COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 JUILLET 2025

N° RG 23/07054 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WED7

AFFAIRE :

S.A.S. [15], venant aux droits de la S.C.P. [17], représentée par son président M. [Z] [P], venan

…

C/

[F] [K]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Juin 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/01870

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e TOUTAIN

— M^e DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. [15], venant aux droits de la S.C.P. [17], représentée par son président M. [Z] [P]

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 9]

[Adresse 3]

[Localité 10]

S.A. [12]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentées par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

APPELANTES

****************

Monsieur [F] [K]

né le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 16]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20230742

M^e Alexis TOMBOIS de la SELEURL TOMBOIS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R102

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Florence PERRET, Présidente de chambre,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE,

Aux termes d’un testament olographe du 13 décembre 1979, d’un codicille du 14 décembre 1987 et d’un second codicille du 21 juillet 1996, [X] [K], décédé le [Date décès 2] 2014, a institué :

' son fils, M. [F] [K], légataire universel,

' son épouse, Mme [E] [K], légataire à titre particulier de divers meubles meublants, du droit d’usage et d’habitation du domicile des époux et la jouissance pour moitié des droits d’auteur.

Mme [E] [L], veuve [K], a déclaré vouloir bénéficier, en remplacement du droit d’usage et d’habitation légué, d’un droit viager.

Par acte authentique du 19 octobre 2015, rédigé par M. [G] [J], notaire au sein de la SCP [17], M. [K] a signé le consentement à exécution du testament de son père, comportant notamment la clause suivante :

« Elle [Mme [E] [K]] acquittera à compter du jour du décès pendant toute la durée des droits la taxe d’habitation, les contributions et charges de toute nature, à l’exception des charges extraordinaires qui grèvent et grèveront les biens sur lesquels ces droits portent.

Les taxes foncières seront à la charge de Monsieur [F] [K].»

Par actes introductifs d’instance des 20 et 24 janvier 2022, M. [K] a fait assigner la SCP [17] et son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société [14], devant le tribunal judiciaire de Nanterre en responsabilité civile, en faisant état d’un manquement au devoir d’information du notaire relativement au contenu de cet acte du 19 octobre 2015 et plus particulièrement de la clause rappelée ci-dessus.

Par un jugement rendu le 19 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

' Condamné la SCP [17] à payer à M. [F] [K] la somme de 12 846 euros en réparation du préjudice subi correspondant au montant des taxes foncières 2016-2020, ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2021,

' Condamné la SCP [17] à indemniser M. [F] [K] à hauteur du montant correspondant aux taxes foncières qu’il devra payer jusqu’au décès de Mme [K] sur justificatif qu’il devra lui envoyer après paiement à l’administration fiscale,

' Condamné la SCP [17] à payer à M. [F] [K] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné la SCP [17] aux dépens dont distraction au profit de M^e Tombois, avocat, par application de l’article 696 du code de procédure civile,

' Débouté les défendeurs de leur demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire,

' Rappelé qu’en conséquence, l’exécution provisoire est de droit.

Le 16 octobre 2023, la société [12] et la SCP [18] ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de M. [K].

Par d’uniques conclusions notifiées le 3 janvier 2024, la société [15], venant aux droits de la SCP [17], et la société [12], demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

' Déclarer la société [15] venant aux droits de la SCP [17] et les [14], recevables et bien fondés en leurs conclusions,

' Juger que M. [K] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire,

' Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Nanterre le 19 juin 2023,

En conséquence,

' Débouter M. [K] de toutes ses demandes,

' Le condamner à restituer la somme de 22 720,14 euros, assortie des intérêts de droit à compter du paiement,

' Condamner M. [K] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner le même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hautecloque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par d’uniques conclusions notifiées le 2 avril 2024, M. [K] demande à la cour, au visa des articles 13 du décret du 20 mai 1955, 764 et 766 du code civil, et 700 du code de procédure civile, de :

' Le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

' Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a constaté la faute de la SCP [17],

' Confirmer la condamnation et en conséquence condamner solidairement la SCP [17] à verser la somme de 19 675 euros en réparation du préjudice subi de ce fait par M. [K] solidairement avec [13],

' Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal, à compter de la date d’exigibilité desdites taxes foncières ou subsidiairement à compter du 30 août 2021,

' Condamner les appelants à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel, en sus de 2 000 euros déjà accordés au titre du jugement du tribunal judiciaire de Nanterre,

' Condamner les appelants aux entiers dépens d’appel et de première instance, dont distraction pour ceux la concernant au profit de M^e Oriane Donto, JRF & Associés.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 10 avril 2025.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel

Le jugement est critiqué en toutes ses dispositions.

L’affaire se présente comme en première instance, les parties reprenant les prétentions et moyens tels qu’exposés devant le tribunal.

Sur la faute du notaire

Pour retenir la faute du notaire, le tribunal a rappelé que Mme [E] [K] avait fait le choix de bénéficier d’un droit viager et qu’en application de l’article 764 du code civil, lequel renvoie aux articles 635 et 608 du code civil, elle était tenue au paiement des contributions comme un usufruitier et donc au paiement de la taxe foncière du bien grevé du droit viager d’habitation. Il retient ensuite que le notaire ne démontre pas avoir informé M. [K] du caractère dérogatoire de cette clause et qu’il aurait été en droit de faire supporter la charge définitive de la taxe foncière par Mme [K] par application des articles précités.

Moyens des parties

La société [15] et la société [12] poursuivent l’infirmation du jugement en faisant valoir que c’est à tort que le tribunal a assimilé le droit viager à un usufruit. Elles soutiennent qu’en matière de droit d’habitation viager, la taxe foncière incombe uniquement au propriétaire, donc à M. [K]. Elles affirment que telle est la position tant de l’administration fiscale que du Cridon. Elles ajoutent que M. [K] a lui-même certifié avoir reçu, avant de signer l’acte litigieux, des conseils de la part de son propre notaire

M. [K] poursuit la confirmation du jugement en soulignant que l’article 764 du code civil, relatif au droit viager d’occupation, renvoie notamment à l’article 635 du même code, lequel prévoit que l’usager est tenu au paiement des contributions comme l’usufruitier.

Appréciation de la cour

En application de l’article 764 du code civil, 'Sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l’article 971, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant. (…) Ces droits d’habitation et d’usage s’exercent dans les conditions prévues aux articles 627, 631, 634 et 635".

L’article 635 du même code dispose 'Si l’usager absorbe tous les fruits du fonds ou s’il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d’entretien et au paiement des contributions, comme l’usufruitier'.

Le tribunal n’a donc commis aucune erreur de droit en assimilant l’usager à un usufruitier au regard du paiement des contributions.

Cette assimilation provient de la loi elle-même et il ne fait aucun doute que le terme 'contribution’ vise notamment les contributions fiscales.

Il est exact qu’au regard du droit fiscal, seul le propriétaire est redevable de la taxe foncière, il est seul responsable de son paiement à l’égard de l’administration fiscale et la taxe est nécessairement établie à son nom.

Pour autant, ces règles fiscales ne dérogent pas aux règles du code civil selon lesquelles dans les rapports entre le propriétaire et l’usager, ce dernier est redevable à l’égard du premier du paiement des contributions, donc de la taxe foncière. (CE, 7 déc. 1960, n° 37988 ; CAA [Localité 11], 21 déc. 2004, n° [Numéro identifiant 4]).

La clause litigieuse qui met la taxe foncière afférente à l’immeuble occupé définitivement à la charge de M. [K] est donc une clause dérogatoire du droit commun relatif aux rapports entre co-héritiers.

Ainsi que l’a rappelé le tribunal, le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil vis-à-vis des clients. Il doit attirer leur attention sur les effets et les risques des actes qu’ils signent.

Il est constant qu’un seul notaire est intervenu au titre du règlement de la succession d'[X] [K]. Il devait donc délivrer à chacune des parties, dont les intérêts n’étaient pas nécessairement les mêmes, une information de nature à leur permettre de signer l’acte litigieux de manière éclairée.

Le notaire ne doit pas se dispenser de la délivrance de cette information au seul motif que le client serait informé en raison de sa profession, son entourage, ses connaissances personnelles.

Dès lors que M. [K] n’était pas assisté d’un notaire au jour de la signature de l’acte de consentement, M. [J] devait attirer son attention sur la clause litigieuse en ce que contrairement à ce qu’il pourrait obtenir par l’effet de la loi, la taxe foncière serait à sa charge.

Il est exact que M. [K] a indiqué à M. [J], par courriel, avoir « pris rendez vous pour avis et conseil sur la dévolution de la succession et l’acte de propriété et (nous) ferait part des conclusions très rapidement »

Les termes de ce courriel sont cependant très généreaux et ne permettent pas de s’assurer que M. [K] a été clairement informé sur la question de la taxe foncière.

Cette missive ne dispensait pas le notaire de s’assurer, de vive voix, qu’il avait compris le sens de la clause litigieuse.

Faute de pouvoir démontrer avoir délivré cette information, c’est à bon droit que le tribunal a retenu un faute du notaire.

Sur le préjudice

Le tribunal a estimé que correctement informé de ses droits,, M. [K] aurait refusé la clause litigieuse et qu’il peut prétendre au remboursement de la totalité des taxes foncières dont il s’est acquitté.

Moyens des parties

La société [15] et la société [12] poursuivent l’infirmation du jugement en affirmant qu’en tout état de cause, Mme [K], assisté de ses curateurs aurait refusé de prendre à sa charge le paiement de la taxe foncière.

M. [K] poursuit la confirmation du jugement pour les motifs retenus par celui-ci.

Appréciation de la cour

Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, sans clause dérogatoire, Mme [K] n’aurait eu d’autre choix que d’accepter la charge de la taxe foncière.

De son côté, M. [K] aurait pu refuser cette clause qui lui était défavorable. Il a donc perdu une chance de faire modifier l’acte de consentement pour que les règles légales ordinaires trouvent à s’appliquer.

Néanmoins, la perte d’une chance n’est jamais égale à l’éventualité favorable attendue.

C’est donc à tort que le tribunal a retenu une perte de chance totale et il convient d’évaluer quelles étaient les chances que M. [K] accepte la clause dérogatoire ou au contraire la rejette.

A cet égard, la cour ignore tout des relations entre M. [K] et sa belle-mère, il n’est ni établi qu’elles auraient été particulièrement chaleureuses, ce qui aurait pu conduire M. [K] à accepter de déroger à la règle légale par égard pour sa belle-mère, ni qu’elles auraient été particulièrement dégradées au point de conduire M. [K] à rejeter par principe la clause dérogatoire.

La perte de chance sera dès lors évaluée à 50%.

Le préjudice est constitué du paiement des taxes foncières supporté par M. [K], puisque comme il a été vu, cette charge ne devait pas lui incomber, soit la somme de 19 675 euros ( taxe de 2021 inclue), étant précisé que Mme [K] étant décédée depuis le jugement, le préjudice est définitivement fixé.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCP [17] à rembourser à M. [K] la somme de 12 846 euros en réparation du préjudice subi correspondant au montant des taxes foncières 2016-2020, outre les taxes foncières à venir.

Cette somme sera ramenée à 9 837,50 euros, avec intérêts au taux légal depuis le 31 août 2021.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Chaque partie, succombant partiellement, conservera la charge des dépens exposés en cause d’appel.

Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement des sommes versées en excédent au titre de l’exécution provisoire. En effet, le présent arrêt constitue le titre ouvrant droit à cette restitution. En outre, les sommes devant être restituées portent intérêts au taux légal à compter de la signification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement en ce qu’il a:

— Condamné la SCP [17] à payer à M. [F] [K] la somme de 12 846 euros en réparation du préjudice subi correspondant au montant des taxes foncières 2016-2020, ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2021,

' Condamné la SCP [17] à indemniser M. [F] [K] à hauteur du montant correspondant aux taxes foncières qu’il devra payer jusqu’au décès de Mme [K] sur justificatif qu’il devra lui envoyer après paiement à l’administration fiscale,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum la société [15], venant aux droits de la SCP [17], et la société [12] à payer à M. [F] [K] la somme de 9 837,50 euros, avec intérêts au taux légal depuis le 31 août 2021 ;

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens exposés en cause d’appel ;

REJETTE les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [15], venant aux droits de la SCP [17], et la société [12] de leur demande de restitution de la somme de 22 720,14 euros.

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes en trop en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu le 19 juin 2023.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente