Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 21 octobre 2025, n° 24/01238

TGI 1 décembre 2023

CA Versailles
Infirmation 21 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Évaluation des parcelles expropriées
La cour a constaté que les parcelles ne sont pas polluées et a retenu des termes de comparaison plus favorables pour évaluer leur valeur, ce qui justifie une augmentation de l'indemnité principale.
Accepté
Calcul de l'indemnité de remploi
La cour a appliqué la méthode habituelle de calcul de l'indemnité de remploi, tenant compte des frais exposés pour l'acquisition de biens similaires, ce qui justifie une augmentation de l'indemnité de remploi.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que le SMAPP, en succombant, doit être condamné à payer une somme pour couvrir les frais de justice des propriétaires expropriés.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 21 oct. 2025, n° 24/01238
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/01238
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 1 décembre 2023, N° 22/00293
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Dan ZERHATEtienne DE DREUILLE SENECTERREMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	ARNAULT SELASPOINTCARRE AVOCATS
Parties :	SYNDICAT MIXTE POUR L' AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [ Localité 21 ] [ Localité 16 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2025

N° RG 24/01238 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WL6Z

AFFAIRE :

[P] [M]

et autres

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 21] [Localité 16] (SMAPP)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Décembre 2023 par le juge de l’expropriation de [Localité 23]

RG n° : 22/00293

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT

M^e Dominique LE BRUN,

Mme [R] [X] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [P] [M]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Etienne DE DREUILLE SENECTERRE de la SELARL Pointcarré Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [W] [M]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Monsieur [B] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [Z] [I] ayant droit de Mme [O] [H] veuve [I]

[Adresse 11]

[Localité 15] (ETATS UNIS)

Madame [U] [I]

[Adresse 13]

[Localité 6]

APPELANTS

****************

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 21] [Localité 16] (SMAPP)

[Adresse 2]

[Adresse 17]

[Localité 14]

Représentant : M^e Dominique LE BRUN de la SELARL CABINET LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4 et M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [R] [X], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

Le Syndicat mixte pour l’aménagement de la plaine de [Localité 22], ci-après dénommé le SMAPP, procède à l’expropriation de parcelles cadastrées BN [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] sises à [Localité 16] (95), dont la superficie est de 7 345 m², qui appartenaient à [O] [I], décédée le 6 mars 2023 et aux droits de laquelle viennent désormais [P] [M], [W] [M], [B] [I], [L] [I] et [U] [I], ci-après dénommés 'les consorts [I] [M]', et ce, aux fins de réaliser un projet d’aménagement forestier de la plaine de [Localité 22]. La déclaration d’utilité publique est datée du 24 février 2020, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 24 juin 2021.

Saisi par le SMAPP selon requête datée du 31 mars 2022, le juge de l’expropriation de [Localité 23] a par jugement en date du 1er décembre 2023 donné acte aux consorts [I] [M] de leur intervention volontaire, suite au décès de [O] [I], fixé le montant de l’indemnité due aux intéressés à 9 963,76 euros, soit 8 446,75 euros au titre de l’indemnité principale et 1 517,01 euros au titre de l’indemnité de remploi, sur la base de 1,15 euro/m², et a condamné le SMAPP à payer aux consorts [I] [M] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 12 janvier 2023, les consorts [I] [M] ont relevé appel de ce jugement.

En leur mémoire parvenu au greffe le 11 avril 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 28 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement et le SMAPP ont accusé réception les 5 et 6 juin 2024 , les consorts [I] [M] exposent :

— que les parcelles sont actuellement libres d’occupation ;

— qu’elles sont situées hors de la zone d’épandage des eaux usées de la plaine de [Localité 22] ;

— qu’il est nécessaire d’utiliser des termes de comparaison similaires, alors que ceux invoqués par la partie adverse portent sur des terres polluées ;

— que la parcelle litigieuse est boisée et appelée à jouer un rôle écologique important ;

— que l’application de la méthode par comparaison aboutit à un prix de 7,80 euros/m².

Les consorts [I] [M] demandent en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement quant aux indemnités, de fixer le montant de l’indemnité principale à 57 291 euros et celui de l’indemnité de remploi à 6 729,10 euros, et de condamner le SMAPP au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 1er août 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 2 août 2024, le SMAPP réplique :

— que les terres dont s’agit sont polluées, ce qui a motivé la prise d’arrêtés préfectoraux en réduisant les possibilités d’exploitation, en raison des risques pour les personnes ;

— que les appelants se prévalent de ventes dont ils ne produisent pas les références de publication ;

— qu’il produit des termes de comparaison faisant ressortir un prix moyen de 0,66 euros/m² ;

— qu’il doit être tenu compte d’accords amiables qui ont pu être trouvés avec d’autres parties expropriées concernant des terres voisines et similaires ;

— que la Safer fixe le prix des terres dans le secteur à 0,71 euros/m² ;

— que d’autres actes de vente ont porté sur des terrains cédés à un prix encore inférieur ;

— que le juge de l’expropriation a estimé à bon droit le bien des consorts [I] [M] sur la base de 1,15 euro/m.

Le SMAPP demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner les consorts [I] [M] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 19 juin 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 20 juin 2024 reçu par le conseil des consorts [I] [M] le 26 juin 2024 et par celui du SMAPP le 24 juin 2024, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer la valeur vénale du bien à 6 162,73 euros, faisant valoir :

— que la valeur vénale des terres sur le marché est affectée par le phénomène de pollution ;

— que la situation privilégiée des parcelles est à relativiser, eu égard à la circonstance qu’il n’existe pas de pression foncière, et à la présence de routes, lesquelles n’apportent aucune plus-value à des terres inconstructibles ;

— que les termes de comparaison produits par les consorts [I] [M] sont anciens et portent sur des ventes qui sont intervenues dans un contexte particulier, alors que ceux versés aux débats par le SMAPP sont adaptés.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En application de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En vertu de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 24 juin 2021).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 1er décembre 2023.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, se situe au 5 juin 2018, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Les parcelle litigieuses sont en nature agricole et ne sont pas constructibles ; elles sont situées dans une zone entourée de communes fortement urbanisées. En outre elles ne font pas l’objet d’une occupation agricole.

Les parties s’opposent sur la question de savoir si les terres en question sont polluées ou non. Les consorts [I] [M] versent aux débats une carte laissant apparaître le contour du périmètre d’épandage des eaux usées de [Localité 22] tel que défini par l’arrêté du 15 juin 2009 pris par le préfet du Val-d’Oise, dans lequel ces terres ne se trouvent pas ; le SMAPP, de son côté, n’apporte pas de preuve contraire, non plus que le commissaire du gouvernement.

Il faut dès lors en déduire que ces terres ne sont pas polluées et doivent être évaluées comme telles.

Le SMAPP invoque des références d’actes de vente suivantes :

— vente du 23 février 2021, portant sur des terres sises à [Localité 19] et [Localité 21], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 19] et [Localité 21], pour 0,60 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16] et [Localité 20], pour 0,87 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 21], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,93 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 20] et [Localité 21], pour 0,92 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,64 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,55 euros le m² ;

— vente du 7 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 24 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 20], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 4 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 16], pour 0,94 euros le m² ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 23] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 20] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— autre jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 23] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 20] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 23] le 15 avril 2022 (terres sises à [Localité 16] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 23] le 25 novembre 2022 (terres sises à [Localité 16] évaluées à 0,70 euros/m²).

Mais si aucune des références susvisées ne dépasse un prix de un euro/m², il doit être souligné qu’il s’agissait de terres polluées. Dans ces conditions, ces termes de comparaison doivent être revus à la hausse.

De leur côté, les consorts [I] [M] versent aux débats d’autres termes de comparaison :

— la vente du 3 mai 2018 (bien sis à [Localité 18] cédé 3 euros/m²) ; cette référence sera écartée car trop ancienne ;

— la vente du 19 décembre 2019 (bien sis à [Localité 16] cédé 18,97 euros/m²) ; ce terme de comparaison ne sera pas retenu vu que les références de publication n’en sont pas communiquées ;

— la vente du 22 février 2021 (bien sis à [Localité 16] cédé 4,35 euros/m²) ;

— la vente du 7 octobre 2021 (bien sis à [Localité 16] cédé 8,54 euros/m²) ;

— la vente du 30 novembre 2021 (bien sis à [Localité 16] cédé 13,45 euros/m²) ; ce terme de comparaison ne sera pas retenu vu que les références de publication n’en sont pas communiquées ;

— la vente du 17 décembre 2021 (bien sis à [Localité 16] cédé 1,65 euros/m²) ; ce terme de comparaison ne sera pas retenu vu que les références de publication n’en sont pas communiquées ;

— la vente du 13 mai 2022 (bien sis à [Localité 16] cédé 4,58 euros/m²) ; ce terme de comparaison ne sera pas retenu vu que les références de publication n’en sont pas communiquées.

Retenant les deux références des 22 février et 7 octobre 2021, la Cour fixera le prix du bien à 6,44 euros/m² . Par infirmation du jugement le montant de l’indemnité principale serait fixé à 47 301 euros.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10 % au delà de 15 000 euros : 3 230 euros

soit 5 730 euros.

La somme susvisée sera ainsi allouée aux consorts [I] [M] au titre de l’indemnité de remploi.

Le SMAPP, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 1er décembre 2023 en ce qu’il a fixé à 9 963,76 euros l’indemnité due à [P] [M], [W] [M], [B] [I], [L] [I] et [U] [I] ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 47 301 euros le montant de l’indemnité principale et à 5 730 euros le montant de l’indemnité de remploi dues à [P] [M], [W] [M], [B] [I], [L] [I] et [U] [I] ;

— CONDAMNE le SMAPP à payer à [P] [M], [W] [M], [B] [I], [L] [I] et [U] [I] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE le SMAPP aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT