CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 15 février 2023

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 140 F-D

Pourvoi n° N 21-23.049

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023

1°/ la société [D] et compagnie, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 7],

2°/ le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 6],

ont formé le pourvoi n° N 21-23.049 contre l’arrêt rendu le 28 juillet 2021 par la cour d’appel d’Agen (1re chambre civile), dans le litige les opposant à la société du Grand café Tivoli, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de [D] et compagnie et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société civile immobilière du Grand café Tivoli, après débats en l’audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M^me Andrich, conseiller, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Agen, 28 juillet 2021), la société [D] et compagnie (la société) a acquis la parcelle CE n° [Cadastre 1] par acte du 29 août 1990. Par actes des 14 novembre 2006 et 13 décembre 2007, la société civile immobilière du Grand café Tivoli (la SCI) a acquis les parcelles cadastrées CE n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] qu’elle a ensuite données en location. Ces différentes parcelles sont séparées par une cour.

2. En 2013, la société a divisé la parcelle lui appartenant en plusieurs lots placés sous le régime de la copropriété, dont un appartement au premier étage attribué à Mme [D].

3. Mme [D] a entrepris des travaux d’installation d’une porte-fenêtre permettant d’accéder à la cour par un nouvel escalier, en remplacement d’une ancienne fenêtre à « verre opaque ».

4. La SCI s’étant opposée aux travaux, la société et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires) l’ont assignée en autorisation de la transformation de la fenêtre.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société et le syndicat des copropriétaires font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de transformation de la fenêtre, alors :

« 1°/ que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; que, pour juger que la transformation litigieuse, par la SNC [D] &Cie, d’une fenêtre en porte constituait une extension et une aggravation d’une servitude ancienne de jour, prohibée de la part du fonds dominant, la cour a retenu que ladite société était tenue par la stipulation de la servitude de jour à son acte du 29 août 1990 : par fenêtre à verre opaque munie d’une grille de protection située à côté de la double porte battante en bois plein sur la façade Est de son héritage ; qu’en se déterminant ainsi, quand cette stipulation supposée avoir été convenue dans cet acte de vente n’y existe pas, la cour a violé le principe susvisé ;

2°/ que le jour est une fenêtre à verre dormant, non mobile, exclusivement destinée à laisser passer la lumière par un matériau translucide ; qu’au contraire, la vue, qu’elle soit droite ou oblique, est une ouverture qui permet de voir à l’extérieur, en l’occurrence sur un fonds voisin ; qu’en l’espèce, les exposants, pour justifier le droit de la SNC [D] & Cie à transformer l’ouverture litigieuse, avaient soutenu dans leurs écritures qu’il s’agissait d’une vue, en l’occurrence d’une fenêtre qui s’ouvre et non un jour comme le prétend la SCI du Grand Café Tivoli et que le facteur dépose tous les jours, depuis des années, le courrier par la fenêtre entrouverte, destinée à être transformée en porte ; qu’en jugeant que la transformation projetée par la SNC [D] & Cie consistait à créer une vue au lieu d’un jour et, partant, un changement, non minime représentant une extension et une aggravation de la servitude ancienne, prohibée de la part du fonds dominant, sans avoir retenu aucun élément permettant de justifier que la fenêtre initiale constituait un « jour » plutôt qu’une vue, et sans avoir en particulier examiné aucun des éléments contraires visés par les exposants dans leurs écritures, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 676 et 678 du code civil, ensemble des articles 686, 700 et 702 du même code ;

3°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu’en l’espèce, l’acte de vente du 29 août 1990, qui reprend sur ce point les mêmes règles que celui du 17 décembre 1931, stipule que comme tous les autres locataires des immeubles restant la propriété des vendeurs et donnant sur la cour commune contiguë à l’Est aux immeubles vendus, les acquéreurs auront avec l’usage commun de cette cour le droit commun d’y accéder et d’en sortir même par véhicule, tant par la grande porte et le tunnel donnant sur la [Adresse 8], que par la petite porte donnant sur la venelle aboutissant à l’Est de ladite cour ; qu’il ajoute qu’il est formellement stipulé que les acquéreurs doivent pour régler ces questions, s’entendre directement avec les locataires susvisés, auxquels des droits et obligations identiques sont impartis et que les vendeurs ne sont pas tenus d’intervenir ; qu’ainsi cette règle de consentement avec les locataires porte exclusivement sur l’usage même de la cour, défini par le tribunal comme un droit absolu de circulation, de stationnement et de dépôt, et sur ses conditions d’accès et de sortie, qui ne sont elles-mêmes l’objet d’aucune limitation ; que la transformation de la fenêtre litigieuse en porte ne modifiant ni l’usage ni le droit d’accès ou de sortie ainsi définis, pas plus qu’elle ne modifie – par réduction ou extension – les titulaires possibles de ces droits, la règle susvisée lui est certainement inapplicable ; qu’en jugeant dès lors, par motifs adoptés, pour débouter la SNC [D] & Cie de sa demande de transformation, que celle-ci doit nécessairement faire l’objet d’une approbation des autres usagers, qui n’est pas acquise, et qu’elle n’a pas été consentie dans le cadre de l’usage commun de la cour, la cour a violé l’article 1134, devenu 1103 du code civil, ensemble l’article 628 du même code ;

4°/ que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ; qu’ainsi le titulaire d’un droit commun d’accès et d’usage sur une cour commune peut librement ouvrir, dans un mur dont il est propriétaire, une ouverture lui permettant d’y accéder directement, sans devoir requérir une autorisation des autres titulaires du même droit ; qu’il s’ensuit que la SNC [D] & Cie, propriétaire de l’immeuble dans lequel elle se proposait de transformer une fenêtre en porte donnant sur la cour commune sur laquelle elle est titulaire d’un droit partagé d’accès et d’usage, est en droit d’opérer cette transformation, que la fenêtre initiale soit un jour ou une vue, sans avoir à requérir l’autorisation des autres titulaires des mêmes droits ; qu’en lui refusant ce droit, la cour a violé l’article 697 du code civil ;

5°/ que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ; que, pour justifier de la nécessité de l’ouverture de la porte litigieuse, les exposants avaient fait valoir qu’elle résultait de la mise en copropriété de l’immeuble de la SNC [D] & Cie, au regard des réglementations d’accessibilité et de sécurité imposées aux ERP de catégorie 5, qui avait imposé une sortie de secours indépendante au magasin et, dès lors, la création d’un accès séparé pour conduire à l’appartement se situant à l’étage par la cage d’escalier y conduisant, appartement qui était désormais lui-même séparé ; qu’en jugeant dès lors, pour rejeter leurs demandes, que la SNC [D] & Cie ne justifiait pas de l’absolue nécessité de cette construction puisqu’elle dispose déjà d’une double porte d’accès. Elle ne démontre pas en quoi l’usage de cette porte ne lui suffit pas pour circuler entre la cour et le magasin, sans avoir procédé, comme il était invité, à aucun examen relatif à la situation des lieux consécutivement à la création de la copropriété, résultant de la séparation du magasin et des appartements, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 697 du code civil ;

6°/ que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en l’espèce, la cour d’appel, par motifs adoptés, a retenu que si les modifications envisagées par la SNC [D] & Cie ne créeraient pas de nouvelle servitude de passage stricto sensu puisque la demanderesse bénéficie déjà du droit de circuler dans la cour, elles bouleverseraient nécessairement l’équilibre de l’usage commun tel qu’il a été défini et pensé au moment de la rédaction des actes d’acquisition », au motif que les lieux habituels de passage seraient déplacés ; que cependant, aucun des actes d’acquisition, notamment ceux des 17 décembre 1931 et 29 août 1990 visés par la cour n’a défini un usage de la cour ni des lieux habituels de passage susceptibles d’être déplacés le droit de passage étant absolu en tous lieux de ma cour, et dont une modification pourrait affecter la servitude, fût-ce lato sensu ; qu’ils ont seulement dit la cour commune, avec usage commun et droit commun d’accès et de sortie ; qu’en se déterminant dès lors ainsi, pour justifier le débouté des exposants de leur demande de transformation en porte de la fenêtre litigieuse, la cour a dénaturé les actes d’acquisition susvisés, en violation du principe susvisé ;

7°/ que tout jugement, à peine de censure, doit être motivé ; que ne répond pas à cette exigence le juge qui se détermine par des motifs inopérants ; qu’en outre, pour justifier, par motifs adoptés, que la transformation envisagée de fenêtre en porte bouleverserait l’équilibre de l’usage commun de la cour et les lieux habituels de passage, la cour d’appel a retenu que l’usage de cette porte nouvelle générerait vis-à-vis d’un locataire de la SCI du Grand Café Tivoli un important désagrément ; qu’en se déterminant ainsi, pour débouter la SNC [D] & Cie et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], par des motifs inopérants, tirés d’un hypothétique trouble de voisinage, sans rapport aucun avec la servitude de passage non affectée de la cour commune, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

8°/ que si l’on ne peut avoir de vue droite sur l’héritage de son voisin, sous réserve du respect de certaines distances, cet obstacle n’existe pas si le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue est déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ; que tel était le cas en l’espèce pour la porte litigieuse que la SNC [D] & Cie entendait ouvrir, peu important sous ce rapport que la fenêtre antérieure ait été un jour ou une vue, dès lors que cette ouverture donne sur une cour commune sur laquelle aucune construction ne peut être édifiée puisqu’elle est l’objet d’un droit d’usage et de passage commun ; que la création de cette porte par la SNC [D] & Cie était dès lors légitime ; qu’en lui refusant dès lors le droit de la créer, par transformation de la fenêtre existante, la cour a violé l’article 678 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a constaté que l’acte du 17 décembre 1931, dont les parties tiennent leurs droits, comportait une stipulation, reprise dans les actes du 29 août 1990 et du 14 novembre 2006, prévoyant, d’une part, que les acquéreurs avaient, avec l’usage commun de la cour, le droit commun d’y accéder et d’en sortir même par véhicule, tant par la grande porte et le tunnel donnant sur la [Adresse 8] que par la petite porte donnant sur la venelle aboutissant à l’est de ladite cour, d’autre part que les acquéreurs étaient tenus, pour régler ces questions, de s’entendre directement avec les locataires.

7. Sans avoir commis la dénaturation dénoncée par la sixième branche du moyen, elle en a souverainement déduit, tant par motifs propres qu’adoptés, que le remplacement de la fenêtre par une porte-fenêtre avait créé, non seulement une vue, mais également une nouvelle voie de passage distincte de celles prévues dans les titres, occasionnant, notamment, en raison de sa proximité immédiate, d’importants désagréments à l’un des locataires de la SCI, de sorte que cette transformation, modifiant les conditions d’exercice du droit d’usage commun, était contractuellement soumise à l’accord de l’ensemble des usagers de la cour, lequel faisait défaut.

8. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société [D] et compagnie et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour la société [D] et compagnie et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]

La SNC [D] & Cie et le SDC du [Adresse 6] font grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Cahors, spécialement en ce qu’il les avait déboutés de leur demande de transformation de la fenêtre existant sur la façade Est de l’immeuble situé à [Adresse 6], cadastré section CE n° [Cadastre 1] ;

1° ALORS QUE le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; que, pour juger que la transformation litigieuse, par la SNC [D] & Cie, d’une fenêtre en porte constituait « une extension et une aggravation d’une servitude ancienne » de jour, « prohibée de la part du fonds dominant », la cour a retenu que ladite société était « tenue par la stipulation de la servitude de jour à son acte du 29 août 1990 : « par fenêtre à verre opaque munie d’une grille de protection située à côté de la double porte battante en bois plein sur la façade Est de son héritage » » (p. 5, in fine) ; qu’en se déterminant ainsi, quand cette stipulation supposée avoir été convenue dans cet acte de vente n’y existe pas, la cour a violé le principe susvisé ;

2° ALORS QUE le « jour » est une fenêtre à « verre dormant », non mobile, exclusivement destinée à laisser passer la lumière par un matériau translucide ; qu’au contraire, la « vue », qu’elle soit droite ou oblique, est une ouverture qui permet de voir à l’extérieur, en l’occurrence sur un fonds voisin ; qu’en l’espèce, les exposants, pour justifier le droit de la SNC [D] & Cie à transformer l’ouverture litigieuse, avaient soutenu dans leurs écritures qu’il s’agissait d’une « vue », en l’occurrence d’une « fenêtre qui s’ouvre et non un jour comme le prétend la SCI du Grand Café Tivoli » (concl., p. 16, § 13) et que « le facteur dépose tous les jours, depuis des années, le courrier par la fenêtre entrouverte, destinée à être transformée en porte » (concl., p. 14, § 10) ; qu’en jugeant que la transformation projetée par la SNC [D] & Cie consistait à créer « une vue au lieu d’un jour » et, partant, un « changement, non minime » représentant « une extension et une aggravation de la servitude ancienne, prohibée de la part du fonds dominant » (arrêt, p. 6, § 7), sans avoir retenu aucun élément permettant de justifier que la fenêtre initiale constituait un « jour » plutôt qu’une « vue », et sans avoir en particulier examiné aucun des éléments contraires visés par les exposants dans leurs écritures, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 676 et 678 du code civil, ensemble des articles 686, 700 et 702 du même code ;

3° ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu’en l’espèce, l’acte de vente du 29 août 1990, qui reprend sur ce point les mêmes règles que celui du 17 décembre 1931, stipule que « comme tous les autres locataires des immeubles restant la propriété des vendeurs et donnant sur la cour commune contiguë à l’Est aux immeubles vendus, les acquéreurs auront avec l’usage commun de cette cour le droit commun d’y accéder et d’en sortir même par véhicule, tant par la grande porte et le tunnel donnant sur la [Adresse 8], que par la petite porte donnant sur la venelle aboutissant à l’Est de ladite cour » ; qu’il ajoute « qu’il est formellement stipulé que les acquéreurs doivent pour régler ces questions, s’entendre directement avec les locataires susvisés, auxquels des droits et obligations identiques sont impartis et que les vendeurs ne sont pas tenus d’intervenir (…) » (acte, p. 7, § 2) ; qu’ainsi cette règle de consentement avec les locataires porte exclusivement sur l’usage même de la cour, défini par le tribunal comme un droit absolu de circulation, de stationnement et de dépôt (jugement, p. 7, § 8), et sur ses conditions d’accès et de sortie, qui ne sont elles-mêmes l’objet d’aucune limitation ; que la transformation de la fenêtre litigieuse en porte ne modifiant ni l’usage ni le droit d’accès ou de sortie ainsi définis, pas plus qu’elle ne modifie – par réduction ou extension – les titulaires possibles de ces droits, la règle susvisée lui est certainement inapplicable ; qu’en jugeant dès lors, par motifs adoptés, pour débouter la SNC [D] & Cie de sa demande de transformation, que celle-ci « doit nécessairement faire l’objet d’une approbation des autres usagers, qui n’est pas acquise », et qu’elle n’a pas été « consentie dans le cadre de l’usage commun de la cour » (p. 6, § 5), la cour a violé l’article 1134, devenu 1103 du code civil, ensemble l’article 628 du même code ;

4° ALORS, en toute hypothèse, QUE celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ; qu’ainsi le titulaire d’un droit commun d’accès et d’usage sur une cour commune peut librement ouvrir, dans un mur dont il est propriétaire, une ouverture lui permettant d’y accéder directement, sans devoir requérir une autorisation des autres titulaires du même droit ; qu’il s’ensuit que la SNC [D] & Cie, propriétaire de l’immeuble dans lequel elle se proposait de transformer une fenêtre en porte donnant sur la cour commune sur laquelle elle est titulaire d’un droit partagé d’accès et d’usage, est en droit d’opérer cette transformation, que la fenêtre initiale soit un « jour » ou une « vue », sans avoir à requérir l’autorisation des autres titulaires des mêmes droits ; qu’en lui refusant ce droit, la cour a violé l’article 697 du code civil ;

5° ALORS QUE celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ; que, pour justifier de la nécessité de l’ouverture de la porte litigieuse, les exposants avaient fait valoir qu’elle résultait de la mise en copropriété de l’immeuble de la SNC [D] & Cie, au regard des réglementations d’accessibilité et de sécurité imposées aux ERP de catégorie 5, qui avait imposé une sortie de secours indépendante au magasin et, dès lors, la création d’un accès séparé pour conduire à l’appartement se situant à l’étage par la cage d’escalier y conduisant, appartement qui était désormais luimême séparé (concl., p. 8, §§ 2-3) ; qu’en jugeant dès lors, pour rejeter leurs demandes, que la SNC [D] & Cie ne « justif[iait] pas de l’absolue nécessité de cette construction puisqu’elle dispose déjà d’une double porte d’accès. Elle ne démontre pas en quoi l’usage de cette porte ne lui suffit pas pour circuler entre la cour et le magasin » (arrêt, p. 5, motifs § 2), sans avoir procédé, comme il était invité, à aucun examen relatif à la situation des lieux consécutivement à la création de la copropriété, résultant de la séparation du magasin et des appartements, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l’article 697 du code civil ;

6° ALORS QUE le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en l’espèce, la cour d’appel, par motifs adoptés, a retenu que si les modifications envisagées par la SNC [D] & Cie « ne créeraient pas de nouvelle servitude de passage stricto sensu puisque la demanderesse bénéficie déjà du droit de circuler dans la cour, elles bouleverseraient nécessairement l’équilibre de l’usage commun tel qu’il a été défini et pensé au moment de la rédaction des actes d’acquisition », au motif que « les lieux habituels de passage seraient déplacés » (jugement, p. 8, § 2) ; que cependant, aucun des « actes d’acquisition », notamment ceux des 17 décembre 1931 et 29 août 1990 visés par la cour (arrêt, p. 5) n’a défini un usage de la cour ni des « lieux habituels de passage » susceptibles d’être « déplacés », le droit de passage étant absolu en tous lieux de ma cour, et dont une modification pourrait affecter la servitude, fût-ce lato sensu ; qu’ils ont seulement dit la cour commune, avec usage commun et droit commun d’accès et de sortie ; qu’en se déterminant dès lors ainsi, pour justifier le débouté des exposants de leur demande de transformation en porte de la fenêtre litigieuse, la cour a dénaturé les actes d’acquisition susvisés, en violation du principe susvisé ;

7° ALORS QUE tout jugement, à peine de censure, doit être motivé ; que ne répond pas à cette exigence le juge qui se détermine par des motifs inopérants ; qu’en outre, pour justifier, par motifs adoptés, que la transformation envisagée de fenêtre en porte bouleverserait l’équilibre de l’usage commun de la cour et les lieux habituels de passage, la cour d’appel a retenu que l’usage de cette porte nouvelle « générerait vis-à-vis » « d’un locataire de la SCI du Grand Café Tivoli (…) un important désagrément » (jugement, p. 8, § 2) ; qu’en se déterminant ainsi, pour débouter la SNC [D] & Cie et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], par des motifs inopérants, tirés d’un hypothétique trouble de voisinage, sans rapport aucun avec la servitude de passage non affectée de la cour commune, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

8° ALORS, en toute hypothèse, QUE si l’on ne peut avoir de vue droite sur l’héritage de son voisin, sous réserve du respect de certaines distances, cet obstacle n’existe pas si le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue est déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ; que tel était le cas en l’espèce pour la porte litigieuse que la SNC [D] & Cie entendait ouvrir, peu important sous ce rapport que la fenêtre antérieure ait été un « jour » ou une « vue », dès lors que cette ouverture donne sur une cour commune sur laquelle aucune construction ne peut être édifiée puisqu’elle est l’objet d’un droit d’usage et de passage commun ; que la création de cette porte par la SNC [D] & Cie était dès lors légitime ; qu’en lui refusant dès lors le droit de la créer, par transformation de la fenêtre existante, la cour a violé l’article 678 du code civil.