ARRÊT N°

R.G. : 16/01346

JF

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

09 février 2016

RG:13/03779

SARL SQUARE

C/

H

X

X

X

L

X

X

X

SARL CABINET KO.GES

SARL AMEHA

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 05 OCTOBRE 2017

APPELANTE :

SARL SQUARE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques COUDURIER de la SCP COUDURIER & CHAMSKI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Madame G H veuve X, placée sous le régime de la curatelle selon jugement du tribunal de grande instance de Nîmes en date du 05 novembre 2008 agissant avec l’assistance de M^me I X en qualité de curatrice

née le […] à OLIVET

17, Rue Ledru-Rollin

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e S t é p h a n e G O U I N d e l a S C P LOBIER-MIMRAN-GOUIN-LEZER-JONZO-VOLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Bertrand DECORPS-FOULQUIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame I X agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de curatrice de Madame G H veuve X

née le […] à NIMES

17, Rue Ledru-Rollin

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e S t é p h a n e G O U I N d e l a S C P LOBIER-MIMRAN-GOUIN-LEZER-JONZO-VOLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Bertrand DECORPS-FOULQUIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame C X

assignée à étude d’huissier le 01 juin 2016

[…]

[…]

Madame J X agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de sa fille K L

née le […] à NIMES

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e S t é p h a n e G O U I N d e l a S C P LOBIER-MIMRAN-GOUIN-LEZER-JONZO-VOLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Bertrand DECORPS-FOULQUIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur M X

né le […] à NIMES

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e S t é p h a n e G O U I N d e l a S C P LOBIER-MIMRAN-GOUIN-LEZER-JONZO-VOLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Bertrand DECORPS-FOULQUIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame D X

née le […] à NIMES

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e S t é p h a n e G O U I N d e l a S C P LOBIER-MIMRAN-GOUIN-LEZER-JONZO-VOLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Bertrand DECORPS-FOULQUIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur N X

né le […] à NIMES

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e S t é p h a n e G O U I N d e l a S C P LOBIER-MIMRAN-GOUIN-LEZER-JONZO-VOLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Bertrand DECORPS-FOULQUIER, Plaidant, avocat au barreau de

MONTPELLIER

SARL CABINET KO.GES, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qulité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e M GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Valérie VALEUX de la SELARL EIDJ-ALISTER, Plaidant, avocat au barreau de LYON

SARL AMEHA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

'Les Granges'

[…]

Représentée par M^e Philippe RECHE de la SCP GUALBERT BANULS RECHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Juin 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 20 Juin 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 Octobre 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 05 Octobre 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

1. Dans le cadre du projet de construction de 42 logements collectifs sur le territoire de la commune de Caveirac et par acte sous seing privé du 7 avril 2010 valable jusqu’au 30 septembre 2011, ci-après dénommé «'compromis Y'», M. et M^me Y ont concédé aux SARL Ameha, Bleu Ciel devenue Square, et Ko.Ges dont M^me O Y était la gérante, qui l’ont acceptée, la faculté d’acquérir les parcelles n° 1382, 2377 et 2994 d’une superficie de 7095 m² destinées à une opération d’intérêt général, moyennant le prix de 510 840 €, sous les conditions suspensives de l’obtention d’un permis de construire valant division parcellaire et d’un crédit d’accompagnement.

2. Par acte notarié établi en l’étude de M^es W et V-W, notaires à Murviel les Béziers, ci-après dénommé «'compromis X'», en date des 13 et 14 juillet 2011, M^mes G H veuve X, C X, I X, J X, D X et MM. M X et N X se sont engagés à vendre aux sociétés Ameha et Square, qui ont promis de les acquérir, les parcelles situées à […], cadastrées section C n° 1368 et 1369 d’une superficie de 1360 m², moyennant le prix de 230'000 € payable le jour de la réitération de l’acte authentique prévue au plus tard le 31 mars 2012, sous les conditions suspensives de l’obtention d’un prêt bancaire et d’un permis de construire sur le terrain objet du compromis et sur les parcelles limitrophes cadastrées section C n° 1382, 2377 et 2994 (objets du compromis Y).

3. Par une convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage du 6 septembre 2011, la SARL Square a confié à M. M Q, 'Groupe’ Ameha, la mission de gestion et de conduite de l’opération de construction de 42 logements, outre commerces et stationnements, à l’entrée de la ville de Caveirac espace de l’ancienne gare, sur les parcelles section C n° 1368, 1369, 1382, 2377 et 2994.

4. Par lettre du 23 novembre 2011, adressée à la SARL Ameha, M^me R Y, rappelant que son mari est décédé le 6 octobre 2010 et soulignant l’accomplissement du délai fixé au 30 septembre 2011, sans obtention d’un permis de construire, ni d’un crédit d’accompagnement, a indiqué considérer la vente envisagée comme nulle et non avenue.

5. Selon protocole d’accord du 1^er février 2012, visant le courrier de M^me Y et précisant que la SARL Ameha a accepté de renoncer au compromis Y sous diverses conditions, les stés Améha et la SARL Ko.Ges ont notamment prévu que la SARL Ko.Ges reprendra à son compte le compromis de vente et se substituera à la SARL Ameha dans le montage et la gestion de l’opération de promotion, une convention de montage ayant été signée entre la SARL Square et la SARL Ameha le 6 septembre 2011, en précisant que':

— la SARL Ko.Ges supportera les conditions demandées par la SARL Ameha pour la renonciation à ses droits dans le compromis,

— la quote-part de la SARL Ameha, soit 33'% de 102 168 € = 33 025 € séquestrée chez M^e A (au titre du dépôt de garantie), lui sera restituée le jour de la signature de ce protocole,

— la SARL Ko.Ges et ses associés s’engagent à régler au travers de la SCCV Via Verde en cours de constitution le montant demandé par la SARL Ameha, soit 65 780 € TTC, pour ses frais dans le montage de l’opération,

— la SARL Ko.Ges et ses associés au sein de la SCCV Via Verde en cours de constitution rembourseront à la SARL Ameha les factures de l’opération de promotion déjà acquittées ou présentées,

— le remboursement du dépôt de garantie de la SARL Ameha pour le compromis X sera effectué dès le transfert dudit compromis à la SARL Ko.Ges.

6. En réponse aux mises en demeure adressées par le conseil de M^mes G et I X par lettres recommandées avec accusé de réception des 18 et 28 mars 2013, les sociétés Ko.Ges (lettre du 9 avril 2013) et Square (lettre du 25 avril 2013) ont refusé de régulariser l’acte authentique, la SARL Ameha demeurant taisante.

Par acte du 24 juillet 2013, M^mes G H veuve X, C X, I X, J X, D X, ainsi que MM. M X et N X ont alors assigné les SARL Square et Ko.Ges devant le tribunal de grande instance de Nîmes, en paiement des sommes de 23'000 € au titre du dépôt de garantie, 23 000 € au titre de la clause pénale et 6 000 € à titre de dommages et intérêts.

Le 21 novembre 2013, SARL Ko.Ges a appelé en cause la SARL Ameha.

Par jugement du 9 février 2016, le tribunal a :

— débouté la SARL Ko.Ges de sa demande de nullité du protocole du 1^er février 2012,

— condamné la SARL Square et la SARL Ko.Ges à payer la somme de 23'000 € à titre de clause pénale à M^mes G H veuve X, I X, C X, J X, D X, MM. M X et N X,

— dit que le dépôt de garantie de 23'000 € consigné en l’étude de M^e V-AA sera attribué aux consorts X, vendeurs,

— ordonné à l’office notarial W et V-W ou toute personne lui ayant succédé en qualité de séquestre, de remettre ladite somme aux requérants,

— dit que le dépôt de garantie s’imputera à due concurrence sur le montant de la clause pénale,

— rejeté la demande complémentaire de dommages et intérêts des consorts X,

— débouté la SARL Ko.Ges de sa demande reconventionnelle,

— débouté la SARL Square de ses demandes en paiement au titre de la société créée de fait,

— condamné solidairement les SARL Square et Ko.Ges à supporter les dépens,

— condamné solidairement les SARL Square et Ko.Ges à payer aux consorts X la somme de 3'000'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu que':

. par les démarches entreprises les SARL Square et Ko.Ges ont implicitement renoncé à se prévaloir de la clause suspensive du permis de construire et de la caducité,

. en refusant de réitérer l’acte de vente malgré mises en demeure, les SARL Square et Ko.Ges (substituée à Ameha) n’ont pas respecté leurs engagements et doivent être condamnées à payer la clause pénale de 23 000 €, dont le montant n’apparaît pas manifestement excessif,

. les consorts X ne justifient pas du préjudice locatif qu’ils invoquent pour immobilisation du bien,

. l’immatriculation des trois SARL et l’acquisition de la personnalité morale qui en résulte excluent l’existence d’une société de fait, tandis que l’intention de participer aux bénéfices n’est pas démontrée.

La SARL Square a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 24 mars 2016 (RG n° 16/1346).

La SARL cabinet Ko.Ges ayant également interjeté appel le 25 mars 2016 (RG n° 16/1356), la jonction des 2 affaires a été prononcée par ordonnance du 8 novembre 2016, l’instance se poursuivant sous le n° RG 16/1346.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 17 juin 2016, la SARL Square demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1832, 1178 et 1152 alinéa 2 du code civil, de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter l’indivision X à titre principal de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement,

— juger que la société Ko.Ges devra la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit de l’indivision X,

Reconventionnellement, compte tenu de la société créée de fait entre les sociétés Ko.Ges, Ameha et Square,

— condamner la société Ko.Ges à lui verser la somme de 212'712,41 €,

Subsidiairement,

— la condamner à lui payer la somme de 141'808,27 €,

— la condamner à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens en première instance et en appel.

Par conclusions du 8 septembre 2016, M^mes G H veuve X, I X, J X, D X et MM. M X et N X demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1152 et 1178 du code civil, de :

Mettre hors de cause M^lle K L,

— débouter les sociétés Square et Ko.Ges de toutes leurs demandes,

Au principal,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté les consorts X de leur demande de dommages et intérêts,

— les recevoir en leur appel incident,

— condamner solidairement les SARL Square et Ko.Ges, subsidiairement, les SARL Square et Ameha, à payer à l’indivision X la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts pour immobilisation du bien,

Subsidiairement, si la cour invalidait le protocole de substitution du 1^er février 2012,

— condamner solidairement les sociétés Square et Ameha à leur payer la somme de 23'000 € à titre de clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie de 23'000 € sera attribué aux consorts X en qualité de vendeurs,

— ordonner à M^lle B, caissier de l’Office notarial W V-W ou toute personne lui ayant succédé en qualité de séquestre, de leur remettre ladite somme,

— dire que le dépôt de garantie s’imputera à due concurrence sur le montant de la clause pénale,

— réformer le jugement en ce qu’il les déboute de leur demande de dommages et intérêts et condamner solidairement les SARL Square et Ko.Ges, subsidiairement les SARL Square et Ameha, à payer à l’indivision X la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts, pour immobilisation du bien,

Si la cour déboutait les consorts X de leur demande au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie consigné en l’étude de M^e V-W à hauteur de 23'000 € sera attribué aux vendeurs, à savoir l’ensemble des requérants composant l’indivision X,

— ordonner à M^lle B, caissier de l’office notarial W V-W ou toute personne lui ayant succédé en qualité de séquestre, de remettre ladite somme aux requérants,

— condamner solidairement la SARL Square et la SARL Ko.Ges, subsidiairement les SARL Square et Ameha à payer à l’indivision X la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts pour immobilisation du bien,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il condamne les SARL Square et Ko.Ges solidairement à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement et, subsidiairement, à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 6 décembre 2016, la SARL Ko.Ges demande à la cour, au visa des articles 1131, 1134, 1176, 1178, 1226 et 1152 du code civil, 1832 et 1872-1 du même code, 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, de :

Au principal,

— constater la nullité du protocole d’accord du 1^er février 2012 pour absence de cause, par suite de la caducité de la promesse de vente des terrains Y,

— en tout état de cause, dire qu’il n’emporte pas transfert du compromis de vente X,

— constater qu’au moins une des conditions suspensives prévues au compromis de vente X des 13 et 14 juillet 2011 ne s’est pas réalisée dans les délais impartis,

— constater que les acquéreurs n’ont commis aucune faute dans l’exécution du compromis de vente X,

— en conséquence, dire le compromis caduc et de nul effet,

— dire que la clause pénale ne saurait s’appliquer et que le dépôt de garantie doit être restitué dans son entier aux sociétés cabinet Ko.Ges et Square,

— condamner la SARL Ameha à restituer à la société cabinet Ko.Ges les sommes indûment versées en exécution du protocole, soit 26'910 €, outre intérêts à compter des présentes conclusions,

— ordonner à l’office notarial W V-W, ou toute personne lui ayant succédé en qualité de séquestre, de remettre ladite somme aux sociétés cabinet Ko.Ges et SARL Square,

— dire qu’il n’existe aucune société créée de fait entre les parties,

— rejeter l’ensemble des demandes des SARL Square et Ameha et de l’indivision X à l’encontre de la société cabinet Ko.Ges,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société cabinet Ko.Ges de sa demande de nullité, l’a condamnée à payer la somme de 23'000 € au titre de la clause pénale, a attribué le dépôt de garantie aux membres de l’indivision X et condamné les sociétés cabinet Ko.Ges et SARL Square à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— le confirmer en revanche en ce qu’il a rejeté l’ensemble des autres demandes de l’indivision X et de la société SARL Square à son encontre,

Subsidiairement, si la cour retenait la validité du protocole d’accord du 1^er février 2012, le transfert du compromis de vente X à la société cabinet Ko.Ges et l’application de la clause pénale,

— constater la solidarité maintenue entre la société Ameha SARL, substituante, et la société cabinet Ko.Ges, substituée,

— condamner solidairement la société Ameha SARL à l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la société cabinet Ko.Ges,

— ramener le montant de la clause pénale à un euro pour tenir compte de l’attitude des membres de l’indivision X,

— confirmer le jugement en ce qu’il dit que le dépôt de garantie s’imputera à due concurrence sur le montant de la clause pénale et rejette l’ensemble des autres demandes de l’indivision X et de la société SARL Square à l’encontre de la société cabinet Ko.Ges,

— l’infirmer en ce qu’il condamne les sociétés cabinet Ko.Ges et SARL Square à verser à l’indivision X la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— condamner les membres de l’indivision X à restituer aux sociétés cabinet Ko.Ges et

SARL Square la somme de 3 000 € versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter l’indivision X et les sociétés Ameha et Square de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

Si la cour retenait l’existence d’une société créée de fait,

— dire que la société SARL Square ne saurait d’une part, réclamer paiement de ses propres honoraires, ni ceux de son dirigeant et, d’autre part, demander à la société cabinet Ko.Ges plus d’un tiers des frais exposés,

— juger que la société cabinet Ko.Ges ne saurait payer plus de 28'599,07 € TTC,

En tout état de cause,

— rejeter toutes demandes des membres de l’indivision X et des SARL Ameha et Square à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement l’indivision X et les SARL Ameha SARL et Square à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la restitution de la somme de 3 000 €,

— condamner solidairement l’indivision X et les sociétés Ameha et Square aux entiers dépens.

Par conclusions du 2 juin 2017, la SARL Ameha demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable mais infondé,

— confirmer le jugement en ce qu’il rejette la demande de nullité du protocole du 1^er février 2012 et juge valable la substitution de la société Ameha par la société Ko.Ges,

— débouter la société Ko.Ges de sa demande de condamnation solidaire de la société Ameha,

— la débouter de sa demande reconventionnelle en condamnation de la société Ameha à la somme de 26'910 €,

— juger irrecevable comme nouvelle, la demande de condamnation solidaire des consorts X à l’encontre de la société Ameha par le jeu de la clause de solidarité contenue au compromis à la suite de sa substitution par la société Ko.Ges,

En tout état de cause,

— juger que la société Ko.Ges devra relever et garantir la société Ameha de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de l’indivision X,

— condamner la société Ko.Ges aux entiers dépens d’appel et à payer la somme de 4'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction de la procédure a été clôturée le 8 juin 2017.

M^me C X destinataire de la déclaration d’appel et des conclusions des parties, par actes signifiés à l’étude de l’huissier, n’ayant pas constitué avocat, il convient de statuer par défaut en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Motifs':

1. sur la mise en cause de M^lle K L':

M^lle K L ne figurant ni sur l’assignation délivrée par les consorts X le 24 juillet 2013, ni sur leurs conclusions récapitulatives du 14 octobre 2014, le jugement sera rectifié en ce qu’il mentionne dans les qualités de la décision, M^me J X agissant tant à son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de sa fille K L et il sera fait droit à la demande de mise hors de cause de cette dernière.

2. sur la clause pénale et le dépôt de garantie':

a. Le compromis de vente signé par les consorts X et les SARL Ameha et Square les 13 et 14 juillet 2011, prévoit que':

— il est soumis aux conditions suspensives stipulées dans l’intérêt des deux parties, si bien que la non-réalisation d’une de ces conditions suspensives entraînera sa caducité, sauf dans les hypothèses «'ci-après'» où l’acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci,'

— les conditions suspensives «'ci-après'» -dont l’acquéreur pourra seul se prévaloir- sont constituées de':

. l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait dans le délai de 6 mois du dépôt de permis de construire relative à l’opération envisagée sur le terrain cédé par les consorts X et sur les parcelles limitrophes cadastrées C n° 1382, 2377 et 2994, étant précisé qu’en l’absence de réponse de l’administration dans le délai de 3 mois à compter du dépôt du permis de construire, la condition suspensive sera considérée comme n’étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues,

. l’obtention d’un prêt de 1 550 000 € pendant 2 ans au taux de 6,50 €'%, dont la demande devait être déposée le 15 septembre 2011 au plus tard, l’accord du prêt devant intervenir au plus tard dans le mois suivant la fin des délais de recours et de retrait du permis de construire et donner lieu à une lettre d’accord de principe au plus tard le 15 octobre 2011,

— la signature de l’acte authentique devait avoir lieu au plus tard le 31 mars 2012, le délai de prorogation éventuelle du compromis ne pouvant excéder le 15 avril 2012, cette date constituant le point de départ de la période à partir de laquelle une partie peut obliger l’autre à s’exécuter, tandis que si une partie vient à refuser de réitérer la vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice «'le tout dans le délai d’un mois à compter de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte'»,

— selon la clause pénale dont les consorts X sollicitent l’application, au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, la partie mise en demeure, qui ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, devra verser à l’autre partie la somme de 23 000 € à titre de clause pénale conformément aux articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts.

Or, le permis de construire sur les parcelles X et Y, dont la demande a été déposée le 12 juillet 2011, n’a été accordé que le 2 décembre 2011, soit postérieurement au délai de 3 mois expirant le 12 octobre 2011 et à celui de 6 mois à compter du dépôt de la demande pour l’obtention d’un permis purgé de tout recours et retrait, la réalisation de ces événements supposant l’écoulement de délais de 2 mois et 6 mois à compter de l’affichage du permis.

Ce permis a d’ailleurs fait l’objet d’un arrêté de retrait à la demande des bénéficiaires le 24 avril 2013.

De même, la condition de l’obtention d’un prêt n’a pas été accomplie, puisque par lettre du 14 octobre 2011, la Banque Populaire du Sud indique à la SCCV Via Verde qu’elle ne peut donner une suite favorable à sa demande sans production de l’accord de permis de construire.

Mais les acquéreurs, qui en avaient seuls la faculté, n’ont pas invoqué la défaillance des conditions et la caducité du compromis. Leur renonciation implicite et non équivoque à s’en prévaloir résulte en effet suffisamment du courrier et des courriels des 26 mars 2012, 4 avril 2012 et 12 avril 2012 respectivement adressés par M^e A, notaire des acquéreurs, puis par M^me O Y pour la SARL Ko.Ges à M^e V-W, notaire des consorts X, en vue de proroger la date de réitération de l’acte de vente X, ainsi que des courriels échangés par M Q (Ameha) et l’étude A le 12 avril 2012 évoquant non seulement la substitution, mais aussi la prorogation du compromis.

Il demeure cependant que l’acte n’a pas été réitéré avant la date butoir du 15 avril 2012 initialement fixée, ni celle du 15 juillet 2012 évoquée par télécopie de M^e Romagné, notaire de M^mes C, D et J X à M^e A, notaire des acquéreurs.

Aux termes des clauses précitées, le bénéfice de la clause pénale ou la saisine du tribunal pour faire constater la vente par décision de justice par l’une des parties devait intervenir «'dans le délai d’un mois à compter de la date indiquée en tête du présent paragraphe'» soit le 31 mars 2012 ou le 15 avril 2012 ou la date, si elle était postérieure, à laquelle auraient été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte.

Alors que de nouvelles prorogations de délais établies par les courriels échangés par M^me O Y et M. T U, clerc de la SCP U, Nouguier et E notaires associés, le 21 septembre 2012 et l’attestation de ce dernier évoquant encore une réunion le 15 octobre 2012, étaient demandées aux vendeurs, sans qu’il soit justifié de leur parfaite information de la renonciation à la caducité du compromis Y lié à leur propre projet de vente et sur l’intervention d’un autre vendeur, ni sur la substitution effective de la SARL Ko.Ges ou Via Verde à Almeha dans le compromis X et des chances de succès de l’opération immobilière dans son ensemble, ni des délais raisonnablement prévisibles, il apparaît que la date «'à laquelle auraient été réunies tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte'» n’était plus déterminée, ni déterminable pour les consorts X.

Par suite, le délai d’un mois imposé à une partie pour obliger l’autre à s’exécuter, et/ou invoquer en cas de refus le bénéfice de la clause pénale ou faire constater la vente par décision de justice n’a pu valablement courir à leur encontre, si bien que leur demande est recevable.

En réparation du préjudice lié aux nouvelles prorogations de délais imposées, les contraignant à immobiliser leurs parcelles sans contre-partie au moins depuis le 15 juillet 2012 et à l’absence d’information suffisante sur l’ensemble de l’opération de promotion immobilière concernant leur propriété, les membres de l’indivision X sont bien fondés à demander l’application de la clause pénale, dont il n’est pas démontré que le montant contractuellement fixé à la somme de 23 000 € serait excessif au regard du préjudice effectivement subi.

b. La détermination de la ou des société(s) tenue(s) d’indemniser les consorts X dépend de la validité du protocole d’accord du 1^er avril 2012entre les sociétés Ko.Ges et Almeha et de son application.

Contrairement à ce que prétend la SARL Ko.Ges, la seule caducité du compromis Y ne prive pas de cause le protocole du 1^er avril 2012, dont les signataires se proposaient non seulement de définir « les termes de la renonciation d’un compromis’entre les époux Y et la SARL Ameha'», mais aussi «'la mise en place d’une substitution au bénéfice de la SARL Ko.Ges associée de la SCV Via Verde en cours de constitution'», tandis que malgré le retrait de la vente Y, le délai du compromis X -susceptible de prorogation et d’ailleurs prorogé- n’était pas expiré et conservait ses effets, si bien que la poursuite de l’ensemble du projet de construction pouvait raisonnablement être envisagée, le cas échéant en association avec d’autres propriétaires vendeurs.

Ainsi, en l’état des obligations réciproques souscrites par la SARL Ko.Ges et Almeha, qui s’engageaient en outre à une autre substitution entre elles dans le compromis X maintenu, la demande de nullité pour absence de cause ne peut prospérer.

Bien que non formalisée, cette substitution dans le compromis X a été exécutée, ainsi que cela résulte du remboursement par la SARL Ko.Ges à Ameha de la somme de 11 500 € représentant sa part sur le dépôt de garantie de 23 000 € versé pour ce compromis, remboursement attesté par le chèque de même montant du 30 avril 2012 tiré sur le compte de la SARL Ko.Ges, et de l’implication de M^me O Y dans la prorogation du compromis X, déjà rapportée ci-dessus.

La SARL Ko.Ges substituée à la SALR Ameha, doit en conséquence être condamnée solidairement avec la société Square à payer la somme de 23 000 € susvisée.

Le dispositif du jugement qui est ainsi confirmé sur la condamnation de la SARL Ko.Ges et de la SARL Square, sera complété en ce qu’il omet la solidarité exactement retenue dans ses motifs.

c. La SARL Ko.Ges sollicite cependant, la restitution du dépôt de garantie, laquelle est prévue si l’acquéreur «' justifie de la non-réalisation des conditions suspensives hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée à l’article 1178 du code civil'».

Eu égard à l’importance du projet immobilier, les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire, purgé de tout recours et de retrait, et d’un prêt lui-même conditionné à l’octroi dudit permis dans les délais de 6 mois et de 7 mois à compter du dépôt de sa demande, étaient manifestement insuffisants.

Les acquéreurs, professionnels de l’immobilier et aptes par leur qualité à apprécier les délais de traitement nécessaires ont inconstestablement par leur imprévision fautive une part dans la non réalisation des conditions suspensives. C’est dès lors justement que le tribunal a attribué aux vendeurs le dépôt de garantie consigné en l’étude de M^e V-W, ordonné qu’il leur soit remis et dit qu’il s’imputera à due concurrence sur le montant de la clause pénale.

d. Les consorts X, qui ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui réparé par application de la clause pénale, ne peuvent cependant prétendre à l’attribution d’autres dommages et intérêts que ceux conventionnellement fixés, le jugement étant confirmé sur ce point.

3. sur les autres demandes':

a. sur les demandes de Square contre la SARL Ko.Ges':

. La SARL Square demande à être relevée et garantie par la SARL Ko.Ges des condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts X.

Aux termes des motifs qui précèdent, l’application de la clause pénale au profit des consorts X est fondée par la prorogation injustifiée des délais de leur compromis, laquelle résulte de la négligence de la SARL Ko.Ges, qui, omettant d’informer clairement ses co-contractants des accords intermédiaires de substitution, s’est révélée inapte à trouver un nouveau vendeur susceptible de s’intégrer au projet immobilier et à fixer un délai raisonnable et définitif pour la signature de l’acte notarié.

Ces circonstances, qui sans relever d’un comportement déloyal, caractérisent les manquements de la SARL Ko.Ges à ses obligations, justifient la condamnation de celle-ci à relever et garantir la SARL Square des condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts X à l’occasion du présent litige.

. Reconventionnellement, la SARL Square demande remboursement des frais qu’elle a exposés à l’occasion du projet immobilier auquel elle a participé avec la SARL Ameha puis la SARL Ko.Ges, en invoquant outre les obligations des membres d’une société créée de fait, la substitution de la SARL Ko.Ges à la SARL Ameha et son comportement déloyal, l’estimant responsable de l’échec du programme immobilier.

La SARL Ko.Ges, qui conteste l’existence d’une société créée de fait, a cependant été partie prenante au compromis Y du 7 avril 2010, lui-même évoqué dans le compromis X des 13 et 14 juillet 2011 signé entre les seules sociétés Square et Ameha.

A cette occasion, elle a participé pour un tiers au paiement du dépôt de garantie de 102 168 € du compromis Y.

Elle a ensuite régularisé avec la SARL Ameha le protocole d’accord du 1^er février 2012 par lequel elle s’est engagée à se substituer à cette société dans le compromis X en évoquant la formation de la SCCV Via Verde en cours de constitution et l’opération de promotion immobilière de logements collectifs.

La validité de ce protocole d’accord est confirmée au terme des motifs qui précèdent.

Par ailleurs, tout en soulignant ne pas avoir signé le projet de protocole d’accord du 13 avril 2012 établi par la SARL Square en raison des conditions qu’elle lui imposait, la SARL Ko.Ges reconnaît que les trois sociétés ont participé au projet commun de construction de logements collectifs déjà cité.

C’est dès lors à bon droit que la SARL Square fonde sa demande de remboursement sur l’existence d’une société créée de fait entre les parties, à laquelle chacune des sociétés a participé par son apport en industrie, avec l’intention d’en partager les bénéfices.

Alors qu’il est manifeste que les parties se sont principalement heurtées à la difficulté de respecter des délais inadaptés à l’importance du projet envisagé, il n’est pas démontré que le retrait du compromis Y, dont la date de réitération était atteinte, serait imputable à la seule SARL Ko.Ges en raison de la double qualité de M^me O Y, membre de l’indivision Y par suite du décès de son père le 6 octobre 2010 et gérante de la SARL Ko.Ges, la déloyauté prétendue de cette société et/ou de sa gérante ne pouvant se déduire du non aboutissement du compromis X et de la recherche inefficace de nouveaux vendeurs susceptibles de participer au projet de construction.

Par ailleurs, et alors que contrairement à ce que prétend la SARL Ko.Ges, la demande de la

SARL Square en remboursement des frais exposés à l’occasion du projet de construction, ne peut être assimilée à une cession à titre onéreux de ses droits, prohibée par l’article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, la demande présentée à ce titre est recevable.

Ainsi en l’absence d’une faute exclusive de la SARL Ko.Ges à l’origine de l’échec du projet de construction et/ou de la non réitération de la vente par acte authentique, cette société ne peut être tenue de rembourser la totalité des sommes que la SARL Square indique avoir vainement exposées, mais seulement sa quote-part dans l’ensemble du projet de construction, soit les deux tiers, compte tenu de sa substitution à la SARL Ameha.

Sur le montant des frais à répartir, la SARL Ko.Ges a subsidiairement admis la recevabilité des notes d’honoraires Chivas (13 754 € ), BET ETECC (5 200,21 €), huissier (400 €), taxe locale d’équipement (57 700 €) et redevance archéologie (8 743 €), mais s’est opposée à l’intégration des honoraires d’architecte de M. F, par ailleurs gérant de la SARL Square.

S’agissant toutefois de prestations nécessaires à l’obtention des permis de construire des 2 décembre 2011 et 1^er février 2012, la somme de 50 232 € + 3 248,80 € + 20 332 € + 53 102,40 € = 126'915,20'€ correspondant aux 4 notes d’honoraires produites aux débats, doit également être prise en compte dans les frais exposés par la SARL Square au titre du projet commun de construction, dont le montant total s’élève ainsi à la somme de 85 797,21 € + 126 915,20 € = 212 712, 41 €.

En conséquence, la SARL Ko.Ges sera condamnée à payer à la SARL Square la somme de':

212 712,41 € x 2/3 = 141 808,27 €,

le jugement étant réformé sur ce point.

b. sur les demandes de la SARL Ko.Ges':

Le protocole du 1^er février 2012, dont la validité est confirmée, ne prévoit aucune solidarité des sociétés substituante et substituée , de sorte que la SARL Ko.Ges ne peut prétendre à l’application de cette garantie, ni à aucun remboursement par la SARL Ameha, dont elle ne prétend, ni ne démontre, qu’elle n’aurait pas respecté les termes de leur accord.

Compte tenu des circonstances de l’espèce les dépens d’appel seront supportés in solidum par la SARL Ko.Ges et Square.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, auquel elles ne peuvent elles-mêmes prétendre, ces deux sociétés seront condamnées in solidum à payer':

. aux consorts X la somme globale de 3 000 € en complément de la somme allouée en première instance,

. à la SARL Ameha, la somme de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

Ordonne la rectification du jugement’du 8 décembre 2015 ;

Dit que la mention figurant dans les qualités dudit jugement sous le nom de M^me J X «'agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de sa fille K L'» est supprimée, le nom de M^me J X étant maintenu sans autres mentions';

Ordonne la mise hors de cause de M^lle K L';

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il omet dans son dispositif la solidarité de la condamnation prononcée à l’encontre des SARL Square et Ko.Ges et déboute la SARL Square de sa demande en remboursement des frais exposés au titre du projet de construction';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la condamnation de la SARL Square et de la SARL Ko.Ges à payer la somme de 23'000 € à titre de clause pénale à M^mes G H veuve X, I X, C X, J X, D X, MM. M X et N X est prononcée in solidum';

Dit recevable la demande de la SARL Square en remboursement des frais exposés à l’occasion du projet de construction';

Condamne la SARL Ko.Ges à payer à la SARL Square la somme de 141 808,27 € au titre de sa quote-part dans les frais exposés au titre du projet de construction';

Déboute M^mes G H veuve X, I X, J X, D X, MM. M X et N X du surplus de leurs demandes';

Condamne la SARL Ko.Ges à payer à la SARL Square la somme de 141 808,27 € en remboursement de sa quote-part dans les frais exposés au titre du projet de construction';

Condamne in solidum la SARL Ko.Ges et la SARL Square aux entiers dépens d’appel';

Déboute la SARL Ko.Ges et la SARL Square de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL Ko.Ges et la SARL Square à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile':

. à M^mes G H veuve X, I X, J X, D X, MM. M X et N X, la somme de 3 000 €,

. à la SARL Ameha, la somme de 1 500 €.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me LAURENT-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,