COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74C

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 FEVRIER 2026

N° RG 23/02955

N° Portalis DBV3-V-B7H-V2YL

AFFAIRE :

[X], [P] [C]

…

C/

[M], [L] [X] [Q]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles

N° RG : 21/01693

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e DE CARNE DE CARNAVALET

— M^e DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [X], [P] [C]

né le 26 août 1972 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [A], [U] [O]

née le 30 décembre 1971 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 415 – N° du dossier 19/1674

APPELANTS

****************

Monsieur [M], [L] [X] [Q]

né le 14 janvier 1974 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [S], [T], [L] [N]

née le 25 août 1974 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20230364

M^e Alexis TOMBOIS de la SELEURL TOMBOIS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R102

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 janvier 2026 devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats et du prononcé : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE

Le 29 juin 2012, M. [M] [Q] et Mme [S] [N] ont acquis auprès de M. [D] [F] une maison d’habitation avec jardin située à [Localité 2] (78), [Adresse 2], correspondant à la parcelle cadastrée section BD [Cadastre 1], et formant le lot n°833 du lotissement dénommé 'Morcellement de [Localité 2]'.

M. [X]-[P] [C] et Mme [A] [U] [O] ont, le 31 octobre 2013, procédé à l’acquisition auprès de Mme [V] [E] veuve [G] de la maison voisine située au n° [Adresse 1] de la même avenue, figurant au cadastre section BD [Cadastre 2] et correspondant au lot n°834 du même lotissement.

Le 30 septembre 2014, M. [C] a obtenu un permis de construire portant sur la surélévation et l’extension de la construction existante, son isolation par l’extérieur, ainsi que la modification de clôture en limite séparative et sur rue.

Par courrier du 4 novembre 2014, M. [Q] et Mme [N] ont mis en demeure M. [C] et Mme [O] de ne pas entreprendre les travaux, aux motifs que le projet d’extension de leur maison remettait en cause l’existence d’une servitude de vue, et en faisant valoir l’impossibilité d’implanter l’ouvrage sur le mur de leur propriété.

Une tentative de bornage amiable a échoué. Un procès-verbal de carence a ainsi été dressé le 13 mars 2015 par le cabinet Qualigeo Expert, étant précisé que ce cabinet avait proposé une limite de propriété située à 14 cm de l’angle nord-ouest et à 10 cm de l’angle nord-est de la maison de M. [Q] et Mme [N].

Les travaux d’extension de la maison d’habitation de M. [C] et Mme [O] ont été entrepris par la société Espace Construction.

Invoquant l’existence d’un empiétement sur leur propriété et l’atteinte à une servitude de vue, le 11 mars 2015, M. [Q] et Mme [N] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles, afin de voir ordonner la suspension des travaux entrepris par M. [C] ainsi que la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 5 mai 2015, le juge des référés, après avoir donné acte à Mme [O] de son intervention volontaire, a rejeté la demande de suspension des travaux et a désigné Mme [T] [R] épouse [H] en qualité d’expert, avec mission d’apprécier la réalité et l’importance de l’empiétement, ainsi que l’atteinte à la servitude de vue allégués par M. [Q] et Mme [N].

À la suite d’une ordonnance du 4 juin 2015, M. [B] [K] a été désigné en remplacement de Mme [H].

Dans son rapport d’expertise déposé le 3 juin 2016, M. [K] a conclu qu’il n’avait pas mis en exergue d’empiétement de parties bâties, mis à part l’isolant séparant les deux maisons, en grande majorité sur la propriété de M. [Q] et Mme [N]. Il a également considéré que l’ouverture située dans une pièce secondaire, les toilettes, au regard de ses caractéristiques, ne pouvait être qualifiée de vue mais plutôt de jour de souffrance.

M. [Q] et Mme [N] ont sollicité le cabinet du géomètre-expert [I] [Y], qui a établi un nouveau rapport au mois d’août 2016.

En se fondant sur les limites de propriété telles que retenues par M. [K], M. [Y] a retenu qu’il n’y avait pas d’empiétement en façade arrière de l’habitation de M. [Q] et Mme [N] mais qu’en façade avant, la limite de propriété étant définie à 13 cm de l’angle nord-ouest de la maison de M. [Q] et Mme [N], :

— au niveau du linteau de la fenêtre de M. [C] et Mme [O], l’extrémité de celui-ci empiète de 6 cm,

— au niveau de la gouttière sous toiture de M. [C] et Mme [O], l’extrémité de celle-ci empiète de 6 cm,

— au niveau de la toiture de M. [C] et Mme [O], celle-ci empiète de 6 cm sur toute sa hauteur,

ajoutant que l’isolant posé contre le mur en parpaing de M. [C] et Mme [O] était situé au-delà de la limite de propriété et qu’une noue en zinc posée sous la gouttière de la construction de M. [C] et Mme [O] se situait sur le fonds de M. [Q] et Mme [N].

Il se prononçait par ailleurs sur l’existence d’une servitude de vue de par la fenêtre des toilettes insérée dans le mur pignon de M. [Q] et Mme [N].

Par acte du 4 novembre 2016, M. [Q] et Mme [N] ont fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins notamment d’ordonner la démolition des constructions empiétant sur leur propriété ainsi que celle de tout ouvrage ou édifice se trouvant à moins de 1,90m de l’ouverture existant dans leur WC, afin de respecter l’existence d’une servitude de vue.

M. [C] et Mme [O] ont fait assigner la société Espace Construction en intervention forcée.

Par jugement rendu le 27 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Versailles a ordonné une contre-expertise qui a été confiée à M. [J] [W], lequel a été remplacé le 22 janvier 2019 par Mme [Z] [OV].

Cette dernière a rendu son rapport le 29 décembre 2020 et l’affaire a été rétablie au rôle du tribunal judiciaire de Versailles à la demande de M. [Q] et de Mme [N] par ordonnance du 25 mars 2021.

Par jugement réputé contradictoire du 2 mars 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné M. [C] et Mme [O] à démolir à la fois en surface, en hauteur et en sous-sol, les constructions empiétant sur le fonds de M. [Q] et Mme [N], situé au [Adresse 2] à [Localité 2], correspondant à la parcelle section BD [Cadastre 1], tels que ces empiétements ont été constatés par Mme [OV] dans son rapport d’expertise judiciaire du 29 décembre 2020,

— rejeté la demande de M. [Q] et Mme [N] visant à assortir cette condamnation d’une astreinte,

— rejeté les demandes de M. [Q] et Mme [N] afférentes à la reconnaissance d’une servitude de vue et à la démolition des constructions obstruant la vue,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [Q] et Mme [N],

— rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [C] et Mme [O],

— condamné M. [C] et Mme [O] à payer à M. [Q] et Mme [N] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] et Mme [O] à payer les dépens incluant les frais des expertises judiciaires, dont distraction au profit de M^me Dontot, avocate,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration d’appel reçue le 28 avril 2023, M. [C] et Mme [O] ont interjeté appel de la décision à l’encontre de M. [Q] et Mme [N].

Le 22 mai 2023, M. [C] et Mme [O] ont fait assigner M. [Q] et Mme [N] devant la juridiction du premier président de la cour d’appel de Versailles en lui demandant de constater que l’exécution du jugement du 2 mars 2023 entraînerait des conséquences manifestement excessives sur leur habitation, d’ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du 2 mars 2023, subsidiairement, d’ordonner la consignation de l’article 700 entre les mains du bâtonnier du barreau de Versailles ou de tout autre séquestre.

Par ordonnance de référé rendue le 29 juin 2023, le premier président de la cour d’appel de Versailles a :

— arrêté de l’exécution provisoire du jugement prononcé le 2 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles, sauf en ce qu’il a condamné les époux [C] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de consignation formée par M. et Mme [C],

— laissé les dépens de l’instance à la charge de M. et Mme [C].

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 17 janvier 2024, M. [C] et Mme [O], demandent à la cour de :

Vu l’ordonnance du 29 juin 2023 rendue par M. le Premier président de la cour d’appel de Versailles, et le règlement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

« – déclarer recevable l’appel de M. [C] et Mme [O],

— infirmer le jugement rendu le 2 mars 2023 en ce qu’il a dit que l’édifice construit par M. et Mme [C] empiète sur le fonds de M. [Q] et Mme [N] l’expert s’étant fondée sur le plan initial [LU] du lotissement pour estimer la surface due à ces derniers à 290m² sans prendre en compte le remaniement du 1er février 1993 pourtant mentionné dans l’acte authentique d’acquisition réduisant conformément la superficie de la parcelle B[Cadastre 1] à 288m²,

Vu les titres de propriété, les plans cadastraux de 2013, 2015, et 2019,

Les plans PERETTI et BLONDEL établis par les ayants droits des indivisaires [Q] et [N] au soutien des demandes de permis de construire de 1962 et 1981 déposés sur le [Adresse 2] avec approbation de l’ASL,

Le procès-verbal de remaniement du cadastre de 1993, et les relevés de surface approuvés par le propriétaire du [Adresse 2], la lettre de la brigade du cadastre du 9 octobre 1992.

La configuration des ouvrages de toiture et d’eaux pluviales du [Adresse 2] (l’absence de débord de la toiture [Q] [N] sur le terrain [C], le tracé de la conduite d’eau pluviale), la construction de l’appentis [Q] [N] suivant le mur pignon, et l’absence d’accès,

Les surfaces telles que mentionnées dans les actes authentiques, et l’aléa du point fixe tels que retenu par le second expert.

La surface de 290 m2 relevé par l’expert sur le terrain [Q]/[N] au lieu des 288 m2 titrés et confirmés par le relevé parcellaire et le procès-verbal de remaniement,

— constater la propriété de M. [C] et Mme [O] sur la parcelle BD[Cadastre 2] délimitée au droit de la parcelle BD50 par l’arrête externe du mur pignon de la propriété [Q]/[N] et le mur de l’appentis le prolongeant latéralement vers le fond de jardin,

— à titre subsidiaire, constater leur apparence de propriété sur la bande de terrain incluse depuis l’origine dans leur parcelle et dire qu’ils en bénéficient, à titre infiniment subsidiaire, par usucapion, la possession de leur auteur étant paisible et non équivoque ainsi qu’il résulte des plans des ayants-droits des propriétaires de la parcelle BD[Cadastre 1] depuis le 5 mai 1981,

à titre infiniment subsidiaire, vu le principe de proportionnalité,

— infirmer le jugement du 2 mars 2023 en ce qu’il a ordonné la démolition en surface, en hauteur et en sous-sol des constructions empiétant sur le fonds de M. [Q] et Mme [N] situé à [Localité 2] [Adresse 2] correspondant à la parcelle cadastre section BD[Cadastre 1], tels que ces empiétements ont été constatés par Mme [Z] [OV] dans son rapport d’expertise judiciaire daté du 29 décembre 2020,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [C]/[O] de leur demande de dommages et intérêts et condamner M. [Q] et Mme [N] solidairement au paiement de la somme de 39 000 euros de dommages et intérêts liés à la suspension des travaux du 11 mars 2015 au 5 mai 2015,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner M. [Q] et Mme [N] au paiement de la somme de 4 352,29 euros et 12 782,89 euros, ainsi qu’au paiement des frais bancaires de 240 euros en remboursement des sommes versées,

— déclarer en conséquence l’appel incident de M. [Q] et Mme [N] en dommages et intérêts non fondé

— déclarer l’appel incident de M. [Q] et Mme [N] sur une démolition jusqu’à 1m90 de l’ouverture de leur ouvrant non fondé en l’absence de toute servitude de vue,

à titre subsidiaire ordonner un complément d’expertise pour calculer la hauteur du plancher bas des sanitaires par rapport au terrain naturel pour constater que l’ouverture constitue un jour de souffrance,

— déclarer en conséquence l’appel incident en dommages-intérêts non fondé et les débouter de toutes leurs demandes.

— condamner M. [Q] et Mme [N] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile

— condamner M. [Q] et Mme [N]aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître de Carné, Avocat aux Offres de Droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Par d’uniques conclusions notifiées au greffe le 18 octobre 2023, M. [Q] et Mme [N], demandent à la cour de :

« Vu la convention européenne des droits de l’homme,

Vu les articles 545 et suivants du code civil,

Vu les articles 678 et suivants du code civil,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— déclarer mal fondés les époux [C] en leur appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 2 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles,

— déclarer en revanche bien fondés M. [Q] et Mlle [N] en leur appel incident,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* Rejeté la demande de M. [Q] et Mme [N] visant à assortir cette condamnation d’une astreinte,

* Rejeté les demandes de M. [Q] et Mme [N] afférentes à la reconnaissance d’une servitude de vue et à la démolition des constructions obstruant la vue,

* Rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [Q] et Mme [N],

Statuant à nouveau sur ces points :

— ordonner la démolition des constructions empiétant sur leur propriété, en surface, en hauteur et en sous-sol, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— constater et juger l’existence d’une servitude de vue,

— en conséquence, ordonner la démolition de tout ouvrage ou édifice se trouvant à moins de 1,90m de cette ouverture,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner les époux [C] au versement à M. [Q] et Mlle [N] de la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts en réparation des 9 années de troubles de jouissance subis,

— condamner les époux [C] à verser M. [Q] et Mme [N] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction pour ceux la concernant au profit de M^me Oriane Dontot, avocate JFR&Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement entrepris en ses dispositions non contraires aux présentes,

— débouter M. [Q] et Mme [N] (sic) de toutes leurs demandes, fins, conclusions plus amples ou contraires. »

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet de l’appel

Les appelants poursuivent l’infirmation du jugement qui les a condamnés à démolir en surface, en hauteur et en sous-sol, les constructions empiétant sur le fonds de M. [Q] et Mme [N], ainsi qu’aux frais de justice.

En application du 3e alinéa de l’article 954 du code de procédure civile qui dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, et à défaut pour les appelants de demander dans le dispositif de leurs conclusions la condamnation des intimés à leur verser des dommages et intérêts, comme ils le formulent dans le corps de leurs écritures, la cour n’est pas valablement saisie de cette demande sur laquelle il ne sera en conséquence pas statué.

Les intimés forment un appel incident et demandent que la condamnation à démolir les constructions empiétant sur leur propriété soit assortie d’une astreinte, que soit constatée l’existence d’une servitude de vue et en conséquence, d’ordonner la démolition de tout ouvrage ou édifice se trouve à moins de 1,90 m de l’ouverture, sous astreinte, ainsi que la condamnation des appelants à leur verser 50 000 euros en réparation des troubles de jouissance subis depuis 9 ans.

Sur l’existence d’un empiétement de l’extension construite par M. [C] et Mme [O] sur la propriété de M. [Q] et Mme [N]

Le tribunal, pour dire que l’édifice construit par M. [C] et Mme [O] empiète sur le fonds de M. [Q] et Mme [N], s’est fondé sur les indications fournies par Mme [OV], désignée dans le cadre de la contre-expertise ordonnée par le tribunal judiciaire le 27 novembre 2018, dans son rapport déposé le 29 décembre 2020, en relevant qu’il résulte de ce rapport que :

— les titres de propriété ne comportent aucune « définition expresse des limites » mais font référence au lotissement d’origine « Morcellement de [Localité 2] », qu’aucune borne ou repère équivalent n’a été trouvé sur place ;

— l’expert a donc appliqué les distances figurant sur les plans des lots d’origine pour fixer la limite, puis a réappliqué ces distances en s’appuyant sur les éléments physiques en place, en particulier en façade sur rue sur le pilier situé au niveau de la limite entre les deux propriétés et en façade arrière sur le bâti existant, pour conclure que les superficies ainsi obtenues concordent avec les superficies figurant sur les plans de lots du lotissement, et qu’en faisant application de la limite de propriété entre les deux fonds fixée depuis l’angle du pilier sur rue et l’angle du bâti, le pignon du pavillon et M. [Q] et Mme [N] est en retrait de cette limite ;

— M. [K], a, pour sa part, appliqué en façade sur rue de la propriété [C] une distance plus longue que la distance d’origine, c’est-à-dire 16,02 m au lieu de 16,00 m, cet écart ayant eu pour conséquence de décaler vers le sud la limite sur la propriété [Q]-[N] et de réduire non seulement la distance entre la limite et le pavillon de ces derniers, mais également la distance entre la limite et le pavillon [C] (0 cm ou lieu de 1 cm) ;

— Mme [OV] conclut que la limite est à 14 cm du coin nord-ouest du pavillon [Q]-[N] (côté rue) et à 10 cm du coin nord-est du pavillon [Q]-[N] (côté arrière) ; que côté rue, l’ange sud-ouest du pavillon [C] est à 13 cm du coin nord-ouest du pavillon [Q]-[N], et que la toiture [C] déborde du pignon et se trouve en surplomb de la propriété [Q]-[N] sur 7 cm ; que côté arrière, le pavillon [C] est implanté à l’arrière de 2 cm à l’intérieur de la propriété [C], de sorte qu’il n’y a pas d’empiétement ;

— l’expert indique encore que l’isolant mis en place par M. [C] et Mme [O] dans l’espace situé entre les deux pavillons se trouve en totalité sur la propriété de M. [Q] et Mme [N] ; que la vérification des éventuels débords de fondations, effectuée par un géotechnicien, identifie sans ambiguïté les fondations du pavillon construit par M. [C] et Mme [O], lesquelles débordent de la limite de 14 cm à l’avant et de 10 cm à l’arrière.

Les premiers juges ont encore relevé que comme l’indique Mme [OV], les plans cadastraux n’ont qu’une valeur relative, en l’occurrence inopérante, ces documents ayant vocation à fixer l’assiette de l’impôt foncier et à permettre l’enregistrement des biens au fichier immobilier ; qu’il en est de même des plans de masse joints aux demandes de permis de construire qui comme l’explique Mme [OV], ne comportent pas suffisamment de précision dans la mesure où ils ne sont pas destinés à fixer les limites de propriété, le permis de construire étant lui-même délivré sous réserve du droit des tiers.

Moyens et arguments des parties

M. [C] et Mme [O] entendent démontrer que l’extension qu’ils ont réalisée a bien été édifiée sur leur propriété.

Ils relèvent que les premiers juges, pour conclure à la réalité d’un empiétement de leur extension, se sont fondés sur le rapport d’expertise de Mme [OV], laquelle explique avoir travaillé en fonction des plans du lotissement d’origine et des distances figurant sur ceux-ci, aucune borne n’ayant été retrouvée sur place, alors que les actes authentiques de vente font référence, après énonciation du règlement du lotissement et des plans décrivant les superficies, au procès-verbal de remaniement du 1er février 1993 suite à l’alignement de la voirie.

Ainsi, ils avancent que :

— leur acte d’acquisition fait référence au procès-verbal de remaniement du 1er février 1993 publié au service de la publicité foncière et mentionne un arrêté d’alignement du 14 août 1992 ;

— l’acte d’acquisition de M. [Q] et Mme [N] mentionne une surface de 2a88ca, en contradiction avec les plans du géomètre-expert M. [LU] établis lors de la création du lotissement, tandis qu’il fait également état du procès-verbal de remaniement du 1er février 1993, lequel procès-verbal démontre la modification intervenue en raison de l’alignement des voies ;

— c’est avec les précisions de ce procès-verbal de remaniement que les actes authentiques mentionnent une surface de parcelle de 331 m² pour leur fonds et de 288 m² pour celui de M. [Q] et Mme [N], de sorte que la surface cadastrale telle que résultant du procès-verbal de remaniement visé aux actes authentiques n’est donc plus de 290,20 m² pour le lot de M. [Q] et Mme [N] mais de 288 m² conformément au titre de propriété ;

— c’est ce procès-verbal, ayant fait suite à la viabilisation, expressément visé par les actes authentiques qui aurait dû être pris en considération par Mme [OV], et non les plans initiaux du lotissement ;

— la superficie calculée sur place par Mme [OV] pour la propriété de M. [Q] et Mme [N] est de 290 m², soit supérieure aux 288 m² visés dans leur acte authentique ;

— cette différence de 2 m² a été inexactement expliquée par l’annexion d’une bande de terrain de 14 cm X 11 qui n’est pas même linéaire ;

— aucune réponse n’est apportée par les intimés sur la mention de la surface telle que résultant des actes notariés, inférieure à celle relevée sur place pour la parcelle de M. [Q] et Mme [N].

Les appelants déduisent de ces éléments qu’il est inexact de conclure que leur extension empiète sur le fonds de M. [Q] et Mme [N] ; que leur propriété sur l’intégralité de la parcelle en deçà du mur pignon « mitoyen » est établie et l’empiétement n’est donc pas possible, de sorte que le jugement devra être infirmé.

Ils ajoutent que le tribunal n’a pas répondu à leur moyen tiré de la lettre de la brigade du cadastre du 9 octobre 1992, laquelle selon eux fait état de ce que lors du remaniement du cadastre de [Localité 2], des imprécisions antérieures avaient été relevées, tandis qu’au contraire le nouveau plan, réalisé à partir de photographies aériennes et des soins de géomètres du cadastre, se révélait « d’une très bonne précision », rappelant que la brigade du cadastre avait établi pour leur fonds une contenance de 331 m² et pour celui de M. [Q] et Mme [N], de 288 m².

Ils prétendent encore apporter des preuves supplémentaires de l’absence d’empiétement tirées :

— des plans cadastraux de 2013, 2015 et 2019 qui font figurer le pignon de l’habitation de M. [Q] et Mme [N] en limite séparative, soulignant que si les indications cadastrales ne peuvent suffire en elles-mêmes, elles sont en l’espèce confortées par la lettre de la brigade du cadastre ci-dessus évoquée,

— des demandes d’autorisations d’urbanisme émanant des ayants droit de M. [Q] et Mme [N], leur habitation ayant fait l’objet de divers permis et déclarations de travaux auprès des services techniques de la mairie de [Localité 2] mentionnant tous le pignon de l’habitation sur la limite séparative, dont un plan de masse du 2 octobre 1962 qui est joint à la demande de permis et porte le visa de l’association syndicale libre, ou encore un plan de masse de 1981 établi par un architecte,

— de la configuration même des lieux puisque la toiture de la maison de M. [Q] et Mme [N] est arasée et non débordante sur leur fonds, les descentes pluviales ramenant les eaux sur leur propre terrain, l’appentis construit au fond de leur jardin est dans le prolongement du mur pignon, les intimés n’ont aucun accès à cette prétendue bande de terrain de 14 cm située dans le jardin de M. [C] et Mme [O] et n’en ont aucune utilité,

— du propre aveu de M. [Q] et Mme [N] qui indiquent dans un courrier du 4 novembre 2014 que le mur est « mitoyen ».

Ils soutiennent qu’il résulte de l’addition de ces éléments, qui ont été rejetés séparément, la confirmation que le pignon de l’habitation de M. [Q] et Mme [N] a été bâti sur la limite séparative des fonds et que la délimitation du rapport [OV], fondée sur les seuls plans du lotissement initial, ne peut prospérer.

M. [Q] et Mme [N] sollicitent la confirmation du jugement et que la condamnation de M. [C] et Mme [O] à détruire toute construction, en surface et en sous-sol, empiétant sur leur propriété soit assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir.

Ils font valoir que la motivation du jugement querellé est particulièrement claire.

Ils rappellent les conclusions du rapport du 29 décembre 2020 de Mme [OV], selon lesquelles la limite de leur propriété est :

— à 14 cm du coin nord-ouest de leur pavillon,

— à 10 cm du coin nord-est de leur pavillon,

et reprennent les éléments qui expliquent l’erreur figurant dans le rapport de M. [K] qui avait appliquer une distance plus longue que celle d’origine en façade sur rue de la propriété [C].

Ils avancent que les appelants tentent de s’opposer au travail de deux géomètre-experts désignés par le tribunal avec :

— de vieux plans cadastraux, sans aucun mesurage si ce n’est des indications de contenance, et alors que Mme [OV] leur a parfaitement répondu dans le cadre d’un dire que les relevés cadastraux étaient peu probants,

— des plans et croquis faits par des artisans pour des transformations mais sans mesures des limites séparatives,

— des plans annexés à une demande de permis de construire faits par des architectes, sans bornage, et dont un, celui de M. [IT], marque bien lui-même un retrait entre la construction et les limites séparatives.

Ils font quant à eux valoir qu’il résulte des documents établis par deux experts désignés par le tribunal et 2 géomètre-experts mandatés par leurs soins que l’empiétement des constructions de M. [C] et Mme [O] sur leur propriété est indiscutable et porte sur :

—  7 cm au niveau du linteau de la fenêtre des appelants ;

—  7 cm au niveau de leur toiture ;

—  7 cm sur toute la hauteur de leur toiture ;

—  10 à 14 cm par les fondations leur mur ;

— le pignon de l’extension sur 1 cm.

Ils soulignent que Mme [OV] a fait procéder par un sachant géotechnicien à des fouilles par sondages qui a conclu à un débord des fondations de l’extension sur 14 cm à l’avant et 10 cm à l’arrière ; que l’empiétement porte également sur la totalité de l’isolant qui a été mis en place par M. [C] et Mme [O] dans l’espace situé entre les deux pavillons et donc en totalité sur leur propriété.

Appréciation de la cour

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article suivant précise que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

La ligne séparative entre deux fonds doit être déterminée en considération des éléments et présomptions jugés les meilleurs et les plus caractérisés. La preuve de l’existence d’un empiétement incombe à celui qui l’invoque.

Pour contester les motifs du jugement querellé qui a en substance fait siennes les analyses et conclusions de Mme [OV], géomètre-experte désignée dans le cadre de la contre-expertise ordonnée par jugement du 27 novembre 2018, M. [C] et Mme [O] font dans un premier temps de longs développements pour démontrer que cette experte s’est fondée à tort sur les plans initiaux du lotissement, alors que c’est la surface telle qu’établie par le procès-verbal de remaniement du 1er février 1993, reprise dans les actes de propriété des parties, qui aurait dû être retenue, laquelle surface est de 288 m² s’agissant du fonds de M. [Q] et Mme [N], et non de 290 m².

Toutefois, la superficie du fonds de M. [Q] et Mme [N] a été calculée par l’experte elle-même, à partir des distances figurant sur les plans de lots d’origine, lesquelles distances, contrairement à la superficie, ne sont pas critiquées en tant que telles par les appelants, qui n’en visent aucune autre.

L’experte judiciaire précise en outre dans son rapport que ces distances ont pu être réappliquées en s’appuyant sur les éléments physiques en place, en particulier, en façade sur rue sur le pilier situé au niveau de la limite entre les deux propriétés et en façade arrière sur le bâti existant. Mme [OV] souligne dans son rapport : « chacun des points de base a fait l’objet d’un soin particulier et ont été relevés plusieurs fois de différents points de base ».

L’experte a ensuite constaté que les superficies ainsi obtenues concordaient avec les superficies figurant sur les plans du lotissement, sans cependant s’être fondée dessus.

A partir de ces éléments, elle a établi la limite de la propriété de M. [Q] et Mme [N] comme étant située à 14 cm de leur pavillon au coin côté rue et à 10 cm au coin côté arrière.

En outre, les limites ainsi déterminées par l’experte judiciaire sont identiques à celles qui avaient été arrêtées par Mme [FO], géomètre-expert, selon plan établi le 4 février 2015, lequel avait relevé que la contenance cadastrale du fonds était de 2a 88ca, soit équivalent à la surface revendiquée par les appelants, tout en notant une « superficie approximative de 290 m² ».

Les appelants soutiennent en page 11 de leurs conclusions qu’au vu de la discordance entre la mention de superficie sur le titre de propriété de M. [Q] et Mme [N] (288 m²) et celle figurant sur le plan initial du lotissement (290 m²), et en l’absence de borne sur le terrain, « il appartenait à M. [Q] et Mme [N] de solliciter un bornage judiciaire seul susceptible de démontrer ou non l’existence d’un empiétement ».

M. [C] et Mme [O] sont toutefois mal venus de pointer à cet égard une carence des intimés alors que ce sont eux qui ont refusé de signer le procès-verbal de bornage amiable établi par Mme [FO] qui leur était défavorable, et qui ont nonobstant, persévéré dans la réalisation de leurs travaux sans pour autant solliciter de bornage judiciaire.

Il convient encore de souligner que M. [K], premier expert judiciaire désigné dans ce dossier, aux termes de son rapport déposé en juin 2016, avait également retenu que la limite de propriété de M. [Q] et Mme [N] était située en recul de leur mur pignon (avec une différence de – 1 cm par rapport aux limites retenues par Mme [OV] et Mme [FO], expliquée par Mme [OV] comme la résultante d’une erreur qu’il avait commise sur la distance de la façade de la propriété de M. [C] et Mme [O]).

Ainsi, il découle de l’ensemble de ces analyses techniques concordantes (ou quasiment s’agissant de celle de M. [K]) que la preuve de la limite de propriété est suffisamment établie et ce, conformément aux conclusions de Mme [OV].

Au demeurant, il sera observé que même à prendre en considération les mesures retenues par M. [K], il demeurerait des empiétements causés par l’extension de M. [C] et Mme [O] sur la propriété de M. [Q] et Mme [N] du fait des fondations débordant à l’avant, de la toiture du pavillon de M. [C] et Mme [O] débordant du pignon et étant en surplomb de la propriété de M. [Q] et Mme [N], de la noue en zinc, de l’isolant placé le long des murs pignons et au niveau des linteaux de la fenêtre.

Ces différentes analyses techniques convergentes ne sauraient dès lors être utilement contredites par les plans cadastraux, la configuration des lieux ou encore les documents établis du temps des auteurs de M. [Q] et Mme [N], alors qu’en outre, comme le font à juste titre observer les intimés, un des plans de masse des lieux déposé en mairie en 1981 fait apparaître une limite en retrait par rapport au mur pignon (pièce appelants n° 12).

En conséquence, les limites de propriété seront retenues ainsi qu’elles ressortent du rapport de Mme [OV].

Sur l’apparence de propriété et l’usucapion

Le tribunal, pour écarter le moyen de M. [C] et Mme [O] à ce titre, au visa des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, a considéré qu’ils ne produisaient aucune pièce de nature à établir l’existence d’une possession utile, avant l’édification de la construction litigieuse, soulignant que la bande de terrain concernée était, avant cette date, vide d’occupation.

Moyens et arguments des parties

Les appelants soulèvent disposer d’une possession paisible et non équivoque, faisant valoir qu’aucune disposition dans les actes authentiques ne vient préciser qu’une bande de terrain de 14 cm serait la propriété du [Adresse 2] au-delà du mur pignon, ni ne serait pas à la propriété du [Adresse 1] à l’intérieur de son propre jardin, aucune marque extérieure ne venant l’indiquer.

Ils visent à titre subsidiaire l’usucapion, soutenant que la limite apparente de propriété est constituée par le mur pignon et l’appentis du fonds de M. [Q] et Mme [N].

Se fondant sur les articles 2258 et 2272 du code civil, ils relèvent qu’aucune marque extérieure ne leur permettait d’imaginer que la propriété voisine pouvait se prolonger d’une quinzaine de centimètres au-delà du mur pignon ; que c’est d’ailleurs ce qu’a affirmé M. [Q] dans sa première mise en demeure où il se contentait d’invoquer une servitude de vue ; que leur titre de propriété ne mentionne aucune restriction à la propriété de leur jardin et que leur bonne foi résulte de l’examen des plans cadastraux qui fixent la limite séparative au droit du mur pignon [Q]/[N].

Ils soutiennent donc que cette bande de 14 cm au-delà du mur pignon de M. [Q] et Mme [N] a fait l’objet de leur part d’une possession paisible et non équivoque durant plus de trente ans.

Ils entendent compléter leurs assertions par la possession de leur auteur, lesquels ont déposé en 1994 et obtenu en 1995 une déclaration de travaux à laquelle est joint un plan qui démontre que leur ayant droit s’estimait pleinement propriétaire de la bande de terrain entre les habitations en cause.

Ils font observer qu’aucune utilisation n’a jamais été faite de cette bande de terrain par M. [Q] et Mme [N], qui n’y avaient pas accès et n’ont jamais exercé aucun droit sur celle-ci ; que les documents établis du temps de leurs auteurs mentionnent une limite de propriété au droit de leur mur pignon.

Ils concluent donc à une prescription acquise depuis le 5 mai 2011.

Les intimés sollicitent à cet égard que soit adoptée la motivation du premier juge.

Appréciation de la cour

Il doit à titre liminaire être indiqué que la notion d’apparence de propriété, en dehors de toute revendication d’une usucapion, ne saurait fonder l’existence d’un droit de propriété, de sorte que ce seul moyen avancé par M. [C] et Mme [O] est inopérant.

L’article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, la possession, pour exister, suppose la réunion de deux éléments, le corpus, élément objectif, correspondant à l’exercice de fait des prérogatives correspondant au droit, et l’animus, élément subjectif, correspondant à l’intention de se comporter comme le véritable titulaire du droit.

Etant rappelé que la possession ne peut être conçue sans une emprise matérielle, c’est très exactement que le premier juge a retenu qu’en l’espèce M. [C] et Mme [O] ne produisaient aucun élément permettant d’établir l’existence d’une possession utile, à défaut pour eux de justifier d’actes matériels en qualité de propriétaires effectués sur la bande de terrain, inoccupée jusqu’à l’édification de leur construction.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté ce moyen.

Sur l’existence d’une servitude de vue

Le tribunal a retenu que l’ouverture, selon la description qui en est faite par Mme [OV] dans son rapport, offrait une vue directe sur la propriété voisine, mais qu’en l’absence de titre de propriété faisant mention d’une servitude et de preuve rapportée par M. [Q] et Mme [N] de ce que cette ouverture avait bien les caractéristiques d’une vue depuis plus de trente ans, il convenait de conclure à l’inexistence d’une servitude de vue acquise par prescription trentenaire.

Moyens et arguments des parties

M. [Q] et Mme [N] forment un appel incident aux fins d’infirmation du jugement querellé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes au titre de la servitude de vue.

Ils critiquent les motifs du premier juge qui leur reprochait de ne produire aucune pièce à l’appui de leur revendication, faisant valoir qu’ils avaient transmis à Mme [OV] l’ensemble des pièces à l’appui de cette prétention et qu’elles avaient été annexées à son rapport.

Ils indiquent produire en conséquence ces pièces une nouvelle fois à hauteur d’appel et soutiennent que :

— il n’est pas contestable ni contesté que cette ouverture existe depuis au moins 1957 (témoignage de l’ancienne propriétaire du pavillon),

— il est de jurisprudence constante que les ouvertures sur châssis, comme ici, sont bel et bien des vues au sens de l’article 678 du code civil et non pas de simples jours de souffrance,

— dans son rapport du 29 décembre 2020, Mme [OV] a constaté que l’ouverture des WC de leur pavillon était située à 2,89 m du mur principal du pavillon de M. [C] et Mme [O] avant leurs travaux,

— l’experte affirme que la fenêtre est transparente et ce, depuis au moins 1996,

— si M. [K] avait refusé la qualification de servitude, c’est parce qu’il avait confondu la fenêtre translucide avec un verre sablé et cela, du fait de l’extrême proximité du pignon de M. [C] et Mme [O] par rapport à la fenêtre.

