COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 JANVIER 2025

N° RG 23/04743 -

N° Portalis

DBV3-V-B7H-V7KU

AFFAIRE :

[R] [Y]

C/

[V] [U]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Avril 2023 par le Tribunal de proximité de VANVES

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 07/01/25

à :

M^e Léa GABOURY

M^e Stéphanie FOULON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [R] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Léa GABOURY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 86

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-786462023-003912 du 04/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

****************

INTIMÉ

Monsieur [V] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Stéphanie FOULON BELLONY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 673

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 septembre 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2018, M. [V] [C] [U] a donné à bail à Mme [R] [Y] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 620 euros, outre provisions mensuelles pour charges de 80 euros.

Le 21 septembre 2022, M. [U] a assigné Mme [Y] en résiliation de bail pour impayés de loyers.

Par jugement contradictoire du 6 avril 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :

— ordonné que les pièces produites pour Mme [Y] soient écartées des débats,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement,

— ordonné l’expulsion des lieux loués de Mme [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et condamné Mme [Y] à son paiement,

— condamné Mme [Y] à payer à M. [U] la somme de 21 700 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 5 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2022 sur la somme de 14 700 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

— débouté M. [U] de sa demande de dommages intérêts,

— condamné Mme [Y] à payer à M. [U] la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Y] aux dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration déposée au greffe le 10 juillet 2023, Mme [Y] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 6 septembre 2024, Mme [Y], appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*ordonné que les pièces produites pour elle soient écartées des débats,

*prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement,

* ordonné son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et un serrurier,

* rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et l’a condamnée à son paiement

*l’a condamnée à payer à M. [U] la somme de 21 700 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 5 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 14 700 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

*l’a condamnée à payer à M. [U] la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

*l’a condamnée aux dépens de l’instance,

— infirmer également le jugement du 6 avril 2023 pour violation des droits de la défense et du droit à un procès équitable, ledit jugement n’ayant par ailleurs pas tenu compte de ses moyens de défense, ni mentionné le nom de son avocat ainsi que ses interventions lors de l’audience lui ayant refusé le renvoi à une semaine demandé,

Et statuant à nouveau,

— constater, au vu des échanges de SMS traduits du chinois en français le 1er février 2023 par un expert assermenté, que M. [U] était au courant de l’existence des problèmes d’humidité dès l’entrée de la locataire dans le logement,

— constater que l’assignation en expulsion a été initiée opportunément quelques mois après l’injonction faite au bailleur, M. [V] [U], de mettre le logement loué aux normes au vu des risques pour la santé des occupants,

— constater que Mme [Y] [R] a quitté le logement suite au commandement de quitter les lieux qui lui a été délivré par le bailleur, M. [V] [U],

Par conséquent,

— juger que l’assignation en expulsion de la locataire victime d’un logement indécent ne saurait soustraire le bailleur au respect de son obligation de garantir la santé et la sécurité des locataires,

— déclarer nulle et non avenue la résiliation du bail prononcée par le juge des contentieux de la protection,

— déclarer nul le commandement de quitter les lieux en date du 19 mai 2023,

— prononcer le maintien du contrat de bail entre les parties,

— ordonner la réintégration de la locataire dans le logement objet du contrat de bail, à compter du prononcé de l’arrêt à venir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— accorder à Mme [R] [Y] des délais de paiement de 36 mois pour toute somme d’argent dont elle serait reconnue redevable au titre de l’arriéré locatif ou à tout autre titre

— ordonner à M. [U] d’effectuer les travaux requis par le service d’insalubrité de la commune de [Localité 6] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt,

— ordonner à M. [U] de lui trouver une solution d’hébergement pendant la réalisation des travaux,

— condamner M. [U] à lui verser la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, somme venant compenser toute éventuelle condamnation au paiement d’arriéré locatifs relatifs à ce logement impropre à l’habitation et dangereux pour la santé des personnes depuis la signature du contrat de bail,

— débouter M. [U] de la totalité de ses demandes, y compris sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts de 5 000 euros pour le préjudice subi,

— compte tenu de l’équité, étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale au vu de ses faibles revenus, débouter M. [U] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] à payer à Mme [Y] une somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] aux entiers dépens, y compris ceux d’instance en vertu des dispositions des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 5 septembre 2024, M. [U], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— le recevoir en son appel incident,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Vanves sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et en ce qui concerne le montant de la dette locative,

Et statuant de nouveau,

— condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi,

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 28 343, 87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2023, échéance de juillet incluse,

Y ajoutant,

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme 1 440 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’il a engagés en cause d’appel,

— condamner Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Foulon Bellony conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [Y] a quitté le logement donné à bail le 17 juillet 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire , il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de Mme [Y] tendant à voir la cour «constater», lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

I- Sur la demande de résiliation du jugement déféré pour violation des droits de la défense

Moyens des parties

Mme [Y], appelante, sollicite l’infirmation du jugement déféré, motif pris d’une violation des droits de la défense.

Elle expose à la cour qu’ayant obtenu la désignation d’un nouvel avocat au titre de l’aide juridictionnelle, quelques jours avant une deuxième audience devant le juge des contentieux de la protection, elle n’a pu bénéficier de son droit à un procès équitable, dès lors que :

— un renvoi de l’affaire lui a été refusé,

— les écritures et pièces de son conseil ont été déclarées irrecevables, en raison de la tardiveté de leur communication à la partie adverse,

— les observations et demandes orales de son conseil n’ont pas été prises en compte.

M. [U], bailleur intimé, de répliquer que c’est à bon droit que le premier juge a écarté des débats les pièces transmises par Mme [Y], dès lors que :

— les conclusions ont été transmises la veille de l’audience après 20 heures, et les pièces dans la nuit précédant l’audience, de sorte qu’il n’a pas été possible à son conseil de les examiner,

— Mme [Y] a déjà bénéficié d’un premier renvoi, le 21 septembre 2022, à l’occasion duquel il lui a été indiqué qu’il n’y aurait pas d’autre renvoi, et son avocat désigné dans le cadre de l’aide juridictionnelle, l’a été le 22 décembre 2022, soit plus d’un mois avant la tenue de l’audience de renvoi,

— Mme [Y] a finalement choisi d’être assistée par un autre avocat, ce choix relevant d’une décision personnelle et faisant obstacle à ce qu’elle puisse tirer argument de la tardiveté de la désignation de son conseil, d’autant plus que ce nouveau conseil avait en main tous les éléments du dossier depuis le 17 janvier 2023, et que les problèmes de santé dont il fait état n’ont été connus que postérieurement à l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 2 février 2023.

Réponse de la cour

La violation du principe de la contradiction et des droits de la défense par le premier juge n’est pas en soi une cause d’infirmation du jugement et ne pourrait être sanctionnée par la cour d’appel que par l’annulation du jugement, laquelle n’est pas demandée en l’espèce.

En outre, l’effet dévolutif de l’appel oblige en tout état de cause la cour à statuer à nouveau sur le tout, que la cour annule le jugement ou qu’elle soit saisie d’une demande d’infirmation.

La demande d’infirmation, pour le motif invoqué, sera, en conséquence, rejetée.

II- Sur la résiliation du bail et les conséquences qu’elle emporte

Moyens des parties

Mme [Y], locataire appelante, sollicite l’infirmation du jugement ayant prononcé la résiliation de son bail et ordonné son expulsion en développant les moyens suivants :

— le congé pour vendre qui lui a été délivré le 12 novembre 2021 est nul et de nul effet, pour avoir été délivré postérieurement au renouvellement du bail intervenu le 31 janvier 2021, pour une période de trois ans,

— l’arriéré de loyers réclamé par son bailleur et retenu par le premier juge ne correspond pas à la réalité, comme en témoignent les quittances que son bailleur lui a transmises par courriers électroniques,

— l’état des lieux d’entrée ne lui est pas opposable, dans la mesure où aucun exemplaire ne lui a été remis et où il ne reflète pas la réalité de l’état du logement,

— M. [U] ment lorsqu’il affirme être au chômage et en situation précaire depuis 2019, de sorte que sa bonne foi ne peut être retenue,

— M. [U] est propriétaire de trois appartements dans la résidence, et les charges de copropriété afférentes à ces trois appartements ne sauraient lui être imputées,

— M. [U] ne saurait soutenir qu’elle aurait enlevé sans l’en informer préalablement un radiateur, parce qu’elle démontre qu’il était au courant de la défectuosité de ce radiateur,

— le logement qui lui a été donné à bail était insalubre, en raison d’un dysfonctionnement de l’installation de chauffage et de la présence d’humidité et de moisissures. Mme [Y] expose avoir dénoncé cette insalubrité à la mairie et à son bailleur auquel elle dit avoir réclamé en vain des travaux de mise en conformité.

M. [U], bailleur intimé, rétorque que l’argumentaire développé par Mme [Y] pour s’opposer à la résiliation de son bail est inopérant, dès lors que :

— la résiliation du bail est fondée, non sur le congé pour vendre délivré à la locataire, mais sur un motif sérieux et légitime, à savoir un défaut de paiement des loyers, de sorte que le défaut de validité du congé, et la prétendue absence de remise d’un exemplaire de l’état des lieux d’entrée ne peuvent faire obstacle au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, étant relevé que l’état des lieux d’entrée a été signé par les deux parties et que, contrairement à ce que soutient l’appelante, un exemplaire de cet état des lieux a été remis à la locataire,

— Mme [Y] a cessé de payer régulièrement son loyer à compter du mois d’octobre 2019 et à la date de son départ et en tenant compte des quittances adressées par la voie électronique dont elle fait état dans ses écritures, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 28 343, 87 euros, de sorte que le prononcé de la résiliation judiciaire était parfaitement justifié,

— l’état des lieux d’entrée reflétait parfaitement l’état du logement, qui a été refait à neuf peu avant la prise de possession des lieux par Mme [Y],

— Mme [Y] est mal fondée à contester le montant des charges de copropriété, au motif qu’il serait propriétaire de trois appartements dans la résidence, alors même qu’il ne possède qu’un seul lot, comme en témoigne le syndic chargé de la copropriété.

Réponse de la cour

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et en cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l’article 1124 et suivants du code civil.

En l’espèce, il ressort du rapprochement des quittances produites par Mme [Y] avec le décompte produit par l’intimé que la locataire n’a pas réglé régulièrement ses loyers à compter du mois de janvier 2019, de sorte que l’arriéré locatif s’élève, à la date à laquelle Mme [Y] a quitté les lieux – le 17 juillet 2023 – à la somme de 28 343, 87 euros, sans qu’il soit justifié d’une régularisation ni du paiement ultérieur des loyers.

Ce défaut de paiement du loyer durant plusieurs mois et l’importance de l’arriéré locatif qui s’est ensuivi caractérisent un manquement grave et réitéré de la locataire à ses obligations légales et contractuelles, justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail.

Si la locataire appelante invoque l’irrégularité du congé pour vendre qui lui a été délivré, l’inopposabilité de l’état des lieux d’entrée, qui ne lui aurait pas été remis et ne refléterait pas l’état du logement, ou bien encore un manquement du bailleur à son devoir de loyauté pour avoir menti en affirmant qu’il se trouvait au chômage et dans une situation précaire, les allégations de Mme [Y], qui ne sont pas établies et même démenties par les pièces de la procédure, n’ont aucun lien de causalité avec l’absence de paiement du loyer.

Ces moyens sont donc inopérants, tout comme celui tiré d’une contestation du montant des charges de copropriété au motif que les charges qui lui sont réclamées correspondraient à trois appartements, alors que M. [U] établit, en produisant une attestation du syndic gérant la copropriété, qu’il ne possède qu’un seul lot dans la résidence.

Sur l’indécence du logement, il est rappelé que sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n’exécutant pas correctement ses obligations, l’exception d’inexécution et que l’impossibilité de jouissance s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

Au cas d’espèce, Mme [Y] produit essentiellement :

— des photographies non datées montrant des objets recouverts de moisissures,

— un rapport d’enquête du 24 mars 2022, de la ville de [Localité 6], accompagné de photographies, dont il ressort que la surface du logement de deux pièces principales – un séjour de 10 m², une chambre de 10 m², une cuisine de 2,5 m², une salle d’eau avec WC de 2,5 m² – est d’environ 25 m², qu’il n’y a pas de système de chauffage dans la chambre, dans laquelle on relève un taux d’humidité de 50%, que deux murs de la chambre sont en mauvais état, les autres murs étant bon état, ainsi que le plafond et la fenêtre en double vitrage, que la cuisine est en bon état, que la salle d’eau est en bon état, que, dans le séjour, le système de chauffage est compensé par un radiateur à bain d’huile, le rapport relevant, en outre et pour l’essentiel, la présence d’humidité dans les murs de la chambre, et l’absence de ventilation réglementaire dans la cuisine et la salle de bains,

— des échanges par SMS entre la locataire et son bailleur, dont il ressort que, tandis que le bailleur réclame avec insistance le paiement de ses loyers, Mme [Y] a déploré auprès de son bailleur, l’humidité affectant ' un coin de mur', la présence de moisissures sur ce bas de mur depuis le 1er août 2018, la dégradation de l’isolation phonique de l’appartement (présence d’un restaurant au rez-de-chaussée et donc au-dessous de l’appartement situé au premier étage), la locataire précisant – SMS du 10 janvier 2019 – ' le problème principal est en hiver. En été, j’ouvre les fenêtres pour aérer et l’appartement n’a pas de problème. Mais, dès que l’hiver arrive, il fait humide et froid à l’intérieur et, même avec le chauffage allumé, la pièce ne se réchauffe pas. En hiver, c’est très inconfortable à l’intérieur, c’est vraiment pénible'.

Ces pièces ne suffisent pas à démontrer l’inhabitabilité du logement, de sorte qu’elles ne peuvent justifier un défaut de règlement des loyers ni faire obstacle au prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, et ordonné l’expulsion des locataires, le jugement déféré étant seulement émendé en ce qui concerne le montant de l’arriéré locatif au paiement duquel Mme [Y] a été condamnée, qui sera porté à la somme de 27 723, 87 euros, déduction opérée de la somme de 620 euros, représentant le montant du dépôt de garantie, qui doit être restitué à la locataire ayant quitté les lieux le 17 juillet 2023 (28 343, 87 euros – 620 euros).

III- Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Y]

Moyens des parties

Mme [Y], locataire appelante, sollicite :

— le maintien du contrat de bail et l’annulation du commandement de quitter les lieux du 19 mai 2023,

— des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter des sommes mises à sa charge au titre de l’arriéré locatif,

— l’exécution de travaux de mise en conformité, avec la prise en charge de son relogement par M. [U] pendant la durée des travaux,

— l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 15 000 euros.

— la réintégration dans le logement quitté la veille de l’expiration du commandement de quitter les lieux aux fins d’éviter 'l’humiliation’ d’une expulsion.

M. [U], bailleur intimé, conclut au débouté de la totalité de ces demandes, en faisant valoir en substance que :

— l’appartement était en parfait état au jour de l’entrée dans les lieux de la locataire, pour avoir été remis à neuf quelques mois auparavant,

— un convecteur électrique, dans le séjour, a été déposé par la locataire qui a installé un radiateur à bain d’huile, qui n’est pas adapté, et la locataire s’est opposée à la réalisation des travaux qu’il souhaitait faire réaliser, en refusant l’accès à son logement,

— la locataire est mal fondée à solliciter des délais de paiement, dès lors qu’elle ne justifie pas être en mesure de régler sa dette parce qu’elle ne justifie pas de ses revenus ni de ses charges.

Réponse de la cour

La confirmation de la résiliation du bail et de l’expulsion de Mme [U] emporte rejet des demandes de l’appelante visant à obtenir le maintien du contrat de bail, la réalisation de travaux de conformité, la prise en charge de son relogement, ainsi que la réintégration dans les lieux et d’annulation du commandement de quitter les lieux délivré à Mme [Y].

S’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance, il convient de rappeler que selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle

a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l’état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.

En l’espèce, Mme [Y] invoque la non conformité des lieux loués aux critères de la décence, pour justifier sa demande indemnitaire de 15 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, en s’appuyant le rapport d’enquête susmentionné du 24 mars 2022, de la ville de [Localité 6] qui préconise, outre une recherche des causes de la présence d’humidité dans la chambre, une remise aux normes de l’installation électrique, la nécessité d’installer une ventilation réglementaire dans la cuisine et la salle d’eau, l’inspecteur de santé environnementale concluant ainsi son rapport: ' En l’état, il convient de saisir les services du préfet des Hauts-de-Seine, en application des procédures prévues par le code de la santé publique et visant à interdire temporairement ce logement à l’habitat'.

Ces constatations caractérisent un manquement du bailleur à son obligation d’assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail, étant rappelé que cette obligation est une obligation de résultat, qui engage la responsabilité du bailleur, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Toutefois, il y a lieu de prendre en considération :

— le fait qu’il résulte de l’état des lieux contradictoire et opposable à la locataire qui l’a signé, que l’appartement était en bon état lors de la prise de possession des lieux, à l’exception des murs de la chambre dont l’état est qualifié de moyen,

— l’appartement, de surface modeste, loué à un célibataire, n’est pas adapté pour héberger une famille, une personne adulte jour produisant, chaque jour, et par sa seule respiration 12 à 15 litres d’eau, sous forme de vapeur,

— il résulte des échanges de SMS entre les parties, que le trouble de jouissance se produit en hiver seulement, l’appartement étant insuffisamment aéré par ses occupants durant cette période de l’année,

— Mme [U] a démonté le convecteur se trouvant dans le séjour pour le remplacer par un radiateur à bain d’huile, et l’état des lieux d’entrée permet de constater la présence d’un radiateur dans le séjour et d’un radiateur dans la chambre à coucher.

Au regard de l’ensemble de ces considérations et eu égard à la durée et à l’intensité du trouble, l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [Y] sera limitée à la somme de 2 000 euros.

S’agissant, enfin de la demande de délais de paiement, Mme [Y], dès lors qu’elle a quitté les lieux, ne peut plus bénéficier des dispositions de l’article de l’article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, en application desquelles, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [Y] ne fournit à la cour aucun élément sur sa situation matérielle, et ne justifie pas, de ce fait, être en mesure de s’acquitter de son importante dette locative dans les délais prévus par la loi.

Sa demande de délai sera, par suite, rejetée.

IV- Sur la demande de dommages et intérêts de M. [U] (5 000 euros)

M. [U], formant appel incident du chef du jugement déféré l’ayant débouté de sa demande de dommages et intérêts, fait valoir, à hauteur de cour, que du fait de l’attitude de sa locataire, il n’a pu acquitter entièrement les charges de copropriété qui lui incombent, qu’il s’est retrouvé dans une situation matérielle très délicate, qui a porté atteinte à sa qualité de vie.

Réponse de la cour

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose " Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Toutefois, M. [U] ne justifie pas devant la cour d’un dommage distinct de celui causé par le paiement tardif des loyers, qui sera compensé par les intérêts moratoires sur les sommes restant dues au titre de l’arriéré locatif.

Le jugement querellé sera, dès lors, confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

VI- Sur les dépens

Mme [Y], qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté Mme [R] [Y] de sa demande de dommages et intérêts et sauf à l’emender sur le montant de la dette locative mise à la charge de Mme [R] [Y] ;

Statuant à nouveaux des chefs infirmés et émendés

Condamne M. [V] [C] [U] à payer à Mme [R] [Y] une indemnité de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [R] [Y] du surplus de ses demandes et de la totalité de ses autres demandes ;

Condamne Mme [R] [Y] à payer à M. [V] [C] [U], déduction opérée du dépôt de garantie, la somme de 27 723, 87 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2023 ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;

Condamne Mme [R] [Y] aux dépens de la procédure d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Foulon Bellony, avocat en ayant fait la demande ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [R] [Y] à payer à M. [V] [C] [U] une indemnité de 1 440 euros.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président