RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 30 Septembre 2021

(n° 186 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/09140 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCAXR

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 11 Mai 2020 par le juge de l’expropriation de Évry RG n° 19/00076

APPELANTE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DIT 'LES PASSIFLORES'

[…]

[…]

représentée par M^e Ingrid VAN ELSLANDE de la SELEURL I.VAN ELSLANDE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

non représentée

Etablissement Public ILE-DE-FRANCE MOBILITES (IDFM)

[…]

[…]

représentée par M^e Barbara RIVOIRE de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482 substituée par M^e Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juillet 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par arrêté du 8 décembre 2016, la préfète de l’Essonne a déclaré d’utilité publique au profit du syndicat des transports d’île de France (STIF) devenu île de France Mobilités, (IDFM) le projet de transport public Tzen 4 entre les stations La treille à Vitry Chatillon et la gare RER à Corbeil Essonne, sur le territoire des communes de Corbeil-Essonnes, Courcouronnes, Evry, Grigny, Ris-Orangis et Vitry-Chatillon.

Par arrêté du 17 mai 2019, la préfète de l’Essonne a déclaré cessibles en urgence au profit du STIF devenu IDFM, les parcelles de terrains situés sur la commune de Ris- Orangis nécessaires à l’opération ci dessus dont une emprise de 600 m² de la parcelle cadastrée section AW N°2 (nouvellement cadastrée AW 149 et […] appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « les Passiflores »

Par ordonnance du 24 juin 2014, le juge de l’expropriation a déclaré expropriées au profit de l’IDFM les emprises susvisées.

En l’absence d’accord, l’IDFM a saisi le juge de l’expropriation d’Evry.

Par jugement du 11 mai 2020, après transport sur les lieux du 24 juin 2019, le juge de l’expropriation d’Évry a :

— fixé à la somme de 34'000 ' l’indemnité totale de dépossession due par IDFM au profit du syndicat des propriétaires « les passiflores » se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 30'000 '

'indemnité de remploi : 4000 '

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— condamné IDFM aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit « les passiflores » a interjeté appel le 15 juillet 2020, limité à l’indemnité totale de dépossession.

Pour l’exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

'déposées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit " les passiflores », appelant, le 14 octobre 2020 notifiées le même jour (AR du 16 octobre 2020) aux termes desquelles il demande à la cour de :

'annuler le jugement entrepris en ce qui concerne la fixation de l’indemnité totale de dépossession

statuant nouveau :

'fixer les indemnités comme suit :

— indemnité principale : 178'800 '

— indemnité de remploi : 18'880 '

à titre subsidiaire :

'fixer les indemnités comme suit :

— indemnité principale : 79'200 '

— indemnité de remploi : 14'420 '

'condamner l’IDFM à lui verser la somme de 10'000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

'adressées au greffe par l’IDFM, intimé, le 29 octobre 2020 notifiées le 30 octobre 2020 (AR du 3 novembre 2020) aux termes desquelles il demande à la cour de:

'confirmer le jugement

'débouter le SDC de l’ensemble de ses demandes

'condamner le SDC à lui verser une somme de 3000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile

'condamner le SDC aux dépens dont distraction au profit de Maître Barbara Rivoire.

'Adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 13 janvier 2021 notifiées le 19 janvier 2021 (AR du 20 janvier 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

'confirmer le jugement, soit de fixer le total de 34'000 ' se décomposant comme suit :

'indemnité de dépossession à 29'800 ' arrondis à 30'000 '

'indemnité de remploi de 3980 ' arrondis à 34000 '.

MOTIFS DE L’ARRÊT

La SDC de l’immeuble Les Passiflores fait valoir que';

Sur l’erreur manifeste d’appréciation commise par le juge de l’expropriation quant au calcul de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi';

— Concernant l’appréciation erronée de la nature de la parcelle concernée'; selon l’article L.322-1 du Code de l’expropriation et contrairement ce que soutient le juge de l’expropriation, le code de l’expropriation ne fige pas l’indemnisation en fonction de la situation de la parcelle dans le plan de zonage du PLU de la commune'; la réalité des parcelles concernées ne correspond ni à la description retenue par l’expropriant, ni à celle de la zone Ul dans laquelle elle s’inscrit'; il existe une activité commerciale mixte, puisqu’elle accueille des bureaux, des restaurants et des commerces de proximité, dont la parcelle dont il est question s’inscrit davantage dans la qualification de zone UB, de par sa situation géographique et ses activités économiques, que dans celle d’une zone Ul'; Si les parcelles concernées étaient effectivement constituées de terrains nus à vocation d’activités, comme le prétend l’expropriant pour réduire au minimum l’indemnisation du syndicat, la taxe foncière serait appliquée sur les propriétés non bâties'; de façon non contestable, aucune des parcelles classées en zone Ui retenues à usage de comparaison ne présente les mêmes caractéristiques que celle de l’appelant';

