Vu la procédure suivante :

I. – Par une requête enregistrée le 15 septembre 2021 sous le numéro 2104751, et deux mémoires, enregistrés les 7 décembre 2021 et 30 septembre 2022, M^mes A et Catherine B, représentées par M^e Cornille, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 10 mars 2021 par lequel le maire de la commune de Bordeaux a délivré un permis de construire à la SCI Pepilight, ensemble la décision implicite portant rejet de leur recours gracieux exercé le 17 mai 2021 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 11 octobre 2021 par lequel le maire de la commune de Bordeaux a délivré un permis de construire modificatif à la SCI Pepilight ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Bordeaux une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— les arrêtés attaqués ont été pris par une autorité incompétente en l’absence de délégation régulière de signature ;

— le permis de construire initial est illégal dès lors qu’aucune division foncière n’était intervenue à la date de sa délivrance ; le permis de construire modificatif et le permis d’aménager n’ont pas régularisé cette illégalité dès lors qu’il ne s’agit pas de décisions définitives ; en outre, le permis d’aménager intervenu postérieurement est lui-même illégal dans la mesure où il ne satisfait pas aux exigences minimales en matière d’accès et de respect du plan de prévention des risques d’inondation ;

— l’unité foncière de l’opération est dissimulée ;

— le projet méconnaît l’article 2.2.4 du règlement de la zone UP1 relatif aux espaces de pleine terre ;

— la façade arrière de la construction projetée va surplomber la construction protégée de la parcelle RT n° 115, en méconnaissance de l’objectif poursuivi de la règle du gabarit-enveloppe ;

— le projet méconnaît l’article 3.2.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole relatif aux conditions d’accès ;

— il méconnaît les articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et 2.2.2.2. ainsi que 2.2.2.3. du plan de prévention des risques d’inondation de l’agglomération bordelaise ;

— le dossier de demande ne permet pas d’apprécier le projet au regard de la réglementation relative aux établissements recevant du public ; contrairement aux mentions de la notice du permis de construire modificatif, le bâtiment à construire est un établissement recevant du public ;

— il méconnaît l’article 1.4.2.1. du règlement de la zone UP 1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole relatif aux règles qualitatives de stationnement des vélos ;

— il méconnaît les articles 2.4.1.1.2., 2.4.1.1.3. et 2.4.1.3. du règlement de la zone UP 1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 1er février et 7 novembre 2022, la commune de Bordeaux, représentée par M^e Berard, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit solidairement mise à la charge des requérantes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable à défaut d’intérêt pour agir ;

— aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 22 juillet et 7 novembre 2022, la SCI Pepilight, représentée par M^e Bernadou, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête ou, à défaut, à l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérantes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable à défaut d’intérêt pour agir ;

— aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par un courrier du 14 décembre 2023, les parties ont été informées que le tribunal était susceptible de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur la requête dans l’attente de la régularisation de l’illégalité tenant à la méconnaissance des articles 2.4.1.1.2., 2.4.1.1.3. et 2.4.1.3. du règlement de la zone UP 1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole relatifs à l’aspect extérieur des constructions (couleur de façade et baies).

II. – Par une requête, enregistrée le 1er avril 2022 sous le numéro 2201879, M^mes A et Catherine B, représentées par M^e Cornille, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 4 octobre 2021 par lequel la commune de Bordeaux a délivré un permis d’aménager à la SCI Pepilight, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Bordeaux une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— l’arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente en l’absence de délégation régulière de signature ;

— les pièces du dossier ne précisent pas les dimensions de l’accès, ce qui n’a pas permis au service instructeur d’apprécier la conformité du projet aux dispositions des articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et 3.3.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole ;

— le projet méconnaît les articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et 3.3.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole ;

— il méconnaît les articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et 2.2.2.2. ainsi que 2.2.2.3. du plan de prévention des risques d’inondation de l’agglomération bordelaise.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 novembre 2022, la commune de Bordeaux, représentée par M^e Berard, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise solidairement à la charge des requérantes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable à défaut d’intérêt pour agir ;

— aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 janvier 2023, la SCI Pepilight, représentée par M^e Bernadou, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérantes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable à défaut d’intérêt pour agir des requérantes et dans la mesure où la légalité du permis d’aménager délivré le 4 octobre 2021 ne peut être contestée que dans le cadre de l’instance concernant le permis de construire initial délivré le 10 mars 2021, en application des dispositions de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme ;

— aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu :

— les autres pièces des dossiers ;

— l’ordonnance n° 2106560 du 23 décembre 2021 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux a rejeté la demande de suspension présentée par M^mes B.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Frézet,

— les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,

— les observations de M^e Baudoire, représentant M^mes B,

— les observations de M^e Berard, représentant la commune de Bordeaux,

— et les observations de M^e Franceries substituant M^e Bernadou, représentant la société Pepilight.

Considérant ce qui suit :

1. Le 23 décembre 2020, la SCI Pepilight a déposé une demande de permis de construire un immeuble de bureaux, sur un terrain situé 200 cours Balguerie Stuttenberg. Par un arrêté du 10 mars 2021, le maire de la commune de Bordeaux a fait droit à cette demande, sous réserve du respect de certaines prescriptions. Par un arrêté du 4 octobre 2021, le maire de la commune de Bordeaux a délivré un permis d’aménager à la SCI Pepilight pour la création d’un lotissement avec un lot à bâtir de 181 m2. Puis, par un arrêté du 11 octobre 2021, le maire de la commune de Bordeaux a délivré un permis de construire modificatif à la SCI Pepilight. Par les présentes requêtes, M^mes B demandent l’annulation de l’ensemble de ces décisions.

Sur la jonction :

2. Les requêtes n°s 2104751 et 2201879 concernent des décisions relatives aux mêmes parcelles et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a donc lieu d’y statuer par un seul jugement.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En ce qui concerne la fin de non-recevoir opposée dans la requête n° 2104751 :

3. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. () ».

4. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

5. Il ressort des pièces du dossier que les requérantes, propriétaires d’un appartement au premier étage d’un immeuble situé sur la parcelle cadastrale section RT n° 114 se situent à proximité immédiate du projet, lequel consiste à autoriser la construction d’un immeuble sur un lot à bâtir détaché d’un terrain initial précédemment cadastré RT n°147 et RT n° 117. Il a plus précisément pour objet la création d’un immeuble en R+4 sur un lot jusqu’alors dépourvu de construction. Ainsi, la construction projetée, par son ampleur et son implantation, est susceptible d’avoir un impact sur le cadre de vie des requérantes, notamment en créant des vues sur leur terrasse tropézienne. Dans ces conditions, elles justifient d’un intérêt à agir et la fin de non-recevoir opposée à cet égard par les défendeurs doit être écartée.

En ce qui concerne les fins de non-recevoir opposées dans la requête n° 2201879 :

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir :

6. Pour les mêmes motifs que ceux évoqués au point précédent, alors que le permis d’aménager vise à détacher un lot en vue de bâtir un immeuble en R+4 jusqu’alors dépourvu de construction, les requérantes justifient d’un intérêt pour agir, de sorte que la fin de non-recevoir opposée par les défendeurs doit être écartée.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée de l’existence d’une requête en annulation distincte :

7. Aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance. ».

8. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Dans un tel cas de figure, un permis qui prend acte de la conformité du projet initial aux règles nouvellement applicables, constitue une mesure de régularisation.

9. Il ressort des pièces du dossier que le permis d’aménager litigieux ne fait aucune référence au permis de construire en date du 25 février 2020, contesté dans la requête n° 2104751 et délivré sur les parcelles cadastrées section RT n°s 179 et 177, appartenant au lotissement. Il ne fait pas plus état d’une décision juridictionnelle à laquelle il ferait suite. Dans ces conditions, et bien que le permis d’aménager ait pour objet de diviser un terrain en quatre parcelles réparties en deux lots, dont l’un sert également de terrain d’assiette au permis de construire précité, il ne peut être regardé comme un permis de régularisation. Il pouvait donc, sans méconnaitre les dispositions précitées, faire l’objet d’un recours distinct, de sorte que la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne le permis d’aménager :

10. Il est constant que les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

11. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que par un arrêté du 28 janvier 2021, le maire de Bordeaux a consenti une délégation de signature à M. Stéphane Gomot, conseiller municipal, à l’effet notamment de « se prononcer sur les demande de permis de démolir, d’aménager ainsi que sur les déclarations préalables de travaux ». Il ressort des mentions mêmes de cet arrêté qu’il a été publié et qu’il a été reçu en préfecture de la Gironde le 10 février 2021. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être écarté.

12. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que l’opération projetée consiste en en la création d’un lotissement en vue de construire un immeuble sur l’un des deux lots, et que le plan du dossier de demande de permis d’aménager mentionne expressément l’accès des lots 1 et 2. Dans ces conditions, au stade du permis d’aménager, sont opposables les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article 3.2.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole relatives aux conditions d’accès, afin de vérifier la compatibilité du projet avec ces règles d’urbanisme et apprécier sa faisabilité au regard de la destination future des constructions.

13. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Aux termes de l’article 3.2.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole : " Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement. / Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l’accès, de sa configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. / Le nombre et la localisation des accès devront être déterminés en tenant compte : / – des besoins liés au bon fonctionnement interne de l’opération : nature, taille, foisonnement des activités ; / – des contraintes liées au bon fonctionnement du domaine public limitrophe : sécurité de circulation des véhicules motorisés, accessibilité, sécurité et confort des circulations piétonnes, offre de stationnement public, offre et aménagements existants de transport collectif (abri, arrêt, voie tramway) () ". Ces dispositions ayant le même objet en ce qui concerne l’exigence de sécurité des accès que celles, également invoquées à ce titre par les requérants, de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, et posant des exigences qui ne sont pas moindres, la légalité de la décision attaquée doit être appréciée par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de Bordeaux métropole.

14. D’une part, il ressort des pièces du dossier, et ainsi qu’il a été précédemment dit, que le permis d’aménager porte sur la création d’un lotissement avec un lot à bâtir composé des parcelles cadastrées section RT n°s 179 et 177. Il en ressort également qu’une servitude de passage est prévue pour permettre un accès aux deux lots depuis le cours Balguerie Stuttenberg. Le dossier de demande de permis d’aménager comporte plusieurs plans, parmi lesquels figurent un plan de composition d’ensemble du projet, comportant différentes mesures en largeur à l’échelle 1/500e, un plan d’hypothèse d’implantation des bâtiments à l’échelle 1/300e avec des mesures en hauteur, ainsi qu’un plan de coupe et de situation du projet à l’échelle 1/200e représentant la servitude. Ces différents plans sont suffisamment complets et précis pour permettre au service instructeur d’apprécier la conformité du projet aux dispositions des articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article 3.3.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole.

15. D’autre part, les requérants n’établissent en quoi l’accès prévu par le permis d’aménager serait tel qu’il ne permettrait pas l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et 3.2.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole ne pourrait être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises. Au demeurant, il ressort des différents plans que cet accès est suffisamment dimensionné. Les moyens tirés de l’insuffisance des pièces du dossier et de la méconnaissance des dispositions citées au point 13 doivent donc être écartés.

16. En troisième lieu, aux termes de l’article 2.2.2.2. du plan de prévention du risque inondation des secteurs Bordeaux Nord et Sud : " Sous réserve des dispositions contenues dans les documents d’urbanisme en vigueur dans les communes concernées, les constructions nouvelles et les travaux de réhabilitation des constructions existantes réalisées postérieurement à l’approbation du PPR doivent respecter les prescriptions suivantes : / Pour toutes les constructions nouvelles et les extensions : / – les fondations et les parties de bâtiment construites sous la cote de seuil centennale doivent être réalisées avec des matériaux insensibles à l’eau, dit hydrofuges ; / – les bâtiments doivent pouvoir résister aux tassements différentiels et aux sous pressions hydrostatiques ; / – les installations de production et d’alimentation en fluide doivent être situées au-dessus de la cote de seuil centennale ; en cas d’impossibilité, les réseaux et alimentations inondables doivent être protégés et il doit être possible de les isoler du reste de l’installation ; / – toutes les parties sensibles à l’eau des installations fixes telles qu’appareillages électriques ou électroniques, moteurs, compresseurs, machineries d’ascenseur, appareils de production de chaleur ou d’énergie, devront être implantées à une cote supérieure à la cote de seuil centennale. () « . Aux termes de l’article 2.2.2.3. du même plan : » a) Les ouvrages électriques (y compris éclairage public) / Les ouvrages comportant des pièces nues sous tension devront être encadrés de dispositifs de coupures (télécommandés ou manuels) situés au-dessus de la cote de seuil centennale. / b) Les réseaux de gaz / Les programmes de renouvellement des réseaux existants et d’équipement devront tenir compte de la vulnérabilité liée au risque d’inondation. / c) Les réseaux de télécommunications / Les équipements devront tenir compte du risque d’inondation. / d) Les réseaux d’eau potable / Les installations nouvelles ou les réseaux mis en réfection devront être conçus de telle sorte que la pression dans les réseaux soit supérieure à la pression hydrostatique existante à l’extérieur des ouvrages lors de l’inondation de référence centennale. / Les nouveaux ouvrages de stockage devront être conçus et réalisés de façon à pouvoir continuer à fonctionner en cas de crue. / e) Les captages d’eau potable / Les captages devront être protégés de façon à prévenir tout risque de pollution. En particulier, les têtes de forage devront être étanches. / f) Les réseaux d’eaux pluviales et usées / Des clapets et des dispositifs anti -retour seront mis en place pour empêcher les remontées d’eaux par les réseaux. / Afin d’éviter le soulèvement des tampons des regards, il sera procédé à leur verrouillage. ".

17. D’une part, les dispositions précitées de l’article 2.2.2.3. du plan de prévention du risque incendie sont applicables aux réseaux et aux ouvrages techniques publics futurs, de sorte qu’elles sont inopposables au cas d’espèce. D’autre part, si les requérantes reprochent à la société pétitionnaire d’avoir méconnu l’article 2.2.2.2. précité, il ne ressort pas des pièces du dossier de demande de permis d’aménager que les obligations que cet article impose ne pourront pas être respectées lors de la délivrance ultérieure du permis de construire. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit donc être écarté.

18. Il résulte de ce qui précède que les conclusions présentées par M^mes B tendant à l’annulation de l’arrêté du maire de Bordeaux du 4 octobre 2021 valant permis d’aménager doivent être rejetées.

En ce qui concerne les permis de construire :

19. En premier lieu, aux termes de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, dans sa rédaction alors applicable : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement. Pour les décisions individuelles, cette transmission intervient dans un délai de quinze jours à compter de leur signature. () / Le maire peut certifier, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes. () ». Une délégation de signature du maire étant une décision de nature réglementaire, elle est soumise à ces dispositions en vertu du 3° de l’article L. 2131-2 du même code. Les mentions apportées, sous la responsabilité du maire, pour certifier le caractère exécutoire des actes des autorités communales font foi jusqu’à preuve du contraire.

20. Par un arrêté du 10 décembre 2020, le maire de la commune de Bordeaux a consenti une délégation de signature à M. Gomot, conseiller municipal, pour « se prononcer sur les demandes de permis de construire, y compris lorsque celles-ci portent sur un établissement recevant du public », et « sur les demande de permis de construire modificatifs, y compris lorsque celle-ci portent sur un établissement recevant du public ». Il ressort des termes mêmes de cet arrêté qu’il a été reçu en préfecture de Gironde le 16 décembre 2020, affiché sur les emplacements officiels le même jour et notifié également à cette date. En outre, la certification de Frédéric Marquet, directeur de la direction des affaires juridiques et du contentieux, est apposée sur cet arrêté de délégation. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur des arrêtés attaqués doit être écarté.

21. En deuxième lieu, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

22. Il ressort des pièces du dossier, ainsi qu’il a été dit précédemment, que les parcelles section RT numérotées 117 et 147 ont fait l’objet, par un permis d’aménager du 4 octobre 2021, d’une division en quatre parcelles numérotées 177, 178, 179 et 180. La circonstance que ce permis d’aménager soit intervenu postérieurement à l’édiction du permis de construire initial est sans incidence dès lors qu’est intervenu a posteriori un permis de construire modificatif. N’a pas davantage d’incidence la circonstance que le permis d’aménager ne soit pas devenu définitif. En outre, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que le permis d’aménager serait illégal en ce qu’il méconnaitrait les exigences minimales en matière d’accès et de respect du plan de prévention du risque inondation, de telles allégations ayant été écartées aux points 14, 15 et 17 du présent jugement. Les requérantes ne sont donc pas fondées à soutenir que le projet serait dépourvu d’autorisation de diviser le terrain et le moyen doit être écarté dans ses différentes branches.

23. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article L. 442-1-2 du même code : « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées ». Aux termes de l’article R. 442-1 de ce code : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / () e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis () ».

24. Il résulte de ces dispositions que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. Il en résulte également que ne constitue pas un lotissement le détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, y compris lorsqu’est envisagée l’extension, même significative, de l’un de ces bâtiments, le cas échéant après démolition d’une partie de celui-ci, ou la construction d’annexes à ces bâtiments.

25. En l’espèce, le permis d’aménager obtenu par arrêté du 4 octobre 2021 prévoit la division d’un terrain en quatre parcelles et deux lots 1 et 2, ce dernier étant composé des parcelles n°s 177 et 179 destinées à être bâties. Ainsi qu’il a été dit au point précédent, il est loisible au lotisseur de ne bâtir que sur l’un des terrains issus de la division, de sorte que le permis de construire pouvait ne porter que sur les parcelles numérotées 177 et 179, comme le prévoyait au demeurant le permis d’aménager. Les requérantes ne sont donc pas fondées à soutenir que l’unité foncière de l’opération serait dissimulée, alors qu’il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la construction projetée s’étendrait au lot numéro 1, qui a vocation à rester vierge de toute construction. La circonstance que la parcelle cadastrée section RT n° 115 serait la propriété de la société pétitionnaire ne permet pas davantage de l’établir.

26. En quatrième lieu, aux termes de l’article 2.2.4. du règlement de la zone UP 1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole, relatif aux espaces en pleine terre : « - »Emprise 100« : / Non réglementé. / - »Emprise 50« : / 25 % minimum de la superficie de l’unité foncière comprise en »emprise 50« doit être en pleine terre. () ».

27. Il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce que soutiennent les requérantes, les permis de construire litigieux ne portent que sur les parcelles cadastrées section RT n°s 177 et 179, situées en emprise 100, qui n’est pas réglementée. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit donc être écarté.

28. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 143-2 du code de la construction et de l’habitation : « Pour l’application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. / Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. ». Aux termes de l’article R. 143-3 du même code : " Les constructeurs, propriétaires et exploitants des établissements recevant du public sont tenus, tant au moment de la construction qu’au cours de l’exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes ; ces mesures sont déterminées compte tenu de la nature de l’exploitation, des dimensions des locaux, de leur mode de construction, du nombre de personnes pouvant y être admises et de leur aptitude à se soustraire aux effets d’un incendie. ".

29. Il ressort des pièces du dossier, notamment du dossier de permis de construire modificatif, venu apporter des clarifications sur la destination de l’immeuble, et tel que cela ressort par ailleurs de l’avis du service départemental de l’incendie et de secours de la Gironde du 16 février 2021, que le projet porte sur un immeuble de bureaux, avec au rez-de-chaussée une vitrine dédiée à l’installation de machineries permettant une animation lumineuse mais non ouverte au public et, au quatrième étage, une grande salle dédiée aux réunions et commune à l’ensemble des locataires de l’immeuble. Ainsi, et en dépit notamment de l’article du journal Sud-Ouest produit par les requérantes, lequel ne fait au demeurant état que d’une « future » galerie de lumières «   », sans définir ce que revêtent ces termes, le moyen tiré de la méconnaissance de la réglementation relative aux établissement recevant du public doit être écarté comme inopérant.

30. En sixième lieu, aux termes de l’article 1.4.2.1. du règlement de la zone UP 1 du PLU de Bordeaux Métropole : « Les places de stationnement doivent être mises en œuvre pour des conditions normales de fonctionnement et dans le respect de la réglementation en vigueur. / Les espaces dédiés au stationnement des vélos doivent être sécurisés, protégés des intempéries (a minima couverts) et facilement accessibles depuis le domaine public. Ils doivent également être aménagés de manière à ce que chaque vélo dispose d’un système d’attache adapté et de sécurisation individuel (dispositif fixe permettant de stabiliser et d’attacher le vélo par le cadre). () ».

31. Il ressort des pièces du dossier que l’accès au bâtiment se fait depuis la rue, par un portail qui, s’il est commun aux véhicules, cyclistes et piétons, mesure 4,31 mètres de large et permet une circulation sécuritaire. Le local vélo, facilement accessible, se situe au rez-de-chaussée, à quelques mètres de l’entrée. Sécurisé par une porte et accessible depuis le porche, il est suffisamment dimensionné et s’étend sur 14,80 m2. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 1.4.2.1. du règlement de la zone UP 1 du PLU de Bordeaux Métropole doit donc être écarté.

32. En septième lieu, aux termes de l’article 3.2.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole : " Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement. / Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l’accès, de sa configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. / Le nombre et la localisation des accès devront être déterminés en tenant compte : / – des besoins liés au bon fonctionnement interne de l’opération : nature, taille, foisonnement des activités ; / – des contraintes liées au bon fonctionnement du domaine public limitrophe : sécurité de circulation des véhicules motorisés, accessibilité, sécurité et confort des circulations piétonnes, offre de stationnement public, offre et aménagements existants de transport collectif (abri, arrêt, voie tramway) () ".

33. En l’espèce, comme il a été dit précédemment, l’accès projeté mesure 4,31 mètres de large, alors que le cours desservant le terrain d’assiette est en bon état, qu’il ressort des différentes pièces du dossier que l’accès offre une bonne visibilité et que le projet, qui consiste en la création d’un immeuble de bureaux pour lequel il n’est pas prévu de places de stationnement, ne génèrera que peu de trafic. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit être écarté.

34. En huitième lieu, aux termes de l’article 2.4.1.1. du règlement de la zone UP 1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole : « L’implantation des constructions, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. () / Le choix des matériaux et des teintes peut se faire en contraste ou en continuité avec les matériaux des constructions protégées existantes sur le terrain ou avoisinantes. ». Aux termes de l’article 2.4.1.1.2. du même règlement : « La toiture (sa forme, ses pentes et les matériaux utilisés) doit s’adapter à l’architecture de la construction, au caractère des lieux et au paysage des toitures environnantes. () ». Aux termes de l’article 2.4.1.1.3. de ce règlement : « Le dessin, les proportions, les dimensions, les matériaux et les baies des façades doivent s’adapter à l’architecture de la construction, au caractère des lieux et au paysage des façades environnantes. () ». Enfin, l’article 2.4.1.3. dudit règlement dispose : « Toute construction nouvelle, y compris les extensions et surélévations des constructions existantes, doit, par continuité ou contraste architectural, contribuer à conserver et mettre en valeur les »ensembles urbains protégés« tels les séquences urbaines, figures urbaines ou perspectives urbaines repérées aux plans au 1/1000° dits »ville de pierre« du présent règlement. () ».

35. Il résulte de ces dispositions que si la construction projetée porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente doit refuser de délivrer l’autorisation d’urbanisme sollicitée ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus d’une autorisation d’urbanisme ou les prescriptions spéciales accompagnant sa délivrance, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

36. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est situé dans le secteur protégé « ville de pierre » de la commune de Bordeaux. Si la section de rue en cause n’a pas une forte valeur patrimoniale, elle est cependant constituée majoritairement d’échoppes et d’immeubles mitoyens bordelais typiques aux fenêtres hautes, en pierres de taille jaunes et d’une certaine homogénéité. Le terrain en litige est également entouré de constructions protégées au titre de la ville de pierre et jouxte une séquence urbaine protégée correspondant aux échoppes situées aux n°s 178 à 190 du cours Balguerie Stuttenberg. Or, le projet consiste en la réalisation d’un immeuble moderne en R + 4 dont la façade côté rue et percée de longues fenêtres, sera revêtue d’un parement en briques pleine de terre cuite. Si les dispositions précitées autorisent l’utilisation de matériaux et de teintes en contraste, elles ont aussi et avant tout pour principal objet de préserver l’intérêt des lieux avoisinants. Ici, ainsi qu’il ressort des documents d’insertion graphique, le revêtement en brique de couleur rouge de la façade à l’ampleur conséquente vient en rupture du bâti environnant et est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Il s’ensuit que les requérantes sont fondées à soutenir que les permis de construire initial et modificatif méconnaissent les dispositions citées au point 34.

37. En neuvième et dernier lieu, aux termes de l’article 2.2.2.2. du plan de prévention du risque inondation des secteurs Bordeaux Nord et Sud : " Sous réserve des dispositions contenues dans les documents d’urbanisme en vigueur dans les communes concernées, les constructions nouvelles et les travaux de réhabilitation des constructions existantes réalisées postérieurement à l’approbation du PPR doivent respecter les prescriptions suivantes : / Pour toutes les constructions nouvelles et les extensions : / – les fondations et les parties de bâtiment construites sous la cote de seuil centennale doivent être réalisées avec des matériaux insensibles à l’eau, dit hydrofuges ; / – les bâtiments doivent pouvoir résister aux tassements différentiels et aux sous pressions hydrostatiques ; / – les installations de production et d’alimentation en fluide doivent être situées au-dessus de la cote de seuil centennale ; en cas d’impossibilité, les réseaux et alimentations inondables doivent être protégés et il doit être possible de les isoler du reste de l’installation ; / – toutes les parties sensibles à l’eau des installations fixes telles qu’appareillages électriques ou électroniques, moteurs, compresseurs, machineries d’ascenseur, appareils de production de chaleur ou d’énergie, devront être implantées à une cote supérieure à la cote de seuil centennale. () « . Aux termes de l’article 2.2.2.3. du même plan : » a) Les ouvrages électriques (y compris éclairage public) / Les ouvrages comportant des pièces nues sous tension devront être encadrés de dispositifs de coupures (télécommandés ou manuels) situés au-dessus de la cote de seuil centennale. / b) Les réseaux de gaz / Les programmes de renouvellement des réseaux existants et d’équipement devront tenir compte de la vulnérabilité liée au risque d’inondation. / c) Les réseaux de télécommunications / Les équipements devront tenir compte du risque d’inondation. / d) Les réseaux d’eau potable / Les installations nouvelles ou les réseaux mis en réfection devront être conçus de telle sorte que la pression dans les réseaux soit supérieure à la pression hydrostatique existante à l’extérieur des ouvrages lors de l’inondation de référence centennale. / Les nouveaux ouvrages de stockage devront être conçus et réalisés de façon à pouvoir continuer à fonctionner en cas de crue. / e) Les captages d’eau potable / Les captages devront être protégés de façon à prévenir tout risque de pollution. En particulier, les têtes de forage devront être étanches. / f) Les réseaux d’eaux pluviales et usées / Des clapets et des dispositifs anti -retour seront mis en place pour empêcher les remontées d’eaux par les réseaux. / Afin d’éviter le soulèvement des tampons des regards, il sera procédé à leur verrouillage. ".

38. D’une part, les dispositions précitées de l’article 2.2.2.3. du plan de prévention du risque incendie sont applicables aux réseaux et aux ouvrages techniques publics futurs, de sorte qu’elles sont inopposables au cas d’espèce. D’autre part, le terrain d’assiette du projet est situé au-dessus de la cote de seuil centennale, de sorte que l’obligation de matériaux hydrofuges n’est pas applicable en l’espèce.

39. Il résulte de ce qui précède que M^mes B sont fondées à demander l’annulation des arrêtés du maire de Bordeaux du 10 mars 2021 et du 11 octobre 2021, ainsi que de la décision de rejet de leur recours gracieux. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est de nature, en l’état du dossier, à fonder cette annulation.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

40. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

41. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

42. En l’espèce, le vice relevé au point 36 est susceptible d’être régularisé. Les parties ayant été mises à même de présenter leurs observations, il convient de surseoir à statuer sur les requêtes pour permettre la régularisation du permis de construire en litige, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la date de notification du jugement, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Sur les frais liés aux instances :

43. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune de Bordeaux, au titre des frais exposés par les requérantes et non compris dans les dépens au titre de l’instance n° 2201879. Il y a lieu, au titre de cette instance, et dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérantes la somme de 800 euros à verser à ce titre d’une part à la commune de Bordeaux, d’autre part à la pétitionnaire.

44. Compte tenu du prononcé du sursis à statuer, les conclusions présentées par les parties sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative au titre de l’instance n° 2104751 sont réservées jusqu’en fin d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête n° 2201879 de M^mes A et Catherine B est rejetée.

Article 2 : M^mes B verseront, ensemble, au titre de l’instance n° 2201879, la somme de 800 euros respectivement, d’une part, à la commune de Bordeaux et, d’autre part, à la SCI Pepilight, sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Il est sursis à statuer sur la requête n° 2104751, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification du jugement, dans l’attente de l’intervention d’une mesure de régularisation du permis de construire contesté susceptible de remédier au vice relevé au point 36 du jugement.

Article 4 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M^mes A et Catherine B, à la commune de Bordeaux et à la société Pepilight.

Délibéré après l’audience du 20 décembre 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M. Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2024.

Le rapporteur,

C. FREZET

La présidente,

C. CABANNELa greffière,

M.-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

N°s 2104751, 2201879