COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 JANVIER 2026

N° RG 25/00402 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W65Z

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE – EPFIF

C/

[X] [V]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2024 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 24/00035

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel DESPORTES

M^e Mélina PEDROLETTI,

M^me Valérie DAINOTTI (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE – EPFIF

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représentant : M^e Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243 et M^e Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

APPELANT

****************

Monsieur [X] [V]

[Adresse 13]

[Localité 17]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Louis VERMOT de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

Madame [Z] [V]

[Adresse 5]

[Localité 19] (ROYAUME-UNI)

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Louis VERMOT de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

INTIMÉS

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Valérie DAINOTTI, direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

M. et Mme [V] souhaitant vendre un bien sis [Adresse 3] à [Localité 18] (92), à savoir une parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 9], d’une surface de 381 m² dont 168 m² de bâti, une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la commune de [Localité 18] le 12 janvier 2024, visant un prix de 850 000 euros. L’EPFIF, faisant usage du droit de préemption à lui délégué par l’établissement Public territorial Vallée Sud-grand Paris, a offert de fixer le prix à la somme de 550 000 euros, ce que M. et Mme [V] ont refusé le 28 mai 2024.

Saisi par l’EPFIF selon requête visée par le greffe le 17 juin 2024, le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 18 novembre 2024 fixé le prix de vente du bien de M. et Mme [V] à 770 393 euros, sur la base de 4 585,67 euros/m², leur a alloué une somme de 51 000 euros au titre de la commission d’agence, et a condamné l’EPFIF à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 2 janvier 2015, puis par déclaration du 13 janvier 2025, l’EPFIF a relevé appel de ce jugement.

Dans le dossier n° 25/402, en son mémoire parvenu au greffe le 14 mars 2025 , qui a été notifié en une lettre recommandée du 21 mars 2025 dont le commissaire du gouvernement et M. et Mme [V] ont accusé réception respectivement les 25 et 26 mars 2025, qui sera suivi d’un mémoire déposé le 26 août 2025 notifié le 4 septembre 2025, l’EPFIF expose :

— qu’il y a lieu de joindre les deux instances nées des deux déclarations d’appel ;

— que les conclusions des intimés sont irrecevables faut de pouvoir de leur avocat qui était inscrit au Barreau de Paris ; qu’en effet la juridiction de l’expropriation est une juridiction distincte du tribunal, si bien que les règles prévues à l’article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971 ne lui sont pas applicables ; que de plus, au stade de la première instance, aucun des avocats n’avait postulé devant la juridiction de l’expropriation de Nanterre ; qu’il en résulte que devant la présente cour, un avocat du barreau de Paris ne pouvait pas non plus postuler :

— que sur le fond, le premier juge a rejeté l’ensemble des termes de comparaison proposés par lui, alors que la différence de zonage, qui n’avait pas de conséquences significatives, ne le justifiait pas ; qu’il en a retenu un proposé par les vendeurs alors que les références de publication n’en étaient pas communiquées ; que les autres portaient sur des biens avoisinant des immeubles collectifs d’habitation et donc non comparables ;

— qu’il propose 5 termes de comparaison ;

— que le coefficient de vétusté de 25 % retenu par le juge de l’expropriation est insuffisant, s’agissant d’un immeuble sale et délabré ; qu’il échet de retenir un coefficient de 35 % ;

— que la valeur du m² est ainsi de 4 424 x 65 % soit 2 876 euros, si bien que celle du bâti intégré est de 483 168 euros, arrondie à 499 000 euros ;

— que M. et Mme [V] proposent de valoriser le différentiel à tort, la surface des pavillons dont ils font état étant inférieure de peu à celle du bien litigieux ;

— que par ailleurs, il n’y a pas lieu de prendre en compte l’utilisation future de l’immeuble.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour :

— d’ordonner la jonction des deux instances ;

— de déclarer irrecevables les conclusions d’intimé valant appel incident et l’ensemble des pièces ;

— d’infirmer le jugement ;

— de fixer le prix de l’immeuble à 499 000 euros, en ce non compris la commission d’agence de 51 000 euros ;

— de condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans le dossier n° 25/402, en leur mémoire déposé au greffe le 12 juin 2025 par Maître Corderlier, avocat au barreau de Paris, qui a été notifié en une lettre recommandée du 18 juin 2025 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception respectivement les 19 et 20 juin 2025, lequel sera suivi d’un autre mémoire déposé le 20 octobre 2025 par Maître Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, et notifié le 7 novembre 2025, M. et Mme [V] répliquent :

— qu’à supposer que la signature des conclusions initiales par un avocat du Barreau de Paris les entâcherait d’un défaut de pouvoir, cette irrégularité est désormais couverte par la constitution de Maître Pedroletti, s’agissant d’une irrégularité de fond ;

— que depuis le 1er janvier 2020, la représentation est obligatoire en matière d’expropriation si bien que l’avocat postule devant la juridiction d’expropriation ;

— que sur le fond, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté des termes de comparaison proposés par l’EPFIF en raison de différences majeures de constructibilité en fonction du zonage retenu ;

— qu’ils produisent des termes de comparaison plus pertinents dont les références sont communiquées ;

— que certains de ceux proposés par le commissaire du gouvernement ne sont pas adéquats ;

— qu’ils produisent trois autres termes de comparaison portant sur des biens sis à [Localité 18] ;

— que concernant le coefficient de vétusté, il doit être fixé à 25 % ;

— que contrairement à ce qu’affirme l’EPFIF, le prix visé dans la déclaration d’intention d’aliéner (850 000 euros) n’était pas surévalué.

M. et Mme [V] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement quant au prix de vente de l’immeuble ;

— le fixer à 850 000 euros ;

— confirmer pour le surplus ;

— condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil, et aux dépens dont distraction au bénéfice de Maître Pedroletti.

Le 26 juin 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 1er juillet 2025 dont l’EPFIF et M. et Mme [V] ont accusé réception respectivement les 2 et 3 juillet 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le prix du bien à 712 320 euros, en retenant un ratio de 5 300 euros/m² avec un abattement de 20 % pour vétusté.

Dans le dossier n° 25/176 les parties ont déposé des mémoires similaires.

Par mention au dossier la Cour a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 25/402 et 25/176.

MOTIFS

En vertu de l’article 5 de la loi du 31 décembre 1971 :

Les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l’article 4.

Ils peuvent postuler devant l’ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d’appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d’appel.

Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l’aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l’affaire chargés également d’assurer la plaidoirie.

Ces règles s’appliquent à la procédure d’appel en matière d’expropriation.

Toutefois l’exception prévue par l’article 5-1 (possibilité, pour un avocat du barreau de Paris, Bobigny, Nanterre ou Créteil, de postuler devant la Cour d’appel de Versailles quand il a postulé devant le Tribunal judiciaire de Nanterre) n’est pas applicable, car le juge de l’expropriation est une juridiction spéciale, régie par le code de l’expropriation (en son article L.211-1), distincte du Tribunal judiciaire. L’article L.261-1 du code de l’organisation judiciaire établit d’ailleurs une distinction entre ces juridictions. C’est donc en vain que M. et Mme [V] font valoir que lors de la première instance, ils étaient représentés par Maître Cordelier, avocat au barreau de Paris.

Il s’ensuit que le mémoire déposé par cet avocat le 12 juin 2025 dans le dossier n° 25/176 et celui déposé à la même date dans le dossier n° 25/176 sont irréguliers, et ce sans qu’il soit besoin de justifier d’un grief, s’agissant d’irrégularités de fond, comme il est dit à l’article 119 du code de procédure civile. Si l’article 121 du même code dispose que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue, cette règle ne reçoit application que si la régularisation a eu lieu dans les délais impartis.

Or en vertu de l’article R 311-26 du code de l’expropriation :

A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

(…)

En l’espèce, le second mémoire des intimés a été déposé par Maître Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, dans les deux dossiers, le 20 octobre 2025 ; or le premier mémoire de l’appelant avait été notifié dans le dossier n° 25/176 le 20 mars 2025 (avis de réception signé le 24 mars 2025), et dans le dosssier n° 25/402 le 21 mars 2025 (avis de réception signé le 26 mars 2025), si bien que le délai de trois mois suvisé était largement écoulé.

Il en résulte que les premiers mémoires doivent être annulés, n’ayant pas été régularisés par les seconds mémoires par application de l’article 121 du code de procédure civile, car ils sont irrecevables pour avoir été déposés hors délai. Par suite les pièces versées aux débats par les époux [V] sont irrecevables.

En vertu de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l’article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L’article L 213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Et l’article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

La méthode d’évaluation par comparaison, si elle n’est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 novembre 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 7 décembre 2021, date du dernier document opposable aux tiers concernant le plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’EPFIF compte faire de l’immeuble.

Le bien litigieux est une parcelle qui supporte une maison édifiée en 1933, avec rez-de-chaussée plus deux étages, sur sous-sol partiel, qui a été divisée en plusieurs appartements. L’ensemble est en mauvais état, et d’importants travaux de rénovation devront y être menés à bien concernant l’électricité, la plomberie, la plâtrerie, les menuiseries et la couverture. Il a fait l’objet de diverses occupations irrégulières. Le niveau 0 n’a pas pu être visité lors du transport sur les lieux du juge de l’expropriation, car la porte d’accès en était scellée. Au niveau 1 se trouvent un espace cuisine, une chambre, des toilettes avec douche, et deux autres chambres. A l’étage supérieur se trouvent deux chambres, une salle de bain, et un espace cuisine-salle à manger. Le jardin se trouve en contrebas ; il est à l’état de décharge, encombré de détritus.

L’immeuble se trouve en zone UT (sous-secteur Uta), laquelle correspond à un tissu urbain mixte, dans un quartier résidentiel comportant un centre commercial à proximité et, non loin, des transports en commun ; il est libre d’occupation.

L’EPFIF a versé aux débats 5 termes de comparaison :

— le bien sis à [Localité 18], [Adresse 12], vendu le 6 mai 2022 (5 767 euros/m²) ;

— le bien sis à [Localité 18], [Adresse 4], vendu le 30 mai 2022 (4 609 euros/m²) ;

— le bien sis à [Localité 18], [Adresse 15], vendu le 5 août 2022 (5 524 euros/m²) ;

— le bien sis à [Localité 18], [Adresse 7], vendu le 14 juin 2023 (4 424 euros/m²) ;

— le bien sis à [Localité 18], [Adresse 10], vendu le 25 août 2023 (5 746 euros/m²).

Le commissaire du gouvernement invoque 5 autres termes de comparaison (à savoir des maisons) :

— le bien sis à [Localité 18], [Adresse 1], vendu le 24 février 2021 (6 224 euros/m²) ;

— le bien sis à [Localité 18], [Adresse 2], vendu le 30 mars 2021 (3 159 euros/m²) ;

— le bien sis à [Localité 18], [Adresse 6], vendu le 16 septembre 2022 (6 528 euros/m²) ;

— le bien sis à [Localité 18], [Adresse 11], vendu le 15 février 2024 (5 703 euros/m²) ;

— le bien sis à [Localité 18], [Adresse 8], vendu le 14 juin 2024 (4 983 euros/m²).

Il n’y a pas lieu d’écarter des termes de comparaison au seul motif qu’il s’agit de biens qui sont voisins d’immeubles, cette seule circonstance étant insuffisante à les rendre dissemblables.

Dans ces conditions, le prix du m² doit être évalué, avant abattement, à la moyenne de l’ensemble des termes de comparaison susvisés soit 5 266 euros/m². Eu égard au mauvais état de l’immeuble et aux travaux importants qui devront y être exécutés, un abattement de 25 % sera pratiqué. La valeur du m² est donc de 3 950 euros/m² . Par infirmation du jugement, le prix de vente du bien sera fixé, en utilisant la méthode du terrain intégré, à 3 950 x 168 m², soit 663 600 euros.

S’agissant de la commission d’agence, le premier juge a alloué une somme de 51 000 euros à M. et Mme [V], et l’EPFIF ne fait pas appel sur ce point. En principe l’exercice du droit de préemption ne fait pas perdre à l’intermédiaire le bénéfice de sa rémunération, dès lors que la préemption, qui opère simplement substitution de l’autorité préemptrice dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé, ne remet pas en cause le principe de la vente. La déclaration d’intention d’aliéner visait une commission d’agence de 51 000 euros à la charge de l’acquéreur. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a alloué pareille somme aux époux [V].

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’EPFIF.

M. et Mme [V], qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— DECLARE irrecevables les mémoires déposés par M. [X] [V] et Mme [Z] [V] le 12 juin 2025 ;

— DECLARE irrecevables les mémoires déposés par M. [X] [V] et Mme [Z] [V] le 20 octobre 2025 ;

— DECLARE irrecevable les pièces produites par M. [X] [V] et Mme [Z] [V] ;

— INFIRME le jugement en date du 18 novembre 2024 en ce qu’il a fixé à 770 393 euros le prix de vente du bien de M. [X] [V] et Mme [Z] [V] ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 663 600 euros le prix de vente du bien de M. [X] [V] et Mme [Z] [V] ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— REJETTE la demande de l’EPFIF en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [X] [V] et Mme [Z] [V] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LEPRÉSIDENT