Considérant donc l’existence d’une servitude de vue, ils sollicitent par application des dispositions de l’article 678 du code civil de condamner M. [C] et Mme [O] à détruire toute construction qui se situeraient à moins de 1,90 mètre en ligne droite de cette ouverture.

Les appelants sollicitent quant à eux la confirmation du jugement qui a débouté M. [Q] et Mme [N] de leur demande de démolition sur le fondement d’une prétendue servitude de vue.

Ils font valoir qu’en l’espèce :

— aucune servitude de vue passive ou active n’est mentionnée dans les titres de propriété,

— le plan déposé par M. [C] à l’appui du permis de construire permet de lire une distance de 1,69 mètre entre l’ancienne habitation et le mur pignon où est située l’ouverture,

— la condition essentielle de l’existence d’une servitude de vue réside dans la possibilité de regarder sans effort particulier, de manière constante et normale, sur le fonds du voisin alors qu’en l’espèce, l’ouverture est située dans les sanitaires de M. [Q] et Mme [N], sur le mur au droit duquel se trouve la cuvette des toilettes, soit un élément d’équipement empêchant l’accessibilité, l’allège basse de l’ouvrant est située à 2, 22 mètres selon les rapports de M. [K] et Mme [OV], laquelle précise que le vitrage se situe à 2,34 mètres du sol intérieur et mesure 29X24 cm,

ce dont il résulte qu’il s’agit d’un jour de souffrance.

Appréciation de la cour

Le code civil distingue les jours, régis par les articles 676 et 677, des vues, régies par les articles 678 et 679, dès lors que la gravité de l’atteinte à l’intimité du fonds voisin que ces ouvertures créent diffère.

Les jours, appelés aussi jours de souffrance ou de tolérance, sont des ouvertures qui laissent passer la lumière mais non l’air puisqu’ils ne peuvent s’ouvrir (le châssis doit être « à verre dormant » précise l’article 676 du code civil), alors que les vues, directes ou obliques, laissent passer tant la lumière que l’air, et peuvent être ouvertes.

Toutefois, une ouverture qui laisse passer l’air et la lumière sans permettre une quelconque indiscrétion ne constitue pas une vue au sens du code civil (voir notamment Civ 3e, 28 septembre 2005, n° 04-14.769).

L’ouverture d’un jour ne donne pas à son auteur l’assurance de le conserver définitivement et d’en tirer les avantages escomptés : celui qui a procédé à l’ouverture d’un jour ne peut opposer la prescription au propriétaire voisin, car aucune servitude de jour ne peut être revendiquée par lui. L’auteur d’un simple jour n’est pas en droit de prétendre avoir acquis par prescription trentenaire une servitude de jour.

En revanche, celui qui a ouvert une vue régulière sur l’héritage voisin peut interdire à son voisin d’y porter atteinte et obtenir la démolition des ouvrages qui porteraient atteinte.

Au cas présent, il est constant que l’ouverture présente les caractéristiques suivantes :

— elle est située dans les toilettes du rez-de-chaussée accessibles par l’entrée arrière du pavillon de M. [Q] et Mme [N],

— il s’agit d’une ouverture à soufflet qui s’actionne par une tige coulissante,

— l’ouvrant se situe à 2,22 mètres du sol et mesure 42 cm X 38 cm,

— le vitrage se situe à 2,34 m du sol et mesure 29 cm X 24, soit une hauteur du vitrage entre 2,34 mètres du sol et 2,58 mètres,

— la vitre est transparente.

Or, compte tenu de la faible dimension de l’ouvrant, qui s’apparente davantage à une lucarne qu’à une fenêtre, de son ouvrant basculant ne permettant qu’une ouverture restreinte par le haut ainsi que de sa hauteur par rapport au sol qui ne permet pas d’avoir une vue sur le fonds voisin, il convient de qualifier cette ouverture de jour.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [Q] et Mme [N] au titre d’une servitude de vue inexistante en l’espèce.

Sur la démolition des constructions débordant sur le fonds voisin

Au visa des articles 544 et 545 du code civil, le tribunal a retenu que la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin devait être ordonnée, aux frais du propriétaire de l’ouvrage empiétant et que M. [C] et Mme [O] n’étaient pas fondés à invoquer le caractère disproportionné de la mesure de démolition au regard du caractère minime des empiétements.

Il a ajouté que compte tenu de l’importance relativement modérée de ces empiétements et de l’absence d’urgence consécutive, M. [Q] et Mme [N] devaient être inversement déboutés de leur demande visant à assortir cette condamnation d’une astreinte.

Moyens et arguments des parties

M. [C] et Mme [O] demandent à la cour de déclarer disproportionnée la mesure de démolition, même limitée aux seuls points qui constitueraient l’empiétement selon le rapport de Mmer [OV], au regard des conséquences irréversibles sur l’ensemble de l’extension.

Au visa de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 1221 du code civil, ils soutiennent que la mesure de démolition, pour un empiétement établi sur le bâti pour 1 cm dans l’angle côté rue, en tréfonds par le débord de 14 cm en façade latérale et 10 cm à l’arrière de la semelle de la fondation, est disproportionnée au regard de leur droit au respect du domicile.

Ils font valoir qu’en outre les empiétements des gouttières et linteaux seraient rectifiables sans démolition de l’ouvrage, qu’il a été démontré par le rapport de M. [ON] l’impossibilité technique de rogner la semelle de fondation sans risque de rotation de celle-ci et de majoration de 40 % de la contrainte au sol générant un tassement et la création de fissures irréversibles et que l’isolant a été posé pour protéger le mur pignon de M. [Q] et Mme [N] auxquels il appartient de l’enlever s’ils ne souhaitaient pas bénéficier de cette mesure méliorative phonique et thermique pour leur habitation.

M. [Q] et Mme [N] sollicitent la confirmation du jugement qui a ordonné la démolition des constructions empiétant sur leur fonds.

Ils invoquent quant à eux l’article 1er du protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, l’article 2 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen et l’article 545 du code civil pour fonder la protection dont bénéficie leur droit de propriété.

Ils entendent rappeler que les appelants avaient parfaitement la possibilité de ne pas subir cette situation en raccourcissant leur extension sur la zone contestée ; que le problème est apparu dès le premier bornage de 2015 qu’ils ont refusé de signer ; qu’au lieu d’en tenir compte, ils persistent malgré 8 années de procédure et 3 rapports de géomètres-experts démontrant qu’ils ont tort.

Ils considèrent que l’empiétement ne saurait être qualifié d’atteinte minime dès lors qu’elle est délibérée.

Ils sollicitent par ailleurs que cette condamnation à démolir soit assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Appréciation de la cour

Il sera tout d’abord relevé que l’article 1221 du code civil est inapplicable en l’espèce s’agissant d’un litige ne concernant pas la responsabilité civile mais le respect du droit de propriété.

Aux termes de l’article 545 du code civil nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il est jugé que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus. L’auteur d’un empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’ empiétement. Les mesures d’expulsion et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Une telle ingérence, fondée sur les articles 544 et 545 du code civil, vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. L’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ( 3e Civ., 3 juillet 2025, pourvoi n° 23-12.925).

Dès lors, c’est vainement que les appelants arguent de l’application du principe de proportionnalité pour voir écarter la démolition ordonnée par le premier juge.

Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Y ajoutant et afin d’assurer l’exécution de cette condamnation, il convient de dire qu’elle sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de 6 mois à compter du prononcé du présent arrêt et qui courra pendant un délai de 6 mois.

Sur la demande de dommages et intérêts des intimés

Le tribunal, pour rejeter la demande d’indemnisation formulée par M. [Q] et Mme [N] a jugé qu’il n’était pas démontré que M. [C] et Mme [O], qui avaient obtenu la délivrance d’un permis de construire, ont édifié sciemment la construction litigieuse en violation du droit de propriété de leurs voisins, soulignant qu’ils n’étaient pas tenus de signer le procès-verbal de bornage amiable et que la définition des limites de propriété a nécessité plusieurs expertises. Il a ajouté qu’en tout état de cause, M. [Q] et Mme [N] succombant partiellement, ne justifiaient pas d’un préjudice qui ne serait pas réparé par la démolition des ouvrages.

Moyens et arguments des parties

M. [Q] et Mme [N] avancent que la mauvaise foi de M. [C] et Mme [O] est totale en ce que :

— dans leur demande de permis de construire, ils ont sciemment omis toute mention des limites séparatives pour que la mairie ne constate pas le problème ;

— lorsqu’ils ont voulu faire borner leur terrain et que le problème des limites séparatives est devenu flagrant, ils ont délibérément refusé de signer le procès-verbal de bornage et poursuivi leur projet, comme si de rien n’était ;

— malgré un courrier qu’ils ont envoyé dès novembre 2014 indiquant les problèmes soulevés par la construction, M. [C] et Mme [O] ont malgré tout entendu poursuivre leur construction ;

— ils ont maintenu leurs opérations de construction, malgré les mesures d’expertise en cours et ont même tenté d’y faire obstacle ;

— ils n’ont pas hésité à agresser verbalement les membres de leur foyer ;

— ils n’ont en réalité aucun argument juridique sérieux pour remettre en question ces empiétements.

Ils prétendent que c’est donc en parfaite conscience et connaissance de cause que M. [C] et Mme [O] ont édifié des constructions en violation des limites séparatives et ont violé des servitudes de vue pourtant clairement établies.

Ils indiquent que ces voies de fait sont particulièrement graves et ont engendré un préjudice important pour eux, durant les bientôt 9 années de contentieux qui ont suivi, constitué :

— des frais d’expertise et de géomètres-experts importants ;

— du préjudice de jouissance durant la construction de ces travaux illégaux ;

— du préjudice lié à l’atteinte à leur droit de propriété ;

— du fait qu’ils sont condamnés depuis 9 ans à supporter des travaux illégaux faits sur leur propriété.

Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. [C] et Mme [O] à leur verser la somme de 50 000 euros à titre de réparation.

Contestant le bien fondé des demandes des intimés relatives à l’empiétement sur leur fonds et à la servitude de vue, M. [C] et Mme [O] demandent à la cour de confirmer le jugement qui les a déboutés de leur demande à ce titre.

Ils ajoutent que M. [Q] les menace physiquement et refuse toute mesure de médiation.

Appréciation de la cour

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le présent arrêt confirme en tous points le dispositif du jugement querellé, notamment s’agissant des démolitions ordonnées en raison des empiétements avérés.

L’entêtement de M. [C] et Mme [O] à vouloir construire leur extension malgré les éléments qui auraient dû les conduire à agir avec davantage de prudence pour s’assurer qu’ils respectaient les droits de leurs voisins est à l’origine pour ceux-ci d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral qu’il convient de réparer en leur allouant la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Parties perdantes, M. [C] et Mme [O] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [Q] et Mme [N] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à leur verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, dans les limites de sa saisine,

statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Confirme le jugement du 2 mars 2023 sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte et rejeté la demande de dommages et intérêts et M. [M] [Q] et Mme [S] [N],

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Dit que la condamnation à démolition est assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de 6 mois à compter du prononcé du présent arrêt et qui courra pendant un délai de 6 mois,

Condamne M. [X]-[P] [C] et Mme [A] [O] à verser à M. [M] [Q] et Mme [S] [N] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne que M. [X]-[P] [C] et Mme [A] [O] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [X]-[P] [C] et Mme [A] [O] à verser à M. [M] [Q] et Mme [S] [N] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Rejette la demande de M. [X]-[P] [C] et Mme [A] [O] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente