COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70A

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 MARS 2026

N° RG 24/06721

N° Portalis DBV3-V-B7I-W2CO

AFFAIRE :

,

[V],, [L],, [Q], [J]

…

C/

,

[X], [J]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Septembre 2024 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 22/03864

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e CARRO

— M^e PETRIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur, [V],, [L],, [Q], [J]

né le 02 Janvier 1964 à, [Localité 1]

de nationalité Française

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Madame, [F],, [K],, [T], [W] épouse, [J]

née le 09 Juin 1968 à, [Localité 3]

de nationalité Française

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

représentées par M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212

M^e Aude LACROIX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

APPELANTS

****************

Monsieur, [X], [J]

né le 09 Novembre 1941 à, [Localité 4]

de nationalité Française

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Madame, [S], [Y] épouse, [J]

née le 06 Novembre 1945 à, [Localité 5]

de nationalité Française

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

représentés par M^e Marie-Eve PETRIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 34

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2026 devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats et de la mise à disposition : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE

M., [X], [J] et Mme, [S], [Y] épouse, [J] (ci-après, autrement dénommés, les 'époux, [X], [J]') ont acquis des parents de cette dernière, le 25 septembre 1975, les parcelles cadastrées C, [Cadastre 1], C128 et C133 sises, [Adresse 1] à, [Localité 6] (Val-d’Oise).

M., [V], [J], fils de M., [X], [J] et de Mme, [S], [J], et son épouse Mme, [F], [W], épouse, [J], (ci-après, autrement dénommés, les 'époux, [V], [J]') indiquent avoir fait construire dans les années 80 une maison sur les parcelles C133 et C128 et fait installer sur les parcelles C133, C127 et C128 le centre de leurs activités économiques dont le siège de la société, [J] & Fils dont M., [V], [J] est le gérant et au sein de laquelle travaille son épouse, Mme, [F], [J].

Suivant convention du 14 décembre 2001, les époux, [X], [J] ont 'accepté de consentir une convention d’occupation précaire à la société en considération du fait que le nouveau gérant de la société, [J] et ses fils serait leur fils M., [V], [J] et à la condition expresse que le contrat soit incessible et d’une façon générale intransmissible à titre gratuit ou à titre onéreux'.

Suivant acte de donation-partage du 30 décembre 2008, les époux, [X], [J] ont attribué à leur fils la propriété des parcelles C, [Cadastre 1] et C, [Cadastre 2].

Le 4 août 2021, M., [X], [J] et son épouse ont donné congé à la société, [J] & Fils lui demandant de quitter les lieux.

Par lettre du 28 mars 2022, les époux, [V], [J] se sont plaints auprès des époux, [X], [J] de ne pas avoir libre accès à leur propriété et ont sollicité une reprise de dialogue.

Par acte extrajudiciaire du 6 juillet 2022, les époux, [V], [J] ont fait assigner les époux, [X], [J] devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Ils soutiennent que les immeubles implantés sur la parcelle C, [Cadastre 3] sont leur propriété par usucapion trentenaire et qu’ils peuvent se prévaloir à bon droit d’avoir prescrit par usucapion trentenaire l’assiette de la servitude de passage.

Par jugement contradictoire rendu le 13 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise

a :

' Débouté M., [V], [J] et Mme, [F], [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

' Condamné M., [V], [J] et Mme, [F], [J] à verser à M., [X], [J] et Mme, [S], [J] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamné M., [V], [J] et Mme, [F], [J] aux dépens.

Le 21 octobre 2024, M., [V], [J] et Mme, [F], [J] ont interjeté appel de la décision à l’encontre de M., [X], [J] et Mme, [S], [J].

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 26 novembre 2025, M., [V], [J] et Mme, [F], [J] demandent à la cour, au fondement des articles 2258 et suivants du code civil, 685 et 690 du code civil, 2224 du code civil et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— Les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel de la décision rendue le 13 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise,

Y faisant droit,

— Réformer le jugement en date du 13 septembre 2024 en ce qu’il a considéré qu’ils n’établissaient pas d’une part une possession paisible, non équivoque, publique et continue depuis trente ans et d’autre part une situation d’enclavement, et conséquence en ce qu’il a :

* Débouté M., [V], [J] et Mme, [F], [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

* Condamné M., [V], [J] et Mme, [F], [J] à verser à M., [X], [J] et Mme, [S], [J] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamné M., [V], [J] et Mme, [F], [J] aux dépens.

Et statuant à nouveau :

— Constater leur possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire depuis 1986 de la maison sise, [Adresse 2] à, [Localité 6], du local chaufferie/chambre froide et de l’étage au-dessus de ce local, implantés sur une partie de la parcelle C133 telle que détaillée dans le dossier de demande de permis de construire du 12 mai 1986 ;

— Les Déclarer propriétaires de ce bien par usucapion trentenaire ;

— Les Autoriser à faire transcrire la décision à intervenir au service de la publicité foncière et faire procéder à la division parcellaire de manière à ce que la partie de la parcelle C133 telle que détaillée dans le dossier de demande de permis de construire du 12 mai 1986 devienne une parcelle à part entière ;

— Condamner M., [X], [J] et Mme, [S], [J] à leur donner accès remettre la clé du local chaufferie/chambre froide et redonner accès l’étage, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir ;

— Constater qu’il leur appartiendra de transcrire la décision à intervenir au service de la publicité foncière ;

— Constater que c’est à bon droit qu’ils se prévalent d’une servitude de passage pour cause d’enclave et qu’ils ont effectivement prescrit l’assiette de la servitude par trente ans d’usage continu ;

— Condamner M., [X], [J] et Mme, [S], [J] à leur donner accès à l’entrée sise, [Adresse 3] à, [Localité 6] sous astreinte de 200 euros par jour de retard et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

Subsidiairement sur la servitude de passage

— Constater que c’est à bon droit que Mme, [F], [J] se prévaut d’une servitude de passage pour cause d’enclave et qu’elle a effectivement prescrit l’assiette de la servitude par trente ans d’usage continu ;

— Condamner M., [X], [J] et Mme, [S], [J] à leur donner accès à l’entrée sise, [Adresse 3] à, [Localité 6] sous astreinte de 200 euros par jour de retard et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— Débouter M., [X], [J] et Mme, [S], [J] de l’intégralité de leurs demandes incidentes ;

— Condamner M., [X], [J] et Mme, [S], [J] à leur régler la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 9 septembre 2025, M., [X], [J] et Mme, [S], [J] demandent à la cour, au visa des articles 54 du code de procédure civile, 682 et suivants, 2262, 2267 et 2272 et suivants du code civil, de :

— Dire leurs demandes recevables et bien fondées,

Par conséquent,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 13 septembre 2024 ;

— Débouter M., [V], [J] et Mme, [F], [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre principal,

— Dire qu’il n’y a pas lieu à prescription trentenaire ;

— Dire que la servitude de passage est une servitude discontinue qui ne peut faire l’objet d’aucune prescription acquisitive ;

— Constater que l’état d’enclavement des parcelles, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2] résulte du fait de M., [V], [J] et Mme, [F], [J] ;

A titre subsidiaire,

— Condamner M., [V], [J] et Mme, [F], [J] à leur payer la somme de 50 000 euros en contrepartie de la servitude de passage ;

En tout état de cause,

— Condamner M., [V], [J] et Mme, [F], [J] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Écarter l’exécution provisoire ;

— Condamner M., [V], [J] et Mme, [F], [J] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 décembre 2025.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’objet de l’appel et à titre liminaire,

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

Sur la prescription acquisitive revendiquée par les époux, [V], [J]

Se fondant sur les dispositions des articles 2258, 2261, 2272 du code civil, le tribunal a retenu, au regard des productions des demandeurs, qu’ils ne démontraient pas l’existence d’une possession à titre de propriétaire du bien litigieux pendant trente années.

Moyens des parties

Se fondant sur les dispositions de l’article 2258 du code civil, les époux, [V], [J] poursuivent l’infirmation du jugement de ce chef et soutiennent que :

* ils sont devenus propriétaires par l’effet du temps, depuis 1986, de leur maison construite sur la parcelle C, [Cadastre 3], du local situé au rez-de-chaussée entre les deux maisons ainsi que de l’étage situé au-dessus de ce local, comme le révèle le permis de construire ;

* ils produisent de nombreux éléments de preuve, à savoir, la conception, puis la construction de leur maison entre 1986 et 1988 (pièces 2, 2bis, 11 à 15), l’occupation de cette maison à compter de 1988 de manière continue et non interrompue (pièces 16 à 19, 30 à 39), de manière paisible, publique, non équivoque (pièces 20 à 28 et 40 à 45) ;

* ils versent encore aux débats les avis de taxes foncières qui, selon le tribunal manquaient, à savoir celles de 2013 et 2015 (pièce 31), les factures d’eau de 2013 et 2015 (pièce 18), une facture Orange du 4 mars 2013 (pièce 19)

Ces éléments démontrent, selon eux, que le bien revendiqué est leur propriété par usucapion conformément aux pièces du dossier de leur demande de permis de construire du 12 mai 1986 ; qu’ils y ont vécu depuis 1988, que les travaux de construction ont débuté en 1986, que depuis 1988, ils y ont toujours vécu, sans interruption.

Ils critiquent le jugement qui n’a pas attribué force probante aux attestations produites alors que :

* sur les onze attestations soumises au tribunal (pièces 20-1 à 20-4, 22 à 28), six émanaient de personnes sans lien de parenté avec eux, en cause d’appel, ils produisent six nouvelles attestations établies par des personnes sans lien de parenté avec eux (pièces 40 à 45) qui confirment le fait qu’ils ont fait construire cette maison et y résident depuis plus de trente années.

Ayant démontré leur qualité de propriétaire par usucapion trentenaire, ils invitent la cour à solliciter l’autorisation de procéder à toutes les démarches administratives relatives à la division parcellaire afin que le document modificatif du parcellaire cadastral puisse être publié (pièce 6).

Aux moyens et arguments adverses, ils rétorquent que :

* la maison construite, le local, constitué d’une chaufferie chambre froide, situé entre les deux maisons en rez-de-chaussée et à l’étage supérieur (salle de jeux, dressing, chambre) forment un ensemble cohérent (pièce 11) ;

* en tout état de cause, les attestations versées aux débats (pièces 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28) justifient qu’ils possèdent ces locaux de manière paisible, ininterrompue, continue, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis plus de trente années ;

* la destination de la maison donnée à l’occasion de la demande de permis de construire est sans ambiguïté, elle est destinée à une 'occupation personnelle’ et non, comme le prétendent leurs adversaires, à être un logement de fonction, en outre la case 'résidence principale’ a également été cochée ;

* la convention précaire régularisée le 14 décembre 2001 par MM., [X] et, [V], [J] au profit de la société, [J] et Fils ne mentionne pas un logement de fonction et les parcelles concernées par cette convention ne correspondent pas à l’ensemble immobilier construit par eux (pièce 3) ;

* le plan cadastral annoté permet de situer ces parcelles données à bail, excluant totalement l’ensemble immobilier des époux, [V], [J] ;

* la partie adverse soutient sans preuve qu’elle réglerait les taxes foncières de l’ensemble immobilier revendiqué par eux alors que chacun des deux couples dispose d’un numéro de propriétaire distinct sur la même parcelle C, [Cadastre 3] et eux seuls se sont comportés en véritables propriétaires de cet ensemble, le construisant de leurs mains, l’occupant seuls, réglant toutes les charges afférentes.

Au fondement des articles 2258 et 2261 du code civil, les époux, [X], [J] poursuivent la confirmation du jugement de ce chef et rétorquent que :

* la présente procédure constitue la réponse de, [V], [J] au refus de son père, [X], [J] de signer le projet de division et d’affectation de la parcelle C, [Cadastre 3] à son profit ;

* le 14 décembre 2001, une convention d’occupation précaire a été établie portant sur les immeubles localisés sur la parcelle C, [Cadastre 3] (pièce 4) et a été résiliée en 2021 (pièce 6) ;

* ils ont donné, aux termes d’un acte de donation-partage du 30 décembre 2008, la propriété des deux parcelles, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2] (pièce 5) ;

* les époux, [V], [J] avaient leur résidence officielle au, [Adresse 4] jusqu’en 2005 ;

* ils estiment que la maison, le local du rez-de-chaussée entre les deux maisons et l’étage situé au-dessus de ce local doivent être traités différemment.

S’agissant de la maison, ils soutiennent que les époux, [V], [J] ont aménagé un ancien bâtiment déjà existant en logement de fonction sur la parcelle, [Cadastre 3] en 1988 (pièce 18) destiné à être intégré à leur actif successoral afin d’être partagé entre leurs deux enfants, raison pour laquelle cette parcelle n’a pas été incluse dans l’acte de donation-partage de 2008. Selon eux, les époux, [V], [J] ne justifient pas s’être comportés en propriétaires de cette maison dont ils n’ont payé les taxes foncières qu’à compter de 2020 (pièce 15) et les taxes foncières qu’ils invoquent ne sont pas relatives à la parcelle, [Cadastre 3]. Ils disent avoir pris en charge le paiement de ces taxes depuis 1980 comme le démontre la pièce 16. Ils relèvent avoir acquis la parcelle en viager de la mère de, [S], [J] qui décèdera en 1998 de sorte qu’ils estiment que les époux, [V], [J] n’ont pu obtenir le permis de construire en leur nom qu’en usurpant la qualité de propriétaires.

Ils ajoutent qu’il résulte des productions de leurs adversaires (taxe foncière de 2002) que leur domicile était situé au, [Adresse 5] ; que la réponse des services des impôts signifie bien qu’ils n’admettent pas s’être trompés d’adresse (voir échanges entre les époux, [V], [J] et le fisc) ; que le contrat de location versé aux débats justifie que cette location a pris effet en 2005 (pièce adverse 34) de sorte que, contrairement à ce que leurs adversaires soutiennent, ils ne démontrent pas avoir vécu dans le bien dont ils revendiquent la propriété depuis trente années de manière continue.

Ils soulignent encore que, contrairement à ce que leurs adversaires affirment, la maison construite sur la parcelle, [Cadastre 3] a été financée également par eux, les parents, sans intention de faire de cette maison la propriété de, [V], [J]. Ils produisent notamment des factures démontrant, selon eux, qu’ils ont réglé le coût de remplacement de l’ensemble des volets de la maison en 2019 et 2020 (pièces 34 et 37). Ils observent que la charge de ces lourds travaux incombe aux propriétaires et leurs adversaires ne démontrent nullement que la prise en charge de ceux ci l’avait été à titre gracieux, avec une intention libérale.

Ils produisent encore des factures d’eau réglées en 2002 par eux-mêmes pour cette maison (pièce 39). Ils affirment que les époux, [V], [J] ont installé une boîte à lettres à leurs noms en 2022 seulement pour les besoins de la cause (pièce 23). Or, selon eux, leurs productions démontrent qu’en avril 2021, la boîte aux lettres n’existait pas.

S’agissant du local situé entre les deux maisons ainsi que l’étage, ils soutiennent que ceux-ci ont toujours été occupés par eux-mêmes.

Appréciation de la cour

L’article 2258 du code civil dispose que 'La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.'

Selon l’article 2261 du même code, 'Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.'

Selon l’article 2272, alinéa 1, du même code, 'Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.'

Il sera observé que l’alinéa 2 de cet article n’est d’aucun secours en l’espèce, puisque les époux, [V], [J] ne soutiennent pas avoir acquis le bien immobilier litigieux par titre, d’une personne se présentant, à tort, comme le propriétaire.

L’usucapion est un mode d’acquisition de la propriété, par l’effet d’une possession trentenaire utile. Une possession n’est utile que si elle est véritable, impliquant le corpus et l’animus domini, qu’elle se fait à titre de véritable propriétaire, et qu’elle est exempte de vices (ni violente, ni clandestine, ni discontinue, ni équivoque).

Le corpus est l’élément fondamental de la possession et il appartient à celui qui invoque la prescription acquisitive de faire état d’actes matériels desquels on puisse déduire, de sa part, une prise de possession et l’intention d’exercer la possession conforme au droit invoqué.

Il revient donc au demandeur qui l’invoque de caractériser l’existence d’actes matériels de possession pour pouvoir utilement se prévaloir d’une usucapion, l’absence de vices ne suffisant pas. Ces actes de jouissance matériels invoqués doivent être suffisants dans leur intensité ou dans leur étendue.

Les faits de possession doivent également révéler, de façon explicite et certaine, que celui qui les accomplit se considère comme propriétaire. Les tiers ne doivent pas pouvoir se tromper et se demander à quel titre le possesseur agit.

Il sera ajouté que la preuve du droit de propriété est libre et que n’existe aucune hiérarchie entre les différentes preuves, bien qu’une possession trentenaire utile d’un fonds immobilier emporte généralement la conviction face à un titre contesté.

En l’espèce, il revient aux époux, [V], [J] de démontrer l’existence d’actes matériels de possession, en qualité de propriétaires, desquels on puisse déduire, de leur part, une prise de possession et l’intention d’exercer la possession conforme au droit invoqué durant 30 années de manière continue.

Rappelons que les appelants affirment avoir acquis par prescription trentenaire la propriété d’une maison et d’un local, constitué d’une chaufferie chambre froide, situé entre les deux maisons en rez-de-chaussée et à l’étage supérieur (salle de jeux, dressing, chambre) formant un ensemble cohérent sur un terrain appartenant aux époux, [X], [J]. A l’inverse, les époux, [X], [J] soutiennent que cet ensemble immobilier leur appartient comme la propriété du sol sur lequel il est implanté.

Il est patent que M., [V], [J] a déposé une demande de permis de construire le 12 mai 1986 qui porte sur des travaux destinés à un 'changement de destination des locaux à l’intérieur d’un bâtiment existant’ et qui précise que les locaux projetés sont 'des bâtiments agricoles’ (pièce 2). Il a également déposé une demande de permis de construire modificatif (pièce 2 bis) le 25 juillet 1986 dont l’objet concerne la surface hors oeuvre nette totale après les travaux soit 140,70 m² pour un logement 3 pièces.

Il sera précisé qu’une demande de permis de construire n’est pas subordonnée à la preuve de sa qualité de propriétaire d’un bien immobilier ; qu’un non propriétaire peut obtenir une telle autorisation. Le fait de déposer ce permis ne peut dès lors être considéré à lui seul comme la preuve de l’intention d’exercer une possession utile, au sens des articles susmentionnés, sur le bien.

Cette demande de permis de construire et permis de construire modificatif ne peuvent justifier à eux seuls que les époux, [V], [J] se sont comportés en propriétaires plutôt qu’en occupants des lieux dont la jouissance leur a été accordée par les époux, [X], [J].

Les époux, [V], [J] qui prétendent en outre avoir financé les travaux de construction de ce bien, ne produisent aucune facture relative à ces travaux. Les époux, [X], [J] qui le contestent et soutiennent aussi avoir financé les travaux de construction de ces lieux, produisent des factures (pièces 36 et 37) portant sur des travaux de remplacement des volets battants de la partie principale en février 2019 pour un montant total de 7 799,99 euros et pour le remplacement de volets battants côté, [Adresse 6] pour le montant total de 5 976,83 euros.

Il se déduit de ces éléments que les époux, [V], [J] ne démontrent pas avoir réalisé ou financé les travaux de ré aménagement de cette partie de hangar agricole en une maison de 3 pièces d’une superficie de 104,70 m².

Il résulte des productions des intimés que les époux, [X], [J] sont propriétaires par acte authentique du 25 septembre 1975 d’un corps de ferme situé à, [Localité 6] (Val d’Oise), [Adresse 7], comprenant plusieurs bâtiments, une cour au milieu de tous les bâtiments, l’ensemble d’une contenance de dix huit ares vingt deux centiares, cadastré section C, [Cadastre 3] (pièce 1) ; que le relevé de propriété établi en 2021 l’atteste encore. Le plan cadastral (pièce 3) montre que la parcelle C, [Cadastre 3] est composée de bâtiments sur les côtés gauche et droit. Les époux, [X], [J] soutiennent que tous ces bâtiments leur appartiennent ; les époux, [V], [J] soutiennent en revanche que la maison et le local situé entre les deux maisons ainsi que l’étage au fond de la parcelle C, [Cadastre 3], le tout situé à l’angle droit leur appartient par usucapion et que cet ensemble n’était pas compris dans la convention d’occupation précaire.

