COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°283

PAR DEFAUT

DU 07 OCTOBRE 2025

N° RG 24/04213 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTZZ

AFFAIRE :

[G] [U] [H]

C/

[V] [B]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 15]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-450

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 07.10.2025

à :

M^e Eric AZOULAY

M^e Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [G] [U] [H]

né le 10 Août 1976 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentant : M^e Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10 – N° du dossier 20244406

****************

INTIMEES

Madame [V] [B]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée à étude de commissaire de justice

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A [Localité 12]

N° SIRET : 308 43 5 4 60

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Mai 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du débiléré : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 août 2015, l’Opievoy a donné en location à Mme [V] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 11], appartenant désormais à la société Les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, moyennant un loyer mensuel hors charges de 483 euros.

Mme [B] a, par courrier du 18 octobre 2021, informé le bailleur qu’elle avait définitivement quitté les lieux, laissant son ex concubin dans le logement depuis mars 2021.

Il est apparu à la société bailleresse que les lieux étaient occupés irrégulièrement par M. [G] [U] [H].

La société Les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, a mis en demeure Mme [B] de donner congé de son logement pour libérer les lieux, étant précisé qu’une décision du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles du 25 novembre 2021 confirme que celle-ci a une autre adresse.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 mai 2023, la société Les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, a assigné M. [H] et Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail en date du 25 août 2015,

— constater que M. [H] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion et autres occupants de son chef, le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux en supprimant le délai de deux mois,

— ordonner le transport, la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné, aux frais, risques et périls du défendeur,

— la condamnation in solidum de Mme [B] et M. [H] au paiement du loyer, d’une indemnité d’occupation de 1 000 euros, des dépens.

Par jugement contradictoire du 30 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :

— constaté que Mme [B] a quitté les lieux situé [Adresse 3],

— prononcé la résiliation du contrat de bail signé le 25 août 2015 entre la société Les Résidences venant aux droits de l’Opievoy et Mme [B] situé [Adresse 3],

— constaté l’occupation sans droit ni titre de M. [H] du logement sis [Adresse 4],

— ordonné, en conséquence, à M. [H] et tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, M. [H] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— rappelé que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu à l’enlèvement, le transport, la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. [H] à payer à la société Les Résidences, venant aux droits de l’Opievoy, une indemnité mensuelle d’occupation égale majorée de 10 % du montant mensuel du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

— dit que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme, et, au plus tard, le 5 du mois suivant, et au pro rata temporis jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné in solidum Mme [B] et M. [H] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation,

— condamné in solidum Mme [B] et M. [H] à payer à la société Les Résidences venant aux droits de l’Opievoy la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 03 juillet 2024, M. [H] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 avril 2025, M. [H], appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy en date du 30 avril 2024 en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— débouter la société Les Résidences de l’intégralité de ses demandes,

En conséquence,

— constater le transfert de bail du 25 août 2015, à compter du 11 mai 2020, à son bénéfice, et au besoin le prononcer,

Sur le fondement de l’article 63 du code de procédure civile,

— condamner la société Les Résidences à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Les Résidences à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les Résidences en tous les dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 8 avril 2025, la société Les Résidences, intimée, demande à la cour de :

— lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. [H] seul au paiement des indemnités d’occupation et fait partir la condamnation au paiement de ces indemnités d’occupation à compter du jugement rendu,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. [H] et Mme [B] in solidum, ce dernier à titre d’indemnités d’occupation, à lui payer :

* à compter du 12 mai 2020, lendemain du départ de Mme [B], le loyer contractuel majoré des charges jusqu’au prononcé de la résiliation,

* à compter de la résiliation et jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 10 %, augmenté des charges légalement exigibles,

* la somme de 2 803,47 euros, terme de mars 2025 inclus, sous réserve de la majoration sollicitée,

— débouter M. [H] et Mme [B] de toutes leurs demandes,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [H] et Mme [B] à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [H] et Mme [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par M^me Douelen, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [B] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel de M. [H] lui a été signifiée à son nouveau domicile – [Adresse 6] à [Localité 10] – par acte de commissaire de justice du 23 août 2024. Les conclusions d’appelant lui ont été signifiées selon les mêmes modalités par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024. Les conclusions de la société Les Résidences, co-intimée, lui ont été signifiées à personne par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025.

Mme [B] n’ayant pas été intimée à personne, la cour statuera par arrêt de défaut, en application des dispositions de l’article 474, alinéa 2, du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mai 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur le transfert du bail au bénéfice de M. [H]

M. [H] fait reproche au premier juge de lui avoir refusé la demande de transfert de bail qu’il sollicitait sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, avant de résilier le bail consenti à sa concubine, Mme [B], aux motifs que cette dernière avait quitté les lieux et que lui-même ne remplissait pas les conditions prévues par la loi pour bénéficier du transfert sollicité.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, M. [H] fait valoir devant la cour qu’il est en droit de bénéficier du transfert du bail consenti à sa concubine notoire, dès lors que cette dernière a abandonné soudainement, le 11 mai 2020, et avec leurs enfants, le logement qu’ils occupaient, depuis plus de quatre ans, le laissant seul, fort marri, et dans une situation des plus délicates.

La bailleresse intimée, qui conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a refusé d’accueillir la demande de transfert de bail, de faire valoir, en réplique, que M. [H] ne remplit aucune des conditions fixées par la loi pour bénéficier d’un transfert de bail, dès lors que le départ de Mme [B] n’était ni brusque ni imprévisible au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’en outre, il ne remplit pas les conditions de revenus exigées par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Réponse de la cour

L’article 14 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire ou de décès de ce dernier, le contrat de location continue au profit du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ou de l’abandon.

L’abandon du domicile s’entend d’un « départ brusque et imprévisible de l’occupant » sans esprit de retour (Cass. 3e civ., 18 mai 1994, n° 92-18.507).

Il incombe au concubin de rapporter la preuve que les conditions exigées par l’article 14 susmentionné sont réunies.

Au cas d’espèce, M. [H] verse aux débats une main courante, datée du 25 mai 2020, dans laquelle il déclare :

' Je vis en concubinage avec Mme [B] et nous avons ensemble deux enfants.

Le 11 mai, j’avais oublié un de mes téléphones à la maison et ma femme a fouillé dedans.

Elle m’a reproché des SMS avec des personnes féminines et elle m’a appelé pour me dire de prendre mes affaires et de partir de la maison.

Je lui ai dit que nous allions en parler le soir même, mais cette dernière a appelé mon directeur pour lui dire qu’elle me soupçonnait d’avoir une relation extraconjugale.

Elle a appelé également toute ma famille pour dire que j’étais une mauvaise personne et, à 15 H 30, j’ai reçu un message de sa part qui disait qu’elle quittait le domicile avec les enfants car elle avait besoin de prendre du recul.

Depuis cette date, elle est partie et j’ai su au bout de quelques jours en ayant mes enfants en visio qu’elle se trouvait chez sa cousine dans le 91.

En ce moment, elle se trouve à [Localité 13] chez sa maman et je ne sais toujours pas si cette dernière a l’intention de revenir au domicile conjugal.

Je viens faire cette main courante pour vous informer qu’en aucun cas je ne l’ai mise à la porte; c’est elle qui a décidé de partir avec les enfants et je suis dans l’attente.

Je n’ai rien d’autre à ajouter'.

Les déclarations de M. [H], qui, bien qu’émanant de l’appelant lui-même, ont une valeur probante, dès lors qu’elles ont été faites avant la demande de transfert du bail et, partant, avant que le litige ne se noue, caractérisent la brutalité et l’imprévisibilité du départ de Mme [B] et son abandon du domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, après une altercation téléphonique, étant précisé que le fait que des arrangements entre les concubins aient eu lieu après la séparation n’exclut pas le départ brusque et imprévisible de la locataire.

Il est, par ailleurs, établi que M. [H] vivait en concubinage notoire au sens de l’article 515-8 du code civil, avec Mme [B], depuis plus d’un an, lorsque cette dernière a abandonné le domicile commun.

Il est vrai, comme le soutient le bailleur intimé, que les conditions du transfert du bail en cas de d’abandon du domicile par le locataire sont spécifiques dans le secteur du logement social. Outre le respect de la condition de cohabitation prévue par l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il faut tenir compte des exigences posées par l’article 40 , I, alinéa 2, de cette même loi. Les ressources du bénéficiaire ne doivent pas dépasser le plafond prévu pour l’attribution d’un logement HLM et le logement doit être adapté à la taille du ménage.

Toutefois, ces conditions propres aux logements HLM ont un domaine d’application très réduit, puisque la loi du 25 mars 2009 est venue préciser dans les articles 40, I et 40, III de la loi de 1989 que ces deux conditions « ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans »

M. [H] n’a donc pas à remplir ces conditions spécifiques.

M. [H] est donc bien fondé à bénéficier de la continuation du bail consenti à son ancienne concubine, comme il le sollicite, de sorte que le jugement mérite infirmation en toutes ses dispositions et qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de M. [H] ni de fixer une indemnité d’occupation.

II) Sur l’arriéré locatif

Le bailleur sollicite le paiement d’une somme de 2 803, 47 euros, terme de mars 2025 inclus, correspondant au solde dû au 31 mars 2025.

Il incombe au locataire de payer son loyer et ses charges aux termes convenus.

Il ressort du décompte locatif versé aux débats – pièce n°15 du bailleur intimé – qu’au 31 mars 2025, il subsistait un arriéré locatif de 2 803, 47 euros , que M. [H], à qui cette preuve incombe, ne justifie pas avoir réglé.

Il sera toutefois déduit de ce montant, les sommes liées à la majoration inscrite au débit du compte locataire, au titre de l’indemnité d’occupation – (591, 88- 538, 08 x 9) – et les frais de poursuite – 300+297, 14 +132, 53 +76, 82 – dès lors que, du fait de l’absence de résiliation du bail, l’arriéré locatif s’analyse en des loyers révisables 'sur avis porté à la connaissance du locataire', et non en une indemnité d’occupation majorée de 10 %, comme décidé par le premier juge dont la décision est infirmée, et qu’il ne peut être réclamé au locataire des frais de poursuite au titre de la dette locative.

Par suite, la demande du bailleur sera accueillie à hauteur de la somme de 1 512,78 euros (2803,47 -1 290,69)

III) Sur la demande de dommages et intérêts de M. [H]

M. [H] sollicite la condamnation de l’intimée à lui payer une indemnité de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts. Il expose à la cour que cette demande est parfaitement recevable, s’agissant d’une demande reconventionnelle, et qu’elle est, par surcroît, absolument justifiée, dès lors que sa bailleresse, qui ne pouvait ignorer qu’il avait droit au transfert du bail consenti à sa concubine, ' s’est acharnée sur un pauvre homme dont la femme l’a quitté, qui a pris en charge ses deux enfants et qui a su, contre vents et marées, s’acquitter de ses loyers, sans poser la moindre difficulté'.

La société ' Les résidences’ s’oppose à la demande en faisant valoir qu’elle est irrecevable pour n’avoir pas été formée dans les premières écritures de l’appelant et pour être nouvelle en cause d’appel, et qu’elle n’a commis aucune faute, se contentant de se défendre dans le cadre d’une procédure engagée par M. [H].

Réponse de la cour

Selon l’article 910-4, alinéa 1er, du code de procédure civile, applicable au cas d’espèce, l’appelant est tenu de présenter l’ensemble de ses prétentions au fond, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2, et 908 à 910.

Au cas d’espèce, M. [H] n’a pas présenté sa demande de dommages et intérêts dans ses premières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 septembre 2024, si bien que sa demande sera jugée irrecevable, sans qu’il y ait lieu d’examiner le deuxième moyen d’irrecevabilité soulevé par l’intimée.

III) Sur les dépens

La bailleresse intimée, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par défaut et par mise à disposition au greffe

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Constate le transfert du bail consenti à Mme [V] [B] le 25 août 2015, à M. [G] [U] [H], à compter du 11 mai 2020 ;

Déboute, en conséquence, la société anonyme Les résidences de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne M. [G] [U] [H] à payer à la société anonyme Les résidences une somme de 1 512, 78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

Déclare irrecevable la demande en paiement de dommages et intérêts de M. [G] [U] [H];

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société anonyme Les Résidences à payer à M. [G] [U] [H] une indemnité de 2 500 euros ;

Condamne la société anonyme Les résidences aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,