Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. A… C… et M^me B… D…, épouse C…, ont demandé au tribunal administratif, à titre principal, d’annuler l’arrêté d’insalubrité irrémédiable du 24 février 2021 par lequel le préfet de l’Hérault les a mis en demeure de mettre un terme à la mise à disposition à fin d’habitation du local dont ils sont propriétaires situé … rue du Pila Saint-Gély à Montpellier dans le délai d’un mois, leur a ordonné de prendre toutes les mesures nécessaires pour empêcher l’utilisation des locaux à fins d’habitation, leur a prescrit d’assurer le relogement des occupants et interdit ce local à toute habitation et à toute utilisation dans le même délai ou, à titre subsidiaire, de prononcer une interdiction temporaire d’habiter assortie de la prescription de travaux en vue de mettre fin au constat d’insalubrité.

Par un jugement n° 2104074 du 7 décembre 2023, la magistrate désignée par le président du tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés le 7 février 2024 et les … janvier et 26 septembre 2025, ce dernier n’ayant pas été communiqué, M. et M^me C…, représentés en dernier lieu par M^e Pintat, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 7 décembre 2023 de la magistrate désignée par le président du tribunal administratif de Montpellier ;

2°) à titre principal, d’annuler l’arrêté du préfet de l’Hérault du 24 février 2021 ;

3°) à titre subsidiaire, de prononcer une déclaration d’insalubrité à titre remédiable de leur bien assortie d’une simple interdiction temporaire à des fins d’habitation et de la prescription de travaux dans les conditions suivantes : « Les locaux situés au rez-de-chaussée (passage du 2ème au 3ème puits de lumière porte de droite) correspondant au lot n° 10 de l’immeuble susvisé sont interdits à l’habitation à titre temporaire. Il sera procédé à la mainlevée de l’interdiction d’habiter après constat, conformément aux dispositions de l’article L. 511-14 du code de la construction et de l’habitation, de la réalisation des mesures suivantes : élagage du palmier situé dans la cour extérieure de l’immeuble, réalisation de l’étanchéité à l’eau et à l’air des ouvrants, installation d’une rambarde de sécurisation de la marche située dans l’entrée, mise en place d’un dispositif d’évacuation de l’air vicié des pièces humides (salle de bain, toilettes, cuisine) et de ventilation mécanique contrôlée de la pièce principale, reprise des gouttières et des arrivées d’eau dans la cour extérieure, réparation des canalisations d’évacuation de la cuisine, suppression des anomalies sur les installations électriques mentionnées dans le rapport d’état de l’installation intérieure d’électricité établi le 6 novembre 2020 sous le numéro de dossier 2020-11-DDTM34-4 par la SARL G-DIATIC Expertise »

4°) à titre très subsidiaire, de permettre l’utilisation de leur bien à des fins autres que l’habitation en mettant fin à l’interdiction en ce sens contenue à l’article 2 de l’arrêté en litige ;

5°) à titre infiniment subsidiaire, d’ordonner avant dire droit une expertise en vue de réaliser toute constatation utile sur les lieux et d’émettre un avis sur les travaux proposés en vue de remédier aux éventuels désordres ;

6°) de mettre à la charge de l’État une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent, en dernier lieu, que :

En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué : le tribunal a omis de répondre à la demande, présentée à titre très subsidiaire, tendant à mettre fin à l’interdiction d’utilisation à toutes fins de leur local.

En ce qui concerne le bien-fondé du jugement attaqué :

- il est entaché d’une contradiction de motifs en ses points 10 et 11, le tribunal ne pouvant tout à la fois juger que l’autorité préfectorale pouvait légalement prononcer une interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser leur bien à toutes fins tout en retenant qu’il leur était loisible de réaliser des travaux destinés à remédier à cette insalubrité irrémédiable puis de solliciter la mainlevée de cette interdiction ;

- l’arrêté en litige a été pris à l’issue d’une procédure irrégulière dès lors que les membres du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques ont délibéré sans disposer des documents nécessaires à l’examen de leur dossier, notamment de leurs observations écrites, en méconnaissance de l’article R. 133-8 du code des relations entre le public et l’administration ;

— il est insuffisamment motivé ;

- il est entaché d’inexactitude matérielle des faits en ce qui concerne :

la consistance de l’appartement en litige, lequel est un logement de type T1 et non un deux pièces ;

le sas d’entrée lequel n’a jamais été présenté comme une pièce à vivre ;

la hauteur sous plafond de ce sas d’entrée laquelle est de 2m38 ;

les mesures des ouvertures lesquelles sont sous-évaluées dès lors que surface vitrée de la pièce à vivre n’est pas d’1,3m2 mais est supérieure à 2m2 ;

- le préfet de l’Hérault a édicté une mesure disproportionnée et fait une inexacte application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation sans s’assurer, au préalable, de l’existence de moyens techniques susceptibles de remédier aux désordres dès lors que :

le non-respect d’une disposition du règlement sanitaire départemental ne suffit pas, en soi, à caractériser l’impropriété par nature d’un local à l’habitation ;

une interdiction définitive d’habiter constitue une mesure subsidiaire, qui ne peut être prononcée que de manière exceptionnelle ;

lorsqu’il procède à un constat d’insalubrité, il appartient au préfet, toutes les fois où cela est possible, de prescrire la réalisation de travaux strictement nécessaires pour y remédier ;

il existe des moyens techniques pour remédier au constat d’insalubrité et les travaux nécessaires à la remise aux normes du bien sont moins coûteux que sa reconstruction ce qui rend l’interdiction définitive d’habiter disproportionnée ;

le logement dispose d’une superficie de 31 m² dont une pièce à vivre de 18m² ; il dispose d’une hauteur sous plafond supérieure à 2m20 dans le sas d’entrée (jusqu’à 2m38) et la pièce principale (jusqu’à 3,61m) ; en outre, les mesures des ouvertures sont sous-évaluées ;

les études transmises témoignent de la possibilité d’apporter de l’éclairement supplémentaire et de sécuriser la marche à l’entrée, voire de modifier la distribution de l’appartement de telle sorte que l’entrée serait déplacée et qu’il ne serait plus nécessaire d’enjamber cette marche ;

- compte tenu du caractère indivisible de l’arrêté en litige et dès lors qu’il ne comporte aucune prescription visant à remédier au constat d’insalubrité, l’illégalité entachant l’interdiction définitive d’habiter est de nature à justifier l’annulation totale de cet acte ;

- les désordres retenus par l’autorité préfectorale pour fonder son constat d’insalubrité et interdire définitivement l’utilisation de leur bien à fin d’habitation ne sont pas de nature à caractériser une insalubrité irrémédiable :

la restauration du Logis du …, dans les années 1980, sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de France et à l’aide de financements publics dans le but de réhabiliter un élément remarquable du patrimoine historique montpelliérain, peut être poursuivie ;

eu égard à ses caractéristiques et à sa destination, l’entrée de l’appartement ne constitue pas une pièce principale à vivre mais un simple passage desservant la salle d’eau, la cuisine et la pièce principale ; cette pièce voûtée de 8,5 m2 dont environ 3,5m2 disposent d’une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 m2 ne présente aucune impropriété à sa destination ;

la présence d’une marche dans le sas d’entrée suppose nécessairement un risque de chute mais qui ne saurait, en soi, constituer un danger de nature à mettre en péril la sécurité des occupants du logement ; en outre, il est possible de sécuriser cette marche au moyen de divers dispositifs (rambarde, signalement, lampe…) de sorte que ce désordre ne présente aucun caractère irrémédiable ;

la pièce principale, également voûtée, présente une superficie de 18 m2 et une hauteur sous plafond importante atteignant 3,5 m2 au point haut de la voûte ; cette pièce bénéficie de deux surfaces vitrées ouvrant sur une cour extérieure : une fenêtre disposant d’une surface vitrée de 0,30 m2 et une porte disposant de 1,03m2 de surface vitrée ; cette cour, caractéristique des immeubles anciens de l’Écusson, dénomination du quartier du centre-ville ancien de Montpellier, est ornée d’un palmier dont le défaut d’élagage au cours de ces dernières années a eu pour effet de réduire l’éclairement de leur bien ; toutefois, les seules conditions d’éclairement de leur appartement, qui sont affectées par la présence de ce palmier ne sauraient rendre ces locaux impropres à l’habitation et, par suite, irrémédiablement insalubres ; en tout état de cause, le constat d’insalubrité dressé par le préfet de l’Hérault ne présente pas un caractère irrémédiable, l’abattage de ce palmier et l’agrandissement des ouvertures demeurant des solutions techniquement envisageables pour y remédier ;

l’absence d’étanchéité à l’eau et à l’air des ouvrants ne caractérise pas une situation irrémédiable de nature à justifier une interdiction d’habiter à titre définitif, ces ouvrages pouvant être réparés ou remplacés ;

de même, il peut être remédié à l’inadaptation du dispositif de ventilation-aération par l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée ;

la présence de moisissures dans la salle d’eau et les traces d’humidité dans toutes les pièces a deux origines distinctes : d’une part, un dégât des eaux survenu au mois de juin 2020 au cours duquel le locataire a omis de fermer le robinet dans l’attente de l’arrivée du plombier et fait preuve de négligence répétée en n’honorant pas les rendez-vous fixés par l’expert de la compagnie d’assurance qui n’a pu accéder au logement et, d’autre part, une mauvaise gestion des eaux pluviales dans la cour extérieure par la copropriété ; cette cause d’insalubrité ne présente pas un caractère irrémédiable et ne saurait justifier une interdiction d’habiter à titre définitif ;

il en va de même pour les fuites des canalisations d’évacuation d’eau de la cuisine et des anomalies affectant les installations électriques, lesquelles peuvent être réparées ;

l’avant-projet définitif établi par l’architecte qu’ils ont mandaté pour rénover leur appartement démontre qu’il est possible d’améliorer tant la luminosité que l’aération de ce bien et, de manière, générale ses conditions d’habitabilité afin de remédier au constat d’insalubrité dressé par les services de l’État ;

- le préfet de l’Hérault ne s’est prononcé ni sur l’absence de moyens techniques de nature à remédier à l’insalubrité ni sur le coût des travaux de remise aux normes du bien par rapport au coût de sa reconstruction ;

- à titre subsidiaire, ils sont fondés, dès lors que leur bien est libre de toute occupation et qu’ils ont pris les mesures prescrites à l’article 1er de l’arrêté en litige pour en faire cesser l’usage à des fins d’habitation, à solliciter le prononcé, par la cour, d’une interdiction d’habiter à titre temporaire assortie de la prescription de travaux ;

- ils sont également fondés, à titre subsidiaire, à solliciter la mainlevée de l’interdiction définitive d’utiliser leur local à toutes fins contenue dans l’arrêté en litige, une telle prescription n’étant ni nécessaire ni proportionnée dès lors que les désordres en litige ne font pas obstacle à l’utilisation du bien à des fins de stockage.

Par un mémoire en défense, enregistré le 31 juillet 2025, la ministre du travail, de la santé, des solidarités et des familles conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 1er août 2025, la clôture de l’instruction a été fixée, en dernier lieu, au 30 septembre 2025 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de la santé publique ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me El Gani-Laclautre, première conseillère,

- les conclusions de M. Jazeron, rapporteur public,

- les observations de M^e Derrien, représentant M. et M^me C….

Considérant ce qui suit :

M. et M^me C… sont propriétaires, depuis 1985, d’un immeuble à usage d’habitation, situé au …, rue du Pyla Saint-Gély à Montpellier (Hérault), se composant d’une surface habitable de 31 m2 et d’une terrasse privative de 9m2 qu’ils ont donné à bail, en dernier lieu, le 7 février 2016. Cet appartement se situe au rez-de-chaussée d’un ancien hôtel de voyageurs, dénommé le Logis du …, édifié entre le XVème et le XVIIème siècle, réhabilité au cours des années 1980 sous le statut d’une copropriété et dont les façades, les couvertures, l’escalier à vis, le degré à balustres et la terrasse ont été inscrits à l’inventaire supplémentaire des moments historiques en 1951. Saisi d’un signalement du locataire sur les conditions d’habitabilité de ces locaux, l’inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé de Montpellier a réalisé une enquête concluant à l’existence de désordres de nature à caractériser l’insalubrité du logement. Par un arrêté d’insalubrité irrémédiable du 24 février 2021, le préfet de l’Hérault a ordonné aux propriétaires, dans un délai d’un mois, de faire cesser la mise à disposition de ces locaux à des fins d’habitation, de procéder au relogement des occupants et d’empêcher leur utilisation à des fins d’habitation, notamment, en supprimant les installations sanitaires et les éléments de cuisine. Par ce même arrêté, le préfet de l’Hérault a également prononcé l’interdiction définitive de ces locaux à l’habitation ainsi qu’à toute utilisation dans un délai d’un mois. Par une lettre du 3 avril 2021, reçue le 6 avril suivant, les époux C… ont formé un recours gracieux contre cet arrêté. Le silence gardé par le préfet de l’Hérault sur cette demande a fait naître une décision implicite de rejet. M. et M^me C… relèvent appel du jugement du 7 décembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à l’annulation de l’arrêté du préfet de l’Hérault du 24 février 2021.

Sur le cadre juridique applicable au litige :

Aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. (…) / Les décrets pris en application de l’article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L. 1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité ». Aux termes de l’article L. 1331-23 du même code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ».

Aux termes de l’article ….2 du règlement sanitaire départemental de l’Hérault : « Les pièces affectées à l’habitation doivent présenter les caractéristiques suivantes : / a) les murs ainsi que le sol doivent assurer une protection contre l’humidité, notamment contre les remontées d’eaux telluriques ; / b) l’éclairement naturel au centre des pièces principales doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation, sans recourir à un éclairage artificiel. À cet effet, la pièce doit être munie de baies donnant sur un espace libre ». Aux termes de l’article 40 de ce même règlement : « 40.1 Ouvertures et ventilations : / Les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d’ouvertures donnant à l’air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante. / Les pièces de service (cuisine, salles d’eau et cabinets d’aisances), lorsqu’elles sont ventilées séparément, doivent comporter les aménagements suivants en fonction de leur destination : / a) Pièces de service possédant un ouvrant donnant sur l’extérieur : ces pièces doivent être équipées d’un orifice d’évacuation d’air vicié en partie haute. En sus, les cuisines doivent posséder une amenée d’air frais en partie basse ; / b) Pièces de service ne possédant pas d’ouvrant donnant sur l’extérieur : ces pièces doivent être munies d’une amenée d’air frais, soit par gaine spécifique, soit par l’intermédiaire d’une pièce possédant une prise d’air sur l’extérieur. L’évacuation de 1’air vicié doit s’effectuer en partie haute, soit par gaine verticale, soit par gaine horizontale à extraction mécanique conformes à la réglementation en vigueur. / Lorsque ces pièces de service sont ventilées par un dispositif commun à l’ensemble du logement, ce dispositif doit être réalisé conformément à la réglementation en vigueur. / 40.2 Éclairement naturel : / L’éclairement naturel au centre des pièces principales ou des chambres isolées doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation sans le secours de la lumière artificielle. (…) / 40.4 Hauteur sous plafond / La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres ».

Sur renvoi de l’article L. 1331-24 du code de la santé publique, l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, dispose, dans sa rédaction applicable au litige que : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; / 2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; / 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; / 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. / L’arrêté mentionne d’une part que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais. / L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction. / Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, dès lors qu’il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites n’est plus obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22 ». Enfin, aux termes de l’article L. 511-18 du même code : « (…) Lorsque l’interdiction d’habiter est prononcée à titre définitif ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien est tenu d’assurer le relogement des occupants (…). / À compter de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit. / Les dispositions du présent article cessent d’être applicables à compter de l’arrêté de mainlevée prévu par l’article L. 511-14 ».

D’une part, le recours dont dispose le propriétaire d’un logement contre la décision par laquelle l’autorité préfectorale déclare cet immeuble insalubre et prescrit les mesures nécessitées par les circonstances est un recours de pleine juridiction. Il appartient par suite au juge saisi d’un tel recours de se prononcer sur le caractère impropre à l’habitation des locaux en cause en tenant compte de la situation existant à la date à laquelle il statue. Il peut, au besoin, modifier les mesures ordonnées par l’autorité administrative.

S’il appartient au juge de prendre en compte toutes les caractéristiques des locaux en litige, notamment celles qui caractérisent une méconnaissance de la réglementation applicable, telle qu’elle est en particulier prévue par le règlement sanitaire départemental, toute méconnaissance de ce règlement, qui n’a pas pour objet de définir les modalités d’application des dispositions de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, n’est pas, à elle-seule, de nature à justifier la qualification de local impropre par nature à l’habitation.

D’autre part, il résulte des dispositions précitées de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation que l’insalubrité ne peut être qualifiée d’irrémédiable que lorsqu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin ou que les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction. Dans le cas où, ces conditions n’étant pas remplies, l’insalubrité ne peut être regardée comme présentant un caractère irrémédiable, il résulte de ces mêmes dispositions qu’il appartient à l’autorité administrative de prescrire la réalisation par le propriétaire des mesures strictement nécessaires pour y mettre fin, sans que l’intéressé puisse faire valoir utilement que le coût des mesures ordonnées est disproportionné par rapport à la valeur vénale de l’immeuble ou aux revenus qu’il en retire.

Sur la nature des locaux en litige :

Il résulte de l’instruction, en particulier de l’acte authentique de vente dressé le 14 août 1985, que les locaux en litige, qui se composent d’un studio de 31 m2 et d’une terrasse de 9m2, constituent le lot n° 10 d’une copropriété privée dont l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été publiés au service de la publicité foncière de Montpellier, les acquéreurs ayant, en outre, contracté un prêt en vue de réaliser des travaux destinés à en assurer l’habitabilité et l’ayant donné à bail en dernier lieu en 2016. Par suite, les locaux en litige sont destinés à l’habitation.

Sur les moyens de légalité externe :

En premier lieu, par un courrier du 19 novembre 2020, M. et M^me C… ont été informés de la réunion du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CoDERST) prévue le 28 janvier 2021 et de la faculté dont ils disposaient de présenter des observations écrites ou orales. Par une lettre du 4 janvier 2021, les intéressés ont fait part de leurs observations. L’avis du CoDERST produit en défense par le préfet de l’Hérault devant les premiers juges reprend les observations des appelants présentées en séance dont il ne résulte pas de l’instruction qu’elles n’auraient pas été prises en compte par les membres de cette instance. Par suite, le vice de procédure allégué doit être écarté.

En second lieu, l’arrêté en litige vise les dispositions dont il fait application, notamment les articles L. 511-1 à L. 511-18 du code de la construction et de l’habitation relatifs aux caractéristiques du logement décent ainsi que les articles L. 1331-22 à L. 1331-24 du code de la santé publique et le règlement sanitaire départemental de l’Hérault. Il mentionne le rapport sanitaire de 19 novembre 2020 de l’agence régionale de santé d’Occitanie ainsi que l’avis du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires du 28 janvier 2021 et énumère les différentes causes d’insalubrité affectant le bien des appelants. L’arrêté en litige, qui comporte l’énoncé des considérations de droit et de fait qui en constituent le fondement est, par suite, suffisamment motivé.

Sur le caractère irrémédiable du constat d’insalubrité et sur l’interdiction définitive d’habiter et d’utiliser le local en litige à toutes fins contenue dans l’arrêté en litige :

En ce qui ce qui concerne l’insalubrité affectant la pièce d’entrée du logement tenant à l’absence d’ouvrant donnant sur l’extérieur du bâtiment, à la présence d’une marche entraînant un risque de chute et à la hauteur sous plafond :

Il résulte de l’instruction que l’appartement en litige se compose de deux pièces distinctes, une pièce d’entrée et une pièce principale, d’une superficie respective de 10,9m2 et de 18m2. Il résulte du rapport établi par l’agence régionale de santé Occitanie, que la pièce d’entrée, voûtée, dont la hauteur sous-plafond atteint 2,38m en son faîte, ne dispose d’une hauteur sous-plafond supérieure à 2,20 m que sur une superficie de 3,5m2. Toutefois, il résulte de l’instruction, en particulier des plans et photographies produits, que cet espace dispose d’une hauteur sous-plafond supérieure à 2,20m sur une superficie de 3,5 m2, soit un volume de 12,25m3. Il résulte tout autant de l’instruction que cette pièce, située à l’entrée de l’appartement, ne constitue pas la pièce principale du logement, mais a seulement vocation à desservir un coin cuisine, une salle d’eau comportant des toilettes et à permettre d’accéder à la pièce principale, cette pièce de vie se présentant comme une pièce voûtée d’un plus grand volume, dotée, pour sa part, d’une hauteur sous-plafond supérieure comprise entre 2,04m, en sa partie la plus basse, et 3,61 m2 en son faîte pour une superficie de 18m2. Par suite l’autorité préfectorale s’est fondée sur des faits matériellement inexacts en estimant que la pièce d’entrée ne pouvait pas être considérée comme une pièce principale alors que cet espace est distinct de la pièce principale de l’appartement laquelle dispose d’une hauteur sous-plafond supérieure à 2,20m dans la majeure partie de sa superficie.

12. Par ailleurs, s’il est constant que la pièce d’entrée, dotée d’un enfouissement de 40 centimètres, comporte, au droit de la porte d’entrée de l’appartement, une marche d’un mètre carré présentant un fort risque de chute et qu’elle est dépourvue d’ouvrant sur l’extérieur du bâtiment permettant un éclairement naturel suffisant, ce qui est de nature à caractériser une situation d’insalubrité appelant légalement un traitement, il ne résulte toutefois pas de l’instruction qu’il n’existerait aucun moyen technique de nature à remédier à l’insalubrité ainsi constatée ni que le coût des travaux nécessaires pour y remédier excèderait celui de la reconstruction de l’immeuble. Sur ce point, M. et M^me C… produisent, sans être utilement contredits, des études et des devis établis par un architecte démontrant, d’une part, que la porte d’entrée actuelle en bois peut être remplacée par une menuiserie en anse de panier comportant deux parties en verre dépoli, l’une fixe et l’autre ouvrante, de nature à apporter une source de lumière dans l’entrée de l’appartement et, d’autre part, qu’il peut être remédié à la marche imposante située devant la porte d’entrée en surélevant la porte d’entrée et en renivelant l’entrée de l’appartement par la création d’un large banc maçonné muni de plusieurs marches servant à la fois de banquette d’assise pour l’espace repas et de marches d’accès au logement. Par suite, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, si l’insalubrité affectant la pièce d’entrée justifiait légalement l’exercice, par l’autorité préfectorale de ses pouvoirs de police en matière de traitement de l’insalubrité, elle ne présente toutefois pas un caractère irrémédiable de nature à rendre le local définitivement impropre à toute habitation ou à toute utilisation, les travaux nécessaires à sa résorption n’étant, en outre, pas plus coûteux que la reconstruction de l’appartement.

En ce qui concerne l’éclairement de la pièce principale :

13. Il résulte de l’instruction que la pièce principale dispose d’une porte-fenêtre et d’une fenêtre, d’une superficie respective de 1,03 m2 et de 0,30m2 selon le rapport de l’agence régionale de santé d’Occitanie, et de 1,46 m2 et 0,66m2 selon les mesures des ouvertures effectuées par l’architecte des appelants. Ces deux ouvertures donnent sur une cour intérieure au sein de laquelle est implanté un palmier imposant, de nature à réduire l’apport en lumière.

14. Il résulte de l’instruction que ces deux surfaces vitrées n’assurent pas un éclairement suffisant par temps clair sans recourir à la lumière artificielle, ce qui est de nature à caractériser une situation d’insalubrité à laquelle il y a lieu de remédier, ce que, du reste, les appelants reconnaissent. Toutefois, il ne résulte pas de l’instruction qu’il n’existerait aucun moyen technique pour améliorer la luminosité de l’appartement, les appelants produisant une lettre du 9 mars 2021 par laquelle le syndic de copropriété a accepté de procéder à l’élagage du palmier se trouvant dans la cour ainsi qu’un projet de maîtrise d’œuvre détaillé démontrant qu’il est possible de remplacer les menuiseries existantes par des menuiseries de plus grande taille disposant d’un clair de jour plus important. Dès lors, l’éclairement insuffisant de la pièce principale, dotée d’une superficie de 18m2, d’une hauteur sous-plafond de plus de 2,20m et de deux ouvrants donnant sur une cour extérieure, dont une porte-fenêtre, ne présente pas un caractère structurel de nature à rendre l’immeuble impropre à l’habitation au regard des solutions techniques permettant d’y remédier. En outre, il ne résulte pas de l’instruction que le coût de ces travaux de menuiserie excéderait le coût de reconstruction de l’immeuble.

En ce qui concerne la vétusté et l’absence d’étanchéité à l’air et à l’eau des ouvrants, l’absence de dispositif de ventilation adapté, la présence d’humidité, les fuites dans les canalisations d’eau de la cuisine et la vétusté des installations électriques :

15. Il résulte de l’instruction que l’appartement en litige a subi un dégât des eaux au mois de juin 2020 qui n’a pu être pris en charge par l’assureur en raison du manque de diligence du locataire pour permettre l’accès à l’expert mandaté pour régler ce sinistre. Il résulte tout autant de l’instruction, en particulier du rapport établi par l’agence régionale de santé Occitanie, que ce logement présente des traces d’humidité, que ses ouvrants ne sont pas étanches à l’air et à l’eau, que les installations électriques sont vétustes et qu’il existe des fuites dans les canalisations d’eau de la cuisine. Or, sur ce point, et pour les mêmes motifs que ceux retenus au point précédent, s’il est constant que ces différents désordres caractérisent une situation d’insalubrité justifiant l’exercice, par le préfet de l’Hérault des pouvoirs de police qu’il détient en matière d’habitat insalubre, M. et M^me C… produisent toutefois des études de maîtrise d’œuvre, ainsi que des devis de nature à établir que cette situation d’insalubrité ne présente pas un caractère structurel de nature à rendre définitivement l’immeuble impropre à l’habitation ou à toute utilisation, le ministre reconnaissant en défense qu’il peut être remédié à ces désordres. Il résulte ainsi que des études et devis produits par les appelants qu’il existe des moyens techniques pour remédier aux causes d’insalubrité en litige pour un coût n’excédant pas celui de la reconstruction de l’immeuble, notamment en réalisant des travaux d’électricité et de plomberie, en rénovant les parties intérieures de l’appartement, en installant une ventilation mécanique contrôlée et des grilles d’aération et en remplaçant les menuiseries extérieures par des menuiseries en polychlorure de vinyle (PVC) dotées de réglettes hygroréglables. Enfin, s’agissant de l’humidité des murs attenants à la cour dans laquelle se trouve un palmier, les appelants produisent également une lettre du syndic de copropriété reconnaissant la nécessité de travaux de gestion des arrivées d’eau et des gouttières devant être soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

16. Il s’évince de ce qui précède qu’il existe des solutions techniques pour remédier aux causes d’insalubrité affectant le logement en litige et que le coût des travaux de remise aux normes de salubrité et de sécurité ne peut être regardé, à la date du présent arrêt, comme plus coûteux que celui de sa reconstruction incluant le coût de sa démolition. Ainsi, les appelants sont fondés à soutenir qu’en édictant un constat d’insalubrité à titre irrémédiable et en interdisant définitivement l’utilisation de leur bien à des fins d’habitation et à toutes fins, alors qu’il existe des moyens techniques de remédier à ce constat d’insalubrité, le préfet de l’Hérault a fait une inexacte application des dispositions précitées de l’article L. 511-11 du code de la construction. Il y a dès lors lieu, d’une part, de réformer l’arrêté du préfet de l’Hérault du 24 février 2021 en tant seulement qu’il confère un caractère irrémédiable au constat d’insalubrité qu’il comporte et qu’il confère un caractère définitif à l’interdiction d’habiter et d’utiliser le local à toutes fins.

17. Compte tenu de la réformation prononcée au point précédent, il y a lieu pour la cour de se prononcer sur les travaux devant être prescrits aux propriétaires en vue de faire cesser le constat d’insalubrité à titre remédiable et le caractère temporaire de l’interdiction d’habiter frappant le local en litige.

Sur la prescription de travaux propres à remédier aux causes d’insalubrité relevées dans l’arrêté en litige :

18. Aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à la date du présent arrêt issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; (…). / Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites reste obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, les mesures prescrites et toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22 ».

19. Dans leur rédaction en vigueur à la date du présent arrêt, ces dispositions ont désormais pour effet de permettre à l’autorité administrative de prescrire la réalisation de travaux par le propriétaire de locaux y compris lorsque ces derniers sont inoccupés et libres de location et que leur l’état ne constitue pas un danger pour la santé des voisins. Le juge administratif, saisi d’un recours de plein contentieux contre un arrêté d’insalubrité, doit tenir compte de la situation existant à la date à laquelle il se prononce.

20. Il résulte de l’instruction et il est constant que le locataire a donné congé de son bail et que les appelants ont rendu le local en litige inhabitable en exécutant les mesures prescrites par l’arrêté en litige pour empêcher son usage à des fins d’habitation en supprimant les installations sanitaires et l’évier de la cuisine. Toutefois, eu égard aux motifs retenus par le présent arrêt, à l’état du droit en vigueur à la date du présent arrêt et à l’office du juge en matière d’habitat insalubre, et alors même que le logement en cause est, à la date du présent arrêt, vide et libre de toute occupation, il y a lieu de prescrire à M. et M^me C… de réaliser les travaux de remise en état du local en litige, selon tous moyens techniques ou procédés de leur choix, pourvu qu’ils soient propres à remédier de manière effective à chacune des causes d’insalubrité relevées aux points 12 à 15 du présent arrêt avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location de leur bien conformément aux dispositions précitées de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation.

21. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise avant dire droit, ni de se prononcer sur la régularité du jugement attaqué et les autres moyens de la requête ni de statuer sur les conclusions présentées à titre subsidiaire par les appelants, M. et M^me C… sont seulement fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, la magistrate désignée par le président du tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande tendant à la réformation de l’arrêté du préfet de l’Hérault du 24 février 2021 en ce qu’il confère un caractère irrémédiable au constat d’insalubrité de leur local et prescrit une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser ce local à toutes fins sans prescrire de travaux destinés à lever le constat d’insalubrité.

Sur les frais liés au litige :

22. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’État une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. et M^me C… et non compris dans les dépens.

DÉCIDE:

L’arrêté du préfet de l’Hérault du 24 février 2021 est réformé en ce qu’il confère un caractère irrémédiable au constat d’insalubrité qu’il dresse et prescrit une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser le local à toutes fins.

Il est ordonné à M. et M^me C… de réaliser les travaux de remise en état du local en litige, selon tous les moyens techniques ou procédés de leur choix, pourvu qu’ils soient propres à remédier de manière effective à chacune des causes d’insalubrité relevées aux points 11 à 15 du présent arrêt avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location de leur bien conformément aux dispositions de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation.

Le jugement de la magistrate désignée par le président du tribunal administratif de Montpellier n° 2104074 du 7 décembre 2023 est réformé en ce qu’il a de contraire au présent arrêt.

L’État versera à M. et M^me C… une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le surplus des conclusions de la requête de M. et M^me C… est rejeté.

Le présent arrêt sera notifié à M. A… C…, à M^me B… D…, épouse C… et à la ministre du travail, de la santé, des solidarités et des familles.

Copie en sera adressée pour information au préfet de l’Hérault.

Délibéré après l’audience du 14 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Romnicianu, président,

M. Bentolila, président-assesseur,

M^me El Gani-Laclautre, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

La rapporteure,

N. El Gani-Laclautre

Le président,

M. Romnicianu

La greffière,

C. Lanoux

La République mande et ordonne à la ministre de la santé, des familles, de l’autonomie et des personnes handicapées en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.