CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 26 mars 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 194 F-D

Pourvois n°

S 24-14.808

W 24-14.812 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2026

I- M., [P], [K], domicilié, [Adresse 1], a formé le pourvoi n° S 24-14.808 contre un arrêt rendu le 28 février 2024 par la cour d’appel d’Agen (chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ Mme, [Q], [S], épouse, [D], domiciliée, [Adresse 2],

2°/ à M., [I], [N],

3°/ à Mme, [L], [X], épouse, [N],

tous deux domiciliés, [Adresse 3],

4°/ à M., [G], [V],

5°/ à Mme, [Z], [B],

tous deux domiciliés, [Adresse 4],

6°/ à M., [E], [H],

7°/ à Mme, [C], [O], épouse, [H],

tous deux domiciliés, [Adresse 5],

8°/ à M., [J], [T],

9°/ à Mme, [A], [W], épouse, [T],

tous deux domiciliés, [Adresse 6],

10°/ à M., [F], [M],

11°/ à Mme, [Y], [U], épouse, [M],

tous deux domiciliés, [Adresse 7],

12°/ à Mme, [R], [LP], domiciliée, [Adresse 8],

13°/ à M., [FQ], [EW], domicilié, [Adresse 9],

14°/ à M., [QT], [ME],

15°/ à Mme, [YN], [KS], épouse, [ME],

tous deux domiciliés, [Adresse 10],

16°/ à M., [OL], [GO], domicilié, [Adresse 11],

17°/ à M., [KC], [XN],

18°/ à Mme, [LB], [TK],

tous deux domiciliés, [Adresse 12],

19°/ à M., [JF], [PL],

20°/ à Mme, [ZT], [SQ],

tous deux domiciliés, [Adresse 13],

21°/ à M., [CB], [BL], domicilié, [Adresse 14],

22°/ à M., [YQ], [BA],

23°/ à Mme, [GI], [QI], épouse, [BA],

tous deux domiciliés, [Adresse 15],

24°/ à M., [OH], [XM],

25°/ à Mme, [Q], [HZ], épouse, [XM],

tous deux domiciliés, [Adresse 16],

26°/ à M., [IA], [RT],

27°/ à Mme, [QR], [ZL], épouse, [RT],

tous deux domiciliés, [Adresse 17],

28°/ à M., [QD], [AL],

29°/ à Mme, [YA], [MX], épouse, [AL],

tous deux domiciliés, [Adresse 18],

30°/ à M., [BH], [NF],

31°/ à Mme, [HA], [JV], épouse, [NF],

tous deux domiciliés, [Adresse 19],

32°/ à M., [ZS], [UD],

33°/ à Mme, [NM], [XF], épouse, [UD],

tous deux domiciliés, [Adresse 20],

34°/ à M., [QO], [TP],

35°/ à Mme, [RF], [JE], épouse, [TP],

tous deux domiciliés, [Adresse 21],

36°/ à M., [ZR], [EC],

37°/ à Mme, [SL], [VM], épouse, [EC],

tous deux domiciliés, [Adresse 22],

38°/ à M., [FQ], [BV],

39°/ à Mme, [YN], [LS], épouse, [BV],

tous deux domiciliés, [Adresse 23],

40°/ à Mme, [GJ], [YY], domiciliée, [Adresse 24],

41°/ à M., [IA], [OW], domicilié, [Adresse 25],

42°/ à M., [GB], [CT], domicilié, [Adresse 26],

43°/ à M., [QA], [MR],

44°/ à Mme, [TO], [JK], épouse, [MR],

tous deux domiciliés, [Adresse 27],

45°/ à M., [FQ], [KO], domicilié, [Adresse 28],

46°/ à M., [ZN], [TX],

47°/ à Mme, [OK], [YF], épouse, [TX],

tous deux domiciliés, [Adresse 29],

48°/ à M., [MQ], [JI],

49°/ à Mme, [ZT], [SR], épouse, [JI],

tous deux domiciliés, [Adresse 30],

50°/ à M., [WD], [FL],

51°/ à Mme, [IM], [SY],

tous deux domiciliés, [Adresse 31],

52°/ à M., [CB], [ZI],

53°/ à Mme, [RS], [MA], épouse, [ZI],

tous deux domiciliés, [Adresse 32],

54°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 33]",, [Adresse 34], représenté par son syndic en exercice la Société nationale de gestion (SNG), dont le siège est, [Adresse 35],

55°/ à M., [WD], [BK], domicilié, [Adresse 36],

56°/ à la société, [BK], société civile professionnelle, dont le siège est, [Adresse 36],

57°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, dont le siège est, [Adresse 37],

58°/ à La Société d’assurance mutuelle du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), dont le siège est, [Adresse 38],

59°/ à la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank, société anonyme, dont le siège est, [Adresse 39], anciennement dénommée société Calyon,

60°/ à la société Allianz IARD, dont le siège est, [Adresse 40], venant aux droits des AGF,

61°/ à la société Ergo, dont le siège est, [Adresse 41],

62°/ à la société Dekra industrial, dont le siège est, [Adresse 42],

63°/ à M., [E], [OV], domicilié, [Adresse 43], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV, [Adresse 33],

64°/ à la société HB Elec, dont le siège est, [Adresse 44],

65°/ à la société CBED, dont le siège est, [Adresse 45],

66°/ à M., [CB], [BU],

67°/ à Mme, [ML], [TH], épouse, [BU],

tous deux domiciliés, [Adresse 46],

défendeurs à la cassation.

II- La société Crédit agricole Corporate & Investment Bank, société anonyme, a formé le pourvoi n° W 24-14.812 contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à M., [P], [K],

2°/ à Mme, [Q], [S], épouse, [D],

3°/ à M., [I], [N],

4°/ à Mme, [L], [X], épouse, [N],

5°/ à M., [G], [V],

6°/ à Mme, [Z], [B],

7°/ à M., [E], [H]

8°/ à Mme, [C], [O], épouse, [H],

9°/ à M., [J], [T],

10°/ à Mme, [A], [W], épouse, [T],

11°/ à M., [F], [M],

12°/ à Mme, [Y], [U], épouse, [M],

13°/ à Mme, [R], [LP],

14°/ à M., [FQ], [EW],

15°/ à M., [QT], [ME],

16°/ à Mme, [YN], [KS], épouse, [ME],

17°/ à M., [OL], [GO],

18°/ à M., [KC], [XN],

19°/ à Mme, [LB], [TK],

20°/ à M., [JF], [PL],

21°/ à Mme, [ZT], [SQ],

22°/ à M., [CB], [BL],

23°/ à M., [YQ], [BA],

24°/ à Mme, [GI], [QI], épouse, [BA],

25°/ à M., [OH], [XM],

26°/ à Mme, [Q], [HZ], épouse, [XM],

27°/ à M., [IA], [RT],

28°/ à Mme, [QR], [ZL], épouse, [RT],

29°/ à M., [QD], [AL],

30°/ à Mme, [YA], [MX], épouse, [AL],

31°/ à M., [BH], [NF],

32°/ à Mme, [HA], [JV], épouse, [NF],

33°/ à M., [ZS], [UD],

34°/ à Mme, [NM], [XF], épouse, [UD],

35°/ à M., [QO], [TP],

36°/ à Mme, [RF], [JE], épouse, [TP],

37°/ à M., [ZR], [EC],

38°/ à Mme, [SL], [VM], épouse, [EC],

39°/ à M., [SV], [BV],

40°/ à Mme, [YN], [LS], épouse, [BV],

41°/ à Mme, [GJ], [YY],

42°/ à M., [IA], [OW],

43°/ à M., [GB], [CT],

44°/ à M., [QA], [MR],

45°/ à Mme, [TO], [JK], épouse, [MR],

46°/ à M., [SV], [KO],

47°/ à M., [ZN], [TX],

48°/ à Mme, [OK], [YF], épouse, [TX],

49°/ à M., [MQ], [JI],

50°/ à Mme, [ZT], [SR], épouse, [JI],

51°/ à M., [WD], [FL],

52°/ à Mme, [IM], [SY],

53°/ à M., [CB], [ZI],

54°/ à Mme, [RS], [MA], épouse, [ZI],

55°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 33]",, [Adresse 34], représenté par son syndic en exercice la Société nationale de gestion (SNG),

56°/ à M., [WD], [BK],

57°/ à la société, [BK], société civile professionnelle,

58°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc,

59°/ à la Société d’assurance mutuelle du bâtiment et des travaux publics (SMABTP),

60°/ à la société Allianz vie, société anonyme, anciennement dénommée Allianz IARD, venant aux droits des AGF,

61°/ à la société Ergo, société par actions simplifiée,

62°/ à la société Dekra industrial, société par actions simplifiée,

63°/ à la société BDR et associés, dont le siège est, [Adresse 47], prise en la personne de M., [DX], [OV], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV, [Adresse 33], en remplacement de M., [E], [OV],

64°/ à la société Egide, société d’exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est, [Adresse 48], prise en la personne de M., [LI], [UG], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Sud Ouest habitat énergie, anciennement dénommée HB Elec,

65°/ à la société CBED,

66°/ à M., [CB], [BU],

67°/ à Mme, [ML], [TH], épouse, [BU],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur au pourvoi n° S 24-14.808 invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation et la demanderesse au pourvoi n° W 24-14.812 invoque, à l’appui de son recours, trois moyens de cassation.

Dans le pourvoi n° W 24-14.812, Mme, [S], épouse, [D], a formé un pourvoi incident contre le même arrêt, et invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M^me Vernimmen, conseillère référendaire, les observations de M^e Occhipinti, avocat de M., [K], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M., [BK] et de la société, [BK], de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, de la SCP Duhamel, avocat de la société Allianz vie, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la Société d’assurance mutuelle du bâtiment et des travaux publics, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Dekra industrial, de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de M. et Mme, [N], M., [V], Mme, [B], M. et Mme, [H], M. et Mme, [T], M. et Mme, [M], Mme, [LP], M., [EW], M. et Mme, [ME], M., [GO], M., [XN], Mme, [TK], M., [PL], Mme, [SQ], M., [BL], M. et Mme, [BA], M. et Mme, [XM], M. et Mme, [RT], M. et Mme, [AL], M. et Mme, [NF], M. et Mme, [UD], M. et Mme, [TP], M. et Mme, [EC], M. et Mme, [BV], Mme, [YY], M., [OW], M., [CT], M. et Mme, [MR], M., [KO], M. et Mme, [TX], M. et Mme, [JI], M., [FL], Mme, [SY], M. et Mme, [ZI], et du syndicat des copropriétaires de la résidence «, [Etablissement 1] », après débats en l’audience publique du 3 février 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Vernimmen, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° W 24-14.812 et S 24-14.808 sont joints.

Désistement partiel

2. Il est donné acte à M., [K] du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires, [Adresse 33] (le syndicat des copropriétaires), M. et Mme, [N], M., [V], Mme, [B], M. et Mme, [H], M. et Mme, [T], M. et Mme, [M], Mme, [LP], M., [EW], M. et Mme, [ME], M., [GO], M., [XN], Mme, [TK], M., [PL], Mme, [SQ], M., [BL], M. et Mme, [BA], M. et Mme, [XM], M. et Mme, [RT], M. et Mme, [AL], M. et Mme, [NF], M. et Mme, [UD], M. et Mme, [TP], M. et Mme, [EC], M. et Mme, [BV], Mme, [YY], M., [OW], M., [CT], M. et Mme, [MR], M., [KO], M. et Mme, [TX], M. et Mme, [JI], M., [FL], Mme, [SY], M. et Mme, [ZI] (les copropriétaires), M., [OV], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société, [Adresse 33], M. et Mme, [BU], M., [BK], les sociétés HB Elec et CBED.

Faits et procédure

3. Selon l’arrêt attaqué (Agen, 28 février 2024), la société civile de construction vente, [Adresse 33] (le vendeur), désormais en liquidation judiciaire, a fait construire des immeubles soumis au statut de la copropriété dont les lots ont été vendus en l’état futur d’achèvement à titre d’investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation.

4. La société Calyon, aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank (le garant d’achèvement), a accordé au vendeur une garantie extrinsèque d’achèvement sous la forme d’une ouverture de crédit.

5. Se prévalant de l’inachèvement des travaux et de malfaçons, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont, après expertise, assigné notamment le garant d’achèvement, le vendeur et plusieurs constructeurs en indemnisation de leurs préjudices.

6. Mme, [D], copropriétaire intervenue volontairement à l’instance, a assigné la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc (la banque), auprès de laquelle elle avait souscrit un emprunt lui permettant de financer son achat immobilier, en suspension de l’exécution de celui-ci. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance du 25 avril 2018 du juge de la mise en état.

Examen des moyens

Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal n° W 24-14.812 et sur les premier et second moyens du pourvoi n° S 24-14.808

7. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal n° W 24-14.812

Enoncé du moyen

8. Le garant d’achèvement fait grief à l’arrêt de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires des sommes au titre du coût d’achèvement des parties communes et de certains lots, aux copropriétaires d’autres sommes au titre de l’achèvement des travaux, de la perte de revenus locatifs et du bénéfice de la défiscalisation et de limiter à 20 % la fixation à son profit de ces sommes au passif du vendeur, alors :

« 1°/ que la garantie d’achèvement prend fin à l’achèvement de l’immeuble ; que cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l’art prévue à l’article R. 460-1 du code de l’urbanisme, soit de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues par l’article R. 261-2 du code de la construction et de l’habitation ; qu’en condamnant la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank à exécuter la garantie extrinsèque d’achèvement qu’elle avait consentie au motif qu’elle aurait été informée de la défaillance de la SCCV, [Adresse 33] le 5 juillet 2012 quand elle avait par ailleurs constaté qu’une déclaration d’achèvement des travaux avait été adressée à la mairie de, [Localité 1] le 27 décembre 2011 par la SCCV, [Adresse 33] de sorte que l’engagement de la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank avait cessé à la date du dépôt de cette déclaration, la cour d’appel a violé l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation ;

2°/ que dans une vente en l’état futur d’achèvement, la mise en œuvre de la garantie d’achèvement est subordonnée à la caractérisation de la défaillance financière du vendeur, à laquelle ne peut être assimilée un simple arrêt des travaux ; qu’en énonçant, pour retenir à l’encontre de la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank une faute tirée de son retard à mettre en œuvre efficacement la garantie à laquelle elle était tenue, qu’elle avait été informée d’un abandon du chantier par lettre recommandée de l’avocat de Mme, [D] et qu’il lui appartenait, dès cette alerte, de rechercher des informations sur la situation dénoncée, comme le contrat conclu avec la SCCV le lui permettait, sans caractériser, à cette date, une défaillance financière du vendeur, la cour d’appel a violé l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation ;

3°/ que par des écritures demeurées sans réponse, la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank faisait valoir que « Rien n’établit à la date du 5 juillet 2012 que les difficultés rencontrées par le chantier aient eu pour origine la défaillance financière du vendeur, alors, au contraire que les opérations d’expertise ont révélé que la défaillance du chantier n’était pas financière mais technique. Le fait que Ca-Cib ait été informée par le conseil de Mme, [D], le 5 juillet 2012, des difficultés rencontrées par le chantier ne signifie pas que la défaillance du vendeur soit matérialisée. Et ce de plus fort que l’expert va, au moment de la rédaction de son rapport (30 juin 2016), considérer que le bâtiment C était prêt à être livré et que la réception avec les entreprises devait intervenir, ce qui atteste de ce que les travaux se sont poursuivis pendant les opérations d’expertise, contredisant la thèse de la défaillance financière alléguée » ; qu’en retenant néanmoins, pour caractériser la faute de la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank, qu’elle avait été informée de la défaillance de la SCCV, [Adresse 33] dès le 5 juillet 2012, date à laquelle elle avait été informée d’un abandon de chantier par l’avocat de Mme, [D], sans répondre à ce moyen déterminant des conclusions de l’exposante, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank faisait valoir que la défaillance de la SCCV, [Adresse 33] n’avait été constatée contradictoirement ou judiciairement que lors du prononcé de la liquidation judiciaire le 24 janvier 2019 ; qu’en retenant, pour caractériser la faute de la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank, qu’elle avait été informée de la défaillance de la SCCV, [Adresse 33] dès le 5 juillet 2012, date à laquelle elle avait été informée d’un abandon de chantier par l’avocat de Mme, [D], sans constater qu’à cette date, la SCCV, [Adresse 33] ne disposait pas des fonds nécessaires à l’achèvement de la construction, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation ;

5°/ que la garantie extrinsèque d’achèvement ne peut plus être actionnée lorsque l’immeuble est achevé, au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation ; que tel est le cas lorsque les acquéreurs ont pris possession de l’immeuble et qu’ils l’ont donné en location ; qu’en décidant que la garantie extrinsèque d’achèvement était mobilisable sans rechercher, comme elle y était invitée, si la circonstance que les appartements composant les bâtiments A et B du programme aient été livrés à leurs acquéreurs, qui en avaient pris possession entre le 24 avril et le 23 août 2012 et que ces appartements avaient été occupés pendant plus de 4 ans, le dernier locataire ayant quitté les lieux en fin d’année 2016 aux termes des conclusions des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires, n’était pas de nature à démontrer que les travaux étaient achevés puisque les logements étaient habitables, de sorte que la garantie financière d’achèvement n’était pas mobilisable, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation ;

6°/ qu’il n’appartient pas au garant financier d’achèvement de s’immiscer dans les opérations de construction pour vérifier le bon déroulement du chantier ni de se substituer au maître de l’ouvrage ; qu’en reprochant à la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank de ne pas avoir effectué de diligences pour activer le chantier ou se tenir informée de son avancée, la cour d’appel a violé les articles L. 261-10-1 et R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation ;

7°/ qu’il n’appartient pas au garant financier d’achèvement de déterminer le montant précis des travaux ; que la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank faisait valoir que les copropriétaires persistaient à solliciter du garant financier d’achèvement la prise en charge de l’ensemble des travaux de reprise sans la moindre distinction entre les travaux relevant de la garantie d’achèvement et ceux relevant des malfaçons ; qu’en décidant que la garantie extrinsèque d’achèvement était mobilisable dès lors qu’il appartenait au garant de faire chiffrer le montant des travaux, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve en violation de l’article 1353 du code civil ;

8°/ que par des écritures demeurées sans réponse, la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank faisait valoir que les copropriétaires persistaient à solliciter du garant financier d’achèvement la prise en charge de l’ensemble des travaux de reprise sans la moindre distinction ; que, pour preuve, la banque faisait valoir qu’ils formulaient exactement les mêmes demandes à l’encontre du garant financier au titre de la GFA que du vendeur au titre de son obligation de délivrance : qu’en affirmant que la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank ne pouvait pas soutenir qu’il aurait existé une difficulté sur le chiffrage des travaux à réaliser pour achever l’ouvrage sans répondre à ce moyen déterminant des écritures d’appel de l’exposante, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

9°/ que par des écritures demeurées sans réponse, la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank faisait valoir qu’à l’absence de ventilation « s’ajoute le fait que le chiffrage de l’expert sur lequel se basent les demandeurs pose lui-même difficulté. En effet, au-delà de sa lecture poste par poste, mêlant finitions, reprises diverses, peintures, etc …, qui ne permet pas d’identifier les travaux relevant de la GFA de ceux relevant des travaux de finition, il convient de s’attarder sur certains postes et notamment celui des travaux de VRD. Ce poste qui pèse un poids considérable dans la demande du syndicat des copropriétaires (2/5 du montant des travaux de reprise des parties communes (332 029,50 euros TTC sur les 838 015,16 euros TTC) est particulièrement éclairant. La Cour relèvera d’abord, à l’examen du plan d’exécution commenté des travaux à réaliser par l’entreprise, que le programme du lot 05 VRD – TRAVAUX EXTÉRIEURS chiffré pour 332 029,50 euros TTC porte sur quatre bâtiments, leurs accès, réseaux pluviaux et éclairage extérieur. Ainsi, le programme des travaux excède t-il les trois bâtiments qui seuls sont la propriété des demandeurs ! »; qu’en affirmant que la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank ne pouvait pas soutenir qu’il aurait existé une difficulté sur le chiffrage des travaux à réaliser pour achever l’ouvrage sans répondre à ce moyen déterminant des écritures d’appel de l’exposante, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

10°/ que la faculté offerte aux parties par l’article 276 du code de procédure civile de faire valoir auprès de l’expert leurs observations ou réclamations ne prive pas ces dernières de la possibilité de faire valoir, devant le juge, un moyen à l’encontre d’un rapport d’expertise qui n’aurait pas préalablement donné lieu à un dire à l’expert lors des opérations d’expertise ; qu’en affirmant, pour caractériser la faute de la société Crédit agricole Corporate & Investment Bank, qu’elle se limiterait « à prétendre qu’il existerait une difficulté sur le chiffrage des travaux à réaliser pour achever l’ouvrage que l’expert les a chiffrés sans qu’aucun dire ne lui soit adressé sur ce point par le garant », la cour d’appel a violé l’article 276 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

9. En premier lieu, ayant constaté une non-conformité de tous les gardes-corps des fenêtres présentant un danger pour les occupants, une absence de grille d’air dans les logements, des défauts de finition des bâtiments, l’absence de leur raccordement au réseau d’assainissement public générant un risque sanitaire, la cour d’appel a retenu que l’immeuble était impropre à sa destination et qu’il n’était toujours pas achevé ni habitable au jour où elle statuait, même si les copropriétaires, trompés sur l’état réel de l’immeuble par le vendeur, qui avait faussement certifié l’achèvement de celui-ci, avaient pu donner leurs lots en location, les locataires ayant quitté les lieux à la suite des conclusions de l’expertise.

10. La garantie financière ne prenant fin que par la constatation de l’achèvement dans les conditions prévues à l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue du décret n° 2011-550 du 19 mai 2011, entré en vigueur le 22 mai 2011 et applicable, en vertu de son article 2, aux contrats en cours à la date de publication de ce texte, elle en a exactement déduit, procédant à la recherche, invoquée par la cinquième branche, prétendument omise, que la garantie d’achèvement, était toujours en cours, nonobstant la fausse, mais inopérante, déclaration du vendeur sur ce point.

11. En deuxième lieu, ayant relevé que le vendeur n’était plus en mesure de terminer l’opération de construction dès l’été 2012, période à laquelle un important retard était constaté et au cours de laquelle certaines entreprises n’étaient plus payées, et que l’expert avait encore constaté, à la date de ses opérations, que les bâtiments d’habitation n’étaient toujours pas habitables, elle a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que la défaillance financière du vendeur était établie dès l’été 2012, même si ce dernier n’avait pas encore été placé sous procédure collective.

12. En troisième lieu, ayant relevé que le garant d’achèvement, qui avait eu, dès l’été 2012, une connaissance précise de la défaillance du vendeur à poursuivre les travaux, ne justifiait pas avoir effectué des démarches, auxquelles il s’était engagé par une lettre en réponse du 1er août 2012 à l’un des acquéreurs qui l’avait alerté, pour obtenir des informations sur l’état d’avancement de la construction et envisager la mise en oeuvre de sa garantie et que cette position passive perdurait jusqu’au jour des débats devant elle, la cour d’appel a pu en déduire que le garant d’achèvement avait, par sa carence fautive, privé les acquéreurs de la possibilité d’entrer en possession de leur bien dans les mois suivants l’été 2012, de sorte qu’il engageait sa responsabilité délictuelle à leur égard.

13. En dernier lieu, c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que la cour d’appel, répondant aux moyens prétendument délaissés, et abstraction faite du motif inopérant mais surabondant critiqué par la dixième branche, a évalué, sans inverser la charge de la preuve, les sommes dues au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires, tant au regard de la garantie financière d’achèvement souscrite à leur profit que de sa responsabilité délictuelle, pour faute, à leur égard, au titre du coût des travaux permettant de rendre l’immeuble habitable, incluant celui de la reprise de quelques malfaçons indissociables de l’achèvement et des préjudices subis constitués des pertes de revenus locatifs et du bénéfice du mécanisme de défiscalisation à compter de 2014.

14. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le premier moyen du pourvoi incident n° W 24-14.812

Enoncé du moyen

15. Mme, [D] fait grief à l’arrêt de limiter la condamnation du garant d’achèvement au versement de certaines sommes au titre du coût d’achèvement des travaux, des pertes du bénéfice du dispositif de défiscalisation et de revenus locatifs, alors « qu’il incombe au garant d’achèvement, dont la responsabilité est engagée du fait du retard dans la mise en œuvre de cette garantie, de réparer les préjudices causés à l’acquéreur du fait de ce retard ; qu’il lui incombe, à ce titre, de réparer le préjudice financier subi par l’acquéreur tenant à la charge des intérêts intercalaires – sommes que l’acquéreur d’un bien à construire doit, en vertu du contrat de prêt destiné à en financer l’acquisition, verser au préteur tant que ce bien ne lui est pas livré – qu’il a dû supporter du fait du retard dans

l’achèvement de la construction ; qu’en excluant néanmoins ce chef de préjudice du montant des condamnations prononcées contre la société Ca-cib au profit de Mme, [D], la cour d’appel a violé les articles 1382 et 1383, devenus les articles 1240 et 1241, du code civil. »

Réponse de la Cour

16. Ayant constaté, d’une part, que le vendeur avait délivré aux acquéreurs des attestations faisant faussement état de l’avancement des travaux, alors que ceux-ci n’avaient pas été réalisés, d’autre part, qu’il s’était engagé auprès des acquéreurs par un acte signé le 3 septembre 2008 à leur rembourser, sur justification de leur banque, les intérêts intercalaires supplémentaires dans la limite de 2 % du montant des prix des appartements, enfin, que, par ordonnance du 25 avril 2018, le juge de la mise en état avait suspendu l’exécution du prêt consenti à Mme, [D] et dit qu’à la reprise du contrat les sommes dues par celle-ci seront identiques à celles restant dues au jour de la suspension, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que Mme, [D] ne justifiait pas, par la production d’un document bancaire, d’intérêts intercalaires supplémentaires par rapport à ceux qui étaient dus en application des versements échelonnés aux dates convenues, a pu en déduire que sa demande de ce chef, dirigée contre le garant, ne pouvait être accueillie.

17. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le second moyen du pourvoi incident n° W 24-14.812

Enoncé du moyen

18. Mme, [D] fait grief à l’arrêt de mettre fin à la suspension du remboursement de l’emprunt qu’elle avait souscrit auprès de la banque et de dire qu’à compter du jour de sa décision, elle devrait reprendre l’exécution du prêt, alors « que la suspension de l’exécution du contrat de prêt destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'œuvre ou d’entreprise, que le juge peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats, ordonner, produit effet jusqu’à la date à laquelle le litige a trouvé sa solution ; que la date à laquelle la solution a été apportée au litige s’entend de la date à laquelle la décision qui tranche le litige est devenue définitive et irrévocable ; que pour dire qu’il y avait lieu de mettre fin à la suspension de l’exécution du contrat de prêt souscrit par Mme, [D] auprès de la banque, ordonnée par le juge de la mise en état le 25 avril 2018, la cour d’appel a retenu : « dès lors que Mme, [D] va pouvoir, en vertu du présent arrêt, être en possession d’un appartement achevé et qu’elle est indemnisée des préjudices subis, il doit être mis fin à la suspension de remboursement d’emprunt prononcée le 25 avril 2018 » ; qu’en mettant fin à la suspension de l’exécution du contrat de prêt dès la date de prononcé de sa décision, cependant que le litige ne pouvait avoir trouvé sa solution qu’à la date à laquelle cette décision serait devenue irrévocable, la cour d’appel a violé l’article L. 313-44 du code de la consommation. »

Réponse de la Cour

19. Ayant retenu que Mme, [D] pouvait, par l’effet de l’arrêt qu’elle prononçait, être en possession d’un appartement achevé et indemnisée de ses préjudices, faisant ainsi ressortir que le litige avait trouvé sa solution au sens de l’article L. 313-44 du code de la consommation, nonobstant un éventuel pourvoi en cassation, lequel n’est pas suspensif d’exécution, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il devait être mis fin à la suspension des échéances du prêt souscrit par cette dernière.

20. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-six mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.