CIV.3

CF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 28 février 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 190 F-D

Pourvoi n° Y 16-27.616

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Bertrand X…,

2°/ M^me Brigitte Y…, épouse X…,

tous deux domiciliés […] ,

contre l’arrêt rendu le 11 octobre 2016 par la cour d’appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. François Z…, domicilié […] ,

2°/ à M. Etienne A…, domicilié […] ,

3°/ à M. Pierre B…, domicilié […] ,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 23 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me C…, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me C…, conseiller référendaire, les observations de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. et M^me X…, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. B…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare irrecevable le mémoire personnel de M. et M^me X… ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2016), que, par acte du 7 mai 2013, dressé par M. Z…, notaire, avec la participation de M. A…, notaire, M. B… a consenti à M. et M^me X… une promesse unilatérale de vente d’un immeuble pour une durée expirant le 19 juillet 2013, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt ; qu’il était stipulé dans l’acte une indemnité d’immobilisation qui a été versée pour moitié par M. et M^me X… ; que, la vente n’ayant pas été régularisée, M. et M^me X… ont assigné M. B… et les notaires en restitution de l’indemnité et dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et M^me X… font grief à l’arrêt de les condamner au paiement d’une amende civile de 3 000 euros ;

Mais attendu qu’ayant retenu que M. et M^me X… succombaient en leur demande en faux, la cour d’appel en a exactement déduit qu’ils devaient être condamnés à une amende civile dont elle a souverainement fixé le montant ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et M^me X… font grief à l’arrêt de constater la caducité de la promesse de vente et de les condamner à payer à M. B… le montant de l’indemnité d’immobilisation ;

Mais attendu qu’ayant constaté, sans dénaturation, que la promesse de vente subordonnait expressément la levée de l’option à la remise, au plus tard le 19 juillet 2013, du prix de vente et des frais entre les mains du notaire, et relevé que M. et M^me X… reconnaissaient qu’ils n’avaient pu verser les fonds à cette date et n’étaient pas en mesure de tenir leur engagement à la date contractuellement arrêtée par les parties pour parvenir à la réalisation de la vente ou la levée de l’option, qu’ils avaient délibérément ignoré les prévisions de la promesse de vente, que le promettant n’était pas obligé d’accepter de signer l’acte de vente le 25 juillet 2013 et que l’incurie et les hésitations qu’ils lui imputaient n’étaient que des allégations, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la promesse était caduque et que M. et M^me X… devaient être condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et M^me X… font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes contre M. Z… et M. A… ;

Mais attendu, d’une part, que la cassation n’étant pas prononcée sur le deuxième moyen, les griefs tirés d’une annulation par voie de conséquence sont devenus sans portée ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que seule l’impossibilité pour M. et M^me X… de remettre au notaire la totalité du prix de vente au 19 juillet 2013 était à l’origine de la non-réalisation de la vente et de leur obligation de verser l’indemnité d’immobilisation et que le notaire n’avait eu de cesse d’attirer de façon claire et circonstanciée leur attention sur les termes de la promesse de vente, la nécessité pour eux d’être en mesure de régler le prix de vente à la date du 19 juillet 2013 et les conséquences résultant du défaut d’un tel versement, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que leur action en responsabilité contre les notaires devait être rejetée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et M^me X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et M^me X… et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. B… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

M. X… et M^me Y… épouse X… font grief à l’arrêt attaqué de les avoir condamnés au paiement d’une amende civile de 3.000 euros en application de l’article 305 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE les époux X… Y… au visa des articles 1319 du code civil, 285, 286, 287, 299, 303, 306 et suivants du code de procédure civile, demandent à la cour de constater que constituent des faux au sens de l’article 441-1 du code pénal la lettre en date du 19 juillet 2013 écrite par M. A… ainsi que le procès-verbal dressé le 23 juillet 2013 par M. D…, huissier de justice ; qu’ils demandent également à la cour d’écarter l’avis du ministère public du 30 novembre 2015 mais de lui transmettre les deux actes visés, de déclarer nul le jugement du 12 février 2015, de donner injonction à M. A… de se dessaisir à leur profit de la somme de 45.113,75 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2013, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à rendre, de statuer, conformément au 3ème alinéa 4 du code de procédure pénale sur les autres chefs de leurs demandes et de condamner solidairement les deux notaires et M. B… à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, toutes prétentions auxquelles s’opposent les intimés et au rejet desquelles, s’agissant de la procédure en inscription de faux se trouve le ministère public ; (

) que quant aux documents argués de faux par les époux X… Y…, la lettre du 19 juillet 2013 n’est qu’une correspondance adressée par M. A… à son confrère M. faucon ; qu’elle ne constitue pas un écrit authentique au sens de l’article 1317 du code civil et des articles 6 et 8 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires et, qu’au demeurant les époux X… Y… le reconnaissent lorsqu’ils écrivent dans leur déclaration d’inscription de faux : « Le courrier du notaire, qui n’est sans doute pas, stricto sensu un acte authentique a néanmoins le poids d’une écriture publique » ; que dès lors, la contestation par les époux X… Y… des énonciations que contient ce document ne relève pas de la procédure d’inscription de faux ; que par ailleurs, en écrivant à son confrère : « Votre client n’a pas levé l’option qui lui était accordée jusqu’à aujourd’hui midi. Conformément à la promesse de vente

votre client a l’obligation de verser une somme de 45.113,75 euros dans le délai de 8 jours auprès de ma comptabilité », M. A… ne faisait que demander l’application de la promesse de vente telle qu’il l’analysait juridiquement quand bien même cette analyse qui était également celle de ses clients est contestée par les époux X… Y… ; qu’en ce qui concerne le procès-verbal établi le 23 juillet 2013 par M. D…, intitulé « dénonciation de la déchéance du bénéfice de la promesse de vente en date du 7 mai 2013 », il a été délivré à la requête des époux B… et contient donc la dénonciation par ceux-ci en qualité de promettant de la déchéance du bénéfice de ladite promesse de vente ; que les affirmations des époux B… constituent l’expression d’une prétention pouvant être combattue par les époux X… Y… ; que ne contenant aucune contestation faite personnellement par l’huissier de justice, il n’y a donc pas lieu à procédure d’inscription de faux ; que succombant en leur demande en faux, les époux X… Y… seront condamnés en application de l’article 305 du code de procédure civile au paiement d’une amende civile d’un montant de 3.000 euros ;

ALORS QUE le juge est tenu de motiver le montant de l’amende civile à laquelle il condamne le demandeur en faux qui succombe ; qu’en se bornant à énoncer, sans autre motivation, pour condamner les époux X… au paiement d’une amende civile du montant maximum de 3.000 euros en application de l’article 305 du code de procédure civile, que ces derniers avaient succombé à leur demande en faux, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

M. X… et M^me Y… épouse X… font grief à l’arrêt attaqué d’avoir constaté la caducité de la promesse de vente du 7 mai 2013, d’avoir en conséquence dit que la somme de 45.113,75€, correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation, séquestrée entre les mains de M^e A… devait être libérée au profit de M. B…, de les avoir condamnés à verser à M. B… le reliquat de cette indemnité d’immobilisation qui s’élève à 45.113,75 euros et d’avoir rejeté leurs demandes en responsabilité contre ce dernier ;

AUX MOTIFS QUE c’est par des motifs appropriés que la cour fait siens que le tribunal a constaté la caducité de la promesse de vente du 7 mai 2013 et dit que la somme de 45.113,75 euros séquestrée entre les mains de M^e A… devait être libérée au profit de M. B… et condamné les époux X… Y… à payer à celui-ci le reliquat du même montant ; qu’au titre de la levée de sa réalisation, la promesse de vente du 7 mai 2013 prévoit : « La réalisation de la promesse de vente aura lieu : 1) – soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai cidessus ; 2) – soit par la levée de l’option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci » ; que les époux X… Y… qui soutiennent n’avoir eu de cesse à compter de la signature de la promesse de vente de manifester de façon non équivoque leur volonté d’acquérir le bien dont s’agit reconnaissent cependant dans leurs écritures (page 5) qu’ayant reçu les offres de prêt le 12 juillet 2013, ils ont adressé une copie au notaire « en lui rappelant qu’en raison de l’impérieux délai de réflexion de 10 jours francs issu de la loi dite Scrivener les fonds ne pourraient être débloqués que le 23 juillet au plus tôt », soit donc postérieurement au 19 juillet 2013, date fixée à la promesse de vente comme étant celle à laquelle celle-ci expirait ; et que si par courrier du 18 juillet 2013 adressé à M. B…, ils assuraient encore celui-ci de leur volonté d’acquérir l’immeuble, il demeure cependant qu’ils lui proposaient de signer l’acte de vente le 25 juillet 2013, ce que le promettant n’était pas obligé d’accepter malgré leurs demandes réitérées en ce sens aux termes de divers courriers adressés tant à celui-ci qu’aux deux notaires ; qu’ils ne peuvent ainsi valablement soutenir que la vente ne s’est pas réalisée en raison de la carence du promettant alors qu’ils reconnaissent n’avoir pas été en possession des fonds et donc n’avoir pu procéder à leur versement entre les mains du notaire à la date du 19 juillet 2013 conformément aux dispositions contractuelles, lesquelles sont dépourvues de toute ambiguïté en ce qu’elles subordonnent expressément la levée de l’option à la remise au plus tard à cette date du prix de vente et des frais entre les mains du notaire ; qu’or, ignorant délibérément les prévisions de la promesse de vente, les époux X… Y… dans une lettre datée du 19 juillet 2013, adressée à M. Z…, écrivaient notamment : « Concernant la mise en place des fonds, afin d’éviter tout procès d’intention ou cercle vicieux de votre part, nous vous précisons, après consultation de notre avocat, que nous avons parfaitement la possibilité de mettre à votre disposition les fonds qu’à partir du moment où nous estimerons que la vente a une chance raisonnable de se conclure à une date préalablement fixée. Même si vous convoquez M. B… jeudi prochain, nos informations actuelles ne nous permettent pas de l’affirmer à cette heure. Nous vous demandons donc instamment d’attendre nos instructions formelles pour appeler les fonds des prêts relais. Nous vous rendrions responsables des intérêts intercalaires ou autres frais qu’un appel intempestif de votre part occasionnerait » ; et que si dans sa correspondance du 17 juillet 2013, M. Z… les invitait à verser pour le 19 juillet 2013, non pas la totalité du prix de vente mais les seuls fonds en leur possession à cette date, soit la somme de 246.000 euros, cette invitation reposait sur la foi de leurs affirmations selon lesquelles M. B… acceptait une prorogation de la date butoir de signature de la vente d’un des quatre lots concernés, à savoir le lot 54, le notaire leur rappelant cependant qu’ils devaient obtenir l’accord de M. B… avant le 19 juillet 2013 ; qu’or, les époux X… Y… ne rapportent pas la preuve d’un accord exprès que leur aurait donné M. B… qu’ils ne pouvaient contraindre, de surcroît tardivement par lettres des 12 et 18 juillet 2013, à accepter de nouveaux délais pour parvenir à la réalisation de la vente qu’au demeurant, ils entendaient fixer unilatéralement ; que tout autant, ils ne peuvent valablement imputer à faute à celui-ci de n’avoir pas donné suite à ces deux correspondances, le silence du promettant ne valant pas davantage, contrairement à ce qu’ils soutiennent, acceptation de sa part ; que l’incurie qu’ils imputent au promettant, ses supposées hésitations ou regrets qu’il leur aurait confiés oralement (page 30 de leurs écritures) ne sont ainsi que des allégations alors même qu’en écrivant dans leurs conclusions : « Or les appelants avaient dès le 12 juillet au moins proposé à M. B… une signature le 25 juillet. Il était parfaitement loisible à ce dernier de faire savoir que cette date ne lui convenait pas et les consorts X… auraient pu trouver, avec leur banque, des moyens pour respecter l’échéance du 19 juillet », les époux X… Y… reconnaissent qu’ils n’étaient pas en mesure de tenir leur engagement à la date contractuellement arrêtée par les parties pour parvenir à la réalisation de la vente ou la levée de l’option ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU’aux termes de la promesse de vente du 7 mai 2013, consentie pour une durée expirant le 19 juillet 2013 à midi, la réalisation de la promesse devait avoir lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai prévu ci-dessus, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci ; que l’acte stipulait qu’au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais cidessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire ; que le 8 juillet 2013, M. X… écrivait par courriel à M. B… qu’il avait été informé de l’accord de l’assurance et de l’envoi officiel de leur offre de prêt et qu’ils pourraient être en mesure de signer la semaine du 22 juillet ; que le 9 juillet, M^me E…, de la F… , rappelait par courriel à M. X… que la promesse expirait le 19 juillet, qu’elle attendait le retour du vendeur concernant son accord quant à la prorogation de la promesse ; que le 10 juillet, M. X… transférait à M^me E… et à M. B… un courriel de la banque confirmant que les offres de prêt avaient été validées et adressées le 10 juillet, en indiquant « nous voyons donc le bout du tunnel

et je pense qu’une signature vers le 25-26 juillet peut être sereinement envisagée » ; que le 10 juillet, M^me E… indiquait à M. X… qu’elle avait prévenu son confrère que les acquéreurs étaient prêts pour un rendez-vous de signature et lui conseillait de se rapprocher du vendeur pour lui confirmer la signature du 25 juillet à 16h, courriel auquel M. X… répondait que compte tenu de l’état de santé de M. B…, il préférait attendre d’avoir l’offre de prêt officielle pour le rappeler à l’hôpital ; que le 12 juillet, M. X… écrivait à M. B… qu’il avait reçu officiellement ses offres de prêt, qu’il avait l’assurance écrite de sa banque que les fonds pourraient être disponibles le 25 juillet ; qu’il proposait donc une date de signature le 25 juillet et indiquait vouloir démarrer les travaux le 29 au matin ; que le 17 juillet, il demandait à M^me G… de la F… si elle avait pu avoir confirmation du rendez-vous de signature du 25 juillet, indiquant « il semble que M. B… (que je n’arrive plus à joindre) ait renoncé à son achat et se pose des questions quant à notre vente » ; que par lettre du 17 juillet 2013, M. Z… alertait M. X… et M^me Y… sur le fait que la Cour de cassation s’était prononcée de manière très défavorable sur le non-respect des délais, proposant à ses clients de manifester avant le 19 juillet 2013, par la levée de l’option, leur désir de poursuivre l’acquisition et de consigner la somme déjà en leur possession de 246.000€ ; que M. X… répondait par lettre du même jour que face à l’attitude dilatoire de son confrère, plutôt qu’une posture défensive, il conviendrait de le mettre en demeure officiellement de fixer une date au 25 juillet, qu’il lui était matériellement impossible de verser en sa comptabilité les 246.000€ demandés pour vendredi midi, et qu’il n’en voyait pas l’impérieuse nécessité, compte tenu du fait que la totalité du financement ne serait de toutes façons pas libérable à cette date, qu’il débloquerait cette somme lorsqu’ils auraient une date de signature ; que le 19 juillet, M. Z… écrivait à M. X… pour lui indiquer qu’il lui apparaissait inopportun de procéder à la sommation de régulariser la vente puisque la promesse de vente ne permettait cette solution efficace qu’au cas où les fonds auraient été préalablement versés, alors que les époux X… refusaient même de consigner la partie des fonds dont ils disposaient ; qu’il ajoutait par une seconde lettre du même jour qu’il leur avait conseillé de prendre un avocat compte tenu du de l’aspect taiseux du vendeur et du notaire et qu’étant défaillants, ils n’étaient pas en position de force pour imposer leurs délais ; que par courriel du 19 juillet, l’étude de M. A… constatait auprès de M. Z… que son client n’avait pas levé l’option qui lui était accordée jusqu’à ce jour midi, que conformément à la promesse de vente, toutes les conditions suspensives étant réalisées, son client avait l’obligation de verser la somme de 45.113,75€ dans le délai de 8 jours auprès de sa comptabilité ; que le 18 juillet, M. X… et M^me Y… écrivaient à M. B… pour lui indiquer qu’ils renouvelaient leur volonté ferme d’acquérir l’appartement […], lui proposant trois solutions afin de trouver une solution amiable : la signature de l’acte de vente le 25 juillet, la prorogation de la promesse pour trois mois accompagnée d’une diminution du prix de vente de 10.000€ ou la résiliation d’un commun accord de la promesse avec paiement à leur profit d’une indemnité transactionnelle de 60.000€ destinée à couvrir leurs frais ; qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’à l’expiration du terme de la promesse, le 19 juillet 2013, l’acte authentique de vente n’avait pas été signé et M. X… et M^me Y… n’avaient pas procédé à une levée d’option dans les conditions prévues par la promesse de vente, qui prévoyait non seulement le renouvellement d’une volonté ferme d’acquérir mais également le versement du prix de vente et des frais par virement entre les mains du notaire, étant observé que si les fonds objet des prêts bancaires n’étaient pas encore disponibles le 19 juillet 2013, l’offre de prêt ayant été émise tardivement, les bénéficiaires de la promesse disposaient en revanche d’une somme de 246.000€ qu’ils ont refusé de virer dans la comptabilité de leur notaire, alors qu’ils y étaient invités par ce dernier ; que c’est donc dans le respect des termes du contrat que M. B…, qui n’était en aucun cas tenu d’accepter une prorogation du délai de la promesse et la fixation d’une date de signature au-delà du 19 juillet 2013, a fait constater, par son notaire, par courriel du 19 juillet 2013, que la levée d’option n’était pas intervenue et que la promesse de vente était caduque ; qu’aucune faute dans l’exécution du contrat ne peut donc lui être reprochée et que les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires formulées à son encontre ; que s’agissant de l’indemnité d’immobilisation, fixée à 90.227,50€, la promesse de vente prévoyait que la somme de 45.113,75€ versée, correspondant à la moitié de cette indemnité, serait restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives, qu’elle serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et que le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 45.113,75 €, serait versée au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours suivant l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées ; que s’agissant de la condition suspensive d’obtention du prêt, il était stipulé qu’elle serait réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard dans les 45 jours à compter de la promesse de vente, soit avant le 21 juin 2013, et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurances aux conditions exigées par la banque ; que les parties s’accordent à considérer que cette condition suspensive, ainsi que toutes les autres, étaient remplies ; qu’ainsi, il convient de constater la caducité de la promesse de vente du 7 mai 2013, l’indemnité d’immobilisation de 90.227,50€ demeurant acquise au promettant, la somme de 45.113,75€ séquestrée entre les mains de M. A… devant être libérée au profit de M. B…, M. X… et M^me Y… étant condamnés à verser à ce dernier le reliquat de 45.113,75€ ;

1°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus, en présence d’un acte ambigu, de procéder à son interprétation ; qu’en jugeant, pour dire que seule l’impossibilité pour les époux X… de remettre au notaire la totalité du prix de vente au 19 juillet 2013 était à l’origine de la non réalisation de la vente et de leur obligation corrélative de verser à M. B… l’indemnité d’immobilisation due, à l’exclusion de toute carence de M. B…, que la promesse du 9 mai 2013 était dépourvue de toute ambiguïté, en ce qu’elle subordonnait expressément la levée de l’option à la remise au plus tard à cette date du prix de vente et des frais entre les mains du notaire, tout en relevant que la promesse stipulait que « la réalisation de la promesse de vente aura lieu : 1) (

) 2) par la levée de l’option faite par le bénéficiaire dans le même délai [expirant le 19 juillet 2013] accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci », ce dont il résultait que les stipulations de la promesse étaient au contraire ambiguës quant au point de savoir si le prix de vente et les frais devaient être versés dans le délai de levée de l’option ou dans le délai de la signature de l’acte de vente, la cour d’appel qui a ainsi refusé de rechercher l’intention des parties sur ce point a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 12 février 2016 ;

2°) ALORS QU’en tout état de cause, la promesse de vente en date du 7 mai 2013 stipulait que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le vendredi 19 juillet 2013 à midi. Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours » ;

qu’en se bornant à énoncer, pour constater la caducité de la promesse du 7 mai 2013, que ladite promesse subordonnait expressément la levée de l’option à la remise au plus tard à la date du 19 juillet 2013 du prix de vente et des frais entre les mains du notaire et que les époux X… avaient été dans l’impossibilité de verser cette somme dans ce délai, sans rechercher si la durée de la promesse de vente, et partant, le délai imparti pour lever l’option et verser les fonds, n’avait pas été prorogé, faute pour le notaire d’avoir été en possession, à cette date, des documents nécessaires à la régularisation de la vente, dont l’état daté du syndic, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 12 février 2016 ;

3°) ALORS QU’en tout état de cause, les parties sont tenues d’exécuter le contrat de bonne foi et ne peuvent se prévaloir de façon déloyale de la caducité de ce dernier ; qu’en se bornant à énoncer, pour juger que les époux X… ne pouvaient valablement soutenir que la vente ne s’était pas réalisée en raison de la carence de M. B…, que ce dernier était libre d’accepter ou non de nouveaux délais pour parvenir à la réalisation de la vente, que son silence n’équivalait pas à une telle acceptation, que ce silence n’était, de surcroît, pas fautif, et que les époux X… reconnaissaient, quant à eux, ne pas avoir été en mesure de parvenir à la réalisation de la vente ou la levée de l’option le 19 juillet 2013, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fait pour M. B… d’être resté silencieux sur la proposition des époux X…, réitérée à plusieurs reprises, de signer l’acte authentique de vente le 25 juillet 2013, tout en renonçant à acquérir de son côté le bien que cette vente devait financer, et de se hâter, dès le 19 juillet 2013, de demander, par l’intermédiaire de son notaire, le paiement de l’indemnité d’immobilisation, ne démontrait pas la mauvaise foi de M. B… à l’égard des époux X…, lesquels pouvaient légitimement croire qu’un accord était possible, et la déloyauté avec laquelle il se prévalait de la caducité de la promesse, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’alinéa 3 de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 12 février 2016 ;

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

M et M^me M. X… et M^me Y… épouse X… font grief à l’arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur action en responsabilité et en garantie contre M^e Z… et contre M^e A… ;

AUX MOTIFS QUE c’est également à juste titre et par des motifs appropriés et adoptés que les premiers juges ont rejeté les demandes qu’ils dirigent à l’encontre des deux notaires, étant observé que les époux X… Y… reprochent notamment à M. Z… de ne les avoir pas alertés sur les risques de carence du promettant alors qu’il vient d’être constaté qu’aucun grief ne peut être retenu à l’encontre de M. B… et que seule l’impossibilité pour les appelants de remettre au notaire la totalité du prix de vente au 19 juillet 2013 est à l’origine de la non-réalisation de la vente et de leur obligation corrélative de verser à M. B… l’indemnité d’immobilisation due ; que dès lors se trouve privé de toute pertinence le reproche qu’ils adressent à M. Z… tenant à son refus de faire délivrer à M. B… une sommation de comparaître pour la vente à une date qui aurait été celle du 25 juillet 2013 ; que par ailleurs, la lettre du 19 juillet 2013 précitée ainsi qu’une autre correspondance du même jour qui toutes deux s’inscrivent dans une suite de mise en garde : courriels des 9, 10, 18 juillet 2013, lettre du 17 juillet 2013, démontrent que le notaire n’a eu de cesse d’attirer, de façon claire et circonstanciée, l’attention des époux X… Y… sur les termes de la promesse de vente, la nécessité pour eux d’être en mesure de régler le prix de vente à la date du 19 juillet 2013 et les conséquences résultant du défaut d’un tel versement ; que pour sa part, M. A… ne peut se voir reprocher de ne pas avoir donné suite aux demandes de report de date de signature de l’acte de vente, unilatéralement fixé par les époux X… Y… qui étaient dans l’impossibilité de respecter les termes de la promesse de vente et de remettre le prix de vente à la date du 19 juillet 2013 comme celle-ci le prévoyait ; que c’est également de façon particulièrement outrancière que les appelants lui reprochent d’avoir « fait commettre, dans les mêmes conditions frauduleuses ou délictueuses, un constat d’huissier prononçant la déchéance des acquéreurs au nom de M. B… » alors cet acte n’est que la conséquence directe de leur propre carence, elle-même cause unique de la non-réalisation de la vente ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité de M. Z…, (

) le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes auxquels il donne une forme authentique ; que son devoir de conseil comprend, lorsqu’il reçoit l’acte de vente, l’obligation de vérifier les faits et conditions nécessaires à l’efficacité de l’acte ; qu’il résulte des développements précédents qu’il ne peut valablement être fait grief au notaire de n’avoir pas exploité la clause de la promesse de vente portant sur la carence du vendeur, puisque cette carence n’est pas établie, ni de pas avoir fait sommation à M. B… de signer l’acte de vente le 25 juillet ; que s’agissant de l’attitude passive qui lui est reprochée, il ressort des échanges de courriels et de lettres produits aux débats que M. Z… ou les membres de son étude ont tenté à plusieurs reprises d’obtenir une date de signature postérieure à l’expiration du délai prévue à la promesse en se rapprochant de leur confrère, notaire du vendeur ; que devant le silence de celui-ci, M. Z… a alerté ses clients sur la situation difficile dans laquelle ils se trouvaient et sur la nécessité de lever l’option avant la date du 19 juillet 2013, ce qui impliquait la manifestation de la volonté d’acquérir accompagnée du versement des fonds ; qu’averti de l’indisponibilité des fonds issus des prêts bancaires avant le 25 juillet, il a indiqué à ses clients qu’il serait opportun de verser à tout le moins les fonds disponibles entre ses mains avant le 19 juillet, sans garantie que cette option permettrait d’obtenir la prorogation du délai ; qu’en effet, par lettre du 17 juillet 2013 précitée, M. Z… écrivait à M. X… et à M^me Y… : « je vous rappelle que la date butoir d’obtention de votre crédit était fixée le 21 juin dernier et que la réalisation de la vente était prévue au 19 juillet prochain, à défaut de réception de vos fonds pour cette date en notre comptabilité, la Cour de cassation s’est prononcée de manière très défavorable sur le non-respect des délais, nous n’avons que très peu de moyens juridiques pour poursuivre votre acquisition si M. B… souhaite faire jouer la clause constatant la non obtention de votre crédit. Comme vous le savez, ma collaboratrice a écrit au confrère pour lui proposer un rendezvous de signature resté sans retour (

). Il faudrait obtenir avant le 19 juillet son accord de prorogation (

) Comme nous le savons, les fonds ne pourront être délivrés pour le 19 juillet, le surplus étant versé pour le 25 juillet comme mentionné par votre banque. A défaut de réponse écrite de votre vendeur sur son accord de prorogation, je vous remercie de m’adresser un courrier indiquant votre volonté de poursuivre l’acquisition en levant l’option de la promesse de vente, et m’adresser les fonds en votre possession (246.000€) au plus tard ce vendredi à midi (

) Je ne suis pas sûr de ce procédé mais il faut toutefois tenter » ; que par lettre du 19 juillet 2013, M. Z… écrivait à ses clients : « vous ne disposez pas des fonds et vous ne voulez pas consigner entre mes mains la partie disponible, il n’est donc pas possible de faire sommation de régulariser la vente à vos vendeurs et je vous renvoie à la lecture de la promesse qui ne permet cette solution efficace qu’en cas où les fonds ont été préalablement versés, ce qui n’est manifestement pas le cas. Il m’apparaît donc inopportun de procéder à cette sommation qui serait vide de tout effet (

). J’espère que vous parviendrez à un accord de date avec votre vendeur, à défaut je vous invite à prendre un conseil qui poursuivra la réalisation éventuelle de cette vente » ; que par une deuxième lettre du 19 juillet, il leur indiquait qu’ils étaient défaillants et qu’ils n’étaient donc pas en position de force pour imposer leurs délais, réitérant son conseil de prendre un avocat ; qu’il résulte du contenu de ces écrits que le notaire a suffisamment alerté ses clients sur les risques d’échec de la vente en cas de non versement des fonds avant le 19 juillet 2013, qu’il a tenté à plusieurs reprises de les convaincre de faire un versement partiel des fonds disponibles afin d’inciter le vendeur à accepter de signer l’acte de vente postérieurement au 19 juillet 2013 et qu’aucun manquement à son obligation de conseil ne peut être retenu ; que les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes formulées à l’encontre de M. Z… ; sur la responsabilité de M. A…, (

) qu’il résulte des développements précédents que l’absence de réponse de M. A… aux demandes de son confrère de repousser la date de signature de l’acte de vente au-delà de la date butoir prévue par la promesse de vente n’est pas fautive puisque son client, M. B…, n’était pas tenu contractuellement d’accepter la prorogation du délai de la promesse ; qu’aucun manquement ne peut donc être retenu contre M. A… et les demandeurs seront donc également déboutés de leurs demandes formulées à son encontre ;

1°) ALORS QUE la cassation d’un chef de dispositif entraîne par voie de conséquence l’annulation de toute autre disposition qui entretient avec lui un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le deuxième moyen relatif à la caducité de la promesse de vente, et à ses causes, tenant prétendument à l’impossibilité des époux X… de payer le prix de vente dans le délai contractuellement prévu, entraînera donc l’annulation par voie de conséquence du chef de dispositif déboutant les époux X… de leur demande de dommages et intérêts et demande de garantie à l’encontre de M. Z… en application de l’article 624 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU’en tout état de cause le notaire, tenu d’un devoir d’information et conseil, doit expliquer à ses clients la portée des engagements qu’ils souscrivent et les informer de façon précise et complète des conséquences attachées à leur violation ; qu’en se bornant à énoncer, pour juger que M. Z… n’avait pas manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard des époux X…, que par courriels en date des 9, 10 et 18 juillet 2013 comme par une lettre en date du 17 juillet 2013, ce dernier n’avait attiré de façon claire et circonstanciée, l’attention des époux X… sur les termes de la promesse de vente, sur la nécessité pour eux d’être en mesure de régler le prix de vente à la date du 19 juillet 2013 et sur les conséquences résultant du défaut d’un tel versement, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, dans ces différents courriers, M. Z… avait alerté les époux X… sur le fait que le défaut de paiement du prix à la date du 19 juillet 2013 aurait pour effet non seulement d’empêcher la réalisation de la vente mais également de leur faire perdre l’indemnité d’immobilisation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 (devenu 1240) du code civil.

3°) ALORS QUE la cassation d’un chef de dispositif entraîne par voie de conséquence l’annulation de toute autre disposition qui entretient avec lui un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le deuxième moyen relatif à la caducité de la promesse de vente, et à ses causes, tenant prétendument à l’impossibilité des époux X… de payer le prix de vente dans le délai contractuellement prévu, entraînera donc l’annulation par voie de conséquence du chef de dispositif déboutant les époux X… de leur demande de dommages et intérêts et demande de garantie à l’encontre de M. A… en application de l’article 624 du code de procédure civile.