— Concernant une appréciation erronée de la constructibilité des emprises concernées'; le raisonnement du juge de l’expropriation reprend de façon lacunaire l’argument soulevé par le Commissaire du Gouvernement qui conclut «'nécessairement à une constructibilité limitée au vu de l 'emprise au sol des constructions présentes », l’abattement de 50% appliqué par le Juge de l’expropriation n’est ainsi pas justifié alors que l’analyse des dispositions du PLU laisse apparaître une réelle possibilité de construire sur les parcelles expropriées, de sorte que l’abattement retenu procède d’une erreur manifeste d’appréciation'; contrairement à ce que retient le juge de l’expropriation, il serait en droit d’y édifier une construction dans la continuité de celles existantes'; il est donc faux de prétendre que les «'emprises expropriées rendent impossibles toute construction sur ce tènement au regard du règlement de la zone »': L’abattement envisagé n’est donc pas fondé et doit être écarté';

— Concernant l’erreur manifeste d’appréciation de la valeur vénale des emprises concernées'; Contrairement à ce qu’affirme le Juge de l’expropriation, les communes retenues pour comparer la valeur moyenne du terrain à bâtir ne présentent pas une superficie similaire'; aucune donnée relative à la vente de terrains à bâtir, présentant les mêmes caractéristiques que celle appartenant à la SDC de l’immeuble Les Passiflores, n’a été produite sur la commune de RIS ORANGIS. Les éléments de comparaison présentent uniquement des données issues des communes limitrophes, présentant un nombre d’habitants largement inférieur à celui de la commune en question ; de plus, les dates de mutation sont assez anciennes – la plupart en 2015 – alors que ces secteurs sont en pleine mutation et qu’en conséquence, le prix du marché a augmenté'; la méthode de comparaison est ainsi faussée et ne saurait être retenue'; les biens retenus ne peuvent être raisonnablement comparés, ne présentant pas les mêmes caractéristiques ; il est proposé à la place la Base DVF produite par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) avec des terrains présentant ainsi la même consistance et les mêmes caractéristiques que la parcelle en question conduisant à une valeur moyenne de terrain à bâtir de 383 '/m²'; elle prétend au versement d’une indemnité principale d’un montant de 175 800,00 ', correspondant à une valeur médiane de 300,00'/m² et le versement d’une indemnité de remploi estimée à la somme de 18 880 '';

— A titre subsidiaire si l’estimation de l’indemnité principale doit reposer, non sur la consistance réelle du bien, mais sur le zonage retenu dans le cadre du PLU, il demeure que la valeur vénale fixée par le Juge de l’expropriation est erronée, des termes de comparaison conduisent à une valeur moyenne pouvant être retenue est de 200'/m² donnant une indemnité principale de 119'200 ' et de remploi de

14'420 '';

L’ IDFM répond que ;

Sur les caractéristiques physiques et juridiques du bien exproprié';

— Sur les facteurs physiques’ ; l’acquisition d’une emprise de 596 m² de la parcelle anciennement cadastrée section AW numéro 2 (nouvellement cadastrée AW numéro 149 et à W numéro 148 volume numéro 2) sise […] à Ris-Orangis et appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les passiflores est nécessaire pour la réalisation du projet ; par avis du 15 novembre 2018 (pièce numéro 3), la direction départementale des finances publiques a évalué la valeur vénale de cette emprise à 50 '/ m².

— Sur les facteurs juridiques'; la date de référence du 21 février 2019 à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien, applicable à la commune de RIS-ORANGIS, sera donc confirmée'; la zone Ul est divisée en 5 secteurs dont le secteur Ulc qui comprend la zone d’activités située à l’ouest du territoire communal limitrophe de Grigny qui recouvre la zone d’activités existantes dite «'Les Terres Saint Lazare '', les activités artisanales, industrielles, de bureaux, et les activités commerciales y sont autorisées';

Sur l’évaluation du bien exproprié et la confirmation du jugement du 11 mai 2020';

— Sur la fixation de l’indemnité principale'; le juge de l’expropriation d’Evry a retenu la méthode par comparaison qui n’est contestée par aucune des parties'; l’exproprié n’avait produit aucun terme de comparaison faute de fournir les références de publication'; le jugement a appliqué un abattement pour encombrement de 50% pour tenir compte de l’emprise partielle portant « sur des parties en nature de trottoir, places de stationnement et en nature d’espaces verts de parcelles plus vastes bâties '', pour aboutir à une valeur de 50 '/m²'; la détermination de la valeur vénale d’un bien exproprié ne peut résulter que de termes de comparaison ayant pour objet des biens présentant des caractéristiques similaires ; aussi sont présentés des termes de comparaison récents situés dans des communes limitrophes correspondant tous à des terrains en zone Ul conduisant à une valeur de 60 '/m²'; afin de tenir compte des bâtiments existants sur la parcelle et de la superficie de l’emprise expropriée qui rend impossible toute construction sur ce tènement au regard du règlement de la zone (Pièce n°6), il convient de retenir un abattement pour encombrement d’un minimum de 50%. soit une valeur de 30 '/m² après abattement; au regard de l’avis de la DDFIP du 15 novembre 2018 (Pièce n°3), il est proposé de retenir une valeur finale de 50 '/m² pour l’évaluation de la valeur vénale de cette emprise en induisant à une indemnité principale de 30'000 ''; la partie adverse se borne à invoquer les dispositions de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation qui fixent les conditions pour qualifier un terrain à bâtir. Or, en l’espèce, il n’est évidemment pas contesté que l’emprise expropriée doit être qualifiée de terrain bâtir sans toutefois, d’une part, avoir la moindre potentialité constructive, et d’autre part, étant dans une zone d’activité'; les arguments de la partie adverse destinés à prouver qu’elle serait en droit d’édifier une construction ou d’agrandir la construction existante ne sont matérialisés par aucun élément et, au demeurant, ne résistent pas à l’examen de cette parcelle lors du transport sur les lieux au cours duquel le juge de l’expropriation a pu s’apercevoir que la délivrance d’un permis de construire pour cette emprise, située entre le bâti et la voie publique, est bien évidemment exclue et interdite, que ce soit au regard des dispositions du PLU qu’au regard de la disposition même du bâti'; pour la parfaite information de la Cour qui pourra se rapporter au procès-verbal de transport sur les lieux, il est précisé que l’emprise expropriée correspond en réalité au trottoir emprunté par tous (Pièce adverse n°2) et qui s’est révélé, après consultation du cadastre et du service de publicité foncière, appartenir à différents syndicats de copropriété dans le cadre du projet T ZEN 4'; Il n’appartient évidemment pas à la Cour d’appel de rechercher si le conseil municipal de RIS-ORANGIS a commis une erreur d’appréciation lors de la modification de son PLU'; contrairement à ce que l’appelant indique, les mutations sélectionnées sont justement parfaitement représentatives du bien à évaluer car il s’agit de terrains nus. Le fait que ces parcelles de

terrains nus à bâtir ne soient pas intégrées dans des constructions existantes est, très précisément, une source de plus-value par rapport à l’emprise de terrain nu expropriée qui souffre d’une absence de possibilité de construction'; il convient de rappeler que le juge de l’expropriation n’a pas hésité à rehausser la moyenne obtenue de près de 56 % par rapport à la moyenne d’IDFM et de près de 39% rapport à la moyenne calculée par le Commissaire du gouvernement pour justement « tenir compte de l’emplacement central des emprises, qui se situent en centre-ville, proches des transports en communs, de la N7 avec accès direct sur la route de Grigny '' ; le premier Juge n’a ainsi pas pu commettre une erreur manifeste d’appréciation dès lors qu’il a dûment pris en compte les plus-values développées par l’appelant pour majorer l’indemnité de près de moitié'; pour démontrer que la valeur retenue tant par l’expropriant que le Commissaire du gouvernement ne refléterait pas la valeur de marché, la partie adverse cite en appel les mêmes informations qu’en première instance, d’une part, un site internet immobilier.notaires.fr sans toutefois n’apporter aucune production en lien avec celui-ci'; elle produit une attestation notariale du 20 février 2019 (Pièce adverse n°5) or une promesse de vente ne constitue bien évidemment pas un terme de comparaison, et il n’est produit strictement aucune référence de publication ni acte de vente permettant de s’assurer de la matérialité de la transaction mais surtout des conditions de la cession ; les cours d’appel indiquent régulièrement et systématiquement que tout terme de comparaison issu des bases des notaires « Base BIEN '' ou « Base PERVAL'' devra être écarté s’il n’est produit aucune référence de publication permettant de s’assurer de la réalité de cette vente (CA Versailles, 10 décembre 2019, N°RG 18/07489'; CA Paris, 29 juin 2017, n° 16/10887 ou encore, Cour de cassation, 3^e civ., 19 mars 2020, n°19-11.463)'; les références produites par l’appelant étant lacunaires, en l’absence de références de publication au service de publicité foncière afin de pouvoir consulter effectivement l’existence et la matérialité de ces termes, il conviendra nécessairement de les écarter'; enfin, l’appelant développe, à titre subsidiaire, une évaluation de son bien selon le zonage actuel Ul, néanmoins, il n’est là-encore apporté aucun terme de comparaison exploitable, l’appelant se bornant à produire trois termes dont il aurait « constaté la vente'' sans toutefois produire ni référence ni acte de vente. Il n’est, au surplus, fait état d’aucun abattement pour tenir compte de la bande expropriée inconstructible en nature de trottoir';

— Sur la fixation des indemnités accessoires

— Sur l’indemnité de remploi ; l’indemnité de remploi étant indexée sur l’indemnité principale, le Jugement sera confirmé sur ce point.

Le Commissaire du Gouvernement soutient que';

— Compte tenu de l’emplacement central des emprises, qui se situent en centre-ville, proches des transports en commun, de la RN7 avec accès direct sur la route de Grigny, le juge a retenu une valeur haute de 100 '/m² et retient un abattement de 50 % pour encombrement, soit : 100 '/ m² x 0,50 = 50 ' le m²';

— Lorsque la commune est dotée d’un PLU et d’un droit de préemption urbain, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation est, en vertu de l’article L213-6 du code de l’urbanisme celle prévue au a de l’article L213-4 du même code, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Ainsi, au cas présent, la commune de Ris Orangis étant dotée d’un PLU et d’un droit de préemption urbain, la date de référence correspond à celle de la dernière modification du Plan Local d’Urbanisme de la commune, révisé le 21/02/2019.

— la jurisprudence de la Cour de cassation a rappelé dans son arrêt du 07/01/2016 que dans le cas d’une emprise partielle, la qualification du terrain doit correspondre à la totalité de la parcelle partiellement expropriée (Cass Civ 3° 7 janv 2016 n°14 24 969). Ainsi ce n’est pas la configuration de l’emprise à prélever qui doit être prise en considération pour fixer l’indemnité d’expropriation mais

la globalité de la parcelle constituant la propriété initiale';

— Il ressort que l’emprise expropriée étant prélevée sur une parcelle bâtie, située dans le zonage Uic à la date de référence, doit être évaluée en fonction des prescriptions du PLU correspondant à ce zonage'; l’emprise expropriée doit être évaluée comme une emprise (en nature de trottoir) sur un terrain bâti situé en zone Uic à la date de référence, indépendamment de son classement en emplacement réservé';

— Sur l’encombrement de la parcelle, il correspond au niveau d’indisponibilité physique de la parcelle du fait des constructions qui y sont édifiées, les tribunaux retenant traditionnellement un abattement allant de 10 à 40 % (voire 50 %) en la matière (un taux de 40 % correspondant à un encombrement total)'; au cas particulier, eu égard aux constructions déjà présentes sur les unités foncières, les possibilités de construction résiduelles semblent limitées. ll est donc proposé d’appliquer un abattement pour encombrement de 50 %';

— l’attestation notariée produite arguant de ventes de terrains à bâtir sur Ris Orangis dans une fourchette allant de 200 à 430 '/ m² ne peut servir de base pour déterminer le montant de l’indemnité En conséquence, la demande d’indemnité principale du syndicat à hauteur de 300'/ m² n’est pas justifiée.

— Une étude de marché des cessions de terrains à bâtir situés en zone Ui à vocation d’activités sur les communes environnantes de Ris Orangis fait ressortir une moyenne de 71,82 ' et une fourchette de prix au m² allant de 60 à 100 ''; il est donc proposé à la Cour de bien vouloir confirmer la valeur de base retenue par le juge de 100 '/ m² pour calculer l’indemnité de dépossession';

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 15 juillet 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SDC de l’immeuble Les Passiflores du 14 octobre 2020, de l’IDFM du 29 octobre 2020 et du commissaire du gouvernement du 13 janvier 2021 adressées ou déposées

dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel du SDC de l’immeuble Les Passiflores porte sur l’indemnité totale de dépossession et l’indemnité de remploi.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 la commune étant dotée d’un PLU et d’un droit de préemption urbain, l’acte le plus récent modifiant le PLU soit l’acte modificatif du PLU approuvé par délibération du conseil municipal le 21 février 2019.

S’agissant des données d’urbanisme, le premier juge a retenu, ce qui est contesté par la SDC de l’immeuble Les Passiflores, qu’à cette date de référence les emprises se situent en zone UI, correspondant à des terrains à vocation d’activité dont il convient de maintenir et de développer la destination.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un terrain supportant des bâtis, à savoir un immeuble et un parking.

Les biens expropriés est une emprise de 596 m² à usage de trottoir et de stationnement sur la parcelle AW N°2 d’une superficie totale de 2887 m² sise […].

Le bien est libre de toute occupation.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 11 mai 2020.

- Sur l’indemnité principale

A. sur le zonage et la qualification de la parcelle

Le SDC de l’immeuble Les Passiflores n’a pas interjeté appel sur la date de référence et ne conteste d’ailleurs pas que les parcelles sont situées dans la zone UI de la commune.

Il affirme cependant qu’en application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, que l’indemnisation n’est pas en fonction de la situation de la parcelle dans le plan de zonage du PLU de la commune, et qu’en l’espèce, l’arrêté des parcelles ne correspond ni à la description retenue par l’expropriant, ni à celle de la zone Ui dans laquelle elle s’inscrit, puisque cette zone est présentée comme recouvrant des « terrains à vocation d’activité dont il convient de maintenir ou de développer la destination » et se distingue ainsi de la zone UB qui « correspond aux zones de développement le long des principaux axes, situés aux abords des pôles de centralité du bas de Ris et du Moulin-à-vent : […], […]. Elle vise à conforter ces centres élargis à favoriser la mixité fonctionnelle, notamment le développement commercial de proximité » ; en l’espèce, les parcelles sont effectivement situées route de Grigny et contrairement à la situation de zonage, ne recouvrent pas de terrains nus, accueillant au contraire des bureaux et des commerces de proximité, ce qui a été confirmé par le procès-verbal de transport sur les lieux ; en outre, elle s’acquitte depuis son installation de la taxe foncière qui s’applique bien sur les propriétés bâties ; enfin la consistance des parcelles retenues par l’IDFM et le commissaire du gouvernement, comprises dans la zone UI choisie, diffère très nettement de celle lui appartenant, ce qui confirme qu’un zonage erroné des parcelles ne peut être retenu pour apprécier la consistance du bien ; le juge de l’ expropriation doit donc adopter une analyse pragmatique des parcelles.

Cependant, la commune de Ris-Orangis étant dotée d’un PLU et d’un droit de préemption urbain, en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence correspond à celle de la dernière modification du PLU, révisé soit le 21 février 2019.

Comme l’indique exactement l’IDFM, il n’appartient pas au juge de l’expropriation de remettre en cause les conséquences de zonage et il appartenait à la SDC de l’immeuble Les Passiflores d’adresser une demande de modification du PLU au conseil municipal commune de Ris-Orangis et à défaut, de saisir, la juridiction administrative compétente.

En outre, dans le cas d’une emprise partielle, la qualification du terrain doit correspondre à la totalité de la parcelle partiellement expropriée, et ce n’est pas la configuration de l’emprise à prélever qui doit être prise en considération pour fixer l’indemnité d’expropriation mais la globalité de la parcelle constituant la propriété initiale.

Enfin la parcelle sur laquelle est prélevée l’emprise d’un terrain à bâtir répond aux conditions de qualification édictée par l’article L 322-3 du code de l’expropriation ; or, en application de l’article L322-4 du code de l’expropriation, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’emprise expropriée étant prélevée sur une parcelle bâtie, située dans le zonage U IC à la date de référence, doit être évaluée en fonction des prescriptions du PLU correspondant au zonage ; enfin, au surplus, l’emprise expropriée classée en emplacement réservé numéro 2 et à la date de l’ordonnance d’expropriation du 24 juin 2019, les emprises expropriées portent sur une parcelle bâtie, en nature de trottoir et de places de parking avec des aménagements divers, et l’emprise expropriée doit donc être évaluée comme une emprise en nature de trottoir et places de stationnement sur un terrain bâti situé en zone UIC à la date de référence, indépendamment de son classement d’emplacement réservé ; le fait que les activités implantées sur les parcelles de bureaux et de commerce correspondent plutôt aux caractéristiques de zonages UB plutôt qu’à cette zone UIC et aux activités, le règlement de la taxe foncière et le fait que

les références de l’IDFM et du commissaire du gouvernement diffèrent des emprises expropriés sont indifférents quant à l’estimation de l’indemnité selon le code de l’expropriation.

B. sur la méthode d’évaluation

La méthode par comparaison n’est pas contestée par le SDC de l’immeuble Les Passiflores.

Cependant, dans ce cadre, les termes de comparaison doivent donc correspondre au zonage UI et non au zonage UB comme revendiqué par le SDC de l’immeuble Les Passiflores.

C. sur la situation locative

L’évaluation en valeur libre n’est pas contestée.

D. sur les références

Il convient d’examiner les références des parties :

[…]

Il invoque à titre principal des termes en zone UB et à titre subsidiaire en zone UI.

a) zone UB

Il produit des termes émanant de la base DVF correspondant à des terrains à bâtir situés sur la commune de Ris-Orangis, à proximité de la […] :

—  17 janvier 2017 : AE 1941, […], 560 m², 103'000 ', soit 184 ' / m²,

-18 mai 2017 : 1962, […], 162 m², 94'500 ', 583 ' / m²,

Ces références en zone UB correspondent à un zonage différent de celui retenu en zone UI. Ces références seront donc écartées.

Il fait état en outre d’une consultation dusiteimmobiliernotaires.fr relative aux ventes de terrains à bâtir situés sur la […] avec un prix au de 430 '/ m² et un prix plancher de 200 '/ m² (pièce N°7); la pièce correspond en fait à une attestation d’un Office notarial de Brétigny-sur-Orge du 20 février 2019 de maître Cabaret concernant les promesses de vente des ventes entre les années 2015
-2017 relatives à des terrains à bâtir situés sur la commune de Ris-Orangis pour une moyenne de prix de 516,45 '/m²;le zonage n’est pas mentionné ; en outre, les références numéro 2 et 3 correspondant à des promesses de vente et non à des mutations effectives ; les références numéro 1, numéro 4, numéro 5, sont sans mention des références de publication, permettant d’accéder aux actes de connaître les caractéristiques de la mutation; ces références seront en conséquence écartées.

Le notaire indique en outre que la consultation du site immobilier. Notaires.fr relative à des terrains à bâtir situés […], indique un prix de 430 ' du m², un prix bas de 220 ' du m² et un prix médian de 300 ' /du m² ; ce site ne correspondant pas une mutation effective sera écarté.

b) zone UI

Il invoque 2 termes :

-27 février 2019 : 22 chemins Duclos Langlet à Ris-Orangis, AW 20, 3448 m², 460'000 ', 133 '/ m²,

Les références de publication ne sont pas mentionnées, ne permettent donc pas aux parties de rechercher l’acte de vente et de connaître ses caractéristiques; en outre, le commissaire du gouvernement indique que ce terme correspond à la cession d’un terrain situé dans la même section cadastrale que l’emprise expropriée dans le sous secteur UIc1 du zonage Uic, qui autorise la construction de logements (contrairement au secteur Uic) comme le mentionne le PLU et la hauteur des constructions autorisées est de 30 m contre 20 m dans le secteur Uic où se trouve l’emprise expropriée; en outre ces 2 éléments (construction d’habitations permises avec unehauteur plus importante) constituent des facteurs de plus-value importants qui expliquent un prix au m² plus élevé que celui observé dans les secteurs UI à seule vocation d’activités de bureaux ; ce terme non comparable sera donc écarté.

-30 juin 2015 : les Petits Bois à Bondoufle, 6674 m², 2 millions d’euros, 299 '/m²

Le commissaire du gouvernement indique que ce terme correspond à la cession d’une unité foncière bâtie composée des parcelles AE8 et AH 205 supportant un bâtiment à usage d’atelier d’entretien et de réparation de bus et un bâtiment à usage de bureaux et locaux sociaux ; le prix de cette vente comprend celui des bâtiments et ne correspond pas un terrain nu ; ce terme non comparable sera donc écarté.

[…]

Il indique produire des termes de comparaisons récents situés dans des communes limitrophes correspondants tous à des terrains en zone UI avec les références de publication et cadastrale : (également citées par le commissaire du gouvernement)

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie Prix en euros

Prix en

euros/m²

Observations

T1

CG2

8 octobre 2015

[…]

3355

213'090

63,51

terrain

zone Ulc

T2

CG2

7 septembre 2015 2 voie comte Joly de Fleury

3497

213'090

60,93

terrain

zone Ulc

T3

CG4

12 mai 2017

[…]

2053

143'710

70

terrain

zone Ulc

T4

CG 6

10 novembre 2017

la pièce des Malines

Lisses

6930

419'958

62,60

terrain

zone Uld

Médiane

moyenne

62, 76

62,22

Etant citées également par le commissaire du gouvernement, elles sont étudiées ci-après.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il invoque 10 termes de comparaison situés dans un zonage UI équivalent à l’emprise expropriée dans des communes alentour de Ris-Orangis comparables faisant ressortir une moyenne de 71,82 ' avec les références d’enregistrement et cadastrale :

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie Prix en

euros

Prix en

euros/m²

Zonage

Observations

T1

6 juillet

2015

la Remise Neuve

Sainte-Geneviève-des-Bois

2411

243'300

100,91

UI

cession par la commune à

la SORGEM pour la

réalisation des

aménagements prévus dans

[…]

Blanche

T2

8 octobre

2015

Bondoufle

3355

213090

63,51

UIc

parcelle en angle de rues

cédée par CA ECE à une

SCI pour la construction de

bureaux et locaux

d’activités de 809 m² SDP

T3

7

septembre

2015

Bondoufle

3497

230600

65,95

UIc

Parcelle en angle de rues

vendue par CA ECE à SCI

pour réalisation de bureaux

et entrepot de 1266 m² de

SDP( zone activité de la

Marinière)

T4

12 mai

2017

Bondoufle

2053

143710

70

UIc

cession par Grand paris

Sud à société pour création

d’une station service

parcelle en […]

en sortie de ville au sud

T5

28 janvier

2015

Bondoufle

1366

95000

69, 54

UI1

cession par agglomération

CA ECE à société

parcelle en triangle en

angle sur rues au sud ouest

de la commune

T6

10

novembre

2017

Lisses

6930

419958

60,6

UId

activités essentiellement

tertiaires

parcelle de forme

rectangulaire sur voie

T7

26

novembre

2015

[…]

3891

315171

81

UI

cessions par agglomération

des Lacs à sociétés

zone UI: activités hors

commerce ,habitation

uniquement si nécessaire

au fonctionnement des

équipements

T8

22

décembre

2015

[…]

8595

661815

77

UI

IDEM

T9

8 octobre

2015

Bondoufle

3355

230'630

68,74

UI

cession par agglomérations

SCI

zone UI : activité

économique hors

commerce

emprise de 70 % et une

hauteur maximale de 15 m

T10

7

septembre

2015

Bondoufle

3497

213'090

60,93

Ui

IDEM

Ces termes comparables non critiqués par la SARL Iris seront retenus.

En conséquence, il ressort une valeur moyenne de 63,76 '/ m² pour les termes de l’expropriant et une valeur moyenne de 71,82 '/ m² par le commissaire du gouvernement ; cependant, le premier juge a exactement tenu compte de l’emplacement central des emprises, situées en centre-ville, proche des transports en commun, de la nationale 7 avec accès direct sur la route de Grigny et retenu la valeur haute de 100 '/m².

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

E. sur l’abattement

Le SDC de l’immeuble Les Passiflores indique que l’abattement de 50 % appliqué par le premier juge n’est pas justifié, puisque l’analyse des dispositions du PLU laisse apparaître une possibilité de construire sur les parcelles expropriées, puisqu’elle serait en droit d’édifier une construction dans la continuité de celles existantes, « les activités artisanales, industrielles, de bureaux les activités commerciales y étant autorisées » par le PLU (pièce numéro 6) ; de plus, l’article UI6 prévoit, dans le secteur Ulc que « les constructions doivent être implantées soit dans l’alignement soit avec un retrait au moins égal à 1 m par rapport à l’alignement » et puisque les constructions existantes sont très en retrait de l’alignement, la surface libre qui les sépare de la voie publique, qui sont sa propriété, pourrait permettre l’extension de bâtiments existants ; elle demande donc de n’appliquer aucun abattement, le relevé cadastral indiquant que l’occupation actuelle des sols est de 2552 m², soit 31 % de la surface, et que l’emprise autorisée, soit 70 % de la parcelle, est loin d’être utilisée.

Cependant, la zone UI recouvre des terrains à vocation d’activité dont il convient de maintenir ou développer la destination, décomposée en 4 secteurs :

'un secteur Ula, correspondant à une vaste emprise située au nord-ouest de la commune (Soregos/Bledina) et à d’autres secteurs dédiés à l’activité (notamment les parcs d’activité du bois de l’Epine et du quai de la Borde) ;

'un secteur Ulb situé à proximité de l’ancien hippodrome, qui recouvre le bâtiment existant dans lequel est implanté le siège du PMU ;

'secteur Ulc et son sous secteur Ulc1, correspondant à la zone d’activité dite « les Terres Saint Lazare » et pour lequel est autorisée une plus grande mixité fonctionnelle ;

'le secteur Ulo correspondant à la Zac de l’Orme Pomponne.

Sur les règles de constructibilité prévue dans le PLU :

'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : dans l’ensemble de la zone à l’exception de la zone Ulb : une distance au moins égale à la moitié de la hauteur absolue avec 1 minimum de 5 m est imposée entre 2 constructions non contiguës.

'Emprise au sol des constructions : l’emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder 70 % de l’unité foncière.

'Hauteur des constructions : la hauteur maximale des constructions est fixée à 20 m, uniquement en secteur Ulc et 30 m, uniquement en secteur Ulc1.

'Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions : uniquement pour le secteur Ulc1 : les projets de construction devront être étudiés dans le sens d’une conservation maximum des plantations existantes. 20 % de la superficie de l’unité foncière devra être traité en espaces verts de pleine terre.

Dans le cadre d’une emprise partielle, la qualification du terrain doit correspondre à la totalité de la parcelle partiellement expropriée ; les emprises portent en l’espèce sur des parties en nature de trottoirs, places de stationnement et en nature d’espaces verts de parcelles plus vastes bâties ; IDFM ajoute ce qui n’est pas contesté que l’emprise expropriée correspond en réalité au trottoir qui s’est révélé après consultation du cadastre et du service de la publicité foncière, appartenir à différents syndicats de copropriété ; les emprises doivent donc être considérées comme des terrains encombrés de construction et un coefficient d’abattement doit être appliqué pour prendre en considération les restrictions affectant le potentiel de constructibilité, comme indiqué dans les dispositions du PLU.

En l’espèce, à supposer que ce ratio de 70 % ne soit pas atteint, aucune autorisation d’urbanisme ne peut être délivrée au regard de la configuration des lieux pour cette emprise située entre le bâti et la voie publique, c’est-à-dire en fait le trottoir ; au regard de l’encombrement, le premier juge a exactement retenu un abattement de 50 % appliqué sur la valeur de 100 '/ m² soit une valeur unitaire de 50 '/ m².

Le jugement sera confirmé sur ce point.

F. sur la fixation de l’indemnité

le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession comme suit :

596 m² x 50 '/m² = 29 800 ' arrondis, comme demandé par l’expropriant, à 30000 '.

- Sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 4000 '.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné IDFM à verser une somme de 1500 ' au SDC de l’immeuble Les Passiflores.

L’équité commande de débouter le SDC de l’immeuble Les Passiflores de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à verser la somme de 1500 ' à IDFM.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Le SDC de l’immeuble Les Passiflores perdant le procès sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Vu l’appel limité du SDC de l’immeuble Les Passiflores ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées ,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Passiflores à verser la somme de 1500 ' à Ile de France Mobilités (IDFM) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Passiflores aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT