COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

AVANT DIRE DROIT

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 MARS 2025

N° RG 24/00297 -

N° Portalis

DBV3-V-B7I-WJEF

AFFAIRE :

[F] [X] épouse [O]

…

C/

S.A. 1001 VIES HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 novembre 2023 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 11-23-0004

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 18.03.25

à :

M^e Anne-Laure

DUMEAU

M^e Jeanine HALIMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTES

Madame [F] [X] épouse [O]

née le 14 août 1966 à [Localité 8] (ARMENIE)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Plaidant : M^e Didier LE FERRAND, avocat au barreau de PARIS

Madame [J] [N] prise en sa qualité de curatrice de Madame [F] [O] née [X]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Plaidant : M^e Didier LE FERRAND, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉE

S.A. 1001 VIES HABITAT

N° SIRET : 572 015 451

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 janvier 2025, Madame Valérie DE LARMINAT, conseillère, ayant été entendue en son rapport, en présence de Madame [I] [G], avocate stagiaire, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats et du prononcé : Madame Gaëlle RULLIE

Rappel des faits constants

Selon bail du 1er avril 2008 à effet au même jour, la société Coopération et Famille aux droits de laquelle vient la société d’HLM 1001 Vies Habitat, a donné en location à M. [E] [O] un appartement de deux pièces située [Adresse 2] à [Localité 9] dans le Val-d’Oise, moyennant un loyer initial de 472,67 euros, provision sur charges comprises.

M. [O] et son épouse Mme [F] [O] née [X], ne s’acquittant pas régulièrement du paiement de leurs loyers et charges, la société d’HLM 1001 Vies Habitat leur a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de la somme en principal de 2 540,87 euros arrêtée au 25 mars 2022.

Faute de régularisation de l’arriéré locatif, la société d’HLM 1001 Vies Habitat a assigné M. et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency par acte de commissaire de justice délivré le 20 mars 2023.

La décision contestée

Devant le juge des contentieux de la protection, la société d’HLM 1001 Vies Habitat a présenté sous le bénéfice de l’exécution provisoire les demandes suivantes :

— la déclaration de l’opposabilité du jugement à intervenir à Mme [N] prise en sa qualité de curatrice des défendeurs,

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 2 493,29 euros due au titre des causes énoncées,

— le constat de la clause résolutoire acquise à son profit et subsidiairement la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux loués en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant commandement d’avoir à libérer les lieux prévu aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire, et jusqu’à leur départ définitif, les défendeurs devront mensuellement solidairement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant des loyers,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement, à son profit, d’une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir,

— l’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles ou local de son choix aux frais risques et périls des défendeurs sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 13 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— déclaré opposable la décision à Mme [N] en sa qualité de curatrice de Mme [O],

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2008 entre la société Coopération et Famille, aux droits de laquelle vient désormais la société d’HLM 1001 Vies Habitat, et M. [O] portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 9] dans le Val-d’Oise, bail étendu à son épouse Mme [O], se sont trouvées réunies à compter du 28 mai 2022 à minuit [sic],

— pris acte du décès de M. [O] survenu le 28 juin 2023 et dit que reste seule titulaire du bail Mme [O],

— ordonné à Mme [O] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision,

— débouté la société d’HLM 1001 Vies Habitat de sa demande visant à assortir l’expulsion de sa locataire d’une astreinte,

— dit qu’à défaut pour Mme [O], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM 1001 Vies Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi qu’à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par la défenderesse,

— condamné Mme [O] à verser à la société d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 2 199,67 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges locatives arrêté au 14 octobre 2023, terme du mois d’octobre 2022 inclus, en deniers ou quittance pour tenir compte d’éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné Mme [O], à verser à la société d’HLM 1001 Vies Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du mois de novembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux loués, matérialisée par la remise des clés, un état des lieux de sortie contradictoirement établi ou, à défaut, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,

— débouté la société d’HLM 1001 Vies Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2022 et celui de l’assignation,

— rappelé que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, frais et dépens compris.

La procédure d’appel

Mme [O] a relevé appel du jugement par déclaration du 11 janvier 2024 enregistrée sous le numéro de procédure RG 24/00297.

Par ordonnance rendue le 19 décembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries le 14 janvier 2025, dans le cadre d’une audience collégiale.

Prétentions de Mme [O], appelante

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 4 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [O], assistée de Mme [N], sa curatrice, demande à la cour d’appel de :

— la recevoir en son appel,

y faire droit,

à titre principal,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— juger qu’il y a lieu de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail du 1er avril 2008,

à titre subsidiaire,

— juger qu’il y a lieu de lui accorder, sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de 18 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, avant de la contraindre à quitter son logement,

— juger qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que chaque partie supportera la moitié des dépens générés par la présente instance.

Prétentions de la société d’HLM 1001 Vies Habitat, intimée

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 30 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la société d’HLM 1001 Vies Habitat demande à la cour d’appel de :

— débouter Mme [O] et Mme [N], prise en sa qualité de curatrice de Mme [O], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré opposable à Mme [N] la présente décision en sa qualité de curatrice de Mme [O],

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2008 entre la société Coopération et Famille, aux droits de laquelle elle vient désormais, et M. [O] portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 9] dans le Val-d’Oise, bail étendu à son épouse Mme [O], se sont trouvées réunies à compter du 28 mai 2022 à minuit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a pris acte du décès de M. [O] survenu le 28 juin 2023 et dit que reste seule titulaire du bail Mme [O],

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné à Mme [O] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande visant à voir assortir l’expulsion de sa locataire d’une astreinte,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’à défaut pour Mme [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi qu’à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par la défenderesse,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [O] à lui verser la somme de 2 199,67 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges locatives arrêté au 14 octobre 2023, terme du mois d’octobre 2022 inclus, en deniers ou quittance pour tenir compte d’éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [O], à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du mois de novembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux loués, matérialisée par la remise des clés, un état des lieux de sortie contradictoirement établi ou, à défaut, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice,

— condamner Mme [O] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [O] aux entiers dépens de la procédure d’appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la société Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit.

MOTIFS DE L’ARRÊT

A titre liminaire, il est rappelé qu’une personne placé sous curatelle renforcée, comme c’est le cas de Mme [O] en vertu d’un jugement rendu par le juge des tutelles de Montmorency le 28 juin 2022, doit être assistée de sa curatrice pour toutes les actions portant sur la disposition des droits relatifs au logement de la personne protégée, par aliénation, résiliation ou conclusion d’un bail, en vertu de l’article 426 du code civil, ainsi que pour toute action en justice relative à un droit patrimonial de la personne en curatelle conformément aux dispositions de l’article 468 du même code.

Il sera dès lors donné acte à Mme [N] de son intervention à la procédure, en sa qualité de curatrice, aux côtés de Mme [O].

Sur la nécessité d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur

Conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, Mme [O], appelante, a saisi la cour des demandes principales suivantes :

— la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire,

— le bénéfice d’un délai de 18 mois sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

La société d’HLM 1001 Vies Habitat n’a pas présenté de demande d’infirmation ni de demande nouvelle devant la cour. Elle se limite à solliciter le rejet des demandes de l’appelante.

A l’appui de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, Mme [O] explique qu’elle a les capacités financières de régler son loyer et soutient qu’elle a apuré l’intégralité de sa dette locative.

La société d’HLM 1001 Vies Habitat s’oppose à la demande, alléguant que la mauvaise foi de la locataire est patente puisque celle-ci ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois qui lui été accordé, qu’elle n’a donc eu d’autre choix que d’intenter une action judiciaire eu égard aux sommes que l’appelante doit et doit encore selon elle.

Il est rappelé que l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant de l’existence d’une dette locative, la société d’HLM 1001 Vies Habitat ne produit qu’un décompte remontant au 12 avril 2024 (sa pièce 15), duquel il résulte que la locataire doit une somme de 196,31 euros arrêtée à cette date, étant observé qu’a été mis en compte à tort des frais d’huissier de justice pour un montant de 200,99 euros.

Mme [O] rappelle que la dette locative, qui s’élevait à la somme de 5 780,13 euros au 13 novembre 2022, a été intégralement réglée par sa curatrice par virement du 8 décembre 2023, ainsi que cela résulte effectivement de l’historique de cette dette produit par le bailleur.

Depuis lors, la curatrice indique avoir mis en place un prélèvement automatique garantissant en principe que Mme [O] ne prenne plus aucun retard dans le paiement des sommes dues à son bailleur. Elle soutient même que la somme due au 12 avril 2024 a été régularisée depuis lors sans toutefois en justifier.

A supposer qu’il soit retenu l’existence d’une dette locative, Mme [O] apparaît en tout état de cause en situation de la régler.

En effet, elle justifie d’un revenu annuel de 5 543 euros, soit un revenu mensuel de 461 euros, auquel s’ajoute la somme de 971,37 euros au titre de l’allocation adulte handicapée, soit des ressources mensuelles de 1 432 euros. Le loyer s’élevant à 460 euros par mois, après déduction de l’APL, il lui reste à charge la somme de 250 euros par mois, à laquelle ses revenus permettent donc de faire face, ainsi que le démontre sa curatrice qui assure la gestion de son budget.

Au demeurant, Mme [O] explique que c’est le décalage entre la délivrance ou le renouvellement de son titre de séjour et le versement par la caisse d’allocations familiales auxquelles elle est éligible, qui a provoqué un décalage de trésorerie à l’origine des difficultés ponctuelles de règlement, ainsi que ses difficultés à gérer seule ses affaires.

Compte tenu des circonstances ainsi exposées, de l’absence de décompte locatif récent et des garanties offertes par la curatrice quant au paiement du loyer courant, il apparaît qu’une résolution amiable du litige est envisageable, les parties étant en mesure, par elles-mêmes et sous l’égide d’un médiateur, de trouver une solution amiable au litige qui les oppose.

En conséquence, il convient, après avoir rouvert les débats, révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état, d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur assermenté aux fins d’être informées sur le processus de médiation.

En cas d’accord des parties pour recourir à ce processus, le médiateur sera désigné pour entreprendre une médiation. A défaut d’accord, l’affaire se poursuivra dans le cadre de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

La COUR, avant dire droit,

DONNE ACTE à Mme [J] [N] de son intervention à la procédure en qualité de curatrice de Mme [F] [O] née [X],

ORDONNE la réouverture des débats, révoque l’ordonnance de clôture et renvoie l’affaire à la mise en état,

DESIGNE l’Association Centre Yvelines Médiation (CYM), [Adresse 4], [Localité 6], aux fins de convoquer les parties à une réunion d’information sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation, leurs conseils en étant avisés et ce, dans un délai de trois mois,

DIT que le CYM communiquera à la cour le nom de la personne physique qui sera en charge de la médiation,

ENJOINT à chacune des parties d’assister à cette séance d’information sur la médiation, laquelle pourra se faire, le cas échéant, par visio-conférence,

ORDONNE la comparution personnelle des parties, Mme [F] [O] née [X] devant être assistée de sa curatrice, Mme [J] [N],

RAPPELLE que la présence de toutes les parties à cette réunion est obligatoire,

DIT que le médiateur désigné nous informera de la suite réservée par les parties à cette injonction avant le 30 juin 2025,

dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour recourir au processus de médiation judiciaire,

DESIGNE en qualité de médiateur l’Association Centre Yvelines Médiation (CYM), [Adresse 4], [Localité 6],

DIT que le CYM communiquera à la cour le nom de la personne physique en charge de la médiation,

RAPPELLE que le médiateur aura pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution amiable au conflit que les oppose,

FIXE la durée de la médiation à trois mois, à compter du versement de la provision entre les mains du médiateur,

DIT que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prolongée, avec l’accord des parties, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur avant l’expiration du délai,

FIXE la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui sera versée directement entre les mains du médiateur désigné, selon la répartition suivante, sauf meilleur accord des parties, à savoir 1 000 euros à la charge du bailleur et 500 euros à la charge de la locataire,

DIT que la provision devra être versée dans un délai de six semaines à compter de l’accord des parties de recourir à la médiation,

DIT qu’à défaut de versement intégral de la provision dans le délai prescrit, la décision sera caduque et l’instance se poursuivra,

DIT que le médiateur devra immédiatement aviser le magistrat des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission,

DIT qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose,

DIT que le rapport de mission, conforme au principe de confidentialité, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties,

DIT qu’en cas d’accord, les parties pourront saisir le conseiller de la mise en état à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire ou faire constater le désistement d’instance,

RAPPELLE qu’en cas de désaccord, l’affaire se poursuivra dans le cadre de la mise en état.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,