Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre a, 21 mars 2019, n° 15/09245

TGI Montpellier 3 novembre 2015

CA Montpellier
Confirmation 21 mars 2019

Arguments

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Rejeté
Erreur sur les conséquences fiscales de la vente
La cour a estimé que la faute du notaire n'était pas à l'origine de la fiscalité applicable à l'opération, et que les époux C Y auraient dû s'acquitter des droits de toute façon.
Rejeté
Manquement au devoir de conseil
La cour a jugé que les préjudices liés à ce manquement n'étaient pas prouvés, notamment l'absence de paiement de majorations ou pénalités.

Commentaire • 1

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1. Manquement du notaire à son obligation de renseignement en matière fiscaleAccès limité

Christophe Albiges · Gazette du Palais · 17 décembre 2019

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. a, 21 mars 2019, n° 15/09245
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	15/09245
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 3 novembre 2015, N° 14/02259
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Anne-Marie HEBRARD, président
Avocat(s) :	Gilles LASRYOlivier BRUN
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLEDORIA AVOCATS
Parties :	SCP BLAZY DENJEAN VERLAGUET

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 21 MARS 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/09245 – N° Portalis

DBVK-V-B67-MMGM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 NOVEMBRE 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/02259

APPELANTS :

Monsieur I C Y

né le […] à […]

de nationalité Française

27 B rue I Grand

[…]

Représenté par M^e Franck DENEL de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de M^e Olivier BRUN, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame A B épouse C Y

née le […] à MONTREUIL

de nationalité Française

27 B rue I Grand

[…]

Représentée par M^e Franck DENEL de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de M^e Olivier BRUN, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

INTIMES :

Maître F G

[…]

34401 X

Représenté et assisté de M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES
- LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

SCP G DENJEAN VERLAGUET,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités au siège social

[…]

34400 X

Représentée et assistée de M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 15 Janvier 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le Mardi 05 Février 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie HEBRARD, Président de chambre, chargé du rapport et Monsieur Thierry CARLIER, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne-Marie HEBRARD, Président de chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller, rédacteur

Monsieur Thierry CARLIER, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER

ARRET :

—  CONTRADICTOIRE.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne-Marie HEBRARD, Président de chambre, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier.

****

EXPOSE DU LITIGE :

Courant 2012, I C Y et A B son épouse ont, par le ministère de F G, notaire associé à X, vendu leur propriété située à Aubais (30) qui constituait leur habitation principale et se sont portés acquéreurs, au prix de 491.000 €, d’une nouvelle résidence située à Gallargues le Montueux (30).

Ils ont vendu leur propriété d’Aubais après l’avoir divisée en trois parcelles distinctes dont deux parcelles à bâtir.

Reprochant au notaire d’avoir commis des erreurs concernant les dispositions fiscales applicables aux ventes des terrains à bâtir à l’origine de deux redressements fiscaux d’un montant total de plus de 100.000 €, les époux C Y ont fait citer ce dernier avec la Scp de notaires, par actes d’huissier en date du 6 septembre 2013, devant le tribunal de grande instance de Montpellier en réparation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 3 novembre 2015 ce tribunal a :

• débouté les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes ;

• condamné les époux C Y aux dépens et à payer aux défendeurs la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux C Y ont relevé appel de ce jugement le 8 décembre 2015 à l’encontre de toutes les parties.

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 13 mai 2016;

Vu les conclusions de F G et de la Scp G Denjean Verlaguet remises au greffe le 10 mars 2016 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2019 ;

M O T I F S :

Les notaires ont pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent et doivent prévoir, à cet effet, les conséquences fiscales de l’acte qu’ils sont chargés de rédiger afin d’en informer leurs clients.

En l’espèce, F G a commis une erreur sur les conséquences fiscales de l’opération lors de la rédaction de la promesse sous seing privé en date du 23 novembre 2011 et de l’acte authentique subséquent du 3 février 2012 (vente d’un terrain à bâtir à Madeleine Bucquet).

En effet, le notaire a indiqué dans les actes que l’opération était exonérée de l’impôt sur les plus-values (article 150 U II 1° du CGI) et que la commune n’avait pas instauré de taxe communale sur la première cession d’un terrain devenu constructible (article 1529 du CGI) alors que ces informations étaient inexactes puisqu’il résulte du redressement fiscal notifié le 21 décembre 2015 avec avis de mise en recouvrement en date du 18 avril 2016 pour un montant de 41.739 € que l’opération était éligible à l’impôt sur les plus-values à hauteur de 9.430 € ainsi qu’à la taxe communale sur les terrains devenus constructibles pour 12.166 € et sur la cession de tels terrains pour 6.083€.

Contrairement à ce que soutient le notaire, les époux C Y justifient s’être acquittés du montant, en principal, de ce redressement, soit la somme de 35.372 € (hors majorations et intérêts de retard), puisqu’ils produisent le reçu délivré par l’administration fiscale le 10 mai 2016.

Les époux C Y réclament la condamnation du notaire à leur payer la somme de 41.379 € à titre de dommages-intérêts correspondant au montant du redressement.

Cependant, cette faute du notaire n’est pas à l’origine de la fiscalité applicable à l’opération.

En effet, si le notaire n’avait pas commis d’erreur sur la fiscalité, les époux Y se seraient acquittés dans tous les cas des droits visés dans l’avis de mise en recouvrement.

En réalité, les seuls préjudices susceptibles d’être en lien causal avec la faute du notaire consistent en le paiement d’éventuelles majorations ou pénalités de retard réclamées par l’administration et en une éventuelle perte de chance de renoncer à la vente divise de leur propriété ou de la consentir à des conditions plus avantageuses.

Or, les époux Y ne démontrent pas avoir payé des majorations ou pénalités de retard (le reçu fiscal montrant un règlement en principal hors majorations et intérêts de retard) et n’allèguent ni ne démontrent l’existence d’une perte de chance.

Par conséquent, ils doivent être déboutés de leurs prétentions de ce chef.

Par ailleurs, F G a manqué à son devoir de conseil en omettant d’informer les époux Y du changement de doctrine fiscale sur le régime des plus-values (150 U II 1° CGI) intervenu entre la rédaction par ses soins de la promesse sous seing privé du 21 décembre 2011 qui prévoyait une exonération de cet impôt et la signature de l’acte authentique du 2 juillet 2012 à la rédaction duquel il a participé (double minute) et qui soumet l’opération à ce régime fiscal (vente d’un terrain à bâtir aux époux Z).

Compte tenu de cette omission fautive, les époux Y n’ont découvert l’éligibilité de la vente au régime des plus-values qu’au moment de signer l’acte authentique.

En outre, F G s’est trompé en rédigeant la promesse du 21 décembre 2011 puisqu’il a indiqué, de manière erronée, que la commune n’avait pas prévu de taxe sur la cession des terrains devenus constructibles alors qu’une telle taxe est en vigueur sur la commune d’Aubais depuis le 27 septembre 2006, ce qui a été rectifié par le notaire rédacteur de l’acte authentique du 2 juillet 2012.

Les époux Y n’ont été informés de cette erreur fiscale qu’au moment de la signature de l’acte authentique.

Les époux Y réclament la condamnation de F G à leur payer le montant du coût fiscal de l’opération soit la somme de 52.955 €.

Cependant, le manquement du notaire sur les incidences fiscales de l’opération au stade de la rédaction de la promesse et son défaut de conseil sur le changement de doctrine fiscale entre la signature de la promesse et celle de l’acte authentique ne sont pas à l’origine de la fiscalité applicable à la vente.

En réalité, les seuls préjudices susceptibles d’être en lien causal avec les fautes du notaire consistent en l’éventuel règlement de majorations ou pénalités de retard ou en une éventuelle perte de chance de ne pas consentir à la vente divise de leur propriété ou de la consentir à des conditions plus avantageuses.

Or, les époux Y ne démontrent pas avoir payé des majorations ou pénalités de retard puisqu’au contraire, ils ont bénéficié d’un dégrèvement par rapport aux prévisions du notaire, et n’allèguent ni ne démontrent l’existence d’une perte de chance.

Ils seront pas conséquent déboutés de leurs prétentions de ce chef.

Succombant au principal, les époux Y seront déboutés de leur demande indemnitaire accessoire.

P A R C E S M O T I F S :

La cour, statuant publiquement ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne les époux Y aux dépens de l’appel ;

Dit n’y avoir lieu au bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et rejette la demande de F G et de la Scp G Denjean Verlaguet de ce chef.

LE GREFFIER LE PRESIDENT