TRIBUNAL ADMINISTRATIF SCB DE CERGY-PONTOISE

N° 2103171 ___________ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

SCI du Val d’Ezanville IV

___________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
M^me X Juge des référés ___________ La juge des référés

Ordonnance du 20 avril 2021 __________

54-035-02 68-02-01-01 Code publication : C

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 5, 12 et 25 mars 2021, la société civile immobilière (SCI) du Val d’Ezanville IV, représentée par M^e Rivoire, demande au juge des référés, statuant sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d’ordonner la suspension de l’exécution de la décision du 27 janvier 2021 du directeur général de l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) portant exercice du droit de préemption d’un bien immobilier situé […]-dit « La Croix de Moisselles » à Ezanville (95), […], appartenant à la SCI du Val d’Ezanville IV, au prix de 210 000 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’EPFIF le versement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’urgence est établie dès lors qu’en qualité de vendeur du bien, il est porté une atteinte suffisamment grave et immédiate à sa situation ; la préemption exercée par l’EPFIF a été faite à un prix s’élevant à 27,20 % du prix négocié avec l’acquéreur du bien, ce qui entraîne pour elle une perte patrimoniale très importante ; il y a urgence à conclure cette vente car le lieu, inoccupé depuis longtemps, est occupé par des squatteurs et se détériore ; il n’existe pas de projet réel pour la zone préemptée ;

- il existe des moyens de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

elle a été prise par une autorité incompétente dès lors, d’une part, que le conseil municipal ne pouvait pas déléguer à l’EPFIF le droit de préempter sans rapporter la délégation qu’il avait donnée au maire antérieurement et

qui a eu pour objet de le dessaisir de cette compétence, et d’autre part, que les trois délibérations du 28 novembre 2019 n’étaient pas exécutoires faute pour la commune d’apporter la preuve de leur publication et transmission au préfet ;

elle est tardive et méconnait les dispositions de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme dès lors que, d’une part, elle n’a pas été signifiée dans le délai de deux mois suivant la réception par la commune de sa déclaration d’intention d’aliéner et que, d’autre part, l’EPFIF n’établit pas avoir procédé à une demande de visite du bien qui aurait eu pour conséquence une suspension du délai prescrit par les dispositions précitées ; en outre, elle méconnait les dispositions des articles R. 321-18 et R. 321-1 dudit code dès lors que l’EPFIF n’établit pas que la convention d’intervention foncière conclue entre les communes d’Ezanville, Moisselles et la Communauté d’agglomération Plaine Vallée était bien exécutoire et que l’approbation tacite du préfet est intervenue à l’expiration du délai de dix jours à compter de la réception de la décision de préemption ;

elle est insuffisamment motivée au regard des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme dès lors qu’elle ne mentionne pas l’objet pour lequel est exercé le droit de préemption ;

elle méconnait les dispositions de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun avis du service des domaines n’est joint à la décision de préemption alors même qu’il s’agit d’une formalité substantielle ;

elle est entachée d’un défaut de base légale dès lors qu’elle ne mentionne pas la délibération du conseil municipal de la commune d’Ezanville ayant institué le droit de préemption urbain sur son territoire ; en outre l’EPFIF n’apporte aucun élément attestant de la publication de cette délibération;

elle est illégale dès lors que l’opération pour laquelle est exercé le droit de préemption ne constitue pas une action ou une opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

elle est illégale dès lors que l’EPFIF ne justifie pas, à la date de la décision de préemption, de la réalité du projet en vue duquel ce droit de préemption a été exercé ;

elle est illégale dès lors que la mise en œuvre du droit de préemption ne répond pas à un intérêt général suffisant eu égard aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ;

elle est entachée d’un détournement de pouvoir en ce que la proposition de préemption a été faite à vil prix et en l’absence d’intérêt général dans l’unique but d’empêcher la vente au profit d’un tiers et de décourager le vendeur et l’acquéreur en les contraignant à saisir les juridictions civiles et administratives.

Par un mémoire en défense enregistré le 24 mars 2021, l’établissement public foncier d’Ile de France (EPFIF), ayant pour avocat M^e Lévy, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SCI du Val d’Ezanville IV sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et, à titre subsidiaire, à la limitation de la portée d’une éventuelle suspension de la décision de préemption à la possibilité pour cet établissement de poursuivre la vente à son profit, de sorte que le bien ne puisse pas être cédé à l’acquéreur.

Il fait valoir que la condition d’urgence n’est pas remplie et qu’aucun des moyens

soulevés n’est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

La requête a été communiquée à la société civile immobilière (SCI) Thomas qui n’a pas produit d’observations.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête n° 2103169, enregistrée le 5 mars 2021, par laquelle la SCI du Val d’Ezanville IV demande l’annulation de la décision susvisée.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

La présidente du Tribunal a désigné M^me X, première conseillère, en application de l’article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les requêtes en référé.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience publique du 26 mars 2021 à 11 heures.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me X,

- les observations orales de M^e Azogui, représentant la SCI du Val d’Ezanville IV ;

- les observations orales de M^e Pupponi, représentant l’EPFIF ; qui ont, chacun, repris et développé leurs écritures ;

- les observations orales de M. Y, représentant de la SCI Thomas, qui ont confirmé le souhait d’acquérir la parcelle préemptée.

La clôture de l’instruction a été reportée au 30 mars 2021 à 17 heures.

L’EPFIF a présenté une note en délibéré enregistrée le 29 mars 2021.

La SCI du Val d’Ezanville IV a présenté une note en délibéré enregistrée le 30 mars 2021 à 14 heures 20.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière du Val d’Ezanville IV a conclu, le 23 octobre 2020, une promesse de vente avec la société civile immobilière (SCI) Thomas portant sur un bien […], sis, […]) au prix de 600 000 euros, étant précisé qu’une commission d’agence de 46 800 euros devait être versée par l’acquéreur. Le 23 octobre 2020, M^e Davila, notaire et mandataire du vendeur, notifiait une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie d’Ezanville. Par une décision du 27 janvier 2021, le directeur général de l’établissement public foncier de l’Ile-de-France (EPFIF) décidait de préempter la parcelle en vente et proposait de l’acquérir au prix de 210 000 euros, comprenant le prix de la parcelle de 163 200 euros et une commission d’agence à la charge de l’acquéreur de 46 800 euros. Le 3 mars 2021, la requérante notifiait à l’EPFIF son refus concernant cette offre et le maintien du prix initial figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner. Le 5 mars 2021, la SCI du Val d’Ezanville IV a saisi le juge du fond demandant l’annulation de la décision de préemption du 27 janvier 2021. Par la présente requête, elle demande au juge des référés,

statuant par application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l’exécution de cette décision.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative:

2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ». Aux termes de l’article L. 522-1 dudit code : « Le juge des référés statue au terme d’une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu’il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d’y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l’heure de l’audience publique (…) ». Aux termes du premier alinéa de l’article R. 522-1 du même code : « La requête visant au prononcé de mesures d’urgence doit (…) justifier de l’urgence de l’affaire. ».

3. L’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi de conclusions tendant à la suspension d’un acte administratif, d’apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l’acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue. L’urgence doit être appréciée objectivement compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’affaire.

4. Il résulte de l’instruction que la décision de préemption contestée préjudicie de façon suffisamment grave et immédiate aux intérêts de la SCI du Val d’Ezanville IV dès lors que le prix proposé, que la requérante avait la possibilité, en application de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme de refuser, est très inférieur au prix figurant sur la déclaration d’intention d’aliéner et au prix évalué par France Domaine. Eu égard à l’ensemble des circonstances de l’espèce, et alors que le titulaire du droit de préemption ne justifie pas de circonstances particulières tenant notamment à l’intérêt s’attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l’exercice du droit de préemption, la condition d’urgence doit être regardée comme remplie.

5. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L.300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement (…) ». Aux termes de l’article L. 300-1 de ce code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. »

6. Il résulte des dispositions précitées que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient à la date à

laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

7. Les moyens tirés de ce que les décisions de préemption contestées n’ont pas été signées par une autorité compétente et ne sont pas justifiées par un projet réel et concret répondant à un intérêt général suffisant apparaissent, en l’état de l’instruction, de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision de préemption de l’EPFIF en date du 27 janvier 2021.

8. En revanche, pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, les autres moyens invoqués par la requérante ne sont pas, en l’état de l’instruction, de nature à faire naître un tel doute.

9. Il résulte de ce qui précède que la SCI du Val d’Ezanville IV est fondée à demander la suspension de l’exécution de la décision en date du 27 janvier 2021, sans qu’il y ait lieu de moduler les effets de cette suspension.

Sur les frais du litige :

10. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’EPFIF le paiement à la SCI du Val d’Ezanville IV d’une somme de 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

11. Ces dispositions font en revanche obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la requérante sur leur fondement, la SCI du Val d’Ezanville IV n’étant pas, dans la présente instance, la partie perdante. Les conclusions présentées par l’EPFIF au titre de ces dispositions doivent dès lors être rejetées.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de la décision du 27 janvier 2021 du directeur général de l’EPFIF, portant exercice du droit de préemption d’un bien immobilier situé […]-dit « La Croix de Moisselles » à Ezanville, […], est suspendue.

Article 2 : L’EPFIF versera à la SCI du Val d’Ezanville IV une somme de 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par l''EPFIF sont rejetées.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI du Val d’Ezanville IV, à l’établissement public foncier d’Ile-de-France et à la SCI Thomas.

Fait à Cergy, le 20 avril 2021

La juge des référés

signé

E. X La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.