Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 23 mai 2022 et 21 décembre 2022, la société Bafuganji limited et M. C D, représentés par M^e Ibanez, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 janvier 2022 par lequel le maire de la commune d’Alleins a, au nom de sa commune, délivré le permis de construire n° PC 13003 21 P0016 à M. E B ainsi que la décision du 25 mars 2022 notifiée le 29 mars suivant portant rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Alleins une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

— l’arrêté portant contesté est entaché d’un vice de procédure ;

— le permis a été délivré au visa d’un dossier de demande irrégulièrement composé ;

— il méconnaît les servitudes d’utilités publiques applicables sur le territoire de la commune d’Alleins ;

— il méconnaît les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de la commune.

Par un mémoire en défense enregistré le 29 juillet 2022, M. E B représenté par M^e Jaouen, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— les requérants n’ont pas d’intérêt à agir et leurs arguments qui ont trait au contentieux du trouble de voisinage relèvent de la compétence du juge civil ;

— les autres moyens présentés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 30 novembre 2022, la commune d’Alleins, représentée par M^e Demichelis, conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens présentés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un courrier du 12 octobre 2022, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et précisant la date à partir de laquelle l’instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1 et le dernier alinéa de l’article R. 613-2.

Par une ordonnance du 7 juin 2024, la clôture immédiate de l’instruction a été prononcée, en application des articles R. 613-1 et R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Coppin,

— les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

— les observations de M. A, représentant la société Bafuganji limited.

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté du 21 janvier 2022, le maire de la commune d’Alleins a délivré à M. B un permis de construire tendant à l’aménagement de deux logements dans une maison existante, à la construction de deux logements et à la démolition d’un auvent et d’un poulailler, sur la parcelle cadastrée G 938 située 74 rue de l’égalité à Alleins en zone UA (centre ancien) d’une superficie du 366 m2. Par un courrier du

18 mars 2022, la société Bafuganji limited et M. D ont présenté un recours gracieux contre cet arrêté à la commune d’Alleins qui l’a rejeté par décision du 25 mars 2022 notifiée le

29 mars 2022. Par la présente requête, la société Bafuganji limited et M. D demandent l’annulation de l’arrêté du 21 janvier 2022 portant permis de construire et de la décision portant rejet de leur recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que les biens des requérants, répertoriés au cadastre sous les références G 820 et G 939, pour la société Bafuganji limited et G 821 pour M. D, sont limitrophes de la parcelle constituant l’assiette du projet de construction en litige. Les requérants sont voisins immédiats du projet qui va emporter une perte d’ensoleillement et une perte de la vue sur les jardins des propriétés voisines, et s’accompagnera de nuisances sonores et visuelles résultant de l’augmentation de la circulation et de la fréquentation aux abords du projet. Ces éléments, qui ne sont pas utilement contestés, suffisent à donner aux requérants intérêt à contester l’autorisation de permis de construire en litige.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré du vice de procédure :

5. Aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ».

6. Si les requérants soutiennent qu’il n’est pas établi que les avis rendus par l’Agglopole Provence Eau et Enedis l’aient été sur la base de dossiers complets dès lors que des compléments à la demande initiale ont été apportés par le pétitionnaire le 27 octobre 2021, ils n’assortissent leur moyen d’aucune précision sur la nature des compléments qui auraient été susceptibles de devoir justifier un nouvel avis. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que les avis rendus par la société Agglopole Provence Assainissement, la métropole Aix-Marseille-Provence et la société Agglopole Provence Eau l’ont été respectivement le 8, le 10 et le 12 novembre 2021, soit postérieurement à la date à laquelle le dossier a été complété, par des pièces qui, au demeurant, ne concernaient que l’architecte des bâtiments de France. Par ailleurs, si Enedis a rendu un avis le 18 juin 2021, il ressort des pièces du dossier que cet avis portait sur un dossier de permis qui n’a fait l’objet que de modifications mineures par rapport à celui en litige et que, par ailleurs, Enedis a été saisi une seconde fois sur la base du nouveau dossier de permis, saisine qui a donné lieu à un avis favorable tacite. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire en cause aurait été délivré au terme d’une procédure irrégulière. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme doit donc être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incomplétude du dossier :

7. D’une part, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant :/1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; ()".

