COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54Z

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 MAI 2026

N° RG 23/01753

N° Portalis DBV3-V-B7H-VXUN

AFFAIRE :

[Q] [Y] [O] [F]

C/

S.C.C.V. CHATILLON PERI VERDUN

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre

N° RG : 20/02935

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Mikaël KERVENNIC

M^e Asma MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [Q] [Y] [O] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Mikaël KERVENNIC, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 43

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 78646/002/2022/011166 du 13/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

****************

INTIMÉE

S.C.C.V. CHATILLON PERI VERDUN

N° RCS de Nanterre : 817 .41 3.9 17

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

Plaidant : M^e Noémi RELIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R169

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile de construction-vente SCCV Châtillon Peri Verdun (la SCCV), maître d’ouvrage, a entrepris une opération immobilière sur un terrain situé [Adresse 3] et [Adresse 4] (92).

L’opération consistait en la construction d’un ensemble immobilier dénommé « Premières loges », comprenant 97 logements collectifs sur deux niveaux de sous-sol, 6 commerces en rez-de-chaussée et 99 emplacements de stationnement.

Sont notamment intervenues à l’opération les sociétés :

— Lanctuit architectes, maître d''uvre de conception,

— XL ingénierie, maître d''uvre exécution, ordonnancement, pilotage et coordination,

— Qualiconsult, contrôleur technique,

— TBI, chargée des lots gros 'uvre, menuiseries intérieures, isolation, cloisons et doublages.

Par contrat du 13 février 2016, la société Bouygues immobilier (Bouygues), agissant pour le compte de la SCCV, s’est engagée à réserver un appartement et une place de parking à Mme [Q] [Y] [O] [F].

Le délai contractuel de livraison, fixé au 2e trimestre 2018, a été reporté au 4e trimestre 2018 suivant un avenant du 16 mai 2016.

La déclaration réglementaire d’ouverture du chantier a été faite le 20 juin 2016.

Par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) du 16 novembre 2016, la SCCV a vendu à Mme [O] [F] un appartement de trois pièces n°232 (lot n°1044) situé cage B, et une place de parking au deuxième sous-sol n°48 (lot n°1148), livrés au 4e trimestre 2018, au prix de 325 000 euros TTC, payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Les 23 octobre et 1er décembre 2017, un deuxième report de la date de livraison a été décidé et fixé au 1er trimestre 2019, en raison du placement en liquidation judiciaire de la société TBI.

Suite à la liquidation judiciaire de la société TBI construction, la société Bouygues a, le 14 février 2019, signalé à l’acquéreuse un troisième report de la date de livraison au 3e trimestre 2019, conduisant cette dernière à la mettre en demeure de l’indemniser par courrier du 18 avril 2019.

La déclaration d’achèvement des travaux a été prononcée le 11 juillet 2019.

Convoquée le 26 juillet 2019 à un rendez-vous de livraison et de remise des clés moyennant règlement du solde du prix de vente, Mme [O] [F] a refusé la livraison du bien fixée au 18 septembre 2019, se prévalant de l’existence de désordres non mentionnés sur le procès-verbal, et a mis en demeure la société Bouygues de prendre en compte ces derniers afin de l’indemniser de son préjudice.

Le 30 octobre 2019, la livraison est intervenue en présence des parties, d’un expert et d’un huissier de justice.

Par acte du 22 mai 2020, Mme [O] [F] a fait assigner la SCCV devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 8 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné la SCCV à payer à Mme [O] [F] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SCCV aux dépens directement recouvrables par M^e Bugnot, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a constaté que l’appartement avait été livré avec un retard de dix mois mais qu’il convenait de déduire 16,5 jours d’intempérie et 38 jours en raison de la défaillance de la société TBI, retenant au final un retard de huit mois et sept jours.

Il a rappelé, au visa de l’article 1601-1 du code civil, que le vendeur en l’état futur d’achèvement avait une obligation de livraison aux dates prévues et que les 8 mois et 7 jours restants constituaient un retard injustifié, engageant la responsabilité contractuelle de la SCCV à l’égard de l’acquéreuse.

Il a estimé qu’en l’absence de dispositions réglementant les retards de livraison en matière de VEFA et de stipulations contractuelles dans l’acte de vente, les pénalités de retard ne pouvaient être fixées en application de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation relatif aux contrats de construction de maisons individuelles.

