COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 DECEMBRE 2025

N° RG 23/06240

N° Portalis DBV3-V-B7H-WCFF

AFFAIRE :

[G] [U]

C/

S.E.L.A.R.L. [20] …

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 juin 2023 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 22/03855

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à

— M^e ZERHAT

— M^e DELORME-MUNIGLIA x2

— M^e ROY-THERMES MARTINHITA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [G] [U]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 14]

représenté par M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 23078113

M^e Sadreddine RACHID de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R241

APPELANT

****************

S.E.L.A.R.L. [20] (anciennement dénommée [37] jusqu’au 31 décembre 2023), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 13]

[Adresse 3]

[Localité 9]

S.A. [36] en qualité d’assureur de la SELARL [37], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

GIBAUD, Plaidant, avocat au barreau du MANS, vestiaire : 8

représentées par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 20220367

M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, Plaidant, avocat au barreau du MANS, vestiaire : 8

S.E.L.A.S. [31]

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 12]

[Adresse 11]

[Localité 15]

[35], en sa qualité d’assureur de la SELAS [29], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentées par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 023428

M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

S.A. [19], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 8]

[Adresse 4]

[Localité 16]

représentée par M^e Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 – N° du dossier 21.00396, substituée par M^e Eleonore ADDUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Isabelle CHESNOT, Présidente de chambre,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte authentique du 23 mai 2014 reçu par Mme [I] [B] avec la participation pour l’acquéreur de Mme [D] [J], notaires, M. [G] [U] a acquis un bien en souplex situé au [Adresse 6] (92), d’une superficie privative de 89,29 m², au prix de 536 000 euros, par l’intermédiaire de l’agence immobilière [27] [Localité 21].

L’acte de vente indique que le bien vendu est à usage d’habitation, soumis aux dispositions impératives de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Expliquant avoir découvert en déposant le 3 juillet 2020, à la mairie de [Localité 22], un dossier de déclaration préalable pour créer une nouvelle chambre en sous-sol, que celui-ci était impropre à l’habitation, aucune déclaration de travaux n’ayant été déposée pour le transformer en usage d’habitation, M. [U] a, sans succès :

— par courrier du 19 janvier 2021, mis en demeure son notaire de l’indemniser du préjudice subi du fait du manquement de ce dernier à son obligation de conseil,

— par courrier du 17 septembre 2021, mis en demeure la société [19], assureur de responsabilité civile de l’agence immobilière, de l’indemniser du préjudice subi du fait du manquement de cette dernière à son obligation de conseil.

Par acte d’huissier de justice du 19 avril 2022, M. [U] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nanterre la selarl [37] et la selas [31], notaire rédacteur de la promesse de vente et de l’acte authentique et notaire en participation en responsabilité civile professionnelle, la société [36], en qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle des notaires et la société [19] en qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de l’agence immobilière (laquelle a été dissoute le 1er octobre 2017 puis a été radiée du RCS le 30 novembre suivant).

Par un jugement du 12 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

' Dit que la Selas [31], la Selarl [37], et la société [28] ont engagé leur responsabilité sur le fondement délictuel à l’égard de M. [G] [U],

' Dit que la société [36], en sa qualité d’assureur de la Selarl [37], doit sa garantie,

' Dit que la société [19], en sa qualité d’assureur de la société [28], doit sa garantie,

' Dit que la société [19] est bien fondée à opposer les limites de sa garantie (plafond à hauteur de 305 000 euros et franchise de 10 % du montant du sinistre, avec un maximum de 1 800 euros),

Les condamnations en paiement

' Condamné in solidum la société [36], en sa qualité d’assureur de la Selarl [37], et la société [19], en sa qualité d’assureur de la société [28], à payer à M. [G] [U] la somme de 21 600 euros au titre de la perte de chance d’avoir acquis son bien immobilier à un moindre prix,

' Condamné la société [36], en sa qualité d’assureur de la Selarl [37], à payer à M. [G] [U] la somme de 1 254,60 euros, au titre de la perte de chance de ne pas payer de surplus de droits d’enregistrement,

' Condamné la société [19], en sa qualité d’assureur de la société [28], à payer à M. [G] [U] la somme de 604 euros au titre de la perte de chance de ne pas payer de surplus de commission à la société [28],

' Condamné in solidum la société [36], en sa qualité d’assureur de la Selarl [37], et la société [19], en sa qualité d’assureur de la société [28], à payer à M. [G] [U] la somme de 4 824 euros au titre des frais dont il s’est acquitté en vue de la préparation de son projet d’agrandissement,

' Débouté M. [G] [U] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Le partage de responsabilité et les condamnations à garantie

' Dit que le partage de responsabilité des préjudices subis par M. [G] [U] s’établit, au regard des fautes et manquements imputables à chacun, comme suit :

' la Selas [31] : 1/3,

' la Selarl [37] : 1/3,

' la société [28] : 1/3,

' Condamné en conséquence :

' la société [19] à garantir la société [36] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [G] [U], à hauteur de 1/3, dans les limites de sa police (plafond et franchise),

' la société [33] et la Selarl [37] (elle-même intégralement garantie par la société [33]) à garantir la société [19] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, au profit de M. [G] [U], à hauteur de 1/3,

' la Selas [31] à garantir la société [19] de l’ensemble des condamnations prononcée à son encontre au profit de M. [G] [U], à hauteur de 1/3,

Les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire

' Condamné in solidum la société [36] et la société [19] à payer à M. [G] [U] la somme de 10 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné in solidum la société [36] et la société [19] aux dépens de l’instance,

' Condamné la société [19] à garantir la société [36] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 1/3, dans les limites de sa garantie (plafond et franchise),

' Condamné la société [36] et la Selarl [37] (elle-même intégralement garantie par la société [33]) à garantir la société [19] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 1/3,

' Condamné la Selas [31] à garantir la société [19] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles, à hauteur de 1/3,

' Rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions est de droit.

Le 29 août 2023, M. [G] [U] a interjeté de cette décision à l’encontre de la Selas [31], la société [36] en sa qualité d’assureur de la Selarl [37], la société [35] en sa qualité d’assureur de la Selas [31], la société [19] et la Selarl [37].

Depuis le 1er janvier 2024, la Selarl [37] a changé de dénomination sociale pour [20], et ce de manière rétroactive.

Par dernières conclusions notifiées le 11 mars 2025, M. [U], demande à la cour de :

— débouter la Selarl [20], la Selas [31], [36] (div. Professions libérales) et [19] de leurs appels incidents et de toutes leurs demandes, fins et conclusion,

— réformer le jugement attaqué de la manière suivante :

— dire et juger que la perte de chance est de 90 % et qu’elle doit s’appliquer sur la différence entre le prix payé pour l’acquisition du bien (536 000 euros) et le montant proposé (320 000 euros) aux termes du rapport d’expertise vénale établi par Me [V] [K],

— condamner la société [36] (div. Professions libérales) et [19] en leur qualité d’assureurs respectifs des notaires et de l’agent précités à lui verser en deniers et quittances, solidairement entre eux, la somme de 194 400 euros à titre d’indemnisation de la perte de chance d’acquérir le bien à un prix plus bas,

— condamner la société [36] (div. Professions libérales) à lui verser en deniers et quittances la somme de 11 289 euros au titre du surplus d’honoraires, de frais d’acte et de droits d’enregistrement qu’il n’aurait pas dû payer s’il avait acheté le bien à moindre prix,

— condamner [19] à lui verser en deniers et quittances la somme de 5 436 euros au titre du surplus de la commission versée à l’agence qu’il n’aurait dû payer s’il avait acheté le bien à moindre prix,

— pour le reste confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— condamner la société [36] (div. Professions libérales) et [19] en leur qualité d’assureurs respectifs des notaires et agent précités à lui verser, solidairement entre eux, la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile y compris les coûts de l’expertise de Me [K] sur la valeur vénale du bien.

Par dernières conclusions notifiées le 6 mars 2025, la Selarl [20], [36], demandent à la cour de :

— Débouter M. [U] de son appel,

— Débouter [19] de son appel incident régularisé à leur encontre,

— Les déclarer recevables et bien fondées en leur appel incident,

— Par voie de conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' Dit que la Selas [31], la Selarl [37], et la société [28] ont engagé leur responsabilité sur le fondement délictuel à l’égard de M. [G] [U],

' Dit que la société [36], en sa qualité d’assureur de la Selarl [37], doit sa garantie

' Condamné in solidum la société [36], en sa qualité d’assureur de la Selarl [37], et la société [19], en sa qualité d’assureur de la société [28], à payer à M. [G] [U] la somme de 21 600 euros au titre de la perte de chance d’avoir acquis son bien immobilier à un moindre prix,

' Condamné la société [36], en sa qualité d’assureur de la Selarl [37], à payer à M. [G] [U] la somme de 1 254,60 euros, au titre de la perte de chance de ne pas payer de surplus de droits d’enregistrement,

' Condamné in solidum la société [36], en sa qualité d’assureur de la Selarl [37], et la société [19], en sa qualité d’assureur de la société [28], à payer à M. [G] [U] la somme de 4 824 euros au titre des frais dont il s’est acquitté en vue de la préparation de son projet d’agrandissement,

' Dit que le partage de responsabilité des préjudices subis par M. [G] [U] s’établit, au regard des fautes et manquements imputables à chacun, comme suit :

' la Selas [31] : 1/3,

' la Selarl [37] : 1/3,

' la société [28] : 1/3,

' Condamné en conséquence :

' la société [19] à garantir la société [36] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [G] [U], à hauteur de 1/3, dans les limites de sa police (plafond et franchise),

' la société [33] et la Selarl [37] (elle-même intégralement garantie par la société [33]) à garantir la société [19] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, au profit de M. [G] [U], à hauteur de 1/3,

' la Selas [31] à garantir la société [19] de l’ensemble des condamnations prononcée à son encontre au profit de M. [G] [U], à hauteur de 1/3,

' Condamné in solidum la société [36] et la société [19] à payer à M. [G] [U] la somme de 10 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné in solidum la société [36] et la société [19] aux dépens de l’instance,

' Condamné la société [19] à garantir la société [36] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 1/3, dans les limites de sa garantie (plafond et franchise),

' Condamné la société [36] et la Selarl [37] (elle-même intégralement garantie par la société [33]) à garantir la société [19] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 1/3,

' Condamné la Selas [31] à garantir la société [19] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles, à hauteur de 1/3,

Et, statuant à nouveau :

— DÉCLARER que Me [J] et la Selarl [20] n’ont commis aucun manquement causal de nature à engager leur responsabilité et qu’en toute hypothèse M. [U] ne justifie d’aucun préjudice actuel réel et sérieux,

— En conséquence, DÉBOUTER M. [U] de l’ensemble des demandes qu’il présente à leur encontre,

— Débouter toute autre partie intimée qui solliciterait être garantie en tout ou partie par elles, et notamment débouter la SA [19] de toute demande en garantie intégrale qu’elle pourrait reprendre devant la Cour à leur encontre et, si une répartition entre les différents professionnels devait être opérée, la débouter de sa demande visant à ce que sa responsabilité ne soit retenue qu’à hauteur de 10 %,

— A titre infiniment subsidiaire, ORDONNER une expertise judiciaire du bien de M. [U] et déclarer que le préjudice de M. [U] s’analyse à la perte d’une chance de négocier le prix de son acquisition à la baisse et représente un pourcentage qui ne saurait dépasser 5 % du prix payé,

— Toujours à titre infiniment subsidiaire, déclarer qu’en application des articles 1240 et suivants du code civil, [36] en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la Selarl [20] est fondée à solliciter être garantie par [19] assureur de l’agent immobilier de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant en principal frais accessoires intérêts article 700 et dépens, subsidiairement s’il n’était pas fait droit à la demande en garantie intégrale, ordonner une répartition des responsabilités et déclarer qu’il ne saurait être mis à la charge de [36] en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la Selarl [20] plus de 5 % des conséquences dommageables,

— DÉBOUTER M. [U] de la demande d’indemnité qu’il présente au titre de l’article 700 ainsi que sa demande en condamnation des concluantes aux dépens,

— CONDAMNER M. [U] à leur verser une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement mettre cette indemnité à la charge de la partie qui succombera,

— CONDAMNER M. [U] aux entiers dépens de la présente instance et subsidiairement mettre les dépens à la charge de la partie qui succombera.

Par dernières conclusions notifiées le 27 mai 2024, la Selas [31] et la société [36], demandent à la cour de :

— Les déclarer recevables et bien fondées en leurs conclusions,

— Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a retenu leur responsabilité,

— Infirmer le jugement rendu en ce qu’il les a condamnées, in solidum avec la Selarl [37] et la société [34], au paiement d’une somme de 21 600 euros au titre de la perte de chance d’avoir acquis le bien à moindre prix,

— Juger que M. [U] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire,

— Le débouter de l’intégralité de ses demandes et le condamner à restituer les sommes perçues en première instance,

— Débouter la compagnie [18] de sa demande en garantie formée à l’encontre du notaire,

— Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^me Isabelle Delorme-Muniglia membre de la SCP Courtaigne avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 11 mars 2025, la société [19], demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil et 564 du code de procédure civile, de :

— INFIRMER le jugement rendu le 12 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a dit que la société [19] devait sa garantie, l’a condamnée à verser à M. [U] la somme de 640 euros au titre de la perte de chance de ne pas payer le surplus de commission à la société [27] Boulogne, à verser, in solidum avec les défenderesses, la somme de 4.824 euros au titre des frais dont il s’est acquitté en vue de la préparation de son projet d’agrandissement, en ce qu’il a limité à 2/3 l’appel en garantie formé par [19] à l’encontre des notaires et de leurs assureurs, en ce qu’il a condamné [19] à garantir la société [34] à hauteur d’un tiers de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [U], condamné in solidum [32] et [19] à verser la somme de 10 000 euros à M. [U] au titre de l’article 700, aux dépens, et à garantir la société [32] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 1/3.

Statuant à nouveau,

— DÉBOUTER M. [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DÉBOUTER la Selarl [37] et ses assureurs de la demande de garantie qu’elle présente à son encontre,

— DÉCLARER IRRECEVABLE la demande de garantie formée par la Selas [31] comme étant nouvelle en cause d’appel et en tout cas l’en DÉBOUTER,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la Selarl [37], les [36] et la Selas [31] à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en ce compris article 700 et dépens,

En tous cas,

— LIMITER toute condamnation à son égard, par application de sa police d’assurance, à hauteur de 305 000 euros sous déduction d’une franchise de 10 % du montant du sinistre avec un maximum de 1 800 euros, franchise opposable aux tiers,

— CONDAMNER M. [U] ou tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les limites de l’appel

Si l’appelant ne sollicite la réformation du jugement querellé qu’en ce qui concerne les montants alloués au titre des préjudices allégués, les intimés forment quant à eux des appels incidents tendant à voir infirmer l’intégralité de la décision attaquée et notamment en ce qu’elle a retenu que leur responsabilité était engagée.

Il doit par ailleurs être relevé que M. [U] indique abandonner en appel sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chance d’agrandir le sous-sol avec une chambre supplémentaire, dont il a été débouté par les premiers juges. Les développements des parties sur ce point ne seront en conséquence pas repris.

Par ailleurs, si les premiers juges ont considéré que la société [36] éait défaillante en sa qualité d’assureur de la selas [31], à hauteur d’appel, toutes les parties s’accordent sur le fait que cette compagnie d’assurance intervient bien aux côtés des deux notaires.

Sur la responsabilité des intervenants à l’acte d’achat du 23 mai 2014

Le tribunal, après avoir rappelé certains éléments contenus dans la promesse de vente du 7 février 2014 et l’acte de vente du 23 mai 2014, dans le plan du rez-de-chaussée et du sous-sol de l’immeuble annexé à ces actes, dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété établis le 11 avril 2008, dans le tableau récapitulatif des charges annexé à l’avant-contrat, dans les plans de l’immeuble datant de 1906, a considéré qu’il s’en évinçait que contrairement à ce qui a été indiqué lors de la rédaction de la promesse de vente et de l’acte de vente reçu par Mme [I] [B] avec la participation de Mme [D] [J], le sous-sol de l’immeuble constitue une cave depuis l’origine, aucune modification de sa destination n’ayant été autorisée par la mairie de [23], tandis que les travaux de création de pièces à vivre réalisés n’ont jamais fait l’objet d’une déclaration préalable, ni même d’une demande d’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble.

Il a ensuite retenu qu’ainsi que le soutenait M. [U], au regard de la superficie du sous-sol qui constitue plus des trois-quart de la surface totale du bien immobilier qu’il a acquis, des plans produits, qui font apparaître au sous-sol des « salles » mais aucunement des pièces à vivre, et de la désignation du bien comme « local » aux termes de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établis le 11 avril 2008, tandis que les autres lots destinés à l’habitation y sont désignés comme des appartements, les notaires et l’agent immobilier disposaient d’informations leur permettant de douter de la régularité des indications portées dans la promesse et l’acte de vente, de sorte qu’il leur appartenait, compte tenu de la réglementation stricte existant en matière de conversion d’un sous-sol en local d’habitation, de s’assurer que le changement de destination du sous-sol avait bien été autorisé par le service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 22] et d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les conséquences découlant de l’absence d’un tel changement, et ce quand bien même il n’a manifesté aucune intention de proposer ce bien à la location immédiatement après son acquisition.

Il a ajouté qu’en ne procédant pas à ces vérifications et en ne veillant pas à alerter M. [U] sur le caractère impropre à l’habitation du sous-sol du bien immobilier qu’il envisageait d’acquérir, lequel ne pouvait pas dans ces conditions être mis à disposition aux fins d’habitation, que ce soit à titre gratuit ou onéreux, et ce en application de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, Mme [I] [B] et Mme [D] [J], en leur qualité de notaires, et la société [27] [Localité 21], spécialisée dans l’immobilier, ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité à l’égard de M. [U].

