Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société Les Hauts du Golf a demandé au tribunal administratif de Bordeaux de condamner solidairement la commune de La Teste-de-Buch et l’Etat à lui verser la somme de 18 232 048,10 euros, en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis et tenant à l’impossibilité de réaliser un projet de lotissement. Par un jugement n° 1304060 du 5 novembre 2015, le tribunal administratif a fait partiellement droit à sa demande en condamnant la commune de La Teste-de-Buch à lui verser la somme de 892 895,33 euros et en condamnant l’Etat et la commune de La Teste-de-Buch solidairement à lui verser la somme de 49 192,43 euros.

Par un arrêt n° 15BX04252, l6BX00037, 16BX00352 du 20 décembre 2016, la cour administrative d’appel de Bordeaux a, sur appels de la société Les Hauts du Golf et de la commune de La Teste-de-Buch, annulé la condamnation de la commune de La Teste-de-Buch à verser la somme de 892 895,33 euros et condamné l’Etat à garantir cette commune de la moitié de la condamnation à verser la somme de 49 192,43 euros.

Par une décision n° 408149 du 26 juillet 2018, le Conseil d’Etat a annulé cet arrêt en tant seulement qu’il statue sur la responsabilité de la commune de La Teste-de-Buch au titre de la délivrance des certificats d’urbanisme positifs des 26 juillet 1999 et 1^er décembre 2000, sur la responsabilité de l’Etat au titre de la délivrance de l’autorisation de défrichement du 14 janvier 1998 et sur les préjudices de perte de valeur vénale du terrain d’assiette et de frais d’études et de travaux engagés en vain, et a renvoyé l’affaire devant la cour.

Procédure devant la Cour :

Par deux mémoires enregistrés les 25 septembre 2018 et 30 avril 2019, la société à responsabilité limitée (SARL) Les Hauts du Golf, représentée par M^e B, demande à la cour :

1°) de réformer le jugement du tribunal administratif de Bordeaux n° 1304060 du 5 novembre 2015 ;

2°) d’annuler les refus implicites d’indemnisation du 1^er octobre 2013 de la commune de La Teste-de-Buch et de la préfecture de la Gironde adressés le 31 juillet 2013 ;

3°) de condamner solidairement la commune de La Teste-de-Buch et l’Etat à lui verser la somme de 1 140 185,85 euros augmentée des intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 13 février 2003 et capitalisés à la date du 13 février 2004 et à chaque échéance annuelle à compter de cette date ;

4°) de mettre à la charge de la commune de La Teste-de-Buch et de l’Etat le versement de la somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les nombreux certificats d’urbanisme délivrés montrent plusieurs graves contradictions, des imprécisions et des omissions illégales l’ayant incité à croire en son projet et leur délivrance constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune ;

— l’illégalité des certificats d’urbanisme a causé un préjudice de perte de valeur vénale du terrain d’assiette du projet avec frais d’acquisition ; la perte de valeur vénale du terrain d’assiette du projet est de 1 785 790,7 euros à laquelle il faut ajouter les frais d’acquisition du terrain d’un montant de 30 642,96 euros ; le montant des factures réglées relatives aux frais d’étude et de travaux s’élève à 98 384,85 euros et le coût d’immobilisation du terrain peut-être évalué à hauteur de 10 % du prix d’acquisition soit 188 549,066 euros ; les frais complémentaires justifiés en appel pour lesquels la cour avait omis de statuer sont d’un montant de 177 003,60 euros soit un préjudice indemnisable total de 1 140 185,85 euros ;

— l’autorisation de défricher du 21 mai 1990, renouvelée le 22 octobre 1998 et le 24 octobre 2003, qui n’ont pas pris en compte les caractéristiques d’espace remarquable du terrain en cause sont illégales, ces illégalités constituent une faute de nature à engager la responsabilité de l’Etat ;

— ni le tribunal administratif ni le Conseil d’Etat n’ont relevé les fautes de la commune et de l’Etat tenant à la signature d’un protocole d’accord et d’une autorisation de lotir en violation de la loi Littoral et du projet d’extension du site Natura 2000 ; la violation du droit communautaire de l’environnement et de l’article 4 §1 de la directive européenne habitats 92/43 constitue une faute ;

— la cour a commis une erreur de droit en confondant le principe de confiance légitime et le principe d’espérance légitime au point 25 de son arrêt du 20 décembre 2016, le premier principe relevant du droit communautaire, le second de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; le droit communautaire s’applique au cas d’espèce au regard de la violation du paragraphe 1 de l’article 4 de la directive habitats.

Par un mémoire enregistré le 2 avril 2019, la commune de La Teste-de-Buch, représentée par le cabinet Noyer-Cazcarra, conclut à la réformation du jugement du tribunal administratif de Bordeaux n° 1304060 du 5 novembre 2015, à la limitation de sa condamnation à verser à la société Les Hauts du Golf la moitié de la somme de 941 558,45 euros, à la condamnation de l’Etat à la garantir de la moitié du solde de la somme mise à sa charge et de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— il ressort de la combinaison de l’arrêt de la cour et de la décision du Conseil d’Etat que constituent des fautes de la commune la délivrance du certificat d’urbanisme informatif du 26 juillet 1999 et du certificat d’urbanisme positif du 1^er décembre 2000, l’adoption de la délibération du conseil municipal du 30 mars 2006 autorisant le maire à signer le protocole d’accord transactionnel et la signature de ce protocole par le maire, la délivrance de l’autorisation de lotir du 14 septembre 2006 portant sur 90 lots ; ne constituent pas des fautes la délivrance du certificat d’urbanisme du 14 janvier 1998, la décision du maire du 30 octobre 2001 portant refus d’autorisation de lotir portant sur 90 lots, le fait pour la commune de ne pas avoir saisi le juge du contrat pour obtenir la résolution du protocole transactionnel signé le 24 avril 2006, de prétendues promesses non tenues du maire, le classement en zone à urbaniser 2 AU du terrain d’assiette du projet par le plan local d’urbanisme de la commune ;

— le moyen tiré de la méconnaissance du principe d’espérance légitime est inopérant ; la cour a écarté l’intégralité de l’argumentation développée sans que le Conseil d’Etat n’ait censuré ces dispositions ; seule la délivrance d’un certificat d’urbanisme antérieur à l’acquisition du terrain et, postérieurement à ladite acquisition, d’un second certificat et d’une autorisation de lotir illégale sont de nature à ouvrir un droit à réparation à la société Les Hauts du Golf ;

— le préjudice commercial présente un caractère purement éventuel et n’est donc pas indemnisable ;

— le préjudice de la perte de valeur vénale du terrain découle de l’illégalité de l’autorisation de défrichement délivrée par l’Etat le 22 octobre 1998 et de celle du certificat d’urbanisme délivré par le maire le 26 juillet 1999 ; la perte de la valeur vénale doit être ramenée à un montant de 1 781 548 euros ;

— la société Les Hauts du Golf ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait effectivement exposé la somme de 30 642,96 euros lors de l’acquisition du terrain, le reçu étant établi à l’ordre d’une personne morale distincte de l’appelante ou de la société Eiffage ; la somme versée le 24 décembre 1999 ne constitue qu’une provision sur frais d’acquisition de sorte que le montant provisionné ne peut qu’être regardé comme dépourvu de caractère certain ; à défaut de justifier du montant des frais d’acquisition qui auraient dû être exposés pour l’achat d’un terrain non constructible de même superficie, ce chef de préjudice ne saurait faire l’objet de la moindre indemnisation ;

— le préjudice relatif aux frais d’études et de travaux réalisés en pure perte ne saurait être pris en compte qu’à hauteur de 98 384,85 euros ;

— sur les nouvelles demandes présentées en cours d’instance d’appel, en ce qui concerne les frais résultant de travaux et d’études préalables, seule la facture adressée le 7 mars 2001, par le cabinet Aurigé d’un montant de 104,12 euros correspondant à des frais de constat d’huissier de l’affichage en mairie du certificat d’urbanisme délivré le 1^er décembre 2000 pourrait être prise en compte en dépit de son incohérence ; les frais d’impôts et taxes, s’élevant à 17 116,78 euros, ne peuvent être indemnisés dès lors que le paiement de la taxe foncière, de la taxe professionnelle et de la cotisation foncière des entreprises est dépourvu de tout lien de causalité direct avec les fautes commises ; en tout état de cause, les taxes versées postérieurement au jugement du tribunal administratif du 15 mai 2008 ne peuvent pas être indemnisées, la société n’établissant pas avoir été dans l’impossibilité absolue de vendre son terrain après avoir eu connaissance de son inconstructibilité ; en ce qui concerne les « frais de passage », la somme de 25 611 euros versée à la société SICA, dont le fait générateur résulte du jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 1^er juillet 1997, antérieur au certificat d’urbanisme fautif du 26 juillet 1999, et qui se trouve directement liée, non pas avec les fautes commises par la commune ou par l’Etat, mais au seul état d’enclavement du terrain acquis par la société, ne peut être indemnisée ; en ce qui concerne les frais d’huissier de justice, les pièces produites ne permettent pas d’établir à quelles prestations se rapportent les honoraires d’huissier de sorte qu’aucun lien de causalité avec les fautes commises ne peut être reconnu ; les frais d’étude notariale correspondent à la quote part de taxe foncière lors de l’acquisition du terrain et ne sont pas indemnisables en raison de l’absence de lien de causalité avec les fautes ; hormis les frais de « publicitaire et de designer graphiste », qui correspondent pour 1 320 euros à la pose en 2006 d’un panneau publicitaire et pour 1 760 euros à la création d’une plaquette commerciale au mois de janvier 2008, l’intégralité des nouvelles demandes indemnitaires doit être écartée ;

— sur les frais relatifs au coût d’immobilisation du terrain, l’indemnisation de ce chef de préjudice doit être évaluée à une somme égale au montant des intérêts au taux légal calculés sur la somme correspondante au prix d’achat du bien ;

— l’indemnisation ne pourra être assortie que des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2013, date de réception par la commune de la demande préalable indemnitaire ; ces intérêts ne peuvent être capitalisés qu’à compter du 29 septembre 2016, date de l’enregistrement au greffe de la cour du mémoire en défense de la société ;

— eu égard au partage de responsabilité jugé par le Conseil d’Etat, l’Etat et la commune ne pourraient qu’être condamnés à verser à la société Les Hauts du Golf une somme globale de 941 558,45 euros ; les préjudices liés à l’acquisition du terrain découlent des fautes commises successivement par l’Etat et par la commune dans la délivrance d’autorisation de défrichement et de certificat d’uranisme, l’ensemble de ces décisions ayant conféré à la société une assurance sur la constructibilité des parcelles en cause ; l’Etat ne pourra qu’être déclaré solidairement responsable avec la commune, outre des frais exposés en pure perte par la société pétitionnaire, des préjudices relatifs à l’acquisition de son terrain.

Par un mémoire, enregistré le 2 avril 2019, le ministre de l’agriculture et de l’alimentation a conclu au rejet de la demande d’indemnisation de la société Les Hauts du Golf.

Il soutient que les moyens développés par la société ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 3 avril 2019, le ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales a conclu au rejet de la requête de la société Les Hauts du Golf.

Il soutient que les moyens développés par la société ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me H,

— les conclusions de M^me Cécile Cabanne, rapporteur public,

— et les observations de M^e B, représentant la société Les Hauts du Golf et les observations de M^e A, représentant la commune de La Teste-de-Buch.

Considérant ce qui suit :

1. La société Les Hauts du Golf, qui envisageait la réalisation d’un lotissement au lieu-dit Le Laurey Ouest, situé sur le territoire de la commune de La Teste-de-Buch, a notamment obtenu une autorisation de défricher délivrée par le préfet de la Gironde le 22 octobre 1998, deux certificats d’urbanisme positifs délivrés les 14 janvier 1998 et 26 juillet 1999 par le maire de La Teste-de Buch, puis une autorisation de lotir délivrée le 26 octobre 1999 au nom de la commune et portant sur 20 lots. Cette autorisation de lotir est devenue caduque le 26 avril 2001. Après avoir acquis, le 3 mars 2000, le terrain d’assiette nécessaire à la réalisation de son projet, la société Les Hauts du Golf a obtenu un nouveau certificat d’urbanisme positif le 1^er décembre 2000. Le 30 octobre 2001, le maire de La Teste-de-Buch a toutefois refusé de lui délivrer une nouvelle autorisation de lotir portant sur 90 lots. Le tribunal administratif de Bordeaux a annulé ce refus par un jugement du 26 juin 2003. Le 24 octobre 2003, le préfet de la Gironde a délivré à la société une nouvelle autorisation de défricher. Au terme d’une transaction avec la société, approuvée par une délibération du conseil municipal du 30 mars 2006 et signée le 24 avril 2006, le maire de La Teste-de-Buch lui a délivré une autorisation de lotir le 14 septembre 2006. Par trois jugements rendus les 15 mai et 17 juillet 2008, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé la délibération du 30 mars 2006, l’autorisation de lotir du 14 septembre 2006 et l’autorisation de défrichement du 24 octobre 2003. Par une décision du 14 novembre 2011, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux a rejeté les pourvois formés par la société Les Hauts du Golf contre les deux arrêts de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 7 septembre 2009 confirmant ces jugements.

2. La société Les Hauts du Golf a alors demandé au tribunal administratif de Bordeaux de condamner solidairement la commune de La Teste-de-Buch et l’Etat à l’indemniser des préjudices qu’elle estimait avoir subis du fait de l’impossibilité de réaliser son projet. Par un jugement du 5 novembre 2015, le tribunal administratif de Bordeaux a fait partiellement droit à sa demande en condamnant la commune de La Teste-de-Buch à lui verser la somme de 892 895,33 euros au titre du préjudice résultant de la perte de valeur vénale de son terrain et en condamnant solidairement l’Etat et la commune à lui verser la somme de 49 192,43 euros correspondant à la moitié des frais liés à des travaux de terrassement et à la réalisation d’études, de dossiers et de diagnostics exposés à la suite de la délivrance de l’autorisation de défrichement du 24 octobre 2003 et de l’autorisation de lotir du 14 septembre 2006, jusqu’au jugement du 15 mai 2008 annulant ces autorisations. Par un arrêt du 20 décembre 2016, la cour administrative d’appel de Bordeaux a réformé ce jugement en annulant la condamnation de la commune de La Teste-de-Buch à verser la somme de 892 895,33 euros. Par une décision du 26 juillet 2018, le Conseil d’Etat a annulé l’arrêt de la cour en tant qu’il statue sur la responsabilité de la commune de La Teste-de-Buch au titre de la délivrance des certificats d’urbanisme positifs des 26 juillet 1999 et 1^er décembre 2000, sur la responsabilité de l’Etat au titre de la délivrance de l’autorisation de défrichement du 22 octobre 1998 et sur les préjudices de perte de valeur vénale du terrain d’assiette et de frais d’études et de travaux engagés en vain et a renvoyé l’affaire devant la cour dans la limite de la cassation prononcée.

Sur la responsabilité :

3. Aux termes de l’article L. 146-1 du code de l’urbanisme : « Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux, constructions, défrichements, plantations, installations et travaux divers ». Aux termes de l’article L. 146-6 du même code, dans sa rédaction applicable à la même date : « Les documents et décisions relatifs à la vocation des zones ou à l’occupation et à l’utilisation des sols préservent les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques () ».

En ce qui concerne la délivrance des certificats d’urbanisme :

4. Aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable aux certificats d’urbanisme litigieux : " Le certificat d’urbanisme indique, en fonction du motif de la demande, si, compte tenu des dispositions d’urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété applicables à un terrain, ainsi que de l’état des équipements publics existants ou prévus, et sous réserve de l’application éventuelle des dispositions législatives et réglementaires relatives aux zones d’aménagement concerté, ledit terrain peut : / a) Etre affecté à la construction ; / b) Etre utilisé pour la réalisation d’une opération déterminée, notamment d’un programme de construction défini en particulier par la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre () ".

5. Il résulte de l’instruction que le terrain d’assiette du projet de lotissement, situé dans des dunes boisées assurant la jonction entre la forêt de La Teste-de-Buch et le domaine de Camicas, propriété du Conservatoire du littoral, est constitué d’une association, favorable à la biodiversité, de pins maritimes, de chênes pédonculés et de chênes verts, milieu adapté au lucane cerf-volant et au grand capricorne. Ce boisement présente ainsi un intérêt écologique et doit être regardé, en dépit de la proximité d’un lotissement, comme un espace protégé au titre des dispositions de l’article L. 146-6 du code de l’urbanisme. Cette protection implique par elle-même l’inconstructibilité des espaces en cause, sous la seule réserve de la réalisation des aménagements légers mentionnés au second alinéa du même article. Par suite, le certificat d’urbanisme du 26 juillet 1999 concernant un projet de lotissement, qui mentionnait certes l’application de la « loi littoral » mais qui informait la société que le terrain en cause était constructible, était illégal. La société Les Hauts du Golf est fondée à soutenir que la mention erronée figurant sur ce certificat d’urbanisme est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de La Teste-de-Buch.

6. Pour les mêmes motifs, le certificat d’urbanisme délivré le 1^er décembre 2000, qui mentionnait l’application de la « loi littoral » mais déclarait l’opération de lotissement réalisable, était entaché d’illégalité et donc de nature à engager la responsabilité de la commune de La Teste-de-Buch.

En ce qui concerne la délivrance de l’autorisation de défrichement :

7. Ainsi qu’il a été indiqué au point 5, le boisement couvrant le terrain d’assiette du lotissement projeté présente un intérêt écologique et doit être regardé, en dépit de la proximité d’un lotissement, comme un espace protégé au titre des dispositions de l’article L. 146-6 du code de l’urbanisme. Par suite, le préfet de la Gironde ne pouvait légalement délivrer, par sa décision du 22 octobre 1998, l’autorisation de défrichement des parcelles cadastrées section BK 26, 27 et 28. Cette illégalité est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de l’Etat.

En ce qui concerne le protocole d’accord transactionnel et l’autorisation de lotir :

8. La société Les Hauts du Golf fait valoir également que la délibération du conseil municipal du 30 mars 2006 autorisant le maire à signer un protocole d’accord transactionnel et l’autorisation de lotir du 14 septembre 2006 méconnaissaient le projet d’extension du site Natura 2000 et l’article 4§1 de la directive n° 92/43/CEE du Conseil du 21 mai 1992 concernant la conservation des habitats naturels ainsi que de la faune et de la flore sauvages et que cette faute serait de nature à engager la responsabilité de la commune de La Teste-de-Buch et de l’Etat. Toutefois, cette question excède les limites de la cassation prononcée. Il en est de même s’agissant de la faute de l’Etat dans l’exercice du contrôle de légalité.

Sur la cause exonératoire :

9. Il résulte de l’instruction qu’à la date de l’acquisition du terrain d’assiette par l’acte authentique du 3 mars 2000, la société Les Hauts du Golf, qui s’était vue opposer deux refus d’autorisation de lotir en 1994 et en 1995, ne se trouvait titulaire que du certificat d’urbanisme informatif du 26 juillet 1999, mentionnant expressément l’opposabilité de la « loi littoral », et d’une autorisation de lotir de vingt lots, frappée de deux recours contentieux. Ainsi, le fait, pour une société constituée de promoteurs locaux au fait des enjeux urbanistiques du Bassin d’Arcachon et de professionnels avertis connaissant les aléas juridiques pesant sur des programmes immobiliers de grande ampleur, de s’être volontairement affranchie de la condition suspensive de la promesse de vente liée à l’obtention d’une autorisation de lotir définitive en acquérant le 3 mars 2000 le terrain d’assiette sans bénéficier d’une telle autorisation de lotir définitive, constitue une faute d’imprudence. Dans ces circonstances, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les fautes commises par la société Les Hauts du Golf étaient de nature à exonérer pour moitié la commune et l’Etat de leurs responsabilités, compte tenu notamment de sa qualité de professionnelle de l’immobilier.

Sur les préjudices :

En ce qui concerne la perte de valeur vénale :

10. Il résulte de l’instruction que la société Les Hauts du Golf a acquis la propriété en cause au prix de 1 885 490,66 euros le 3 mars 2000 avec l’assurance du caractère constructible du terrain, au vu des mentions figurant sur le certificat d’urbanisme délivré le 26 juillet 1999 par la commune de La Teste-de-Buch, et de la possibilité de le défricher, par la délivrance de l’autorisation de défrichement accordée le 22 octobre 1998 par le préfet de la Gironde, induisant ainsi en erreur la société Les Hauts du Golf. Dès lors qu’à la date de l’acquisition des parcelles en cause, les dispositions de l’article L. 315-6 du code de l’urbanisme, alors en vigueur, rendaient obligatoire l’obtention d’une autorisation de défrichement avant la délivrance d’une autorisation de lotir, la société Les Hauts du Golf est fondée à demander la condamnation solidaire de l’Etat et de la commune à réparer les préjudices résultant des fautes commises par la commune et l’Etat et constitués de la perte de valeur vénale et des frais afférents à cette acquisition.

11. Il ressort de l’évaluation de l’agence Pierreton que les parcelles forestières situées au lieu-dit « Le Laurey ouest » sur le territoire de la commune de La Teste-de-Buch, d’une surface de 19,74 hectares, ont été évaluées à un prix de 99 700 euros le 23 janvier 2015. Toutefois, il ressort de l’acte de vente du 3 mars 2000 qu’il portait sur des parcelles d’une superficie de 20 ha 57 a 74 ca. Par suite, le préjudice subi par la société Les Hauts du Golf peut être évalué à la somme de 1 781 548 euros, correspondant à la différence entre le prix d’acquisition du terrain et sa valeur en tant que terrain non constructible.

En ce qui concerne les frais d’actes notariés :

12. Le préjudice résultant du paiement des frais d’actes notariés exposés lors de l’acquisition des terrains d’assiette du projet de lotissement est lié au préjudice résultant de la perte de valeur vénale. Par suite, ce préjudice entre dans la limite de la cassation prononcée par le Conseil d’Etat. La société appelante produit un reçu du 30 décembre 1999 établissant qu’elle a versé, le 14 décembre 1999, une somme de 33 691,23 euros en paiement des frais d’acquisition des terrains des consorts D. Dès lors qu’il convient de déduire de ces frais ceux qui auraient dû normalement être exposés pour l’acquisition d’un terrain non constructible, il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en allouant à la société Les Hauts du Golf une somme de 20 000 euros.

13. La cour administrative d’appel de Bordeaux a écarté la demande de la société Les Hauts du Golf tendant à l’indemnisation du préjudice résultant du coût d’immobilisation de son terrain au point 41 de l’arrêt n° 15BX04252, 16BX00037, 16BX00352 du 20 décembre 2016. Le Conseil d’Etat a validé, au point 19 de sa décision, la position de la cour aux termes de laquelle ce préjudice présentait un caractère purement éventuel et n’était donc pas indemnisable. Par suite, ce préjudice n’entre pas dans les limites de la cassation prononcée.

En ce qui concerne les frais engagés inutilement :

S’agissant des frais d’études et de travaux :

14. Les frais d’études et de travaux que la société Les Hauts du Golf a engagés inutilement pouvant être indemnisés sont ceux résultant de la facture datée du 29 février 2008 d’un montant de 325,64 euros payée à M. G le 3 mars, des factures des 10 septembre 2001 et 26 septembre 2007 de la société A.U.I.G.E. correspondant aux frais de géomètre-experts d’un montant respectif de 48 783,69 euros HT et de 33 408,52 euros HT, ainsi que de celle du 30 mai 2005 d’un montant de 8 700 euros HT engagés pour la constitution d’un dossier « loi sur l’eau » et l’établissement de plans d’insertion, de la facture du 5 février 2008 de la société Van Cuyck TP pour des frais de travaux préparatoires de nettoyage du terrain d’un montant de 4 067 euros HT, de la facture du 5 février 2008 de la société Simethis relative à des prestations de diagnostic écologique d’un montant de 3 100 euros HT, de la facture A.U.I.G.E du 7 mars 2001 mentionnant en objet « Les Hauts de Golf – le Laurey ouest constat d’huissier » de 104,12 euros. Enfin, les dépenses correspondant à la note d’honoraires datée du 21 janvier 2008, concernant la mission de création et exécution de création graphique de la plaquette commerciale des Hauts du Golf à Arcachon d’un montant de 1 760 euros et celles correspondant à la facture de la SARL Atelier l’Estey, datée du 2 novembre 2006, d’un montant de 1 320 euros hors taxe relative à la création et la pose d’un panneau publicitaire sont liées au projet et doivent être indemnisées.

15. En revanche, il est constant que les actes d’engagement produits par la société Les Hauts du Golf n’ont pas été réglés. En outre, les sommes correspondant à la facture datée du 8 août 1990 concernant la réalisation d’un lotissement de 133 lots par le géomètre expert Philippe Lafon, dont le montant réglé est illisible et dont il n’est pas établi que cette opération soit celle objet des certificats d’urbanisme litigieux, ne peuvent être indemnisées. Par ailleurs, la facture A.U.I.G.E de 11 443,68 euros datée du 23 décembre 1999 concernant les certificats d’urbanisme relatifs au lotissement Les Hauts du Golf 1 et 2 correspond à des études réalisées antérieurement à la délivrance des certificats d’urbanisme litigieux. Enfin, la facture du centre européen de recherches et d’applications géologiques (CERAG) du 27 juillet 1999, relative à une étude hydrogéologique pour un montant de 1 448 euros HT, ne permet pas, en l’absence de précision quant aux prestations réalisées, de caractériser le lien de causalité direct et certain avec les fautes résultant de la délivrance des actes illégaux en litige. Par suite, ces dépenses exposées ne peuvent être indemnisées.

16. Il résulte de ce qui précède que le montant des frais d’études et de travaux indemnisables s’élève à une somme totale de 101 568,97 euros.

S’agissant du remboursement des impôts et taxes :

17. La circonstance invoquée par la commune que les taxes foncières sont calculées sur la valeur du terrain conformément aux règles fiscales en vigueur ne fait pas obstacle à ce que soient indemnisées ces dépenses, qui n’auraient pas été exposées si la société requérante avait été informée de l’absence de constructibilité du terrain et de l’impossibilité de défricher ses parcelles. En revanche, à compter de l’annulation, le 15 mai 2008, par le tribunal administratif de Bordeaux des autorisations de défrichement et de lotissement qui lui avaient été accordées, la société Les Hauts du Golf avait connaissance de l’inconstructibilité et de l’impossibilité de défricher son terrain et n’établit pas avoir été dans l’impossibilité de le vendre. Par suite, elle ne peut solliciter le remboursement de la taxe foncière au-delà de l’année 2008 et le préjudice indemnisable doit être limité à la somme de 5 031 euros au titre des années 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2007 et 2008. Il y a lieu d’y ajouter, au même titre, la somme de 590 euros, représentant la quote part de la taxe foncière des consorts D, anciens propriétaires des parcelles en cause au titre de l’année 2000, résultant de la facture de l’étude notariale datée du 9 avril 2001. En revanche, la taxe professionnelle et la cotisation foncière des entreprises auxquelles a été assujettie la société Les Hauts du Golf pour les années 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 et 2011 sont dépourvues de tout lien de causalité avec l’illégalité des actes litigieux.

S’agissant des frais résultant du versement d’une indemnité de passage :

18. Il résulte de l’instruction que par un jugement du 27 mars 2001, le tribunal de grande instance de Bordeaux a homologué un rapport d’expertise fixant l’assiette du droit de passage sur le fonds voisin appartenant à la Société Immobilière de la Côte d’Argent (SICA) et imposant à la SARL Les Hauts du Golf de verser à la société SICA une indemnité globale de 168 000 francs, soit 25 611 euros, en application de l’article 682 du code civil. Il résulte des termes de ce jugement que les consorts D, anciens propriétaires des parcelles en cause, ont assigné, le 15 janvier 1996, la société SICA afin d’assurer sur le fonds de celle-ci un passage qui permette d’assurer une desserte suffisante et complète de leur propre fonds et que le principe du droit de passage a été reconnu par un jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 1^er juillet 1997. Par suite, le paiement de cette indemnité n’est pas directement lié aux fautes commises par la commune ou l’Etat et ne peut être indemnisé.

S’agissant de frais d’huissier :

19. Les factures d’huissier produites par la société Les Hauts du Golf ne permettent pas d’établir le lien de causalité entre les prestations effectuées et l’illégalité des actes de la commune ou de l’Etat. Par suite, il n’y a pas lieu d’indemniser ce chef de préjudice.

S’agissant des frais de justice :

20. Les frais de justice, s’ils ont été exposés en conséquence directe d’une faute de l’administration, sont susceptibles d’être pris en compte dans le préjudice résultant de l’illégalité fautive imputable à l’administration. Toutefois, lorsque l’intéressé a fait valoir devant le juge une demande fondée sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative, le préjudice est intégralement réparé par la décision que prend le juge sur ce fondement. Il résulte de l’instruction que des factures ne comportent pas de précision quant à l’objet de la prestation, soit les factures de M^e C du 7 avril 2005 de 2 975,43 euros et de M^e F du 15 mai 2012 de 2 240 euros, et que d’autres factures sont sans lien avec les illégalités fautives de la présente instance, soit la facture de M^e C du 3 avril 2008 de 2 000 euros et les factures de M^e E des 30 octobre 2001 et 18 février 2008 d’un montant respectif de 2 500 et 1 300 euros. Par ailleurs, la société Les Hauts du Golf ne saurait obtenir, dans le cadre du présent recours, une somme correspondant aux factures de M^e F des 23 octobre 2013, 9 août 2013, 18 novembre 2014, 5 décembre 2014, 26 mars 2015 et 3 juillet 2015, respectivement de 2 500 euros, 2 000 euros, 1 500 euros, 1 000 euros et 1 500 euros et 1 500 euros, destinées à couvrir les frais d’avocat exposés pour son action dans l’instance 1304060 ayant donné lieu à la décision du tribunal administratif de Bordeaux du 5 novembre 2015 dès lors que ce jugement lui a accordé une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il résulte de l’instruction que la société Les Hauts du Golf n’a pas réglé personnellement les frais mis à sa charge par le Conseil d’Etat dans l’instance n° 333675 et 333676. Dès lors le préjudice correspondant ne peut être indemnisé. En revanche, il y a lieu d’accorder à la société Les Hauts du Golf une somme de 40 268 euros correspondant aux frais de justice exposés dans les instances 02002091, 0604613, 0604832, 070124362, 0705754, 0705702, 0800029, 0701243, 08BX02317, 08BX02318, 08BX01772 et 08BX01773, dans lesquelles la société Les Hauts du Golf a été regardée comme la partie perdante à l’instance et a, à ce titre, versé des frais en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

21. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que, compte tenu du partage de responsabilité retenu ci-dessus, il y a lieu de condamner solidairement l’État et la commune de La Teste-de-Buch à verser à la société Les Hauts du Golf la somme de 974 502,99 euros au titre de la perte de valeur vénale du terrain et des frais qu’elle a exposés inutilement et de réformer en ce sens le jugement attaqué du tribunal administratif de Bordeaux.

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts :

22. La SARL Les Hauts du Golf a droit aux intérêts au taux légal correspondant à l’indemnité de 974 502,99 euros à compter du 2 août 2013, date de réception par la commune de La Teste-de-Buch et par l’État de sa demande indemnitaire.

23. A la date d’enregistrement du mémoire par lequel la société Les Hauts du Golf demande la capitalisation des intérêts, le 28 septembre 2016, il était dû plus d’une année d’intérêts. Par suite, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation à cette date et à chaque échéance annuelle à compter de cette date.

Sur l’appel en garantie de l’Etat par la commune :

24. Eu égard aux circonstances de l’espèce et notamment à l’importance respectives des fautes commises par l’Etat et la commune de La Teste-de-Buch rappelées précédemment, il y a lieu de condamner l’Etat à garantir la commune de la moitié de la condamnation prononcée à son encontre.

Sur les frais exposés par les parties à l’occasion du litige :

25. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Les Hauts du Golf, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la commune de La Teste-de-Buch au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge solidaire de la commune de La Teste-de-Buch et de l’État une somme de 1 500 euros à verser à la société Les Hauts du Golf au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1^er  : L’Etat et la commune de La Teste-de-Buch sont condamnés à verser solidairement à la société Les Hauts du Golf la somme de 974 502,99 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2013. Les intérêts dus sur ces sommes seront capitalisés pour porter eux-mêmes intérêts à compter du 28 septembre 2016, puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date.

Article 2 : L’Etat est condamné à garantir la commune de La Teste-de-Buch à concurrence de 50 % des condamnations prononcées à son encontre.

Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 5 novembre 2015 est réformé en ce qu’il a de contraire au présent arrêt.

Article 4 : L’Etat et la commune de La Teste-de-Buch verseront solidairement la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Les Hauts du Golf et les conclusions de la commune de La Teste-de-Buch tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la société Les Hauts du Golf, à la commune de La Teste-de-Buch, au ministre de l’agriculture et de l’alimentation et au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.

Délibéré après l’audience du 5 décembre 2019 à laquelle siégeaient :

M^me Marianne Hardy, président,

M. Didier Salvi, président-assesseur,

M^me H, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 19 décembre 2019.

Le rapporteur,

H Le président,

Marianne Hardy

Le greffier,

Caroline Brunier

La République mande et ordonne au ministre de l’agriculture et de l’alimentation en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.