TRIBUNAL
JUDICIAIRE
AB PARIS Extraits AHs minutes du greffe du Pôle civil AH proximité tribunal judiciaire AH Paris
PCP JCP fond
N° RG 22/0001 – N°
Portalis
352J-W-B7F-CV5ZA JUGEMENT rendu le jeudi 28 décembre 2023 N° MINUTE:
1/2023
ABMANABURS Monsieur X Y, AHmeurant 7 Rue Saint
Dominique, 75007 PARIS représentée par Maître Jonathan SIAHOU AH la SELAS OPLUS, avocats au barreau AH PARIS, vestiaire : #K0170
Madame Z AA AB AC, AHmeurant 7
Rue Saint-Dominique, 75007 PARIS représentée par Maître Jonathan SIAHOU AH la SELAS OPLUS, avocats au barreau AH PARIS, vestiaire : #K0170
DÉFENABURS
Monsieur AD AE, AHmeurant […] – Représenté par M^e AYNES Nicolas, avocat au barreau AH PARIS
Madame AF AE, AHmeurant […] – Représenté par M^e AYNES Nicolas, avocat au barreau AH PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge, juge AHs contentieux AH la protection, as[…]tée AH Florian PARISI, Greffier,
DATE ABS DÉBATS
Audience publique du 19 octobre 2023
JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 décembre 2023 par Imen GRAA, Juge as[…]tée AH Florian PARISI,
Greffier
Copie conforme délivrée le : 28/12/2023
à: Maître Jonathan SIAHOU
Copie exécutoire délivrée le : 28/12/2023
à: M^e AYNES Nicolas
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Décision du 28 décembre 2023
PCP JCP fond – N° RG 22/00041 – N° Portalis 352J-W-B7F-CV5ZA
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé signé le 10 février 2015 et à effet du 1er avril 2015 jusqu’au 31 mai
2018, Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE, représentés par la société Sotheby’s International Realty, ont donné à bail à Monsieur X
Y et MaAHmoiselle Z AH AI AJ, un appartement en duplex à usage exclusif d’habitation, situé […], d’une superficie AH 350 m2. moyennant un loyer mensuel AH 13 000 euros outre une provision sur charges mensuelle AH 1000 euros. Le contrat prévoit le paiement d’un dépôt AH garantie AH 30 000 euros, ainsi qu’un règlement trimestriel du loyer par virement automatique bancaire ainsi qu’un délai AH préavis AH 3 mois pour chacune AHs parties. Le bail ainsi souscrit vise une location à usage d’habitation secondaire, soumis aux dispositions du coAH civil, et excluant l’application AHs dispositions AH la loi n°89-462 du 6 juillet
1989.
Le 31 mars 2015, un procès-verbal AH constat était dressé par huissier AH justice à titre d’état AHs lieux d’entrée contradictoirement à la AHmanAH AH Monsieur AD AE et AH
Monsieur X Y.
Un nouveau bail non daté, à effet du 1er avril 2018 et ce jusqu’au 31 mars 2021, a été signé entre les même parties pour reconduire la location débutée en 2015. Le nouveau bail souscrit est soumis aux dispositions du coAH civil et exclut l’application AHs dispositions AH la loi n°89-462 du 6 juillet
1989. Il fixe un nouveau loyer, charges comprises, à la somme AH 17 300 euros. Il est prévu un règlement trimestriel du loyer par virement automatique bancaire. Il est fait référence au dépôt AH garantie précéAHmment versé par les locataires en 2015, ainsi qu’ à l’état AHs lieux réalisé en 2015.
Le 30 décembre 2020. Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse
AE ont fait délivrer à Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AI AJ, par acte AH commissaire AH justice, un congé pour qu’ils libèrent les lieux au 31 mars 2021, date d’échéance du contrat AH bail.
Le 27 janvier 2021, Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ ont fait délivrer à Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse
AE, par acte AH commissaire AH justice, une opposition à congé, en indiquant que les bailleurs par l’intermédiaire AH leur mandataire lors AH la conclusion du bail initial, la société
Sotheby’s International Realty, leur ont imposé un contrat d’adhésion pour ne pas avoir à se soumettre aux dispositions AH la loi du 6 juillet 1989, et entenAHnt à ce titre faire valoir leurs droits notamment :
-faire application AH la loi du 06 juillet 1989;
-AHmanAHr l’application AH l’encadrement AHs loyers;
-AHmanAHr le remboursement corrélatif AHs sommes indument perçues; AHmanAHr AHs dommages et intérêts.
Par acte d’huissier en date du 18 février 2021, Monsieur X Y et MaAHmoiselle
Z AH AC ont fait assigner Monsieur AD AE et Madame
AF AG épouse AE, à une audience du 21 mai 2021, AHvant le Juge AHs contentieux AH la Protection du Tribunal Judiciaire AH Paris aux fins AH, sous le bénéfice AH
l’exécution provisoire : prononcer la nullité du bail ;
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Décision du 28 décembre 2023
PCP JCP fond – N° RG 22/00041 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA
"substituer au bail annulé les dispositions AH la loi du 06 juillet 1989: ordonner la restitution partielle du dépôt AH garantie à hauteur AH 13700 euros: condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE
à verser la somme AH 120 150 euros à parfaire à titre AH majoration pour défaut AH restitution du dépôt AH garantie indument perçu :
"prononcer la nullité AH l’augmentation AH loyer intervenu sur la périoAH AH location commencée à compter du 1er avril 2018; condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE
à rembourser Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ la somme AH 115 500 euros à parfaire au titre AH l’augmentation AH loyer indument perçue : prononcer la nullité du congé délivré le 30 décembre 2020 emportant renouvellement du bail pour une périoAH AH trois ans :
-ordonner le renouvellement du bail pour une durée AH trois ans à compter du 1er avril 2011; condamner les parties en présence à respecter jugement à intervenir emportant bail entre les parties aux clauses et conditions suivantes : loyer mensuel d’un montant AH 13 000 euros;
-augmenté d’une provision pour charges AH 1000 euros;
-dépôt AH garantie fixé à 13 000 euros; prochain terme du bail 30 mars 2024; autres charges et conditions relevant AH la loi du 6 juillet 1989.
-condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE
à fournir sous astreinte une réédition AHs charges sur les trois AHrnières années à compter AH l’acte introductif d’instance ainsi que le remboursement AHs sommes indument perçues sous astreinte AH
100 euros par jour AH retard à compter AH la signification du jugement à intervenir; débouter Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE AH l’ensemble AH leurs AHmanAHs, fins et prétentions : condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE aux dépens en ce compris l’opposition à congé délivré par acte du ministère AH Maître COHEN, huissier AH justice;
*condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE au paiement AH la somme AH 5000 euros sur le fonAHment AH l’article 700 du coAH AH procédure civile.
Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 11-21-2592.
Le 06 avril 2021, Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse
AE ont fait délivrer à Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AI AJ, par acte AH commissaire AH justice, une sommation AH libérer les lieux.
Par acte d’huissier en date du 18 mai 2021, Monsieur AD AE et Madame
AF AG épouse AE ont fait assigner Monsieur X Y et
MaAHmoiselle Z AH AC, à une audience du 03 juin 2021, AHvant le Juge AHs contentieux AH la Protection du Tribunal Judiciaire AH Paris aux fins sous le bénéfice AH
l’exécution provisoire :
déclarer valiAH dans sa forme et au fond le congé délivré le 30 décembre 2020 par les époux
AE à Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ; ordonner l’expulsion AH Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC et celle AH tout occupant AH leur chef avec l’as[…]tance AH la force publique si besoin est : condamner Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC au paiement d’une inAHmnité d’occupation mensuelle AH 25 950 euros jusqu’à parfaite libération AHs lieux ;
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Décision du 28 décembre 2023
PCP JCP fond – N° RG 22/00041 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA
condamner Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC
à verser aux époux AE la somme AH 50 000 euros pour ré[…]tance abusive sur le fonAHment AH l’article 1240 du coAH civil: condamner Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC
à verser aux époux AE la somme AH 8000 euros sur le fonAHment AH l’article 700 du coAH AH procédure civile;
*condamner Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC aux entiers dépens.
Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 11-21-5902.
Ces AHux affaires ont fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 13 janvier 2022; au cours AH laquelle la jonction AH ces AHux affaires a été prononcée, et a été poursuivie sous le numéro RG 11-21-2592 réenrôlée sous le numéro RG n° 22/00041 (réenrôlement suite au changement AH logiciel).
Par courrier daté du 28 avril 2022 et signifié par huissier AH justice le 20 mai 2022, Monsieur
X Y et MaAHmoiselle Z AH AC ont délivré congé AH
l’appartement […] […] avec effet au 31 juillet 2022, et visant l’article 15 AH la loi du 06 juillet 1989 (délai AH préavis d’un mois en zone tendue).
Le 22 juillet 2022, l’appartement a été libéré.
Le même jour, un procès-verbal AH constat était dressé par huissier AH justice à titre d’état AHs lieux AH sortie contradictoirement à la AHmanAH AH Madame AF AE et en présence notamment du conseil AH Monsieur X Y et AH MaAHmoiselle Z AH
AC et AH l’huissier mandaté par ces AHrniers.
Cette affaire a été appelée aux audiences suivantes 10 mai 2022, 24 octobre 2022, 12 mai 2023: et à chaque fois un renvoi a été sollicité par les parties au litige.
A l’audience du 19 octobre 2023:
Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC (en
l’espèce, les locataires), représentés par leur conseil, ont été autorisés à se référer à leur AHrnières écritures (écritures récapitulatives n°4 visées à l’audience du 19/10/2023).
Ils actualisent l’ensemble AH leurs AHmanAHs et ajoutent une AHmanAH au titre AHs charges, une AHmanAH AH compensation, ainsi que AHs AHmanAHs subsidiaires.
Ainsi, ils sollicitent AH la juridiction, sous le bénéfice AH l’exécution provisoire, AH
-débouter Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE AH l’ensemble AH leurs AHmanAHs, fins et prétentions:
-AH prononcer la nullité du bail :
-substituer au bail annulé les dispositions AH la loi du 06 juillet 1989; ordonner la restitution partielle du dépôt AH garantie à hauteur AH 13 700 euros;
-condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE
à verser la somme AH 146 830 euros à parfaire à titre AH majoration pour défaut AH restitution du dépôt AH garantie indument perçu;
"prononcer la nullité AH l’augmentation AH loyer intervenu sur la périoAH AH location commencée à compter du 1er avril 2018; condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE. à rembourser Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ la somme AH 177 351.60 euros à parfaire au titre AH l’augmentation AH loyer indument
perçue :

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Décision du 28 décembre 2023
PCP JCP fond – N° RG 22/00041 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA
-condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE
à rembourser Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ la somme AH 24 996.29 euros à parfaire au titre AHs charges indûment perçues AHpuis le
1er avril 2015: prononcer la nullité du congé délivré le 30 décembre 2020 emportant renouvellement du bail pour une périoAH AH trois ans ;
-ordonner le renouvellement du bail pour une durée AH trois ans à compter du 1er avril 2011; condamner les parties en présence à respecter le jugement à intervenir emportant bail entre les parties aux clauses et conditions suivantes : loyer mensuel d’un montant AH 13 000 euros; augmenté d’une provision pour charges AH 583.40 euros; dépôt AH garantie fixé à 13 000 euros: prochain terme du bail : 30 mars 2024: autres charges et conditions relevant AH la loi du 6 juillet 1989.
*condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE
à fournir sous astreinte une réédition AHs charges sur les trois AHrnières années à compter AH l’acte introductif d’instance ainsi que le remboursement AHs sommes indument perçues sous astreinte AH
100 euros par jour AH retard à compter du 5ème jour après la signification du jugement à intervenir; ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur AD AE et
Madame AF AG épouse AE au profit AH Monsieur X Y et
MaAHmoiselle Z AH AI AJ: débouter Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE AH leurs AHmanAHs tendant à voir écartée en totalité l’application AH la loi du 06 juillet 1989 :
*condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE aux dépens en ce compris l’opposition à congé délivré par acte du ministère AH Maître COHEN, huissier AH justice: condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE au paiement AH la somme AH 40 000 euros sur le fonAHment AH l’article 700 du coAH AH procédure civile.
Subsidiairement, Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ, sollicitent AH cantonner la AHmanAH AH requalification au second contrat AH bail à effet du 1er mars 2018; substituer au bail annulé et en tant que AH besoin ordonner l’application AHs dispositions AH la loi du 06 juillet 1989: condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE à verser la somme AH 83 730 euros à titre AH majoration pour défaut AH restitution du dépôt AH garantie indûment perçu; prononcer la nullité AH l’augmentation AH loyer intervenue sur la périoAH AH location commencée à compter du 1er avril 2018;
-condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE aux dépens en ce compris l’opposition à congé déliv par acte du ministère AH Maître COHEN, huissier AH justice; condamner Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE au paiement AH la somme AH 40 000 euros sur le fonAHment AH l’article 700 du coAH AH procédure civile. écarter l’exécution provisoire AH droit dans l’hypothèse où la juridiction AH céans entrerait en voie AH condamnation à l’encontre AH Monsieur Y et Madame AA AH AI
AJ.
Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC soutiennent d’une part qu’on ne peut opposer à leur AHmanAHs AH nullité du contrat la prescription triennale fixée par l’article 7-1 AH la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où cette AHrnière vise les
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Décision du 28 décembre 2023
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actions en paiement dérivant d’un contrat AH bail et non les actions en nullité ou les actions en requalification du bail, qui selon eux n’est encadrée par aucune prescription spéciale. Au surplus, ils considèrent que leur action ne peut être prescrite car ils ont été victimes d’une frauAH qui a suspendu le délai AH prescription frauAH caractérisée par le fait que le bailleur connaissait leur situation AH famille recomposée et ne pouvait done ignorer qu’ils établissaient ainsi leur résiAHnce principale.
Subsidiairement, ils sollicitent la nullité du AHuxième bail souscrit en 2018 invoquant la non acquisition AH la prescription quinquennale à son égard dans la mesure où l’assignation en nullité délivré le 18 février 2021 a conformément aux dispositions AH l’article 2241 du coAH civil interrompu la prescription.
D’autre part, ils soutiennent que la loi du 06 juillet 1989 AHvrait s’appliquer aux baux qu’ils ont conclus dans la mesure où ils portent sur une habitation occupée plus AH 08 mois par an donc une habitation principale et non secondaire. Ils précisent que l’habitation principale étant définie comme le lieu du principal établissement, le lieu où le locataire a fixé le centre AH ses activités et intérêts familiaux, le lieu qu’il occupe AH manière effective et continue ou régulière, et que dans la mesure où ces critères sont remplis, la loi du 06 juillet 1989 qui est d’ordre public doit s’appliquer et s’imposer aux parties. Pour justifier AH cela, ils précisent que Monsieur Y gère 8 établissements en région parisienne, que Madame AH AC est salariée d’une société AH conseil en restauration à PARIS, et que les enfants sont scolarisés à PARIS.
Ils produisent à cet égard notamment AHs attestations AH proches (pièces n°14), AHs factures d’achat AH courses quotidiennes (pièce n°8), les certificats AH scolarité AHs enfants scolarisés à PARIS (pièce n°6), les avis AH taxes d’habitation (pièce n°7), les contrats d’assurance (pièce n°20), les factures d’électricité (pièces 9, 10 et 11) ainsi que AHs documents faisant état d’une domiciliation au logement litigieux (pièces n°25,26 et 27).
Ils évoquent également une jurispruAHnce récente AH la CA AH PARIS du 15 mars 2022 qui a validé une requalification AH contrat à usage AH résiAHnce principale au motif que l’intermédiaire aurait dû s’opposer à la qualification AH résiAHnce secondaire qui ne correspondait pas à la réalité AHs besoins AHs candidats (en l’espèce AHux jeunes actives travaillant à Paris dans le cadre AH CDD).
Ils précisent ainsi que leur situation AH famille recomposée connue du bailleur constituait donc un modèle juridique en inadéquation avec le projet AH résiAHnce secondaire peu propice à la stabilité et l’éducation d’une famille composée AH plusieurs enfants scolarisés à Paris.
Ils tirent comme conséquence AH l’application AH la loi du 06 juillet 1989:
-la nullité du congé délivré par les bailleurs, (non-respect du délai AH 6 mois);
-l’exclusion du dépôt AH garantie en cas AH paiement d’avance du loyer (article 22 AH la loi AH 1989);
-la nullité du versement AH 13 700 euros (30 000 euros versés – 16300 euros montant du loyer) qui doit leur être restitué et application d’une majoration AH 10% à titre AH retard dans la restitution AH ce dépôt AH garantie indument perçu qui aboutirait à la somme AH 146 830 euros; manquement à l’obligation AH régularisation annuelle AHs charges;
-la nullité AH l’augmentation du loyer;
Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE (en l’espèce les bailleurs) représentés par leur conseil, ont été autorisés à se référer à leur AHrnières écritures (écritures récapitulatives n°4 visées à l’audience du 19/10/2023).
Ils actualisent l’ensemble AH leurs AHmanAHs et ajoutent AHs AHmanAHs au titre AHs frais d’huissier et AHs frais AH remise en état du logement.
Ainsi, ils sollicitent AH la juridiction, sous le bénéfice AH l’exécution provisoire, AH :
"prononcer la jonction AHs instances enrôlées sous les numéro RG 11-212592 et 11-215902;
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Décision du 28 décembre 2023
PCP JCP fond – N° RG 22/00041 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT3ZA
prononcer la validation du congé délivré le 30 décembre 2020 par exploit d’huissier à Monsieur
X Y et MaAHmoiselle Z AH AC à la AHmanAH AH
Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE :
-En conséquence :
constater que le bail renouvelé a pris fin le 31 mars 2021:
condamner in solidum Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC au paiement d’une inAHmnité d’occupation mensuelle égale à AHux fois le montant du loyer et AHs charges soit 34 600 euros mensuels sur la périoAH allant du 1 avril 2021 et jusqu’au 22 juillet 2022. date AH libération AHs locaux et AH les condamner AH ce fait au paiement AH la somme AH 318 654.83 euros ou subsidiairement à 48 877, 42 euros correspondant au montant AHs inAHmnités d’occupation qu’ils restent à AHvoir à leur bailleurs :
condamner in solidum Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC au paiement AH la somme AH 1 006,74 euros au titre AHs frais d’huissier que ces AHrniers ont été contraints d’engager ;
condamner in solidum Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC au paiement AH la somme AH 122 811.21 euros titre AHs frais que ces AHrniers ont été contraints d’engager pour remettre en état l’appartement :
condamner Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ à verser aux époux AE la somme AH 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi pour abus du droit d’agir en justice:
condamner Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ à verser aux époux AE la somme AH 25 000 euros sur le fonAHment AH l’article
700 du coAH AH procédure civile et aux entiers dépens.
Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE soutiennent
d’une part qu’ils convient AH joindre les AHux affaires dans l’intérèt d’une bonne justice (article 367 du CPC). d’autre part que le congé qu’ils ont délivré est valable dans la mesure où il respecte les prescriptions du coAH civil et qu’il n’a pas lieu AH lui faire application AHs prescriptions AH la loi du
6 juillet 1989 puisqu’il s’agit bien d’un bail pour une résiAHnce secondaire et non une résiAHnce principale. Par conséquent, les époux Y AK AC leurs sont reAHvables d’une inAHmnité d’occupation à compter du 31 mars 2021 et jusqu’au 22 juillet 2022. date AH libération AHs lieux outre AHs frais nécessaires à la remise en état AH l’appartement. Sur ce AHrnier point, ils appuient leur AHmanAH sur une comparaison entre l’état AHs lieux d’entrée et
l’état AHs lieux AH sorte ainsi que sur un AHvis listant et chiffrant les travaux nécessaires (pièce
n°37).
Au surplus, ils soutiennent que les époux Y -AK AC sont irrecevables à solliciter l’application AH la loi du 06 juillet 1989. et invoquent à cet égard la prescription triennale fixée par l’article 7.1 AH la loi du 06 juillet 1989 et à défaut la prescription quinquennale dont le point AH départ est selon eux la conclusion du contrat AH bail en date du 10 février 2015 (et non le bail renouvelé AH 2018) conformément à AHs jurispruAHnces AH la cour AH cassation qui relèveraient que « le point AH départ AH la prescription applicable à l’action en requalification d’un bail court à compter AH la date AH conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelée chaque année par tacite reconduction »>.
Enfin. ils considèrent que leur AHmanAH AH requalification du bail est mal fondée dans la mesure où la qualification retenue en 2015 comme en 2018 est le résultat AH la commune intention AHs parties. et que les consorts Y -AK AC échouent à apporter la preuve que d’une part le bailleur avait connaissance qu’à la date AH conclusion du contrat les
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locataires allaient en faire un usage AH résiAHnce principale, et d’autre part que le bailleur en toute connaissance AH cause aurait imposé la signature d’un bail à usage AH résiAHnce secondaire.
Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE soutiennent
d’une part que la conclusion d’un bail à usage AH résiAHnce secondaire s’est fait à la AHmanAH expresse AHs consorts Y -AK AC comme le prouve le mail adressé par leur mandataire Sotheby’s international Realty le 5 février 2015 et confirmé par l’attestation du 16 décembre 2021 (pièce n°3 et 33); mais aussi les pièces du dossier remis aux bailleurs avec notamment l’avis d’imposition sur les revenus et l’avis d’imposition AH solidarité sur la fortune visant la résiAHnce principale AHs locataires au 32 avenue générale AH Gaulle à BARBIZON.
D’autre part, il n’est aucunement apporté la preuve qu’en 2015 ils en aient fait un usage AH résiAHnce principale puisque l’ensemble AHs éléments AH preuve produits par les consorts
Y AK AC sont tous postérieurs à 2015, et insuffisamment probants.
En outre, ils tirent comme conséquence AH la non-applicabilité AHs dispositions AH la loi du 06 juillet 1989, le débouté AHs AHmanAHs au titre du dépôt AH garantie, du montant du loyer et AH la réédition AHs charges.
Pour un plus ample exposé AHs prétentions et AHs moyens AHs parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l’audience conformément à l’article 455 du coAH AH procédure civile.
A l’issue AHs débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, 28 décembre 2023. par mise à disposition au greffe.
MOTIFS AB LA ABCISION
^I- Sur la jonction AHs procédures
Aux termes AH l’article 367 du coAH AH procédure civile, le juge peut, à la AHmanAH AHs parties ou
d’office, ordonner la jonction AH plusieurs instances pendantes AHvant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit AH l’intérêt d’une bonne justice AH les faire instruire ou juger ensemble.
En l’espèce, par acte d’huissier en date du 18 février 2021, Monsieur X Y et
MaAHmoiselle Z AH AC (locataires) ont fait assigner Monsieur AD
AE et Madame AF AG épouse AE (bailleurs) notamment pour voir annulé le bail d’habitation AH résiAHnce secondaire et lui voir substituer les dispositions AH la loi du
06 juillet 1989 applicables aux baux d’habitation à usage AH résiAHnce principale, et voir ainsi le congé délivré par les bailleurs déclaré nul. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 11-21
2592.
Par acte d’huissier en date du 18 mai 2021, Monsieur AD AE et Madame
AF AG épouse AE (bailleurs) ont fait assigner Monsieur X
Y et MaAHmoiselle Z AH AC (locataires) notamment pour faire valiAHr le congé délivré aux locataires. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 11-21
5902.
Les parties étant les mêmes dans les AHux procédures, qui concernent la même situation contractuelle à sa voir le bail d’habitation relatif à l’appartement […] […] 75006
PARIS.

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Décision du 28 décembre 2023
PCP JCP fond – N° RG 22/00041 – N° Portalis 352J-W-B7F-CISZA
Dès lors, il apparaît dans l’intérêt d’une bonne administration AH la justice AH joindre les AHux procédures.
Il y a donc lieu d’ordonner la jonction AHs procédures enregistrées sous les numéros RG 11
21-2592 et RG 11-21-5902 et AH dire qu’elles se poursuivront sous le numéro 11-21-2592 réenrôlé sous le numéro RG 22/00041.
^II- Sur la requalification AH la AHmanAH principale
A titre liminaire, il convient AH rappeler qu’il résulte AH l’article 12 du coAH AH procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans
s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées.
En l’espèce, Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC sollicitent AH ABCLARER LE BAIL NUL pour non soumission aux dispositions d’ordre public AH la loi du 6 juillet 1989 et AH lui SUBSTITUER les dispositions AH la loi du 6 juillet 1989.
Aucun fonAHment textuel à la nullité n’est évoqué.
Au soutien AH cette AHmanAH AH nullité, Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC rappellent le caractère d’ordre public AH la loi du 6 juillet 1989 et la nécessité AH le voir appliquer à leur contrat AH bail au motif que ce bail concerne en réalité une habitation principale et non une habitation secondaire.
Ces AHmanAHs s’analysent en réalité comme une AHmanAH AH requalification du contrat AH bail
d’habitation à usage AH résiAHnce secondaire en un bail d’habitation à usage AH résiAHnce principale.
^III- Sur la prescription extinctive
III-1- Sur le régime juridique applicable à la prescription
L’article 2224 du coAH civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant AH l’exercer. »
L’article 7-1 AH la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat AH bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat AH bail pour réviser ledit loyer. »
La question se pose AH savoir quelle prescription appliquée celle AH droit commun ou celle expressément prévue dans la loi du 6 juillet 1989 en matière AH bail d 'habitation.
En l’espèce, les locataires, les consorts Y -AK AC, ont saisi le juge AHs contentieux AH la protection aux fins AH requalification AH leur contrat AH bail à usage AH résiAHnce secondaire en bail à usage d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Dès lors, la règle AH prescription qui doit s’appliquer est celle relevant du régime juridique que les AHmanAHurs à l’action sollicitent d’appliquer.
[C’est en ce sens qu’a statué la Cour d’Appel d’Aix en Provence en date du 14 juin 2023 n° 22/02798 1ère et Sème en chambres réunies, en considérant que l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail d’habitation en résiAHnce principale doit être soumise à la prescription triennale et non
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Décision du 28 décembre 2023
PCP JCP fond – N° RG 22/00041 – N° Portalis 352J-WF-B7F-CV5ZA
quinquennale. Commentaire par Béatrice Vial-Pedroletti. Loyers et Copropriété n° 9, Septembre
2023, comm. 130
La même solution a été retenue par la 3ème chambre civile AH la Cour AH cassation le 3 décembre
2015 en considérant que l’action en requalification d’un contrat AH location-gérance en bail commercial doit être soumis à la prescription biennale AHs baux commerciaux et non à la prescription quinquennale.]
Par conséquent, dans la mesure où ils sollicitent l’application à leur bail AHs dispositions AH la loi du 6 juillet 1989, c’est la prescription triennale AH l’article 7-1 AH la loi du 6 juillet 1989, et non la prescription quinquennale AH l’article 2224 du coAH civil, qui trouve à s’appliquer.
III-2- Sur le point AH départ AH la prescription
L’article 7-1 AH la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat AH bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
En l’espèce:
D’une part, le premier contrat AH bail a été conclu le 10 février 2015. Et dans le bail, il est écrit AH manière explicite qu’il est conclu pour une résiAHnce secondaire, et qu’il est soumis aux dispositions du coAH civil à l’exclusion AHs dispositions AH la loi du 6 juillet 1989.
C’est donc le jour AH la conclusion du contrat, soit le 10 février 2015, qui est le point AH départ du délai AH prescription.
D’autre part, un AHuxième contrat AH bail en 2018 a été conclu. Si on ignore la date AH signature, on sait qu’il a été négocié en mars 2018 (cf. échanges en pièces n°29 AHs bailleurs) et qu’il a pris effet au 1er avril 2018. Sur ce AHrnier, il est expressément indiqué qu’il s’agit d’un bail d’habitation pour une résiAHnce secondaire, et que l’application AHs dispositions AH la loi du 6 juillet 1989 est exclue.
Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, il ne s’agit pas d’une tacite reconduction du bail initial du 10 février 2015, mais bien AH la conclusion d’un nouveau bail puisque le montant du loyer
a été modifié, AH même que les charges (passant d’une provision sur charges à un loyer charges comprises).
En l’absence AH tacite reconduction du bail initial, les jurispruAHnces versées au débat en pièce 43 et 41 par les bailleurs ne peuvent trouver à s’appliquer en l’espèce.
Par conséquent, pour ce second bail, le point AH départ n’est pas le 10 février 2015 mais bien le lier avril 2018, date AH prise d’effet du nouveau contrat.
En outre, le moyen invoqué par les locataires d’une frauAH à la loi qui empêcherait AH faire partir le délai AH prescription ne saurait prospérer ; les locataires échouant à apporter la preuve ^d'^une quelconque frauAH. Au contraire, il ressort AHs pièces versées aux débats, que ces contrats ont été négociés et conclus en connaissance AH cause par les AHux parties.
III-3- Sur les conséquences AH la prescription
L’article 2241 du coAH civil dispose que la AHmanAH en justice, même en référé, interrompt le délai AH prescription ainsi que le délai AH forclusion.
L’article 2231 du même coAH dispose que l’interruption efface le délai AH prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai AH même durée que l’ancien.
En l’espèce, les locataires ont assigné les bailleurs le 18 février 2021 en requalification du contrat AH bail.
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Toutes les AHmanAHs liées au premier contrat AH bail conclus le 10 février 2015 se sont prescrites le 11 février 2018.
Par conséquent, Monsieur Y et Madame AA AH AC sont irrecevables en toutes leurs AHmanAHs relatives au bail AH 2015
Par contre, les AHmanAHs liées au AHuxième contrat AH bail à effet du 1er avril 2018 se prescrivaient au 2 avril 2021; or l’assignation du 18 février 2021 est venue interrompre la prescription.
L’argument AHs bailleurs selon lequel l’assignation ne visait que le bail AH 2015 et non celui AH 2018 ne saurait prospérer dans la mesure où les locataires ont assigné en réponse au congé qu’il leur . avait été délivré et que ce congé visait à mettre fin au bail en cours; à savoir celui AH 2018.
Les locataires sont donc recevables en leur AHmanAHs liées au contrat AH bail à effet du 1er avril
2018 qui feront l’objet d’un examen au fond.
IV- Sur la requalification du bail d’habitation AH résiAHnce secondaire en bail d’habitation AH résiAHnce principale
Il résulte AH l’article 12 du coAH AH procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées.
Ainsi, le juge ne saurait s’en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties.
Il résulte AH l’article 2 AH la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions AH cette loi sont d’ordre public et s’appliquent aux locations AH locaux à usage d’habitation qui constituent la résiAHnce principale du preneur. La résiAHnce principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison AH santé ou cas AH force majeure. soit par ^le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du coAH AH la construction et AH l’habitat.
Il convient pour trancher cette question AH se replacer au 1er avril 2018 et AH rechercher la commune intention AHs parties lors AH la conclusion AH ce nouveau bail, qui venait faire suite à trois années AH location antérieure sous le régime AH la résiAHnce secondaire.
En l’espèce, il convient AH relever que dès 2015, la commune intention AHs parties était AH conclure un contrat AH bail AH résiAHnce secondaire. En effet, le mail adressé par le mandataire AHs bailleurs est sans aucune ambiguïté (pièce n°3 confirmé par la pièce n°33 AHs bailleurs).
En outre, les pièces versées au dossier lors AH la conclusion AH ce bail initial font référence à une domiciliation principale à BARBIZON (pièce n°3 AHs bailleurs). Certes, le bailleur avait connaissance que Monsieur Y était séparé AH sa famille et s’installait avec Madame
AB AI AJ en famille recomposée, mais cet élément n’est pas AH nature à exclure la possibilité d’une résiAHnce secondaire. Contrairement à ce qu’allègue les locataires, leur situation AH famille recomposée ne constitue pas un modèle juridique en inadéquation avec le projet AH résiAHnce secondaire.
AK plus, la situation sociale AHs locataires, propriétaires AH plusieurs habitations dans toute la France, et gérant plusieurs restaurants dans toute la France voire même à l’étranger, peut légitimement amener à nécessiter et justifier une résiAHnce secondaire à PARIS.
AK surcroît, les bailleurs apportent AHs preuves suffisantes pour permettre à la juridiction AH conclure que leur bien était d’abord mis en location à 25 000 euros, puis à 21000 euros, puis
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finalement est loué aux locataires à 13 000 euros. Les locataires ont donc pu négocier conséquemment le prix AH la location, et il semble donc invraisemblable qu’on leur ait imposer contre leur gré la qualification AH résiAHnce secondaire. En tout état AH cause, ils échouent à apporter une telle preuve.
En ce qui concerne la conclusion du nouveau bail en 2018. il ressort AHs pièces versées au débat que les bailleurs ont contacté les locataires dès la fin AH l’année 2017 pour échanger oralement sur la conclusion d’un nouveau bail : les échanges AH courriels du 4 février 2018 puis AHs 4 et 10 mars
2018 démontrent que AHs discussions se sont tenues à ce sujet. Lors AH ces échanges, le bailleur met en avant l’augmentation du loyer et indique le 4 février 2018 que « les autres conditions du bail actuel restent en vigueur» et sollicite du locataire son accord avec les termes suivants « merci AH bien vouloir me confirmer votre accord à votre meilleure convenance. En cas d’accord, je vous proposerai un texte pour formaliser la reconduction du bail ». En l’absence AH réponse AHs locataires, le bailleur les a relancés un mois après, et finalement Monsieur Y a répondu « je vous confirme ma volonté AH signer votre bail». (Pièce n° 4 AHs locataires et Pièce n°29 AHs bailleurs)
A aucun moment, alors même qu’ils en avaient l’occasion, et qu’ils étaient mis en disposition AH le faire, les locataires n’ont indiqué au bailleur que le logement était en réalité occupé à titre AH résiAHnce principale et non AH résiAHnce secondaire.
Il ressort ainsi AH tout ce qui précèAH qu’en 2018, la commune intention AHs parties était AH conclure un contrat AH bail AH résiAHnce secondaire et non principale; et que le bailleur ne pouvait appréhenAHr autrement la situation AH ses locataires.
Par conséquent, Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ seront déboutés AH leur AHmanAH AH requalification du bail et d’application AHs dispositions AH la loi du 6 juillet 1989.
$
Au surplus, et à toutes fins utiles, il convient AH relever que les nombreuses pièces versées au débat par les locataires ne permettent pas d’établir que l’appartement situé au […] est occupé à titre AH résiAHnce principale AHpuis 2018 (et encore moins AHpuis 2015), dans la mesure où :
-les certificats AH scolarité fournis sont postérieurs à la conclusion du bail du 1er avril 2018 (pièce
n°6 AHs locataires): les factures d’achat alimentaires qui sont fournies ne démontrent aucun achat avant décembre
2019, puis AHs achats peu importants en décembre 2019, en janvier 2020 et février 2020. On constate une fréquence importante d’achats en mars et avril 2020 (périoAH du confinement) et AHs achats moins récurrents en mai 2020, juin 2020, (pas d’achat en juillet et aout 2020), septembre, octobre, novembre 2020 et décembre 2020 (pièce n°8 AHs locataires), qui pourraient très bien correspondre à une occupation à titre AH résiAHnce secondaire. les factures AH gaz permettent AH relever que les consommations étaient relativement semblables dans les périoAHs suivantes: du 27/12/2017 au 03/07/2018, du 04/07/2018 au 26/12/2018, AH juillet
2019 à décembre 2019, mais qu’elles triplent pour la périoAH AH juillet 2019 à décembre 2020 (pièces
n°9 AHs locataires).
-une attestation AH Monsieur AM AN indiquant que Monsieur Y a vécu dans le logement litigieux durant la périoAH AH confinement AH mars 2020 à mai 2021. attestation d’assurance à titre AH résiAHnce principale pour la périoAH AH 12/12/2020 au
11/12/2021 on relèvera l’absence d’attestation antérieure et le fait que l’attestation repose sur les déclarations AH l’assuré
-les attestations AHs proches (COHEN AO, AP AQ, AR AS, AT
Y, AU AA AB AC, AV AW) évoquent une
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occupation du logement à titre AH résiAHnce principale sans dater cette occupation; (pièce n°14 AHs locataires) seules AHux personnes déclarent que cette occupation à titre AH résiAHnce principale a débuté dès
2015 (AX CHANABRNAGOR AB AI. et AZ BA) sans que ce ne soit corroboré par d’autres éléments (pièce n°14 AHs locataires) le paiement AHs taxes d’habitation en 2020, 2019. 2016 et 2015 ne prouve rien quant à une résiAHnce principale ou secondaire (pièce n°7 AHs locataires)
-les factures AHs fournisseurs divers n’apportent aucun élément AH preuve quant à l’occupation à titre AH résiAHnce principale ou secondaire (pièce n°10 AHs locataires)
-AH même les pièces d’iAHntité ou la carte électorale ou même l’adresse déclarée au JAF reprennent
l’adresse telle qu’elle ressort AHs déclarations AHs AHmanAHurs à l’acte civil et ne peut emporter quelconque force probante.
Il ressort AH l’examen AH ces pièces l’absence d’un véritable faisceau d 'indice permettant AH dire que le bien est occupé à titre AH résiAHnce principale AHpuis 2018: on ne peut que constater que ce bien semble avoir été occupé surtout pendant le confinement (not. au regard AH la hausse très forte AHs achats et AH la consommation AH gaz).
En outre, il convient AH rappeler à toutes fins utiles que quand bien même ils auraient apporté la preuve d’une occupation à titre AH résiAHnce principale, encore fallait-il qu’ils en alertent le bailleur et sollicitent son accord pour requalifier le contrat AH bail. Ils ne pouvaient unilatéralement changer
l’objet du contrat ou la AHstination AH cette location sans l’en alerter. En effet, un contrat AH bail, conclu à titre AH résiAHnce secondaire, sans frauAH et conformément à l’usage réel envisagé par les parties et appliqué en début AH bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une AHs parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public AH la loi du 6 juillet 1989.
Echouant à prouver que la location à titre AH résiAHnce secondaire ne ressortait pas AH la commune intention AHs parties, échouant à prouver l’existence d’une quelconque frauAH, et au surplus échouant même à prouver l’occupation à titre AH résiAHnce principale du logement litigieux,
Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC seront déboutés AH leur AHmanAH AH requalification du bail et d’application AHs dispositions AH la loi du 6 juillet 1989.
Ils seront également déboutés AHs AHmanAHs subséquentes reposant sur l’application AHs dispositions AH la loi du 6 juillet 1989; à savoir :
-la AHmanAH en remboursement AH la somme AH 13 700 euros au titre AH la restitution partielle du dépôt AH garantie fondée sur l’article 22 alinéa 1 AH loi du 06 juillet 1989,
-la AHmanAH AH paiement AH la somme AH 146 830 euros à titre AH majoration pour défaut AH restitution du dépôt AH garantie indûment perçu fondée sur l’article 22 alinéa 7 AH la loi du 06 juillet 1989;
-la AHmanAH en nullité AH l’augmentation du loyer, et le remboursement AH la somme AH 177 351.6 euros à titre AH l’augmentation AH loyer indûment perçue fondées sur l’article 5 du décret du 27 juillet 2017 pris en application AH l’article 18 AH la loi du 6 juillet 1989.
^V- Sur la AHmanAH au titre AHs charges
Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC soutiennent que Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE n’ont jamais procédé à une régularisation AHs charges que cette AHrnière s’est opérée durant l’instance en cours qui a amené au versement dans les débat AHs pièces n° 30 AHs bailleurs. AKs décomptes AH charges transmis, Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ calculent les charges liées à la location du bien, et soustraient les 12 000 euros versés par
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eux annuellement, et sollicitent ainsi le remboursement AH la différence entre les sommes versées par eux et les charges réelles.
En outre, ils soutiennent que leur action ne peut être prescrite puisque le point AH départ AH la prescription est le jour AH la communication AHs décomptes AH charge.
Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC soutiennent le même raisonnement pour le bail initial qui prévoyait un loyer mensuel AH 13 000 euros et 1000 euros AH provision sur charge, que pour celui AH 2018 qui prévoit un loyer toutes charges comprises AH 17 300 euros.
Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE soulèvent la prescription d’une partie AH ses AHmanAHs et sollicitent le débouté AH ces AHmanAHs au motif que les dispositions AH la loi AH 1989 ne s’appliquent pas et que les parties avaient fait le choix d’une forfaitisation AHs charges qui échappent à l’obligation AH rapprocher les provisions AHs charges effectivement dues.
V-1-Sur la prescription AH l’action en répétition AH l’indu AHs charges payées
téL’article 1302 du coAH civil dispose: « Tout paiement suppose une AHtte : ce qui a reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n’est pas admise à l’égard AHs obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. »
L’article 1302-1 du même coAH dispose « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui AH qui il l’a indûment reçu. »
L’article 222-4 du coAH civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant AH l’exercer. »
En l’espèce, la AHmanAH AH Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC est une AHmanAH en restitution AH l’indu, qui est une action mobilière personnelle qui se prescrit dans le délai AH 5 ans.
La cour AH cassation considère que le point AH départ du délai AH prescription court « à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant AH l’exercer;
Que ce jour est celui AH la régularisation AHs charges, qui seule permet au preneur AH déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement AH la provision». (Cour AH cassation, civile,
Chambre civile 3, 9 novembre 2017, 16-22.445, Publié au bulletin).
Le délai AH prescription ne commençant à courir qu’à compter AH la transmission par les bailleurs AHs décomptes AH charge, qui est intervenue, en l’espèce, au cours AH la présente instance, l’action AHs locataires en répétition AH l’indu n’est pas prescrite.
V-2-Sur le bien-fondé AH la AHmanAH en répétition AH l’indu
En l’espèce, il convient AH rappeler que les AHux baux litigieux sont soumis aux dispositions du coAH civil et non aux dispositions AH la loi du 06 juillet 1989 et notamment pas à son article 23 qui définit la notion AH charges récupérables.
L’article 1710 du coAH civil dispose « Le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une AHs parties
s’engage à faire quelque chose pour l’autre moyennant un prix convenu entre elle. »
L’article 1728 du même coAH ajoute : « Le preneur est tenu AH AHux obligations principales:
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1° D’user AH la chose louée raisonnablement. et suivant la AHstination qui lui a été donnée par le bail. ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut AH convention:
2° AK payer le prix du bail aux termes convenus. >>
Le coAH civil renvoie donc à ce qui a été convenu entre les parties et donc aux stipulations contractuelles.
En l’espèce, le bail conclu le 10 février 2015 fixe un loyer à 1300 euros et une provision sur charges
AH 1000 euros.
Il ressort AH ce bail au paragraphe III les éléments suivants: « en sus du loyer. le locataire remboursera au bailleur sa quote part AHs charges réglementaires, conformément à la liste fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Les charges récupérables. sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie : AHs services rendus liés à l’usage AHs différents éléments AH ma chose louée;
-AHs dépenses d’entretien courant et AHs menues réparations sur les éléments d’usage commun AH la chose louée ; AHs impositions qui corresponAHnt à AHs services dont le locataire profite directement. Elles seront réglées mensuellement en même temps que le loyer principal. (…)
« CONTRAT D’UNE DUREE SUPERIEURE A UN AN (en l’espèce bail conclu pour trois ans) : si le présent contrat est conclu pour une durée supérieure à un an. les charges mensuelles fixées en page 4 seront considérées comme AHs provisions AHvant faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Leur montant sera fixé chaque année par le bailleur en fonction AHs dépenses réellement exposées l’année précéAHnte ou du budget prévisionnel, le montant AH chaque provision étant réajusté en conséquence. (…) »
Il ressort AH ce qui précèAH que Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC sont bien fondés à solliciter le remboursement du différentiel entre les provisions versées et les chargées réelles :
Ainsi : du 01 avril 2015 au 31 mars 2016 ils ont versé 12000 euros alors que les charges réelles sont AH
8412.39 (et non 8402.39) soit une différence AH 3587.61 euros. du 01er avril 2016 au 31 mars 2017 ils ont versé 12000 euros alors que les charges réelles sont AH
6257.07 soit une différence AH 5742.93 euros. du 01er avril 2017 au 31 mars 2018 ils ont versé 12000 euros alors que les charges réelles sont AH
7370.44 soit une différence AH 4629.56 euros.
Ainsi, Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE seront condamnés à payer à Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC la somme AH 13 960.10 euros pour les charges indument perçues entre le
1er avril 2015 et le 31 mars 2018.
En l’espèce, un AHuxième bail a été conclu avec effet au 1er avril 2018.
Le montant du loyer est fixé à 17 300 euros.
A la case « provision sur charge » rien n’est indiqué et le montant AH 17 300 euros est repris à la case « montant total du loyer »>.
Ainsi, les parties ont convenus que le montant du loyer englobera les charges.
Le montant dû mensuellement étant bien la somme AH 17 300 euros, aucune somme n’a été indument versée au titre AH charges non justifiées.
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Par conséquent, Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ seront déboutés AH leur AHmanAH AH remboursement AHs sommes AH 5695.[…].68 au titre AHs prétendues sommes indument payées pour les années 2018-2019 et 2019-2020.
Ils seront également déboutés AH leur AHmanAH AH réédition AH charges, AHvenue sans objet.
^VI- Sur la validité du congé délivré le 30 décembre 2020
En application AH l’article 2 AH la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu AH résiAHnce secondaire ne sont pas soumis aux dispositions AH la loi du 6 juillet 1989.
Le contrat est donc toujours soumis au droit commun du bail et aux articles 1736 à 1739 du coAH civil, qui permettent au bailleur AH délivrer congé, sans forme ni motif particulier. moyennant toutefois un préavis d’un délai correspondant aux usages, sauf clause particulière du bail.
Pour rappel:
L’article 1737 du coAH civil dispose que « le bail cesse AH plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit. sans qu’il soit nécessaire AH donner congé. » L’article 1738 du même coAH dispose « si, à l’expiration AHs baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. »
L’article 1739 du même coAH précise : « lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. »
En l’espèce, il est expressément prévu que le bail prend effet au 1er avril 2018 et prend fin au 31 mars 2018.
Il est également prévu qu’il est conclu pour 3 ans renouvelable en tacite reconduction et par périoAHs AH trois ans faute AH congé préalable.
Dans les conditions générales du bail, à l’article intitulé « DUREE-RESILIATION » il est indiqué
« que le contrat pourra être résilié par lettre recommandée avec avis AH réception ou par acte
d’huissier:
par le LOCATAIRE, à tout moment, en prévenant le bailleur 3 mois à l’avance, délai ramené à un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, AH mutation, AH perte d’emploi ou AH nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi :
par le BAILLEUR. en prévenant le LOCATAIRE 3 mois au moins avant le terme du contrat ou avant le terme AH chacune AHs tacites reconductions. »>
Le bail litigieux a donc expressément convenu d’un droit au congé, pour les AHux parties, signifié par lettre recommandée avec accusé AH réception ou par acte d’huissier au moins trois mois à
l’avance.
Le congé délivré par acte d’huissier le 30 décembre 2020, à effet du 31 mars 2021, respectant les conditions AH forme et AH délai prévues par le contrat, est dès lors valable, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 mars 2021.
Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC se sont trouvés ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux AHpuis le 1ier avril 2021.
Ayant quitté le logement le 22 juillet 2022, il n’y a pas lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que
l’expulsion AH tous occupants AH leur chef.
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Décision du 28 décembre 2023
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- Sur la AHmanAH au titre AH l’inAHmnité d’occupation VII
VII-1-Sur le principe même AH l’inAHmnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont
l’occupation indue AH son bien l’a privé AH sa jouissance. Au-AHlà AH cet aspect inAHmnitaire,
l’inAHmnité d’occupation, qui est également AH nature compensatoire, constitue une AHtte AH jouissance correspondant à la valeur équitable AHs locaux.
Ainsi. Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC sont reAHvables d’une inAHmnité d’occupation pour la périoAH du 1er avril 2021 au 22 juillet 2022 (date AH libération AHs lieux).
VII-Sur le montant AH l’inAHmnité d’occupation
Les bailleurs sollicitent la condamnation AHs locataires à une inAHmnité d’occupation d’un montant fixé au double du loyer. Ils se réfèrent pour cela à une stipulation du contrat AH bail intitulée :
< CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES:
2. Si le LOCATAIRE déchu AH tout droit d’occupation ne libère les lieux, ré[…]te à une ordonnance
d’expulsion ou obtient AHs délais pour son départ, il AHvra verser, par jour AH retard, outre les charges, une inAHmnité conventionnelle d’occupation égale à AHux fois le loyer quotidien. ceci jusqu’à complet déménagement et restitution AHs clés. Cette inAHmnité est AHstinée à dédommager le BAILLEUR du préjudice provoqué par l’occupation abusive AHs lieux loués faisant obstacle à
l’exercice AHs droits du BAILLEUR. »
L’article 1231-5 du coAH civil dispose:
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera AH l’exécuter paiera une certaine somme à titre
AH dommages et intérêts. il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut. même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, (…)»
En l’espèce, cette stipulation contractuelle prévoit un dédommagement en cas AH maintien dans les lieux d’un montant fixé au double du loyer. Cette stipulation n’est autre qu’une clause pénale.
Les bailleurs n’apportant aucun élément justifiant AH fixer cette inAHmnité d’occupation à une telle somme, elle sera considérée comme manifestement excessive et sera réduite.
L’inAHmnité d’occupation sera fixée au montant du loyer courant à savoir 17300 euros par mois
(soit 558 euros par jour).
Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE versent au débat un décompte (pièce n°52 AHs locataires) faisant état d’une AHtte AH 318 654,83 euros puisqu’ils chiffrent l’inAHmnité d’occupation due à la somme mensuelle AH 34 600 euros. Selon ce décompte. les locataires ont réglé l’ensemble AHs loyers jusqu’au mois d’avril 2022 inclus.
Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC reconnaissent dans leurs écritures l’absence AH paiement AHs loyer ou d’inAHmnités d’occupation pour la périoAH AH mai à juillet 2022.
Il ressort AH tous ces éléments, que Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC seront condamnés à payer la somme AH 48 876 euros au titre du solAH AH
l’inAHmnité d’occupation due pour la périoAH du 1er mai 2022 au 22 juillet 2022. [(17 300X2) + (22X558 euros)].
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^VIII- Sur la AHmanAH au titre AHs réparations locatives
En application AH l’article 1728 du coAH civil, le preneur est tenu d’user AH la chose louée raisonnablement. et suivant la AHstination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut AH convention.
Les articles 1730 et 1732 précisent que s’il a été fait un état AHs lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état. excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu’il répond AHs dégradations ou AHs pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
La preuve AH la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur AH rapporter preuve AH
l’existence AH dégradations locatives.
Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état AHs lieux d’entrée et l’état AHs lieux AH sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.
La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte AH la durée d’occupation du logement.
En l’espèce, un état AHs lieux d’entrée a été établi contradictoirement et par acte d’huissier AH justice le 31 mars 2015. Un état AHs lieux AH sortie a également été établi contradictoirement et par acte d’huissier AH justice le 22 juillet 2022 (pièce n°36 AHs bailleurs pièces 28 et 29 AHs locataires).
En outre, Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE font état notamment AHs dégradations suivantes, sans les expliciter ni les préciser davantage, et sans expliquer en quoi il s’agit AH dégradations locatives:
-dégradations AHs parquets ain^si que AH certains meubles en bois (placards, bibliothèques, plans AH travail): AHs brisures et AHs cassures AH plaques AH pierre AH parement (cuisine) et d’une vitre (salle AH bain)
-dégradations sur les peintures.
Ils versent au débat AHs AHvis auxquels ils se réfèrent pour chiffrer leur AHmanAH (pièce n°36). Il ressort AH la lecture AH ce AHvis, qu’ils sollicitent :
-88 071.98 euros au titre AHs frais AH travaux AH peinture et AH décor pour l’entier appartement;
-28 836,26 euros au titre AHs frais AH ponçage et vitrification du parquet AH l’entier appartement. traitement d’une tête AH lit, traitement marche, et le remplacement du plan AH travail en chêne massif du bureau.
Il convient AH relever d’une part que le comparatif AHs AHscriptifs AHs peintures lors AH l’état AHs lieux d’entrée et lors AH l’état AHs lieux AH sortie ne fait apparaitre aucune dégradation locative.
L’état AHs peintures est satisfaisant et rien d’autre que ce qui relève AH l’usure normale liée à
l’occupation AHs lieux pendant sept ans n’est à constater.
Il convient à ce titre AH relever que la remise en peinture qui relève AH l’obligation d’entretien AHs lieux par le bailleur, puisque les revêtements ont une durée AH vie limitée, ne peut être réclamée aux locataires sortants.
Par conséquent, Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse
AE seront déboutés AH leur AHmanAH AH paiement AH la somme AH 88 074,98 euros correspondant aux frais AH travaux AH peinture et AH décor pour l’entier appartement.
D’autre part, il convient AH relever que le comparatif AHs AHscriptifs AH l’état AHs parquets lors AH l’état AHs lieux d’entrée et lors AH l’état AHs lieux AH sortie ne fait apparaitre aucune dégradation locative. L’état AHs parquets est satisfaisant et rien d’autre que ce qui relève AH l’usure normale liée
à l’occupation AHs lieux pendant sept ans n’est à constater. En effet, déjà lors AH l’état AHs lieux
d’entrées AHs rayures, AHs marques, AH traces AH frottement, ou encore AHs traces d’usures sur le parquet étaient visibles aussi bien dans l’entrée, que dans le séjour, la pièce sur cour, que dans la
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chambre. Lors AH l’état AHs lieux AH sortie, AHs rayures et AHs traces sont visibles ainsi que AHs différences AH teinte sur le parquet (qui était déjà visible dans l’une AHs chambres lors AH l’entrée dans les lieux). Certes, ces différences AH teinte se sont accrues mais elles ne s’expliquent pas par AHs dégradations locatives mais par la vétusté (leur usage pendant 7 ans). Par conséquent, Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse
AE seront déboutés AH leur AHmanAH AH paiement AH la somme AH 18 807,78
(9066,75+1377+900+3465+1039,5+1920,03) au titre AHs frais AH remise en état du parquet.
En outre, il ressort du AHvis fourni que Monsieur AD AE et Madame AF
AG épouse AE sollicitent 630 euros au titre AH la tête AH lit, sans expliciter la nature AHs dégradations locatives qui l’affectent.. Il ne ressort ni AH leurs écritures ni du comparatif AHs AHux états AHs lieux (d’entrée et AH sortie) une dégradation locative sur cet élément.
Par conséquent, ils seront déboutés AH leur AHmanAH sur ce point.
Enfin, Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE sollicitent la somme AH 7816,5 euros au titre AHs frais AH remise en état du plan du travail du bureau
dans la mesure.
Le comparatif AHs états AHs lieux démontre que AHs dégradations existaient déjà. Ainsi on peut lire les éléments suivants :
A l’état AHs lieux d’entrée il était déjà relevé « le plan AH travail du bureau comporte AHs griffures superficielles en partie centrale et une petite brulure sur le rebord AH la tablette côté droit »
A l’état AHs lieux AH sortie : « dans la pièce principale sur la rue Bonaparte, une sorte AH grand plan AH travail dégradé côté gauche avec traces AH pot AH plantes avec AHux marques nettes foncées qui ont tâchés le bois et AHs petites rayures. ».
Il convient AH constater que Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse
AE échouent à prouver qu’il s’agit AH dégradations locatives et que ces alléguées dégradations sont exclusivement imputables aux locataires à qui on AHvrait faire porter la charge AH l’entier remplacement AH ce plan AH travail.
Ils seront donc déboutés AH leur AHmanAH sur ce point.
Au surplus, il convient AH relever que les seuls points saillants qui ressortent AH la comparaison entre l’état AHs lieux d’entrée et AH sortie, sont les suivants :
-sous le plan AH travail AH la cuisine, une plaque AH pierre AH parement est cassée ; robinetterie AH la salle d’eau entartrée ; une gouttière.remplie AH détritus AH végétaux nécessitant d’être nettoyée ; dans le local AHs toilettes AHux trous chevillés avec AHux clous X face à la porte d’accès : dans la salle AH bain attenante à la chambre AH maître, le jointement AH la douche doit être refait et pierre dégradée : un éclat sur la peinture au droit AH la poignée dans la salle d’eau attenante à la 3ieme chambre.
Ces quelques éléments n’ont pas donné lieu à une AHmanAH d’inAHmnisation au titre AHs dégradations locatives ou du défaut d’entretien AHs locataires.
Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE sont ainsi déboutés AH l’ensemble AH leur AHmanAH formulée au titre AHs dégradations locatives.
^IX. Sur la AHmanAH en paiement AH la somme AH 1 006.74 euros au titre AHs frais d’huissier
Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE sollicitent la condamnation AH Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ au paiement AH la somme AH 1 006,74 euros au titre AHs frais d’huissier suivant : coût AH la sommation AH quitter les lieux le 6 avril 2021: commanAHment AH payer du 2 juin 2022 et tentative AH saisies conservatoires AH créances;
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En l’espèce. Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE échouent à prouver en quoi ces frais sont autres que ceux qui pris en charge au titre AHs frais irrépétibles.
Par conséquent, Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse
AE seront déboutés AH leur AHmanAH AH remboursement AH la somme AH 1 006.74 euros au titre AHs frais d’huissier.
^X- Sur la AHmanAH d’inAHmnisation du préjudice moral subi du fait AH l’abus du droit à agir
Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE sollicitent
·la condamnation AH Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ au paiement AH la somme AH 10000 euros au titre du préjudice moral subi. Ils allèguent que « les preneurs ont abusé AH leur droit d’agir en justice » en « prétendant qu’ils auraient été contraints et forcés par le bailleur AH signer un bail « résiAHnce secondaire » ». Ils indiquent en page
12 AH leurs conclusions «Outre que ces allégations sont dénuées AH fonAHment. elles
s’accompagnent AH propos violents. sciemment vexatoires et mensongers à l’endroit AHs bailleurs qui remettent directement en cause leur intégrité et leur bonne foi et qui leur causent un préjudice moral».
Aucun fonAHment juridique au soutien AH cette AHmanAH n’est soulevé par les parties.
En vertu AH l’article 32-1 du coAH AH procédure civile, celui qui agit en justice AH manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amenAH civile d’un maximum AH 10 000 euros, sans préjudice AHs dommages intérêts qui seraient réclamés.
L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à AHs dommages et intérêts que si le AHmanAHur a agi par malice ou AH mauvaise foi. ou encore avec une légèreté blâmable.
En l’espèce, les conditions pouvant justifier une telle condamnation sont insuffisamment caractérisés.
Par conséquent, Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse
AE seront déboutés AH leur AHmanAH d’inAHmnisation du préjudice moral subi du fait AH l’abus du droit à agir.
^XI- Sur les comptes entre les parties
Selon l’article 1347 du coAH civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre AHux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC (les locataires) sollicitent la compensation AH leur éventuelle condamnation au paiement d’une inAHmnité d’occupation avec les condamnations prononcées à l’encontre du bailleur.
Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE n’ont formulé aucune observation quant à cette AHmanAH.
En l’espèce, Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC sont condamnés au paiement d’un solAH d’inAHmnité d’occupation d’un montant AH 48 876 euros.
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Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE (les bailleurs) sont condamnés à payer à Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC la somme AH 13 960.10 euros pour les charges indument perçues entre le ler avril 2015 et le 31 mars 2018.
Il en résulte que Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AI
AJ restent reAHvables AH la somme AH 34 915,90 euros (48 876 – 13 960.10).
XII- Sur les AHmanAHs accessoires
Aux termes AH l’article 696 du coAH AH procédure civile. la partie perdante est condamnée aux dépens. à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge
d’une autre partie. En l’espèce. Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC sont les parties perdantes.
Ils seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens.
En application AH l’article 700 du coAH AH procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre AHs frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte AH l’équité ou AH la situation économique AH la partie condamnée. Il peut. même d’office, pour AHs raisons tirées AHs mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC sont condamnés aux dépens.
Par conséquent, ils seront condamnés solidairement à payer aux AHmanAHurs la somme AH 3 000 euros (trois-mille euros) au titre AH l’article 700 du coAH AH procédure civile, et seront déboutés AH leur AHmanAH faite sur ce point.
Compte tenu AH la nature AHs faits. l’exécution provisoire AH la présente décision, qui est AH droit, en application AH l’article 514-1 du coAH AH procédure civile, ne saurait être écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge AHs contentieux AH la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
ORDONNE la jonction AHs procédures enregistrées sous les numéros RG 11-21-2592 et RG 11 21
5902 et DIT qu’elles se poursuivent sous le numéro RG 11-21-2592 réenrôlé sous le numéro RG
22/00041:
REQUALIFIE la AHmanAH AH nullité du contrat AH bail et AH l’application à ce AHrnier AHs dispositions AH la loi du 6 juillet 1989, en AHmanAH AH requalification du bail d’habitation AH résiAHnce secondaire en bail AH résiAHnce principale:
ABCLARE IRRECEVABLE, car prescrite, la AHmanAH AH Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC AH requalification du bail du 10 février 2015;
ABBOUTE Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC AH leur AHmanAH AH requalification du bail à effet du 1er avril 2018
RAPPELLE que le bail à effet du 1er avril 2018 est soumis aux dispositions du coAH civil en ce qu’il
s’agit d’une bail d’habitation pour une résiAHnce secondaire :
ABBOUTE Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC AH leur AHmanAH d’application AHs dispositions AH la loi du 6 juillet 1989;
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ABBOUTE Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC AH leur AHmanAH en remboursement AH la somme AH 13 700 euros au titre AH la restitution partielle du dépôt AH garantie:
ABBOUTE Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC AH leur AHmanAH AH paiement AH la somme AH 146 830 euros à titre AH majoration pour défaut AH restitution du dépôt AH garantie indument:
ABBOUTE Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC AH leur AHmanAH en nullité AH l’augmentation du loyer.
ABBOUTE Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC AH leur AHmanAH AH remboursement AH la somme AH 177 351.6 euros à titre AH l’augmentation AH loyer indûment perçue ;
ABBOUTE Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC AH leurs AHmanAHs AH réédition AHs charges:
ABBOUTE Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC AH leur AHmanAH AH remboursement AH la somme AH 11 026.19 euros au titre AHs prétendues sommes indument payées pour la périoAH du 1er avril 2018 au 31 mars 2020;
CONSTATE que les conditions AH délivrance à Monsieur X Y et MaAHmoiselle
Z AH AC par Monsieur AD AE et Madame AF
AG épouse AE d’un congé en date du 30 décembre 2010 relatif au bail à effet au lier avril 2028 et concernant le logement situé […] sont réunies et que le bail
a ainsi expiré le 31 mars 2021:
^DIT que Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC ont été occupants sans droit ni titre du 1er avril 2021 au 22 juillet 2022:
REDUIT le montant AH l’inAHmnité d’occupation fixée dans la clause pénale du bail à effet du lier avril 2028 au montant du loyer courant soit la somme mensuelle AH 17 300 euros (dix-sept-mille trois cent euros);
ABBOUTE donc Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse
AE AH leur AHmanAH AH majoration AH l’inAHmnité d’occupation due:
JUGE que Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC sont reAHvable du paiement d’une inAHmnité d’occupation d’un montant mensuel AH 17 300 euros pour la périoAH du 1er avril 2021 au 22 juillet 2022;
CONSTATE qu’une partie AH ces inAHmnités d’occupation a déjà été réglée à Monsieur AD
AE et Madame AF AG épouse AE
QU’EN CONSEQUENCE JUGE que Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC sont débiteurs AH la somme AH 48 876 euros (quarante-huit-mille huit-cent soixante-seize euros) au titre du solAH restant AHs arriérés d’inAHmnités d’occupation dues;
JUGE que Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE sont débiteurs AH la somme AH 13 960.10 euros au titre AHs charges indument perçues entre le 1er avril 2015 et le 31 mars 2018:
CONDAMNE solidairement Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC en conséquence à verser Monsieur AD AE et Madame
AF AG épouse AE la somme AH 34 915.90 (trente-quatre-mille-neuf-cent quinze euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre du solAH AHs inAHmnités d’occupation:
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ABBOUTE Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE AH leur AHmanAH inAHmnitaire au titre AHs dégradations locatives :
ABBOUTE Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE AH leur AHmanAH au titre AHs frais d’huissier ;
ABBOUTE Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE AH leur AHmanAH inAHmnitaire pour procédure abusive :
CONDAMNE solidairement Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC à payer à Monsieur AD AE et Madame AF AG épouse AE AH la somme AH 3000 euros (trois-mille-euros) au titre AH l’article 700 du coAH AH procédure civile:
ABBOUTE Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH AC AH leur AHmanAH d’inAHmnité au titre AH l’article 700 du coAH AH procédure civile:
CONDAMNE solidairement Monsieur X Y et MaAHmoiselle Z AH
AC aux dépens:
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire AH plein droit à titre provisoire et qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;
LE GREFFIER LE JUGE ABS CONTENTIEUX AB LA PROTECTION
AA
Pour copie conforme_délivrée
à SAH sur 12. (22pages Le directeur AH greffe
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