Moyens et arguments des parties

En réponse aux appels incident des sociétés [29], [20] et [32] qui contestent toute responsabilité, M. [U] rétorque que les notaires disposaient dans leur dossier de suffisamment d’indices leur permettant de se rendre compte que la vente du bien présentait un risque nécessitant de leur part des vérifications préalables afin de s’assurer de la validité, de l’utilité et de l’efficacité de leur acte, et de l’informer en tant qu’acquéreur des risques.

Il liste à ce titre les indices suivants :

— le bien déclaré à usage d’habitation s’étendait sur les trois-quart de sa superficie au sous-sol, ce qui devait nécessairement attirer l’attention sur l’existence des autorisations nécessaires,

— en consultant plus attentivement le règlement de copropriété, les notaires auraient dû s’apercevoir que le bien vendu, soit le lot 1, est désigné comme « local en rdc et sous-sol », alors que les autres lots de l’immeuble sont désignés comme « appartement » ; que la description du sous-sol du lot 1 fait référence à des pièces (ce qui ne signifie pas « pièce à vivre » contrairement à la description du bien vendu dans l’acte faisant état « d’un séjour-cuisine et d’une chambre » ; que dans le plan annexé à l’acte de vente, le sous-sol est décrit comme « salle »,

— le règlement de copropriété prévoit que le changement d’usage d’un lot doit faire l’objet d’une autorisation en assemblée générale qu’il fallait donc demander préalablement au vendeur,

— dans la promesse, le promettant déclare que « les biens sont actuellement utilisés à usage d’habitation. Il est précisé par le promettant que cette utilisation n’est pas en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété sur la destination », ce qu’ils auraient dû vérifier,

— le règlement de copropriété et l’état des risques naturels et technologiques de l’immeuble indiquent qu’il se trouve en zone inondable, de sorte que la destination du local en sous-sol ne pouvait en tout état de cause être transformée à usage d’habitation,

— à partir du moment où les notaires ont rappelé à l’article intitulé « garantie de superficie » que les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux caves et garages, ils devaient s’interroger sur la question de savoir pour quelle raison l’attestation de mesurage de la superficie privative concernait également le sous-sol,

— les notaires devaient savoir qu’afin d’aménager en habitation un sous-sol, il est important de prendre connaissance du règlement sanitaire local auprès de la mairie.

L’appelant ajoute que le simple fait qu’une partie du bien objet de la vente était en sous-sol et avait été aménagé par le vendeur pour un usage d’habitation aurait dû alerter les notaires qui ne pouvaient ignorer les dispositions de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique.

Il rappelle par ailleurs que dans son courriel du 1er juillet 2021, [32] a reconnu :

— qu’il « est vrai que Maître [J] avait connaissance du fait que le logement était, pour partie, situé en sous-sol »,

— que les notaires avaient l’obligation de vérifier que la transformation du sous-sol avait bien fait l’objet d’une autorisation ou d’un avis favorable du maire.

M. [U] considère que c’est donc à juste titre que le tribunal de Nanterre a retenu la responsabilité des notaires.

S’agissant de celle de l’agent immobilier et de la société [17] qui ne dénie pas devoir sa garantie à l’égard de son assuré désormais radié du RCS, l’appelant conteste ses dires sur la consistance du bien qui serait conforme au règlement de copropriété de 2008, relatant les mêmes éléments que ceux indiqués ci-dessus, et fait valoir qu’il ne fait aucun doute que son bien était « un local ».

Sur le grief tiré du fait qu’il n’aurait pas fait état de son intention de mettre en location le bien litigieux, il répond qu’il est inopérant dans la mesure où la perte de chance est indépendante des intentions de l’acquéreur et qu’il faut seulement retenir qu’il a acheté un bien qui ne peut pas être mis en location sans en avoir été informé préalablement, ce qui réduit considérablement la valeur de marché de ce bien.

La société [20], venant aux droits de la SELARL [37], office notarial au sein duquel exerce Mme [J], ainsi que son assureur, la société [36], contestent tout manquement commis par la notaire en faisant tout d’abord valoir qu’elle n’a pas négocié la vente ni visité le bien vendu ; qu’elle s’est reportée pour rédiger l’acte authentique à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété établis en 2008, de sorte qu’en application de la jurisprudence (Civ., 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-21.918), les notaires n’ont commis aucun manquement en rappelant la désignation du lot vendu telle que figurant à l’état descriptif de division avant de désigner le bien tel qu’il se présentait au moment de la vente.

Elles ajoutent qu’à aucun moment il n’est précisé dans l’état descriptif que se trouvent situées au sous-sol des caves et que dès l’établissement de cet acte sont visés au sous-sol trois pièces, un débarras ainsi qu’une salle de bains et un WC, ce qui établit qu’au moment de l’établissement de cet acte, le lot était déjà destiné à l’habitation ; qu’il n’est au demeurant fait aucune interdiction à M. [U] de vivre dans ce logement, qu’il habite avec sa famille depuis 2014 ; que le notaire ne disposait donc d’aucun élément lui permettant de douter de l’efficacité de l’acte qu’il instrumentait.

Elles font ensuite des développements relatifs au projet d’agrandissement de la pièce « débarras » que la cour ne reprendra, l’appelant ayant abandonné ses demandes à ce titre.

La SELAS [31], au sein de laquelle exerce Mme [B], et son assureur, la société [36], concluent également à l’absence de faute.

Elles indiquent que d’une façon générale, le tribunal reproche aux rédacteurs d’acte de ne pas avoir indiqué que la pièce en sous-sol constituait en réalité une cave impropre à l’habitation, se fondant pour ce faire sur un plan produit par l’appelant, datant de 1906, envoyé par la mairie en même temps que sa réponse sur la demande de travaux envisagés par M. [U], précisant que le sous-sol était à usage de cave et qu’aucun changement de destination n’avait été autorisé par la mairie ; que cependant, aucun élément ne permettait aux notaires de suspecter l’existence d’une difficulté quant à la nature du bien vendu ou de les convaincre de la nécessité d’effectuer des recherches sur près d’un siècle.

Elles avancent que le descriptif du lot repris à l’acte est identique à celui figurant au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division ; qu’il n’a jamais été question d’une cave ; que les plans du rez-de-chaussée, signés par l’acquéreur, indiquent expressément au niveau du sous-sol l’existence de 4 salles avec salle de bain et WC ; qu’il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir vérifié l’existence d’une autorisation de changement de destination de la ville de [Localité 22] et de l’assemblée générale des copropriétaires dès lors que le « RCP » et « l’EDD » n’évoquent absolument pas une cave au sous-sol ; que d’ailleurs, le diagnostiqueur ne s’y est pas trompé en attestant que la surface annoncée correspondait aux critères instaurés par la loi Carrez.

Elles ajoutent qu’il y a de toute évidence une méprise du tribunal sur la nature du bien vendu et sur les conséquences à en tirer en ce qui concerne la réglementation en matière d’habitation étant donné que le sous-sol est non seulement habitable, mais louable, soulignant qu’au demeurant M. [U] n’a jamais précisé qu’il entendait louer ce bien qu’il occupe depuis maintenant 8 ans.

La société [19], assureur de l’agence [26] au moment des faits, reprend en substance le même argumentaire relatif à la problématique de la cave que la SELAS [31] et la société [36] pour conclure à l’absence de faute commise par l’agent immobilier.

Elle développe également sur le fait qu’il existe au sein de la copropriété un second local qui lui est commercial ; que le règlement de copropriété n’interdit absolument pas l’usage en tant qu’habitation du lot acquis par M. [U] ; que ce n’est pas parce qu’il est désigné comme un « local » dans le règlement de copropriété qu’il ne peut être habité.

Elle fait ensuite des développements sur le caractère décent du logement, lesquels ne seront pas repris par la cour, l’appelant ne réitérant pas ce grief devant la cour.

Appréciation de la cour

Aux termes de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que le notaire instrumentaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige. Il doit aussi éclairer les parties sur la portée de ces actes et attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

De cette exigence découle une obligation d’investigation qui s’inscrit dans la logique de sécurité juridique et impose au notaire de rechercher la volonté des parties et de prendre toutes les initiatives nécessaires pour déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente. Cette obligation ne s’impose que s’il pouvait suspecter l’inefficacité de l’acte.

Il en est de même de l’agent immobilier qui doit également de son côté s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire.

Or c’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont établi qu’au vu des éléments en leur possession, les professionnels en cause disposaient d’informations qui auraient dû les faire douter de la régularité des indications portées dans la promesse et l’acte de vente (étant rappelé que l’ensemble immobilier est décrit comme étant à usage d’habitation et de commerce et qu’il est indiqué en page 12 de l’acte de vente que le bien est actuellement à usage d’habitation) et susciter de leur part des vérifications supplémentaires quant à la désignation d’habitation du bien en cause, au regard notamment des règles d’urbanisme et des autorisations administratives de la mairie.

Contrairement à ce que prétendent les intimés, le jugement querellé n’a pas dit que le sous-sol du lot acquis par M. [U] était effectivement une cave et ne pouvait être habité. Il a justement relevé en revanche que pour le service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 22], ledit sous-sol était considéré comme une cave avec les empêchements et inconvénients en découlant en termes de possibilités d’aménagement et le cas échéant de mise en location.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu que les notaires et l’agent immobilier avaient commis une faute de nature à engager leur responsabilité à l’égard de M. [U].

Sur les préjudices

M. [U] estime que les fautes professionnelles commises en concours par l’agent immobilier et les notaires lui ont fait perdre la chance d’acquérir le sous-sol avec une décote de 216 000 euros ; que cette perte de chance doit être évaluée à 90 % ; qu’il convient en conséquence de fixer les préjudices complémentaires de la manière suivante : 6 040 euros au titre du surplus de commissions payées et 12 543 euros au titre du surplus d’honoraires, de frais d’acte et de droits d’enregistrement qu’il n’aurait pas payés s’il avait acheté le bien au prix de 320 000 euros.

Il sollicite par ailleurs la confirmation du jugement qui a condamné les intimées à lui verser la somme de 4 824 euros au titre des coûts de son projet d’extension du sous-sol qu’il n’aurait pas engagés si on lui avait indiqué que les pièces à vivre situées au sous-sol sont par nature impropres à l’habitation.

Il indique que s’il avait été pleinement informé sur la non-conformité des lieux par rapport aux normes d’habitabilité, à l’impossibilité de le louer et dûment averti sur les problématiques et risques liés à la vente d’un bien en souplex, il aurait tout de même conclu la vente mais à un prix réduit, correspondant à celui établi par M. [V] [K], membre de la [24] qui est de 320 000 euros, soit une décote de 216 000 euros.

Il fait valoir que l’appréciation du tribunal qui a évalué sa perte de chance à 10 % est critiquable à plusieurs égards.

Il précise qu’il est très difficile de fournir la démonstration concernant les transactions effectuées sur d’autres biens similaires à la même époque, dans le même quartier, les recherches sur les différents sites internet ne permettant pas de remonter à l’année 2014.

Il fait valoir qu’il a été tenu dans l’ignorance du prix auquel son vendeur avait acheté le bien le 25 juillet 2008 selon acte reçu par Mme [W] [F] ; qu’ayant récemment commandé cet acte auprès du bureau des hypothèques, il a pu s’apercevoir que M. [N] avait acheté le bien au prix de 301 000 euros (soit 3 371 euros du m²) alors que lui-même l’a acheté 6 ans plus tard au prix de 536 000 euros (soit 6 002 euros du m²) et que l’évolution du marché immobilier local entre 2008 et 2014 ne pouvait en aucun cas justifier qu’il paie presque le double du prix.

Il ajoute avoir réussi à obtenir auprès d’une connaissance l’acte d’achat en 2019 d’un bien similaire dans le même quartier, d’un standing supérieur car comprenant deux jardins, une véranda et d’un séjour-cuisine au rez-de-chaussée, dans lequel il est intéressant de noter que la propriété antérieure, datant du 28 mars 2011, correspond à 3 179 euros du m², soit un prix proche de celui acquitté par M. [N] son vendeur, ce qui démontre qu’entre 2008 et 2011, les souplex se vendaient avec une décote importante par rapport à un bien non situé en sous-sol.

Il rappelle que son bien est composé au rez-de-chaussé uniquement de deux chambres, tandis que la cuisine et le séjour sont situés au sous-sol, sans recevoir de lumière naturelle.

Il cite par ailleurs deux jurisprudences de cours d’appel ayant respectivement fixé la perte de chance d’obtenir une baisse de prix s’agissant d’un bien situé en sous-sol à 90 % et 70 %, soutient que la baisse d’un montant de 19 000 euros a été obtenue lors de la négociation de son achat, en raison du facteur défavorable intrinsèque à un bien situé en sous-sol, et donc dénué d’éclairage naturel.

Enfin, il considère que le tribunal n’a pas tiré les conséquences de son observation selon laquelle la valeur vénale d’un bien immobilier s’établit notamment en fonction de sa rentabilité locative, ni du fait que Boulogne-Billancourt est la 4ème ville de France où le prix de la location est le plus élevé, ce pourquoi il demande à la cour de dire que la perte de chance est en fait de 90 %, devant s’appliquer sur la différence entre le prix payé pour l’acquisition du bien et le montant proposé aux termes du rapport d’expertise vénale établi par M. [K].

La société [20], venant aux droits de la SELARL [37] et son assureur, la société [36], soutiennent tout d’abord que l’appelant ne rapporte pas la preuve d’un préjudice actuel réel et sérieux au regard de l’objectif qu’il poursuivait lors de l’acquisition du bien, soit l’occupation du lot, qui est parfaitement satisfait.

A titre subsidiaire, sur la perte de chance de négocier le bien à un prix réduit, les intimées font valoir que la vérification de l’opportunité économique de l’opération n’entre pas dans la mission du notaire, de sorte que l’appelant ne saurait lui reprocher de ne n’avoir pu négocier son bien à un prix inférieur, ce qui ne correspond pas à un problème d’efficacité de l’acte.

Elles soutiennent qu’il ne peut être reproché au notaire de n’avoir pas pu négocier à un prix inférieur l’achat du bien, aucun mandat n’ayant été donné au notaire sur ce point ; que l’expertise non contradictoire produite par M. [U] ne leur est pas opposable ; qu’il prétend qu’il aurait pu négocier à un prix inférieur de 216 000 euros en omettant le peu d’offres sur le secteur de [Localité 22] et alors qu’il était parfaitement au courant qu’il s’agissait d’un souplex et a pu tirer argument lors de sa négociation de l’existence de pièces aveugles.

Elles font valoir que la cour ne pourra reprendre l’analyse du tribunal sur la valeur locative du bien lequel n’avait pas vocation à être mis en location et ne pouvait pas l’être compte tenu des stipulations de l’acte notarié.

Si la cour devait retenir l’existence d’un préjudice subi par M. [U], elles demandent alors la désignation d’un expert judiciaire afin de faire estimer la valeur du bien, le document produit n’étant pas contradictoire.

Elles demandent ensuite de dire que M. [U] ne souffre d’aucun préjudice constitué par un surplus de commissions payées à l’agence immobilière et surplus d’émoluments et frais d’actes et d’infirmer le jugement qui a retenu qu’il convenait de lui allouer la somme de 4 824 euros au titre des frais engagés pour l’élaboration de son projet d’agrandissement car s’il avait été informé de l’inhabitabilité de son sous-sol et du nécessaire rejet de toute demande d’autorisation de mener à bien ce projet par la mairie n’aurait pas engagé ces frais.

Elles font valoir à cet égard qu’aux termes de l’acte authentique de vente établi le 23 mai 2014, l’acquéreur est informé que le lot acheté ne peut faire l’objet d’aucun changement d’usage sans obtention d’une autorisation de la mairie ni accord de la copropriété en cas de changement de destination ; que les travaux que M. [U] projetait de faire ne portaient pas que sur les salles qu’il avait acquises au sous-sol du lot numéro 1 mais concernaient également un terre-plein qui dépendait de la copropriété.

A titre infiniment subsidiaire, les société [20] et [36] demandent à être garanties de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre elles par la société [17] au motif que la négociation s’est faite par l’entremise de l’agence immobilière et que les notaires n’ont pas visité le bien.

Elles concluent enfin au débouté de la demande de la société [17] aux fins d’être garantie par elles, indiquant que c’est en amont de l’intervention des notaires que la vente est devenue parfaite et indiquent également à ce stade qu’elles entendent voir mettre à la charge de l’agence immobilière une quote-part majeure de responsabilité.

Les sociétés [31] et [36]

Les sociétés [31] et [32] concluent tout d’abord à l’absence de lien de causalité, faisant valoir que M. [U] ne subit aucun préjudice en lien avec les griefs développés, ajoutant que les parties se sont accordées, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, avant l’intervention du notaire.

Elles entendent ensuite démontrer que l’appelant ne subit pas de préjudice ; que la vente est un contrat consensuel ; qu’en l’espèce, M. [U] avait déjà négocié le prix et avait en outre la possibilité d’assigner ses vendeurs en nullité de la vente et en restitution du prix, et s’étonnent qu’il ne l’ait pas fait.

Elles soulignent que les conclusions de M. [K] n’ont aucun caractère contradictoire et ont de toute évidence été réalisées pour les besoins de la cause ; que M. [U] et sa famille occupent le bien depuis plus de 10 ans et rien ne justifie de réclamer aujourd’hui le remboursement de plus d’un tiers de l’acquisition ; que la rentabilité locative n’est pas entrée en ligne de compte lors de l’acquisition du bien ; qu’il n’existe donc aucune perte de chance d’acquérir à un prix plus bas.

Sur les frais d’honoraires, frais d’actes et droits d’enregistrement, elles soutiennent qu’il ne peut s’agir d’un préjudice à la charge du notaire et qu’il appartiendra le cas échéant à l’acquéreur de formuler une demande de remboursement de droits auprès du service des impôts en cas d’annulation de la vente (article 1690 du code général des impôts).

Elles demandent enfin que la société [17] soit déboutée de sa demande tendant à se décharger sur les notaires alors que l’agence immobilière est à l’origine de la présentation du bien et de la fixation du prix.

La société [19] conclut également à l’absence de lien de causalité, l’action de M. [U] étant en réalité une action estimatoire, ainsi qu’à l’absence de préjudice, faisant valoir qu’il ne démontre en aucun cas qu’il aurait pu obtenir une diminution du prix ; que l’attestation de valeur qu’il produit ne correspond pas à la réalité du marché immobilier de la ville de [Localité 22] ; que son préjudice est purement hypothétique.

Sur le surplus de commission et les frais de notaires, se fondant sur l’arrêt 1re Civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-17.944, elle fait valoir que M. [U] doit être débouté de cette demande qui revient à l’indemniser deux fois du même préjudice.

La société [17] sollicite ensuite que les notaires soient condamnés à la garantir des éventuelles condamnations contre elle au motif qu’il leur appartenait d’effectuer des recherches complémentaires ; que pour la même raison, la demande en garantie présentée par la société [20] ne pourra qu’être rejetée, tandis que la même demande formée pour la première fois dans ses conclusions n° 2 par la SELAS [30] devra être déclarée irrecevable comme nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle demande qu’en tout état de cause sa condamnation soit limitée selon les termes de sa police comme l’a jugé le premier juge.

Appréciation de la cour

Sur la demande au titre de la perte de chance

Le manquement à l’obligation d’information et de conseil, tant des notaires que de l’agence [27] [Localité 21] ainsi qu’il a été ci-dessus jugé, est susceptible d’être à l’origine pour la victime d’un préjudice consistant en une perte de chance, qui implique la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Toute perte de chance ouvre droit à réparation de l’ensemble des préjudices directs, et non hypothétiques subis, à mesure de la chance perdue.

M. [U] soutient que les manquements des professionnels intimés lui ont fait perdre une chance de conclure la vente à un prix réduit. Il ne sollicite plus à hauteur d’appel l’indemnisation au titre de la perte de chance d’agrandir le débarras ainsi qu’au titre des frais exposés à l’occasion de son projet d’extension du sous-sol, demandes dont il a été débouté en première instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu de répondre aux arguments des parties sur ce point.

Contrairement à ce que soutiennent les intimées, la faute caractérisée à leur encontre pour n’avoir pas effectué de vérification et le cas échéant alerté l’acquéreur sur le fait que le bien litigieux ne correspondait pas aux critères d’une habitation pour les services de l’urbanisme de la ville où il se situe ni à ceux visés dans l’acte de vente, est directement à l’origine pour l’appelant d’une perte de chance, s’il avait été en possession de cette information, d’avoir pu négocier l’achat du lot à un prix moindre.

Il sera également relevé que les sociétés [20] et [36] citent dans leurs conclusions, notamment en pages 20 et 21, des pièces issues d’un article de journal et d’un site internet sans toutefois en tirer d’argument de fait ou de droit permettant de contrer utilement les demandes de l’appelant.

En outre, ces sociétés sont mal fondées à invoquer les stipulations de la promesse de vente rappelant les critères d’un logement décent notamment pour la mise en location du bien s’agissant d’énonciations générales dépourvues de corrélation avec la problématique du défaut de diligences des professionnels eu égard au fait que le sous-sol n’est pas habitable au sens juridique du terme.

M. [U] sollicite que son préjudice soit évalué à partir de la différence de prix entre celui qu’il a acquitté et celui établit à sa demande par M. [K], expert immobilier.

Or il doit être rappelé à cet égard qu’une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties peut être utilement invoquée comme moyen de preuve, à condition que cette pièce ait été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, ce qui est le cas en l’espèce, et que la juridiction ne se fonde pas sur cette seule pièce.

En l’espèce, l’expertise réalisée le 31 mai 2021 par M. [K] est tout à fait convaincante au regard des éléments d’évaluation qui y sont développés pour conclure que la valeur vénale du bien litigieux était de 320 000 euros en 2014, soit 6 500 euros du m², en opérant une pondération de la surface du sous-sol de 0,40, soit en la ramenant de 67,70 m² effectifs à 27,08 m² pondérés.

Les intimées ne critiquent au demeurant pas de manière circonstanciée le rapport de M. [K]. Elles ne remettent pas en cause la méthode et les critères d’évaluation qu’il a retenu, se contentant de déplorer son caractère non contradictoire, lequel n’est toutefois pas rédhibitoire comme il vient d’être rappelé.

En outre, les conclusions de cette expertise sont corroborées par le fait que le vendeur de M. [U], M. [N], avait quant à lui acquis le bien en 2008 au montant de 301 000 euros (soit 3 371 euros du m² sans pondération et 6 184,50 euros du m² avec la pondération telle que retenue par M. [K]), étant rappelé que cet élément ne figurait pas aux actes de vente et n’avaient pas été portés à la connaissance de M. [U] lors de son acquisition.

Sans qu’il soit nécessaire de s’appuyer sur d’autres éléments, et notamment sur l’acte de vente d’un souplex, certes dans la même ville, mais à une adresse différente et contenant des prestations substantiellement différentes, il convient de retenir comme l’a fait le premier juge que le bien aurait pu être négocié à la valeur retenue par M. [K], étant relevé qu’en appliquant la pondération au prix payé par M. [U], le lot 1 revient à 11 012,94 euros du m².

La cour s’estime en conséquence suffisamment éclairée sur la valeur vénale du bien litigieux au jour de son acquisition par M. [U] sans nécessité de recourir à une expertise judiciaire.

Quant au pourcentage de la perte de chance d’avoir pu mener une telle négociation, il sera fixé en prenant en considération que les empêchements découlant de l’absence d’habitabilité au sens légal du terme (en termes d’assurance et de mise en location notamment) sont réels, qu’il n’est pas justifié que les vendeurs aient eu d’autres propositions d’achat au montant de 536 000 euros, mais aussi en prenant en compte le fait qu’à défaut pour M. [U] de verser aux débats des comparatifs utiles, il n’est pas démontré que les souplex se vendent systématiquement avec une décote tandis qu’il est avéré que le bien est situé dans une zone d’habitat tendue.

Ainsi il convient de fixer la perte de chance à 30 % et d’allouer à M. [U], par voie d’infirmation du jugement querellé, la somme de 64 800 euros (soit 216 000 X 30%) en réparation de la perte de chance d’avoir pu négocier le bien en litige à un prix inférieur.

Sur les frais engagés au titre du projet d’extension du sous-sol

Quand bien même le projet d’extension de la pièce « débarras » déposé en mairie portait également sur une partie commune constituée d’un terre-plein, il est évident que M. [U] n’aurait pas déposé un tel projet et engagé les frais y afférents s’il avait su que l’intégralité du sous-sol n’était pas à usage d’habitation.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué à M. [U] la somme de 4 824 euros à ce titre sauf à dire que l’ensemble des intimées seront condamnées in solidum à lui verser cette somme.

Sur les demandes au titre des surplus de commissions à l’égard de l’agent immobilier et d’un surplus d’honoraires, de frais d’acte et de droits d’enregistrement

Ainsi que le fait valoir la société [17], la restitution d’une partie de la commission versée à l’agent immobilier cumulée à l’indemnisation intégrale des conséquences du manquement délictuel est contraire au principe de la réparation intégrale du préjudice, 'sans perte ni profit', en ce qu’elle reviendra à indemniser deux fois le même préjudice. Ce moyen vaut également pour la demande de restitution d’une partie des honoraires des notaires, des frais d’acte et de droits d’enregistrement.

En conséquence, par voie d’infirmation du jugement entrepris, M. [U] sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur la contribution à la dette et les appels en garantie

A titre liminaire il convient de dire que la demande des société [20] et [36] aux fins d’être garanties de l’ensemble des condamnations par la société [17] est recevable sur le fondement des articles 564 et suivants du code de procédure civile, et notamment de l’article 566, en ce qu’il s’agit d’une demande constituant le complément nécessaire des demandes formées devant le premier juge.

S’agissant de la contribution à la dette, les premiers juges ont exactement retenu que la part contributive dans la survenance du dommage subi par M. [U] devait être fixée à 1/3 pour chacun des intervenants à l’opération d’achat, soit les deux notaires et l’agent immobilier.

Dans ces conditions, il convient de dire que la société [20], la société [31] (et leurs assureurs respectifs en cette qualité) et la société [17] seront chacune tenue d’assumer 1/3 des condamnations prononcées et ce, in solidum puisqu’elles ont concouru à la réalisation des mêmes dommages.

Aucun élément en revanche ne vient fonder les appels en garantie formulés par les intimées à l’égard des autres intimées sauf si, eu égard aux demandes de la victime ils ont été amenés à payer plus qu’un 1/3, à l’exclusion des garanties dues par leurs assureurs respectifs qui ne sont pas contestées. Par voie d’infirmation, le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance pour dire que la société [20], venant aux droits de la SELARL [37] et son assureur, la société [36], la Selas [31] et son assureur, la société [36] et la société [19] seront condamnées in solidum aux dépens de première instance ainsi qu’à verser à M. [G] [U] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Partie perdante, les intimées ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elles devront en outre supporter in solidum les dépens d’appel lesquels limitativement énumérés par l’article 696 du code de procédure civile, ne comprendront pas les coûts de l’expertise de M. [K], lesquels sont indemnisés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [U] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les intimées seront en conséquence condamnées in solidum à lui verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du 12 juin 2023 en ce qu’il a dit que :

— la Selas [31], la Selarl [37], et la société [28] ont engagé leur responsabilité sur le fondement délictuel à l’égard de M. [G] [U],

— la société [36], en sa qualité d’assureur de la Selarl [37], doit sa garantie,

y ajoutant, dit que la société [36], en sa qualité d’assureur de la Selas [31], doit sa garantie à son assurée,

— la société [19], en sa qualité d’assureur de la société [28], doit sa garantie,

— la société [19] est bien fondée à opposer les limites de sa garantie (plafond à hauteur de 305 000 euros et franchise de 10 % du montant du sinistre, avec un maximum de 1 800 euros),

— que le partage de responsabilité des préjudices subis par M. [G] [U] s’établit, au regard des fautes et manquements imputables à chacun, comme suit :

' la Selas [31] : 1/3,

' la Selarl [37] : 1/3,

' la société [28] : 1/3,

Infirme le surplus du jugement du 12 juin 2023,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum la société [20], venant aux droits de la SELARL [37] et son assureur, la société [36], la Selas [31] et son assureur, la société [36] et la société [19] à payer à M. [G] [U] la somme de 64 800 euros en réparation de la perte de chance d’avoir pu négocier le bien en litige à un prix inférieur,

Condamne in solidum la société [20], venant aux droits de la SELARL [37] et son assureur, la société [36], la Selas [31] et son assureur, la société [36] et la société [19] à verser à M. [G] [U] la somme de 4 824 euros en réparation des frais exposés au titre du projet d’extension de la pièce « débarras » déposé en mairie,

Condamne in solidum la société [20], venant aux droits de la SELARL [37] et son assureur, la société [36], la Selas [31] et son assureur, la société [36] et la société [19] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum la société [20], venant aux droits de la SELARL [37] et son assureur, la société [36], la Selas [31] et son assureur, la société [36] et la société [19] à verser à M. [G] [U] la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ainsi que la somme de 10 000 euros sur le même fondement pour les frais d’appel,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que la société [20], venant aux droits de la SELARL [37] et son assureur, la société [36], sont tenues à hauteur d'1/3 à assumer l’ensemble des condamnations, la Selas [31] et son assureur, également à hauteur d'1/3 et la société [19] à hauteur d'1/3 de même.

Dit que dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables et leurs assureurs respectifs seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé, en principal, intérêts et frais, et en tenant compte des limites et franchises de garanties de l’assureur [17].

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente