COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/02357 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WO5M

AFFAIRE :

[L] [M]

C/

[T] [H] exerçant la profession d’architecte

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Mars 2024 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° RG : 1223000119

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16.01.2025

à :

M^e Audrey SCHAEFER, avocat au barreau de VERSAILLES (568)

M^e Pauline REY, avocat au barreau de VERSAILLES (555)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [L] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Audrey SCHAEFER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 568 – N° du dossier E0004WAC

Plaidant : M^e Paul YON, subsitué par Me

APPELANTE

****************

Monsieur [T] [H]

né le 13 Décembre 1960 à [Localité 8] (MAROC)

de nationalité Marocaine

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [D] [H]

née le 22 Février 1990 à [Localité 6] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Pauline REY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 555 – N° du dossier E0005P3V

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 28 août 2008, Mme [L] [M] a donné à bail à Mme [D] [H] et M. [T] [H] un appartement, une cave et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 7] (Hauts-de-Seine), moyennant un loyer mensuel de 790,59 euros, et 174,41 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2023, Mme [M] a fait signifier à Mme et M. [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 070,54 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte délivré le 29 juin 2023, Mme [M] a fait assigner en référé Mme et M. [H] aux fins d’obtenir principalement leur condamnation au paiement de la somme de 4 366,89 euros au titre des loyers et charges locatives dus, leur condamnation au paiement de la somme de 161,91 euros au titre des frais d’huissier, la résiliation du contrat de location, la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 965 euros mensuels, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, la remise des clefs, sous astreinte.

Par ordonnance contradictoire rendue le 27 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent,

— déclaré recevable la demande résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Mme [M] et M. et Mme [H] concernant les locaux situés [Adresse 2],

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail,

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’arriéré locatif,

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expulsion, assortie d’une astreinte,

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande fixation d’une indemnité d’occupation,

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de suspension du paiement des loyers,

— condamné Mme [M] à payer Mme et M. [H] à titre provisionnel la somme de 500 euros en réparation de leur trouble de jouissance du mois de novembre 2023 au mois de mars 2024 inclus,

— ordonné à Mme [M] de réaliser les travaux de mise en conformité suivants concernant les locaux loués situés [Adresse 2] :

— faire appel à un professionnel qualifié pour faire procéder à la mise en conformité du dispositif de ventilation (VMC) dans la cuisine,

— faire procéder à la création d’une ventilation permanente dans la salle d’eau,

— rechercher les causes d’humidité par un professionnel qualifié et y remédier rapidement,

— faire vérifier l’installation électrique du logement par un professionnel qualifié, conformément aux normes NF C 14-100 et 15-100,

— ordonné à Mme [M] de délivrer les quittances de loyers réclamées par Mme et M. [H] pour les loyers payés par ces derniers,

— débouté Mme et M. [H] de leur demande de condamnation au paiement d’une astreinte au titre de la délivrance des quittances de loyers,

— débouté Mme et M. [H] de leur demande de condamnation au paiement d’une astreinte au titre de la réalisation de travaux de remise en état,

— débouté Mme [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] à payer à Mme et M. [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] aux dépens de l’instance,

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 12 avril 2024, Mme [M] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, l’exception de ce qu’elle a débouté Mme et M. [H] de leurs demandes d’assortir les condamnations d’astreintes.

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 novembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [M] demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants et 700 du code de procédure civile et 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

' – débouter Mme [D] [H] et M. [T] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 27 mars 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection près du Tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu’elle :

— renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent ;

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’arriéré locatif ;

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expulsion, assortie d’une astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de suspension du paiement des loyers ;

— condamne Mme [L] [M] à payer à Mme [D] [H] et M. [T] [H] à titre provisionnel la somme de 500 euros en réparation de leur trouble de jouissance du mois de novembre 2023 au mois de mars 2024 inclus ;

— ordonne à Mme [L] [M] de réaliser les travaux de mise en conformité suivants concernant les locaux loués situés [Adresse 2] :

— faire appel à un professionnel qualifié pour faire procéder à la mise en conformité du dispositif de ventilation (VMC) dans la cuisine

— faire procéder à la création d’une ventilation permanente dans la salle d’eau

— rechercher les causes d’humidité par un professionnel qualifié et y remédier rapidement

— faire vérifier l’installation électrique du logement par un professionnel qualifié, conformément aux normes NF C 14-100 et 15-100

— ordonne à Mme [L] [M] de délivrer les quittances de loyers réclamées par Mme [D] [H] et M. [T] [H] pour les loyers payés par ces derniers ;

— déboute Mme [L] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [L] [M] à payer à Mme [D] [H] et M. [T] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— confirmer l’ordonnance de référé du 27 mars 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu’elle :

— déclare recevable la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Mme [L] [M] et Mme [D] [H] et M. [T] [H] concernant les locaux situés [Adresse 2] ;

— déboute Mme [D] [H] et M. [T] [H] de leur demande de condamnation au paiement d’une astreinte au titre de la réalisation de travaux de remise en état.

— condamner Mme [D] [H] et M. [T] [H] à payer à Mme [L] [M] l’intégralité de l’arriéré des loyers ;

— condamner Mme [D] [H] et M. [T] [H] à payer à Mme [L] [M] la somme de 161,91 euros au titre des frais d’huissier ;

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail en date du 28 août 2008 ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 005 euros mensuels ;

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [H] et M. [T] [H] du bien situé [Adresse 1], à [Localité 7] (92), et ce avec le concours de la force publique si besoin ;

— ordonner la remise des clefs ;

— ordonner une astreinte de 150 euros par jour à compter de la décision à intervenir, jusqu’à libération complète des lieux et remise effective des clefs ;

— condamner Mme [D] [H] et M. [T] [H] à la restitution de l’intégralité des sommes versées par Mme [L] [M] au titre de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 27 mars 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Courbevoie ;

— condamner Mme [D] [H] et M. [T] [H] à payer à Mme [L] [M] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [D] [H] et M. [T] [H] au paiement des entiers dépend de l’instance.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 4 novembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [H] demandent à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de :

'- débouter purement et simplement Mme [L] [M] de ses demandes en cause d’appel.

— confirmer l’ordonnance du 27 mars 2024 en ce que le président du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail,

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’arriéré locatif,

— dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expulsion, assortie d’une astreinte, – dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de fixation d’une indemnité d’occupation,

— la réformer et statuant à nouveau

— condamner par provision Mme [L] [M] à rembourser à Mme [D] [H] et M. [T] [H] la moitié des loyer et charges versés par eux du 1er juillet 2020 au 31 janvier 2024, soit à leur verser la somme de 20 265 euros.

— condamner Mme [L] [M] à faire réaliser les travaux de remise en état et de mise aux normes sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,

— autoriser Mme [D] [H] et M. [T] [H] à suspendre le paiement des loyers à compter de la décision à intervenir à hauteur de la moitié du loyer exigible hors charges jusqu’à la fin des travaux,

— ordonner sous astreinte de 50 par jours à compter de la signification de la décision à intervenir à la bailleresse de leur remettre les quittances de loyer conformes du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2024

en tout état de cause,

— condamner Mme [L] [M] à payer à Mme [D] [H] et M. [T] [H] la somme de 2 400,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] [M] aux entiers dépens,'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Mme [M] sollicite l’infirmation de la décision en demandant tout d’abord la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, indiquant qu’elle a fait délivrer le 23 mars 2023 à M. et Mme [H] un commandement de payer la somme de 6 070,54 euros en principal, et que 2 mois se sont écoulés sans qu’ils n’y donnent de suite.

Elle ajoute qu’en dépit de six mises en demeure entre les années 2021 et 2023, M. et Mme [H] n’ont jamais pris soin de contester leur dette locative.

La bailleresse sollicite ensuite l’infirmation de l’ordonnance sur le montant de l’arriéré locatif, énumérant les relevés de comptes qu’elle a adressés aux locataires les 12 juin 2023, 17 janvier, 29 avril, 17 juillet et 8 et 15 novembre 2024. Elle demande également la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 1 005 euros par mois (le montant de 965 euros ayant été révisé le 1er août 2024), l’expulsion des locataires et la restitution des clés.

Elle conclut ensuite sur les défectuosités du logement dont se plaignent les intimés, soutenant que les travaux visés (présence de moisissures avec dégradation du revêtement dans la salle d’eau, absence de ventilation dans la salle d’eau, présence de ventilations non fonctionnelles dans la cuisine, présence de prises électriques non conformes) relèvent des réparations à la charge des locataires ; que l’état des lieux signé par M. et Mme [H] ne fait pas état des éléments rapportés ; que le logement n’est ni inhabitable, ni totalement insalubre, et qu’en tout état de cause, il ne revient pas aux locataires de se faire justice à eux-mêmes, alors qu’ils n’ont émis aucune réclamation antérieurement au commandement de payer ; que s’ils refusent de payer les loyers, encore faudrait-il qu’ils saisissent le tribunal pour être autorisés à consigner les loyers.

Elle réplique par ailleurs en demandant le débouté des demandes adverses, faisant valoir que :

— la prescription relative aux comptes locataires antérieurs au 29 juin 2020 n’est pas acquise puisque le commandement interrompt cette prescription et qu’il est faux d’affirmer que M. et Mme [H] se sont intégralement acquittés des loyers et charges dus au 31 janvier 2024 alors qu’ils restent débiteurs selon les relevés de comptes du 29 avril 2024 et du 15 novembre 2024 ;

— si certains loyers ont été payés, il n’en demeure pas moins que le relevé de compte pour la période du 1er octobre 2023 au 29 avril 2024 indique que M. et Mme [H] sont débiteurs de la somme de 4 366,89 euros ;

— elle s’est exécutée « spontanément » de l’ordonnance dont appel en remettant à M. et Mme [H] les quittances de loyers ;

— elle n’a reçu qu’un seul courrier recommandé en date du 14 septembre 2023 relativement aux prétendus manquement à ses obligations de bailleresse, tandis que les locataires ne peuvent se faire justice à eux-mêmes ;

— le logement n’est pas indécent, alors qu’il a fait l’objet de travaux en 2016 et que M. et Mme [H] y vivent.

La bailleresse indique enfin qu’en exécution de l’ordonnance querellée, elle s’est rapprochée d’une entreprise qui lui a établi un devis pour les travaux relatifs à l’électricité et à la VMC, d’un montant de 6 831 euros ; qu’elle « souhaite » régler la somme de 500 euros au titre de la réparation des troubles de jouissance ainsi que celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’il convient de condamner M. et Mme [H] à lui restituer l’intégralité des sommes versées au titre de l’exécution provisoire de l’ordonnance.

M. et Mme [H] font quant à eux valoir à titre principal l’existence de contestations sérieuses en raison de l’absence d’arriéré locatif.

Ils allèguent la prescription au titre des loyers dus pour la période antérieure au 29 juin 2020, soit pour un montant total de 3 563,80 euros, et soutiennent que de ce fait ils s’étaient intégralement acquittés des loyers et charges dus au 31 janvier 2024.

Ils indiquent contester les sommes de 1 767,90 et 1 389,60 euros figurant sur le relevé de compte locataire de l’année 2018, ainsi que la somme de 406,30 euros figurant sur celui de l’année 2019, de sorte qu’à la date du commandement de payer, ils devaient la somme de 2 668,65 euros, dont ils se sont acquittés par virement du 15 avril 2023, dans le délai de 2 mois du commandement de payer.

Ils arguent ensuite du manquement Mme [M] à son obligation d’entretien, précisant l’avoir alertée vainement à 6 reprises depuis 2016 sur l’état d’indécence du logement, de sorte qu’ils ont dû réaliser des travaux à leurs frais ; que nonobstant, l’appartement demeure indécent tel que constaté par le service communal d’hygiène et de santé ; qu’il est constant que Mme [M] leur a loué un logement non conforme au niveau des installations électriques et de la ventilation, et que le défaut d’entretien des lieux par la bailleresse a conduit à l’indécence du logement ; qu’à la suite de l’ordonnance critiquée, l’appelante produit aux débats un devis non signé, de sorte que les travaux préconisés par les services communaux n’ont pas été réalisés et que la mise en conformité du dispositif de ventilation dans la cuisine n’a pas été effectuée.

Le constat du jeu de la clause résolutoire se heurte donc selon eux à une contestation sérieuse pour ces raisons.

A titre reconventionnel, eu égard au constat de l’indécence du logement établi par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 7], ils sollicitent la condamnation de Mme [M] à leur rembourser la moitié du montant du loyer de juillet 2020 à décembre 2024, soit la somme de 20 265 euros, ainsi qu’à faire réaliser les travaux préconisés sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et d’enjoindre Mme [M] de leur remettre les quittances de loyers de janvier à septembre 2024.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant prévoit quant à lui que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I- de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, applicable à l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ce texte, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer ou contester pour échapper aux effets de la clause résolutoire.

Or en l’espèce, Mme [H], après avoir reçu le commandement de payer le 23 mars 2023, a, par courriel du 29 mars 2023, sollicité du gestionnaire de l’appartement loué, la société Saggel-Courcelles, des justificatifs concernant le solde de 1 700 euros mentionné au décompte annexé comme étant dû au 1er janvier 2018, ainsi que concernant les 'rappels’ de 1 389 euros et 406,30 euros indiqués comme respectivement dus au titre des années 2017 et 2018.

La locataire informait également la gestionnaire de ce qu’elle allait bientôt lui transmettre le montant des frais exposés liés au problème de plomberie de l’immeuble, pour lesquels elle l’avait relancée à de nombreuses reprises, sans obtenir de retour.

Par lettre recommandé avec demande d’avis de réception du 28 septembre 2023, Mme [H] indiquait à la gestionnaire qu’elle avait régularisé les loyers impayés ainsi que les frais d’huissier pour un montant de 2 668,65 euros, après déduction des sommes pour lesquelles, malgré sa demande, elle n’avait reçu aucun justificatif.

Il résulte en effet du relevé du compte bancaire de Mme [H] qu’elle avait effectué, le 15 avril 2023, un virement au profit de la société Saggel-Courcelles, d’un montant de 2 668,65 euros.

Or, dès lors que ni la gestionnaire du bien, ni la propriétaire, Mme [M], n’ont justifié les sommes pour lesquelles Mme [H] a sollicité des explications, et qui sont effectivement non justifiées à la lecture du décompte, il convient de retenir que les locataires ont valablement contesté une partie des sommes réclamées au titre du commandement de payer, tandis qu’ils se sont acquittés dans les 2 mois requis de la dette non contestable.

En l’état de ces constatations, il ne peut en conséquence être retenu, eu égard à l’évidence qui s’impose en référé, que le commandement litigieux aurait produit ses effets, et aurait notamment entraîné l’acquisition de la clause résolutoire.

Par voie d’ajout à l’ordonnance querellée, il sera dit n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire. Elle sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu sur les mesures subséquentes concernant l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de Mme [M] au titre de l’arriéré locatif

Au titre de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, l’appelante se borne à énumérer dans ses conclusions les décomptes adressés aux locataires par la société Saggel-Courcelles, successivement les 12 juin 2023, 17 janvier, 29 avril, 8 et 15 novembre 2024, sans préciser au final quelle est la somme qu’elle réclame et la date à laquelle elle serait arrêtée.

En outre, aux termes du dispositif de ses conclusions, qui lie la cour comme le prévoit l’article 954 du code de procédure civile, Mme [M] sollicite la condamnation de M. et Mme [H] à lui payer « l’intégralité de l’arriéré des loyers », sans davantage indiquer le montant qui serait visé et la date à laquelle il aurait été arrêté.

Il s’agit-là d’une demande indéterminée, qui ne peut faire l’objet d’aucune condamnation.

L’ordonnance critiquée doit être également confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’arriéré locatif, sans nécessité d’examiner les autres moyens avancés par les intimés à cet égard.

Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [H]

Le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent et d’une obligation d’entretien.

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose :

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.'

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 édicte les conditions auxquelles le logement doit satisfaire pour être décent.

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième aliénas de l’article 6, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le locataire à demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Sur le fondement du même article, le juge peut également être saisi par l’une ou l’autre des parties et il détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, en date du 11 juillet 2023, Mme [H] a adressé un courrier au commissaire de justice, accompagné de photographies du logement, pour faire valoir l’état d’insalubrité du logement.

Par lettre de « mise en demeure par huissier de justice » en date du 14 septembre 2023 adressée à Mme [M], il était fait état de ce que Mme [H] avait sans succès tenté à de multiples reprises de prendre attache avec l’agence Saggel-Courcelles à propos des dégradations dans le logement, et la bailleresse était invitée, sans indication de montant, à rembourser les frais qu’elle avait engagés pour les travaux de remise en état, ainsi que les frais de justice engagés (pour 99,90 euros).

Par la suite, à la demande de Mme [S], le service communal de l’hygiène et de la santé de la ville de [Localité 7] a établi un constat du logement le 29 septembre 2023, et par courrier du 26 octobre, a informé la requérante qu’il intervenait auprès du propriétaire, pour l’informer des éléments constatés, à savoir :

— la présence de moisissures avec dégradation du revêtement dans la salle d’eau,

— l’absence de ventilation dans la salle d’eau,

— la présence de ventilations (VMC) non fonctionnelles dans la cuisine,

— la présence de prises électriques non conformes aux tests.

Le 1er mars 2024, un conseiller municipal informait Mme [H] que la visite de l’inspecteur de salubrité de la ville avait donné lieu à une prise de contact avec le bailleur, ainsi qu’à de multiples courriers pour le sensibiliser sur la situation.

Si les dégradations et dysfonctionnements rapportés par le service communal, qui ne correspondent pas aux dégâts dont Mme [H] s’était précédemment plainte et pour lesquels il ressort qu’elle a, au moins pour une partie d’entre eux, fait réaliser des travaux de réparations à ses frais, ne sont pas suffisants pour caractériser l’indécence du logement en revanche, il s’agit à l’évidence de « grosses réparations » à la charge du bailleur.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge, aux termes de son ordonnance en date du 27 mars 2024, a condamné la bailleresse à effectuer les travaux préconisés par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 7], et cette décision sera confirmée à cet égard.

A hauteur d’appel, il apparaît que Mme [M] n’a fait qu’établir un devis, au demeurant non signé par ses soins, et que les travaux prescrits n’ont toujours pas été effectués.

Dans ces conditions, par voie d’infirmation de l’ordonnance sur ce point, il convient d’assortir cette injonction d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir passé le délai d’un mois après le prononcé du présent arrêt et ce, pour une durée de 3 mois.

En l’absence toutefois d’indécence avérée du logement, l’ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers à compter de la décision à intervenir.

En outre, comme l’a exactement retenu le premier juge, les courriels adressés par Mme [H] à l’agence Saggel-Courcelles en 2016 et 2017 font état de difficultés autres que celles constatées par le service d’hygiène de la ville de [Localité 7] et en l’absence d’autres éléments les corroborant, ils ne suffisent pas à établir les manquements de la bailleresse.

Par ailleurs, force est de constater qu’entre 2017 et 2023, Mme [H] n’a émis aucune réclamation concernant l’état du logement loué.

Par voie d’ajout à l’ordonnance entreprise, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande des intimés de condamner Mme [M] par provision à leur rembourser la moitié du montant du loyer de juillet 2020 à décembre 2024, d’autant qu’il apparaît que sur cette période, les locataires ont payé à plusieurs reprises leur loyer avec retard.

S’agissant des quittances de loyers, les intimés soutiennent que Mme [M] refuse de les leur remettre, tandis que cette dernière prétend s’être exécutée spontanément, sans toutefois verser aux débats la preuve permettant d’accréditer ses dires.

Dans ces conditions, il sera enjoint à Mme [M] de remettre à M. et Mme [H] les quittances des loyers acquittés des mois de janvier à septembre 2024 sous la même astreinte que celle assortissant la condamnation à faire effectuer les travaux. L’ordonnance sera complétée et infirmée à cet égard.

Compte tenu du manque de réactivité, tant du gestionnaire mandaté par Mme [M], que de celle-ci lorsqu’elle est personnellement interpellée, l’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [M] à payer à M. et Mme [H] à titre provisionnel la somme de 500 euros en réparation de leur trouble de jouissance du mois de novembre 2023 au mois de mars 2024 inclus.

Enfin, par application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, Mme [M] n’expliquant pas dans la partie « discussion » de ses conclusions pourquoi les intimés devraient supporter les frais d’huissiers dont elle fait état dans son dispositif, elle sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, Mme [M] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. et Mme [H] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à leur verser une somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 27 mars 2024 sauf en ce qu’elle a débouté Mme [D] [H] et M. [T] [H] de leurs demandes d’astreinte,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant et la précisant,

Dit que l’injonction faite à Mme [L] [M] de réaliser les travaux de mise en conformité est assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir passé le délai d’un mois après le prononcé du présent arrêt et ce, pour une durée de 3 mois,

Dit que l’injonction faite à Mme [L] [M] de délivrer les quittances de loyers concerne loyers acquittés des mois de janvier à septembre 2024 et l’assortit d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, qui commencera à courir passé le délai d’un mois après le prononcé du présent arrêt et ce, pour une durée de 3 mois,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Dit que Mme [L] [M] supportera d’appel,

Condamne Mme [L] [M] à verser à Mme [D] [H] et M. [T] [H] la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président