8. D’autre part, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. () ».

9. Enfin, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;/ b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

10. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. Les requérants soutiennent que le service instructeur n’a pas été mis à même de pouvoir apprécier la conformité du projet en litige à la réglementation applicable en raison des insuffisances de la notice architecturale en ce qui concerne la description des abords du terrain d’assiette du projet, l’implantation de la construction au sein de son environnement et au regard des limites séparatives ainsi que sa volumétrie. Ils invoquent également les lacunes, d’une part, du plan de masse, sans légende, coté seulement sur deux dimensions, qui ne permettrait pas de connaître les hauteurs du projet et n’indiquerait pas les modalités de raccordement aux différents réseaux et d’autre part, des plans en coupe sans échelle et non côtés dans les trois dimensions. Enfin, ils soutiennent que l’absence de document graphique n’a pas permis aux services instructeurs d’apprécier suffisamment l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes.

12. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la notice descriptive décrit un terrain plat sans végétation avec un grand auvent ouvert, un grand poulailler en limite de propriété ainsi qu’une maison d’habitation en R+2 alignée sur la rue avec terrasse couverte en R+1 et garage en rez-de-chaussée. Les photos fournies, et dont les prises de vue diffèrent, permettent d’appréhender l’insertion du projet dans son environnement proche. Le plan de masse projeté fait apparaître le plan d’implantation du projet sur la parcelle et les différents plans de coupes indiquent la hauteur et la volumétrie des bâtiments. Par ailleurs, la circonstance que l’ensemble des raccordements ne soit pas représenté précisément dans les pièces du dossier n’a pas été de nature, en l’espèce, à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, alors même que les services compétents ont été amenés à rendre un avis sur le projet et qu’il n’est pas contesté que, hormis pour les eaux pluviales, les raccordements existaient déjà. Enfin, contrairement à ce qu’avancent les requérants, l’échelle est bien indiquée dans le document intitulé PC-03-04 « coupe-notice » et fixée au 1/100ème. Il en résulte que les différents documents fournis dans le dossier de permis de construire ont permis au service instructeur d’apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable.

13. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de l’incomplétude du dossier par méconnaissance des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté dans ses différentes branches.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article

R. 431-16 du code de l’urbanisme et des règles d’exposition aux risques naturels et prévisibles de la commune :

14. Si les requérants soutiennent que le projet méconnaîtrait les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme et du plan d’exposition aux risques de la commune d’Alleins, ils se bornent à citer lesdites dispositions et n’assortissent leur moyen d’aucune précision permettant d’en apprécier le bien-fondé, de sorte que ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune :

15. Aux termes de l’article UA 4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune, relatif à la desserte par les réseaux : « () Eau – Toute occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau public d’eau potable. / Assainissement – Eaux usées : Toute occupation ou utilisation du sol doit être raccordée au réseau public d’assainissement. / Eaux pluviales : Les aménagements doivent être tels qu’ils garantissent l’écoulement normal des eaux pluviales compte tenu des caractéristiques des exutoires ».

16. En se bornant à invoquer qu’il n’est pas prouvé que le projet en litige serait raccordé au réseau public d’assainissement, qu’aucun aménagement ne garantit la gestion intégrée des eaux pluviales et qu’aucune indication relative aux réseaux électriques et téléphoniques ne permet de vérifier leur existence et leur conformité aux dispositions de l’article UA 4 du PLU communal, les requérants n’établissent pas que ce projet méconnaîtrait les dispositions mentionnées ci-dessus. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice et du plan de masse projeté que le raccordement des eaux pluviales au réseau existant est prévu. S’agissant, en outre, du réseau d’assainissement, l’avis de la société Agglopole Provence Assainissement du 8 novembre 2021 indique que la parcelle concernée est directement raccordable au réseau public des eaux usées sur la rue de l’égalité ainsi que les modalités de ce raccordement. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune :

17. Aux termes de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune, relatif à l’implantation par rapport aux limites séparatives : « A moins que la construction à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 m. ». Ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet, dans le cas où deux parcelles se trouvent séparées par un mur mitoyen, d’interdire à l’un des copropriétaires de faire bâtir contre ce mur.

18. Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse projeté que la nouvelle construction sera implantée, sur sa longueur, de part et d’autre des limites de la propriété d’Est en Ouest, cette dernière étant matérialisée par un mur mitoyen en pierres implanté sur la limite séparative de la propriété de M. B et de celle de M. D. La construction projetée, jouxtant les limites séparatives, doit donc être regardée comme conforme aux dispositions de l’article 7 de la zone UA. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la non-conformité aux dispositions de l’article 10 des dispositions générales et de l’article UA 11 des dispositions particulières du règlement du PLU communal :

19. Aux termes de l’article 10 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : « En toute zone, les constructions et les clôtures, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales et paysagères. () ». Aux termes de l’article UA 11 : « () Clôtures – () La hauteur totale d’une clôture ne peut excéder 2 mètres comptés depuis la rue et/ou l’espace public ».

20. D’une part, si les requérants soutiennent que le projet de construction porte atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux et sites avoisinants, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet ne s’insèrerait pas de manière satisfaisante dans son environnement, lequel correspond au centre ancien du village, et qui se caractérise, selon les dispositions du chapitre I du titre II du règlement du PLU, par « une implantation dense et le plus souvent continue à l’alignement des voies ». D’une part, le réaménagement de la maison existante n’est pas incompatible avec les principes architecturaux des maisons voisines et a reçu, au demeurant, un avis favorable de l’architecte des Bâtiments de France le 29 novembre 2021. D’autre part, la construction nouvelle projetée en fond de cour, si elle opère une densification certaine de la parcelle, peut s’insérer dans le tissu bâti existant. Cette première branche du moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 des dispositions générales doit donc être écartée.

21. D’autre part, sont applicables aux clôtures, dont celles qui prennent la forme d’un mur, les seules dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme édictées spécifiquement pour régir leur situation, sur le fondement des articles R. 151-41 et R. 151-43 du code de l’urbanisme. En revanche, un mur qui est incorporé à une construction, alors même qu’il a la fonction de clore ou limiter l’accès à son terrain d’assiette, est soumis à l’ensemble des règles du règlement du PLU applicables aux constructions.

22. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de façade figurant sur la notice descriptive et des plans intérieurs de l’étage, que, contrairement d’ailleurs à ce qu’allègue le pétitionnaire, le projet prévoit la construction d’un mur édifié contre le mur mitoyen en pierres, au niveau de l’escalier extérieur menant de la cour au logement situé au premier étage de la construction projetée, qui n’apparaît pas incorporé à la construction et qui, d’une hauteur supérieure à deux mètres, dépasse largement ce mur mitoyen. Par suite, l’édification d’un tel mur qui a vocation, eu égard à son positionnement, à sécuriser le passage par l’escalier se situant au niveau sommital du mur en pierres et à réduire la visibilité sur les constructions voisines, présente le caractère d’un mur de clôture. Les requérants sont donc fondés à soutenir que le permis de construire en litige méconnaît les dispositions de l’article UA 11 du règlement du PLU en tant qu’il prévoit la construction d’un mur d’une hauteur excédant deux mètres et surplombant le mur mitoyen.

Sur les conséquences de l’illégalité du permis de construire en litige :

23. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

24. Le vice tiré de ce que le mur surplombant le mur mitoyen excède la hauteur maximum fixée pour les clôtures, seul vice affectant le permis de construire en litige, concerne une partie identifiable du projet et est susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation. Il y a lieu de fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation à trois mois.

25. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 21 janvier 2022 par lequel le maire d’Alleins a délivré un permis de construire à M. B, en tant que ce permis prévoit l’édification d’un mur surplombant le mur mitoyen sur une hauteur excédant 2 mètres.

Sur les frais liés au litige :

26. Aux termes de l’article L.761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

27. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge des frais exposés sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : Le permis de construire du 21 janvier 2022 est annulé en tant qu’il prévoit l’édification d’un mur prolongeant la construction et surplombant le mur mitoyen sur une hauteur excédant deux mètres. Un délai de trois mois est imparti à M. B pour demander la régularisation de ce vice.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions des parties présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Bafuganji limited, à M. C D, à la commune d’Alleins et à M. E B.

Délibéré après l’audience du 19 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Hogedez, présidente,

M^me Coppin, première conseillère,

M^me Ridings, conseillère.

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024.

La rapporteure,

signé

C. Coppin

La présidente,

signé

I. Hogedez

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.