COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°25

CONTRADICTOIRE

DU 13 JANVIER 2026

N° RG 24/06938 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W3IP

AFFAIRE :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT agissant poursuites et dilligences de ses représentants légaux,

C/

[R] [F]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-0194

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 13.01.2026

à :

M^e Céline BORREL

M^e Charlotte PAREDERO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT Etablissement Public Industriel et Commercial de l’Habitat, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro 476 317 860 dont le siège social, agissant poursuites et

diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

[Adresse 1],

[Localité 3]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 – N° du dossier 2024.268

Plaidant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

****************

INTIMES

Monsieur [R] [F]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [K] [N] épouse [F]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par : M^e Charlotte PAREDERO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 55

Plaidant : M^e Sophie DE PENFENTENYO, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence SCHARRE, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Bertrand BONVENTI, Conseiller,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat du 23 janvier 2015, l’EPIC Val d’Oise Habitat, ci-après désigné Val d’Oise Habitat, a donné en location à M. [R] [F] et Mme [K] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5].

M. [R] [F] et Mme [K] [N] se sont mariés le 28 janvier 2017 et le couple réside depuis lors dans le logement avec leurs quatre enfants.

Invoquant des troubles de jouissance et par actes de commissaire de justice délivrés le 14 février 2024, Val d’Oise Habitat a assigné M. [F] et Mme [N] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

— prononcer la résiliation du bail signé entre Val d’Oise Habitat et M. [F] et Mme [N] sis [Adresse 4] à [Localité 5] aux torts de ces derniers,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [F] et Mme [N], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, notamment de leur fils M. [D] [Z] [F] avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

— dire en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur place seront remis aux frais des défendeurs dans un lieu désigné par eux, à leurs frais, et décrits par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution ou à défaut déclarés abandonnés par ce dernier, s’ils sont sans valeur,

— condamner solidairement M. [F] et Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer conventionnel, majoré des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 2 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— débouté Val d’Oise Habitat de sa demande de résiliation du bail du 23 janvier 2015 conclu avec M. [F] et Mme [N] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5],

— débouté Val d’Oise Habitat de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code procédure civile,

— condamné Val d’Oise Habitat à payer à M. [F] et Mme [N] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné Val d’Oise Habitat aux dépens,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 30 octobre 2024, Val d’Oise Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, Val d’Oise Habitat, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer dans sa totalité le jugement rendu le 2 juillet 2024 en ce qu’il l’a débouté de sa demande de résiliation du bail du 23 janvier 2015 conclu avec M. [F] et Mme [N] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], l’a débouté de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code procédure civile, l’a condamné à payer à M. [F] et Mme [N] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, a débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, l’a condamné aux dépens et a rappelé que la présente décision est exécutoire de droit,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail signé entre lui et M. et Mme [F] concernant le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], aux torts exclusifs de ces derniers,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [F] et Mme [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement notamment de leur fils, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— dire qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des défendeurs dans un lieu désigné par eux et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié, à leurs frais, et décrits par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte,

— condamner in solidum M. et Mme [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges mensuels qui auraient été quittancés si le bail s’était poursuivi et ce, depuis la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner in solidum M. et Mme [F] à lui régler la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 29 avril 2025, M. [F] et Mme [N] épouse [F], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Val d’Oise Habitat de sa demande de résiliation du bail du 23 janvier 2015 conclu avec Mme [N] et M. [F],

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Val d’Oise Habitat au versement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner Val d’Oise Habitat à verser à Mme [N] et M. [F] la somme de 2 000 euros à titre de complément d’article 700 dans le cadre de la présente procédure d’appel,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Val d’Oise Habitat aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Le premier juge, qui a examiné les éléments de preuve produits par Val d’Oise Habitat, a considéré que ceux-ci étaient insuffisants au soutien de la demande de résiliation et l’a ainsi débouté de sa demande.

Il a ainsi retenu qu’il n’était pas démontré par les pièces produites aux débats que les informations concernant le jeune [A] [F], fils des locataires et âgé de 16 ans, puissent être rattachées à une enquête pénale ou à un dossier d’instruction, ni que ce dernier ait été poursuivi par le procureur de la République, ni même que celui-ci ait été reconnu coupable par le tribunal puisque l’ensemble de ces informations ne valent qu’à titre de renseignements.

Il a observé que le jugement prononcé par le tribunal pour enfants de Pontoise le 9 février 2024 est un jugement de relaxe et qu’il mentionne des faits qui se seraient déroulés non pas à Montigny-lès- Cormeilles mais à Franconville.

Le premier juge a également relevé qu’aucun des faits relatés par le commissaire divisionnaire n’a eu lieu dans l’immeuble loué et que la perquisition du 11 décembre 2023, qui est évoquée, a eu lieu à une autre adresse.

Le premier juge a enfin mentionné que le trouble de jouissance à l’égard du voisinage n’est en outre pas établi et que Val d’Oise Habitat n’avait au préalable pas convoqué les locataires à une tentative de médiation et qu’aucune mise en demeure n’avait été adressée.

Val d’Oise Habitat, qui poursuit l’infirmation du jugement, invoque les articles 1728, 1729 et 1735 du code civil, les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de la loi n°2035-532 du 13 juin 2025.

Il fait valoir que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le rapport de la police municipale du 29 décembre 2023 fait état de faits précis, émanant d’agents assermentés et qui ont eu lieu aux abords et à proximité des parties communes. Il rappelle qu’une convention de partenariat, relative au renforcement de la sécurité et de la tranquillité des résidents du parc des logements sociaux du Val d’Oise, a été signée le 29 mai 2018.

Il considère que les faits reprochés au fils des locataires sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et que suite à l’entrée en application de la loi nouvelle le 15 juin 2025, un nouveau contrôle de police a été fait et a permis de constater que le fils des locataires avait été à nouveau contrôlé en possession de produits stupéfiants dans l’immeuble et qu’une perquisition avait eu lieu le 27 juillet 2025. Il ajoute que celui-ci a été contrôlé et arrêté à plusieurs reprises pour troubles à l’ordre public, rodéo urbain, détention de produits stupéfiants et incitation à l’émeute et expose que le logement des parents du mineur mis en cause sert en réalité de lieu de stockage des produits stupéfiants.

M. [F] et Mme [N] épouse [F], intimés, s’opposent à la résiliation judiciaire de leur bail et sollicitent la confirmation du jugement.

Ils exposent que leur fils est la cible des fonctionnaires de police du commissariat d'[Localité 6] et relèvent l’acharnement de leur bailleur et considèrent que ce dernier ne justifie en aucune manière de l’existence d’un trouble de jouissance suffisant grave, qui serait directement imputable à leur fils, et qui permettrait de résilier leur bail.

Ils considèrent que les éléments contenus dans les mains courantes et dans le fichier de Traitement des Antécédents Judiciaires constituent pour le premier un commencement de preuve et pour le second un simple fichier de police contenant des éléments d’enquête lesquels peuvent conduire à un classement sans suite, un non-lieu ou une relaxe.

Ils ajoutent que l’examen du rapport de police permet de relever que ces enquêtes ont concerné des lieux autres que celui correspondant à l’adresse du bien loué.

Ils versent aux débats un extrait de casier judiciaire de leur fils, lequel ne porte trace d’aucune condamnation et considère que Val d’Oise habitat ne saurait se prévaloir d’un jugement de relaxe.

Ils exposent leur situation personnelle, professionnelle et financière et soulignent être à jour du paiement de leur loyer. Ils concluent que leur fils est scolarisé et produisent aux débats des attestations de leurs voisins qui soulignent qu’il s’agit d’une jeune serviable et agréable.

Réponses de la cour

L’article 6 du code de procédure civile prévoit qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 9 du même code, qui concerne le droit de la preuve, ajoute qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, la charge de la preuve en matière de résiliation de bail aux torts du preneur, incombe au bailleur.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1728 du code civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».

L’article 1729 ajoute que si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement ou l’emploie à un autre usage que celui auquel elle est destinée, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail.

L’article 1735 du même code précise que « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. ».

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que l’obligation d’user paisiblement des lieux loués incombe au locataire mais également aux personnes vivant sous son toit.

En outre, et selon article 430 du Code de procédure pénale, la cour rappelle que sauf dans les cas où la loi en dispose autrement, les procès-verbaux et les rapports constatant les délits ne valent qu’à titre de simples renseignements.

Le juge saisi d’une demande en résiliation judiciaire de bail doit examiner la réalité du manquement invoqué par le bailleur, puis si sa gravité est susceptible d’entraîner la résiliation du bail.

Enfin, la cour d’appel qui statue sur une demande de prononcé de résiliation judiciaire doit apprécier la situation au jour où elle statue.

A titre préliminaire, la cour rappelle qu’un courrier de mise en demeure d’avoir à faire cesser les troubles n’est pas une condition de recevabilité de l’action en résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, la loi n°2025-532 du 13 juin 2025 n’a pas été expressément évoquée en première instance.