Il a jugé que la résistance abusive invoquée subsidiairement n’était pas démontrée.

Il a également rejeté les demandes d’indemnisation au titre d’un préjudice matériel du fait d’un retard pour vendre son propre appartement parisien, aucun élément ne permettant de l’établir.

Il a considéré que le formulaire permettant de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière aurait dû être déposé par Mme [O] [F], propriétaire du bien, à compter de l’achèvement des travaux et dans le délai requis et que cette obligation n’incombait pas à la SCCV.

Enfin, il a jugé que la situation de stress engendrée par les reports successifs de livraison, justifiait l’indemnisation du préjudice moral de Mme [O] [F], à hauteur de 5 000 euros.

Par déclaration du 15 mars 2023, Mme [O] [F] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 14 novembre 2023 (18 pages), Mme [O] [F] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il lui a accordé la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— l’infirmer pour le surplus,

— de condamner la SCCV à lui payer :

— la somme de 32 932,32 euros au titre des pénalités légales de retard de livraison des biens, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2019,

— en tout état de cause, la somme de 32 932,32 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels causés par la résistance abusive et la livraison tardive du fait de la SCCV,

— la somme de 2 068 euros en remboursement de la taxe foncière payée indûment, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 23 juillet 2025 (28 pages), la SCCV Châtillon forme un appel incident et demande à la cour :

— de déclarer Mme [O] [F] irrecevable en ses demandes nouvelles formées, d’une part, au titre de pénalités de retard (32 932,32 euros) et, d’autre part, du quantum du remboursement de la taxe foncière (2 068,00 euros), à défaut, l’en débouter,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer à Mme [O] [F] une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal,

— l’a déboutée du surplus de ses demandes,

— l’a condamnée aux dépens,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [O] [F] de ses autres demandes,

— de débouter Mme [O] [F] de ses demandes :

— en l’absence de preuve de l’existence de son manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux,

— l’existence de trois causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues contractuellement et exonératoires de responsabilité à son égard étant démontrée,

— l’existence et le quantum des préjudices allégués n’étant pas justifiés,

— par conséquent, de débouter Mme [O] [F] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner Mme [O] [F] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 2 mars 2026 et elle a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes prétendument nouvelles

La seule lecture du jugement montre que Mme [O] [F] avait, dans ses conclusions remises le 24 novembre 2020, formulé, devant le tribunal, une demande au titre des pénalités de retard à hauteur de 32 932,32 euros ainsi qu’une demande de remboursement de la taxe foncière, simplement actualisée en appel, comme l’y autorise l’article 566 du code de procédure civile et que ce tribunal a même statué sur ces demandes.

Ces demandes sont jugées recevables en appel et la SCCV est déboutée de sa demande.

Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison

Mme [O] [F] recherche la responsabilité contractuelle de la SCCV et invoque un retard de livraison au motif que celle-ci était contractuellement prévue pour intervenir au plus tard le 31 décembre 2018 et qu’elle est finalement intervenue le 30 octobre 2019, soit avec 10 mois de retard.

Elle fait valoir, au visa des articles 1231-1, 1601-1, 1601-3 et 1611 du code civil, que le contrat n’a pas été exécuté de bonne foi ni dans les délais, que son appartement a été livré avec 10 mois de retard non justifiés, que les causes de suspension alléguées ne sont pas justifiées.

Les parties ne contestent pas l’application des articles 1231-1 1601-1, 1601-3 et 1611 du code civil, tels que rappelés par le tribunal.

Le vendeur en état futur d’achèvement est tenu, conformément à l’article 1601-1 du code civil, de livrer l’immeuble dans le délai déterminé par le contrat.

En application de l’article 1611 de ce code, il doit être condamné aux dommages-intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Il est admis que les clauses contractuelles de majoration de délai ou les clauses légitimes de retard sont licites lorsqu’elles ne présentent pas de caractère excessif, avec un déséquilibre significatif en faveur du vendeur.

Il est rappelé que la date de livraison contractuelle liant les parties est celle fixée dans l’acte authentique et définitif de vente et non celle envisagée dans le contrat de réservation.

Aux termes du contrat de VEFA signé le 16 novembre 2016 (pages 44 et 45) : « Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les biens présentement vendus soient achevés au cours du 4e trimestre 2018, sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’achèvement devant s’entendre au sens défini à l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation ». (…)

« Pour l’application de ces dispositions, sont notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :

— Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, (')

— Retards résultant de la cessation de paiement, l’admission au régime de la sauvegarde, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si l’admission au régime de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

— Retards provenant de la défaillance d’une entreprise effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou des sous-traitants (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d''uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),

— Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante pour les causes ci-dessus indiquées et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci, (…)

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait perturbé le déroulement normal du chantier ; ce report de délai étant calculé par jour ouvrable.

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds ».

La cour rappelle qu’il appartient au vendeur de rapporter la preuve de l’existence des causes légitimes de suspension du délai de livraison et la preuve qu’elles ont été de nature à retarder effectivement la livraison des ouvrages.

En l’espèce, les parties s’entendent pour dire que la livraison des lots vendus est intervenue le 30 octobre 2019, alors qu’elle devait intervenir au plus tard à la fin du 4e trimestre 2018, soit le 31 décembre 2018.

La SCCV invoque diverses causes légitimes ayant retardé le chantier, à savoir la survenance d’intempérie, la défaillance et la liquidation judiciaire de la société TBI et le manquement de Mme [O] [F] à ses obligations contractuelles et soutient que ces causes étrangères ne lui sont pas imputables.

La cour constate que le contrat n’a fixé qu’une date prévisionnelle et que le vendeur a régulièrement informé Mme [O] [F] de la modification du calendrier par courriers des 23 octobre 2017, 1er décembre 2017, 15 janvier 2019, 14 février 2019, 6 et 13 mai 2019. Ces courriers explicitent clairement les causes de report.

Il convient d’apprécier la légitimité des causes invoquées pour reporter la date prévisionnelle.

Sur les intempéries

Mme [O] [F] ne conteste pas la licéité de la clause contractuelle de suspension des délais et avoir été informée des retards par courriers mais soutient qu’aucun justificatif ne lui a été communiqué avant la livraison et que d’autres copropriétaires ont été indemnisés au titre des retards.

En l’espèce, la SCCV produit aux débats deux attestations du maître d''uvre sur la mise hors d’eau au 20 septembre 2018 et la mise hors d’air au 22 mars 2019, une attestation du maître d''uvre d’exécution du 10 janvier 2019 qui retient 91 jours d’intempéries entre le 20 juin 2016 et le 31 décembre 2018 et les relevés d’intempéries de la Fédération française du bâtiment (FFB) pour les années 2016, 2017 et 2018.

Il n’est pas contestable que les récapitulatifs des intempéries ont été comptabilisés par la FFB à partir des données établies et chiffrées par Météo-France de la station la plus proche du chantier, soit [Etablissement 1].

Il importe peu que ces relevés météorologiques aient été communiqués postérieurement à la demande d’indemnisation de Mme [O] [F].

Ces relevés montrent que les jours d’intempérie comptabilisés entre juin et décembre 2016 sont concentrés en novembre 2016 (33h55) et décembre 2016 (57h45).

En outre, les dispositions contractuelles établissent que les parties sont convenues de s’en remettre au certificat établi par le maître d''uvre, ce qui n’autorise pas Mme [O] [F] à contrôler le décompte effectué, sous sa responsabilité, par ce dernier.

Mme [O] [F] invoque sans fondement une « attestation de complaisance ». Il doit être souligné que le décompte n’est pas effectué par le vendeur mais par un tiers qualifié qui dirige les travaux de construction et qui n’a aucun intérêt à attester d’un retard fallacieux. En outre, les pénalités de retard à l’achèvement des travaux sont appliquées à l’entreprise et non au maître d''uvre.

Aussi, en fournissant les justificatifs de retard mensuel et les récapitulatifs des intempéries établis par la FFB, organisme indépendant, de novembre 2016 à décembre 2018, à partir des relevés météorologiques de la station de [Etablissement 1] pour cette période corroborant les intempéries retenues, la SCCV justifie avoir respecté les dispositions contractuelles et rien ne permet de contredire l’attestation rédigée par le maître d''uvre le 10 janvier 2019.

Si le premier juge n’est pas contesté en ce qu’il a limité la période d’intempérie à celle du 16 novembre 2016 au 20 septembre 2018, la cour ne peut valider le calcul effectué par le tribunal (« 395h40, soit 16,40 jours »). Au vu des justificatifs produits, cette période a dénombré 624 heures 25 minutes d’intempéries, soit 89 jours ouvrés de travail.

Enfin, la cour note que Mme [O] [F] allègue d’indemnisations au titre des retards de livraison à d’autres copropriétaires, sans en justifier.

Dans ces conditions, il est jugé que 89 jours d’intempéries ont retardé le chantier et constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison au regard des stipulations contractuelles.

Sur la défaillance de la société TBI

Mme [O] [F] fait valoir que la société TBI construction, immatriculée le 20 octobre 2017, est une société créée pour la continuation des activités de la société TBI, qu’elle ne présentait aucune garantie de fiabilité, qu’elle a été mise en liquidation judiciaire un an après, que la SCCV a commis une grave faute en confiant les lots menuiseries intérieures, cloisons, doublage à la société TBI construction, compte tenu de la liquidation judiciaire de la société TBI, qu’elle n’a d’ailleurs pas précisé les noms des sociétés concernées dans ses courriers des 15 janvier et 14 février 2019.

Elle ajoute que la SCCV ne démontre pas que les travaux de menuiseries intérieures, cloisons, doublages étaient en cours lors de la mise en liquidation judiciaire.

Il ressort des pièces produites par la SCCV que par jugement du 4 août 2017, le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société TBI, que son activité a été maintenue jusqu’au 31 octobre 2017 dans le but de rechercher des repreneurs, que par jugement du 13 octobre 2017, ce tribunal a arrêté le plan de cession de la société TBI, en charge du lot gros 'uvre et du lot menuiseries intérieures/isolation-cloisons-doublages au profit de la société TGL group sans reprise du chantier de Châtillon et que son marché a été résilié.

Les pièces établissent également que le lot gros 'uvre a dû faire l’objet d’un nouveau marché de travaux, que le 20 novembre 2017, la société UEC a signé son marché de travaux pour le lot gros 'uvre pour un montant de 2 650 000 euros HT et l’ordre de service de démarrage a été établi le 15 novembre 2017.

Par la suite, le lot menuiseries intérieures/isolation-cloisons-doublages a été confié, le 13 décembre 2018, à la société D.Deman et l’ordre de service de démarrage a été établi le 29 janvier 2019.

Ces éléments établissent la défaillance et la liquidation judiciaire de la société TBI, en charge de deux lots distincts suivant marchés des 13 et 16 juin 2016 et les incidences sur l’avancement du chantier.

Il en ressort qu’aucune pièce ne vient conforter l’argumentation de Mme [O] [F] selon laquelle la société « TBI construction » aurait repris le lot menuiseries avant la société D. Deman, pas plus que son affirmation selon laquelle la SCCV pouvait anticiper la défaillance de cette société, survenue plus d’un an après la signature des marchés initiaux. Elle n’aurait d’ailleurs eu aucun intérêt à contracter avec une société dont elle présageait les difficultés. Les causes de la liquidation judiciaire exposées de façon détaillée dans le jugement du 13 octobre 2017 sont sans lien avec le litige ou le vendeur.

En revanche, comme l’a retenu le tribunal, il est démontré que suite à la défaillance de la société TBI, le chantier a été suspendu entre le 13 octobre 2017 et le 30 novembre 2017, soit durant 39 jours ouvrables, dont il doit être déduit le nombre de jour d’intempéries survenus durant cette période (environ un jour).

La SCCV invoque, sans vraiment l’expliquer, un report supplémentaire de cent quatre-vingt-un jours, quatre-vingt-dix-huit jours pour le lot gros 'uvre et quatre-vingt-trois jours pour le lot menuiserie.

À ce titre, il n’est pas contestable, comme l’a retenu le tribunal, que le lot menuiseries intérieures/isolation-cloisons-doublages ne pouvait être entrepris avant l’achèvement du lot gros 'uvre et qu’aucun élément ne permet de justifier qu’un délai supplémentaire était nécessaire pour procéder au remplacement de la société TBI pour ce lot.

Les courriers produits montrent que la SCCV a régulièrement informé son acquéreur des évènements retardant le cours du chantier.

Dans ces conditions, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu un retard légitime de 38 jours à ce titre.

Sur le report de livraison entre le 18 septembre 2019 et le 30 octobre 2019

La SCCV fait valoir que le report de livraison entre le 18 septembre 2019, date à laquelle Mme [O] [F] a été convoquée à une visite de livraison, et le 30 octobre 2019, date à laquelle la livraison effective est intervenue, est exclusivement imputable à Mme [O] [F].

Mme [O] [F] rétorque qu’elle s’est présentée au rendez-vous de livraison fixé au 18 septembre 2019 mais que la société Bouygues a refusé de noter les nombreuses malfaçons et réserves constatées et qu’elle a donc refusé la livraison de son appartement au regard de la mauvaise foi du vendeur et de sa volonté de violer ses droits.

Elle ajoute que lors de la livraison du 30 octobre 2019 en présence d’un huissier désigné par elle et d’un expert désigné par le vendeur, le procès-verbal démontre l’existence de nombreux désordres.

En matière de VEFA, en application de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), l’immeuble est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L.261-2, et de l’article L.261-11du CCH, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux réservés.

Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L.261-5 du CCH.

Ainsi que lorsque l’immeuble est achevé, l’acquéreur doit en prendre livraison et il peut faire figurer des réserves en annexe du procès-verbal de livraison.

Il doit être relevé que la version de l’appelante selon laquelle le vendeur l’aurait empêchée de faire figurer des réserves en annexe n’est confortée par aucune pièce.

Au contraire, la SCCV produit la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux à la date du 12 juillet 2019 (pièce 23) ainsi qu’un constat d’huissier dressé le 19 septembre 2019 attestant de l’achèvement et de l’habitabilité du logement (pièce 24). En outre, le courrier listant les réserves invoquées par celle-ci, montre qu’elles ne présentaient pas un caractère substantiel et qu’elles n’étaient pas susceptibles de remettre en cause l’état d’achèvement avéré du bien. Ces pièces démontrent que le refus de livraison n’était pas justifié, d’autant qu’elle avait la possibilité de dénoncer les réserves par courrier recommandé adressé dans le mois. Il est en effet difficilement concevable qu’un promoteur professionnel empêche ses acquéreurs de dénoncer des réserves lors de la livraison.

Dans ces conditions, il est jugé que ce report de quarante-deux jours n’est pas imputable au vendeur et qu’il est exclusivement imputable à Mme [O] [F].

Il en résulte que pour calculer le retard incombant au vendeur, sera prise en considération la date du 18 septembre 2019, date à laquelle la SCCV était effectivement en mesure de livrer le bien.

Au final, il est jugé que la SCCV justifie d’une suspension du délai de livraison de cent vingt-sept jours, reportant le délai de livraison au 7 mai 2019.

Le retard injustifié de la SCCV étant de quatre mois et onze jours, elle a donc manqué à son obligation de livrer les biens vendus aux dates prévues, en application de l’article 1601-1 du code civil.

Sur la réparation des préjudices subis

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve d’un préjudice résultant du retard fautif du vendeur dans la livraison des biens.

Sur les pénalités de retard

Mme [O] [F] réclame une somme de 32 932,32 euros, soit une indemnité proportionnelle à la durée du retard de 10 mois et reproche au tribunal de ne pas avoir appliqué le code de la construction et de l’habitation.

Elle estime que la SCCV aurait dû assortir la clause de suspension des délais de livraison, d’une clause prévoyant des pénalités de retard et qu’elle a profité de sa naïveté.

Comme l’a parfaitement expliqué le tribunal, l’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit des pénalités en cas de retard de livraison de 1/3000 du prix par jour de retard, est inapplicable puisqu’il a pour objet le seul contrat de construction de maison individuelle, et non les actes de vente en l’état futur d’achèvement.

En l’espèce, de façon très habituelle, aucune pénalité de retard n’a été prévue dans l’acte de vente, ce que l’appelante ne conteste pas. Rien ne permet d’en déduire une man’uvre de la SCCV, dont le contrat respecte le cadre légal.

La cour ne peut que confirmer la motivation du tribunal sur ce point.

Mme [O] [F] réitère en appel sa demande subsidiaire du même montant au titre de la résistance abusive alors qu’elle ne démontre toujours aucune résistance abusive lors de la livraison de l’ouvrage qu’elle a refusée le 18 septembre 2019.

Le rejet du tribunal est confirmé.

Sur les préjudices matériels

Mme [O] [F] invoque en premier lieu un retard de vente de son appartement sis à Paris 17 en réitérant les mêmes arguments tels que résumés par le tribunal. Outre le mandat de vente du 31 juillet 2019 et son assignation en justice par le syndicat des copropriétaires du 1er août 2019, elle produit désormais en appel le jugement du 30 septembre 2020 statuant sur ce litige.

Il ressort de ce jugement que le litige portait sur un arriéré de charges de copropriété dues à compter du 1er juillet 2014 et arrêté au 2 juillet 2019 et qu’il est donc sans lien avec le retard reproché.

Comme le souligne l’intimée, elle ne produit pas le procès-verbal d’assemblée générale du 5 juillet 2018 auquel elle fait référence.

La cour relève qu’en dépit de la production d’un mandat de vente du 31 juillet 2019, Mme [O] [F] est toujours domiciliée à cette adresse et ne justifie d’aucune autre démarche en ce sens. Ainsi, elle ne démontre nullement qu’elle était « dans l’obligation » de vendre son bien, ni pourquoi elle aurait pu vendre son appartement rapidement et ne pas voir les impayés de charges s’accumuler si le bien avait été livré en décembre 2018 comme prévu initialement.

Elle ne démontre pas non plus en quoi le retard de quatre mois et onze jours imputable au vendeur serait à l’origine d’une santé et d’une situation financière « extrêmement préjudiciables ». Les pièces nouvelles produites en appel ne sont pas probantes à ce titre. Le quantum réclamé n’est pas explicité.

Le rejet du tribunal est confirmé.

Mme [O] [F] réclame en second lieu une somme de 2 068 euros au titre des taxes foncières 2019 et 2020 payées indûment durant deux ans.

Elle produit la décision de rejet de sa demande d’exonération temporaire de la taxe foncière déposée tardivement, soit au-delà du délai de 90 jours à compter du 12 juillet 2019, date d’achèvement des travaux.

Les formalités à accomplir par l’acquéreur pour bénéficier d’une exonération temporaire de la taxe foncière étaient expressément rappelées dans l’acte de vente (page 54).

Les développements qui précèdent montrent que Mme [O] [F] a refusé la livraison du 18 septembre 2019, qu’elle est donc à l’origine du dépôt tardif du formulaire de demande d’exonération et que le retard retenu de quatre mois et onze jours à l’encontre du vendeur est sans lien avec son préjudice.

La cour fait siens les motifs retenus par le tribunal et le jugement est confirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral

Pour s’opposer au jugement, la SCCV fait valoir que Mme [O] [F] a été strictement informée des circonstances ayant perturbé l’avancement des travaux et des reports de livraison en résultant, que le préjudice allégué n’est pas démontré et qu’il ne lui est pas imputable.

Elle ajoute que Mme [O] [F] a réalisé une plus-value importante puisque le prix au m² a augmenté et que son opération immobilière est rentable et intéressante pour elle.

Le fait d’être informé régulièrement ne supprime pas la situation de stress engendrée par des reports successifs de la date de livraison, notamment au regard de la situation personnelle de Mme [O] [F]. En outre, la plus-value invoquée par le vendeur n’est ni démontrée ni avérée et sans lien avec les désagréments subis en lien avec le retard de livraison.

Les motifs retenus par le tribunal sont toujours pertinents pour lui octroyer une indemnisation à ce titre. Le jugement est confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer les condamnations au titre des dépens. Mme [O] [F], qui succombe en grande partie en son appel, est également condamnée aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions qui n’ont pas été contestées en appel. Les circonstances de l’espèce justifient de laisser à l’intimée la charge de ses frais exclus des dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Dit Mme [Q] [Y] [O] [F] recevable en ses demandes ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [Q] [Y] [O] [F] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute la SCCV Châtillon Peri Verdun de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,