TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE ROUBAIX
[…]
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N° RG 24/05543 N° Portalis
DBZS-W-B7I-YLZK
N° de Minute :
JUGEMENT
DU 20 Mars 2025
X Y
C/
Z AA
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 20 Mars 2025
A la date du 20 Mars 2025, date indiquée aux parties lors des débats tenus le 09 Janvier 2025, Julie COLAERT, vice-président(e), exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Marie-Hélène CAU, Greffier, a rendu la décision suivante par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
DANS LA CAUSE ENTRE:
DEMANDEUR(S)
M. X Y, demeurant […] assisté de M^e Matthieu JESSEL, avocat au barreau de PARIS
-d’une part-
ET:
DÉFENDEUR(S)
M. Z AA, demeurant […] assisté de M^e Dylan SLIM-REY, avocat au barreau de LILLE
-d’autre part-
Le
Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Copie certifiée conforme délivrée à

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RAPPEL DES FAITS
Monsieur X AB a donné à bail à Monsieur Z AC un appartement situé […], suivant contrat du bail verbal pour un loyer mensuel de 650 €.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur X AB a fait assigner Monsieur Z AC devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix par un acte de commissaire de justice du 19 avril 2024 en vue de constater ou prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.
A l’audience du 9 janvier 2025, Monsieur X AB – assisté par Maître Mathieu Jessel – demande de prononcer la résiliation du bail d’habitation; de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail au 29 mars 2024, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail pour ^défaut de paiement des loyers et défaut de souscription d’une assurance multirisques habitation, d’ordonner l’expulsion de Monsieur Z AC; d’ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur; de condamner Monsieur Z AC au paiement d’une somme actualisée de 3 639,74 € au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 février 2024, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours à compter du 1er janvier 2025, de la somme de 2000 € pour procédure abusive; et de le condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, il expose avoir initialement proposé à Monsieur AC un contrat de bail dans le cadre d’un usage saisonnier et expose que ce dernier est entré dans les lieux sans signer le document afin d’y établir sa résidence principale. Il souligne que le locataire est chroniquement défaillant dans l’exécution de ses obligations contractuelles l’ayant conduit à la délivrance d’un commandement de payer le 18 septembre 2023 pour un montant de 2764,94 €.
Il ajoute que le commandement de justifier de l’assurance du logement délivré le 18 septembre 2023 n’a pas davantage été suivi d’effet. Il indique avoir fait délivrer un second commandement de payer le 16 février 2024 d’un montant de 5200 € au titre des loyers et charges arrêtées au 3 janvier 2024. Il précise que le locataire n’a pas réglé la somme de 4188 € dans le délai imparti.
S’agissant de la qualification du bail, au visa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, il considère que le bail verbal liant les parties doit être soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023 qui dispose que
« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. » de sorte qu’il y a lieu de considérer que la contrat de bail verbal contenait de plein droit depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 une clause résolutoire, ayant produit effet six semaines après le commandement de payer resté infructueux soit le 29 mars 2024.
A titre subsidiaire, il sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail au visa des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil en raison des défauts répétés de paiement des loyers et de l’absence de production. de l’assurance locative.
Il souligne que les paiements dont se prévaut le locataire figurent au décompte actualisé :
- 650 € le 3 janvier 2024
- 359 € le 5 février 2024
- 359 € le 6 mars 2024
- 960 € le 7 mai 2024
- 359 € le 16 juin 2024
- 359 € le 16 juillet 2024
- 359 € le 7 août 2024

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 – 359 € le 9 septembre 2024
359 € le 30 septembre 2024
Il sollicite des dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil estimant que Monsieur AC en empêchant le bailleur de vendre de son bien après délivrance
d’un congé pour vendre en date du 23 octobre 2021, en le privant des loyers et en ne fournissant aucune attestation d’assurance, a fait preuve de résistance abusive. Il ajoute que ces événements lui ont causé un stress financier et émotionnel important transformant cet investissement en fardeau. Il constate que ce défaut de paiement constitue une résistance abusive fautive justifiant le paiement de dommages et intérêts.
Il s’oppose à tout délai de paiement.
En réponse, Monsieur Z AC – assisté par Maître Dylan AD – demande de :
- constater la nullité du commandement de payer en date du 16 février 2024
- constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire et déclarer irrecevable la demande d’expulsion au motif d’acquisition de la clause résolutoire
- débouter Monsieur X AB de l’ensemble de ses demandes
à titre subsidiaire :
- suspendre la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement d’un montant de 50 € par mois en plus du loyer à verser le 15 de chaque mois en apurement du reliquat de la dette
-plus subsidiairement lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pendant une durée de 2 ans
à titre très subsidiaire : lui accorder un délai de trois mois supplémentaires pour quitter les lieux en tout état de cause:
- condamner le demandeur aux entiers dépens et lui laisser la charge des frais irrépétibles
- accorder l’aide juridictionnelle provisoire à Monsieur AC
Il soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 février 2024 est nul dès lors que le délai de 6 semaines expressément prévu par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne peut
s’appliquer aux contrats conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi au visa de l’avis rendu par la Cour de Cassation, 3ème chambre civile du 13 juin 2024.
Il souligne que la réduction du délai cause grief au locataire. Il ajoute que l’acquisition d’une clause résolutoire suppose l’existence d’un contrat écrit signé par les parties qui n’existe pas en l’espèce de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation à une indemnité d’occupation ne sauraient être constatées et prononcées.
S’agissant de la demande de résolution judiciaire du contrat, il conteste l’augmentation du loyer qui présuppose l’existence d’un accord écrit préalable. Il précise justifier du paiement des sommes de :
- 650 € le 3 janvier 2024
- 359 € le 5 février 2024 + reliquat versé par la CAF
- 359 € le 6 mars 2024 + reliquat versé par la CAF
- 960 € le 7 mai 2024 + reliquat versé par la CAF
- 359 € le 16 juin 2024 + reliquat versé par la CAF
- 359 € le 16 juillet 2024 + reliquat versé par la CAF
- 359 € le 7 août 2024 + reliquat versé par la CAF
- 359 € le 9 septembre 2024 + reliquat versé par la CAF
- 359 € le 9 novembre 2024
- 349 € le 30 novembre 2024
- 349 € le 1er janvier 2024
- 349 € le 7 janvier 2024

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Il affirme s’être acquitté de la totalité des loyers en 2023 et 2024 alors même qu’il ne perçoit que le RSA. Il soutient que la CAF a par ailleurs suspendu ses droits APL en raison du signalement du bailleur de
l’absence de paiement des loyers et de son refus de mise en place d’un plan d’apurement et demande le rejet de la demande de résiliation judiciaire du bail verbal s’agissant d’une demande destinée à contourner les règles du congé pour vendre l’appartement.
Monsieur AC indique justifier d’une assurance habitation.
A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement affirmant qu’il est de bonne foi et qu’il pourra prochainement bénéficier du fonds de solidarité logement.
Il ajoute être sans solution de relogement et sollicite à titre infiniment subsidiaire des délais sur le fondement de l’article L412-2 du code de procédures civiles d’exécution.
Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA RÉSILIATION :
· sur la recevabilité de l’action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 22 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-
462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :
Le contrat de bail n’ayant pas été signé par le locataire, il est constant que les parties demeurent sous
l’empire d’un bail verbal.
Suivant avis du 13 juin 2024 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation: "La loi du 27 juillet
2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du
27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi « de sorte qu’il convient de constater que l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction au bail en cours débuté le 17 mars 2020, prévoit que »toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux";
Dès lors, en l’absence de bail écrit, il y a lieu de considérer qu’il n’existe aucune clause résolutoire applicable au contrat en cours dont l’acquisition est susceptible d’être constatée par la délivrance d’un commandement de payer et de débouter en conséquence le bailleur de sa demande à ce titre.

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 – sur la demande de résiliation judiciaire du contrat
L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.
Sur le montant de la dette locative:
Il résulte des conclusions des parties un désaccord quant au montant de la dette locative.
Monsieur Z AC conteste l’augmentation des charges locatives en l’absence de contrat écrit et de clause d’indexation
Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du bail verbal I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
La loi subordonne la révision du loyer à l’existence d’une clause dans le bail la prévoyant, il s’agit de dispositions d’ordre public auxquelles il ne saurait être dérogé.
Ainsi, en l’espèce, en l’absence de contrat écrit, le bailleur ne pouvait procéder à une quelconque révision du loyer sauf accord exprès et non équivoque du locataire. En outre, Monsieur AB ne produit aucune régularisation de charges de nature à justifier d’une modification du montant de ces dernières de sorte qu’il convient de considérer pour le calcul de la dette locative que le loyer doit être fixé sur l’ensemble de la période à la somme de 650 €.
Il convient de constater que les justificatifs produits par Monsieur AC (pièces 1 et 3) attestent des versements repris par Monsieur AB dans sa pièce 8 ; que les pièces 2 et 4 ne disposent d’aucune valeur probante dès lors que les dates complètes (avec année) des virements ne sont pas renseignées. Enfin, il convient de relever sur le relevé de compte du défendeur (pièce 1 défendeur – relevé de mai 2024) que Monsieur AB lui a remboursé la somme de 500 € en date du 7 mai suite à son virement de
960 € daté du même jour de sorte qu’il est justement repris dans le décompte du bailleur dans sa pièce 8 un paiement à hauteur de 460 € uniquement.
Dans ses conditions, il résulte de ces développements qu’à la date du 17 décembre 2024 le montant de la dette locative de Monsieur AC, pour un loyer mensuel de 650 €, s’élève à la somme de 2259 €.
Monsieur AC ne peut valablement arguer de la mauvaise foi de son bailleur ayant conduit à l’arrêt du versement de l’aide au logement afin d’établir l’absence de dette locative, dès lors que d’une part, la dette locative préexistait pour partie à l’arrêt des versements de l’aide personnalisée au logement et que d’autre part, il n’établit aucunement l’opposition du bailleur à la conclusion d’un plan d’apurement.

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S’agissant de l’assurance habitation, si Monsieur AC affirme qu’il a souscrit un contrat d’assurance, il ne fournit à la juridiction afin d’en attester qu’un simple devis (pièce 12) émis le 31 décembre 2024 et non une attestation d’assurance ou un contrat signé, qui ne sauraient suffire à établir l’existence d’une assurance du logement à la date de l’audience.
Dans ces conditions, tant la dette locative, que les paiements irréguliers et l’absence d’assurance du bien depuis plusieurs mois caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.
Monsieur Z AC sera condamné au paiement de la somme de 2259 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation (19 avril 2024).
Par ailleurs, il convient de condamner ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux à hauteur de 650 € par mois.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-
1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
II. SUR LES DEMANDES DE DÉLAIS DE PAIEMENT :
L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts »; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »
En l’espèce, Monsieur AC ne justifie pas à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes de la totalité du loyer ni être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur dès lors qu’il indique percevoir uniquement le RSA. Qu’en outre, si Monsieur Boulaḥai argue de sa bonne foi, il apparaît surprenant de constater à la lecture de ses relevés de compte (versements en espèces, virements, retraits en espèces, dépenses à l’étranger…) que son train de vie se révèle supérieur aux ressources dont il fait état et aurait permis en tout état de cause, certains mois, de régler son loyer à terme échu.
Enfin, il n’a pas justifié d’une attestation d’assurance à la date de l’audience.
Dans ces circonstances, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de Monsieur
AC.
III. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA PROCÉDURE/RÉSISTANCE ABUSIVE
Monsieur AB vise la procédure abusive dans le « par ces motifs » et la résistance abusive dans le développement de ses conclusions.
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause,à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

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L’exercice d’un droit d’agir en justice ne dégénère en abus que lorsque son auteur a fait preuve d’une intention de nuire, de légèreté blâmable, ou de mauvaise foi.
La défense à une action en justice ne représente un abus du droit d’agir que lorsqu’est caractérisée une mauvaise foi fautive dans le cadre de la procédure.
En l’espèce, aucun élément n’est produit de nature à démontrer une quelconque mauvaise foi ou intention de nuire de Monsieur AC ayant causé un préjudice distinct de l’inexécution contractuelle déjà sanctionnée par la résiliation judiciaire du contrat de bail.
Par conséquent, il convient de débouter Monsieur X AB de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive/procédure abusive.
IV. SUR LA DEMANDE DE DÉLAI SUPPLÉMENTAIRE AU TITRE DE L’ARTICLE L412-2 DU
CODE DES PROCEDURES CIVILES D’EXÉCUTION
Aux termes de l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution: lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.
En l’espèce, Monsieur AC ne fait état d’aucune conséquence d’une exceptionnelle dureté au soutien de sa demande de délais à laquelle il ne sera en conséquence pas fait droit.
Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire :
Au vu du train de vie de Monsieur AC (perception d’espèces, virements de compte à compte), il ne sera pas fait droit à la demande d’aide juridictionnelle provisoire.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur Z AC, partie perdante, supportera la charge des dépens; et il sera condamné à verser à Monsieur X AB une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre Monsieur X AB et Monsieur Z
AC relatif à l’appartement à usage d’habitation situé 22 passage François Villon – 59100
Roubaix, aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement;
ORDONNE en conséquence à Monsieur Z AC de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement;
DIT qu’à défaut pour Monsieur Z AC d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur X AB pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,
y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

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DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE Monsieur Z AC à verser à Monsieur X AB la somme de 2259 €
(selon décompte arrêté au 16 décembre 2024 et incluant versement 349 € locataire), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024;
CONDAMNE Monsieur Z AC à verser à Monsieur X AB une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;
CONDAMNE Monsieur Z AC à verser à Monsieur X AB une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur Z AC aux dépens;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 20 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
La greffière, La vice-présidente,
Juut