Il s’en suit que la cour doit apprécier la réalité du manquement invoqué avant et après le 15 juin 2025, date à laquelle la loi nouvelle est entrée en vigueur.

Val d’Oise Habitat verse au soutien de sa demande deux pièces déjà communiquées en première instance, à savoir :

— la « Convention de Partenariat relative au Renforcement de la Sécurité et de la Tranquillité des résidents du parc de Logements Sociaux dans le val d’Oise » du 29 mai 2018,

— un rapport du commissaire divisionnaire de police de la circonscription d'[Localité 6] en date du 29 décembre 2023, qui évoque des mains courantes de la police municipale concernant des faits reprochés aux fils des locataires, aux endroits suivants : main-courante des 24 octobre 2023 et 11 octobre 2023 au [Adresse 6] à [Localité 7], main-courante du 15 mars 2022 [Adresse 7] à [Localité 7], celle du 11 février 2022 aux abords de la [Adresse 7] à [Localité 7].

Il y est également fait mention du fichier TAJ concernant des enquêtes menées « sur la commune » de [Localité 7], ou encore au [Adresse 8], aux abords de la [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11] ou du [Adresse 12] dans cette même ville.

En cause d’appel, Val d’Oise Habitat, qui invoque les dispositions de la loi n° n°2035-532 du 13 juin 2025, produit un rapport complémentaire émanant de ces mêmes services en date du 18 septembre 2025.

De leur côté, M. et Mme [F] ne contestent pas la réalité de la perquisition faite à leur domicile et indiquent que le casier judiciaire de leur fils est vierge de toute condamnation.

Cependant, la cour constate que le rapport produit en cause d’appel évoque une main-courante des services de la police municipale du 27 juillet 2025, et fait état d’un contrôle cette fois à l’adresse du bien loué, soit au [Adresse 4] et qui a permis de procéder à l’interpellation de M. [D] [Z] [F] en possession d’un sachet contenant de la résine de cannabis.

Ce contrôle de police a par ailleurs été suivi d’une perquisition au domicile des époux [F] permettant alors la découverte « d’autres pochons contenant également de la résine de cannabis conditionnée pour la vente pour une quantité totale de 130 grammes ».

Il est ainsi établi au regard des pièces produites, et alors que la présente procédure en résiliation de bail était engagée depuis l’assignation délivrée aux locataires le 14 février 2024, que la découverte au domicile des locataires le 27 juillet 2025 de produits stupéfiants conditionnés en vue de leur revente constitue un fait suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Il s’en déduit que la perquisition faite au domicile loué, pendant le cours de la présente procédure de résiliation, et alors que les locataires sont responsables des personnes vivant sous leur toit, est suffisante pour justifier la résiliation du bail en raison de ce que la tranquillité du voisinage en est nécessairement altérée. Il n’est en sens pas nécessaire d’établir que cette perquisition ait ou non abouti à une poursuite sur le plan pénal puisqu’elle permet à elle seule de constater le manquement invoqué par le bailleur.

Par infirmation du jugement dont appel, il en résulte que Val d’Oise Habitat rapporte la preuve d’un manquement suffisamment grave aux obligations du bail et à la jouissance paisible des lieux loués de la part du fils des locataires ([A] [F]) qui justifie la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. et Mme [F].

Il sera fait donc droit, comme mentionné au dispositif, à la demande d’expulsion formée par le bailleur, sous réserve de la demande formée par le bailleur à l’encontre d'[A] [F] laquelle n’est par contre pas recevable puisque celui-ci est mineur.

Sur les frais du procès

M. et Mme [F] qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

La somme qui doit être mise à la charge de M. et Mme [F] au titre des frais non compris dans les dépens, qui ont été exposés en première instance et en cause d’appel par Val d’Oise Habitat peut être équitablement fixée à 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois,

Statuant à nouveau et dans la limite de sa saisine,

Prononce aux torts exclusifs des locataires, la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2015 entre l’EPIC Val d’Oise Habitat et M. [R] [F] et Mme [K] [N] épouse [F],

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de M. [R] [F] et Mme [K] [N] épouse [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelle que, par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédurs civiles d’exécution,

Condamne in solidum M. [R] [F] et Mme [K] [N] épouse [F] à verser à l’EPIC Val d’Oise Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Condamne in solidum M. [R] [F] et Mme [K] [N] épouse [F] à verser à l’EPIC Val d’Oise Habitat la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [R] [F] et Mme [K] [N] épouse [F] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président