CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 30 juin 2021

Cassation partielle

M^me BATUT, président

Arrêt n° 497 F-D

Pourvoi n° W 20-10.472

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021

La société Les Baobabs, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 20-10.472 contre l’arrêt rendu le 10 septembre 2019 par la cour d’appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Cassou de Saint-Mathurin, Meynard, Drappeau-Passarini et Maitrehut, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Immaction, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Les Baobabs, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Cassou de Saint-Mathurin, Meynard, Drappeau-Passarini et Maitrehut, après débats en l’audience publique du 18 mai 2021 où étaient présents M^me Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, M^me Duval-Arnould, conseiller doyen, et M^me Tinchon, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société civile immobilière Les Baobabs du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Immaction.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 10 septembre 2019), suivant acte notarié établi le 22 mai 2008 par M. [G], notaire associé de la société civile professionnelle Pascal Cassou de Saint-Mathurin, Michel Meynard, Corinne Drappeau-Passarini et Caroline Maitrehut, titulaire d’un office notarial à [Localité 1] (la société notariale), la société Immaction (le vendeur) a vendu à la société civile immobilière Les Baobabs (l’acquéreur) un bâtiment à remettre à neuf, s’intégrant dans un lotissement.

3. En l’absence d’exécution des travaux d’aménagement du lotissement et d’obtention par le vendeur d’une autorisation de procéder à la vente des lots avant cette exécution, l’acquéreur n’a pu obtenir de permis de construire à l’issue de la vente et a assigné le vendeur et la société notariale en responsabilité et indemnisation. Son action contre le vendeur a été déclarée irrecevable comme prescrite.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

5. L’acquéreur fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes dirigées contre la société notariale, alors « que la faute de la victime n’est susceptible d’entraîner une exonération totale de la responsabilité du notaire que si elle est la cause exclusive de son dommage ; qu’en retenant, pour débouter l’acquéreur de son action en responsabilité dirigée contre la société notariale que son inertie délibérée et prolongée à l’égard du vendeur est constitutive d’une faute qui rompt tout lien causal entre les préjudices allégués par l’acquéreur et les fautes imputées au notaire, la cour d’appel a statué par des motifs impropres à établir que la faute reprochée à l’acquéreur constituait la cause exclusive de son dommage en violation de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240 du code civil :

6. Il résulte de ce texte que le notaire ne peut être exonéré de toute responsabilité pour faute à l’égard de l’acquéreur d’un bien immobilier que si celui-ci a lui même commis une faute qui est la cause exclusive de son dommage.

7. Pour rejeter la demande d’indemnisation de l’acquéreur dirigée contre la société notariale, après avoir constaté que celle-ci n’a ni vérifié que le vendeur était autorisé à vendre en l’absence de réalisation des travaux d’aménagement du lot ni informé l’acquéreur, dont elle connaissait le projet, de la nécessité d’achever ces travaux et des risques inhérents à la vente sans qu’il soit justifié de l’autorisation de vente et qu’elle a manqué à son devoir de conseil, l’arrêt retient que l’acquéreur a attendu le 16 octobre 2009 pour déposer un permis de construire et le 25 novembre 2013 pour assigner le vendeur aux fins de réalisation des travaux de viabilisation après avoir reçu un commandement de payer délivré par la banque, et que son inertie délibérée et prolongée à l’égard du vendeur est constitutive d’une faute qui rompt tout lien causal entre les préjudices allégués et les fautes imputées à la SCP notariale.

8. En se déterminant ainsi, alors qu’elle constatait qu’à la suite de son acquisition et de la faute commise par la société notariale, il s’était trouvé contraint d’agir contre le vendeur pour tenter d’obtenir la réalisation des travaux, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la société civile immobilière Les Baobabs à l’encontre de la société civile professionnelle Pascal Cassou de Saint Mathurin, Michel Meynard, Corinne Drappeau-Passarini et Caroline Maitrehut, l’arrêt rendu le 10 septembre 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Limoges ;

Condamne la société civile professionnelle Pascal Cassou de Saint-Mathurin, Michel Meynard, Corinne Drappeau-Passarini et Caroline Maitrehut aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile professionnelle Pascal Cassou de Saint-Mathurin, Michel Meynard, Corinne Drappeau-Passarini et Caroline Maitrehut et la condamne à payer à la société civile immobilière Les Baobabs la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour la société Les Baobabs

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la SCI Les Baobabs de son action en responsabilité dirigée contre la SCP Cassou de Saint-Mathurin, Meynard, Passarini et Maitrehut ;

AUX MOTIFS QU'« Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 28 février 2018, la SCI a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1134 et 1147 et suivants du Code Civil

Vu les articles R.442-13 et suivants et R. 442-18 du Code de l’Urbanisme -Déclarer la SCI LES BAOBABS recevable et bien fondée en sa demande et par conséquent,

— Condamner la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, PASSARINI & MAITREHUT et la SARL IMMACTION à payer in solidum la somme de 1 358 129.91 ?

— Condamner la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, PASSARINI & MAITREHUT et la SARL IMMACTION in solidum à verser à la SCI LES BAOBABS la somme de 537 600 ? H.T au titre de la perte d’exploitation.

— Condamner la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, PASSARINI & MAITREHUT et la SARL IMMACTION à verser in solidum à la SCI LES BAOBABS la somme de 45 954 ? H.T outre celle de 30 000 ? H.T au titre de l’installation des huisseries et travaux de mise en conformité avec les règles du PPRT.

Dire que le prix de vente ou d’estimation de l’immeuble viendra en déduction de ces sommes.

— Condamner la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, PASSARINI & MAITREHUT et la SARL IMMACTION in solidum à verser à la SCI LES BAOBABS la somme de 6 000 ? en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, PASSARINI & MAITREHUT et la SARL IMMACTION in solidum aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître [D] [U], Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

A l’appui de ses prétentions, la SCI soutient notamment que :

— Le notaire n’aurait pas dû procéder à la réitération de la vente en l’absence des autorisations administratives nécessaires, les autorisations nécessaires à une vente par lot.

Il avait connaissance des intentions de construction et d’exploitation commerciale de l’acheteur.

— La cour peut relever d’office que l’acte du notaire est contraire à l’ordre public. Le lotisseur avait 3 ans pour effectuer les travaux de viabilisation. Il doit ensuite obtenir une autorisation de vente par lot.

— L’administration autorise la vente du lotissement à la condition que le lotisseur s’engage à terminer les travaux dans les délais impartis et consigne une somme équivalente aux travaux à réaliser.

— Le projet n’était plus possible du fait du PPRT qui interdit les nouveaux projets, ne permet plus des installations recevant du public. La notification du plan est intervenue en 2013.

— Sa dette globale s’élève à 1 358 129,91 dont 772 518,50 au crédit agricole – La SCI doit rembourser les comptes courants d’associés.

— Elle a réglé des honoraires d’architecte, commissions à l’agence immobilière au négociateur du prêt. Elle ne demande pas la nullité compte tenu de la procédure de saisie immobilière qui avait été engagée, n’est plus propriétaire ou risque de ne plus l’être. L’immeuble est invendable.

— Le vendeur a vendu sans autorisation de vendre avec la bénédiction et la complicité du notaire.

— Elle se retrouve propriétaire d’une ossature métallique destinée à l’exploitation d’un hangar dans un lotissement non viabilisé. Le terrain a une valeur vénale moyenne de 85 000 euros.

— C’est quand la SCI a compris que le vendeur était insolvable qu’elle a décidé d’introduire une action en justice. L’obstruction du notaire quant à la délivrance de la grosse de son acte de vente lui a mis la puce à l’oreille.

— Elle subit une perte d’exploitation depuis 2009 qu’elle chiffre à 537 600 euros HT (perte annuelle de 76 800 euros entre 2009 et 2014 moyenne de 10 euros HT le m2 16 lots de 100 m2 1600 m2). Elle voulait louer » ;

ALORS QUE le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées ;

qu’en l’espèce, en visant les conclusions de la SCI Les Baobabs du 28 février 2018, sans se référer aux conclusions déposées par cette société le 10 mai 2019 complétant son argumentation précédente et développant de nouveaux moyens pour conclure au rejet des prétentions adverses, la cour d’appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) :

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la SCI Les Baobabs de son action en responsabilité dirigée contre la SCP Cassou de Saint-Mathurin, Meynard, Passarini et Maitrehut ;

AUX MOTIFS QUE « – Sur les fautes du notaire : que la SCI soutient que le notaire devait vérifier que les conditions de l’article 442- 13b du code de l’urbanisme étaient réunies, à défaut refuser d’établir l’acte de vente ; que si le vendeur avait été autorisé à procéder à la division cadastrale et à lotir, il n’a jamais été autorisé à vendre par lots ; qu’elle lui reproche de ne pas avoir tenu compte de l’existence d’un lotissement, de ne pas avoir vérifié si le vendeur avait obtenu l’autorisation de vendre de la mairie, si le vendeur avait déposé une demande d’aménagement, de ne pas avoir exigé le certificat d’achèvement des travaux à défaut une autorisation de différer les travaux ; qu’elle estime que le notaire aurait dû consigner les travaux de viabilisation sur le prix de vente. Elle relève la différence de rédaction du compromis et de l’acte de vente, l’acte de vente ne prévoyant plus que le bien vendu sera desservi par l’électricité, l’eau, le gaz, l’assainissement ; qu’elle rappelle que le notaire a précisé dans l’acte que l’acquéreur se proposait d’édifier un ou plusieurs bâtiments sur l’immeuble vendu ; qu’il ressort de l’acte de vente qu’il porte sur l’acquisition d’un bâtiment à remettre à neuf à partir de la structure existante, que l’acte fait référence expresse à l’intégration de l’immeuble dans un lotissement ; que le notaire indique que l’acquéreur s’engage à refaire à neuf le bâtiment acquis dans le délai de 4 ans à compter de la vente, ajoute que dans ses rapports avec le vendeur, l’acquéreur s’engage à effectuer les travaux susvisés dans le délai de 4 ans qui avait été accordé au vendeur pour construire ; qu’il apparaît donc que la SCI Les Baobabs s’engage à effectuer les travaux qui incombaient initialement au vendeur étant observé que le vendeur s’était engagé à construire alors que l’acquéreur lui remet à neuf ; que de même, page 47, l’acte prévoit que l’acquéreur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative nécessaire à la réalisation de son projet d’aménagement du site ; que force est de relever que le permis d’aménager n’a pas été demandé par l’acquéreur mais par le vendeur, la société Immaction en qualité de lotisseur ; que le notaire est tenu d’assurer l’efficacité technique, pratique de l’acte auquel il prête son concours ; qu’il est tenu d’avoir une parfaite connaissance de la réglementation ; que l’article R. 442-18 du Code de l’urbanisme dispose que : « Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé : a) soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement; constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10. b) soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés ; que dans ce cas, le lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis ; c) soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en oeuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation » ; que s’agissant d’une vente de lot d’un lotissement, le notaire aurait dû vérifier que le vendeur était autorisé à vendre dès lors que les travaux d’aménagement du lot, les équipements le desservant n’étaient pas réalisés, circonstance portée à sa connaissance comme l’établit la différence de rédaction du compromis et de l’acte de vente ; qu’il est constant que le notaire est tenu de conseiller les parties, leur suggérer les mesures propices pour leur permettre d’atteindre le résultat souhaité ; que bien qu’il eût connaissance de l’objectif poursuivi par l’acquéreur, rénovation de l’immeuble en vue de création de bureaux, il n’a pas avisé les parties et plus particulièrement l’acquéreur des dispositions prévues par l’article R.442-18 du code de l’urbanisme, soit la nécessité d’achever les travaux d’aménagement du lotissement, a minima l’achèvement des équipements desservant le lot ; qu’il n’a pas appelé l’attention de l’acquéreur sur les risques pris alors que la vente intervient sans qu’il soit justifié de l’autorisation de vente, sans aménagement du lotissement étant rappelé qu’il n’est pas dispensé de son devoir d’information et de conseil par la compétence des parties, toutes deux professionnelles de l’immobilier ; que ces éléments caractérisent des fautes imputables au notaire au regard d’une rédaction insuffisamment précise, d’un défaut de conseil aux parties ; que le notaire fait valoir que ses fautes si elles existent sont absorbées par la faute de l’acquéreur qui a fait preuve d’une inertie coupable à l’égard du vendeur ; que la cour relève en effet que la SCI a attendu le 16 octobre 2009 pour demander un permis de construire ; que bien que l’instruction de ce permis lui ait permis de faire toute la lumière sur la situation, cela dès le 5 novembre 2009, elle a attendu le 25 novembre 2013 pour assigner la société Immaction devant le juge des référés aux fins de réalisation des travaux de viabilisation alors même qu’elle avait été destinataire le 29 avril 2011 d’une attestation mensongère de la société Immaction ; que la SCP fait observer à juste titre que c’est le commandement de payer délivré par la banque le 25 juin 2013 qui l’a décidée à agir, que la SCI doit assumer seule les conséquences des travaux entrepris en dépit des refus de permis de construire ; que l’inertie délibérée et prolongée de la SCI Les Baobabs à l’égard de la société Immaction est constitutive d’une faute qui rompt tout lien causal entre les préjudices allégués par l’acquéreur et les fautes imputées au notaire ; que celle-ci sera donc déboutée de ses demandes d’indemnisation dirigées contre la SCP »;

1°) ALORS QUE la responsabilité du notaire n’est pas subsidiaire, en sorte que sa mise en jeu n’est pas subordonnée au succès de poursuites préalables contre un autre débiteur et qu’elle est engagée à raison du dommage certain subi par l’effet de sa faute, dont l’existence est acquise, quand bien même la victime disposerait contre un tiers d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice ; qu’en retenant, pour débouter la SCI Les Baobabs de son action en responsabilité dirigée contre la SCP notariale, que l’inertie délibérée et prolongée de la SCI Les Baobabs à l’égard de la société Immaction est constitutive d’une faute rompant tout lien causal entre les préjudices qu’elle allègue et les fautes imputées au notaire, quand cette prétendue faute de la victime ne pouvait exclure la responsabilité du notaire, qui n’est pas subsidiaire et peut être engagée peu important que la victime ait disposé d’une action contre un tiers pour obtenir la réparation de son dommage qu’elle se serait abstenue de mettre en oeuvre, la cour d’appel a méconnu le principe susvisé en violation de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE l’existence d’une voie de droit permettant à la victime de recouvrer ce qui lui est dû n’est pas de nature à priver de son caractère actuel et certain le préjudice né de la faute non contestée du notaire, lorsque cette voie de droit n’est que la conséquence de la situation dommageable créée par celui-ci ; qu’en retenant, pour débouter la SCI Les Baobabs de son action en responsabilité dirigée contre la SCP notariale, que son inertie délibérée et prolongée à l’égard de la société Immaction est constitutive d’une faute qui rompt tout lien causal entre les préjudices allégués par l’acquéreur et les fautes imputées au notaire, quand l’action dont disposait la SCI Les Baobabs contre la SARL Immaction n’était que la conséquence de la faute initiale du notaire, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la faute de la victime n’est susceptible d’entraîner une exonération totale de la responsabilité du notaire que si elle est la cause exclusive de son dommage ; qu’en retenant, pour débouter la SCI Les Baobabs de son action en responsabilité dirigée contre la SCP notariale que son inertie délibérée et prolongée à l’égard de la société Immaction est constitutive d’une faute qui rompt tout lien causal entre les préjudices allégués par l’acquéreur et les fautes imputées au notaire, la cour d’appel a statué par des motifs impropres à établir que la faute reprochée à la SCI Les Baobabs constituait la cause exclusive de son dommage en violation de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QUE tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu’en se bornant à relever, pour débouter la SCI Les Baobabs de son action en responsabilité dirigée contre la SCP notariale, que cette société doit assumer seule les conséquences des travaux entrepris en dépit des refus de permis de construire, sans rechercher si les autres préjudices invoqués par la SCI Les Baobabs ? dont des frais sans lien direct avec les travaux (crédit immobilier, honoraires de l’agence immobilière?) et une perte d’exploitation ? n’étaient pas en lien direct avec la faute du notaire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.