Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 15 JANVIER 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/10800 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD2YG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] – RG n° 17/16762

APPELANTE

Madame [I] [C]

née le 21 janvier 1950 à [Localité 5] (Vietnam)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378

INTIMEE

Société DIMORA

SARL immatriculée au RCS de nanterre sous le numéro 481 411 114

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [C] est propriétaire des lots n° 7, 74 et 58, représentant 276/10.000ème des parties communes, de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 7].

La société à responsabilité limitée Dimora a été le syndic de la copropriété depuis assemblée générale du 9 novembre 2011 jusqu’à assemblée générale du 30 juin 2016.

A la suite du départ de la société Dimora, la copropriété s’est retrouvée dépourvue de syndic.

Par ordonnance du 2 septembre 2016, Mme [L], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, pour une durée de six mois, prorogée à plusieurs reprises jusqu’au 30 septembre 2018.

Considérant que l’ancien syndic avait commis de nombreuses fautes de gestion de nature à lui causer un préjudice personnel, Mme [C] a, par acte du 14 novembre 2017, assigné la société à responsabilité limitée Dimora devant le tribunal afin d’engager sa responsabilité personnelle et d’obtenir sa condamnation, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à lui verser diverses sommes en réparation de son préjudice.

La société Dimora s’est opposée à ces demandes.

Par jugement du 6 avril 2021 le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de Mme [C] de remboursement de la somme de 415,08€, en restitution des frais de convocation supportés, engendrés par

l’annulation de deux assemblées générales,

— rejeté la demande de Mme [I] [C] en remboursement des sommes de :

105,54 € correspondant à sa quote-part des travaux votés à l’occasion des assemblées générales annulées (de mise aux normes de l’ascenseur, des travaux de réfection des étanchéités et de production d’eau chaude sanitaire, de mise en place d’un tableau électrique),

123,05 € (14,93 + 9,87 + 98,25), correspondant au préjudice résultant de la complaisance blâmable et fautive du syndic à l’égard des membres du conseil syndical qui a fautivement remboursé des dépenses irrégulièrement engagées,

136,29 € correspondant au préjudice lié à la réalisation de travaux sur les terrasses privatives de deux copropriétaires sans autorisation de l’assemblée générale,

217,98 € quant à l’engagement de dépenses pour travaux et expertise sans vote préalable de l’assemb1ée générale,

45,85 € relatives aux erreurs et la négligence préjudiciables du syndic dans la convocation des assemblées,

58,02 € correspondant au préjudice résultant pour la demanderesse de l’exercice de la fonction de syndic sans être titulaire de la carte professionnelle pour la période du 24 juin 2014 au 17 novembre 2014,

2.245,59 € quant au préjudice résultant du non-respect des décisions de l’assemblée générale et du gonflement des budgets au mépris de la loi,

1.000 €, quant au préjudice issu de la non-exécution des décisions prises en assemblée générale (résolution 26 de l’assemblée du 14 juin 2013),

1.972 € à raison du préjudice lié au non respect du règlement de copropriété et au dépassement des budgets dans la réalisation des travaux de façade de l’immeuble côté jardin, auxquels s’ajoutent 407,72 € au titre de sa quote-part des honoraires de syndic, d’architecte et de l’assurance dommage ouvrage, et 84,74€ au titre du dépassement,

407,72 €, au titre des quotes-parts des honoraires de syndic, de maître d’oeuvre et de l’assurance dommage ouvrage,

84,74 €, au titre de la quote-part du dépassement du budget voté,

6.000 €, en réparation des agissements abusifs, vexatoires et discriminatoires du syndic qui a poursuivi la copropriétaire pour non-paiement de ses charges et en raison des frais engagés dans cette procédure,

2.000 €, en réparation du préjudice subi du fait de la non-réalisation de travaux urgents ou la réalisation de travaux non votés,

2.000 €, en réparation de l’atteinte à la réputation de Mme [C] en raison des allégations mensongères du syndic,

— condamné Mme [I] [C] aux dépens, ainsi qu’à payer la société Dimora la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Mme [C] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 16 mars 2023 par lesquelles Mme [T], appelant, invite la cour, au visa des articles 1240 du code civil, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

infirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de Mme [C] de remboursement de la somme de 415,08€, en restitution des frais de convocation supportés, engendrés par

l’annulation de deux assemblées générales,

— rejeté la demande de Mme [C] en remboursement des sommes de :

105,54 € correspondant à sa quote-part des travaux votés à l’occasion des assemblées générales annulées (de mise aux normes de l’ascenseur, des travaux de réfection des étanchéités et de production d’eau chaude sanitaire, de mise en place d’un tableau électrique),

123,05 € (14,93 + 9,87 + 98,25), correspondant au préjudice résultant de la complaisance blâmable et fautive du syndic à l’égard des membres du conseil syndical qui a fautivement remboursé des dépenses irrégulièrement engagées,

136,29 € correspondant au préjudice lié à la réalisation de travaux sur les terrasses privatives de deux copropriétaires sans autorisation de l’assemblée générale,

217,98 € quant à l’engagement de dépenses pour travaux et expertise sans vote préalable de l’assemb1ée générale,

45,85 € relatives aux erreurs et la négligence préjudiciables du syndic dans la convocation des assemblées,

58,02 € correspondant au préjudice résultant pour la demanderesse de l’exercice de la fonction de syndic sans être titulaire de la carte professionnelle pour la période du 24 juin 2014 au 17 novembre 2014,

2.245,59 € quant au préjudice résultant du non-respect des décisions de l’assemblée générale et du gonflement des budgets au mépris de la loi,

1.000 €, quant au préjudice issu de la non-exécution des décisions prises en assemblée générale (résolution 26 de l’assemblée du 14 juin 2013),

1.972 € à raison du préjudice lié au non respect du règlement de copropriété et au dépassement des budgets dans la réalisation des travaux de façade de l’immeuble côté jardin, auxquels s’ajoutent 407,72 € au titre de sa quote-part des honoraires de syndic, d’architecte et de l’assurance dommage ouvrage, et 84,74€ au titre du dépassement,

407,72 €, au titre des quotes-parts des honoraires de syndic, de maître d’oeuvre et de l’assurance dommage ouvrage,

84,74 €, au titre de la quote-part du dépassement du budget voté,

6.000 €, en réparation des agissements abusifs, vexatoires et discriminatoires du syndic qui a poursuivi la copropriétaire pour non-paiement de ses charges et en raison des frais engagés dans cette procédure,

2.000 €, en réparation du préjudice subi du fait de la non-réalisation de travaux urgents ou la réalisation de travaux non votés,

2.000 €, en réparation de l’atteinte à la réputation de Mme [C] en raison des allégations mensongères du syndic,

— condamné Mme [C] aux dépens, ainsi qu’à payer la société Dimora la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner la société Dimora à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

415,08€, en restitution des frais de convocation supportés, engendrés par

l’annulation de deux assemblées générales,

105,54 € correspondant à sa quote-part des travaux votés à l’occasion des assemblées générales annulées (de mise aux normes de l’ascenseur, des travaux de réfection des étanchéités et de production d’eau chaude sanitaire, de mise en place d’un tableau électrique),

123,05 € (14,93 + 9,87 + 98,25), correspondant au préjudice résultant de la complaisance blâmable et fautive du syndic à l’égard des membres du conseil syndical qui a fautivement remboursé des dépenses irrégulièrement engagées,

136,29 € correspondant au préjudice lié à la réalisation de travaux sur les terrasses privatives de deux copropriétaires sans autorisation de l’assemblée générale,

217,98 € quant à l’engagement de dépenses pour travaux et expertise sans vote préalable de l’assemb1ée générale,

45,85 € relatives aux erreurs et la négligence préjudiciables du syndic dans la convocation des assemblées,

58,02 € correspondant au préjudice résultant pour la demanderesse de l’exercice de la fonction de syndic sans être titulaire de la carte professionnelle pour la période du 24 juin 2014 au 17 novembre 2014,

2.245,59 € quant au préjudice résultant du non-respect des décisions de l’assemblée générale et du gonflement des budgets au mépris de la loi,

1.000 €, quant au préjudice issu de la non-exécution des décisions prises en assemblée générale (résolution 26 de l’assemblée du 14 juin 2013),

1.972 € à raison du préjudice lié au non respect du règlement de copropriété et au dépassement des budgets dans la réalisation des travaux de façade de l’immeuble côté jardin, auxquels s’ajoutent 407,72 € au titre de sa quote-part des honoraires de syndic, d’architecte et de l’assurance dommage ouvrage, et 84,74€ au titre du dépassement,

407,72 €, au titre des quotes-parts des honoraires de syndic, de maître d’oeuvre et de l’assurance dommage ouvrage,

84,74 €, au titre de la quote-part du dépassement du budget voté,

6.000 €, en réparation des agissements abusifs, vexatoires et discriminatoires du syndic qui a poursuivi la copropriétaire pour non-paiement de ses charges et en raison des frais engagés dans cette procédure,

2.000 €, en réparation du préjudice subi du fait de la non-réalisation de travaux urgents ou la réalisation de travaux non votés,

2.000 €, en réparation de l’atteinte à la réputation de Mme [C] en raison des allégations mensongères du syndic,

— Condamner la société Dimora aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 5 novembre 2021 par lesquelles la société à responsabilité limitée Dimora, intimée, demande à la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1240, 1353 du code civil et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

— condamner Mme [C] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les demandes indemnitaires de Mme [C]

En vertu de l’article 15 de la loi du l0 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndic de copropriété n’étant pas mandataire des copropriétaires, sa responsabilité envers eux est d’ordre délictuel. Et un syndic de copropriété peut engager sa responsabilité personnelle, vis-à-vis de chaque copropriétaire, sur le fondement de cette disposition, en cas de faute commise dans l’accomplissement de sa mission.

Sur ce fondement, il incombe à Mme [C] de rapporter la triple preuve de l’existence

d’une faute, d’un préjudice personnel, et d’un lien causal entre les deux, faute de quoi elle succombe en ses prétentions, en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

En particulier, chaque copropriétaire devra établir un préjudice personnellement éprouvé dans la jouissance ou la propriété de ses lots, indépendant de celui souffert par la collectivité des copropriétaires.

Il doit être noté que suivant procès verbal de décision de l’administrateur provisoire du 6 mars 2018, Mme [L], administrateur judiciaire ès qualités, a approuvé sans réserve les comptes des exercices des 1er juillet 2011 au 31 décembre 2012, 1er janvier au 31 décembre 2013, 1er janvier au 31 décembre 2014, 1er janvier au 31 décembre 2015 et 1er janvier au 31 décembre 2016 établis par le cabinet DBF Audit, experts comptables, correspondant à la période où la société Dimora était le syndic de la copropriété.

Sur les conséquences de l’annulation des assemblée générales des 14 juin 2013 et 22 juin 2015

Deux assemblées générales ont été annulées par le tribunal de grande instance de Paris :

— celle du 14 juin 2013 annulée par le jugement rendu le 6 octobre 2015 au motif que le syndic avait omis de convoquer un copropriétaire,

— celle du 22 juin 2015, annulée par le jugement rendu le 10 janvier 2017, car le syndic s’était fait représenter à l’assemblée par une personne non-titulaire de la carte professionnelle.

Mme [C] sollicite la somme de 415,08€, en restitution des honoraires de gestion supportés, du fait des frais engendrés par ces deux assemblées générales, soit 8.009,99 € et 7.029€, ce qui représente compte tenu de sa quote-part, 415,08€ de frais de convocation dépensés en vain par Mme [C], les deux annulations étant dues par la faute du syndic dans l’exécution de son mandat.

La société Dimora, syndic, fait valoir qu’elle a assuré la gestion de la copropriété de 2013 à 2015, et que les honoraires de gestion sont dus, même si deux assemblées générales ont été annulées.

Ce faisant, elle souligne le caractère collectif du préjudice en cause et l’artifice qui consiste à l’individualiser en le proratisant.

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

'Certes, les frais de justice constituent pour le copropriétaire qui les a engagés un préjudice personnel dont il peut demander réparation dans le cadre de son action en annulation, notamment au titre des frais irrépétible et des dépens, mais les frais relatifs à la convocation d’une assemblée sont des frais collectifs dont la charge incombe au syndicat des copropriétaires, en tant que personne morale qui les engage. Il revient donc au syndicat des copropriétaires de les assumer, ou, le cas échéant, d’en demander le remboursement au nom de l’ensemble des copropriétaires, si la faute du syndic est directement à l’origine de cette

annulation, le produit de cette restitution revenant alors à l’ensemble des copropriétaires en s’imputant sur les comptes de la copropriété, puisqu’une copropriété n’a pas vocation de faire des bénéfices.

Il s’agit d’un préjudice subi collectivement par les copropriétaires, sans que Mme [C] soit en mesure d’établir un préjudice personnellement éprouvé dans la jouissance ou la propriété de ses lots, indépendant de celui souffert par l’ensemble des copropriétaires.

Comme telle, la demande de réparation en tant qu’elle est engagée par un copropriétaire isolément est irrecevable, quand bien même ces frais auraient été proratisés.

Mme [C] sollicite en outre le remboursement de la somme de l05,54 € correspondant à sa quote-part de travaux ayant été votés à l’occasion des assemblées générales annulées. Elle prétend des lors qu’elle est en mesure de faire supporter sa quote-part de travaux à la société Dimora.

Elle fait valoir que le rapport du cabinet DBF Audit de 2018 précise qu’il y a eu des avances pour travaux de mises aux normes et de réfection dans les comptes du syndicat des copropriétaires.

La société Dimora relève cependant que, compte tenu de l’annulation, les copropriétaires ont été remboursés, seulement de ce qui n’a pas été exécuté au moment du jugement.

La société Dimora, syndic, n’a pas commis de faute en appelant les fonds pour ces travaux et en les commençant, puisque sa mission est de mettre en oeuvre les résolutions de l’assemblée tant qu’elles ne sont pas remises en cause. Elle a remboursé les copropriétaires dès l’annulation du jugement, de sorte qu’aucune faute n’est établie.

Et même en présence de l’annulation d’une assemblée, si les travaux initialement votés ont été exécutés et ont profité aux copropriétaires, le copropriétaire demandeur ne peut justifier d’aucun préjudice personnel.

Ainsi, les conditions de la responsabilité ne sont pas réunies, et la demande à ce titre sera également rejetée'.

Il convient d’ajouter que les comptes des exercices concernés ont été approuvés par l’administrateur provisoire.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de Mme [C] de remboursement de la somme de 415,08€, en restitution des frais de convocation supportés, engendrés par l’annulation de deux assemblées générales,

— rejeté la demande de Mme [C] en remboursement de la somme de 105,54 € correspondant à sa quote-part des travaux votés à l’occasion des assemblées générales annulées (de mise aux normes de l’ascenseur, des travaux de réfection des étanchéités et de production d’eau chaude sanitaire, de mise en place d’un tableau électrique).

Sur la complaisance blâmable et fautive à l’égard des membres du conseil syndical pour un montant total de 123,05€ (14,93 + 9,87 + 98,25)

Mme [C] maintient en appel que diverses dépenses ont été irrégulièrement engagées par des membres du conseil syndical, faisant l’objet d’un remboursement par le syndic, alors qu’elles ont été réalisées sans vote préalable de l’assemblée générale, pour un montant total qui, rapporté à la quote-part de Mme [C], s’élève à 123,05 €.

Les premiers juges ont exactement relevé ce qui suit :

'Mme [C] conteste ces dépenses relatives à des frais d’ampoule d’électricité, d’engrais, d’essence et de cotisation à la chambre syndicale, dont la demanderesse ne conteste nullement qu’elles aient été effectivement engagées dans l’intérêt de la collectivité. De sorte que, quand bien même elles seraient irrégulières et incorrectement imputées sur le plan comptable, la copropriété n’a subi aucun préjudice, s’agissant, là encore, d’un préjudice collectif que la demanderesse a proratisé.

Ainsi, faute de démonter l’existence d’un préjudice personnel actuel et certain, au sens de cette disposition, la demande fondée sur l’article 1240 du code civil ne pourra qu’être rejetée.

Mme [C] avance en outre que M. [X] aurait été crédité deux fois de la somme de 178,73 €.

Cependant il résulte de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 20 septembre 2017 à ce sujet que 'M. [X] établit que son compte a été régularisé', de sorte que cette erreur a été régularisée.

Là encore, au jour où le tribunal statue, aucun préjudice actuel et certain n’est établi, car si Mme [C] dit avoir formé pourvoi contre cet arrêt elle ne démontre pas que celui-ci ait abouti et que les affirmations de l’arrêt rendu en appel aient été censurées sur ce point.

Mme [C] reproche encore au syndic d’avoir réglé des factures de recherches de fuites, qui selon les pièces versées au débat, renvoient à des désengorgements de colonnes d’évacuation.

Ce faisant, le syndic n’a fait que se conformer à ses missions telles qu’elles résultent de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 si bien qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, s’agissant d’engorgements produisant des fuites. Ce, alors qu’il résulte de l’ordre de service donné par M. [U], qu’il s’agissait bien d’une colonne partie commune engorgée.

Les factures pour dégorgement et curage de la descente des eaux pluviales doivent rester à la charge de la copropriété, comme l’a relevé le cabinet d’audit missionné.

Enfin, s’agissant des branchements éventuels des lavabos ou douches privatifs qui seraient, selon Mme [C], à l’origine de ces désordres car réalisés sur la colonne des eaux pluviales, cela ne saurait être imputé à faute au syndic. Il revient alors au syndicat des

copropriétaires d’agir à l’encontre de ces copropriétaires, et non au syndic, de façon à établir avec certitude que ce sont ces branchements qui sont à l’origine des désordres et qu’ils sont imputables à ces copropriétaires, ce que Mme [C], qui procède par voie de simple affirmation, n’est pas en mesure de faire en l’état, de sorte que là encore, aucune faute ne saurait être imputée au syndic.

Une fois encore, les conditions de la responsabilité ne sont pas réunies et la demanderesse sera déboutée de ce chef de sa demande, s’élevant à 123,05 €'.

Etant rappelé que les comptes des exercices concernés ont été approuvés par l’administrateur provisoire, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande en paiement de la somme de 123,05 €.

Sur la réalisation de travaux sur les terrasses privatives de deux copropriétaires sans autorisation de l’assemblée générale, à hauteur de 136,29 €

Mme [C] maintient devant la cour que l’assemblée générale du 5 juin 2014 a adopté la résolution n° 21, laquelle décide du principe des travaux, et demande au syndic de faire établir des devis pour la réfection de l’étanchéité de la terrasse du 7ème étage, à l’origine de désordres dans les appartements du dessous. La résolution n° 22 votée porte nomination d’un architecte en qualité de maître d’oeuvre. La résolution n° 23, qui désigne M. [E] en qualité d’architecte référent de l’immeuble, a égaiement fait l’objet d’un vote.

Comme l’a dit le tribunal, il ne s’agit pas de terrasses privatives, mais de parties communes à jouissance privative exclusive, laissées à certains copropriétaires. A la suite de la visite de l’architecte, il est apparu que les terrasses étaient fuyardes et que la reprise des joints était nécessaire, de sorte qu’en accord avec le conseil syndical, les travaux ont été engagés.

En novembre 2014, les travaux ont été réalisés, puis ratifiés par l’assemblée des copropriétaires du 22 juin 2015, sans qu’aucune faute soit imputable au syndic puisqu’il s’agissait de travaux conservatoires urgents.

Les premiers juges ont justement retenu que s’agissant de parties communes à usage privatif dont le défaut d’étanchéité provoquait des désordres, le syndic avait l’obligation de faire réaliser les travaux urgents conformément à ses missions, énoncées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’audit du cabinet DBF de 2018 indique d’ailleurs, en citant le règlement de copropriété (p.41), que les frais de reprise de l’étanchéité des terrasses sont des charges communes générales. Le règlement de copropriété mentionne en effet : 'les frais de réparation, de réfection et de reconstruction des balcons, des loggias et des terrasses ainsi que leur étanchéité, à l’exclusion de leur appuis et garde-corps et de leur revêtement de sois, sont bien des charges communes générales'.

Les premiers juges ont justement rejeté ce moyen puisque les conditions de la responsabilité

ne sont pas réunies, aucune faute de la société Dimora n’étant établie, la circonstance que les copropriétaires qui jouissent de la terrasse soient membres du conseil syndical étant indifférente.

Comme l’a dit le tribunal, là encore, quand bien même l’assemblée du 22 juin 2015 approuvant ces travaux aurait été annulée, il s’agit en l’occurrence d’un préjudice subi collectivement par les copropriétaires sans que Mme [C] soit en mesure d’établir un préjudice personnellement éprouvé dans la jouissance ou la propriété de ses lots, indépendant de celui souffert par la collectivité des copropriétaires.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande en paiement de la somme de 136,29 €.

Dépenses pour travaux et expertise sans vote préalable de l’assemblée générale pour un montant de 217,98 €

Mme [C] maintient que diverses dépenses pour travaux et expertise ont été réalisés sans vote préalable de l’assemblée générale, pour un montant de 217,98€, alors que les dépenses en cause auraient dû figurer dans un compte travaux et non dans le compte charges communes générales, à savoir :

— les remplacements des centrales de contrôle d’accès par Copro Maintenance (3.313,83 €),

— fourniture de badges et émetteurs par Copro Maintenance (1.199,93 €),

— honoraires de Dimora pour réunion BET EMGC (222,45 €),

— audit de la production d’ECS collective par E.M. G.C. (1.477,06 €),

— facture de l’intervention d’Aquanef chez M. [K] (904,l5 €),

— note d’honoraires de l’architecte [E] pour la visite des terrasses (780 €),

— travaux couverture terrasse de MM. [K] et [V] par MIGI (4.937,90€),

soit au total 12.835,32 €.

La société Dimora maintient, d’une part, que la facture d’intervention Aquanef et la note d’honoraires pour la visite des terrasses sont justifiées en raison des infiltrations chez M.

[K] nécessitant la recherche de fuites, d’autre part, que M. [E] est l’architecte désigné par l’assemblée générale, comme référent de l’immeuble.

Ces factures ont été envisagées au titre des griefs précédents qui viennent d’être traités et

constituent bien des charges communes générales. Aucun préjudice personnel et aucune faute ne sont donc établis.

La société Dimora maintient que les factures de réunion BET EMGC et l’audit sont justifiés, car, lors de l’assemblée du 9 novembre 2011, il était fait état de dysfonctionnements de la chaufferie.

Elle maintient que selon la décision de l’assemblée du 19 janvier 2011, le conseil syndical dispose d’un budget de 3.000 € pour engager des dépenses d’entretien à caractère exceptionnel ou pour des consultations d’experts ou techniciens dont il pourrait avoir besoin, de sorte que la facture qui est de 1.477 € entre dans ce budget.

Elle maintient que les travaux d’accès et de sécurité de l’immeuble réalisés ont bénéficié à la copropriété dans son ensemble.

Les premiers juges ont justement retenu qu’il s’agit d’un préjudice subi collectivement par les copropriétaires, sans que Mme [C] soit en mesure d’établir un préjudice personnellement éprouvé dans la jouissance ou la propriété de ses lots, indépendant de celui souffert par la collectivité des copropriétaires.

Faute de préjudice personnel établi, et en l’absence de preuve d’une faute du syndic, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de Mme [C] de ce chef.

Cette dernière ne fait pas ressortir en quoi la mauvaise imputation des travaux sur un compte travaux, plutôt que sur un compte de charges communes générales, fut-elle établie, aurait pu être à l’origine d’un préjudice personnel à son égard, distinct de celui subi par la copropriété dans son ensemble.

La teneur du préjudice financier invoqué n’est pas précisée alors que ces travaux ont été réalisés au bénéfice de l’ensemble de la copropriété, ce qui n’est pas contesté, ces factures étant justifiées.

Par ailleurs, comme il a été dit plus haut, les comptes de l’exercice concerné ont été approuvés par l’administrateur provisoire.

Sur les erreurs et la négligence du syndic pour un montant de 45,85 €

Une assemblée générale supplémentaire est intervenue le 2 février 2015, et Mme [C] maintient que le syndic a alors délivré une convocation irrégulière, en ce qu’un projet de résolution n’était pas libellé dans celle-ci, et en ce que l’assemblée prévoit la nomination du conseil syndical, alors qu’elle l’a déjà effectuée pour trois ans lors de l’assemblée générale du 5 juin 2014. Elle précise que le secrétaire désigné n’avait pas qualité pour l’être et que les frais de l’assemblée générale doivent être remboursés, soit un montant de 45,85€ correspondant à sa quote-part.

Elle maintient, en réponse aux arguments de la société Dimora, que cette demande ne fait pas doublon car il ne s’agit pas de la même assemblée générale que celles précédemment évoquées et annulées, et que l’article 700 du code de procédure civile n’a pas permis de compenser tous les frais irrépétibles exposés, car elle a obtenu bien moins que ce qu’elle a dépensé réellement.

Elle maintient que les fautes de négligence commises dans les assemblées générales lui ont engendré des frais et engagent la responsabilité du syndic.

Cependant, Mme [C] n’établit nullement que l’assemblée du 2 février 2015 ait été effectivement annulée, ce, alors qu’elle produit 129 pièces en cause d’appel, de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe au soutien de ses prétentions : la faute du syndic n’est pas établie.

Au demeurant, comme l’a dit le tribunal, il s’agirait encore d’un préjudice collectif, quand bien même ces frais auraient été proratisés par Mme [C]. Certes, les frais de recours engagés constituent pour le copropriétaire qui les engage un préjudice personnel, dont il peut demander réparation dans le cadre de son action en annulation, mais ils sont pris en charge au titre des frais irrépétibles et des dépens, tandis que les frais relatifs à la convocation d’une assemblée renvoient à des frais collectifs supportés par l’ensemble des copropriétaires. Il revient donc au syndicat des copropriétaires de les assumer, ou le cas échéant, d’en demander le remboursement au nom de la copropriété, si la faute du syndic est directement à l’origine de cette annulation, en vertu de l’article 15 précité de la loi du 10 juillet l965.

Mme [C] n’est pas davantage en mesure d’établir un préjudice personnellement éprouvé dans la jouissance ou la propriété de ses lots, indépendant de celui souffert par la collectivité des copropriétaires.

Les conditions de la responsabilité du syndic envers Mme [C] n’étant pas réunies, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 45,85 €.

Sur l’exercice de la fonction de syndic sans avoir de carte professionnelle pour la période du 24 juin 2014 au 17 novembre 2014 évaluée à 58,02 €

Mme [C] maintient que le 24 juin 2014, Mme [M] [O] a fait l’acquisition de 100 % des parts sociales de la société Dimora par le biais de sa société CAD Investissement.

Elle souligne que Mme [O] a donc exercé pendant 5 mois la profession de syndic sans bénéficier de la carte professionnelle obligatoire, se fondant pour l’établir sur une lettre de la Préfecture de Police de [Localité 6] du 30 juin 2015 précisant que Mme [O] est titulaire de la carte professionnelle modifiée en dernier lieu le 18 novembre 2014. Elle précise que la carte professionnelle est délivrée à la personne physique qui exerce les fonctions de représentant ou dirigeant de la personne morale. Elle fait valoir que Mme [O] ne pouvait toucher d’honoraires, pendant cette période de 147 jours, de sorte que ceux versés par la copropriété l’ont été indûment, ce qui représente, rapporté à sa propre quote-part, un préjudice de 58,02€.

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

'Si l’exercice de la fonction de syndic sans être titulaire d’une carte professionnelle, pour la période du 24 juin 2014 au 17 novembre 2014, est susceptible de causer un préjudice à la copropriété dont les intérêts sont défendus par le syndicat des copropriétaires, dont il conviendrait de préciser la teneur, les copropriétaires qui subissent par contrecoup ce préjudice ne sauraient se prévaloir d’un préjudice distinct, indépendant, qui les habiliterait à demander individuellement réparation du préjudice subi par l’ensemble des copropriétaires, ce préjudice fût-il proratisé en fonction des tantièmes.

Au demeurant, le courrier de la préfecture de police fait état de la dernière modification de la carte professionnelle, sans nécessairement établir qu’elle faisait défaut antérieurement.

Une fois encore, la preuve de la faute du syndic et plus généralement de ce que les conditions de la responsabilité seraient réunies, notamment le préjudice personnel distinct de Mme [C], n’est pas rapportée par la demanderesse dont les demandes de ce chef seront nécessairement rejetées, en application de l’article 1353 du code civil'.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande en paiement de la somme de 58,02 €.

Sur le non-respect des décisions de l’assemblée générale et le gonflement des budgets au mépris de la loi, pour un préjudice d’un montant de 2.245,59€

Mme [C] reproche, d’une part, à la société Dimora d’avoir 'gonflé les charges', passant de 76.000 € sous la gestion de l’ancien Syndic SPGI (en 2010) à 103.000 € depuis 2011. D’autre part, elle lui reproche d’avoir dépassé le budget voté, alors que le syndic doit

suivre les décisions de l’assemblée en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle sollicite, en conséquence, le remboursement de sa quote-part (soit du différentiel) dans les charges courantes et ce, pendant cinq ans, sur la base d°un budget de 2010.

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

'Il sera rappelé que le budget voté est prévisionnel et donne lieu chaque année à des réajustements ce qui permet, le cas échéant, de tenir compte également d’éventuels impayés de leurs charges par certains copropriétaires, ce dont il est fait justement état dans un courrier du 25 mars 2013 produit aux débats.

Et si le rapport DBF Audit souligne que des réclamations ont été formulées quant à des dépassements budgétaires entre autres, il ne précise pas si ces dépassements budgétaires sont fautifs'.

La faute du syndic n’est donc pas démontrée, de même que le préjudice personnel de Mme [C], distinct de celui éventuellement subi par la copropriété n’est pas davantage démontré, d’autant que les comptes des exercices concernés ont été approuvés sans réserve par l’administrateur provisoire.

Il convient d’ajouter que l’expert-comptable désigné par Mme [L], administrateur judiciaire ès qualités, a analysé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2011 au 31 décembre 2012, soit 18 mois au lieu de 12, ce qui explique que le budget soit supérieur, ainsi que les comptes des exercices suivants du 1er janvier au 31 décembre, et ce, jusqu’en 2016.

En page 2 de sa note du 22 janvier 2018, l’expert comptable écrit :

'Avant la reprise des comptes du Cabinet Dimora en 2011, la date d’arrêté comptable était fixée au 30 juin de chaque année. Il a été proposé de modifier l’arrêté comptable à compter du 1er janvier au 31 décembre de chaque année, lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2011. Ainsi le premier exercice audité couvre une période de 18 mois du 1er juillet 2011 au 31 décembre 2012'.

Ceci explique que le budget pour une période de 18 mois soit supérieur au budget précédent de 12 mois (76.000€) qui sert de référence à la réclamation de Mme [C].

L’expert comptable confirme que les charges sont constatées et doivent être réparties entre les copropriétaires présents au jour de l’approbation des comptes ; c’est ainsi que les comptes de l’exercice du 1er juillet 2011 au 31 décembre 2012, ont été ensuite approuvés pour un total de 103.000 € par l’administrateur provisoire. Aucune faute de la société Dimora n’est établie.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande en paiement de la somme de 2.245,59 €.

Sur la non-exécution des décisions prises en assemblée générale pour un préjudice allégué d’un montant de 1.000 €

Mme [C] reproche à la société Dimora de n’avoir pas exécuté la résolution 26 de l’assemblée du 14 juin 2013, indiquant que le parc des compteurs divisionnaires d’eau froide et eau chaude sera remplacé gracieusement par des compteurs à télé-relevés.

Les premiers juges ont exactement relevé qu’il ressort du procès-verbal de cette assemblée produit par Mme [C] que la résolution 26 invoquée n’est qu’une résolution

informative qui n’est assortie d’aucun vote comme ses termes le font clairement ressortir : 'il est indiqué que le parc des compteurs divisionnaires d’eau froide et eau chaude sera remplacé gracieusement par des compteurs à télérelevé…'.

Aucune décision n’a été prise. La faute n’est donc pas établie.

Ce changement a en définitive été voté lors d’une assemblée du 22 juin 2015 au terme de deux résolutions (résolution n°19 et 20) dont elle Mme [C] a sollicité l’annulation, alors qu’elle avait voté pour.

Mme [C] ne rapportant pas les preuves qui lui incombe, le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 1.000 €.

Sur le non-respect du règlement de copropriété et, le dépassement des budgets dans la réalisation des travaux de façade de l’immeuble côté jardin à hauteur de 1.972 € pour la quote part de ravalement, de 407,72 € au titre de sa quote-part des honoraires syndic architecte et dommage-ouvrage et 84,74 € au titre du dépassement (2.464 €)

Il est acquis que le ravalement de la façade, côté jardin, a été voté lors de l’assemblée générale du 14 juin 2013, que Mme [C] a voté 'contre', et que trois entreprises ont été consultées. Et la résolution 47 de cette assemblée donnait mandat au conseil syndical, en collaboration avec le syndic, pour vérifier les devis et de choisir l’entreprise, pour un budget maximal de 70.000 € TTC.

Cependant, s’agissant de la somme de 1 .972 €, Mme [C] reconnaît qu’elle n’a jamais réglé cette somme puisqu’elle contestait lesdits appels travaux, de sorte que sa demande n’est pas fondée et le préjudice inexistant.

Par ailleurs, il a été vu plus haut que les comptes de l’exercice concerné ont été approuvés sans réserve par l’administrateur judiciaire après analyse par l’expert comptable. Aucune faute de la société Dimora n’est établie.

Au demeurant, les premiers juges ont justement retenu que la faute du syndic n’est pas davantage prouvée, puisque les travaux votés à l’assemblée s’imposent au syndic qui assure la mise en oeuvre des résolutions votées, tant que l’assemblée n’est pas annulée. Les travaux votés ont été mis en oeuvre. Et l’uti1ité de ces travaux votés lors de l’assemblée générale ou leur nécessité pour la copropriété n’est pas contestée, s’agissant de travaux de ravalement. Le préjudice n’est donc pas établi.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande en paiement de la somme de 2.464 €.

Sur les agissements abusifs, vexatoires et discriminatoires à hauteur de 6.000 €

Mme [C] fait valoir qu’elle a été assignée par le syndicat des copropriétaires en paiement de ses charges pour la somme de 5.975,52€, pour des comptes arrêtés au 20 mars 2015. L’affaire a été radiée, à la demande du syndicat des copropriétaires en septembre 2016.

Mme [C] considère que cette procédure n’était pas nécessaire, puisqu’elle estime qu’elle était fondée à refuser le paiement de sa quote-part, les appels de fonds de travaux ayant été valablement contestés. Elle verse aux débats les conclusions qu’elle avait déposées pour l’audience du 12 octobre 2015, dans lesquelles elle sollicitait dans ses écritures 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

'Cependant Mme [C] elle même souligne que l’affaire a été radiée à la demande du syndicat des copropriétaires. Elle ne peut en aucun cas préjuger de la décision qui aurait été rendue ni se faire justice à elle-même.

Elle ne saurait désormais réclamer aujourd’hui les 3.000 € sollicités devant le tribunal, alors qu’il lui appartenait de s’opposer à cette radiation, ou de faire revenir l’affaire afin de solliciter cette somme qu’elle réclamait dans ses écritures au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ne dément au demeurant pas s’être soustraite au paiement de certaines de ses charges, ce qui est une obligation qui lui incombe qui peut justifier l’exercice d’une action par le syndicat.

Ainsi, les conditions de la responsabilité ne sont pas davantage établies et Mme [C] ne saurait prétendre à réparation de ce fait.

Elle ajoute encore à sa demande, 3.000 € au titre d’un préjudice moral, sans en rapporter la teneur. Ainsi faute de rapporter la preuve nécessaire au soutien de ses prétentions quant au préjudice moral allégué, et à son évaluation, alors que la procédure a été radiée, elle sera déboutée de sa demande, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile.

Quant aux agissements discriminatoires et vexatoires qui seraient liés à ce que Mme [C] a été poursuivie, tandis que d’autres copropriétaires ne l’auraient pas été, ils ne sont pas davantage établis'.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande en paiement de la somme de 6.000 € de dommages-intérêts.

Sur la non-réalisation de travaux urgents ou la réalisation de travaux non votés à hauteur de 2.000 €

Mme [C] se fonde encore sur un manquement du syndic à son devoir de conseil pour demander réparation pour la non-réalisation de travaux urgents ou la réalisation de travaux non votés, à hauteur de 2.000 €, sans, là non plus, apporter d’éléments permettant d’appréhender plus précisément la teneur et le montant d’un préjudice de jouissance qu’elle évalue forfaitairement.

Elle précise qu’elle avait alerté le syndic sur l’urgence de ces travaux relatifs au remplacement de descentes d’eau fuyardes entre son balcon et les parkings, alors qu’il est de sa mission de gérer les parties communes, et d’assumer si besoin est, les travaux en urgence.

Elle fait valoir que si la copropriété a, en définitive, voté contre ces travaux, c’est en raison d’un manque de pédagogie et d’explication claire du syndic, alors qu’il a un devoir de conseil envers les copropriétaires.

Les premiers juges ont justement énoncé ce qui suit :

'Il sera toutefois relevé qu’il ne saurait être reproché dans le même temps au syndic de ne pas suivre les résolutions votées, et comme ici de se soumettre au vote, le prétendu manque de pédagogie du syndic n’étant aucunement étayé, et l’assemblée étant souveraine, de sorte que la faute du syndic n’est pas non plus caractérisée.

Mme [C] reproche une attitude discriminatoire du syndic qui aurait traité plus rapidement les problèmes de fuite sur les terrasses d’un autre copropriétaire membre du conseil syndical.

Cependant, il ressort des considérations précédentes que les deux situations sont précisément distinctes, et qu’en l’occurrence l’opposition manifestée par l’assemblée dans un premier temps a pu retarder le traitement de la descente d’eau fuyarde allant du balcon de la demanderesse aux parkings. Ainsi, la discrimination invoquée n’est davantage pas établie. Là encore, la demande sera écartée'.

Aucune faute du syndic n’est établi, puisque d’une part, il a bien inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la demande de travaux de Mme [C], d’autre part, il n’est nullement responsable du refus des copropriétaires de voter les travaux sollicités.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande en paiement de la somme de 2.000 € de dommages-intérêts.

Sur l’atteinte à la réputation de Mme [C] évaluée à 2.000 € au titre du préjudice moral

A l’appui de sa demande de réparation du préjudice moral de 2.000 €, Mme [C] invoque qu’à l’occasion d’une procédure l’opposant au président du conseil syndical, différents documents ont été produits, portant atteinte à son honneur. Il s’agit d’une part d’une note de la société Dimora faisant état des arriérés de charges dus par des copropriétaires, dont Mme [C] et M.[J], alors qu’une procédure judiciaire était en cours.

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

'Mme [C] ne dément toutefois pas s’être soustraite délibérément au paiement de certaines charges qu’elle jugeait injustifiées. La faute n’est donc pas caractérisée.

Il y était également fait état d’une condamnation correspondant à cette date du 30 mars 2015 à celle résultant du jugement du tribunal de grande instance du 13 septembre 2013, condamnant Mme [C] au paiement de cette somme ; l’arrêt de la cour d’appel du 13 avril 2016 devait ensuite infirmer la décision, mais il est postérieur à cette lettre, de sorte que les propos tenus ne sont pas diffamatoires et que la faute n’est pas davantage établie.

Il n’y a pas non plus de faute de la part du syndic à avoir communiqué le courrier de l’avocat de la copropriété faisant le point sur les différentes procédures en cours.

La faute du syndic n’étant pas prouvée, il n’y a pas lieu à réparation. La demande sera donc rejetée'.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande en paiement de la somme de 2.000 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [C], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Domora la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [C] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] [C] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société à responsabilité limitée Dimora la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE