COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30E

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MARS 2025

N° RG 22/06866 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VQRB

AFFAIRE :

SARL UNION DES FRERES AZOULAI (U.F.A.)

C/

[P] [L]

…

S.C.P. Jérôme ADER Sophie COMBES- BERTON Joseph MOZZICONACCI Sarah LASSAGNE- GUIBAN

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 08

N° RG : 18/08629

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Anne-Laure DUMEAU

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Michel RONZEAU

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL UNION DES FRERES AZOULAI (U.F.A.) – RCS Paris n° 333 708 527 – [Adresse 15]

Représentée par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

APPELANTE

****************

Monsieur [P] [L] – [Adresse 16]

Madame [F] [A] épouse [M] – [Adresse 5]

Monsieur [V] [A] – [Adresse 9]

Madame [X] [A] épouse [K] – [Adresse 10]

Monsieur [TP] [A] – ALAMEDA ITU 1043. [Adresse 21] BRESIL

Madame [CS] [LD] – [Adresse 18]

Monsieur [D] [LD] – [Adresse 3]

Monsieur [Z] [LD] – [Adresse 1]

Monsieur [ZU] [LD] – [Adresse 2]

Madame [U] [LD] épouse [G] – [Adresse 6]

Monsieur [W] [LD] représenté par ses parents Monsieur [H] [LD] et Madame [KM] [WF]

[Adresse 14]

[Localité 19]

Monsieur [H] [LD] en qualité de représentant légal de son fils [W] [LD]

[Adresse 14]

[Localité 19]

Madame [KM] [WF] en qualité de représentante légale de son fils [W] [LD]

[Adresse 14]

[Localité 19]

Madame [X] [LD] – [Adresse 17]

Monsieur [E] [L] – [Adresse 24])

Madame [HX] [L] épouse [Y] – [Adresse 4]

Monsieur [FH] [L] – [Adresse 8]

Monsieur [T] [L] – '[Adresse 22]

[Localité 11]

Madame [R] [L] épouse [J] – [Adresse 20] PORTUGAL

Représentés par M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELAS ANNE-LAURE DUMEAU & CLAIRE RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Romain VIOLET, Plaidant, avocat au barreau de Paris

S.A.S. A.N.I.K.O. – RCS Nanterre n° 534 819 115 – [Adresse 12] [Localité 23]

Représentée par M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

INTIMÉS

S.C.P. Jérôme ADER Sophie COMBES-BERTON Joseph MOZZICONACCI Sarah LASSAGNE-GUIBAN – RCS Paris n° 302 410 790 – [Adresse 7]

S.C.P. [N] ET ASSOCIES – RCS Paris n° 317 564 664 – [Adresse 13]

Représentées par M^e Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 9

INTIMEES A APPEL PROVOQUÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 octobre 2009, Mme [O] [LD] a renouvelé le bail commercial consenti à M. [I] et Mme [C], pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er avril 2008, portant sur des locaux situés [Adresse 12] à [Localité 23], comprenant une boutique située au rez-de-chaussée, une cave en sous-sol et un appartement au deuxième étage, afin qu’ils y exploitent un commerce d’alimentation générale, moyennant un loyer annuel de 17.000 euros en principal, payable trimestriellement.

Suivant acte notarié du 29 septembre 2011, M. [I] et Mme [C] ont vendu à la société Aniko leur fonds de commerce, en ce compris le droit au bail.

Par acte du 15 novembre 2016, la société Aniko a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2017.

Mme [LD] est décédée le 17 février 2017, sans avoir répondu à cette demande de renouvellement.

Par acte du 28 avril 2017, Mme [G], Mme [X] [LD], M. [E] [L], Mme [Y], M. [FH] [L], M. [T] [L], Mme [J], M. [P] [L], Mme [B] [A] et M. [H] [LD], venant aux droits de Mme [O] [LD], ont signifié à la société Aniko un congé à effet du 31 décembre 2017, sans offre de renouvellement, rappelant les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce.

Suivant acte authentique du 16 avril 2018 reçu par M^e Ader, notaire associé de la SCP Ader Combes-Berton Mozziconacci Lassagne-Guiban (ci-après la SCP Ader), avec la participation de Me [N] et Me [S], ces derniers étant respectivement notaires des vendeurs et du prêteur de deniers, Mme [U] [LD] épouse [G], Mme [X] [LD], M. [E] [L], Mme [HX] [L] épouse [Y], M. [FH] [L], M. [T] [L], Mme [R] [L] épouse [J], M. [P] [L], Mme [F] [A] épouse [M], M. [V] [A], Mme [X] [A] épouse [K], M. [TP] [A], Mme [CS] [LD], M. [D] [LD], M. [Z] [LD], M. [ZU] [LD], M. [W] [LD] représenté par ses parents (ci-après les consorts [LD]) ont vendu à la société Union des frères Azoulai (ci-après la société UFA) l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 23].

Estimant que le bail commercial n’avait pas été renouvelé le 1er avril 2017 compte tenu du congé sans offre de renouvellement délivré par les consorts [LD], la société UFA a, au mois de juillet 2018, assigné la société Aniko et les consorts [LD] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment de voir reconnu l’exercice par les consorts [LD] de leur droit d’option, de les voir condamnés au paiement d’une indemnité d’éviction et de voir la société Aniko condamnée à lui payer une indemnité d’occupation. Reconventionnellement, les consorts [LD] ont demandé la condamnation de la société UFA à leur payer la somme de 85.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice que chacun de ses membres a subi.

Le 3 juin 2020, les consorts [LD] ont assigné en intervention forcée la SCP Ader ainsi que la SCP [N] & associés afin qu’elles soient condamnées solidairement à les garantir des sommes qui pourraient être mises à leur charge.

Considérant que le congé sans offre de renouvellement ne pouvait pas être qualifié de droit d’option et que le bail commercial de la société Aniko avait été renouvelé à compter du 1er avril 2017, par jugement du 17 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté la société UFA de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation par la société Aniko à compter du 1er avril 2017 et de sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction due à la société Aniko par les consorts [LD] en l’absence d’exercice d’un droit d’option ;

— dit que la société Aniko bénéficie d’un bail commercial renouvelé le 1er avril 2017 aux clauses et conditions du bail expiré en date du 23 octobre 2009, à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel ;

— déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société UFA par les consorts [LD] ;

— rejeté comme sans objet la demande de garantie formée à l’encontre de la SCP Ader et de la SCP [N] & associés ;

— condamné la société UFA à payer au titre des dispositions de l’article 700 la somme de 4.000 euros à la société Aniko et la somme de 3.400 euros aux consorts [LD], soit 200 euros chacun ;

— condamné la société UFA aux dépens de l’instance ;

— avant dire droit sur le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2017, ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [RA] ;

(')

— fixé le loyer provisionnel dû par la société Aniko pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien ;

— sursis à statuer sur le loyer renouvelé dû par la société Aniko à la société UFA jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 16 novembre 2022, la société UFA a interjeté appel des chefs du jugement sauf ceux ayant trait à l’expertise ordonnée portant sur le loyer renouvelé.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 septembre 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— déclarer régulière la demande de renouvellement notifiée par la société Aniko à Mme [O] [LD] le 15 novembre 2016 pour le 1er avril 2017 et que le bail consenti à la société Aniko a pris fin le 31 mars 2017 ;

— valider le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction signifié par les consorts [LD] à la société Aniko le 28 avril 2018 et déclarer qu’il vaut droit d’option au sens de l’article L.145-57 du code de commerce ;

en conséquence,

— déclarer que les consorts [LD] sont redevables de l’indemnité d’éviction à laquelle pourra justifier avoir droit la société Aniko ;

— déclarer que la société Aniko est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2017, fixer cette indemnité à la somme de 50.000 euros/an HT et HC, juger qu’elle sera révisée tous les 3 ans à compter de cette date selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) visé à l’article L.145-38 du code de commerce et condamner la société Aniko à lui payer l’indemnité d’occupation qui sera fixée par la cour à compter du 16 avril 2018 ;

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre la société Aniko et le cas échéant sur l’indemnité d’occupation dont elle est redevable à compter du 1er avril 2017, jusqu’à la date de son départ ;

— juger que l’expert procèdera à sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction l’ayant désigné et que les frais de l’expertise seront à la charge des consorts [LD] ;

subsidiairement,

— juger que la société UFA conservera la faculté d’exercer son droit d’option à l’encontre de la société Aniko ;

en toute hypothèse,

— renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2017 ;

— débouter les consorts [LD] et la société Aniko de l’ensemble de leurs demandes et appels incidents ;

— condamner les consorts [LD] et la société Aniko à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société UFA soutient tout d’abord qu’elle a été trompée, lors de l’acquisition de l’immeuble, sur la situation du bail commercial afin que la charge de l’indemnité d’éviction lui soit imputée. Elle fait valoir que l’acte de vente comportait une erreur sur la date du point de départ du bail commercial et que les vendeurs ne l’ont informée ni de la demande de renouvellement de la société Aniko ni du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction qu’ils lui ont notifié.

Elle soutient ensuite que le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction signifié le 28 avril 2017 doit être requalifié en droit d’option au sens de l’article L.145-57 du code de commerce et que, par conséquent, ce sont les consorts [LD] qui sont débiteurs de l’indemnité d’éviction à l’égard de la société Aniko.

Elle affirme que la méconnaissance par les consorts [LD] de la demande de renouvellement du bail adressée par la société Aniko à Mme [LD] avant son décès lui est inopposable ; que la volonté des consorts [LD] était de mettre fin au bail en délivrant ce congé et qu’aucune des parties ne demande la nullité de ce congé de sorte qu’il a nécessairement des effets juridiques contrairement à ce qu’a retenu le tribunal. Elle ajoute que ce droit d’option est régulier tant sur la forme, en ce qu’il a été signifié par acte extra-judiciaire et n’a pas à être motivé, que sur le fond en l’absence d’accord entre la société Aniko et la bailleresse sur le montant du loyer renouvelé avant la délivrance du congé. Elle sollicite par conséquent la désignation d’un expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Aniko par les consorts [LD].

Elle soutient également que la société Aniko est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2017 et que cette indemnité doit lui être attribuée à compter du 16 avril 2018, date de l’acquisition des locaux. Elle précise que l’indemnité d’occupation doit être fixée à un montant de 50.000 euros par an, HT et HC, tel que déterminé dans la note de synthèse de l’expert mandaté par le tribunal et sollicite, le cas échéant, la désignation d’un expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 mars 2024, les consorts [LD] demandent à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société UFA de toutes ses demandes à leur encontre et en ce qu’il l’a condamnée à payer 200 euros à chacun des membres de l’indivision au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et y ajoutant, de condamner la société UFA à leur payer 85.000 euros de dommages et intérêts, soit 5.000 euros chacun, en réparation du préjudice qu’ils ont subi ; de prononcer leur mise hors de cause et de condamner la société UFA à leur payer 8.500 euros, soit 500 euros chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils demandent également à la cour, à titre subsidiaire, de condamner solidairement la SCP Ader et la SCP [N] & associés à les garantir et les relever indemnes de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre et, en tout état de cause, de débouter la société UFA, la SCP Ader et la SCP [N] & associés de toutes leurs demandes et de condamner tout succombant à leur payer la somme de 500 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les consorts [LD] soutiennent que la société UFA avait connaissance de la situation locative de la société Aniko et du renouvellement du bail le 1er avril 2017 par le contrat de cession du fonds de commerce qui était annexé à l’acte de vente des locaux et qui stipulait la date du 1er avril 2008 comme point de départ du bail, par la fiche de présentation de l’immeuble communiquée par leur agence immobilière à la société UFA qui précisait la date de renouvellement du bail au 1er avril 2017 et par les courriels échangés par les parties et leurs agents immobiliers. Ils ajoutent que l’erreur relative au point de départ du bail figurant dans l’acte de vente est imputable au notaire de la société UFA, associé de la SCP Ader, et qu’il appartient à l’acquéreur des locaux loués de s’informer sur l’état du bail. Ils estiment en tout état de cause que la société UFA n’allègue aucun préjudice.

Ils prétendent également que la société UFA ne peut pas se prévaloir d’une requalification de leur congé en droit d’option dès lors qu’ils ignoraient l’existence de la demande de renouvellement adressée à Mme [O] [LD] et n’ont donc pas pu la refuser.

Ils soutiennent que la société UFA a introduit une procédure injuste et malveillante leur causant un préjudice moral résultant de cette procédure engagée abusivement à leur encontre depuis plus de six années et réclament sa condamnation à leur verser à chacun la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts et leur mise hors de cause des opérations d’expertise.

Ils soutiennent à titre subsidiaire, que les notaires rédacteurs de l’acte authentique, qui ont commis des fautes concernant la qualification et le point de départ du bail, doivent solidairement les garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre eux. Ils considèrent que l’erreur, même matérielle, du notaire engage sa responsabilité et font valoir que cette erreur leur cause un préjudice dès lors qu’elle est à l’origine de la procédure initiée par la société UFA afin d’engager leur responsabilité.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 octobre 2024, la société Aniko demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf celles relatives à la désignation judiciaire d’un expert et, statuant à nouveau, infirmant la décision déférée pour le surplus, de :

à titre principal,

— constater que la demande de renouvellement de bail est antérieure aux congés sans offre de renouvellement ;

— constater que Mme [O] [LD] n’a pas répondu à la demande de renouvellement de bail dans le cadre du délai prévu à l’article L.145-10 du code de commerce ;

— juger en conséquence que le congé sans offre de renouvellement ne produit aucun effet compte tenu de l’existence de la demande de renouvellement de bail antérieur ;

— juger que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2017 ;

— en conséquence, débouter la société UFA de sa demande visant à faire reconnaître que les consorts [LD] ont exercé le droit d’option ainsi que de sa demande visant à l’obtention d’une indemnité d’occupation à son encontre à compter du 1er avril 2017 ;

subsidiairement,

— débouter la société UFA de sa demande de fixation du montant du loyer renouvelé au 1er avril 2017 à la somme de 65.000 euros HT par an ;

plus subsidiairement,

— débouter la société UFA de sa demande de désignation d’un expert judiciaire chargé de rechercher la valeur locative des lieux loués et de donner son avis sur le montant du loyer plafonné ;

en tout état de cause,

— condamner la société UFA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont le montant sera recouvré par M^e Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Aniko affirme que le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er avril 2017 et qu’il existait un accord entre elle et les consorts [LD] concernant le renouvellement du bail aux mêmes conditions, sans déplafonnement de loyer, comme en attestent les appels de loyer. Elle estime que l’existence de la demande de renouvellement du bail doit être traitée préalablement au congé sans offre de renouvellement et que le congé sans renouvellement ne peut produire d’effet compte tenu de la régularité de la demande de renouvellement et de l’absence de réponse de la bailleresse dans le délai de trois mois. Elle rappelle que les consorts [LD] ont délivré le congé car ils ignoraient l’existence de la demande de renouvellement et qu’ils ne s’en sont jamais prévalus par la suite. Elle ajoute que la société UFA était informée de la situation locative.

Elle soutient que la demande de la société UFA de fixation du loyer renouvelé à la somme de 65.000 euros par an HT et HC et la demande de désignation d’un expert judiciaire chargé de rechercher la valeur locative des lieux loués ne sont pas étayées par des éléments probants et que le local, l’immeuble, la destination des lieux, l’emplacement, l’environnement des locaux et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne justifient pas le déplafonnement du loyer.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 juin 2023, la SCP Ader et la SCP [N] & associés demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et, en tout état de cause, de rejeter toute demande de condamnation formée à leur encontre, de débouter les consorts [LD] de toutes leurs demandes formulées à leur encontre et de les condamner, ou tout succombant, à leur payer chacune la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elles soutiennent que les consorts [LD] ne démontrent pas l’existence d’une faute qui leur soit personnellement imputable et qui soit liée aux griefs invoqués par la société UFA. Elles estiment que l’acte de vente contient une simple erreur matérielle concernant le point de départ du bail qui ne constitue pas une faute susceptible d’engager la responsabilité civile professionnelle du notaire, que cette erreur était de nature à être rectifiée par les parties, notamment par l’acquéreur qui a déclaré avoir reçu copie des baux avant la signature de l’acte authentique et que le bail initial et l’acte de cession du fonds de commerce au profit de la société Aniko étaient annexés à l’acte de vente des locaux. Elles considèrent que ce n’est pas le point de départ du bail qui est à l’origine des griefs de la société UFA mais les conditions dans lesquelles le bail s’est poursuivi, ce dont les notaires n’ont pas été informés et qu’il revenait aux consorts [LD] de transmettre tout élément utile à la SCP [N] & associés pour la rédaction de l’acte, la responsabilité du notaire étant limitée au cadre des informations qui lui ont été transmises.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 octobre 2024.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur le sort du bail commercial et les demandes de paiement d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation

Selon l’article L.145-10 du code de commerce, dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaitre ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’article L.145-57 du même code dispose que « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive [sur la fixation du loyer du bail renouvelé], les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »

L’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire ne présente qu’un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur du droit d’option du bailleur qui refuse le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le droit au renouvellement a été consacré par le silence de Mme [LD] pendant le délai de trois mois suivant la signification de la demande de renouvellement et que cette demande de renouvellement a mis fin au bail le 31 mars 2017.

La validité du congé avec refus de renouvellement délivré par les consorts [LD] le 28 avril 2017 n’est pas non plus contestée par les parties, seuls ses effets étant discutés.

Si, comme le soulève la société UFA, le congé avec refus de renouvellement peut être qualifié de droit d’option des bailleurs, en l’espèce, les consorts [LD] n’ont jamais entendu s’en prévaloir, dès lors qu’ils n’ont réalisé aucune démarche en ce sens vis-à-vis de la locataire et qu’ils ont mis en vente, près d’un an après la délivrance du congé, les locaux loués sans préciser qu’un congé avait été délivré.

En effet, la fiche de vente de l’immeuble, communiquée le 28 septembre 2017 par l’agence immobilière en charge de la vente, indique que « le bail commercial vient d’être renouvelé pour une période de 9 ans le 1er avril 2017 ». De même, l’acte de vente précise qu’une partie des locaux était louée par la société Aniko et que le bail avait été renouvelé de sorte que les vendeurs avaient décidé, avant la vente, de renoncer au congé et d’accepter le renouvellement du bail.

Contrairement à ce qu’elle affirme, la société UFA était informée du renouvellement de ce bail, cela ressortant de la fiche de présentation de l’immeuble précitée mais également du courriel de son agence immobilière mandatée du 8 novembre 2017 dans lequel elle réclame « le nouveau bail commercial du magasin du bas » et de son propre courriel du 12 décembre 2017 confirmant son offre d’achat et aux termes duquel elle indique faire « son affaire personnelle de la boutique du bas et du bail qui lui a été alloué ».

Il en résulte que la société UFA ne peut aujourd’hui se prévaloir du congé sans offre de renouvellement délivré par l’ancien bailleur avant la cession alors que l’ensemble des parties avait convenu lors de la vente que le bail commercial avait été renouvelé et que les locaux cédés étaient donc loués.

Il importe peu, dans le cadre de l’instance portant sur le sort du bail commercial, que la date et le mode de renouvellement du bail indiqués dans l’acte de cession soient erronés, la société UFA ne tirant d’ailleurs aucune conséquence juridique de ses moyens relatifs aux erreurs présentes dans l’acte de vente et à la dissimulation d’informations par les vendeurs.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société UFA de ses demandes relatives au paiement d’une indemnité d’occupation par la société Aniko et à la fixation d’une indemnité d’éviction due par les consorts [LD] et de sa demande de désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation.

Il s’ensuit que le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [LD] de leurs demandes tendant à obtenir la garantie des SCP Ader et [N] & associés.

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Le tribunal a dit que la société Aniko bénéficie d’un bail renouvelé le 1er avril 2017 aux clauses et conditions du bail expiré en date du 23 octobre 2009, à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public de la loi Pinel et, avant dire droit, a ordonné une expertise pour déterminer le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2017.

La société Aniko demande à la cour de confirmer le jugement rendu dans toutes ses dispositions sauf celles relatives à la désignation judiciaire d’un expert et, subsidiairement, de débouter la société UFA de sa demande de fixation du montant du loyer renouvelé au 1er avril 2017 à la somme de 65.000 euros HT par an.

Aucune des parties ne demandant la fixation du montant du loyer renouvelé ' la société UFA n’ayant pas maintenu sa demande de fixation en appel ', il ne sera pas fait droit à la demande d’infirmation de l’expertise judiciaire de la société Aniko.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [LD]

Les consorts [LD], qui estiment que la procédure engagée par la société UFA à leur encontre est injuste et malveillante leur causant un préjudice moral, ne démontrent pas que la société UFA a délibérément laissé les notaires indiquer dans l’acte authentique de vente de l’immeuble une mention qu’elle savait erronée et que son action a été initiée par malveillance.

La société UFA ayant par ailleurs pu légitimement se méprendre sur le statut du bail commercial et l’existence du droit d’option, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts des consorts [LD].

Sur la demande de mise hors de cause des consorts [LD]

Contrairement à ce qu’affirment les consorts [LD], leur participation à l’expertise judiciaire relative au montant du loyer renouvelé est opportune puisque le bail commercial a été renouvelé plus d’un an avant la cession de l’immeuble au profit de la société UFA.

Par conséquent, les consorts [LD] seront déboutés de leur demande de mise hors de cause.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution du litige, le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la société UFA sera condamnée aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Pedroletti pour la société Aniko.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 2.000 euros à la société Aniko et celle de 8.500 euros aux consorts [LD], soit 500 euros chacun, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [LD] seront condamnés à verser la somme de 3.000 euros aux SCP Ader et [N] & associés, soit 1.500 euros chacune, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 17 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre ;

Rejette la demande de la société Aniko d’infirmation du jugement en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire sur le montant du loyer renouvelé ;

Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Nanterre concernant la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2017 ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [U] [LD] épouse [G], Mme [X] [LD], M. [E] [L], Mme [HX] [L] épouse [Y], M. [FH] [L], M. [T] [L], Mme [R] [L] épouse [J], M. [P] [L], Mme [F] [A] épouse [M], M. [V] [A], Mme [X] [A] épouse [K], M. [TP] [A], Mme [CS] [LD], M. [D] [LD], M. [Z] [LD], M. [ZU] [LD], M. [W] [LD] représenté par ses parents, de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande de mise hors de cause ;

Condamne la société Union des Frères Azoulay aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Pedroletti pour la société Aniko ;

Condamne la société Union des Frères Azoulay à verser la somme totale de 8.500 euros à Mme [U] [LD] épouse [G], Mme [X] [LD], M. [E] [L], Mme [HX] [L] épouse [Y], M. [FH] [L], M. [T] [L], Mme [R] [L] épouse [J], M. [P] [L], Mme [F] [A] épouse [M], M. [V] [A], Mme [X] [A] épouse [K], M. [TP] [A], Mme [CS] [LD], M. [D] [LD], M. [Z] [LD], M. [ZU] [LD], M. [W] [LD], représenté par ses parents, soit 500 euros à chacun d’entre eux, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Union des Frères Azoulay à verser à la société Aniko la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [LD] épouse [G], Mme [X] [LD], M. [E] [L], Mme [HX] [L] épouse [Y], M. [FH] [L], M. [T] [L], Mme [R] [L] épouse [J], M. [P] [L], Mme [F] [A] épouse [M], M. [V] [A], Mme [X] [A] épouse [K], M. [TP] [A], Mme [CS] [LD], M. [D] [LD], M. [Z] [LD], M. [ZU] [LD], M. [W] [LD], représenté par ses parents, à verser, ensemble, la somme totale de 3.000 euros à la SCP Ader Combes-Berton Mozziconacci Lassagne-Guiban et à la SCP [N] & associés, soit 1.500 euros à chacune des deux, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente