COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°108

CONTRADICTOIRE

DU 08 AVRIL 2025

N° RG 24/04017 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WTLY

AFFAIRE :

[I] [M]

…

C/

[P] [J]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 avril 2024 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE-

[X]

N° RG : 24/000040

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 08.04.25

à :

M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL

M^e Edith COGNY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [I] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

Madame [Z] [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

****************

INTIMÉE

Madame [P] [J] élisant domicile en l’Agence gestionnaire du bien la société TIFFENCOGE, Société Anonyme, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n B 652 009 705 au capital 1.500.000 €, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 4], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

née le 01 Octobre 1931 à [Localité 8]

Chez son gestionnaire la Société TIFFENCOGE [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2022, à effet du 6 mai 2022, Mme [P] [J] a donné à bail à M. [I] [M] et Mme [Z] [U] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 2 935 euros outre une provision sur charges de 15 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 2 935 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 juin 2023, Mme [J] a assigné M. [M] et Mme [U] [T] aux fins de :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce, à la suite de la délivrance le 17 mars 2023, d’un commandement de payer visant cette clause, ou à défaut voir prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [U] [T] au paiement de la somme principale de 8 456,02 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 23 mai 2023, échéance de mai 2023 incluse, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [U] [T] au paiement d’une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 17 mars 2023 et sa notification à la préfecture.

Par jugement réputé contradictoire du 25 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— débouté Mme [J] de sa demande en paiement,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 25 avril 2022 concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 17 mai 2023,

— ordonné en conséquence à M. [M] et Mme [U] [T] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour M. [M] et Mme [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [J] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement M. [M] et Mme [U] [T] à payer, à compter du 17 mai 2023, à Mme [J] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamné in solidum M. [M] et Mme [U] [T] aux dépens,

— débouté Mme [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration reçue au greffe le 24 juin 2024, M. [M] et Mme [U] [T] épouse [M] ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 28 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable la demande de radiation de Mme [J],

— débouté Mme [J] de sa demande de radiation et de ses autres demandes,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, débouté Mme [U] [T] et M. [M] de leur demande en paiement,

— condamné Mme [J] aux dépens de l’incident.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 14 janvier 2025, M. [M] et Mme [U] [T], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 25 avril 2024, qui a statué comme suit :

'- déboute Mme [J] de sa demande en paiement,

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 25 avril 2022 entre Mme [J] d’une part, eux d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 17 mai 2023,

— ordonne en conséquence à M. [M] et Mme [U] [T] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour M. [M] et Mme [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [J] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamne solidairement M. [M] et Mme [U] [T] à payer à compter du 17 mai 2023 à Mme [J] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamne in solidum M. [M] et Mme [U] [T] aux dépens,

— déboute Mme [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles,'

En conséquence et statuant à nouveau,

A titre principal,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— leur octroyer des délais rétroactifs pour s’acquitter du paiement de leur dette,

A titre subsidiaire

— leur accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux au titre des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

En tout état de cause,

— condamner l’intimée à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 janvier 2025, Mme [J], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 25 avril 2024 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail sont réunies à la date du 17 mai 2023,

— ordonné en conséquence à M. [M] et Mme [U] [T] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— dit qu’à défaut pour M. [M] et Mme [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement M. [M] et Mme [U] [T] à lui payer à compter du 17 mai 2023 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamné conjointement et solidairement M. [M] et Mme [U] [T] aux entiers dépens de première instance,

En conséquence,

— débouter M. [M] et Mme [U] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

— condamner conjointement et solidairement M. [M] et Mme [U] [T] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner conjointement et solidairement M. [M] et Mme [U] [T] aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 janvier 2025.

Par message RPVA du 10 février 2025, l’intimée a demandé l’autorisation de verser aux débats un décompte actualisé de l’arriéré locatif, faisant valoir que les appelants avaient reconstitué un arriéré locatif depuis la date de la clôture.

Par message RPVA du 14 février 2025, la cour a adressé aux parties le message suivant:

'Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Or, l’audience s’étant tenue le 6 février, les débats sont clos, et aucune note en délibéré n’a été autorisée, de sorte que la cour ne peut faire droit à votre demande.'

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que la recevabilité de la demande de Mme [J] a été vérifiée par le premier juge, ce qui ne fait l’objet d’aucune contestation en cause d’appel.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Mme [U] [T] et M. [M] demandent à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire et de leur accorder des délais de paiement rétroactifs pour s’acquitter du paiement de leur dette.

Ils font valoir qu’ils ont toujours payé leurs loyers à bonne date mais qu’ils ont récemment rencontré des difficultés financières. Ils soutiennent être de bonne foi et être à jour du paiement de leur loyer comme en atteste le décompte du bailleur, ajoutant disposer des revenus nécessaires pour honorer le paiement de leur loyer.

Mme [J] s’oppose à ces demandes en faisant valoir que les locataires procèdent au paiement des loyers de façon irrégulière depuis trois ans, de sorte que le solde de leur compte est débiteur depuis l’année 2022. Elle indique que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois imparti, de sorte que la clause résolutoire était acquise au 17 mai 2023 comme l’a indiqué le premier juge et qu’en conséquence, il convient de débouter Mme [U] [T] et M. [M] de leurs demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement rétroactifs au motif de difficultés financières dont ils ne justifient pas.

Sur ce,

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent contrat, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte de l’article 7 a) de cette loi que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que les causes du commandement de payer délivré le 17 mars 2023 pour un montant de 8 470 euros en principal n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, ce qui ressort également du décompte produit, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 mai 2023 et qu’il convient de confirmer ce chef du jugement.

Le premier juge a débouté Mme [J] de sa demande en paiement au motif qu’elle ne justifiait pas du quantum de sa créance faute d’un décompte pour la période comprise entre le 23 mai et le 1er septembre 2023. En cause d’appel, elle produit un décompte complet depuis l’origine du bail jusqu’au 13 décembre 2024 (pièce 9).

S’il apparaît que Mme [U] [T] et M. [M] ont versé une somme de 6 000 euros le 28 mars 2023, ils n’ont pas soldé la dette dans son intégralité dans le délai imparti ; qu’à la date du 4 juillet 2023, ils étaient redevables d’une somme totale de 14 561 euros laquelle a été intégralement soldée en mai 2024.

Il apparaît donc que les locataires ont fait des efforts pour solder leur dette locative. Pour autant, il résulte du décompte produit que les loyers et charges ne sont pas réglés aux termes convenus et que le solde locatif est resté débiteur depuis l’origine du bail à l’exception des 2 novembre 2022, 28 mai 2024, 31 juillet 2024, 27 septembre 2024 et 13 décembre 2024, date auxquelles les locataires se sont mis à jour du règlement de leurs loyers et charges.

Par ailleurs, ils ne précisent ni ne justifient des difficultés financières qu’ils auraient rencontrées alors qu’il résulte de leur avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 qu’ils ont déclaré un revenu fiscal de référence de 153 015 euros, leur permettant ainsi théoriquement de faire face au paiement de leur loyer, de sorte qu’ils n’apportent aucune garantie quant au respect de leur obligation principale à l’avenir, étant ajouté qu’ils n’ont produit aucun justificatif plus récent de leur situation financière.

Au vu des observations qui précèdent et faute de s’expliquer sur les raisons de cette situation qui s’avère préjudiciable à la bailleresse, personne physique, laquelle est en droit d’obtenir le paiement des loyers et charges aux termes convenus, il convient de débouter Mme [U] [T] et M. [M] de leurs demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement rétroactifs.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Mme [U] [T] et M. [M] demandent un délai de 12 mois pour quitter les lieux en indiquant que la Cour européenne des droits de l’homme rappelle qu’une expulsion ne peut être considérée comme nécessaire que si elle correspond à un besoin social impérieux et qu’il convient en toute hypothèse de confronter les intérêts en présence. Elle fait valoir que leur demande est fondée et justifiée au regard des faits de l’espèce et en particulier de l’absence d’urgence à obtenir la libération des lieux et de la confrontation des intérêts en présence.

Mme [J] s’oppose à cette demande en faisant valoir que les appelants ne justifient pas des difficultés financières qu’ils indiquent avoir rencontrées et qu’ils ne versent aux débats aucune pièce relative à leur situation personnelle et professionnelle ni de leur impossibilité de se reloger, ajoutant qu’ils ne motivent pas leur demande. Elle relève qu’il existe une certaine urgence à ce qu’elle récupère son bien dans la mesure où elle subit un préjudice du fait des impayés récurrents depuis 3 ans en sa qualité de bailleur particulier.

Sur ce,

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L. 412-4 du même code dispose :

'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

En l’espèce, comme relevé ci-dessus, Mme [U] [T] et M. [M] n’ont pas justifié des difficultés qu’ils indiquent avoir rencontrées pouvant expliquer le paiement irrégulier de leur loyer. Ils ne justifient d’aucune démarches en vue de leur relogement ni d’éventuelles difficultés qu’ils auraient rencontrées à cette fin alors qu’ils ont perçu en 2023 des revenus confortables, étant ajouté qu’ils n’ont pas produit de justificatif actualisé de leur situation financière.

Etant rappelé que leur bailleresse est une personne privée, il ne résulte dès lors pas de l’ensemble de ces constatations et énonciations que l’expulsion des occupants, les privant de leur habitat aurait des conséquences disproportionnées, dans les circonstances de l’espèce, au regard de la violation du droit de propriété.

Il convient en conséquence de débouter Mme [U] [T] et M. [M] de leur demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [U] [T] et M. [M], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.

Ils sont condamnés in solidum à payer à Mme [J], en cause d’appel, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [U] [T] et M. [M] de la totalité de leurs demandes ;

Condamne Mme [Z] [U] [T] et M. [I] [M] in solidum à payer à Mme [P] [J] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Z] [U] [T] et M. [I] [M] in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,