COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 11 MARS 2025

N° RG 24/02495 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WPMS

AFFAIRE :

S.A. ERIGERE

C/

[P] [G]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 décembre 2023 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° RG : 1123001019

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 11.03.25

à :

M^e Emilie VAN HEULE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. ERIGERE

N° SIRET : 612 05 0 5 91

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

****************

INTIMÉS

Madame [P] [G]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

Monsieur [K] [G]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2016, la S.A d’HLM Erigère a donné bail à M et Mme [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 8], moyennant un loyer initial de 618,16 euros, outre 122 euros de provisions sur charges.

Par second acte du même jour, la société Erigère a donné bail à M. et Mme [G] un emplacement de parking souterrain situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer initial de 40 euros, outre 5 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 juillet 2023, la société Erigère a fait délivrer assignation à M. et Mme [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans les contrats de bail, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire de ces contrats,

— ordonner l’expulsion sans délai des locataires, et celle de tous occupants de leur chef, si besoin grâce au recours de la force publique,

— condamner solidairement M. et Mme [G] au paiement de :

* la somme principale de 11 418,59 euros représentant le montant des loyers impayés au mois de mai 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023 sur la somme de 3 438,89 euros, et de l’assignation pour le surplus,

* une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 21 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation conclu entre les parties à la date du 25 avril 2023,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le parking conclu entre les parties à la date du 25 avril 2023,

— condamné solidairement M. et Mme [G] à payer à la société Erigère la somme de 2 062,29 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse,

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023,

— autorisé M. et Mme [G] à s’acquitter de leur dette par 31 mensualités d’un montant équivalent de 65 euros, et une 32ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

— rappelé que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants,

— suspendu les effets des clauses résolutoires de plein droit,

— dit qu’en cas de respect des délais accordés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué dans leur effet,

si les délais ne sont pas respectés,

— dit qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,

— dit que les clauses résolutoires reprendront leur plein effet, et en conséquence que le bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] sera résilié depuis le 25 avril 2023, et que le bail portant sur le parking situé [Adresse 4] [Localité 8] est résilié depuis le 25 mars 2023,

— ordonné à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M. et Mme [G] et de tout occupant de leur des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement M. et Mme [G], en tant que de besoin, à payer à la SA d’HLM Erigère une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal,

— rappelé que la commission de médiation pourra être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L.441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, à l’adresse suivante : commission de médiation DALO du Val-d’Oise, [Adresse 9]

[Localité 6],

— dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— débouté la SA d’HLM Erigère de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [G] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 18 avril 2024, la société Erigère a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 juin 2024, la société Erigère, appelante, demande à la cour:

— de la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois le 21 décembre 2023, sauf en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 avril 2023 concernant le bail d’habitation et au 25 mars 2023 concernant le bail portant sur le parking,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme [G] à lui payer la somme de 4 857,86 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement du 24 février 2023,

— ordonner en conséquence l’expulsion sans délai des intimés ainsi que de tous occupants de leur chef du logement avec parking sis [Adresse 1] à [Localité 8], si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les intimés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer contractuellement dû en vertu des contrats résiliés du 29 novembre 2016, majoré des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement les intimés au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance, et de 1 000 euros en cause d’appel,

— condamner solidairement les intimés aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 24 février 2023, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

M. et Mme [G] n’ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le21 juin 2024, la déclaration d’appel et les conclusions leur ont été signifiées à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'

Sur l’appel de la société Erigère

— sur la régularisation des charges

Au soutien de son appel, la société Erigere conteste le montant de l’arriéré locatif, tel que calculé par le premier juge, faisant valoir que c’est à tort qu’il a écarté des sommes dues par les locataires, celle de 3 173,14 euros euros au titre de la régularisation des charges des exercices 2016 à 2019 au motif qu’elle ne produisait aucune pièce de nature à justifier cette régularisation. Elle expose que, lors de l’audience du 9 novembre 2023 devant la juridiction de proximité, M. et Mme [G] lui restaient redevables de la somme de 5 574,80 euros au titre de leur arriéré locatif, terme d’octobre 2023 inclus, que Mme [G], présente lors de cette audience, a contesté le montant de la dette, l’estimant non justifiée en raison d’une régularisation de charges intervenue le 2 novembre 2020 pour un montant de 3 173,14 euros au titre des exercices 2016 à 2019, de sorte que le tribunal a fixé le montant de l’arriéré de loyers et de charges à la somme de 2 062,29 euros.

La société Erigère explique qu’après que plusieurs locataires se furent réunis au sein de l’association Carrousel des Loges afin de contester la régularisation des charges intervenue le 2 novembre 2020, elle a proposé devant la commission de conciliation d’annuler la régularisation des charges des années 2017 et 2018, qu’elle a donc procédé le 31 janvier 2023 au remboursement de la somme de 2 177,85 euros au titre des années 2017 et 2018 de sorte qu’il reste un solde dû au titre de l’exercice 2019 de 995,29 euros (3 173,13 euros – 2 177,85 euros). Elle conclut que les locataires lui restent solidairement redevables de la somme de 4 857,86 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024 inclus, précisant que le compte des locataires a été crédité le 13 mai 2024 de la somme de 4 535,16 euros au titre du FSL et que le surloyer facturé en avril et mai 2024, d’un montant total de 4 380,90 euros pour absence de réponse à l’enquête annuelle sur les ressources, sera annulé le 30 juin 2024 à la suite d’un échange de mails du service facturation Erigère avec Mme [G].

Sur ce,

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : ' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,

3° De la contribution annuelle représentative du droit au bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’état.

Les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature des charges, ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois avant l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit'.

En l’espèce, pour justifier la somme due au titre de la régularisation des charges, la société Erigère se borne à produire des documents intitulés décomptes de régularisation des charges pour les exercices couvrant la période de 2016 à 2019, ainsi que le décompte des locataires, à l’exclusion de toute pièces justificative (relevés des dépenses poste par poste – contrats divers), ni à tout le moins une note d’information indiquant au locataire qu’il a la possibilité de prendre connaissance des pièces justificatives dans tels lieu et délai.

Ainsi que l’a très exactement relevé le premier juge, la régularisation des charges intervenue le 2 novembre 2020 d’un montant total de 3 173,14 euros au titre des exercices 2016 à 2019 ne satisfait donc nullement aux exigences posées à l’article 23 susvisé de la loi du 6 juillet 1989, étant précisé, d’une part, que la cour n’est pas à même de déterminer à quoi correspondant précisément la somme de 995,29 euros réclamée au titre de l’exercice 2019, et, d’autre part, que la régularisation des charges de l’exercice 2016 est prescrite en application de l’article 7-1 de la même loi.

— sur le montant de l’arriéré locatif

Du décompte actualisé au 14 juin 2024 versé aux débats par la société Erigère, il ressort que M. et Mme [G] restent redevables de la somme de 4 857,86 euros, terme de mai 2024 inclus, qu’il y a lieu de déduire de ce montant, la somme injustifiée de 995,29 euros au titre de la prétendue régularisation des charges de l’exercice 2019, ainsi que celle de 4 380,90 euros au titre du surloyer facturé en avril et mai pour absence de réponse à l’enquête annuelle sur les ressources dont la bailleresse indique qu’il sera annulé le 30 juin 2024, de sorte qu’en définitive, elle n’est plus aucune créancière d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif à cette date.

En conséquence, la société Erigère doit être déboutée de sa demande en paiement, le jugement étant infirmé sur ce point, compte tenu de l’actualisation de la demande en cause d’appel.

— sur la demande d’expulsion et sur les demandes subséquentes

M. et Mme [G] n’étant débiteurs d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif au 14 juin 2024, il y a lieu de dire que les effets de la clause résolutoire dont l’acquisition a été constatée à la date du 25 avril 2023 sont réputés n’avoir jamais joué.

En conséquence, la société Erigère doit être déboutée de sa demande d’expulsion ainsi que de ses demandes subséquentes.

Sur les mesures accessoires

La société Erigère doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

La société Erigère doit être déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois le 21 décembre 2023, sauf en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 avril 2023 concernant le bail d’habitation et au 25 mars 2023 concernant le bail portant sur le parking,

Statuant à nouveau,

Déboute la société Erigère comme étant mal fondée en sa demande au titre de l’arriéré locatif,

Dit que la clause résolutoire dont l’acquisition a été constatée à la date du 25 avril 2023 est réputée n’avoir jamais joué,

Déboute, en conséquence, la société Erigère de sa demande d’expulsion, ainsi que de ses demandes subséquentes,

Déboute la société Erigère de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Erigère aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,