COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 JANVIER 2026

N° RG 25/02212 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XD2T

AFFAIRE :

[W] [L]

C/

[N] [B]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 18 Février 2025 par le Juge des contentieux de la protection du TJ de [Localité 9]

N° RG 24/00673

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 29.01.2026

à :

M^e Thibault DECHERF, avocat au barreau de CHARTRES (47)

M^e Lalia MIR, avocat au barreau de VERSAILLES (551)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [L]

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Thibault DECHERF, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 47

APPELANT

****************

Monsieur [N] [B]

né le 05 Mars 1984 à [Localité 9]

[Adresse 5],

[Adresse 8] [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Lalia MIR, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551

Plaidant : M^e Adam LAKEHAL du barreau de Toulouse

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 28 mars 2023, M. [N] [B] a donné à bail à M. [W] [L] un appartement situé [Adresse 12] à [Adresse 10] ([Adresse 3] [Localité 6], pour un loyer mensuel de 525 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 avril 2024, M. [B] a fait signifier à M. [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 1 952,37 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 septembre 2024, M. [B] a fait assigner en référé M. [L] aux fins d’obtenir principalement :

' la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

' l’expulsion de M. [L] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

' la condamnation de M. [L] au paiement de :

' la somme provisionnelle de 2 073,44 euros incluant le mois de septembre 2024,

' l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement, soit égale à la somme de 610,88 euros, avec révision annuelle jusqu’au départ du locataire des lieux.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 18 février 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé du tribunal judiciaire de Chartres a :

' constaté que M. [B] est recevable en son action,

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2023 entre M. [B] et M. [L] concernant l’appartement situé [Adresse 14]) sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

' constaté la résiliation du bail à la date du 11 juin 2024 ;

' ordonné en conséquence à M. [L] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du jugement ;

' dit qu’à défaut pour M. [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, M. [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

' condamné M. [L] à verser à M. [B] la somme provisionnelle de 743,23 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

' autorisé M. [L] à s’acquitter de cette somme outre le loyer et les charges courants, en quatre mensualités de 178 euros chacune et une cinquième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

' précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement ;

' condamné M. [L] à verser à M. [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

' fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

' condamné M. [L] à verser à M. [B] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné M. [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

' rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

' dit que la décision sera notifiée par le greffe au représentant du l’Etat dans le département d’Eure-et-Loir en application de l’article R. 412-2 du code des procédure civiles d’exécution.

Par déclaration reçue au greffe le 5 avril 2025, M. [L] a interjeté appel de cette ordonnance en ces termes : « appel total de l’ordonnance tant sur l’acquisition de la clause résolutoire que sur l’indemnité provisionnelle au motif que Monsieur [L] s’est acquitté de sa dette locative. »

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [L] demande à la cour de :

« à titre principal,

' déclarer irrecevable la demande de Monsieur [B] de voir la clause résolutoire acquise,

à titre subsidiaire,

' infirmer l’ordonnance du 18 février 2025 en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 28 mars 2023,

en tout état de cause,

' condamner Monsieur [B] à verser à Maître [O] [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

' condamner Monsieur [B] aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [B] demande à la cour de :

« in limine litis,

' constater l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel du 5 avril 2025,

' juger que la cour d’appel n’est saisie d’aucune demande,

au fond,

' débouter Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes,

' confirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres le 5 avril 2025 en ce qu’elle :

' constate que Monsieur [N] [B] est recevable en son action ;

' constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2023 entre Monsieur [N] [B] et Monsieur [W] [L] concernant l’appartement situé [Adresse 13] sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

' constate la résiliation du bail à la date du 11 juin 2024 ;

' ordonne en conséquence à Monsieur [W] [L] de libérer les lieux- et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

' dit qu’à défaut pour Monsieur [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procédera son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

' condamne Monsieur [W] [L] à verser à Monsieur [N] [B] la somme provisionnelle de 743,23 euros (sept cent quarante-trois euros et vingt-trois cents) (décompte arrêté au 2 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

' condamne Monsieur [W] [L] à verser à Monsieur [N] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

' fixe cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

' condamne Monsieur [W] [L] à verser à Monsieur [N] [B] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamne Monsieur [W] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

' rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

' dit que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département d’Eure-et-Loir en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

' infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres le 5 avril 2025 en ce qu’elle :

' autorise Monsieur [W] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 178 euros chacune et 5ème mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

' précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

statuant à nouveau,

' débouter Monsieur [L] de sa demande de délais de paiement,

y ajoutant en cause d’appel,

' condamner Monsieur [L] au paiement de la somme de 2 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner Monsieur [L] aux dépens d’appel. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel

Sur cette demande, M. [N] [B] fait valoir que l’appel ne tendant pas à l’annulation du jugement, M. [W] [L] était tenu de préciser les chefs de jugement critiqués dans sa déclaration d’appel ; qu’il ne les a pas davantage précisés dans ses premières conclusions d’appelant ; et que la déclaration d’appel du 5 avril 2025 n’a opéré aucune dévolution des chefs de jugement critiqués, en l’absence de mention de ceux-ci.

Pour sa part, M. [W] [L] ne formule aucune observation sur cette demande.

Sur ce

Aux termes de l’article 901 du code de procédure civile, la déclaration d’appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité : 7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est, sans préjudice du premier alinéa de l’article 915-2, limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement.

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

Aux termes de l’article 915-2 alinéa 1 du code de procédure civile, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce, la déclaration d’appel contient la mention suivante :

« Appel total de l’ordonnance tant sur l’acquisition de la clause résolutoire que sur l’indemnité provisionnelle au motif que Monsieur [L] s’est acquitté de sa dette locative. »

Dès lors, relativement aux deux chefs visés que sont l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation au versement d’une provision, la dévolution a opéré par l’effet de cette déclaration d’appel.

Par ailleurs, il est indiqué dans les premières conclusions de M. [W] [L], notifiées à la cour le 23 juin 2025, la formule « Infirmer l’ordonnance du 18 février 2025 en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 28 mars 2023 ».

Il s’ensuit que la cour est valablement saisie d’une demande d’infirmation de la décision querellée.

En revanche, il convient de constater que M. [W] [L] a abandonné sa demande d’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a condamné au paiement d’une provision de sorte que la cour n’est plus saisie de cette demande et que l’ordonnance est devenue définitive à cet égard.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur cette demande, M. [W] [L] fait valoir qu’il a repris le paiement du loyer courant trois mois après la délivrance du commandement de payer de sorte que la demande de M. [N] [B] de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable.

Il ajoute que les règlements se sont poursuivis jusqu’au 26 février 2025, date à laquelle la dette locative a été intégralement apurée et que de ce fait, il est bien-fondé à solliciter la non-acquisition des effets de la clause résolutoire.

Pour sa part, M. [N] [B] fait valoir que M. [W] [L] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement ; et que le seul fait que M. [W] [L] ait effectué des règlements postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire n’est nullement de nature à remettre en cause l’acquisition de celle-ci.

Sur ce

Aux termes de l’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de cet article, il est constant que la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, le bail litigieux comporte une clause résolutoire selon laquelle, en cas de défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

M. [N] [B] justifie avoir fait signifier à M. [W] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 952,37 euros dans le délai de deux mois, suivant exploit du 11 avril 2024, le commandement rappelant les termes de la clause de résiliation de plein droit insérée dans le contrat de bail.

M. [W] [L] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et ne formule aucun moyen de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, à défaut de contestation sérieuse établie par M. [W] [L], le commandement litigieux a produit ses effets et le bail s’est retrouvé résilié à compter du 12 juin 2024 par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera confirmée.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [W] [L] ne sollicite pas la confirmation des délais qui lui ont été accordés par le premier juge.

Par ailleurs, le décompte versé au débat permet de constater que M. [W] [L] n’a pas mis en 'uvre l’échelonnement ordonné par le premier juge, la dette passant d’un montant de 1 137,08 euros au 30 avril 2025 à 2 473,62 euros au 2 juillet 2025, date d’actualisation du décompte.

Compte tenu de ces éléments, l’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Succombant, M. [W] [L] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et sera condamné aux dépens d’appel.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à M. [N] [B] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel de sorte que M. [W] [L] sera condamné à payer à M. [N] [B] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a autorisé M. [W] [L] à s’acquitter de cette somme outre le loyer et les charges courants, en quatre mensualités de 178 euros chacune et une cinquième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Déboute M. [W] [L] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. [W] [L] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [W] [L] à payer à M. [N] [B] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente