirs à payer à [G] [U] et [E] [I] épouse [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

— infirmer l’ordonnance de référé dont appel, en ce qu’elle a décidé :

« – accordons à la société Les Petits Mouchoirs des délais de paiement pour s’acquitter, en sus du loyer et des charges courants qui pourront être payés mensuellement, de leur dette, en six mensualités égales et consécutives, la dernière mensualité soldant la créance,

— disons que le premier versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite,

— ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai. »

— dire et juger que la clause résolutoire est définitivement acquise sans suspension et délai,

— ordonner l’expulsion de la société Les Petits Mouchoirs et de tout occupant de son chef des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner, à titre provisionnel, la société Les Petits Mouchoirs à payer à M. et Mme [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des taxes qui auraient été dus si le bail avait été maintenu, à compter du 19 mai 2023, et ce jusqu’à la restitution des lieux et la remise des clés,

— condamner la société Les Petits Mouchoirs à payer à M. et Mme [U] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les Petits Mouchoirs aux entiers dépens d’appel.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du commandement, la société Les Petits Mouchoirs fait valoir que pour être valable, le commandement de payer doit mentionner un décompte précis de la somme due, détaillant le nombre de termes de loyers réclamés, la période définie, le montant de chaque terme avec la ventilation entre charges et loyers, alors que le commandement litigieux ne comporte aucun décompte mais uniquement un document intitulé « situation financière au 12 avril 2023 » composé de quelques lignes sans aucun détail, exposant des provisions sur charge d’un montant de 80 €, sans jamais les avoir justifiées.

Sur la dette locative, la société Les Petits Mouchoirs conteste le montant des charges réclamées par M. [G] [U] et Mme [E] [I]. Elle relève que selon le décompte produit, les charges s’élèvent à la somme de 15 337,87 euros contre 35 620 euros de loyers ; et que les charges n’étant pas exigibles, ses paiements pour 39 366,83 euros s’imputent sur les loyers qui doivent être considérés comme intégralement payés au jour de la décision du premier juge.

Sur les charges provisionnelles, elle précise que les bailleurs ne remplissent pas les obligations légales qui leur incombent et qu’ils ne peuvent donc solliciter le paiement des charges réclamées, de surcroît, devant le juge des référés du fait que :

— le contrat méconnait les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce relatif à l’énumération des catégories de charges,

— depuis l’entrée dans les lieux, aucune information n’a été faite par le bailleur,

— M. [G] [U] et Mme [E] [I] n’ont jamais pris la peine de lui adresser ni un appel de loyers, ni un appel de charges, en violation de l’article R. 145-36 du code de commerce,

— M. [G] [U] et Mme [E] [I] se sont toujours contentés d’indiquer une ligne « charges réelles », sur les quittances à l’époque où elles étaient établies.

— lors du renouvellement du contrat de bail commercial en septembre 2022, aucune reddition de charges n’a été opérée.

Sur les charges d’eau, la société Les Petits Mouchoirs fait valoir que si le bail stipule que le preneur est obligé de rembourser au bailleur sa consommation d’eau enregistrée par le compteur divisionnaire desservant les lieux loués, il n’existe en réalité aucun compteur divisionnaire et que la photographie d’un compteur dont on ignore où il se trouve et à quelle date la photo a été prise n’en rapporte pas la preuve de l’existence.

Elle ajoute que la facture Veolia versée aux débats par les bailleurs pour tenter de justifier le montant des charges d’eau, est précisément aux noms des bailleurs ce qui ne permet pas au locataire de justifier comptablement et fiscalement des montants réglés au titre des charges d’eau des locaux loués.

Pour leur part, sur la régularité du commandement, M. [G] [U] et Mme [E] [I] font valoir que le document annexé au commandement rappelle les périodes impayées en vertu de quoi la locataire était parfaitement informée des périodes pour lesquelles il était demandé paiement comme l’a relevé le premier juge.

Sur les charges de consommation d’eau, M. [G] [U] et Mme [E] [I] font valoir que le bail stipule que le preneur est obligé de rembourser au bailleur sa consommation d’eau enregistrée par le compteur divisionnaire desservant les lieux loués ; et qu’ils ont procédé au calcul de la quote-part des charges d’eau en tenant compte de ce compteur divisionnaire.

Sur la provision sur charges, M. [G] [U] et Mme [E] [I] font valoir que la société Les Petits Mouchoirs se plaint de l’absence de justificatif des charges et du fait que cette provision ne serait pas justifiée alors qu’au contraire, la provision est inférieure aux charges réelles ; et que les sommes dues au titre de la taxe foncière sont à elles seules supérieures aux provisions.

Sur le montant des loyers, M. [G] [U] et Mme [E] [I] font valoir que le loyer a été révisé le 1er octobre 2021 à la somme trimestrielle de 3 005,79 euros ; que pour être agréable à la société Les Petits Mouchoirs, ils ont accepté d’appeler les loyers mensuellement d’avance ; que moyennant cette faveur, il avait été accepté par les deux parties de fixer le loyer en principal mensuel à la somme arrondie en principal de 1 010 euros.

I. Sur l’exception de nullité du commandement de payer tirée de l’irrégularité du décompte des sommes réclamées

En application des articles 834 et suivants du code de procédure civile, il est constant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer.

Par conséquent, l’exception de nullité du commandement de payer tirée de l’irrégularité du décompte des sommes réclamées soulevée par la société Les Petits Mouchoirs sera rejetée.

En revanche, ce moyen, qui a vocation à caractériser une éventuelle contestation sérieuse de la société Les Petits Mouchoirs contre les demandes de M. [G] [U] et Mme [E] [I], sera apprécié à cette occasion.

II. Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 872 du code de commerce, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de cet article, il est constant que la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse du bien-fondé des demandes en paiement des sommes figurant au commandement.

En l’espèce, le bail litigieux comporte une clause résolutoire selon laquelle, en cas de défaut notamment de paiement d’un seul terme de loyer, ou des charges, ou de toutes sommes qui en constituent l’accessoire, et un mois après un simple commandement resté en tout ou partie sans effet pendant ce délai, le bail sera résilié de plein droit.

M. [G] [U] et Mme [E] [I] justifient avoir fait signifier à la société Les Petits Mouchoirs un commandement d’avoir à payer la somme de 14 579,73 euros dans le délai d’un mois, suivant exploit du 18 avril 2023, le commandement rappelant les termes de la clause de résiliation de plein droit insérée dans le contrat de bail.

Suivant le décompte y figurant, M. [G] [U] et Mme [E] [I] se prévalent des créances suivantes demeurées impayées :

« – Loyer principal mensuel charges comprises échus : 13 080 euros

(de juillet 2022 à juin 2023) 12 mois x 1090 euros

Loyer principal 1010 euros

Provision sur charges 80 euros

Total : 1 090 euros

— Charge réel (consommation d’eau) : 1499,73 euros

31/08/2022 (483,60 €)

14/11/2022 (496,65 €)

15/02/2023 (519,48 €) »

Sur la clarté du décompte figurant au commandement, il est constant qu’il doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées, d’en vérifier le bien-fondé, de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.

Or, il résulte du décompte figurant au commandement qu’il y est clairement précisé que sont réclamés les loyers de juillet 2022 à juin 2023, ainsi que les provisions sur charge, et les charges réelles de consommation d’eau.

Aussi, sans que le bien-fondé de ces créances n’ait à être apprécié à ce stade, il apparait que le décompte litigieux ne génère aucune confusion quant aux créances dont le recouvrement est poursuivi, de sorte que la contestation de la société Les Petits Mouchoirs quant à la précision du commandement n’est pas sérieuse.

Pour le reste, la société Les Petits Mouchoirs ne conteste pas qu’à la date du commandement, elle était redevable de plusieurs mensualités de loyers.

En effet, même à écarter l’intégralité des charges comme elle le réclame, au 18 avril 2023, les loyers hors charges échus depuis le 1er janvier 2022 s’élevaient à la somme de 16 160 euros contre uniquement 7 320,93 euros de versements.

Le commandement a donc valablement fait courir le délai d’acquisition de la clause résolutoire d’un mois, a minima au titre de la partie non contestée de la dette.

Or, il n’est pas contesté que la société Les Petits Mouchoirs n’a pas réglé les causes du commandement dans ce délai, pas même à hauteur du montant non contesté.

Aussi, il est acquis avec l’évidence requise que le bail s’est trouvé résilié à compter du 19 mai 2023 par le jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent, l’ordonnance litigieuse sera confirmée de ce chef.

III. Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de commerce peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, les créances invoquées par M. [G] [U] et Mme [E] [I] se décomposent entre :

— les loyers hors charge qui ne sont pas contestés,

A cet égard, il convient de préciser que la société Les Petits Mouchoirs déclare ignorer les raisons pour lesquelles les montants des loyers réclamés en 2020 et 2021 sont différents. Pour autant, elle admet (p.9 de ses conclusions) que le montant des loyers échus du 1er janvier 2022 au 30 novembre 2024 s’élèvent à 35 620 euros conformément au décompte produit par M. [G] [U] et Mme [E] [I]. Il y a donc lieu d’en déduire une absence de contestation du montant des loyers à hauteur de 1 010 euros par mois.

— les charges de consommation d’eau,

— les provisions sur charges,

— la quote-part due au titre de la taxe foncière.

Sur les charges d’eau, le contrat de bail stipule en page 4 au paragraphe « CHARGES » :

« De payer, à compter de l’entrée en jouissance, leurs contributions personnelles, mobilières et autres, à la charge du locataire et de se conformer aux charges et règlements de la ville, de police, de voirie, et de toutes prescriptions des autorités pour l’hygiène et la salubrité, dont il (le locataire) est ordinairement tenu de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.

De faire leur affaire personnelle des contrats de gaz et d’électricité directement avec les compagnies intéressées, sans le concours ni la participation du bailleur.

De rembourser au bailleur les prestations et les taxes d’ordures ménagères, balayage, taxes foncières, taxes municipales diverses, en un mot toutes taxes mises ou à mettre sur les lieux loués.

De rembourser au bailleur leur consommation d’eau par le compteur divisionnaire desservant les lieux loués, selon les tarifs de la Compagnie des Eaux, frais et accessoires compris.

Au cas où les impôts, taxes ou charges ci-dessus mis à la charge du preneur viendraient à être mis à la charge du bailleur, soit directement, soit par conversion en impôts, taxes ou charges d’une autre nature, le preneur devra rembourser au bailleur une somme égale à celle faisant l’objet de la conversion, et ce, à titre de complément de loyer. »

M. [G] [U] et Mme [E] [I] produisent au débat les factures trimestrielles d’eau sur lesquelles est inscrit manuscritement le calcul des charges imputables à la société Les Petits Mouchoirs compte tenu du relevé du compteur divisionnaire comparativement au précédent relevé.

La contestation de la société Les Petits Mouchoirs quant à l’existence d’un compteur divisionnaire est dépourvue de sérieux en ce que le locataire, dont elle est la subrogée, a expressément consenti à cette stipulation mentionnant l’existence d’un compteur divisionnaire ; qu’elle ne justifie d’aucune contestation antérieure au commandement litigieux sur l’exigibilité et le calcul de ces charges ; qu’elle a procédé au paiement des charges d’eau qui lui étaient réclamées en février et avril 2022 ; et enfin que la pluralité de compteurs d’eau et la présence d’un compteur divisionnaire ont été constatées par procès-verbal de constat du 18 octobre 2024 (pièce intimés 16).

Par ailleurs, la société Les Petits Mouchoirs est également mal venue à contester les factures litigieuses à l’aune de ses impératifs et besoins en matière de comptabilité compte tenu du fait qu’elle a librement consenti au transfert du bail litigieux et qu’il lui était loisible de s’approvisionner en eau selon d’autres modalités contractuelles.

Il s’en évince que le calcul des charges d’eau est justifié par les bailleurs avec l’évidence requise en référé et que la société Les Petits Mouchoirs n’y oppose aucune contestation sérieuse.

S’agissant des provisions sur charges, sur la conformité du contrat aux dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, la société Les Petits Mouchoirs n’est pas fondée à s’en prévaloir considérant le fait que ces textes sont entrés en vigueur le 20 juin 2014 et le 3 novembre 2024 et que leurs dispositions sont applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 pour le premier et du 3 novembre pour le second, ce qui n’est présentement pas le cas.

En revanche, M. [G] [U] et Mme [E] [I] soutiennent de façon contradictoire que, malgré l’absence de régularisation, les provisions leur seraient dues puisque leur montant est, en tout état de cause, inférieur aux sommes dues au titre de la taxe foncière, alors qu’ils réclament également par ailleurs, et en plus des provisions sur charges, le paiement de la quote-part imputable à la société Les Petits Mouchoirs de ces taxes pour un montant de 5 590,89 euros.

C’est donc une double créance que M. [G] [U] et Mme [E] [I] poursuivent pour la même cause, aucune autre charge imputable à la société Les Petits Mouchoirs n’étant justifiée, de sorte que leur créance résultant des provisions sur charge depuis le 1er janvier 2022 se heurte à une contestation sérieuse.

S’agissant de la taxe foncière, les stipulations du bail précitées la mettent à la charge de la société Les Petits Mouchoirs, sans toutefois qu’il soit précisé dans quelle proportion. Or, il s’agit d’un aspect déterminant considérant le fait que la taxe foncière adressée à M. [G] [U] et Mme [E] [I] l’est au titre de l’intégralité de l’ensemble immobilier alors que seuls les lots 1, 4 et 5 sont loués à la société Les Petits Mouchoirs.

Aussi, l’application d’une répartition par tantièmes telle que réclamée par M. [G] [U] et Mme [E] [I], qu’ils qualifient d’application « favorable à la locataire » ce qui en traduit l’indétermination précise, suppose une interprétation de la convention ce qui est exclusif de l’évidence requise en référé et doit conduire à écarter cette somme de la provision réclamée.

Considérant l’ensemble des motifs précités, la créance de M. [G] [U] et Mme [E] [I] dont la preuve est rapportée avec l’évidence requise en référé correspond aux loyers hors charges et les charges d’eau échus entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2025, soit les sommes de 46 460 euros et de 7 898,66 euros.

Toutefois, la société Les Petits Mouchoirs ayant versé sur la période considérée une somme de 62 736,65 euros, il ne subsiste aucune créance non sérieusement contestable à la date du 1er octobre 2025.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera infirmée et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de M. [G] [U] et Mme [E] [I] au titre des loyers hors charges, des charges de consommation d’eau, des provisions sur charges, et de la quote-part des taxes foncières, échus du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2025.

IV. Sur la demande de la société Les Petits Mouchoirs de restitution des provisions sur charges et de charges d’eau non régularisées

En application de l’article 873 du code de procédure civile précité, il est constant que les demandes en paiement qui ne sont pas réclamée à titre provisionnel excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, la société Les Petits Mouchoirs ne sollicitant pas de condamnations à titre provisionnel, il sera dit n’y avoir lieu à référé les concernant.

Au surplus, il sera indiqué que la restitution des charges d’eau se heurte de façon évidente à une contestation sérieuse considérant les motifs précités, de même que la restitution des provisions se heurte aux stipulations contractuelles mettant à la charge de la société Les Petits Mouchoirs une quote-part des taxes foncières.

V. Sur la demande de la société Les Petits Mouchoirs de condamnation de M. [G] [U] et Mme [E] [I] à produire l’ensemble des quittances depuis janvier 2019 inclus

Sur cette demande, la société Les Petits Mouchoirs fait valoir qu’elle ne dispose d’aucune quittance depuis janvier 2019 ; et qu’elle sollicite en conséquence la condamnation de M. [G] [U] et Mme [E] [I] à lui remettre sous astreinte l’ensemble des quittances depuis janvier 2019 inclus par considération des dispositions de l’article 2224 du code civil.

En application de l’article 1728 du code civil, le propriétaire d’un local commercial est tenu de délivrer à son locataire des quittances de loyers correspondant aux sommes effectivement réglées.

En l’espèce, l’analyse du décompte litigieux révèle un paiement erratique de la société Les Petits Mouchoirs, avec une régularisation substantielle en mars 2024.

De plus, il résulte des motifs qui précèdent qu’il existe des contestations sérieuses relatives aux charges, et donc à leur paiement, qui sont opposables tant aux bailleurs qu’à la société Les Petits Mouchoirs.

Dans ces conditions, la société Les Petits Mouchoirs n’établit pas avec l’évidence requise quelle somme a été payée au titre de quelle échéance et qui justifierait l’établissement d’une quittance.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise en sera confirmée de ce chef.

VI. Sur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Sur cette demande, ni la société Les Petits Mouchoirs, ni M. [G] [U] et Mme [E] [I] ne développent de moyen au soutien de leur demande, de confirmation pour la première, et d’infirmation pour les seconds.

Sur ce

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, le constat de l’absence de créance non-sérieusement contestable de M. [G] [U] et Mme [E] [I] à l’égard de la société Les Petits Mouchoirs au 1er octobre 2025 justifie de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera confirmée et il y sera ajouté le constat du paiement de la dette ainsi que le fait que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

VII. Sur les demandes accessoires

S’agissant des frais irrépétibles et dépens de première instance, la société Les Petits Mouchoirs sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée sans formuler de prétention s’y rapportant.

Il s’ensuit que la cour n’est pas saisie de demande portant sur ces dispositions de l’ordonnance, qui sont dès lors devenues irrévocables.

Partie perdante, M. [G] [U] et Mme [E] [I] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devront en outre supporter les dépens d’appel.

En revanche, compte tenu de la nature et des circonstances du litige, la société Les Petits Mouchoirs sera également déboutée de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance entreprise, en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 18 mai 2023 à 24h ;

— accordé à la société Les Petits Mouchoirs des délais de paiement pour s’acquitter, en sus du loyer et des charges courants qui pourront être payés mensuellement, de leur dette, en six mensualités égales et consécutives, la dernière mensualité soldant la créance ;

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

— rejeté la demande de la société Les Petits Mouchoirs aux fins de remise de documents ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette l’exception de nullité du commandement de payer tirée de l’irrégularité du décompte des sommes réclamées soulevée par la société Les Petits Mouchoirs ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [G] [U] et Mme [E] [I] de condamner provisionnellement la société Les Petits Mouchoirs au titre de sa créance locative arrêtée au 1er octobre 2025 ;

Constate que le paiement est intervenu à l’expiration du délai accordé ;

Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué ;

Condamne M. [G] [U] et Mme [E] [I] aux dépens d’appel ;

Déboute la société Les Petits Mouchoirs, M. [G] [U] et Mme [E] [I] de leur demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente