Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. G E, M^me F C, M. I H, M. B L, M. O D, M^me N P, M^me A K et M^me J M ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler, d’une part, l’arrêté du 29 mars 2018 par lequel le maire de Bordeaux a accordé à la SCI 85 Chartrons un permis de construire pour la réalisation d’un hôtel de 90 chambres et de deux restaurants, sur des parcelles cadastrées section RH n° 174, 178, 179, 181, 182, 183, 261 et 49 situées au 85 quai des Chartrons à Bordeaux et, d’autre part, l’arrêté du 17 janvier 2019 par lequel le maire de Bordeaux a délivré à la même société un permis de construire modificatif.

Par un jugement n° 1802257 du 27 décembre 2019, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé ces deux arrêtés, mis à la charge de la commune de Bordeaux le versement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et rejeté le surplus des conclusions des parties.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 26 février 2020, la SCI 85 Chartrons, représentée par M^e Cornille, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 27 décembre 2019 ;

2°) de rejeter, au besoin en faisant application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, la demande présentée par M. E et autres devant le tribunal administratif de Bordeaux tendant à l’annulation des arrêtés des 29 mars 2018 et 17 janvier 2019 ;

3°) de mettre à la charge solidaire de M. E, M^me C, M. H, M. L, M. D, M^me P, M^me K et M^me M le versement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code justice administrative.

Par un arrêt avant-dire droit n° 20BX00686 du 18 octobre 2022, la cour a sursis à statuer sur les conclusions de la requête pour permettre à la SCI 85 Chartrons de notifier, le cas échéant, à la cour une mesure de régularisation de l’illégalité tirée de la méconnaissance de l’article 2.2.3.2 du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux, dans le délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêt.

Par un mémoire enregistré le 22 juin 2023, la société SCI 85 Chartrons, représentée par M^e Cornille, a transmis à la cour le permis de construire modificatif qui lui a été délivré le 13 juin 2023 par le maire de la commune de Bordeaux.

Par des mémoires enregistrés les 11 septembre et 6 novembre 2023, M. H, M. L, et M^me M, représentés par M^e Lourme, concluent à la mise hors de cause des consorts D, P, K, C et E, au rejet de la requête, à l’annulation du permis de construire modificatif du 13 juin 2023, à défaut à ce qu’il soit constaté que ce permis n’a pas régularisé les illégalités du projet et à ce que soit mis à la charge de la commune de Bordeaux et de la SCI 85 Chartrons le versement d’une somme de 4 000 euros chacune sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— les consorts D, P, K, C et E renoncent au jugement de première instance et sollicitent leur mise hors de cause ;

— le permis modificatif du 13 juin 2023 est entaché de fraude ; il présente artificiellement la parcelle anciennement cadastrée RH 49 devenue RH 372, 373 et 374 comme comprise dans le projet dans l’objectif de bénéficier d’un gabarit enveloppe plus favorable ; cette parcelle supporte l’immeuble du 85 quai des Chartrons qui n’a aucun lien fonctionnel ni structurel avec le projet ; aucun des plans du projet modifié n’inclut cette parcelle ;

— le dossier de demande n’est pas conforme aux exigences des articles R. 431-5 et R. 431-6 du code de l’urbanisme ; le pétitionnaire a produit deux formulaires CERFA différents sans que l’on sache lequel a été produit à l’appui de la demande de permis modificatif ; le formulaire est incomplet quant à l’emprise du projet ; trois nouvelles chambres sont créées, ce qui implique une nouvelle place de stationnement que le pétitionnaire n’a pas mentionnée dans le formulaire ; cette nouvelle place n’a donc pas été autorisée ; le dossier mentionne une surface construite de 4 677,20 m² alors qu’il n’existe pas de construction ayant cette surface ; il ne s’agit pas d’une simple erreur matérielle ; cette information erronée vise à induire l’administration en erreur ; le dossier ne présente aucune information claire sur l’intégration au projet de l’immeuble du 85 quai des Chartrons à usage de logement et de bureaux ; il s’agit d’informations essentielles dont l’absence au dossier a induit l’administration en erreur, notamment les services de sécurité incendie ;

— la décision modificative n’a pas régularisé les illégalités du projet quant aux règles de hauteur et de gabarit enveloppe ; l’immeuble du 85 quai des Chartrons ne peut pas servir de référence à la détermination du gabarit enveloppe puisqu’il n’est pas inclus dans le terrain d’assiette du projet ; le gabarit enveloppe ne peut pas être déterminé en considérant que le terrain donne sur deux voies car il ne donne que sur la rue Darbon pour lequel un filet de hauteur de 12 mètres a été déterminé par le plan Ville de pierre ; la hauteur maximale ne pouvait donc dépasser 15 mètres alors que le projet présente une hauteur de 19 mètres ; ce moyen est recevable car il se rattache à la fraude du pétitionnaire ;

— le projet porte gravement atteinte à l’intérêt architectural du quartier inscrit au Patrimoine mondial de l’Unesco, en violation de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et des articles 2.4.1.1 et 2.4.1.3 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par un mémoire enregistré le 28 septembre 2023, la SCI 85 Chartrons, représentée par M^e Cornille, conclut aux mêmes fins que sa requête.

Elle soutient que :

— la modification du projet n’a nullement pour objet de modifier le terrain d’assiette du projet ; elle ne vise qu’au déplacement du local technique de la piscine, au déplacement de la piscine, à l’ajout de trois chambres, à l’ajout d’une place de stationnement vélo et à l’inversion du restaurant en toiture vers les quais ; aucune fraude ne peut donc être retenue ;

— la mention d’une surface existante de 4 677,20 m² ne vise en réalité que la surface faisant l’objet du permis initial, à laquelle la demande de permis modificatif ajoute 33,08 m² ; il s’agit d’une erreur matérielle sans incidence sur la légalité du permis ; il en va de même des erreurs matérielles qui ont pu affecter la mention des parcelles de l’emprise du projet ;

— si le plan de masse n’intègre pas l’immeuble du 85 quai des Chartrons, c’est que cet immeuble ne sera pas modifié ; il est cependant la propriété du pétitionnaire et servira au passage des employés ; au demeurant, le permis modificatif n’a rien changé sur ce point ;

— les requérants ne peuvent contester l’appréciation portée par la cour dans son arrêt avant-dire droit sur l’application des règles de gabarit enveloppe prévues en cas de terrain donnant sur plusieurs voies publiques ; ils ne pourraient contester cette appréciation que par un pourvoi en cassation ;

— en tout état de cause, le projet comprend bien la parcelle RH 49 quand bien même aucun travaux ne sera réalisé sur l’immeuble existant ; le nouveau projet qui inverse le sens de la pente de la construction pour présenter une pente décroissante depuis les quais vers la rue Darbon, respecte les règles de gabarit enveloppe ; le permis modificatif régularise donc le seul vice retenu par la cour.

Par ordonnance du 6 novembre 2023, la clôture de l’instruction a été fixée au 21 novembre 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Elisabeth Jayat,

— les conclusions de M. Stéphane Gueguein, rapporteur public,

— et les observations de M^e Eizaga pour la société 85 Chartrons et de M^e Lourme pour M. E, M^me C, M. H, M. L, M. D, M^me P, M^me K et M^me M.

Considérant ce qui suit :

1. Le 7 novembre 2017, la SCI 85 Chartrons a déposé une demande de permis de construire pour la réalisation d’un hôtel de 90 chambres et de deux restaurants, dont l’un situé sur la toiture-terrasse, pour une surface de plancher totale de 4 677,20 m², sur neuf parcelles cadastrées section RH n°174, 177, 178, 179, 181, 182, 183, 261 et 49 situées au 85 quai des Chartrons, à Bordeaux. Par un arrêté du 29 mars 2018, le maire de Bordeaux a accordé le permis de construire sollicité. Par un arrêté du 17 janvier 2019, le maire de Bordeaux a délivré un permis de construire modificatif à la SCI 85 Chartrons. Saisi par plusieurs personnes propriétaires de lots de co-propriété à usage d’habitation dans une résidence située à proximité, le tribunal administratif de Bordeaux, par jugement du 27 décembre 2019, a prononcé l’annulation de l’arrêté de permis de construire initial du 29 mars 2018 et de l’arrêté modificatif du 17 janvier 2019. La SCI 85 Chartrons relève appel de ce jugement.

2. Par un arrêt avant-dire droit n° 20BX00686 du 18 octobre 2022, la cour, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions de la requête pour permettre à la SCI 85 Chartrons de notifier, le cas échéant, à la cour une mesure de régularisation de l’illégalité tirée de la méconnaissance de l’article 2.2.3.2 du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux, dans le délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêt. Par un mémoire enregistré le 22 juin 2023, la société SCI 85 Chartrons a transmis à la cour le permis de construire modificatif qui lui a été délivré le 13 juin 2023 par le maire de la commune de Bordeaux.

Sur la demande des consorts D, P, K, C et E tendant à leur mise hors de cause :

3. Les consorts D, P, K, C et E, demandeurs en première instance, déclarent renoncer au bénéfice de la chose jugée par le tribunal et demandent leur mise hors de cause. Toutefois, eu égard aux effets qui s’attachent à l’annulation pour excès de pouvoir d’un acte administratif, la circonstance que la personne qui a poursuivi et obtenu cette annulation déclare ultérieurement renoncer à se prévaloir du jugement intervenu est sans influence sur une telle annulation qui ne peut être regardée comme ayant disparu du seul fait de cette renonciation. Les autres intimés n’ont au surplus pas entendu renoncer au bénéfice de la chose jugée. Il suit de là que les permis de construire en litige ayant été et restant annulés, la requête d’appel de la SCI Les Chartrons, qui tend à ce que la cour annule le jugement du tribunal administratif et fasse revivre ces décisions comme n’étant pas entachées d’excès de pouvoir, conserve son objet.

Sur la légalité des permis de construire en litige :

4. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

5. En premier lieu, il ressort clairement des pièces produites à l’appui de la demande de permis de construire modificatif présentée par la SCI 85 Chartrons que les modifications apportées au projet portent sur l’ajout de trois chambres, l’ajout d’un stationnement vélo, le déplacement de la piscine et de son local technique vers la rue Darbon et l’inversion du restaurant en toiture vers les quais et que, comme dans le projet initial, l’immeuble existant situé au 85 quai des Chartrons, à usage d’habitation et de bureaux, n’est destiné à faire l’objet d’aucun travaux, seul étant prévu sur son emprise, comme dans le projet initial, un accès destiné au personnel de l’hôtel. Si le dossier de demande, et notamment les plans de mise en évidence du gabarit, mentionne cependant cet immeuble et la parcelle qui le supporte, qui appartient à la même unité foncière que les terrains destinés à supporter les constructions nouvelles, cette mention ne résulte pas d’une fraude en vue de permettre au pétitionnaire de bénéficier de règles de gabarit plus avantageuses mais correspond aux critères de mise en œuvre des règles de l’article 2.2.3.2 du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux qui, ainsi que l’a jugé la cour dans son arrêt du 18 octobre 2022, doivent s’apprécier non au regard des seules parcelles supportant le projet de construction proprement dit, mais au regard de l’unité foncière considérée. Les intimés ne sont donc pas fondés à soutenir que le permis de construire modificatif serait entaché de fraude.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire précise : a) L’identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu’il s’agit d’une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique ; b) L’identité de l’architecte auteur du projet, sauf dans les cas prévus à l’article R*431-2 ; c) La localisation et la superficie du ou des terrains ; d) La nature des travaux ; e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; f) La surface de plancher des constructions projetées, s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; g) La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé () i) S’il y a lieu, que les travaux portent sur une installation, un ouvrage, des travaux ou une activité soumis à déclaration en application de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code de l’environnement ; j) S’il y a lieu, que les travaux portent sur un projet soumis à autorisation environnementale en application de l’article L. 181-1 du code de l’environnement ; k) S’il y a lieu, que les travaux doivent faire l’objet d’une dérogation au titre du 4° de l’article L. 411-2 du code de l’environnement () « . L’article R. 431-6 du même code dispose que : » Lorsque le terrain d’assiette comporte des constructions, la demande précise leur destination, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28, leur surface de plancher et indique si ces constructions sont destinées à être maintenues et si leur destination ou sous-destination est modifiée par le projet ".

7. Si, comme le relèvent les intimés, le pétitionnaire a produit dans son dossier de demande de permis modificatif deux formulaires CERFA présentant un tableau différent des surfaces concernées par le projet, il ressort des pièces du dossier que l’un des deux tableaux est celui produit dans le cadre du formulaire de demande de permis de construire modificatif et que le second est celui inclus dans le formulaire de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions. Aucune confusion ne résulte des données figurant dans l’un et l’autre de ces tableaux, qui n’ont pas le même objet. Par ailleurs, si la demande de permis de construire modificatif prévoit la création de trois nouvelles chambres, il ne résulte d’aucune pièce du dossier que le pétitionnaire aurait nécessairement prévu de ce fait, en plus de la place supplémentaire de stationnement pour vélo qui figure tant dans le formulaire que sur les plans, une nouvelle place de stationnement pour automobiles qu’il aurait omis de mentionner dans le formulaire. En outre, si le dossier de demande mentionne une surface construite d’hébergement hôtelier de 4 677,20 m² et une surface à créer de 33,08 m², ces informations n’ont pu induire l’administration en erreur, la surface de 4 677,20 m² correspondant à la superficie du projet initial, alors même que la construction n’était pas réalisée à la date de dépôt de la demande de permis de construire modificatif, et celle de 33,08 m² correspondant à la surface supplémentaire prévue lors de la modification du projet, ainsi que cela résulte clairement des autres pièces produites au dossier de demande. Enfin, ainsi qu’il a été dit précédemment, le dossier de demande présente les points sur lesquels portent les modifications apportées au projet, sans qu’aucune pièce ne crée de confusion quant à l’intégration dans le projet de l’immeuble existant du 85 quai des Chartrons, sur lequel aucun travaux n’est prévu et qui ne figure dans les plans qu’au titre de la détermination du gabarit de hauteur. Les moyens tirés de la méconnaissance des article R. 431-5 et R. 431-6 précités du code de l’urbanisme doivent ainsi être écartés.

8. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier qu’à la suite de l’arrêt avant-dire droit de la cour du 18 octobre 2022, le pétitionnaire a prévu d’inverser les derniers niveaux du projet en déplaçant la piscine vers la rue Darbon et le restaurant vers les quais, de sorte que la hauteur de la construction soit décroissante des quais vers la rue Darbon. La demande de permis modificatif comporte des plans de mise en évidence du gabarit respectant le gabarit enveloppe déterminé comme il est dit à l’article 2.2.3.2 du règlement du plan local d’urbanisme s’agissant des terrains donnant sur deux voies. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier et il n’est d’ailleurs pas soutenu que ces plans comporteraient des inexactitudes ou ferait apparaître une méconnaissance des règles de gabarit ainsi déterminées. Ainsi qu’il a été dit ci-dessus, les intimés ne sont pas fondés à soutenir que le gabarit enveloppe devait être déterminé au regard de la seule référence de hauteur de la rue Darbon, soit 12 mètres, et que l’immeuble du 85 quai des Chartrons devait être exclu pour déterminer cette référence au regard de l’article 2.2.3.2 du règlement du plan local d’urbanisme. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif du 13 juin 2023 a régularisé le vice retenu dans l’arrêt du 18 octobre 2022.

9. Enfin, les intimés soutiennent que le projet porte gravement atteinte à l’intérêt architectural du quartier inscrit au Patrimoine mondial de l’Unesco, en violation de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et des articles 2.4.1.1 et 2.4.1.3 du règlement du plan local d’urbanisme.

10. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Aux termes de l’article 2.4.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone dans laquelle le projet est destiné à s’implanter : « L’implantation des constructions, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales () Le choix des matériaux et des peintes peut se faire en contraste ou en continuité avec les matériaux des constructions protégées existantes sur le terrain ou avoisinantes () ». Aux termes de l’article 2.4.1.3 du même règlement : « Constructions nouvelles. Toute construction nouvelle () doit, par continuité ou par contraste architectural, contribuer à conserver et mettre en valeur les ensembles urbains protégés » tels les séquences urbaines, figures urbaines ou perspectives urbaines repérées aux plans au 1/1000° dits « ville de pierre » du présent règlement () ". Dès lors que ces dispositions du plan local d’urbanisme ont le même objet que les dispositions, également invoquées de l’article R. 111- 27 du code de l’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport à ces dispositions que la légalité du permis de construire contesté doit être appréciée.

11. Il ressort des pièces du dossier que le projet est destiné à s’implanter dans un secteur qui fait partie de l’espace inscrit au Patrimoine mondial de l’Unesco, en seconde ligne du quai des Chartrons, dans le tissu urbain dense de ce quartier, composé d’immeubles en pierre du XIXème siècle mais également d’immeubles collectifs récents. Si le volume du projet est important, avec la création d’une surface de plancher totale de 5 220,22 m², sa conception suit le caractère « laniéré » du parcellaire du secteur, il comporte la création d’espaces arborés dans le respect de la palette végétale de la région, il assure la préservation de l’immeuble du 85 quai des Chartrons. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier et notamment des mentions non utilement contestées de la notice architecturale jointe au dossier de demande que l’épannelage résultant notamment du projet tel que modifié ainsi que sa hauteur maximale de 18,77m rendent l’immeuble à construire non visible des quais et de la rive droite. Le projet architectural de ce futur équipement hôtelier, édifié en lieu et place d’un ancien chai des années 1950 en béton et parpaings, privilégie l’aspect vitré en rez-de-chaussée, prévoit des parements de pierre calcaire marbrière blonde sur les quatre façades avec de larges baies en retrait et légèrement en biais par rapport au nu de la façade, ainsi que l’utilisation de l’acier, du verre et du bois pour les niveaux de toiture. De plus, le permis de construire est expressément délivré sous réserve de la présentation au début du chantier des échantillons et prototypes des matériaux de façade. Dans ces conditions, et malgré l’importance de son volume, le projet, qui préserve le bâti ancien de la façade sur les quais et présente une conception architecturale adaptée aux séquences urbaines du secteur, ne méconnaît aucune des dispositions citées au point précédent.

12. Il résulte de tout ce qui précède que le permis de construire modificatif délivré le 13 juin 2023 à la SCI 85 Chartrons a régularisé le permis de construire initial du 29 mars 2018 et le permis de construire modificatif du 17 janvier 2019 et que la SCI 85 Chartrons est fondée à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif a annulé ces permis de construire et à demander le rejet de la demande en annulation formée contre ces permis.

Sur les frais liés à l’instance :

13. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions des parties présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 27 décembre 2019 est annulé.

Article 2 : La demande présentée devant le tribunal administratif de Bordeaux par M. E, M^me C, M. H, M. L, M. D, M^me P, M^me K et M^me M est rejetée et les conclusions d’appel de M. H, M. L et M^me M sont rejetées.

Article 3 : Les conclusions de la SCI 85 Chartrons et de la commune de Bordeaux tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. B L, désigné en application de l’article R.751-3 du code de justice administrative, à la SCI 85 Chartrons et à la commune de Bordeaux.

Une copie en sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bordeaux en application de l’article R. 751-11 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 12 mars 2024 à laquelle siégeaient :

M^me Elisabeth Jayat, présidente,

M. Sébastien Ellie, premier conseiller,

M^me Héloïse Pruche-Maurin, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 avril 2024.

Le premier assesseur,

Sébastien EllieLa présidente rapporteure

Elisabeth Jayat

La greffière,

Virginie Santana

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.