Les attestations versées aux débats par les époux, [V], [J] enseignent ce qui suit :

* Mme, [U] (pièce 28) se borne à indiquer, le 14 octobre 2023, avoir été invitée chez les appelants et avoir eu accès à la chambre froide et à la dépendance à cette occasion ; aucune précision sur la période à laquelle ces 'visites’ ont eu lieu ;

* M., [O] (pièce 21) ne fournit aucune précision sur la période concernée par son témoignage ;

* M., [I] (pièce 26) précise le 15 octobre 2023 qu’il a toujours connu les époux, [V], [J] demeurant dans cette maison, depuis plus de 30 années, avec dépendance, il ne dit rien sur la nature de cette occupation ; il ne dit rien sur la qualité de propriétaires des époux, [V], [J], s’ils se présentaient comme tels, s’ils se comportaient comme tels, si lui-même les considérait comme tels ; l’occupation d’un lieu ne caractérise pas en soi celle-ci, la qualité de propriétaire ou de locataire ;

* Mme, [D] (pièce 25) se borne à indiquer 'avoir été témoin des travaux engagés’ par les époux, [V], [J] dans cette maison à partir de 1987, sans préciser de quoi elle a été effectivement témoin et ne dit pas qui les a financés ; cette attestation non circonstanciée apparaît dès lors insuffisante à démontrer le bien fondé de la demande des appelants ; en outre, elle ne dit rien sur la qualité de propriétaires des époux, [V], [J], s’ils se présentaient comme tels, s’ils se comportaient comme tels, si elle-même les considérait comme tels ;

* Mme, [R], élevée par les appelants depuis ses 4 ans (pièce 23), née en 1987, indique 'pendant toute mon enfance, j’ai vu cette maison évoluée grâce à mon père et ma mère, cette maison a grandi avec nous’ ; elle ne précise pas si les époux, [V], [J] se présentaient comme les propriétaires des lieux plutôt que les occupants autorisés par les grands-parents à en jouir ; elle ne dit pas plus si elle les considérait comme les propriétaires des lieux ; en tout état de cause, ce témoignage n’est pas suffisant et, en raison des liens de proximité entre les époux, [V], [J] et elle-même, pas probant ;

* Mme, [G], pièce 22, élevée par les époux, [V], [J], confirme le témoignage précédent ; pour les motifs susmentionnés, il n’a pas la force probante suffisante et surtout il ne permet pas de caractériser l’occupation des lieux en qualité de propriétaires plutôt que d’occupants précaires autorisés à y séjourner par les époux, [X], [J] ; ainsi, elle ne précise pas si les époux, [V], [J] se présentaient comme les propriétaires des lieux plutôt que les occupants autorisés par les grands-parents à en jouir ; elle ne dit pas plus si elle les considérait comme les propriétaires des lieux ;

* Mme, [J] (pièce 24), élevée par les époux, [V], [J], se présentant comme leur fille, confirme en tous points les témoignages de Mmes, [D] et, [R] et, pour les raisons précédemment exposées, il n’emporte pas la conviction de la cour ;

* Mme, [I] (pièce 21) témoigne que les époux, [V], [J] vivent dans cette maison avec beaucoup d’espace, grande salle de jeu, chaufferie et chambre froide depuis 1988, mais là encore cette attestation ne dit pas que les époux, [V], [J] se présentaient comme les propriétaires des lieux ; elle ne précise plus si les époux, [V], [J] se présentaient comme les propriétaires des lieux plutôt que les occupants autorisés par les grands-parents à en jouir ; elle ne dit pas plus si elle les considérait comme les propriétaires des lieux ; en tout état de cause, ce témoignage n’est pas suffisant ;

* la pièce 20-1 est illisible, la photocopie étant de bien piètre qualité ;

* M., [W] (pièce 20-2) témoigne que les époux, [V], [J] vivent dans cet ensemble constitué de 3 logements depuis au moins 1988 ; qu’ils y ont effectué tous les travaux et les aménagements ; là encore, cette attestation ne dit pas que les époux, [V], [J] se présentaient comme les propriétaires des lieux ou qu’il les considérait comme les propriétaires des lieux ; quant aux travaux, là encore, ce témoignage est insuffisant pour justifier que les appelants les ont financés ;

* M., [O] (pièce 20-4), son cousin, atteste que les époux, [V], [J] vivent dans les lieux avec leur famille depuis plus de trente ans et qu’ils 'ont uni leurs efforts pour mener à bien ce projet', à savoir, l’aménagement de la grange que ,'[V] avait eu de ses grands-parents’ ; cette attestation isolée sur le fait que les époux, [V], [J] se comportaient en propriétaires n’apparaît pas suffisante pour emporter la conviction de la cour. Au surplus, l’attestation de M., [O] indique que, [V], [J] serait propriétaire par la transmission faite de ce bien par ses grands-parents ce qui n’est confirmé par personne, encore moins par les époux, [V], [J] qui prétendent être propriétaires par usucapion.

Comme indiqué ci-dessus, à l’occasion de l’examen de ces attestations, à l’exception d’une seule, mais finalement peu probante, il ne résulte pas de celles-ci que les époux, [V], [J] se soient présentés comme les propriétaires des locaux revendiqués ou que ces témoins les considèrent comme tels. Or, cette précision a de l’importance dans le contexte factuel du présent litige, en présence, sur le même ressort géographique, des parents de, [V], [J], à savoir les époux, [X], [J], qui sont propriétaires, sans contestation aucune, pas même des appelants, de la parcelle C, [Cadastre 3] et de la plupart des bâtiments qui y sont construits.

La convention d’occupation précaire enseigne encore que les époux, [X], [J], en leur qualité de bailleurs, accordent la jouissance à la société, [J] et ses fils, dont le gérant est, [V], [J], qui l’accepte, les biens et droits immobiliers situés à, [Adresse 8],, [Adresse 1] (qui représente l’entrée de la parcelle C, [Cadastre 3]) des biens suivants :

* un dépôt non couvert de 800 m² constitué d’une cour où a été aménagée une station de lavage pour véhicules,

* un entrepôt de 400 m² au sol sur deux niveaux soit au total 800 m²,

* un bâtiment de 60 m² comprenant un réfectoire, un WC et une douche et à l’extérieur une station essence gasoil,

* un hangar de 100 m² attenant à l’entrepôt sur deux niveaux,

* un dépôt de 2 000 m² non couvert.

Le tout représente donc une superficie de 3 360 m² soit 33 ares 36 centiares. La cour observe qu’aucun plan n’est annexé à cette convention d’occupation précaire.

Cependant, au regard de ces précisions et de celles contenues dans l’acte authentique ci-dessus mentionné, la convention d’occupation précaire apparaît concerner une superficie supérieure à celle de la parcelle C, [Cadastre 3] qui elle est décrite dans l’acte authentique comme d’une contenance de 18 ares et 22 ca.

En outre, si les époux, [V], [J] prétendent que la convention précaire régularisée le 14 décembre 2001 par MM., [X] et, [V], [J] au profit de la société, [J] et Fils ne mentionne pas un logement de fonction et les parcelles concernées par cette convention ne correspondent pas à l’ensemble immobilier construit par eux, la pièce que les appelants invoquent à l’appui n’a pas la force qu’ils lui prêtent, le plan qu’ils produisent ne le démontrant pas. De même, le tracé dont ils se prévalent n’est ni certain ni incontestable.

Il ressort de ce qui précède que les époux, [X], [J] soutiennent à bon droit que le bien revendiqué par les époux, [V], [J] est concerné par la convention d’occupation précaire de sorte que jouissant à titre d’occupants précaires du bien qu’ils revendiquent, ils ne peuvent sérieusement prétendre justifier de leur qualité de propriétaires par prescription acquisitive trentenaire.

En tout état de cause, à supposer que cette convention ne concerne pas les biens revendiqués, l’analyse des attestations produites par les appelants ainsi que l’examen de l’ensemble des éléments de preuve versé aux débats par eux, y compris les copies des taxes foncières, taxes d’habitation et documents fiscaux produits, ne permet pas à la cour de retenir que les appelants justifient avoir accompli depuis plus de trente années des actes matériels desquels on puisse déduire, de leur part, une prise de possession et l’intention d’exercer la possession conforme au droit invoqué.

Le jugement qui rejette leur demande sera confirmé.

Sur l’état d’enclave

Moyens des parties

Les époux, [V], [J] poursuivent l’infirmation du jugement et soutiennent que la maison construite par eux en fond de la parcelle appartenant aux époux, [X], [J] ne disposait que d’un seul accès, [Adresse 9] ; que cette situation caractérisait l’état d’enclavement ; que le tribunal n’a pas répondu à leur argumentation qui tendait à démontrer que Mme, [F], [W], épouse, [J], n’était propriétaire d’aucune des parcelles attenantes à sa maison, que seul son époux est devenu propriétaire des parcelles, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2] ; que la situation d’enclave ne fait aucun doute.

Les époux, [X], [J] poursuivent la confirmation du jugement de ce chef.

Appréciation de la cour

L’article 682 du code civil dispose que 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.'

Selon l’article 683 du même code, ' Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.'

La servitude légale fondée sur l’état d’enclave a pour but de permettre l’utilisation normale du fonds enclavé. Cela concerne le fonds qui ne dispose d’aucun accès à la voie publique (état d’enclave dit 'absolu') ou ne dispose que d’un accès insuffisant à celle-ci (état d’enclave dit 'relatif').

Pour déterminer l’état d’enclave d’un fonds, il doit également être tenu compte des circonstances de l’espèce. L’état d’enclave s’apprécie donc in concreto, en fonction de l’état des lieux et des circonstances de la cause.

Ainsi, il a été jugé que :

* il ne peut être constitué de servitude de passage sur un fonds indivis au profit d’un fonds appartenant à l’un des propriétaires indivis (3e Civ., 27 mai 2009, pourvoi n° 08-14.376, Bull. 2009, III, n° 125) ;

* un fonds appartenant en propre à un époux ne peut être regardé comme enclavé, au sens de l’article 682 du code civil, lorsqu’il est seulement séparé de la voie publique par un fonds dépendant de la communauté constituée entre cet époux et son conjoint (3e Civ., 6 février 2013, pourvoi n° 11-21.252, Bull. 2013, III, n° 19) ;

* un fonds n’est pas enclavé, au sens de l’article 682 du code civil, dès lors que son propriétaire est usufruitier d’un fonds qui le sépare de la voie publique et qui dispose d’une issue sur celle-ci (3e Civ., 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-10.885) ;

* lorsque, par suite de l’achat par le propriétaire d’un fonds enclavé de parcelles voisines, l’aménagement d’un passage sur ces parcelles n’entraînerait que des aménagements minimes, ce fonds ne peut plus être considéré comme enclavé (3e Civ., 30 juin 1981, pourvoi n° 80-13.324, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N 136).

Il convient de rappeler que la notion d’enclave se rattache au fonds et non à des parties, bâties ou non bâties de celui-ci ; que cette notion doit être considérée dans la globalité d’une propriété, lorsqu’un propriétaire réunit plusieurs fonds entre ses mains, toute notion d’enclave disparaît si l’issue offerte par une seule des composantes du fonds est adaptée à la desserte de tous.

En l’espèce, les époux, [V], [J] n’ayant pas été retenus comme étant les propriétaires de l’ensemble immobilier qu’ils occupent, cet ensemble étant la propriété des époux, [X], [J], comme l’est la parcelle C, [Cadastre 3] sur laquelle est construit cet ensemble immobilier revendiqué en vain par les appelants, la parcelle C, [Cadastre 3] disposant en outre d’une issue directe sur la voie publique, c’est à tort qu’ils se prévalent d’un état d’enclave.

Au surplus, dès lors qu’un fonds appartient en propre à un époux, comme c’est le cas des parcelles C, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2] qui sont la propriété de, [V], [J], Mme, [F], [J] ne pourrait en tout état de cause pas prétendre être propriétaire d’un bien enclavé, alors que celui-ci est séparé de la voie publique par un fonds dépendant de la communauté constituée entre cet époux et son conjoint, ce qui est précisément le cas dans la présente espèce.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux, [V], [J], parties perdantes, supporteront les dépens d’appel. Leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’équité commande d’allouer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux époux, [X], [J]. Les époux, [V], [J] seront condamnés au paiement de cette somme.

Un arrêt d’appel étant immédiatement exécutoire, peu important qu’un pourvoi en cassation soit formé, celui-ci n’ayant pas d’effet suspensif, comme le rappelle l’article 579 du code de procédure civile, c’est en vain que les époux, [V], [J] sollicitent que l’exécution provisoire du présent arrêt soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M., [V], [J] et Mme, [F], [W], épouse, [J], aux dépens d’appel ;

Condamne M., [V], [J] et Mme, [F], [W], épouse, [J], à payer à M., [X], [J] et de Mme, [S], [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente