Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 7 MAI 2026

(n° 154 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/12172 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLVMP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Mars 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 24/58077

APPELANTE

S.C.I. SCI DE LA PRESENTATION, RCS de Paris sous le n°408 017 150, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1129

INTIMÉE

S.A.R.L. [A] [B], RCS de [Localité 1] sous le n°793 736 877, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Marc LADREIT DE LA CHARRIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0785

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 août 2016, la société SCI de la Présentation a donné à bail commercial à la société [A] [B] des locaux situés [Adresse 3], à Paris (11e), pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2016, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 100 euros hors charges, payable mensuellement, par avance.

Le bailleur a, par exploit du 5 août 2024, fait délivrer au preneur, la société [A] [B], un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour une somme en principal de 9 336,82 euros, au titre de l’arriéré locatif échu au 1er août 2024.

Par acte du 5 novembre 2024, la société SCI de la Présentation a fait assigner la société [A] [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

Ordonner l’expulsion de la société [A] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

Ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

Condamner la société [A] [B] à payer à la société SCI de la Présentationla somme provisionnelle de 11 839,92 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Rejeter la demande de délais ;

A titre subsidiaire,

Juger que faute pour le preneur de respecter les délais accordés, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Par ordonnance contradictoire du 27 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

Condamné la société [A] [B] à payer à la société SCI de la Présentation la somme provisionnelle de 946,12 euros au titre de l’arriéré locatif au 5 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse ;

Dit que la société [A] [B] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en une mensualité de 946,12 euros devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance ;

Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Dit que, faute pour la société [A] [B] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, cette mensualité, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

le tout deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire sera acquise,

il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [A] [B] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir [Adresse 3] à [Localité 3],

en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ; Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rejeté les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société [A] [B] aux entiers dépens ;

Rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 9 juillet 2025, la société SCI de la Présentation a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 février 2026, elle demande à la cour, au visa des articles L145-39 et L145-41 du code de commerce, des articles L112-1 et L112-2 du code monétaire et financier, des articles 563, 564, 565, 699, 700, 834 et 873 du code de procédure civile, de l’article 14 de la loi du 16 aout 2022, de l’article 1 de la loi du 7 juillet 2023 et des articles 1104, 1240 et 1728 du code civil, de :

La déclarer recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la société [A] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer partiellement l’ordonnance de référé (RG N°24/58077) rendue le 27 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a constaté que le solde locatif de la société [A] [B] était débiteur à l’égard du bailleur et que la clause résolutoire était acquise à compter du 6 septembre 2024 ;

Infirmer l’ordonnance de référé (RG N°24/58077) rendue le 27 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire, octroyé des délais de paiement à la société [A] [B] et limité la dette locative due par la locataire à la somme de 946,12 euros ;

Y faisant droit et jugeant à nouveau,

Prononcer la résolution de plein droit du bail commercial 1er août 2016 ayant lié la société SCI de la Présentation et la société [A] [B] par l’effet de la clause résolutoire de ce bail, à compter du 6 septembre 2024 ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société [A] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 3], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y’a lieu ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;

Condamner à titre provisionnel la société [A] [B] à lui payer la somme de 13 856,56 euros au titre des loyers et charges impayées (arrêtés au 9 février 2026) et de l’indexation du loyer sur les 5 dernières années ;

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société [A] [B] à la somme de 1 378,75 euros, outre la provision sur charges à hauteur de 100 euros, soit au montant mensuel total de 1 478,75 euros, provision sur charges mensuelle comprise ;

Condamner à titre provisionnel la société [A] [B] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle à son profit et ce jusqu’à la libération effective des lieux occupés ;

Condamner la société [A] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Elie Sultan.

Elle fait valoir que la dette s’élève à 12 820,01 euros et non les 946,12 euros retenus par le premier juge ; qu’elle justifie des charges ; que les quittances sont quérables et non portables ; que les efforts de la locataire sont fictifs.

Elle souligne que les décomptes produits appuient une prétention expressément formulée en première instance et que la demande de paiement d’arriérés locatifs issus d’un contrat de bail comprend la variation de leur prix en fonction des indices de loyers commerciaux correspondants.

Elle expose qu’il est de jurisprudence constante que lorsque l’indexation est stipulée clairement comme jouant automatiquement, de plein droit et sans formalité ni notification préalable à chaque échéance, elle s’applique d’office, sans demande du bailleur ni du preneur ; qu’en l’espèce, la formulation dénuée d’ambiguïté exprime sans équivoque et de manière ferme l’automaticité de l’indexation du loyer ; qu’il est manifeste que cette clause s’applique rétroactivement.

Elle précise qu’elle admet qu’une « coquille » instaure une indexation asymétrique mais elle souligne que cette stipulation illicite est manifestement divisible du reste de la clause. Elle fait valoir que la clause d’indexation du bail se réfère expressément à l’indice trimestriel des loyers commerciaux, indice licite. Elle expose qu’elle n’avait pas connaissance du plafonnement légal mais qu’elle a produit un décompte actualisé respectueux de la loi du 16 août 2022.

Elle considère qu’il n’est plus adapté de maintenir la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire, ni d’établir un échéancier pour régler la dette et argue de la mauvaise foi de l’intimée.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 février 2026, la société [A] [B] demande à la cour, au visa des articles 873, 564 et 565 du code de procédure civile, des articles L145-37 et L145-39 du code de commerce, de :

A titre principal :

Constater l’existence de contestations sérieuses sur l’interprétation et l’exécution de la clause d’indexation invoquée par la société SCI de la Présentation ;

Constater l’existence de contestations sérieuses affectant les créances invoquées par la société SCI de la Présentation ;

En conséquence,

Juger que les conditions de l’article 873 du code de procédure civile ne sont pas réunies ;

Infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle l’a condamné à payer à la société SCI de la Présentation la somme provisionnelle de 946,12 euros au titre de l’arriéré locatif au 5 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse ;

Ce faisant,

Rejeter l’ensemble des prétentions de la société SCI de la Présentation notamment celles tendant :

à la fixation d’une provision,

à la constatation de la clause résolutoire,

à l’expulsion,

ainsi qu’au paiement de loyers prétendument impayés ;

A titre subsidiaire,

Confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

Condamné à payer à la société SCI de la Présentation la somme provisionnelle de 946,12 euros au titre de l’arriéré locatif au 5 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse,

Dit qu’elle ne pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en une mensualité de 946,12 euros devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance ;

Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Juger qu’elle a respecté et exécuté les termes de l’ordonnance du 27 mars 2025 ;

A titre reconventionnel, et à tout le moins subsidiaire :

Déclarer irrecevables et en toute hypothèse mal fondées les demandes fondées sur le calcul d’indexation du 25 juillet 2025 ;

Lui accorder, dans l’hypothèse d’une créance à l’encontre de la société SCI de la présentation, des délais de paiement de 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil ;

Suspendre pendant cette période les effets de la clause résolutoire, conformément à l’article 1343-5, alinéa 2 du code civil ;

Juger que les sommes éventuellement mises à la charge du preneur seront réglées par mensualités constantes pendant la durée fixée par la cour ;

Condamner la société SCI de la Présentation au paiement par provision de la somme de 305,46 euros au titre d’un trop perçu sur les provisions des charges de copropriété annuelles ;

Condamner la société SCI de la Présentation au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil à des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner la société SCI de la Présentation au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’il existe un trop perçu de charges en sa faveur sur les exercices 2020 à 2024 ; que la SCI de la Présentation s’obstine à ne pas présenter les quittances de loyers alors qu’elles sont sollicitées dans le cadre de la présente procédure. Elle souligne qu’elle verse un décompte précis établi par un expert-comptable.

Elle allègue que si les loyers d’août et septembre 2025 ont bien été encaissés, le bailleur a refusé d’encaisser les chèques correspondant aux mois suivants ; qu’elle a immédiatement réglé les 946,12 euros mis à sa charge par l’ordonnance entreprise.

Elle soutient que l’indexation ne peut être appliquée rétroactivement ; que les prétentions du bailleur sur un mécanisme d’indexation dépourvu d’automaticité et invoqué tardivement se heurtent à une contestation sérieuse ; que dès lors qu’une clause nécessite une interprétation, elle relève d’un débat de fond ; que le bailleur n’a jamais émis la moindre notification ni le moindre appel de loyer indexé pendant 9 ans ; qu’un tel comportement dément la thèse de l’automaticité aujourd’hui revendiquée. Elle expose que des dispositions d’ordre public prohibent toute clause d’indexation qui ne respecterait pas la périodicité de la révision ou qui introduirait une distorsion dans le mécanisme d’indexation ; que la jurisprudence est constante sur le fait qu’une clause d’indexation doit permettre une variation du loyer à la hausse comme à la baisse. Elle considère que de graves irrégularités et contradictions conduisent à ce que le juge des référés se déclare incompétent pour statuer sur les demandes de l’appelant. Elle souligne que l’appelante ne verse ni facture rectificative, ni aucun tableau de calcul retraçant les modalités de calcul de la clause. Elle expose que la SCI de la Présentation méconnaît la règle du plafonnement légal de 3,5 %.

Elle estime que la demande d’indexation autonome est nouvelle au sens des articles 564 et 565 du code de procédure civile.

A titre reconventionnel, elle allègue que la présentation en une seule fois d’un rattrapage portant sur cinq années sans la moindre notification antérieure caractérise un comportement contraire aux exigences de bonne foi ; qu’elle est créancière de la somme de 305,46 euros au titre d’un trop-perçu. Elle estime que la SCI de la Présentation a interjeté appel dans le but de lui nuire avec des demandes nulles et irrecevables.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et ce, sauf pour le preneur à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse y faisant obstacle.

Il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 5 août 2024 pour un montant de 9 336,82 euros au titre des loyers et des charges, échéance d’août 2024 incluse.

La lecture du décompte produit par le preneur lui-même permet de constater qu’il existait bien une dette en août 2024 (4 183,97 euros), dès lors reconnue, même si le montant diffère de celui porté dans le commandement de payer (9 336, 82 euros), étant rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. L’arriéré locatif n’a pas été soldé dans le délai d’un mois.

Il en résulte dès lors, comme l’a retenu le premier juge, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 6 septembre 2024, sous réserve des dispositions relatives aux délais de paiement.

Sur l’indexation

En premier lieu, il sera relevé que la demande au titre de l’indexation ne constitue pas une demande nouvelle et partant irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile, en ce qu’il s’agit d’un élément déterminant le loyer et qu’une demande provisionnelle avait déjà été formée en première instance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article L. 145-39 du code de commerce, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le contrat de location stipule en son article 6 : « Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel, indexé sur l’évolution de l’indice ILC (indice des loyers commerciaux) tel que stipulé notamment à l’article 9 « INDEXATION » ».

Aux termes de cet article :

« 1) Le loyer sera réajusté à l’expiration de chaque période annuelle, en plus ou en moins, de plein droit et sans aucune formalité ni demande, en fonction des variations de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE (base 125.25: 2ème trimestre 2016) étant toutefois précisé que l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé sous le titre Loyer.

Le taux de variation indiciaire au terme de la première année du bail sera calculé en fonction du dernier indice publié à la date d’effet du bail (soit 108,38 indice du 3eme trimestre 2015) puis ensuite de l’indice trimestriel strictement correspondant de l’année suivante; pour chacune des indexations annuelles postérieures, les indices seront respectivement indice du trimestre pris en compte à l’occasion du précédent réajustement et l’indice strictement correspondant précédant la date de l’indexation.

Si la présente clause ne pouvait recevoir application pour quelque raison que ce soit, les indices de référence seront ceux afférents à la date de départ de chaque période annuelle, le bailleur ayant alors la faculté de procéder à des facturations provisoires sur les bases précédentes.

2) Dans le cas où l’indice choisi viendrait à disparaître, ou ne pourrait recevoir application pour quelque cause que ce soit, il lui sera substitué l’indice de remplacement ou à défaut, tout indice similaire qui sera déterminé ou au besoin reconstitué par un expert mandataire commun qui sera désigné -par transposition de l’article 1592 du Code Civil- soit d’accord des parties, soit à défaut par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance et qui, en cas de refus, déport ou empêchement de quelque nature que ce soit, sera remplacé dans les mêmes formes.

3) La présente clause d’indexation continuera d’être appliquée postérieurement à l’expiration du bail et ce, soit dans le cadre d’une procédure de fixation de loyer de renouvellement soit dans le cadre d’un maintien dans les lieux suite à une procédure de fixation d’une indemnité d’éviction.

4) Le preneur reconnaît d’autre part expressément que la clause d’indexation ci-dessus constitue la condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle celui-ci n’aurait pas été conclu, compte tenu de l’importance de la location, de sa durée et de la constance des usages pour des locations similaires. »

Le bailleur a entendu se prévaloir de cette indexation, de manière rétroactive sur les cinq dernières années, selon lettre du 25 juillet 2025.

Si toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence est réputée non écrite, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite (Cass., 3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié). En l’espèce, seule la stipulation « l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé sous le titre Loyer » sera réputée non écrite.

La clause prévoit que « le loyer sera réajusté à l’expiration de chaque période annuelle, en plus ou en moins, de plein droit et sans aucune formalité ni demande, en fonction des variations de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE (') ».

Si le preneur conteste le caractère « automatique » de cette révision, la précision de ce que cette révision s’opère de « plein de droit et sans formalité ni demande » démontre au contraire l’automaticité de cette révision, dans les limites de la prescription quinquennale. La formulation de la clause (« sera réajusté ») dément également le caractère facultatif allégué par le preneur, sans qu’il y ait besoin d’interpréter ces stipulations.

La clause se réfère par ailleurs expressément à l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Un décompte est annexé au courrier officiel du 18 juillet 2025.

Il n’est pas contesté en revanche que ledit décompte méconnaît les dispositions de l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 qui dispose que : « La variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période. (') ».

Un nouveau décompte en pièce 11 tient compte de ce plafonnement.

Cependant, comme le relève le preneur, le contrat de bail se réfère à un indice de « 125,25 » au titre du « 2ème trimestre 2016 » alors que l’indice pour ce trimestre était de 108,40.

Cette discordance factuelle dans le bail lui-même est constitutive à elle-seule d’une contestation sérieuse, en ce qu’elle conduit nécessairement à interpréter la clause puisqu’elle ne peut pas être appliquée strictement.

En outre, il apparaît à la lecture du décompte du commandement de payer qu’une indexation avait déjà été appliquée puisque le loyer de 1 200 euros en 2019 avait été porté à 1 239,53 euros en 2020 et 1 251,55 euros en 2022, selon des modalités non explicitées, ce montant étant maintenu en 2023, 2024 et 2025. Il existe donc une discordance entre l’indexation intervenue en 2022 et celle résultant des tableaux annexés à la lettre du 18 juillet 2025, eux-mêmes modifiés en février 2026, pour tenir compte du plafonnement que le bailleur avait méconnu.

Il n’y a pas lieu à référé au titre de l’indexation, dans la mesure où le quantum réclamé à ce titre n’est pas établi avec l’évidence requise en référé.

Sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif et les délais suspensifs

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le décompte actualisé en pièce 11 produit par le bailleur, très difficilement lisible en raison de la taille des caractères choisis, ne contient pas de manière récapitulative la somme que le bailleur réclame, puisque chaque année est présentée séparément et non avec un solde à nouveau. La cour relève par ailleurs que le montant réclamé page 10 de la partie discussion de ses conclusions (12 820,01 euros) n’est pas le même que celui finalement réclamé dans le dispositif de ses mêmes écritures (13 856,56 euros).

Malgré la demande en ce sens à l’occasion de la présente procédure, le bailleur n’a pas communiqué les quittances de loyer réclamées par son locataire.

En tout état de cause, la contestation sérieuse s’opposant à la prise en compte de l’indexation rend inexploitable le décompte versé par le bailleur puisque le montant porté au titre des loyers avec une indexation ne peut être pris en compte.

Le preneur verse un décompte établi par un cabinet d’expertise comptable, mais il n’est pas justifié de chacun des versements qui y sont portés.

Dès lors, la cour ne peut que confirmer la première décision en ce qu’elle a retenu un arriéré (sans l’indexation rétroactive réclamée à hauteur de cour) de 946,12 euros par des motifs pertinents que la cour approuve.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier juge avait accordé un délai d’un mois au preneur, à bon droit, compte tenu du quantum très peu élevé de la dette et de sa bonne foi.

Le décompte du bailleur (pièce 11) atteste d’un versement de 2 146,12 euros en avril 2025 de sorte que l’arriéré avait été soldé dans le délai requis par l’ordonnance entreprise, ce décompte présentant même un solde créditeur en faveur du preneur à cette date.

Dès lors, à hauteur de cour, compte tenu de l’évolution du litige, il y a lieu d’accorder des délais désormais rétroactifs, jusqu’en mai 2025, et constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, étant relevé que tout nouvel arriéré, postérieur aux causes apurées du commandement, n’est pas susceptible de faire renaître ledit acte.

Sur la demande reconventionnelle au titre d’un trop-perçu de charges

La société [A] [B] réclame une somme de 305,46 euros au titre d’un trop-perçu de charges pour les exercices 2020 à 2024, compte tenu de la régularisation intervenue en 2026 (pièce 8 du bailleur).

Cependant, il a été relevé que la détermination de la dette de la société [A] [B] se heurtait à une contestation sérieuse et d’autre part, qu’il n’est pas justifié de tous les versements allégués de sorte que la preuve d’un trop perçu se heurte également à une contestation sérieuse.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La mauvaise appréciation qu’une partie a de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de la première décision s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a accordé des délais de paiement ainsi que sur les dépens et frais irrépétibles ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 5 août 2024 n’a pas joué par suite du respect par la société [A] [B] des délais de paiement qui lui sont rétroactivement accordés par la cour ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’indexation ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du trop-perçu de charges ;

Dit n’y avoir lieu à référé au titre de l’arriéré locatif comportant le loyer indexé ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Laisse à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles et ses dépens ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE