COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70C

Chambre civile 1-2

ARRET N°104

CONTRADICTOIRE

DU 08 AVRIL 2025

N° RG 24/00692 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WKK6

AFFAIRE :

[W] [L] épouse [O]

C/

E.P.I.C. HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 septembre 2023 par le Tribunal de proximité de COLOMBES

N° RG : 1122000491

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 08.04.2025

à :

M^e Corinne MANCHON

M^e Olivier MAGNAVAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [W] [L] épouse [O]

née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 14] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Corinne MANCHON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 561

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 6] du 21/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

****************

INTIMÉE

E.P.I.C. HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH, représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 279 200 224

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : M^e Olivier MAGNAVAL de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

Substitué par : M^e Rebecca ILL, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, et Madame Valérie DE LARMINAT conseillère chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation

Rappel des faits constants

Par contrat en date du 25 janvier 2007, la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH a donné en location à Mme [W] [L] un logement à usage d’habitation de quatre pièces n°83 situé [Adresse 2] à [Localité 12] dans les Hauts-de-Seine, moyennant un loyer de 246 euros.

En raison de la nécessité de refaire les revêtements de sols et de désinsectiser le logement infesté par des punaises de lit, Mme [L] a été relogée en urgence dans le logement 17 d’un autre immeuble situé dans la même résidence à compter du 2 juin 2014 pour une durée d’un mois renouvelable tacitement jusqu’à la fin de la remise en état du logement 83.

Mme [L] a épousé M. [O] le [Date mariage 4] 2015, qui est devenu colocataire.

Prétendant que Mme [Z] [J], fille de Mme [L] née d’une précédente union, s’était maintenue sans droit ni titre dans le logement 17 alors que les locataires avaient réintégré le logement 83, la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH a fait assigner Mme [L], M. [O] et Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes par actes du 16 novembre 2022.

La décision contestée

Devant le premier juge, la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH a présenté les demandes suivantes :

à titre principal,

— constater l’absence de libération du logement provisoire 17 et son occupation sans droit ni titre par la jeune fille,

— condamner les époux [O] et Mme [J] à lui verser la somme de 15 502,56 euros correspondant aux indemnités d’occupation outre les indemnités égales au paiement du loyer en cours jusqu’au départ des lieux et la remise des clefs,

à titre subsidiaire,

— constater que le maintien de Mme [J] dans les lieux lui a causé un préjudice matériel et condamner in solidum les époux [O] et Mme [J] au paiement de la somme de 15 502,56 euros à titre de dommages-intérêts,

en tout état de cause,

— condamner Mme [J], qui a commis une faute délictuelle du fait de son occupation non autorisée du logement 17, à lui verser la somme de 15 502,56 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum les époux [O] et Mme [J] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, avec rappel de l’exécution provisoire.

Mme [O] a quant à elle conclu au débouté du bailleur et à sa condamnation, à titre reconventionnel, à lui payer une somme de 500 euros afin de faire l’acquisition de pièges de punaises de lit ainsi qu’une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

M. [O] et Mme [J] n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 4 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— débouté Hauts-de-Seine Habitat-OPH de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [J],

— constaté que M. et Mme [O] ont restitué le logement 17 situé [Adresse 2] à [Localité 11] dans les Hauts-de-Seine par remise des clefs le 31 janvier 2022,

— condamné M. et Mme [O] à payer à la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 15 502,56 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de décembre 2021 inclus, pour le logement 17 situé [Adresse 2] à [Localité 11] dans les Hauts-de-Seine,

— condamné M. et Mme [O] à payer à la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH une indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2022 concernant le logement 17 ci-dessus mentionné,

— condamné la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH à verser à M. et Mme [O] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel concernant le logement 83,

— dit que chacune des parties conservera ses dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— rejeté le surplus des demandes.

La procédure d’appel

Mme [L] a relevé appel du jugement par déclaration du 2 février 2024 enregistrée sous le numéro de procédure RG 24/00692.

Par ordonnance rendue le 09 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries au 28 janvier 2025, dans le cadre d’une audience collégiale.

Prétentions de Mme [L], appelante

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 17 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [L] demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

. l’a condamnée, avec M. [O], à payer à la société Hauts de Seine Habitat la somme de 15 502,56 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme de décembre 2021 inclus pour le logement 17 situé [Adresse 3], à [Localité 11] dans les Hauts-de-Seine,

. l’a condamnée, avec M. [O], à payer à la société Hauts de Seine Habitat une indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2022 concernant le logement 17 ci-dessus mentionné,

. a condamné la société Hauts de Seine Habitat à lui verser, ainsi qu’à M. [O], la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel concernant le logement 83,

. a rejeté le surplus des demandes,

statuant à nouveau,

— juger que la société Hauts de Seine Habitat est responsable de l’infection [sic] de punaises de lit des appartements 83 et 17 situés [Adresse 2] à [Localité 11] dans les Hauts-de-Seine et occupés par elle-même,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 15 502,56 euros au titre de l’indemnité de jouissance d’elle-même [sic] durant l’occupation de l’appartement 17 jusqu’à janvier 2022,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 32 472 euros au titre de son indemnité de jouissance pour l’occupation de l’appartement 83 depuis 2013,

— ordonner son repositionnement dans un appartement de type F4 dans un autre immeuble situé à [Localité 11] ou à [Localité 13] (lieu de son activité professionnelle),

— ordonner à la société Hauts de Seine Habitat la réalisation des travaux nécessaires au rétablissement efficace du chauffage dans l’appartement 83 sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 1 486,44 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— ordonner la compensation entre les créances et dettes respectives des parties,

— rejeter toute demande à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens de première instance et d’appel,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat OPH au paiement de la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à recouvrer par M^e Manchon conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Prétentions de la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH, intimée

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 25 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH demande à la cour d’appel de :

— déclarer Mme [O] irrecevable en ses demandes nouvelles, formulées en appel, conformément à l’article 564 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions critiquées,

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner Mme [O] aux dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT

À titre liminaire, la cour constate que Mme [L] n’a entendu interjeter appel qu’à l’encontre de Hauts-de-Seine Habitat-OPH, comme elle en a la faculté sous réserve des hypothèses d’indivisibilité. Elle n’a donc pas dirigé son appel contre M. [O], ni contre Mme [J], lesquels ne sont pas non plus appelants du jugement, ni appelés à la cause par l’intimé.

Sur les demandes nouvelles

Hauts-de-Seine Habitat-OPH soulève l’irrecevabilité des demandes nouvelles présentées par Mme [L] à hauteur d’appel.

Mme [L] a en effet présenté devant la cour les demandes nouvelles suivantes :

— juger que la société Hauts de Seine Habitat est responsable de l’infection [sic] de punaises de lit des appartements 83 et 17 situés [Adresse 2] à [Localité 11] dans les Hauts-de-Seine et occupés par elle-même,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 15 502,56 euros au titre de l’indemnité de jouissance d’elle-même [sic] durant l’occupation de l’appartement 17 jusqu’en janvier 2022,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 32 472 euros au titre de son indemnité de jouissance pour l’occupation de l’appartement 83 depuis 2013,

— ordonner son repositionnement dans un appartement de type F4 dans un autre immeuble situé à [Localité 11] ou à [Localité 13] (lieu de son activité professionnelle),

— ordonner à la société Hauts de Seine Habitat la réalisation des travaux nécessaires au rétablissement efficace du chauffage dans l’appartement 83 sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 1 486,44 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— ordonner la compensation entre les créances et dettes respectives des parties.

Mme [L] considère que ces demandes, même nouvelles, sont néanmoins recevables. Elle répond aux arguments de l’intimé que le litige concerne les droits et obligations respectives des parties nées de l’occupation des logements 17 et 83, que les demandes relatives à un trouble de jouissance et à l’obligation de garantie de jouissance paisible du bailleur pour ces deux logements

sont incontestablement liées, au moins à titre accessoire ou reconventionnel, aux demandes jugées en première instance, qu’en toute hypothèse, elle oppose la compensation.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. L’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire tandis que l’article 567 autorise les demandes reconventionnelles en appel.

En l’espèce, tandis que Hauts-de-Seine Habitat-OPH a obtenu la condamnation des locataires au titre d’un arriéré locatif pour le logement 17, Mme [L] entend agir en responsabilité à l’encontre de son bailleur pour les différents préjudices qu’elle allègue avoir subi du fait de l’infestation de punaises de lit tant au sein du logement 83 que du logement 17, ayant conduit à son relogement en urgence en juin 2014 et opérer ainsi compensation entre les arriérés locatifs et les sommes allouées en réparation de son trouble de jouissance.

Certes, certaines demandes sont en lien moins étroit avec le litige originel comme la réalisation des travaux nécessaires au rétablissement efficace du chauffage sous astreinte et le repositionnement de la locataire dans un appartement de type F4 dans un autre immeuble situé à [Localité 11] ou à [Localité 13].

Pour autant, elles se rattachent quand même aux demandes formulées en première instance en ce qu’elles tendent également à assurer la jouissance paisible des lieux pour l’une et à réparer le préjudice invoqué pour l’autre.

Les prétentions de Mme [L] constituent ainsi des défenses, susceptibles après compensation de réduire le montant de la condamnation mise à sa charge. Dans ces conditions, conformément aux dispositions susvisées, elles apparaissent recevables.

Hauts-de-Seine Habitat-OPH sera en conséquence débouté de cette prétention.

Sur la convention d’occupation précaire concernant le logement 17

Les parties ont signé le 30 juillet 2014 une convention d’occupation précaire portant sur l’attribution d’un logement 17 situé [Adresse 2] à [Localité 11] (pièces 5 de la locataire et 3 du bailleur).

Aux termes de cette convention, il a été convenu une prise d’effet au 2 juin 2014 (article 1er), une durée initiale d’un mois renouvelable par tacite reconduction et une fin automatique un mois après la remise en état du logement 83 (article 2).

Il est par ailleurs stipulé à l’article 3 que Mme [L] est relogée à titre gratuit, aucune indemnité d’occupation n’ayant été stipulée.

Il a été exposé à titre préalable dans le contrat que Mme [L] est locataire d’un logement 83 qui doit subir la réfaction du revêtement des sols et une désinsectisation, conduisant au relogement en urgence de la locataire pour permettre la réalisation des travaux.

Le premier juge a retenu que Mme [L] a réintégré le logement 83 en juin 2019 mais qu’elle n’a restitué les clés du logement 17 que le 31 janvier 2022 et sur la base de ces éléments, il a condamné celle-ci, avec M. [O], au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du mois de juillet 2019 jusqu’au 31 janvier 2022 au motif d’une occupation sans droit ni titre du logement 17, pour un montant total de 16 050,92 euros, selon relevé de compte définitif produit par le bailleur (sa pièce 8).

Sans solliciter expressément le débouté de ces prétentions, Mme [L] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée, avec M. [O], à payer à la société Hauts de Seine Habitat la somme de 15 502,56 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme de décembre 2021 inclus pour le logement 17 situé [Adresse 3], à [Localité 11] dans les Hauts-de-Seine et en ce qu’il l’a condamnée, avec M. [O], à payer à la société Hauts de Seine Habitat une indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2022 concernant ce même logement.

Elle reconnaît n’avoir jamais rien payé au titre de l’occupation du logement 17 mais oppose que la convention ne prévoyait aucune indemnité et que la condition de remise en état du logement 83 n’a jamais été remplie. Elle précise avoir en revanche toujours honoré le paiement de son loyer pour l’appartement 83, Hauts-de-Seine Habitat-OPH percevant directement l’allocation logement versée par la caisse d’allocations familiales.

Le fait qu’aucune indemnité d’occupation n’a été stipulée dans la convention d’occupation précaire n’est pas remise en cause.

Pour fonder sa demande, le bailleur prétend que la locataire n’a restitué le logement 17 que le 31 janvier 2022 alors qu’elle avait réintégré le logement 83 dès le mois de juin 2019, ce qui aurait dû entraîner la restitution immédiate du logement mis à disposition à titre précaire.

Mme [L] indique avoir restitué les clés du logement 17 le 31 janvier 2022 sous la pression de l’action engagée par Hauts-de-Seine Habitat-OPH, le bailleur reconnaissant avoir reçu les clés à cette même date, de sorte qu’il n’y a pas de divergence sur cette question.

En revanche, les parties sont en désaccord sur la date de réintégration du logement 83 après remise en état effective.

Le bailleur soutient qu’elle serait intervenue en juin 2019 mais ne produit aucun justificatif tandis que Mme [L] indique, page 3 de ses conclusions, qu’elle a réintégré le logement 83 en février 2018 à la naissance de son enfant bien que le logement soit toujours infesté de punaises de lit et que face à ce constat, elle a été contrainte de repartir dans le logement 17 en juin 2018.

Elle indique que son relogement étant prévu comme temporaire, elle n’a pas réellement déménagé l’intégralité de ses meubles dans le logement 17, qu’elle continuait à cuisiner dans l’appartement 83 et n’avait pas racheté de lits et meubles pour le logement 17. Elle précise que le logement 17 se trouve dans un bâtiment différent de l’appartement 83, distant d’environ 300 mètres et souligne que le bailleur lui a d’ailleurs demandé de ne pas déménager ses meubles infestés de punaises de lit dans l’appartement 17.

Ainsi, elle explique qu’elle a vécu entre 2014 et 2022 « à cheval » géographiquement et chronologiquement entre les deux bâtiments. Elle considère que ces conditions de vie étaient insoutenables.

Compte tenu des circonstances ainsi énoncées, il sera retenu que Mme [L] ne pouvait pas habiter à la fois dans le logement 83 et dans le logement 17 sans méconnaître ses obligations vis-à-vis de son bailleur. En effet, en réintégrant le logement 83 sans émettre de réserves, elle a admis que celui-ci était habitable.

Au regard des éléments en présence, il sera retenu que Mme [L] a effectivement réintégré le logement 83 au moins en juin 2019 comme le revendique le bailleur et qu’elle aurait donc dû à cette date restituer le logement 17, ce qu’elle n’a pas fait.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée, avec M. [O], au paiement des indemnités d’occupation concernant le logement 17 à compter de juillet 2019 et jusqu’au 31 janvier 2022. Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur la décence du logement

Mme [L] soutient que la responsabilité contractuelle de son bailleur est engagée du fait de l’infestation du logement 83 par les punaises de lit tandis que Hauts-de-Seine Habitat-OPH fait valoir qu’il a fait toutes diligences face aux difficultés rencontrées.

Elle soutient que le logement 17 était également infesté, ce que conteste le bailleur.

Sur ce,

Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En outre, l’obligation du bailleur se prolonge par une obligation de diligences en cours de bail.

Ainsi, l’arrêté du 16 février 2023 modifiant l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale précise s’agissant des obligations des parties en matière de lutte contre les nuisibles (2.3) : « En cas d’infestation du logement en cours de bail, une action rapide est nécessaire. Dans ce cas, le locataire est invité à adopter les gestes simples recommandés pour traiter et endiguer l’infestation et à contacter immédiatement le bailleur afin de lui demander de procéder au traitement des lieux ou s’entendre avec lui pour sa prise en charge financière.

En cas de désaccord ou de silence du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. »

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

L’infestation du logement 83 par les punaises de lit n’est pas remise en cause dans son principe par le bailleur.

Pour remédier à cette infestation, Hauts-de-Seine Habitat-OPH explique avoir entrepris différentes diligences. Ainsi, elle a procédé à des travaux de réfection et de désinfection de l’ensemble du logement en juin puis en septembre 2014. Elle a assuré le relogement de la locataire dans un logement similaire (logement 17) distant de seulement 300 mètres du logement initial. Avant que Mme [L] ne regagne son logement, elle a fait procéder à sa désinfection complète en octobre 2018 puis à des travaux de réfection de la cuisine en avril 2019. Elle a réitéré une opération de désinfection du logement en juillet 2019 de même qu’en novembre 2022 à deux reprises à la suite de nouveaux signalements effectués par des locataires.

Les parties ne produisent aucun constat de l’infestation du logement, ni aucune attestation d’efficacité des traitements entrepris.

Il est seulement versé aux débats un avis de passage de la société SENI du 8 novembre 2022 annonçant son passage pour désinsectiser le logement 83 (pièce 8 de la locataire) et deux pétitions

des locataires du bâtiment 7, dans lequel se trouve le logement 83, réclamant une désinsectisation urgence, des 6 novembre 2013 et 9 octobre 2023 (pièce 9 de la locataire).

La nécessité d’entreprendre un nouveau traitement en 2022 et la nouvelle pétition des locataires d’octobre 2023 ne permettent pas de se prononcer sur la persistance de l’infestation du logement par les punaises de lit et leur propagation ou sur l’apparition d’une nouvelle infestation, de sorte qu’il doit être retenu que Mme [L] ne rapporte pas la preuve de la persistance de l’infestation, telle qu’elle la revendique.

Il est indiscutable que la présence des parasites pendant la période de relogement a causé un préjudice à la locataire que le bailleur est tenu d’indemniser, s’agissant d’une obligation de résultat.

Au titre de l’indemnisation de son préjudice, Mme [L] indique ne pas se satisfaire des 500 euros alloués par le premier juge en réparation de son préjudice matériel, demandant l’infirmation du jugement de ce chef, et sollicite la condamnation de son bailleur à lui verser :

. la somme de 32 472 euros à titre d’indemnité de jouissance pour l’occupation de l’appartement [Adresse 7] depuis 2013,

. la somme de 1 486,44 euros en réparation de son préjudice matériel,

. la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle expose, s’agissant de l’indemnité de jouissance, que les problèmes de punaises de lit évoqués officiellement par écrit par les locataires depuis le 6 novembre 2013 sont toujours présents malgré les travaux de réhabilitation du logement 83, qu’il est établi que depuis 2013 et toujours à ce jour, l’appartement 83 est infesté, qu’avant son déplacement dans le logement 17, elle devait changer ses matelas chaque mois et déplacer fréquemment son mobilier qui a fini par se casser.

Elle ajoute qu’à son retour dans le logement initial en 2018, elle a même constaté une aggravation de l’infestation des punaises de lit, outre la présence nouvelle de cafards et qu’un problème de chauffage s’est ajouté depuis 2022.

Elle considère qu’elle a subi un préjudice de jouissance qui doit être évalué à 100 % des loyers depuis janvier 2013, soit 246 euros X 132 mois = 32 472 euros.

Dans la mesure toutefois où le trouble de jouissance subi par la locataire a été totalement compensé par l’octroi d’un logement équivalent sans loyer pendant toute la période au titre de laquelle l’infestation a été retenue, Mme [L] sera déboutée de cette demande.

S’agissant du préjudice matériel, Mme [L] fait valoir que l’infestation l’a contrainte de changer fréquemment de mobilier et d’en racheter dernièrement en 2022 pour un montant total de 1 486,44 euros.

Elle produit différentes factures pour un montant total de 1 486,44 euros (sa pièce 14) que Hauts-de-Seine Habitat-OPH sera condamné à lui rembourser, peu important que la locataire ait espacé ses achats en raison selon elle de sa situation financière difficile, le lien entre ces achats (lits, armoire, bureau, buffet, canapé convertible) et la présence de nuisibles n’étant pas sérieusement contestable.

S’agissant du préjudice moral, Mme [L] allègue qu’au début de la période litigieuse, elle vivait avec sa fille alors âgée de 11 ans, qu’elle s’est ensuite retrouvée avec un nourrisson, recouvert de boutons du fait des punaises de lit et un mari violent, que sa fille devenue adolescente ne supportait plus de vivre dans l’appartement 17 qui était aménagé tel un « squat » car il devait être temporaire, avec notamment des lits au sol et la cuisine dans un appartement situé dans un autre bâtiment, que cette situation a profondément compromis le développement et la vie sociale de l’adolescente qui a finalement été placée entre 2015 et 2020. Elle soutient que la situation locative que lui a imposée son bailleur a profondément affecté sa vie familiale et personnelle, qu’elle s’est retrouvée seule à assumer la responsabilité de ses enfants en vivant « à cheval » sur deux appartements situés dans des bâtiments différents à 300 mètres l’un de l’autre, cela pendant huit années et qu’elle a ensuite été contrainte de réintégrer le logement 83 pourtant toujours infesté de punaises de lit.

Mme [L] prétend que son déménagement qu’elle a exécuté seule a entraîné l’apparition d’une hernie qui a exigé une intervention chirurgicale et que l’occupation d’un logement non meublé l’obligeant à faire des allers-retours dans un logement infesté a provoqué chez elle une dépression nerveuse.

Elle produit deux attestations du docteur [M], médecin généraliste à [Localité 10], en date toutes les deux du 23 juin 2016 aux termes desquelles le médecin fait état, concernant le jeune enfant, d’un eczéma dû à la présence de punaises de lit et d’une hernie ombilicale pour la locataire en lien avec son déménagement et pour laquelle elle doit subir une opération ainsi qu’une dépression nerveuse en raison de l’absence de meubles dans son logement et de la nécessité de faire des allers-retours avec son ancien logement (pièce 12 de la locataire).

Ces documents, même s’ils doivent être admis avec précaution dans la mesure où le médecin reprend manifestement les propos de sa patiente, permettent malgré tout de retenir un retentissement des difficultés rencontrées par Mme [L] sur sa situation personnelle et familiale.

Ce retentissement reste cependant modéré puisqu’aucun lien ne se déduit de façon certaine avec le placement de sa fille aînée, ni avec ses déboires conjugaux.

Compte tenu de ces circonstances, le préjudice moral subi par Mme [L] sera indemnisé

par l’allocation d’une somme de 1 000 euros.

Il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité à 500 euros les dommages-intérêts pour préjudice matériel concernant le logement 83.

Concernant le logement 17 dont elle soutient qu’il était également infesté de punaises de lit, Mme [L] sollicite la condamnation de son bailleur à lui payer la somme de 15 502,56 euros à titre d’indemnité de jouissance.

Hauts-de-Seine Habitat-OPH rétorque le logement 17 est exempt du moindre désordre, de sorte qu’aucune demande indemnitaire ne peut prospérer à ce titre.

Mme [L], sur qui pèse la charge de la preuve, ne produit aucun élément utile permettant de retenir que le logement 17 aurait été infesté.

Ajoutant au jugement, elle sera en conséquence déboutée de cette demande.

Sur le chauffage

Mme [L] sollicite que soit ordonnée à la société Hauts de Seine Habitat la réalisation des travaux nécessaires au rétablissement efficace du chauffage dans l’appartement 83 sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Elle fait état d’un désordre affectant le chauffage collectif de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement 83.

Hauts-de-Seine Habitat-OPH conteste la demande, soutenant que les pièces justificatives produites par la locataire sont insuffisantes à objectiver le désordre allégué et rappelle ses diligences en la matière, soulignant que les éléments produits par la locataire mettent en avant « les multiples interventions des techniciens spécialisés ».

sur ce,

Pour établir les désordres allégués concernant le chauffage du logement, Mme [L] se limite à produire une réclamation qu’elle a adressée à son bailleur en septembre 2022, une pétition des locataires de l’immeuble de novembre 2023 et un courriel qu’elle a adressé au bailleur le 26 novembre 2024 (pièces 10 et 18 de la locataire).

En l’absence de tout constat circonstancié, ces éléments émanant pour certains de la locataire elle-même et en tout état de cause imprécis, sont insuffisants à caractériser la réalité, la consistance et la persistance des désordres allégués.

Mme [L] sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire présentée sur ce fondement.

Sur le repositionnement dans un autre appartement

Mme [L] sollicite son repositionnement dans un appartement de type F4 dans un autre immeuble situé à [Localité 11] ou à [Localité 13], lieu de son activité professionnelle en raison de la persistance de l’infestation des punaises de lit, de la présence de cafards et des problèmes de chauffage.

Hauts-de-Seine Habitat-OPH s’oppose à cette demande. Il rappelle que la décision d’attribution d’un logement social relève de la compétence exclusive des commissions locales d’attribution.

Sur ce,

La cour observe que Mme [L] présente sa demande comme la conséquence de l’infestation chronique de son logement (page 8 de ses conclusions).

Dès lors qu’une telle chronicité n’est pas établie, la demande de la locataire ne peut prospérer.

En toute hypothèse, une telle décision d’attribution d’un nouveau logement, en dehors de l’hypothèse d’une relogement provisoire, n’apparaît relever, ni des pouvoirs du bailleur, ni de ceux de la cour.

Mme [L] sera en conséquence déboutée de cette demande.

Sur la compensation judiciaire

Mme [L] sollicite la compensation des condamnations prononcées tandis que Hauts-de-Seine Habitat-OPH ne se prononce pas précisément sur cette demande.

En application de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Il y a lieu en l’espèce d’ordonner la compensation entre les créances et les dettes respectives des parties.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Compte tenu de la teneur de la décision rendue, de la dette locative imputable à la locataire d’une part mais aussi de l’incapacité du bailleur à résoudre efficacement le problème des nuisibles d’autre part, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et débouté celles-ci de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

Pour les mêmes raisons, chaque partie conservera la charge des dépens d’appel qu’elle aura engagés et pour des considérations tirées de l’équité, elles seront déboutées de leurs demandes présentées, à hauteur d’appel, en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

Vu les limites de l’appel,

DIT recevables les demandes nouvelles de Mme [W] [L] ainsi formulées :

— juger que la société Hauts de Seine Habitat est responsable de l’infection [sic] de punaises de lit des appartements 83 et 17 situés [Adresse 2] à [Localité 11] dans les Hauts-de-Seine et occupés par elle-même,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 15 502,56 euros au titre de l’indemnité de jouissance d’elle-même [sic] durant l’occupation de l’appartement 17 jusqu’en janvier 2022,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 32 472 euros au titre de son indemnité de jouissance pour l’occupation de l’appartement 83 depuis 2013,

— ordonner son repositionnement dans un appartement de type F4 dans un autre immeuble situé à [Localité 11] ou à [Localité 13] (lieu de son activité professionnelle),

— ordonner à la société Hauts de Seine Habitat la réalisation des travaux nécessaires au rétablissement efficace du chauffage dans l’appartement 83 sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 1 486,44 euros en réparation de son préjudice matériel,

— condamner la société Hauts de Seine Habitat au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— ordonner la compensation entre les créances et dettes respectives des parties,

CONFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes le 4 septembre 2023, excepté en ce qu’il a condamné la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH à payer à Mme [W] [L] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel au titre du logement 83,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH à payer à Mme [W] [L] les sommes suivantes :

. 1 486,44 euros en réparation du préjudice matériel subi,

. 1 000 euros au titre du préjudice moral subi,

DÉBOUTE Mme [W] [L] de sa demande au titre du relogement,

DÉBOUTE Mme [W] [L] de sa demande au titre de la réparation du système de chauffage sous astreinte,

DÉBOUTE Mme [W] [L] de ses demandes en réparation du trouble de jouissance subi au titre des logements 83 et 17,

ORDONNE la compensation entre les créances et les dettes respectives des parties,

CONDAMNE chaque partie à supporter les dépens d’appel qu’elle aura engagés,

DÉBOUTE M^e Manchon, avocat de Mme [W] [L], de sa demande présentée en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

DÉBOUTE la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH de sa demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,